パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

ノーポジマンには、ブランズタワー芝浦がお勧めです

>>25994 匿名さん

自己紹介ありがとうございます。

タワーマンション買うときに、冷静になる方法として、ここがタワマンで無くても住みたいかどうかを自分に問いかけると良い

意外に住みたくないという答えが出る

ここは騒音問題のある幹線道路脇にベッタリ、谷底低地で水害ハザードマップにドップリ、杭長のクソ地盤で地震にゲンナリ
もちろん、タワマンで無ければ誰も住みたくない

>>26003 匿名さん
的確なご指摘ありがとうございます。もしタワマンじゃなければここ春日に住みたくと思ってしまうということは、タワマンならどこでも良かったということですか。40m級の杭がズキュンと胸に刺さります・・・

中国人が世界の不動産を買い漁っているんだけどね

オリンピックも中止しそうでコロナもあるいまの日本のマーケットに魅力があると思えないけど

でも、まーあれですね。完売した物件にあーだこーだ言ってもむなしいだけですね。

ズキュンと胸に刺さりますね

クレーンの解体が進んでますね

あとは、ここが中古でも欲しいかどうかかな。
ここはいわゆるバブル末期コロナ前の新築タワマン。

デベの言い値とは違い、中古になると当然エリア相場に晒される。
誰も欲しがらない物件、とまでは言わないけど、相場通りの坪400辺りが小石川の中古物件一つの分岐点だろうね。

一年以上も転売部屋が売れ残る事実は、この価格では中古になると不人気だという現実を裏付けるようだ。

相場は自分で作るもの　by　住不

転売部屋って地権者仕様のチャレンジ価格部屋でしょ？あれは参考にならんのでは？池袋や大塚も坪５００の時代だから相対的にここは割安とまではいわんけど買いだったのでは？

ブクロとコイシカワならブクロの方が便利だよ。

人気か人気でないか、
あと半年余りで分かるんじゃない。

住友が大塚の徒歩3分の板マン坪500で売ってるからな。相場は自分で作るもの
文京区駅直結パークコートタワーが坪450から買えたのは激安だな

坪450で買えた人が1番勝ち組だったんですかね。結構単価に幅があったので、将来どうなるか気になります。

周りに同じ高さのタワマンとかオフィスビルが建ち並んだ超都心区のタワーの林の中の物件と、周囲に今後何十年も同じ高さの建物が建たない独立峰のような超都心区からはわずかに外れたタワー物件と、どちらが将来性があるか、非常に興味深いよね。多分ここを買った多くの人は後者だと思っているだろう。希少性という観点からするとそれは多分正しい。

>>26013 匿名さん

池袋3駅で着くんですけど
君がマンション出て東池袋から歩いている間に着いているよ
なぜ、わざわざ敢えて池袋に住む必要がある

まあ池袋のほうが安いからね

2015年国勢調査データを使って４０代未婚単身男女の比率を調べると
文京区は女性の比率が高く、豊島区は男性の比率が高い

単身の男性は池袋が住みやすく、単身の女性は小石川の方が住みやすいという傾向はありそうだね。実際に夜歩いていると池袋とか新宿はちょっと強面のヤカラが多いが、文京区は影の薄い勤め人がそそくさと家路を急いでいる姿しか見ないので、多分この統計は正しいと思う。

女性は40歳ぐらいになると家を買うといわれている。
高年収になるほど結婚しづらいという話も聞く。文京区は港区と似ていて高年収の単身世帯が多い傾向にある。１LDK物件を購入した単身女性も多いのではないだろうか。

>>26020 匿名さん

そいうこと関係なく、池袋の便利さを享受するには、住まなくても簡単だと言う話ですよ

池袋は、子供を産める独身女性の人口が少ないから、限界都市に認定された経緯がある
それで必死で南池袋公園とか作っているのですよ
トイレを綺麗にするだけで、イメージが変わるとか、区役所の担当者が力説してたよ

女性が接待するような店とか客引きがうろうろしているような繁華街をなくせば女性が住みやすくなると思うけど、多分それは池袋的に無理だろうと思う。やっぱり男の街だよ、池袋。

このマンションのある地域は商業地域なんですから文京区らしさはないですよ。池袋や新宿と同じでウィンズもある。そもそも女性向けの住居なんてないです。

>>26024 匿名さん

池袋よりはマシだろ
というのが、反論できない客観的事実かな

生活していウィンズなんて感じることないよ

汐留のウィンズも人いないね
警備員が沢山にて、汐留西公園の掃除してくれてあれいがたい

池袋よりマシとか言ったらかわいそうなんで、大きな質的な差異があると言ってあげよう。
>>26024 は東京はおろか関東地方に住んでいるのかも怪しく思えてきたよ。

>>26026 匿名さん

文京区を知らないけど、貶したいだけかと

まぁ、一つの投稿だけで契約者がこれだけムキになって連投する物件はここだけでしょうね。

要は、図星だということでしょう。

ウインズしつけぇww 渋谷にも銀座にもあるけど、そこの見解頼むわwww

白山通り…
深夜まで排気音がうるさいですね…

>>26029 検討板ユーザーさん
渋谷、銀座のウインズ周りはまともな人住まないよ。
ギャンブル場近くで飲み屋風俗サラ金なんでもありだわ。
公営ギャンブル場をすべて調べてみな、
例外なく見事に風俗関連の雑居ビル街。

>>26031 匿名さん

後楽園が風俗関連の雑居ビルだったなんて聞いたことないですよ

また始まった。
WINS、転売、杭、低地、LIFE、ウソばっかり。
そんな貴方様はどこに住むの？
東京都で1番犯罪が少ない。
進学率23区1位。
販売期内に完売。
同じことを繰り返す。
悔しいのね、かわいそうに。

低地なのは事実ですよね。

JR水道橋駅西口から後楽園橋を渡って東京ドームシティの裏口あたりはご指摘のようにウインズもあるし、競馬好きのおじさんがうろうろしている界隈。川を渡らないで反対側の千代田区側にはJR駅お約束の居酒屋とかが密集した汚い雑居ビル街なのできれいとは言えないね。でもここは東京ドームシティの反対側の表玄関口の後楽園駅が最寄りだから。かなり離れていることは間違いない。

>>26034
文京区は低地の方が栄えているから、低地に住むのが大正解なんだけどね。

彼らはJRを利用してるし、ドームも裏側を移動してるので後楽園駅周辺では滅多に見かけないですよ。

引渡し直後から含み益数千万の物件に住むのはいい気分ですよ。立地は誰もが羨む最高の場所ですしね。

契約できた人は宝くじ当たったようなものと言われるね。ネガの人が一生懸命なのはこれが目的かな。しかしキャンセルはゼロだったね。

なにしろこの界隈で同じ高さのタワー物件はおそらく四半世紀か下手するとそれ以上の年月は建たないはずで、希少性はきわめて高い。千代田区や新宿区、台東区からも見えるここは指名買いがガンガン入ると思うので中古が出ても右から左でしょうね。

