パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜ってどうですか？

75平米超える部屋は全て角部屋ですね。全部で13部屋あります。

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イトマンの土地も三井が所有しているそうです。2028年まで貸しているそうで、その後はマンション等の建物が建設される可能性が高いそうです。なので、イトマン側の部屋は若干安くしてるようですよ。

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>>202 マンション検討中さん
なるほど。現地案内図的にはイトマンの建物ぎりぎりまでがこのマンションの敷地に見えますが、そこが三井所有で残るとすると日照に影響ありそうですね。

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不幸中の幸いか三井所有なら、土地の種類、建ぺい率等から、将来建てることができる高さ、配置を詳細に説明してもらいましょうか

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いやー、関係ない緑地の土地も物件価格に含まれるってことですよね。しかも固定資産税もかかるし。ちょっと検討し難い物件ですね。

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緑地の固定資産税と住宅地の固定資産税の税率とか全然違うが、面積が広いので、それなりお金がかかってきます。
目の前の緑地ではないので、メリットが少ないです。

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今日説明を聞き、気になったポイントは以下です。
1. イトマンの建物と重なるところ（結構なポーション）は五階以上でないと眺望が取れない。
2. イトマンとの賃貸契約終了後はマンションになる可能性大。仮の平面図まで見せてもらったが、本マンションより大規模で敷地一杯に建てられる感じだった。つまり、全邸南向きの日照が近い将来殆ど遮られてしまう懸念あり。一部道路側はセーフっぽいが、騒音、排気ガスが気になる。
3. 眺望とは無関係な北側の巨大な緑地を共同購入させられる。固定資産税に加え、広大な緑地の草刈り等のメンテナンス費用がかかる（干からびた虫も！）。せめて畑として耕せたら利用価値があるかも…

以上と、冷静に立地も考えると価格が高すぎるかと。

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情報提供ありがとうございます。
まさかのイトマンの土地も三井所有で28年にはマンションに建て替えの可能性があるとは。
さらに緑地も所有となると、思ってたより販売は苦戦しそうですね。

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まさかのイトマンの土地も三井所有で28年にはマンションに建て替えの可能性があるとは。
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誤作動で2度、掲載してしまいました。
すみません。

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上記の話踏まえると、道路側、もしくは上階の価格が気になるのですが、上で書かれている平米単価270～280万は日当たり怪しい(怪しくなる可能性がある)部屋ですかね？

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↑間違い坪単価

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>>207 名無しさん

貴重な情報ありがとうございます。
こういう情報こそが検討の助けになります。

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北側の緑地を共同購入しなければならない話は公式サイトのどこにも書いてありませんが
決定事項ですか？
一応物件概要に南側隣接地に建物が建ち眺望や日照に影響が出る可能性があるとは書いてありますが、緑地については利用上の制限があるとしか書いてありませんね。

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214さん
決定事項ですよ。必ずお伝えしなければならないといってたので。管理規約はこれから決めるようですが、火を使うようなことはできなきそうです。

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>214

＞敷地面積／8219.60㎡（うち、5899.426㎡は6号緑地となり利用上の制限があります。）

この記載って緑地はマンションの敷地で、これも販売対象ってこと。ガーデンアリーナが同様にビオトープがあって管理義務がある。蛍どうなったんだろうね。

あと、新百合山手がセキュリティタウンでセコムの巡回がある。戸建てはそういうのあった方がいいけどマンションにはマンション独自のセキュリティがあるんで必要性は微妙だけど上納がある。

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組み込まれることになるから読んでおいた方がいいかな。

新百合山手街管理組合

https://www.shinyuriyamate.com/

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地区計画で緑地を設けることになってるから、畑も多分ダメ。果樹を植えるのなら大丈夫かも。

http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000018/18574/12manp...

