公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/myogadani/
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社麦島建設
管理会社：日本ハウズイング株式会社
オープンレジデンシア茗荷谷について語りましょう。
所在地 東京都文京区大塚二丁目56番19(地番)
交通 東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩5分
東京メトロ有楽町線「護国寺」駅 徒歩8分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上5階・地下1階
建物完成予定 2022年2月下旬予定
入居予定年月 2022年3月下旬予定
管理形態 区分所有者全員による管理組合結成後、管理委託(巡回)
管理会社 日本ハウズイング株式会社
総戸数 18戸
設計・監理 有限会社尾崎建築設計
間取：1LDK+S～3LDK
面積：45.97m2～103.36m2
【物件概要を追記しました。2021.2.1管理担当】
[スレ作成日時]2020-12-28 15:20:25
この設備でアトラスタワー並の値段は有り得ないでしょう。
関口パンの隣のグランメゾンも新築未入居で出てたけど、でも立地はやはりこちらがいいな。
オープンの文京区はどこも早くに完売しちゃってますからね。
流石に上層からもう少し値付けちゃんとしろと言われてるんじゃないですか？
早くに売り切れる物件はデベとしては値付けミスですから。
オープンからすればここが欲しい人が値付けした価格で殺到して欲しい訳でも無ければ抽選したい訳でも無い。
限りなく高値で買ってくれる人が、ただ1人いればいい訳です。
大規模物件を次から次へと売るスタイルでは無いのだから、こう言う方針で値付けしてくるのはデベとしては当然でしょうね。
ここ5年くらいずっと分譲続けてたけど、どこもすぐ完売してたね。昔は賃貸っぽさもあったけど、一時期を境にしてグッとデザインも良くなったから、立地が良ければ、静かに暮らしたい人にはウケるんだろうね。デザイン次第だけど、ここも周りに分譲マンションがないから目立つようになるかも知れないね。
左隣の跡見の別館のビルはかなり古く使われてないように見えますね。右隣の学園台ハイツは1964年築。そのうち建て替えるのかな。
椿山荘のちょっと先のオプレジ目白台ヒルトップも静かでいい場所にあるなと思ってます。茗荷谷がだめなら関口か目白台に出来るのを期待してます。
なやむなー。83にするか76にするかなやむ
ちなみに、83、76それぞれおいくらくらいですか？
全体的に価格が高いこともあって、間取り見ても抽選倍率高い部屋がどこなのかわからない笑 小学校卒業までは2LDKでも可って人たちも少なくはない？ ここ購入検討できる層の人たちからしたら誤差なのかな・・・。
学区の良いマンションは高値で賃貸出来るらしいよ
学区の為に引っ越す家族もいるらしい
テレビで昔やってた
本郷のパークホームズのスレにも、そんな家族の書き込みあった
強気でも売れるんじゃない
ザハウスをつけていいくらいの金額と場所ですね。
>>213 匿名さん
あれ。。。
知らないうちにデベ認定されてたｗ
私はオプレジ購入したことあるってだけです。
マンションは数回買ったことがありますけれどオプレジは大手と違って同じ間取りがほぼ無いので、来場者の属性や希望で被らないようにピンポイントで部屋を決めていきます。
価格表も実際の価格がプリントアウトされてるのもあれば、さっき決めて書いたような手書きもあるので、直前まで幾らまでならこの購入者はいけそうかって検討してると思いますよ。
少なくともオプレジは同一間取りに複数希望が出るような売値は望んでいないんだと私は思ってます。
ただオプレジについて補足（擁護？）すると、80年の歴史がある財閥系に比べれば自分たちがまだまだ世の中に出て20年程度の企業でこれからブランド力を高めていくと言うことは自覚しているでしょうから、法外な価格を付けてる訳では無いと思います。
小さいながら利便性の高い立地にそれこそ一点ものの間取りで、柔軟性のあるカスタマイズ、そしてそのカスタマイズも大手で考えれば割安な事を考えれば良いデベになってきてると思いますよ。
個人的にはカスタマイズ料金も住宅ローンに含められれば最高でしたけどw