城北一の幹線道路脇、水没ハザードマップ谷底低地、江東区級の杭40メートル強震度軟弱地盤エリア。
立地はゴミに見えますが。
城北ではこういうのが良いんですか。

契約の段階でもキャンセル複数戸出てましたし、何より中古は一年以上売れ残る物件、というのが中古評価における唯一のファクトです。

しかしここは、朝から排気音がうるさいですね。

>>26040 匿名さん
希少性ないですよ。絶対に春日といってタワマン探す人なんていないですから、この界隈で1本しかなくても希少性に何の意味もないのです。

>>26036 匿名さん
35年生きていて初めて聞いた珍論です。ありがとうございます。

>>26039 匿名さん
2019年バブルの頂点で購入された奇跡的なタイミングの物件ですからね。宝くじ当たったようなものと言われるのも頷けます。

>26042 匿名さん

まったくの同感。
住環境も悪いし。

今片側一車線のそこそこ交通量の多い道路から一本離れたマンションなんだけど、三種換気の周りが一か月で黒ずむからね。幹線道路脇となると一体どれくらいの空気の汚さなのか。想像を絶しそう。

今日も今日とて匿名掲示板で酸っぱい葡萄

契約者達のテンパリ具合が面白くていつも読ませていただいてます。

ユニークな住民が多いですね。

>>26028 匿名さん

自分の事を棚に上げてるぞ
どこの糞マン掴んだんだよ
成功者の足を引っ張ることしかしない日本人
だから、日本を出ていくんだよ

>>26048 匿名さん

余裕を見せている場合か

そして港区民です

https://news.yahoo.co.jp/articles/b7a4138d2b57f31f11250f037e94235f25cc...
東京一極集中から流出超過の流れになってしまった・・・
そんなタイミングで駅直結を買ってしまった・・・
これで車の自動運転が普及してしまったら・・・
しかも小型化され気軽に移動できるようになったら・・・
駅直結なんてデメリットしか残らない・・・

>>26041 匿名さん
まー、そんなに必死にならなくても。ここはとても買うところじゃ無いとネガの方が、と言うか一部専門家？の評論家の方まで一緒になって散々ネガった物件のはずだったのに完売してしまった物件なんで抽選で外れた人も含めて潜在的な需要はまだまだあると思いますよ。完成してから売りに出る物件を安く買いたいとか思ってネガっても無駄ですね。完成と同時に売りに出る部屋は勿論あるでしょうがそれが落ち着いたらしばらくは無理でしょうね、特に安値で買うのは。

今日は朝から色々と騒がしいですな。
まあ、ぶっちゃけ数千万の含み益抱えてる物件なので、何言われても無双です。

>>26053 匿名さん
実現してないからいくらでも言えますよね。実際は含み損です。
それと無双の日本語の使い方間違えてます。

>希少性はきわめて高い
と本当のことを書くと必死で否定する、わかりやすくて面白いですね。

たとえば茗荷谷は高台のなかでもかなりマシな方ですが、スーパーは駅からちょっと離れた三徳と坂の中腹の安売り八百屋スターフルーツのみ。低地の春日／後楽園には食料品を販売するスーパーはクイーンズ伊勢丹、成城石井、ダイエー、ドンキホーテ、あと何件もあるまいばすけっとと非常に充実していますね。あと白山上に三徳があるぐらいで他の高台の地域ほせいぜいコープぐらいですかね。これはほぼ全滅に近いかと。本郷、西片、白山、茗荷谷、小日向、白金台、文京区のめぼしい高台の人はみんな後楽園近辺で日常のお買い物をしているのが実情でしょう。

その中心地に建つマンションは文京区でももっとも便利な場所に建っているし、駅直結の高級マンションブランドを纏ったここは立地にしてもグレードにしても文京区に他にならぶような物件がないです。さらにこの規模のタワーは下手すれば半世紀近く文京区内には建たないわけで、希少性については折り紙つきですよ。

>>26055 匿名さん
不動産の価格に影響を与えるのは「相対的希少性」です。それは、単に数が少ないということではなく、当該タワマン需要者にとって相対的に希少な存在であるということです。重要なのは"当該タワマン需要者にとって"という視点です。文京区小石川だけでタワマンを探している人にとっては本物件は相対的希少性が極めて高いといえますが、本物件の需要者は、同価格帯の他のタワマンと比較して購入を検討したと考えられますので、「文京区の中心にある」という要因はあまり重視されておらず、不動産の価格を論じるうえでの相対的希少性は、さほど高くないと考えるのが合理的です。

ネガはいちいち噛み付いてきますなぁ。僻まれる程良いマンションってことです。
屋上のジャグジーから見下ろす文京区の低層住宅街の風景は格別です。

>>26056
家を探している人はタワマンを探しているんじゃないんだよね。まずは買い物や交通の利便性が先に来る人は少なくないと思う。会社から遠かったり乗り換えが多かったり、買い物不便じゃしょうがないものね。それで買いたい地域をざっくり絞り込んでから予算とか希望の広さ間取りとかで絞って、そこからでしょ。ここは店も多いしラクーアも近く二駅四路線利用でそれも東西南北に放射状に路線が伸びている。買い物や交通の利便性は高い。

駅としても渋谷あたりへの通勤は若干乗り換えが多かったり時間がかかるのだが、他の副都心駅やターミナル駅へのアクセスはそれほど悪くはない。それだけでもかなりアドバンテージが高いんだけど、地域ナンバーワンタワーというだけで資産価値が大きく高まる。それもタワマン銀座のタワマンの林立する地域に建ったワンオブゼムではなく、タワマンのない場所にポツンと建っている。隣の区からもそれとすぐわかるぐらいのランドマークタワーなんだよね。それはとても希少なことだと思う。

日比谷あたりでランチの後に観劇した帰り道に家の近所のスパでお風呂に入ってエステや美容院に寄って家に帰るとまだ夜の８時前みたいな生活、ここならできますよ。多分都内でそれができるところはない。

失礼、できるところはあるけれど、あっても目の玉が飛び出るほど高いですね。ここみたいにリーズナブルにはおさまらないでしょう。

>>26062 匿名さん

勝手にライバル視してくるパークシティ武蔵小山でもそれはできてしまうかも。

>>26064
あの辺温泉できたんだ、知らなかった

>>26062 匿名さん
ＰＣ勝どきならそれに加えてメンズエステにも行ける。

>>26066
あれはパークタワー じゃなかったっけ...