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モデルルームの案内が2日前って異例だね。まあ、三井物件検討するなら三井様のご都合に合わせないと。契約、引渡は本社だし、内覧会は平日。

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>217

景観条例は開発が進んでから適用になったから南口程、ファサードラインや建物の色の一体感が無いんだよね。そこが残念なところ。

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マンション内覧会の予約取れたので、とりあえず内覧はお金かからないし、行ってみてきます。また新しい情報があれば提供します。

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完成物件って現状有姿の引き渡しだったりする。

あと、竣工から引き渡しまで9か月あるから紙カーテンしてないと床が日焼けしたり、時々換気しないとカビなんてことも。その辺の配慮も要確認。

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緑地が建物の何倍もあるようですが、緑地に対しても固定資産税ってかかるんですよね？
その場合、減税措置の対象になるんでしょうか？？？

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>>223 マンション検討中さん
減税とかならないと思います。
もちろん、緑地の税率と住宅地の税率が違います。でも面積が建物の倍になっているので、この辺三井に要確認です。録音した方がいいかもしれないです。下手にしたら、バカみたい金がかかります。特に今後緑地の管理、修繕費用も住民が負担です。

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>223

固定資産税はかかるでしょ。

緑地は地区計画で定められたもの。地区として高さ制限の緩和とかメリットを受けてるから救済処置はないでしょ。公園みたいな形にして地域で維持するって形にすればよかったのかもしれないけど。まあ、開発は三井が主導したからその辺の経緯は営業に聞いたら。ただ、新百合山手の開発が10年以上前だから知ってる担当がいるかどうかは疑問だけど。

お隣のノブレスとガーデン、マスターアリーナにも緑地がある。

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用途地域が準住居地域、第２種中高層住居専用地域ってなってる。緑地部分も山林じゃないからそれほど安くはないでしょ。

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固定資産税の見込み額は営業に聞けば教えてくれるはず。ポイントは初年度、２年目、７年目で額が変わるからそれぞれを確認。その時に緑地と建物が建ってるところの割合聞いてみるのがいいかもね。

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緑地に対する固定資産税について自信を持って間違ったコメントする方が多いですね。緑地って保護のためにいろいろ制限があるんですよ？固定資産税の税率が高いわけないでしょ？

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>228

その論理だと庭に木を植えたら減税されることになるよ。勉強しようね。

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>>228 匿名さん
緑地の税率が高いとか誰も言ってません。基本は宅地より税率が低い、もちろん特例がなければ減税もされないはずです。もし減税されるなら、マンション宣伝資料の中に大きい文字で書かれるはずです。
みんなは固定資産税がかかるを言っているだけです。
もうちょっと勉強したほうがいいじゃないですか？

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多分、緑地という制限を受けているから何か恩恵があるということでそれが税率だと思ってるんだろうね。総合設計制度で公開空地や緑地を設けると高さ制限とかの緩和処置を受けられる。ここは地区として制限緩和があってガーデンとかが１５階建。中高層住居専用地域だと通常は5階建てまでなんだけど。

ここも７階建てだから緩和受けてるか。

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イトマンのところもここと同じ高さ制限なんだけど条件付きで45m=15階建てまで建てられる。斜線制限の兼ね合いもあるからそこまでの高さは無理だろうけど、どれくらいの高さが建てられるのかきちんと書面で確認しておいた方がいいかもね。

ここと同じ階数って安易に考えるのは危険かも。

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>>229 匿名さん
お前レベル低すぎ！緑地に指定されるって簡単ではないよ！

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イトマンの敷地の建物に影響されない場所は坪単価285～300万円、角部屋はプラス10万円ぐらい
それでも買う人はいると思う

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アリーナシリーズ販売時から4割アップか。売れたら塩漬け作戦成功だね。

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>178

あれっ、いつの間にか販売開始が10月上旬になってる。すみふの場合遅れると、誤記訂正としてお詫びコメントするけど三井はしれっとだね。

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なかなかの価格設定ですね。アリーナシリーズとどちらがいいんでしょうね？悩みますね。
新百合ヶ丘徒歩圏内の他のマンションとの比較も重要になりそうですね。

