ガーデンクロス東京王子はどうですか？

>>425 匿名さん

スタートで100戸捌かないと300戸は売り切れないと思う。

これだけ新築が減れば、選択肢も少ない。
今までと同じで無いんですよ。
すぐに完売でしょう！

郊外の4千万前後と都心の億近い物件に需要が二極化して、こういう周縁区の大規模はどこも苦戦してるよね。志茂、加賀、板橋練馬、世田谷、武蔵野三鷹あたり。
ここは坪300万ならアフターコロナまで何年もかけて売ることになる。売主4社は体力ある親会社が控えてるから、高値でじっくり売るのかも。

すぐ完売すると考えます。
需要あるんですよ。
売れない理由考えなくても。

>>429 匿名さん

では1期1次で半分いくと？

ここは価格のみしか魅力ないでしょ。安ければ、ですけど。
それ以外は低地の駅遠マンションを選ばないよ、普通は。同じ価格ならどう考えても飛鳥山レジデンス買うでしょ。

隅田川をジョギングしたい人は、飛鳥山よりこっちでしょう。

>>432 マンション検討中さん

資産価値考えると大規模公園に近いのはプラスに。
川は今人気ないかな。。

高いな。
坪260スタートで上階と下階で金額のメリハリつけて売る方がいいね。
買う人に高値チャレンジさせるなよ。

>>434 有識者さん
地元民ですが、ザ・ガーデンズ東京王子で単価262万ですよ。それで売れてた事考えると王子駅なんでそれ以上はと思いますね。本音では駅距離考えると溝田橋手前が良いですが…役所と一緒にマンション開発されるなら、そっちが良いなと思います。

ぶっちゃけここは売れないだろうね
初期で、一部の人が買うだろうけど、長い目で見れば割高すぎる

>>435
地元の方的には「王子＞＞東十条」なのでしょうか。
ザ・ガーデンズ東京王子は京浜東北へ5分、南北線へ6分、ちょっと頑張って埼京線へ13分です。山手線の西側・東側・中央、全部直通。
敷地内にスーパーと保育施設、それに桜並木まであります。
こことは格が違うと客観的には思いますけど・・・

そんなに悪い物件には感じません。
今の相場に、あった価格でしょう。
王子駅南口から出ると飛鳥山タワーが良く見えるのも事実。

プラス1千万で飛鳥山レジデンスが買えるのにこっち買う理由がない。

野村が後出しジャンケン出来るのにこの価格は無いね
さすがに売り出しの時は5パーか10パー下げて来るのでは？

>>439 匿名さん
1千万も安いって十分買う理由になるじゃんｗ

>>441 匿名さん

リアルに買うつもりも金もない人にとって、1千万円なんて誤差みたいなものなのでしょう。

>>437 匿名さん
東十条もミシュラン取ってるお蕎麦屋があったり、焼鳥屋にはちょこちょこ行きますが銀行や行政は王子に集中してます。成人式なんかも北トピアで王子ですからね。
埼京線の13分ですか…なら赤羽で良いかと。
比べるとバスと都電もあるってとこも違うかと。
バスは池袋や新宿、北千住また空港まで行くので割と便利だと思います。高速の乗り場も出来ましたしね(^^)
王子は再開発が無かったため、今でこそ東十条が格上と思う方もいらっしゃると思いますが昔から住んでて知ってる人はそうは言わないと思います。
ただ、堀船アドレスでは無くて王子アドレスなんですよね笑

王子は、駅前に、三井住友、みずほ、りそな、三菱東京ＵＦＪの大きな店舗が固まっており、この街に引っ越してきた当初に見た時、驚きました。非常に便利なのと、何か安心感がある。
あと、蔵前がものすごく発展してますが、近くの都営も公社住宅も、王子再開発のグランドデザインの中で、水辺活用の一環として、建て替えが提案されてます。10年後か、それより先もしれませんが、今のままではないと思います。

>>443 マンション検討中さん

ガーデンクロスは堀船アドレス。王子ではないですね。
学区も違うのでは。

学区としては堀船小学校、堀船中学校ですね。
http://www.city.kita.tokyo.jp/gakkoshien/kosodate/shogakko/gakkojoho/s...