※前払いの一時的な出費が痛い。。
他の区ですが財閥系も見学しました。財閥系はビデオやモデルルーム、営業の対応も教育されてるなと感じましたが、実際の仕様やオプションの柔軟性や利便性、立地などオープンハウスさんの物件のほうが自分の希望に合致しました。抽選にならないよう調整してくれることを祈ってます。
100平米の部屋は玄関入ってすぐ階段なのですよね？ 引越しとか日々の生活大変じゃないですかね。
>>218 217さん
これまでのようにオプレジさんの立ち位置をわきまえたお値段なら理解できますが、こちらは法外だと思いますね。もう少し、オプレジさんらしい価格帯できてほしかったです。それか、設備仕様をあげてほしかったですね。エレベーターロックなし、外廊下ですし。
向かいの音羽台ハウスのような風格のあるものを期待していましたが、ガッツリ地下住戸も3戸入れて、とても将来ビンテージとは言えない物件になっているのがとても残念でなりません。
窪町だろうがお茶、筑波だろうが良い子に育つ保証はないし親の自己満？
と、窪町から筑波に進学した自分はそう思う。
音羽台ハウスはステキですよね。こちらはどんなデザインになるんでしょう？
ここ数年、児童数が増えすぎてゆとりがないですよ。
オープンハウスの他のマンションはこれほど高くはないという事ですか？
斜め前の音羽台ハウスは1980年に建てられましたが色褪せない素敵な雰囲気ですよね。
こちらもそんなマンションになるのでは。近所としては期待してます。
>>225
ここ外廊下なんですね。
敷地的に内廊下設計は厳しかったという事か。。。
間取り図みるとお茶の水女子側の緑があるほうが外廊下なんですね。
借景とか考えると北東側が廊下ならベストのような気もしますけど
細長い敷地なので難しかったのかもしれません。
ただこの物件なら賃貸でも十分需要がありそうですね。
説明会行って来ました。2LDK8500万以上、3LDKは一億越えです。1LDKでさえも6500万以上。話になりませんね。たぶん申し込みが低調になってもっと値段を下げてくると予測します。
オプレジに一億超えかぁー
時代が変わったのかな
今となっては目白台ヒルトップ買えばよかった。
>>241 匿名さん
実家が椿山荘の近くだからいいかなあと。車は実家に置けるし。てことでの目白台ヒルトップなんです。
播磨坂も春日通りから奥まったところでいいですよね。三徳がすぐそばで便利ですしね。
>>243
オプレジの強みって小さな土地でも何とかしてマンションにするってところなので、文教地区なら待ってればまたそのうち新築発表ありそうな気がします（笑
他の区に比べたら文教地区での分譲数が凄くないですか？
ただどこも完売で味をしめてるので、どんどん高値分譲してきそうですが。
大手は狭小立地のノウハウが少ないのと、狭小系間取りは
社内ガイドラインでNGだから、こういうところは
事業化できないんだよね。
施工もオプレジが使うようなところはNG。
それを横目にオプレジがどんどん事業化、ライバルなしで
高値完売が続く。
大手の体質なんてそんな簡単に変わらないから、
しばらくはオプレジ天下が続くよ。
しかも狭小戸建てでも文京区で頑張ってるからね。
茗荷谷駅の反対側の裏にあるドムスのような小さくてもしっかりした味わい深いマンションになるといいなと思います。オプレジまだまだこれからも頑張ってほしいです。
ここは高くても驚かないなー
希少立地とはこういうところのことを言うのだろう
過去も含めてここと比較できる立地ほとんどないよね
この立地を高くても欲しい人は戸数ぐらいはいるということ
だからこっちを後に持ってきたんだろうね
茗荷谷って少しブランドっぽくなってきたよね
ちょいちょい住みやすい街なんかで出てくる
子供に対する学習意欲は高いと思うわ
保育所ぐらいの子どもたちが、外国人の先生に連れられて公園に遊びに来るのだけど、みんな英語話していて驚いた
生まれて数年の人間に負けたと思ったぞ
>>246 販売関係者さん
ノウハウが無いのは分かるけど、間取りの作りや施工会社に社内ガイドラインなんてあるの？
一等地のパークコート、プラウドあたりは別としても、他のシリーズは財閥の物件と比べても外観含めて仕様に大差ないような気もするけど。
ディスポーザーついてない点でNG出す人もいるんだろうが、たしかに場所の割には割安な物件多いから選択肢としてはありなんだよなぁ
大手は45㎡の2LDKや30㎡の1LDKみたいな