武蔵小山温泉ってあったんだ、すごい！
でも中にネイルサロンや美容院やエステがないし、ちょっとオヤジ臭い。でも応援してるよ、ラクーアみたいに大きくなるといいね。

>>26066 匿名さん

メンズエステなら話題の武蔵小山にもある。
よって小石川=武蔵小山。

駅直結、都心部から片道15分以内の所で、比較的リーズナブル、治安の良い文京区のランドマークタワー、当分は眺望も保証される、パークコートザ・タワー

仮に文京区を都心部最寄りのベッドタウンと考えたら最強クラスではないかね

ろくな眺望ないですよ、ここ。
そもそも四方がお見合いですし。笑

＞タワーマンション買うときに、冷静になる方法として、ここがタワマンで無くても住みたいかどうかを自分に問いかけると良い

＞意外に住みたくないという答えが出る

＞ここは騒音問題のある幹線道路脇にベッタリ、谷底低地で水害ハザードマップにドップリ、杭長のクソ地盤で地震にゲンナリ
＞もちろん、タワマンで無ければ誰も住みたくない


勉強になりますね。

日比谷、銀座、、、　全て他所の地域ですね。

一大幹線道路とか東京ドームとかパチンコ屋とか場外馬券売り場とか以外の、
何かウリはないんですか、ここ。

>>26072 匿名さん
＊＊＊

>>26072 匿名さん
じえんおつ

毎日同じ書き込みお疲れ様です
新たな材料がなく繰り返され、とても平和です

特にクレーンの解体が始まると共にネガキャンが活発化したあたり、本物件が実に魅力的で大勢の注目を集めているかわかります

現在塔屋の足場の解体が始まっており、クレーン二台フル回転で解体した足場を下ろしていました。澤蔵司稲荷からはEXTERの動きがよく見えました。

現場の下から見上げるとこんな感じ

>>26078 匿名さん

わざわざ下の方を切り取ったところに哀愁を感じます。

おまけです。清和公園の木立の中から見上げるとこんな感じです。
作業員の皆様、今日も1日ご苦労様でした。

>>26080
まだコンクリの壁が剥き出しで何もできてませんよ。ご愁傷様

三田線春日駅との地下通路の工事も始まり、昨日はコンクリート打設のためのポンプ車も現場入りしてこれから通路工事は本格化するようですね。
完成したらまた写真をアップしますのでお楽しみに

>>26078 匿名さん
クレーンには、ご苦労様でした！と、つい言いたくなる光景です。

>>26083 匿名さん
よろしくお願いします。
楽しみにしています！

>>26076 匿名さん

意味ないから、削除依頼しといた
若葉になれ

>>26073 匿名さん

高所得者の住宅街だよ

マンションの全景が映った写真を見たいです

都庁から見えるよ

巨大な庇がかっこいいな

今日みたいな晴天の日に眺めるパークコートは最高ですなぁ
またネガの僻みがすごくなりそうですなぁ
このマンションに住めて数千万貰えるなんて最高ですなぁ

クレーンが降りて周りの囲いが取れると、またネガが騒ぎ始めますよ、うギャーと

周囲の建物と比べて圧巻です
さすがパークコート

外壁は吹き付けですよ

>>26095 匿名さん

それがいいんじゃない
見た目もよいしそれに落下物がないのが大事

ハリボテ感は過去レスを見れば大体が暴かれていますね（希望があれば再掲しますが、如何でしょう）。

読むのが面倒くさい方の為に一言で表現すると、
『ここは、買った人がこれだけ毎日必死に擁護しないといけない物件』ということです。

ネット掲示板で感情的にログを上書きしても、
コミカルな吹き付け壁を上塗りするのは難しいのでは？

擁護というか、素晴らしすぎて自画自賛、ネガに自慢してるだけです

ネガは、そんなはず無い、うギャーといつも騒ぎますが

そうでしたか。
こういう騒音地に住む人は東京的なセンスとは方向性が違いますかね。
吹き付け壁の面白い見た目だけでも小噺程度の笑いは戴けそうですが。

惨めだな

ネガも最近は吹き付け位しかネガるところがなくて惨めだな

まだこんなクソ物件オブバイヤー候補にあーだこーだ言ってたんですか。
幹線道路ワキの騒音地で正論言っても誰にも聞こえません。
もうほっときませんか。

買ってしまった人も気晴らしに近所の場外馬券売り場でエンジョイされてきては如何でしょう。
そろそろ重賞、始まりますよ。

>近所の場外馬券売り場
この近所ではその存在を知らない人も多いよ

世界最大級の場外馬券売り場ですね。
タワマン住まいのお上りさんでも春日駅から続くギャンブラーの列を見れば数分で現地に辿り着けますよ。

梅田の場外付近は人生終わった風の老人で溢れていますね。こちらもそのような感じなのでしょうか？

小石川一丁目にはスプリングハートというパチンコ屋さんもありますね。
ここから僅か、徒歩２分。
場外馬券売り場で負けてもパチンコで取り返すことができる立地は、東京でもこの場所だけでしょう。
羨ましいです。

https://www.p-world.co.jp/tokyo/spring-heart.htm

つまらない内容ばかりです。
もうこれはというネガないの？

どのネガも、ふーん、で？　と言うものばかり

現地知らないにも程があるな

日本人の妬みは嫌だね

荒ぶるイッチョメ。笑い

確かに、天井の低い梁だらけ窮屈感満載の普及品タワマン・小石川の70㎡と同額で、プレミアム物件・千代田富士見のプレミアムフロア90㎡が買えましたね…

少しの時代の違いの残酷さを、身に染みて感じます。
築年数も大して変わらないのに、、、
同額払って騒音地のこんな物件しか買えないなんて

この差額で、何ができたんだろう、って考えると本当に悲しくなります。

子供なら、私立医学部に２人入れれる金額
旅行なら、毎年家族４人でビジネス欧州３０年分
車なら、フェラーリ２,３台分

あぁ…、人生ツイテない…

フェラーリというけれど三台分ぐらいだと億を超えてくるんだけどそんなに差があるか？最安のポルトフィーノクラスでも三台となると八千万ぐらいになるが。

そんなに安いのかとか期待してスーモ検索しちゃったじゃないか
22階73平米東南角で2億2800万じゃない。

今出ている38階とそう変わらないじゃない。多分中古の千代田富士見の方がここより圧倒的に高いと思うよ。ちょっと残念だけど、しょうがないね。

>>26113 匿名さん
友人は中古を8800万で募集掛けて決まった6000万でした。
売り出し価格なんていくらでも高くできますから。
ときどき間違えて買ってくれる人がいるようですからね。

坪単価を出さないのはフェアじゃないな
階数はまあ、プライバシーにかかわるから開示しなくてもいいけれど、それ以前にあなたの言う数字自体も裏付けがないので全く信頼にあたいしない。心理的瑕疵物件かもしれないしね。

>>26115 匿名さん
フェアとかプライバシーとか何を言っているのか良く分からないです。募集価格なんて売主の言い値なんで何の参考にもならないと言ってるのです。表示された価格で成約するとでも思っているのでしょうか。

>>26110 匿名さん

同じ若葉になったな
嬉しいよ

>>26108 匿名さん

はいはい、次のネガ書き込みが欲しいのね。
他スレから拾ってきた三井健太の最近の記事のブログのリンクね。
https://mituikenta.com/?p=3304
一部抜粋しておく。
「用地代の代わりに住戸で受け取る地権者が、その指定を価値ある最上階にしてくれと要求し、しかも計算単価は下層階と同じにすること」などとごねたりします。この要求を呑まざるをえず、高く分譲できる階層が非分譲となってしまったりするのです。」

「最上階」を「南向き角部屋」に置き換えるとここの話になるよ。
リンクのブログは長文だが、まあ、一度読んでみるとよい。
ブログの例はPC小石川には無縁と思える人は強心臓か鈍感かのいずれかだね。

　

