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物件概要 |
所在地 |
東京都文京区小石川1丁目102番1他(地番) |
交通 |
都営三田線 「春日」駅 徒歩1分 東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩2分 総武線 「水道橋」駅 徒歩12分 都営大江戸線 「春日」駅 徒歩1分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
571戸(販売総戸数384戸、事業協力者戸数187戸含む、他に 店舗28戸、事務所19戸) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨鉄筋コンクリート造)、地上40階 地下2階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2021年03月下旬予定 入居可能時期:2021年07月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主・販売代理]三菱地所レジデンス株式会社 [売主]日鉄興和不動産株式会社
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施工会社 |
清水建設株式会社 |
管理会社 |
三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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パークコート文京小石川 ザ タワー口コミ掲示板・評判
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2951
住民さん1
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2952
マンション住民さん
あまり発言などしないで流れを見ていた派ですけれども、
管理費の件は高いと感じる方もいるから「改善の余地が無いのかを調べてみましょう」をやたら抑え込もうとされている方がいらっしゃるのはおかしいですよね。
内訳が出れば困る三井側の下請け事情やここの利権事情があるんだなと思っちゃいますよ。
管理の質を下げない為には必要な配分なのか、今後の資産価値の為にも必要ない所があればカットしていくべきなのか、は住民で判断すべきですよね。
カットする必要が無いと分かれば心のモヤモヤも取れて気持ち良く過ごせますし、
お互いの為にもチェックをして、それから議論をしましょう。
詳細が分かっていない状態での議論はただの感情論ですので無意味ですよ。
1年2年掛かってでも皆様が納得いく形を目指しましょう。
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2953
住民さん1
詳細を調べようよという議論ですよ。それを荒しの人は否定するわけで。
問題は多くの人が問題に気付いてすらいないということ。
でも放っておくと確実に資産価値を毀損します。試しに中古マンションを検索してみれば
相場よりやたら安い物件って、大抵維持コストが高い。高コストの維持費を放置しておくと、結局、万一売り出す時に、希望価格では売れない可能性が出てくるのです。
もちろん、その管理費が管理の質と釣り合ってればいいですが、散々指摘されているように、ここよりいい三井のマンションより高いというのは、契約自体、不利で割高になっている可能性が高いと言えるでしょう。三井の利益が過分な可能性があるならそれは是正されるべきです。
仮に、正味の管理コストが60、三井の利益が40がで総額100の管理費が相場なのに、管理コスト60、三井の利益が60なら、20を価格交渉で落としても、質には影響しません。
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2954
住民さん1
>>2953 住民さん1さん
その根拠が思い込みだと指摘しています。
過去の議事録は見ましたか?防災センターで資料確認しましたか?その上で他物件の数値と比較しましたか?
何もせず空論あげてるから話が噛み合わないのですよ。
無駄なコストカットは賛成ですよ、そこは誰も反対してません。ただし現実には貴方がいう2-3割カットがどこを削減して達成できるんですか?と尋ねているわけです。
コンサル使う前に自分で手足を動かして汗かいては?コンサルにかかるお金は自腹でやってください。無料でやるコンサルなんかいません。コンサルがコスト削減できなければ成功報酬はどこから払うつもりですか?
ツッコミどころ満載だから誰も貴方に賛同しないんですよ。本当に削減したいならちゃんとステップ踏んでください。一度失敗したら終わりですよ。再提案はできません。
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2955
住民さん1
だから管理のサービスではなく、三井の利益をカットすると何度同じ事を聞くの?