破廉恥な間取りは社内NG。
前者は1LDK、後者ならワンルームにしないといけない。
なかなか見学の予約取れなかったが、83はどんな間取りですか？
外観デザインが気になってます。HPには出ていないので。
オープンレジデンシア千駄木フロントコートみたいになるかもしれないから、CGは当てにしない方が良いかと。
茗荷谷は高すぎなので本郷だ、と思ったら残り2戸で3LDKは売れてしまったんですね。タイミング遅すぎました。
安いのは魅力だけど、住んでからのガッカリ感が大きそうなので、中々オープンレジには手出せないなー
ガッカリ感を、どこに感じるかですが、少し郊外の大手デベ大規模物件出身の方ならばプライベート感もあるので逆に満足度が上がるように思います。
流石に都心大手デベの高級物件住まいの方だと共用部分などは見劣るでしょうけれど、もともとそういう方達をオプレジは対象にしていないかと。
>>258 マンション検討中さん
とあるオプレジのマンションに住んでいます。物件にもよるかと思いますが、設備は十分に整っていて（ディスポーザーだけはありませんが）、ガッカリ感はなかったです。共用部の不具合も、管理会社に連絡したらすぐに対応してもらいました。間取りも効率的で無駄がありません。共用施設が最小限である一方で、好立地にある分だけ、お得に感じています。私の個人的な意見であり、参考になるかは分かりませんが。。
私も文京区の某オプレジに住んでますが、占有部の仕様はディスポーザーがないのと天井高が少し低いのが少し気になる以外で、それ以外は満足しています。当時財閥系のマンションとも比較しましたが、キッチン棚や水回りタイル貼りがデフォルトになってるなど、オプレジの方が仕様が高かったです。また、戸数が少ないので、プライベート感が強く、静かに暮らす分には良いと思います。
共用部は駐車場がないのが少しネックですが、毎日使うわけではないので近くのシェアカーを利用してます。それ以外は管理が巡回になってても、24時間の遠隔監視になってて何かあればすぐ駆けつけてくれるみたいなので困ったことはほとんどないです。使ったことはないですが、宅配ボックスでクリーニングも出せるようです。
大規模と比較して共用部は最小限ですが、立地が良いので特に困ったことはないです。ただ私の購入当時はここより大分リーズナブルだったので、この坪単価で満足いくかについては人によると思います。
>>258 マンション検討中さん
それは過去のオプレジのイメージ。最近は設備の性能もよくなり、「安かろう悪かろう」のレベルは脱しつつあると思う。大手デベと比べたら高級感は敵わないが、とにかく土地の仕入れが上手い。
最近のオプレジマンションの好立地仕入れでの分譲実績(文京区だけでも、播磨坂、西片、大和郷)とか、コスパの割に結構しっかりした設備仕様も調べずに、変にブランド志向だけに捉われてると損する気がする。立地は本当に重要な要素だし、その希少性は後々にも響いてくると思うけど。ありふれた場所じゃないこの物件は特にね。そういうことが分かってる人だけで、この部屋数ならあっという間だと思いますよ。
立地が良いって言うけど、場所が良いってだけで、両サイド古いビルの窮屈な土地なんだけど。マンションの外観も分からんし、自転車置き場やゴミ捨て場が地下だし、駐車場なしだし、正直、テンションは上がらない。地下住戸を投資用に買ってみるのはありかも。
外観はいつHPで発表されるんでしょうか。
>>265 通りがかりさん
気になるなら説明会に行かれれば良いのでは？
予算が合うならばですが。
行かれればさすがに模型とかは有るかと思いますけど。
この掲示板でこれだけ盛り上がっているならば、既に反響も多いのですからHPの更新をせずとも売れてしまうと考えて、2期、3期などに入り、人気の間取り(もしかしたら貴方が検討している)が無くなってからの更新になるかも知れませんよ。
実際に住むことも考えておられるならば、先ずはそれぐらいのアクションは起こすべきだと思いますけど。
戸数も少ないので。
生活不便なのに高すぎる。
窪町に入れば子供が賢くなるとでも？
近くの高校受かったなら有りかもだけど塾は遠いね。
子どもいませんが検討してます。生活不便ですか？
池袋のデパ地下で何でもそろうし茗荷谷駅前と播磨坂に三徳があります。ファミマもすぐそば。クリニックも一通りありますね。
区内だと、ファミリーにとってここ以上に便利な立地はないと思うけど。独身やディンクスならパークコート周辺の方が便利だけど。