ちなみにだけど、春日の再開発が期待以上に進めば、>26108にある地権者皺寄せの割高購入でもリセールバリューは確保しうる旨は三井健太も述べていると思われるよ。
だけどさ、テレワークが定着すると、一番困るオフィスビルは、超都心でもない春日みたいな中途半端な立地に建てられたビルの気がするな。二子玉川くらい郊外寄りの場所の方がマシな気がする。
商業が伸びないと、PC小石川の資産価値もそこで頭打ちというシナリオは十分ありうる。
というようなことは、ここを投資目的で買った人と賃貸・転売をアテにしている地権者は、コロナ感染拡大突入後にじっと考え続けていたと信じたいね。
実需で文京区好きで買った人は、好きで買っているのだから、そんなことは気にする必要もないだろうから、このレスは読み飛ばしてくれ。

>26119で付けた>26108は>26118の間違いね。失礼。

大の男がいい歳こいて他人がどういうこういうとかじゃなくて
自分の家ぐらい自分で決めろって話ですわね。

>>26121 匿名さん
そして、大の大人がよそ様の家をボロカスに書くなということ。

>>26119 匿名さん
ふーん、で？

>>26119 匿名さん

どこの誰とも知らぬ他人のブログとかバイアス大きすぎて限りなくどうでもいいな。そこに踊らされるのもどうかと思うが。

現在テレワークが進み都心部の不動産売買は活況らしいよ。実際セールスしているプロから昨日聞いた話だ。
結局都心部が便利だし学校何かが移転することもないし、職場に行かなければならない仕事も多い。電車通勤は満員のままで感染リスクを恐れる人は都心部に住みたい人がいるからだ。文京区は最強クラスの都心部ベッドタウンでありここの人気は揺るがないと思うけどね。

ベンチャー企業が入りたがるような法人向けの建物はダメだろうね。パソコンあればどこでも仕事できるけど、何となく体裁がいいから都心部アドレスにして、求人や会社の格をよく見せようとしていたような所は都心部から撤退する。そんな所はダメ。二極化が進むね。

こういう方が、湾岸暴落記事とか真に受けていつまでも買えず、せっかくの資産形成チャンスを逃してきたというのが過去の教訓です

関係ない人が執拗に完売物件に張り付いて、ネガティブなことを書き続けるエネルギーはどこからくるのだろう？
ちょっと尋常じゃないよね。

>>26119 匿名さん　よ　ガチのプロ

ポジの感情論は、ネガの論理性とは対照的ですね

文京区も台東区も、最強でも何でもないです

どうしたの？何か嫌なことあった？ここに執着するよりもっと楽しいことあると思うよ。

契約者が焦ってあちこちに書き込みしてますねｗ

異常さに気づかない異常さよ

>>26130 匿名さん
あなたと違って文京ガーデンのスレに書き込む失態はしてないｗ

パークコートくらい高額物件になると、住民はネガにいちいち反応しないものだった。なんでこんなレベル低くなった？

>>26130 匿名さん

なぜ契約者と分かるの？

>>26130 匿名さん

私は契約者なの？

ｗ
焦ってますねｗｗ

>>26136 匿名さん

契約者じゃないよ
じゃあ聞き方変えるよ、度の書き込みが契約者なの
リンクはってよ

非契約者がここまで毎日必死に擁護しますかねｗｗｗ

笑
ユニークな住民が多いですね

さぁ
いよいよエリザベス女王杯、始まりますよー^ - ^
世界最大級の場外馬券売り場を擁する春日後楽園を、我々で盛り上げていきましょうー^ ^^ ^

>>26140 地元民さん
ジャパンカップだから。注目は

東京ドームイベント近くていいね
ジャパンカップは普通に観たいWINSでもいい

>>26137 匿名さん

契約者はSLACKで交流してるようです

パチンコ屋も東京ドームも馬券売り場も、嫌悪施設が近くにない方が良いです。

今日はよく晴れた天気のよい日です。伝通院の山門とパークコート文京小石川です。新旧の絶妙のコラボレーションですね。

今日の現地です。南西側に日差しが当たるか当たらないかのタイミングで写してみました。今の時期は午前中の遅い時間から夕方まで日が差し込みます。

マンション全景が写った写真がみたいです

＞確かに、天井の低い梁だらけ窮屈感満載の普及品タワマン・小石川の70㎡と同額で、プレミアム物件・千代田富士見のプレミアムフロア90㎡が買えましたね…
＞同額払って騒音地のこんな物件しか買えないなんて
＞この差額で、何ができたんだろう、って考えると本当に悲しくなります。


部屋の中にコミカルな四角い壁掛けエアコンがついた珍獣要素のあるパークコートですから、坪500くらいしてもマニアが買っていくのではないでしょうか。

>>26147 匿名さん

全景写ってるじゃん

>>26146 匿名さん
冬至の南西面、暖かさを感じる角度で日が当たるのは14時半から15時半まで。北東面は一日ずっと日陰です。

街区全体、足元は一日中真っ暗な感じですね
CGでは明るかったのに…
検討者向けのCGでは、日当たりや騒音は表現しなくてもよいルールでしたっけ

西側のビルで日陰になる部分は駐車場とパンダ部屋だったと記憶しているけど...

>>26145　の写真をみた人は、スミフのビルが非常に小さいことに気づくはず

陽が当たらないパークコート・・・

さほど日当たりは悪くないところを証明する写真に狼狽しているのかな。

もう少し夕方遅い時間に撮ってあげてもいいですよ

スミフビルの公開緑地の植栽にも日光が当たって美しいですね。グリーンバレーはそれよりもさらに奥の方に広がっていますよ。

>>26150 匿名さん

もっと日があたりますよ
実物見られては？

再開発地域が一部の不参加オフィスビルの影響で変形になった分、配当計画には心血を注いだことでしょうね。再開発を行った皆さんに、本当に労いの言葉を贈りたい。ありがとう、こんなにすばらしいものを作ってありがとう。近隣住民の偽らざる思いです。

ここの契約者がどうのこうのと若葉が言っていますが、勝手連的にここのポジを書いている近隣住民は多いと思います。確かにネガを刺激する面でご迷惑をおかけしているかもしれませんが、周辺住民にとっても地域の誇りです。文京区がもっと輝くことを祈って、これからも書き込みさせていただきます。

小石川という地域全体を誹謗中傷したここのネガは絶対に許さない。

ここまで敷地の日当たりが悪く、足元の街区の大半が真っ暗になっちゃったのはスミフビルのせいではないと思うよ

売り主の利益を最大化する為とは言え、
敷地にゆとりを設けず建物を詰め込んだカツカツ再開発にしちゃったのが最大の原因だろうね

建蔽率はパークコート史上最悪の60%後半だそうだ

写真見たら、百聞は一見に如かず

>>26159 匿名さん
近隣住民を騙って物件上げするのは止めてくれませんかね。
公開空地もまともに無く地域貢献の側面は無し、日照の妨げにしかなってないのに。

再開発に参加しなかったオフィスビルのオーナーには、地元住民的にちょっと恨みに近い感情もあるが、ビジネスとして、小石川ならこの程度という固定観念からはなれられなかったのはビジネスマンの端くれとしてしょうがないとは思う。ただ、文京区の未来に夢をもてなかった人たちの行末について文京区民としては一定の感情を抱いたので、そこから派生する悪影響は覚悟して欲しい。