6000万フルローンで払える人は世帯収入1000万以上あって月収手取り60万くらい。6000万と7000万の違いなんて月々25000円くらいの差だから全然大した差じゃない。

>>437 匿名さん
ザ・ガーデンズ東京王子って名称をつけてる時点でわかるかと。

地元から言うと北区に住むなら赤羽か王子だよ。
知らない人は十条とか東十条とか言うが。

ここは堀船ですよ。

そうです！堀船です！

堀船の最寄り駅は王子だよ。
1人ボケっこみしてるの笑った

坪平均300以下なら竣工前までに完売を目指し、坪平均300以上ならゆっくり売っていく方針かな。JVだから売り方揉めたら面倒くさいね。

>>452 マンション検討中さん

最寄り駅が同じでも、アドレスが違うと生活環境が異なるという話ですよ。
堀船1～4丁目は昨年10月の台風で氾濫の避難勧告が出ていたのはご存知ですか。

>>448 マンション検討中さん

ガーデンズの住所が東十条でなく『王子』だからではないですか？

>>455 検討板ユーザーさん
売れる方を取るのでしょうね。ルールとかあれば良いのに。足立区新田でも王子神谷とか笑　区が変わってしまってる。

住所、最寄り駅名、近くの名所旧跡等　のうちのどれかならいいことになってたような。

ちょっと調べたら、あとは
慣例として用いられている地名または歴史上の地名、面している道・坂　だそうです。
また、名所や公園などは「300m以内」とのこと。

ぐじぐじした 人ばかり
どうしようもありませんね。
買わなきゃいいのにね。
売れちゃうから悔しいのでしょうか。
買えないから？？

>>459 マンション検討中さん
みんな同じじゃん、バーちゃん。だから隣になれるよ!

地所の営業さんですかね。いろんなところへご苦労様です。
余計なことして値段吊り上げてるのは地所なのでは？
地所抜きでやれば売れただろうに

早くモデルルーム見たいですね。

>>438 マンション検討中さん
今の相場ねぇ…コロナのせいで相場ガタガタだぞ？
実生活に影響出始めてるし、先行き年単位で考えなきゃならないし。
この物件に限った話しではないからなおのことね

買える人いるから心配ご無用。
なぜ買えない人が騒ぐのかな？？
疑問。

買えない人の議論の場ではありませんよ。

色々言われてるのはスペックに対して値段が見合ってないから。
駅遠だし、ハザード区域だし、ハセコー仕様だしリセール厳しそうじゃん。金あっても損はしたくない。

そんで466さんはどう思ってるの？
検討パスならわざわざ書き込む必要ないのでは…

色々見てると坪単価は270?300万ってとこですね。同じ王子のルフォンリブレが350万、リビオレゾンが370万なので、駅遠長谷工団地型と考えるとそんなものかな。

一番小さい66平米で5390から5980万が平均価格。広い73平米で5960から6620万。

ってとこでは？長谷工お得意の直床仕様ならもっと安いかもしれないけど、さすがに直床はないかな？

安さ求めるならプレミスト、資産性なら駅近マンションと考えると…時間はかかりそうですね。

長谷工仕様にならない事を祈ります！

階高3メートルで二重床にできる？

何を憶測で語っているのか
坪単価300-320
二重床だよ
466の言う通り高すぎと感じる

買えない人がなんでいるの？
って書いちゃう人は物件礼賛スレにならないと満足できないオカシイ人なんだろうね。

8月下旬楽しみですね。
ウキウキします。

坪300なら買いと思いますが、我が家は予算的に68平米の方です。
本当に楽しみにしてます！

リセールを考えたら飛鳥山タワーですかね？

>>475 マンション検討中さん
リセール考えたら港区千代田区のマンションだよ。
北区の時点で

もちろん資産性気にするなら飛鳥山タワー一択でしょ。王子では唯一無二の希少性あります。

ただ、新築がいい人にとってはこちらのマンションも選択肢に入ると思います。

価格見ての判断になりますね。

現地行かれた方このあたり臭いは気にならなかったですか？
石神井川の臭気は結構地元では有名らしいのですが。
https://nikkan-spa.jp/1172352?display=b

この汚水が氾濫で溢れるとなると・・
https://s.mxtv.jp/mxnews/kiji.php?date=200903176

>>479 匿名さん
事前案内会で、建設地も連れて行ってもらいましたが、臭気は特に気にならなかったですね。
私も気にする方なのでマップ見て石神井川の臭気対策どうなのかなと思いましたが行った当日は特にニオイはしませんでした。
風向きなどもあるので保証はできないですが、行ったときはありませんでした。

石神井川のキャパ考えたら、ちょっと微妙だよね。

>>480 匿名さん
なにこれ知らなかった。
やべー奴じゃん。臭いが届く時点でもう細菌到着してるだろうし、未だに改修してないんでしょ？
匂わなくても細菌飛んでるに決まってんじゃん…
危なかった。ありがとう。
背伸びして買う価値無いと判断しました

>>480 匿名さん

それ、古い記事ですね。
もう何年も前に対処されていますよ。

石神井川　スカムで検索したらドブ川が出てくるんだが、これ今は綺麗になったの？
対策はしているようだけど。
https://www.nicovideo.jp/watch/sm21413813
https://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/jutaku/kankyo/bika/documents/sy...