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>>237 マンション検討中さん
新百合ヶ丘はマンション供給が少ないから価格高め。
ここの坪単価は280?高いのは300超え。
ガーデンは、築年数があるため坪単価250?なものが多い。プライムはここと同水準。
長いローンを組むことを考えると、管理費や修繕費などランニングコストも含めて考えるべき。

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私の率直な感想です。ネックになるのは緑地です。わたしには雑木林にしか見えませんでした。あれにお金を払うことに抵抗を感じました。コンシェルジュなどがいるわけではないのに、管理費は高め。ランニングコストの面でも考えてしまいました。みなさんはどう思われたか知りたいです。

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>239

築年数はガーデンが13年、プライムが11年。そこまで差がつくほどは違わない。一番大きいのは駅徒歩かな。それだとここを買ったら高値掴みになるのが落ち。

あるいはガーデンもここと同じく緑地(ビオトープ）があるのがネックなのか。

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同感です。
①緑地を所有しなければならない（所有したところであまりメリットは感じられない）→土地代は購入価格に上乗せ+毎年の固定資産税支払い＋メンテナンス費用（管理費に含まれる為管理費高め）
②南側には10年以内には全面にマンションが建つ予定→日照に影響ある上に眺望も遮られる可能性大
という2点のマイナス要素がある割には、価格が高めな設定。
新百合ヶ丘に限らなければ、この価格を出すならもっと条件の良い物件が見つかるのでは…。
と思ってしまいます。
ランニングコストの管理費も高めな上、駐車場代も高く感じました。

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>239

昨日のリハウスのチラシ見て驚いたんだけど新百合を名乗ってるマンションは多いんだよね。まあ、なんちゃってが多いけど。ここもそういう扱いされる一つか。

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240です。みなさんの意見を聞いていると、販売が始まってもなかなか売れず、値引きが始まり、妥当な価格まで下がりそうですね。急がば回れですね。ありがとうございました。

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前向きに検討してるものですが、管理費、駐車場高め同感です。緑地の固定資産税もまだ固まってないとのことで不安要素。
ただし、前にマンションがたつ点はかなり価格に反映されてる印象です。道路側と奥側の価格の傾斜かなりありますし。
間取りは70㎡の画一的な間取りが大半なのでこだわりがなければ待つのはありかもですが、三井が簡単に値下げするとは思えないなぁ

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＞緑地の固定資産税もまだ固まってない

これが謎。緑地のところは現状から変わらないし、今年の固定資産税はデベが負担してるからわかってる。

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管理費は額だけでなく管理計画を確認してどこにどう使うつもりかも確認。そうすればなぜ高いのかも分かる。一つの物件だけ見ても妥当性は分からなから、いくつかと比較しないとね。

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将来的には前面にマンションが建設されることで間違いないのでしょうかね？会社に聞いても「どうでしょうかね」と言った何ともはっきりしない回答です。正直前面に後発でかなりの規模のマンションが建つとなると後悔することになりそうです。それも込みで検討する必要があるあるのでしょうが・・・同じ三井さんなら方向性だけでも教えて欲しい。

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>>246 匿名さん
緑地扱いで申請してるけど、宅地と見なされると固定資産税が高くなってしまう、的なこと言っていたので詳細に教えて欲しい旨投げかけたところです

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>>248 マンション検討中さん
事実としては、イトマンとの契約が現状2028年までということ、イトマンの土地は三井所有の7階建てのマンションが建てることができる土地ということ、建つことを前提に日当たりに影響が出る道路側から4列目以降は価格が押さえられているということ。
実際にはその予定通りマンションの計画が進むか、進まないかまでは三井の説明責任の外なのでしょう。モデルルームに計画されている立体模型まであるので、それを確認して、価格表と比較してどうするか決めるのが良いかと思います。

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