市ヶ谷の駅からも見えるんですね、ここ

日当たり、悪いんですかね。とてもそう思えないんですが。

他のマンションの写真ですが、お察しください。それでもここより高いんです。

北向住戸の日当たりは最悪だと思いますが、それでもここよりは高いと思います。

北側は抜けてるし、戸建てや囲まれマンションより明るいと思いますわ

ＰＣ千代田富士見の東向きは羨望の物件ですね。分譲時はここより安かったのでは？
パ小石川さんがムキになるのも納得ですね。

ネガさん今度は日照問題を出してきましたか、相変わらず、ふーん、で？って感じですね。
日当たりの良い郊外の戸建てにでも住んでらっしゃるんでしょうね。

>>26166 匿名さん

10年以上かけて再開発の説明を繰り返してきてる訳で、ちょっと何言ってるかわからない。

確かに写真を見ると足元は暗いよね。
詰め込みすぎたビルに囲まれた低地特有の感じ。

再開発するなら少し利益を削ってでもゆとりをもたせるべきだったと思うよ。

うるさい幹線道路からセットバックもほぼないし。

平成13年から本格的に検討しているから20年だね。当時50歳で組合に入った人はもう70歳。中にはもう亡くなった方もいるかもしれない。多くの人がここの再開発に期待してずっと長い時間かけて出来上がった訳で、ここができるメリットデメリットは議論され尽くされてると思うよ。

ここは南北に長い板状に加え、南側はほぼ地権者さんにおさえられているわけですから、日当たりを気にする人が住む物件ではないでしょう。
子供さんにとっては情緒的に問題が出てきそうですが、幸いファミリーは少なそうですし。

同じ話をループして繰り返してるね
もうネタがないんやね

利用者も世代交代してます。長くこの掲示板にいる人ばかりじゃないんです。

買っちゃった人も少しは落ち着けばいいのに。
まぁ、後悔しているからこそネガにいちいち大騒ぎするんだろうけど。

美しいマンションの写真にいちいち毒づいている人も落ち着けばいいのにと思います。
本当にきれいなマンションですね、個人的な感想ではありますが。

都内色んな所から見える
シンボリックなマンションですよ

>>26150 匿名さん
これを見れば杭がないのが分かる。

>>26185 評判気になるさん
この段階で杭見えてたら欠陥工事です

何度見ても美しい外観ですなぁ。これをネガるなんて、心に闇を抱えてますぜ

>>26003
これは、的確な指摘ですね。

もっと言うと、契約者がムキになって必ず言い返してくるのは、全て図星だからでしょう。
過去ログにある嫌悪事項を全て読まなくても、こういった契約者の反応を見るだけで、ここがどういう物件なのか理解できると思います。

タワマンじゃなくても住みたい場所ね。番町とか広尾、代官山位かな。どこも高杉内

何度見てもノッペリした吹き付けマンションですなぁ。これをポジるなんて、心に闇を抱えてますぜ

>>26184 匿名さん
皇居やミッドタウン、あるいは都心の高台から見てもここの姿は谷底低地に埋れて見えません。
つまり、ろくな眺望がないということです。

>>26189 匿名さん

代官山と広尾は興味なし
特に代官山の良さは分からん

>>26188 検討板ユーザーさん

それなら再開発が完了して変わった街を見てから考えたらいいんでは？

>>26193 匿名さん
誰もが分かる頃に売ろうとしても、もう手遅れになります。株と一緒ですね。全体像が見えるその頃には暴落しててもおかしくないです。

心病んでるネガさん、必死にネガしても安くなりませんよー笑

>>26194 匿名さん

今は上場直前の有望株を買えた所ですね。今後はずっと高値かさらに上がるでしょう。ただどこかで押し目があるかもしれませんから、その時に買えば良いのでは？何年先か知りませんけど。

複数のプロが適正価格は500弱と試算し、しかも新築バブルはずいぶん前に終わり、地価も2020年1月の地価公示をピークに下落に転じたのに、なんで高過ぎた取得価額600より上がるのですか？

>>26197 匿名さん

複数のプロが適正価格は500よりも高い数値を出していますし、バブルが終わりというのは意味わかりません。現在不動産は活況で、日経も上げてます。不動産価格は日経に遅れてついてきますし、それに一点をみて下落に転じたというのも良くわかりませんが。

素人ですか？

前リンクはられてたPC千代田富士見が坪1000万でしょ。流石に500万は無くないｗ

>>26146 が貼った写真は美しいね。
このマンションはこの角度が
一番映える気がするよ。

>>26200 マンション検討中さん
確かに。いいアングルですね。
ブリッジと公開空地の植栽は年内に出来るらしい。
どんな空間になるか、楽しみです。

不動産業の業績も伸びてるし住宅ローン減税制度も強化されたしまだまだいけるでしょ

文京区は東京23区で最も犯罪件数と犯罪発生率が最も低い（最も治安がよい）。これだけで住む価値あるよ。

日経平均も26000円、ここも坪800位行っちゃってるかもね

今はもう港区と同じくらいまで上がってる

>>26203 匿名さん
繁華街が少ないからです。最も治安がよいことを重視する人は駅前の商業地域には住みません。

>>26206 匿名さん

後楽園のウインズや東京ドーム界隈の繁華街があるのに、それでも第1位ってすごいことですよ

>>26206 匿名さん
この街をご存知ない方が、机上のイメージでアレコレ、ネガってるんでしょう。

駅前商店街エリアの治安は良いですよ。
下町の穏やかな空気が流れていて、安定、安心できる街です。

文京区はオープンハウスのマンションが人気になるエリアなんですね。

マンションのリセールを考えるうえで、非常に参考になるファクトです。

>>26209 匿名さん

そうなんですね。それではオープンハウスのマンションとやらを購入されてはいかかでしょう。

東京タイムズタワーから見たパークコート文京小石川だそうです

バルコニーの床材が段々になっている、なかなかいいところに気付きましたね

>>26212 匿名さん
外装は吹付けよりも安価な窯業系サイディング・・・

あらま。
随分とお安く仕上げてきましたね。

雑居ビルに囲まれてて暗いから、外観がチープでも気づかないし大丈夫だと思うよ。
うるさい幹線道路ワキにとどまってじっくり見る人もいないだろうし。

楽しみですね

薄さもビビるけど、同一プレキャストで、テクスチャーも貧弱！！

普通にかっこいいじゃん
安っぽいとか言っているやつ、どんなんでも同じこと言うだろ
野村が坪600超で出してくる頃に勝利確定してるよ
パークコートタワーを舐めすぎだ
購入者じゃないよ

現地見た時の囲まれ感のなんとも言えない感はガチだよ。視界抜けしてる部屋は良さそうなんだけどね。

坪単価500万切るようなお部屋ではなかったかしら

北側から撮った夕焼けのパークコートの写真をアップするわね
素敵でしょ？囲まれ感、あるの？

ちなみにスミフビルの影になっている部分の大部分はタワーパーキングよ
お部屋はちょこっとしかないの。でも、パンダ部屋で大人気だったんですよね、抽選になったのではなかったかしら。