今週末、要望書提出だが、行くかどうか迷っている。感覚的には、こんな環境の立地の新築にはもう出あえないと思っているが、立地環境プレミアムに加えて、窪町小プレミアムが坪５０万加算されている印象。子供はもう小学校を卒業したので、プレミアム分無駄だが、一方で、文京区の３S１K人気は、まだ現在進行形で上昇している（中古も並行して探していたが、貼られたyoutubeのとおりで、自分がいいと思ったものは「その日のうちに決まってしましました。すみません。」と２件続いた時には凹んだ）。窪町小人気が続けば、中古価格も安泰で資産性は大丈夫（直近では、まだ値上がり余地あり）だが、これもこれでリスク。公立小は、児童は選べないから、学校崩壊するときは一瞬なんだよな（最近では日本橋小の例があった）。
窪町は学区が広く、校内や教室にはキャパがあるから、小日向台とか、大塚への学区割りの見直しは近々あるかもね…
ここの中古なら10年後でも売れるでしょう。
でも、高い値段で購入したからといって、高い値付けできますかね。
これからどんどん団塊が世を去って中古が出回るというのに。
団塊が住んでたような築古なんかには興味ない
現地見ました。
確かに一本入って良い場所ですし駅も近い。
気になったのは隣に鶴見学園女子大学の別館というのがあったんですが、これって使われてるんですかね？
ここも買い取ってまとめてマンションに出来れば最高でしたね。
本郷は都心に近いのですが、スーパーが少ないところが不便ですね。
>>279 マンション検討中さん
春日で再開発しているパークコート（本郷ヒルズから徒歩5分）にスーパー（ピーコック？）ができるので、本郷ヒルズが完成する頃には、むしろ便利になるのでは？ 東京ドームの再開発も控え、利便性で比べたら、茗荷谷より本郷のほうが良いと思います。学区を気にするのなら茗荷谷でしょうが。
>>282 匿名さん
「みんなの小学校情報」というサイトの口コミの点数では、窪町小学校より本郷小学校のほうが評判がいいです。一部の方がご指摘されているように、オプレジ茗荷谷は、将来的に評価が保証されるとは限らない「学区」というブランドによって、あまりにも高値が付きすぎているのかもしれません。都心へのアクセス、近隣の再開発などの立地も総合的に考えると、実需で買ったとしても、本郷のほうが投資効率が良く、相対的に資産価値が高いのかなと個人的には思います。
学区狙いでなくても住むにはいい場所だと思う。
学区のために買うのだとしたら
つまらない場所だよ。
眺めも悪いし、ザ・通学路。
周りは寂しく楽しくない。
安いなら考えるけど時期が悪かった。
親としては、子供が(行きたくて受かればですが)お茶の水女子、竹早、筑波などに徒歩で通学出来る環境は魅力的です。
通勤時に駅ですれ違う子供たちを気の毒に思う私は考えすぎでしょうか？
朝早くに起きて通学する事も社会勉強、という考え方も有りますけど、本当にそう思います？
出来るなら子供が通学している間は通っている学校の近くに住んであげたいな。
家にも早く帰ってこられるし。
茗荷谷はパチンコ屋・ゲームセンターなどの無駄な施設(これに近づくちょっとxxな人)が近くに無いのも子供にとっては良いと思っています。
>>288 小石川5丁目住人さん
万が一の売却という局面になったときは、本郷のほうが買い手はつきやすいと思う。本当に名門校を目指す経済的な余裕があれば、オプレジは検討しないだろうし。受かるかどうかも分からないし、未来永劫にわたって名門であり続けるかも分からないし、学校のブランドなんて水物だよ。
国立は抽選や内部進学率がね。
音羽中は校舎が新しくていいけど
裏の校庭は筑波のものという。
とはいえ、あっという間に売れてしまうんでしょうね。
竹早のテニスコートそばのオプレジも静かでいい場所だなと思いました。
83㎡を前向きに検討してましたが、違う区のマンションに決めました。窪町小は人が多すぎで評価も下がってきているため選ぶ理由は無いかもしれませんが、私立小が決まっていたり、中学校受験するファミリーにはいいマンションだなぁと思います。
天井高さ2400，これじゃ住む気になりませんね
>>289 匿名さん
沖有人さんや榊さんなど、いつも意見が衝突しているお二人ですが、この窪町小エリアは資産価値が高いという点では一致していますよ。そんなエリア、なかなか珍しいですよね。茗荷谷は目立たないけど、地味にすごい場所です。