あんたは割高な事実に対する指摘に対し、空論だ妄想だと言ってるだけで、具体的に何にも突っ込んでないでしょ。具体的に何がどうおかしいかを突っ込まないと相手してもらえないよ。
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2956
住民さん1
>>2954 住民さん1さん
あなた、汗かいてみてはという前にネットくらい検索しましょうよ。
「マンション管理費減額 成果報酬」で複数、業者が出てきますよ。管理組合からの持ち出しはゼロです。もちろん事前に取る業者もありますが、それぞれ一長一短ですが、何もせず、今の割高な金額を放置する方がよほどマイナスです。再提案するななんて出鱈目言っちゃダメですよ。
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2957
住民さん1
ここってネット代も別なんだよな。今チェックしたらパークコート赤坂檜町ザ・タワーは管理費に込みなのに・・・。確かに色々とおかしい。
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2958
住民さん1
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2959
住民さん1
着手金無料の成功報酬型コンサルの理屈は調べました。
成功報酬は「マンション管理の顧問弁護士」として長期契約が前提のようですね。契約金は削減額とマンション規模に応じて決めるのでコスト削減を頑張ると。
一方でコスト削減は基本的なものは削れないので、着手するのは人件費の部分。コンシェルジュや、清掃員の労働時間削減、ゴミ回収頻度を下げる、通勤費用が無駄だから近場から来てくれる人に代ある等の対応。
また検索すると、マンションが荒れて価値低下に繋がりやすい、特定のコンサル弁護士がついてくるので頼まない方がよかったという事例がありますね。
要するにに成功報酬型は新規顧問弁護士の長期契約が前提となり、色々価値低下やその弁護士とその後揉める原因になりやすいので勧めないというのが結論です。
コンサル入れる場合は着手金と作業時間に応じて支払う方がよいですね。
私の意見は変わりません。
無駄なコスト削減は賛成ですが、
①成功報酬型コンサル依頼は顧問弁護士契約などが条件であれば強く反対。
②成功報酬型でないコンサル依頼場合は自腹でお願いします。
では頑張ってください。
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2960
住民さん1
>>2915 契約済みさん
同じくエレベーターの養生跡、とても気になってます。前にフロントに要望したのですが、未だ対応されてないですね。少数派の意見として無視されてるのでしょうか。。
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2961
住民さん1
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2962
住民さん1
>>2959 住民さん1さん
デマと嘘ばっかですね。
成功報酬なのに、長期契約が前提って、それは成功報酬とは言いませんよね。長期の顧問契約は別です。
>一方でコスト削減は基本的なものは削れないので、着手するのは人件費の部分。コンシェルジュや、清掃員の労働時間削減、ゴミ回収頻度を下げる、通勤費用が無駄だから近場から来てくれる人に代ある等の対応。
ですから、管理のコスト削減ではありません。管理会社の過分な利益の削減です。
コンサルも基本的にはそうです。基本的にコンサルは管理の仕様を変えずに、管理会社が取りすぎていた利益を削ることで、管理費の削減を目指しますし、どこの業者もそう謳ってます。管理の質を落として削減するなら別のコンサルに頼む必要なく、この分だけ管理費を減らしてくれと管理会社に言えば済む話です。だから、通常は管理費削減未着手の物件だけ有効です。
清掃員の労働時間削減やコンシェルジュの削減で管理費削減を目指すコンサルってあるんですか?あなたの妄想でしょ?そんなこと、コンサル頼まなくても、普通に管理会社に頼めばできること。
デマを言って否定するのはやめましょう。
>>2961
他人の話に乗っかって嘘をつくのはやめましょう。
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2963
住民さん1
>>2962 住民さん1さん
>>2961
他人の話に乗っかって嘘をつくのはやめましょう。
吹きましたw
どうぞそう思われてください
修善希望は昨年から2度以上伝えてます。他の方からも聞いている、サカイ云々と説明はありましたが対応ないですね。
ここは組合が三井と強く交渉すべきところです。
もしかして養生跡のことをご存知ないでしょうか??
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2964
住民さん1
>>2963 住民さん1さん
あなた>>2942で管理会社は三井じゃないと言ってますよね。
あなたの理解ではこの物件の管理会社はどこなんですか??