どこかのブログで覗かれるんじゃないかなんて書かれていたけれど、額縁効果で区役所の展望台から見ると近そうに見えるのだけれど実はこんなに離れているんだってわかる写真よね。

スミフのビルは本当にちっぽけに見えるわ。東側の眺望を奪われたレジデンスにお住まいのみなさんは本当にお気の毒。スミフビルは借地権らしいという話も伝え聞くので、50年後は今回の再開発地域と一体で何かできるかもしれませんね。

ところで、よく見たらクレーンがいつのまにか増えているの。
ひょっとして先日やっていたのはEXTERのテストだったのかしら。色々と実験的な試みがエンドの私たちの見えない部分で色々と行われていそうですね。引き渡しの前後にでも種明かしをしてくださると嬉しいですね。よろしくお願いします、中の人。

囲まれ感があるお部屋は坪４００台だったので、これはこれでお得。今じゃ亀戸位しか買えまてん。

しかもパークコートでしょ、大勝利ですね

昼間に現地をみるとわかるけど、パークコートとスミフビルの間から、アトラスタワーに日差しが差し込むの。そこまで配慮したのね、と感心します。私が本当に貪欲な投資家なら５０階建てぐらいのオフィスとホテルとレジデンスの複合タワーをレジデンスの日当たりなんか考えずにスミフビルと一緒にドカーンと建てたかもしれません。周囲に緑地帯も作って本当にゆとりのある計画にして、三田線、大江戸線、南北線の三駅直結でツーブロックぶち抜きで素晴らしいものを建てたかもしれません。それをしなかったのは多分中の人が優しかったからではないでしょうか。人に恨まれる計画にしたくない、そんな誠意が見えるような計画のように見えます。

>>26221 匿名さん
パーキングだからとかパンダ部屋だからとか、そういうことではなく、こんな配棟計画にすること自体がこれまでのマンションにはなかったこと、つまり苦肉の策のコストカットです。シティタワー大井町も全く同じ。形の悪い土地なのに容積率を目一杯使い切ろうとするから建ぺい率が大きくなって窮屈になるのです。ブランドの棄損するうえ、住み心地や環境に悪い影響がありますから、長期的な競争力の低下は必然です。

確かに安い部屋があるのはブランド価値を毀損するかもしれませんね。でもいつまでも安い部屋ではないと思いますよ。特にこれから建つ物件は既存の市街の再開発で作られるので昔のように広い緑地帯など確保できないでしょう。反対運動などで高さ制限が厳格化されれば当然容積率や建蔽率を使い切るような計画ばかりになるでしょう。というか、すでにそうなっています。最近のナショナルプロジェクトになるような計画ですら板マンションをずらりと並べてお見合いにしちゃっていますし、日本一高いタワーもなんだかんだ言って下の方は超お見合いです。あなたの言うような理想的な物件は田舎に建てるしかないでしょう。

追伸ですが、田舎に建てて完売しますかね。誰が買うんですか？広々とした緑地帯に囲まれた、トマムのタワーみたいなの、誰が買うんですかね。別荘としてしか価値がないんじゃないですか（笑

>>26228 匿名さん
単に土地の形状が悪く、しかも土地価格、建築費が高騰した時期の再開発事業だからです。

地権者の従前資産額が多額で、等価交換による床面積を少しでも削減するために、無理に権利床価格を引き上げて、その影響から分譲価格が異常に高くなったのでしょう。少しでも事業費を削減するため、建築コストの削減によるチープな建物になったわけです。

ちなみに従後資産評価では、「隣棟間隔」という項目があって、隣の建物と距離が近い場合には評価をかなり下げることになります。

こちらはそういうマンションです。

囲まれ囲まれって言うけれど、本当に日当たりの悪い下の方は全部商業施設でマンションじゃないんですよね。余裕のない配棟計画になったのは周囲のオフィスビルが参加しなかったから。多分彼らが納得するだけの等価交換を実現する権利床を確保するにはサンシャイン60ぐらいのものを建てないとだめだったんじゃないかと愚考します。文京区的にはたぶんそれは無理だと思いますよ。

>隣の建物と距離が近い場合
と言われても、隣の建物と全然近くないですしね。二車線道路が通るぐらいの間隔が開いているので、これがダメなら都内の建物全部評価減ですねえ。

もう一つ言わせてもらえれば、土地の資産価値が高い地域の再開発物件が高いのは当然でしょう。当たり前のことを偉そうに言わないでください。だからこそ資産価値が高いと言えるでしょう。普通なら借地権だったんじゃないですかね、この地の利なら。

ここの７割は、ゴルフ行くの電車ですか？

このレベルのマンションが安普請とか言う人は何か価値観が狂っている気がする

>>26234
君はまだゴルフに行っているの？遅れてるね

>>26190 匿名さん
え？
何を言ってるの？
何を根拠に吹き付けと言ってる？
しかしこれは吹き付けではないけど、吹き付けってダメなの？
このパークコート はALCでしょ。

>>26186 匿名さん
馬鹿だね。
杭構築の機材が全くないってことだよ。
地下があってそこから杭構造でも杭構築の機材は見れば分かる。
残念ネガ。

>>26226 匿名さん
あなたの感情論とは裏腹にここは、
建蔽率60%後半、容積率フル消化の案件ですね。

利益を最大に搾り取るにはどうすればよいか。
緑地を減らして全部ビルにする。
よく錬られたプロジェクトだと勉強になります。

>>26238 評判気になるさん

公式ホームページに、40メートル級の杭の記載が明確にありましたが。
つまりあなたは、三井不動産が虚偽記載をしたと主張しているのですか。
三井不動産がそんなことしますかね。
適当な事を書いていると、三井不動産に訴えられますよ。

なんか安っぽい見た目だと思ったら、
外壁がそういうことなんだね
高い割に残念だなあ、ここ

>>26233 匿名さん
定借ならゴミだよ、こんな場所

今日も安く買いたいネガさんのネガコメントがたくさん書き込まれてますなー
安くなりません、残念！

>>26223 匿名さん
大きいクレーンを解体するために小さいクレーンがいるんだと思います。スカイツリー作る時もそうだった。だんだんクレーンを小さくしていく。

おーい、ネガのみんなー、パークコート虎ノ門19階で坪1100万だってよー
小石川も上がっちゃってるよー、買えない値段になっちゃったねー

ネガも欲しいから居座っていて買えた瞬間ポジになるんだろうな

バブル末期の高値物件っていつも行ってる奴
生きてるか？

パークシティ設定だったという嘘を言い続けてた奴
生きてるか？

他のマンションすれにねが書き込み続けてた奴
生きてるか？

※私は契約者じゃありません

囲まれてるとかいうけど、景色の抜ける部屋買えば良いだけじゃね？と思う
大体の都心マンションに言える事なのに
お見合いは坪単価安いんだから

>>26220 匿名さん

いいね！

>>26221 匿名さん

影になってる部屋も夕方日陰になっているけど、昼間は日が普通にはいるしね

虎ノ門周辺は、格別ですねえ。

地価が上がり続けているパークコート虎ノ門の値上がりと、
コロナ後に地価が下落に転じたJVパークコート小石川の値下がりは、
買ってはいけないラインを明確にしました。