何だか参考にならない話ばかりですね。

買えない人が騒ぎたいんですよ

赤羽のローレルコートはどのタイプか分かりませんが坪330みたいですね。

買い煽るならもうちょっと有益な情報欲しいな
王子駅とか堀船の将来性とか、石神井川の水害対策とか。

ローレル赤羽も場所は良くないかな。
高いよね！

まったく対策されてないよー！賃貸で近くに住んでて購入検討してるけど、上層階の価格見てからかなー

高いよなー。
周辺環境に難ありますね。
気になる方は実際のチェックしましょう。

リセール考えると5分以内でしょ！
ただ王子駅5分以内にはもう土地が無いからしょうがない。

>>484 マンション検討中さん
JR次第に受け止めれるけど、何年も前のことを、すでに対処した具体的なソースある？
無ければマンション目の前の明らかな汚水川に対して、何年も前のことを未だに出来てないって事になるんだけど…

>>494 匿名さん
北区のサイトで2012年時点ですでに対処済みという記事を見ました。

「平成21年に判明いたしました、王子駅のトイレ排水が石神井川に流されていた問題は、東京都下水道局並びにJR東日本によって、すでに改善されております。
［回答日］
2012年9月13日」

http://www.city.kita.tokyo.jp/mobile/i_docs/i_voice/884/088445.htm

今日の石神井川のゴミ、半端ない。
これからの季節が激臭の時期だ。

>>89
で臭気の話が出てるけど、本当に治ってるの？

300未満　即蒸発
330妥当
350まじ？

近隣に住んで3年くらいだけど、対策されているかは知りませんが臭気がすごく気になったことはないかな
でも見た目は相変わらずきれいじゃないし、大雨時にはかなり増水するから平置きの駐車場だとヒヤヒヤしたりという環境なのは事実ですね

王子駅南口から歩けば近いし買い物はそこそこ便利なので、長谷工仕様でいいなら・・・という感じ

ベストは飛鳥山タワーじゃん。

飛鳥山タワーと比較ですか。

ここの管理費と修繕積立金はどのくらいになるのでしょうか？
飛鳥山タワーよりは安くないと厳しいですね。
あちらは平米あたり合わせて400円くらいでそんなに高くなかったですよね。

管理費と修繕積立の金額は重要ですよね。

>>503
入居時もですが5年10年と段階的に値上げ前提のマンションがほとんどですよね、修繕費。
15年も住んだら倍以上になるなんてザラ。

300戸の大規模マンションなら管理費は平米200円以下、修繕積立金は平置き駐車場だから平米90円以下にして欲しい。70平米で費用計20000円以下じゃないと大規模マンションのメリットが半減します。

費用がかかりそうな設備は見当たりませんね。

でも修繕費の計画には水害被災時の復旧の費用や水災保険は含まれていないでしょうね。。

>>500 ご近所さん
大雨の時、冷や冷やする位な川なんですか？
あまり大きな川ではなさそうなイメージですが、石神井川って

>>499 マンション掲示板さん
釣り上げ大将w
流石にここが330妥当ならアトラス買うでしょw
パワーがダンチだわ

>>479 匿名さん

地元民だけどマンションの場所なら臭いは大丈夫だと思う
臭いのは南口からサンスクエアのところ。夏場にかなり臭うようになる。いろいろ対策やってるみたいだけど全然改善されてないよ。

都心部の川も臭いよ。
神田川もそうだし。
気になるなら川が無い地域がいいのではないか。

夏の匂いですね！
やはり行く前に現地周辺探索必要ですね。

ここのJTが浸水したのは、高速の護岸工事のミスが原因と言われてましたよね。
本当に怖いのは荒川氾濫。1ヶ月は誰も助けに来てくれないと、北区の警告。

昨年の浸水は溝田橋が越水ポイントでした。

隅田川は岩淵水門で守られてるし、荒川はスーパー堤防がある、あと埼玉県の貯水池で守られている。
石神井川はポンプ所以外に何があるのか？川幅が狭いので、増水も早い。ドブ川が氾濫したとき
マンションや敷地内の車がどうなるか想像するとちゃんとした説明が欲しいね。

逆に昨年の大雨でも大丈夫だった場所なんだよね

どこに住んでもリスクはありますよ！
気になるなら違うとこ住みな。

以前、王子エリアの川沿いマンションに住んでいました。
それはそれは高い堤防に守られていましたが、大雨が降るたびに気になって気になって仕事に集中できずに、最終的に引っ越しました。
水害の心配は精神衛生上、非常に良くないので、少しでも心配があるならやめとけば良いと思います。

いつもネガティブな若葉マークさんは同じ人なんですかね。

あの汚い汚水が氾濫したら、まさに地獄。

東京メトロが使えるのは魅力です。

>>515 マンション検討中さん

避難勧告が出ていました。
大丈夫とは言えません。

都内も色んなところが避難勧告出てて、冠水してしまった所もあるけど、ここは大丈夫だったってことでしょ。
あんな大雨は稀だけど、あの程度では冠水しない実績できたんですよ。武蔵小杉とか最悪だったけど、その点は安心材料と思うけど。