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2965
住民さん1
>>2963 住民さん1さん
ちなみに昨年から2度伝えたとのことですが、いつといつですか?
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2966
匿名さん
何で賛同するって言ってるのに荒らし呼ばわりなのかよく意味がわかりません。何がしたいの?敵が欲しいのかな?賛成するから起案してくれ。これ2回目ね。
あなたは詳しそうだからお願いしてるんです。「他のパークコートと比べて管理費が高いのでコンサル入れたいです」って起案してくれたら賛成するよ。簡単でしょ。
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2967
入居済みさん
>>2860 住民さん1さん
もったいぶらないで教えてくださいな。
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2968
住民さん1
>>2967 入居済みさん
この人は単なる住民のふりした荒しです。管理費の値下げの反対派で説明きいたというのに答えられないのはどう考えてもおかしいです。
そもそも総会に言うのは当たり前なのに、何故かそこを争点にしてるし。。
荒しの相手するだけムダですね。
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2969
住民さん1
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2970
住民さん1
>>2965 住民さん1さん
10と11月くらいでしたかね
サカイが養生はがした後です
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2971
住民さん1
養生もサカイも10月にここの掲示板で出てる話ですからね。。
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2972
住民さん1
>>2968 住民さん1さん
防災センターから聞いて納得したって言うんだから、ここでそれを共有すればみんなに有益であろう情報なのにね。
他では冗舌だけに惜しいね。結局貴方の仰る通りなのかな。
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2973
住民さん1
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2974
住民さん1
>>2973 住民さん1さん
防災センターでそれは聞かなかったの?
全部嘘だろw
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2975
住民さん1
>>2972 住民さん1さん
真実を伝えてもデマウソと罵り勝手に思い込んで聞く耳持たない自己中老害と話すことは何もないですよ
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2976
住民さん1
>>2975 住民さん1さん
あんたが真実をいつ伝えたの?
何度も以下のデマを繰り返すだけでしょ?
【あんたの主張】 → 【事実】
割高じゃない。防災センターで自分が聞いた → 聞いたと言うだけで言えず。そもそも「割高か割安か」の判断を管理会社が言うわけがない。管理費の内訳を誰も知りたがっていない。その価格が高額なことが問題で三井以外による調査が必要。
持ち出しが発生しないコンサルはない → 「成果報酬 マンション管理費減額」で業者はたくさん出てくる
管理費を減額すると必ず管理の質が下がる → 管理会社の過分な利益を削るだけなので管理の質は下がらない
総会で言うべきだ → あんたに言われなくてもそれ以外方法はないし、それは争点ではない。
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2977
住民さん1
王冠ついてる人は防災センターの人?
なんて思えてしまうような投稿だね。知らんけど。
『防災センターに行ったら管理費が赤坂や麻布より高い理由教えてくれますよ。私は聞いたので概ね納得しています。』
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2978
住民さん1
そば屋いつ出来るんだろ
工事止まってるように見える
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2979
住民さん1
都合が悪い時は大抵話題を変えてくる?
知らんけど。
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2980
住民さん1
あとは起案してくれ。総意で決まるだろう。
十分材料提供してあげたんだから自分で考えろ。そして別スレでやれ。
以後はバンして扱う。
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2981
住民さん1
>>2979 住民さん1さん
よほど都合が悪いんでしょうね。とうとう何も反論できなくなったし。。
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2982
住民さん1
>>2981 住民さん1さん
そうですね。最後の豹変ぶりもなんだか残念です。
と同時にある意味王冠の人に私は感謝してまして。
ご本人は望まなかったかもですが、より多くの人達にこの問題が知られる結果となりましたのでね。
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2983
住民さん1
総会楽しみだな
自分は何もせず文句だけいう奴の顔見たい
管理ウェブの機能追加は承認します
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2984
住民さん1
>>2983 住民さん1さん
区分所有法もご存じないようですね。理事会の役員でないと、議案にしたり改革活動なんてできませんよ。一般組合員は意見を言うことしかできませんよ。まあ、貴方には所有者でないようですから出席できないでしょうが。
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2985
住民さん1
養生跡の対応お願いしました。今年度中に完了しそうです。
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2986
マンション住民さん
次の理事会っていつ開かれるのでしょうか?