小石川も意地で坪500をキープできれば、含み損もそれなりかと思いますが、なにしろ賃料がゴミなエリアですから難しいでしょうねえ。

大江戸線内だと、春日は蔵前より安いです。
格上の勝どきは、春日より10%高いですね。

https://www.homes.co.jp/smp/chintai/tokyo/toeioedo-line/price/

具体例をここで挙げるわけに行きませんが（笑笑笑）

分譲時の広告や販売担当者の説明が期待度を高くしたのです。私たちの目や耳は「錯覚を起こすクセ」を持っています。そこに宣伝担当や販売担当者は付けこんで来ます。

再開発によって街並みがきれいになっても、利便性が増しても、価格押し上げ効果は期待したほどではなかったというケースが実は多いのです。
同駅圏のマンションと比較すれば、幾分かは高値で買ってくれる物件と言えても、思ったほどではなかったと落胆する人もあり、このようなケースは「再開発=街の価値が上がる＝マンションの価値も上がる＝高く転売できる」という期待できるものの、期待したほどのレベルではないことを指しています。
結局、購入価格が高過ぎたため、地域相場と比較すると高値で売れても、売却利益は殆どなかったという実例は多数あるのです。

筆者はよく次のように言います。「再開発マンションは未来の先取り価格である場合が多いので、慎重に検討した方がよい。高過ぎるか否かの見極めがポイントです」と。

嬉しハズかし オマセなイッチョメ。笑

豊洲のマンションは坪150万に暴落すると言ってた専門家の方ですか？笑

>>26253 三井健太先生さん

誰これ
ググったけどただの怪しい素人感しかないんだが

＞具体例をここで挙げるわけに行きませんが


優しい三井先生
すこ

ここ、路線は微妙なのしかねーなｗ
都心部のどこ行くにも時間かかる
そもそも城北から都心部行くのは億劫
徒歩圏内には馬券パチンコ興業施設しか楽しみがない

東京駅に通勤するのは便利だけど、休日にわざわざ電車乗るやついないｗ
幹線道路脇だけど駐車場もろくな数ない

自称マンション評論家やブロガーは、マンコミュで本物のプロが書いた書き込みを読んでパクって記事にすることも多いです。だから、彼らに「理論的に説明して」とか「根拠を示して」と質問すれば、詳細かつ論理的な回答は帰ってきません。自称マンション評論家やブロガーの知見はその程度です。

資産価値に関しては、マンマニ氏以外は信じない。彼が買いと言って外したものは無いでしょ、逆に高過ぎと言ってた物件は大体売れてない。某芝浦とかｗ

>>26260 匿名さん

誰それ。

資産価値は国が算出したものしか信じられんわ。
つまり固定資産税の数値。
これ以外ない。

そんな素人の話を信じる気がしれないな。。。

各地の路線価を簡単に見れるサイトがあるんだけれど
各駅周辺の公示地価平均値をみると

春日+9.93% 　　https://tochi-value.com/station/kasuga/
後楽園 +5.96%　https://tochi-value.com/station/kourakuen/

いずれもえらく上昇しているようだけど下がっているの？

確かに後楽園駅のそばには階段を登ってたどり着く崖下の土地とかもあるので地点によっては下がることも十分考えられるよね。でもそれってそこが安いというだけで、全部が下がっていることを意味しない。

三井さんの記事はよく読むけど、再開発の場所を買ったら将来値上がりしてすごく儲かるのではないかという素人の陥りがちな勘違いを戒めたものだと思うよ。ここはまぎれもない文京区のナンバーワンマンションなので、手に入れたい、住んでみたい、だから多くの人が検討し購入したはずで、将来の値上がり益で一山当てようというような人はいないのではないかな。ちゃんと文京区プライスで坪単価500万を切るようなバーゲンセールの部屋もあったことだし、パークコートにしてはだいぶお値打ち価格だったんじゃないですか？即日完売のスマッシュヒットは理由がないわけないでしょう。

それとここは本当に便利ですよ。
夜の街が大好きでも、夜の街に住みたいという人は案外少ないものです。子供ができれば教育にいい環境の場所に引っ越していく、だから繁華街からほどほど遠いが、不便ではない絶妙な距離感の文京区に移り住む人が多いのだと思いますよ。人気のある世田谷や目黒の住宅地も実際にそういう土地だからでしょ。

山手線内側で東京駅から直線で2.5キロだろ？
価値が低い訳無かろうに
なんかの歪でもあるのか？

小石川は不便で価値がないという無理なネガをするからそういう辻褄が合わない話になっちゃうわけです。

https://news.yahoo.co.jp/articles/e3c7b8180d030438c11d03c2539555f03649...

変化を体感できないタワマンは子どもの知能が伸びないらしい。タワマン×駅直結。いつも同じ環境の刺激無し要素がダブルとはすごい。

>>26266
榊淳司かぁw
この人PC文京小石川は良い評価してますよ。
考え方が偏りすぎて話半分で聞いてるけど。

>>26267 匿名さん

武蔵小杉と文京区が同じ価格なのがおかしいという発言は、知っている。
同感だった。

今日通りかかったらエントランスがだいぶできていましたね。

文京ガーデンのロゴマークをあしらった高級感あふれる鋳鉄の格子が飾る豪華なエントランスが徐々に姿をあらわしてきました。お正月には綺麗な完成写真をアップできるかもしれません。

多分、港区だったらここに60階建てぐらいのホテル、オフィス、ショップ、レジデンスの複合タワーが建っていたところでしょうが、ここは文京区です。周囲に配慮しまくった小粒ですがピリリと辛いタワーが建ちました。マンション好きとしてはどうしてここで日和った、と突っ込みたいところも正直なところありますが、周囲との和を重んじた選択を尊重したいと思います。それでもなお、素晴らしい再開発だと思います。関係者のご苦労いかばかりかと思うと、本当に感謝の言葉しかありません。ありがとう、本当にありがとう。素晴らしいものを建ててくれて、ありがとう。

ノーブランドのアルビオなんちゃらが坪700何でしょ？
ここはかなりお得だと思うけどな
バブル末期の高値づかみなのか？

昔からのマンコミクオリティだよな

坪500ぐらいが買えそうな価格で荒れるんだよ
見逃した自分を正当化したいからね
坪700で販売されたら、大して検討者いないから荒れない

ここの転売部屋は坪1000ぐらいですからね、三井さんは何を忖度したんでしょうね。

>>26271 匿名さん

残念、それはないかな

このスレの雰囲気はPTKに似てるね。何かあれば資産価値の話ばかり。
PC虎ノ門のスレは、心に余裕があるなあという感じ。
ブランドはPCなのに、雰囲気はPTに近い。いったいどういうことでしょうね。