ポストの前の所に張り紙などされるのでしょうか?
初歩的な質問で申し訳ないです、、
管理費の話題で気になったので。
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2987
住民さん1
ここの管理費が他物件より高い理由を防災センターの方から教えてもらえるというのは本当ですか??
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2988
住民さん1
理事会は理事じゃないと通常は出席できないですが、オブザーバーとしてならあるかもしれませんね。防災センター云々はおそらく荒らしの人が議論妨害するために適当に嘘ついてるだけだから、気にしなくていいと思いますが、普通に考えて三井の人間が、当物件は割高ですなんて言うはずないと思います。あまり防災センターに言って管理費の内訳を聞くこと自体に意味はないと思います。実際に他と比べて高いのは事実なので。。
管理費の詳しい内訳とそれが、割安か割高かはなかなかを判断する根拠はやはり他物件との比較ですが、総額自体は公開情報として不動産サイトでも比べられて、それだと明らかに割高になります。詳しくは、過去レスにいくつか、他の物件との比較の数字が出ているので、良ければご覧になってはどうでしょうか。
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2989
住民さん1
グリーンバレー自転車乗ってる人、乗るの禁止エリアです。ルール守って押してください。普通に危ない。
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2990
住民さん7
>>2988 住民さん1さん
そうなんですね。だとすると、防災センターという固有名詞を出しているあたりになにかヒントがあるのかなー。
『防災センターに行ったら管理費が赤坂や麻布より高い理由教えてくれますよ。私は聞いたので概ね納得しています』
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2991
住民さん1
>>2990 住民さん7さん
そもそも管理員が赤坂や麻布の事情まで知ってるとも思えませんからね。全てデタラメかと。。
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2992
住民さん7
>>2991 住民さん1さん
まあ管理側の方からすれば必死ですよね。
良い落とし所になりますように。
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2993
匿名さん
ともかく、一生懸命煽ってる人、何としても総会で起案して下さい。次の総会で何も出なければ二度とここで御託を並べないようにね。
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2994
住民さん1
>>2992 住民さん7さん
議論を終えたい必死さもいつも凄いですよね。
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2995
住民さん1
>>2993 匿名さん
まだやってるんですね。
一生懸命煽ってる人 = 検討板ネガの人(武蔵小山さん)
ならば住民ではないはずですから起案は無理ですよ。
契約前に安くしておきたいのでしょうか。
私は特にこの時期稼働率が低いアクアラウンジを改装いただきたいですね。地権者の希望で作ったと聞いてますが金食い虫は早々撤去すべきです。
今月1件しか予約入ってません。
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2996
入居済みさん
地権者の希望で作ったとかウザいね。
希望出したやつ誰だよ。
とにかく管理費の件は普通に議題に出して調べましょう。
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2997
住民さん1
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2998
住民さん1
>>2997 住民さん1さん
住民は全員スマホで見られますけど...
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2999
匿名さん
いっそのこと、サウナにしてくれないかな。水着OKの。ジャグジー水風呂にして。眺めもいいし。いっしょに起案してくれると嬉しい。
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3000
住民さん1
>>2996 入居済みさん
はい。健全化を反対する荒らしは無視して淡々とやるべきかと。
やはり最初が肝心です。三井を信じ切ってイエスマンでおとなしいことは結果的に過大な利益相反を産み、マンション価値を大きく棄損します。
私は業務監査を入れるべきかと思います。今後小修繕など様々な見積もりを三井は出してくるでしょうが、素人は値段の適正さを判断できません。取引先である管理会社と情報格差があることを認識し、不利な取引の状態は回避すべきです。
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