流石に坪1000はやりすぎかなぁ。800位じゃない？
まあ、ちょっと売出し安すぎたよね。

パークコートなのに安く出しすぎたから、以上

もう安くはないですね、マンションミュニティのネガに心を動かされた人は機会損失に地団駄を踏んでいるでしょう。ここのな舐め向いの野村が絡んだ再開発でリベンジでもはかってください。文京区ナンバーワンは多分それでもここでしょうですけどね。

ネガがPC虎ノ門にまでここをネガってて草生えるww ポジが必死というのが口癖だが、一番必死なのはネガww 頑張れネガw

PC虎ノ門の方が地価が高いからな
でも人気だったのはこっちだな
それでいいじゃない

私の中立な目からだとネガが必死に見えるけどな
言っている事に無理がありすぎる
坪400なら買ってあげるよ

>>26213 匿名さん

随分と安上がりに仕上げてきましたね。
パークシティでもパークタワーでもなんでもいいですが、ハリボテにすらならないのは雑居ビルに囲まれている以上に気分が陰鬱になる原因です。

騒音で頭痛がするような場所ですからじっくり見られることはないと思いますし、チープさがバレる心配もさほど無さそうなのは、不幸中の幸いでした。

大クレーンが２つ解体されました。積み上げ作業終了ですかね。

この辺りはよく通りますが、深夜までクルマの排気音が耳ざわりですね。

片側４車線の主要幹線道路がセットバック無しにベッタリくっつく再開発タワマンも珍しい（失礼）と思いますが、防音板などの設置予定はあるのでしょうか。

現地踏査しないで地図しか見ない人はこういう時間があることを知らないんでしょうね。

皆さん坪800万のマンションが買える身分になってから検討しましょうね。笑

地権者さんの部屋代・商業施設代を負担した契約者さんたちが喉から手が出るほど欲しかった、
地権者さんに全て抑えられた唯一の南東角部屋。

その100㎡越えのプレミアム中のプレミアム部屋が、
坪700程度ですら売れ残ってますね。笑

ここは城北のJV（共同開発）パークコートだと馬鹿にされてますが、都心の純正パークコートなら瞬殺で売れるべき部屋では？

https://suumo.jp/sp/mansion/tokyo/sc_105/pj_93975654/

梁下の高さ
パークコート虎ノ門　2.92m
パークコート浜離宮ザ・タワー　2.70m
パークタワー勝どきミッド　2.50m
パークシティ大崎ザ・タワー　2.40m
パークコート文京小石川　2.40m
パークシティ武蔵小山ザ・タワー　2.37m
パークコート南麻布　2.36m

確かに大通りに面した賃貸マンションの二階とか三階に住んでいたら、大変だろうね。フェラーリとかランチアが通るたびに家中の家具が共鳴してたいへんだろうなと同情したい。

だが、ここのマンションはあなたの住んでいる賃貸の高層階よりさらに上なのが　>>26291　の写真が語るファクトなのだよ。賃貸用のマンションよりも、分譲賃貸に住んでご覧、比べようもなく快適だよ。家賃は少々お高いと思うが、複層ガラスで第一種換気の高級分譲マンションを借りることをお勧めするよ。たとえばここだ。

>>26306 匿名さん
複層ガラスじゃない新築マンション見つけるのが難しいです。
省エネ時代ですから1種換気は今や長谷工レベルでも採用します。
ここの梁下は低すぎて分譲賃貸レベルと呼べないかもしれません。

>複層ガラスじゃない新築マンション見つけるのが難しいです。
へー、そうなんだー

34階はプレミアム部屋ではないですが

知ったか恥ずかしいｗ

パークコート買えるチャンスを逃したネガが、これはパークコートじゃないと騒ぐ姿を見るのは実に滑稽ですな。

パークコート買える身分になってから騒いでくださいな。（笑）

武蔵小山も勝ちどきも、バブルピークの2019年に分譲されていたなら、パークコートと名付けられていたと思いますよ。

>>26316 匿名さん

ど素人すぎるだろ
東京都の山手線外側のパークコートは幾つあるでしょうか？
パークコート舐めすぎだ

これがマンコミクオリティだ
ネガで、まともな書き込み見たことない

榊や牧野の暴落（最近は廃墟もか？）記事を崇拝してる
層って昭和おじさん（地方、独身、実家）だからね。
東京都心でマンション持ってること自体が憎悪の対象だから
胸の中にある様々な劣等感が容赦なく刺激されるんだろう。

だから暴落・廃墟以外のストーリーは許せないんだよ。
コロナでも収入変わらない人がほとんどなのに
ローン破綻で競売とかタワマン廃墟とかいう記事を信じ込んでる。
そうでないと自身の惨めな人生が浮かばれない。

マンコミュの注目物件で朝から晩までネガレスしてる
奴の正体もこいつら。
最初はエア購入者気分で書き込んでたけど、そのうち
実現不可能な現実に気付き、物件（というか検討者）
に対する憎悪に変わってしまう。

最近では特に三井物件が憎悪の対象。
（注目物件が多くてブロガーが褒めるから）

天気が良いと外装が一層美しいですね

ネガはパークコートタワーの侮辱が過ぎるな
契約者じゃないが、アホすぎると思って書き込んでしまったよ
パークコートタワー住民全員アホだろと思ってるよ

>>26301 匿名さん
750万ですか。築7年の千代田富士見が800?850程度でしょうから、悩ましいところですね。何れこの値段でも買えなくなるでしょうから、買える方は買ったほうがいいのでは。
まあここに書き込んでいるネガさんは買えないでしょうが笑

>>26330 匿名さん

千代田富士見はそんな高くないよ
700弱だよ

飯田橋も持ち上げられてるけど、千代田富士見以外は中古安いぞ

700じゃ買えないでしょ、いつの成約見てるんだ

不動産は最終的には立地とは良く言うけど、千代田富士見も小石川もその周辺からしたら無駄に高いです。ブランド代、再開発コスト、タワマン代がべらぼうに乗ってるだけだから、価値観変われば、周りの中古に毛の生えた価格程度になるでしょう。

店舗併設のマンションは将来怖いですよ。絶対に避けた方が良いと言われた。医療も遠隔が基本となれば駅近で開業する意味なくなるし、テナント料払って店舗営業で採算取れない業種はどんどん退去する。店舗部分のオーナーも背に腹は代えられず、空室埋めるために新業態もなんでもOKに規約変更せざるを得ない。ガラパゴスタワマン化で資産価値どころじゃないですからね。

>>26334 匿名さん

医療は遠隔基本にはならないよ。診療の限界がある。採血とか触診どうふするよ？さらに自由診療となれば別途お金がかかる。遠隔診療ができるのは心療内科で継続治療してる場合で、新患の受け入れは難しい。

バブル期を超えた高値の波の中で分譲された物件ですし、周囲の取引単価やここの中古の引け具合を見ても、もうここから値上がる物件ではないでしょう。

しかし、当時はここ以外にあまり選択肢がなく都心を買えない人達の大量の受け皿になったのは事実。
つまりは、残債割れしなければいいのです。
住環境が良くない等、色々ご指摘がありますが、ウチは子供いないので関係ありませんし。

条件良い部屋なら坪700位では動きそうだね

三井不動産が東京ドームにTOB実施となれば色々変わりそうですね。まだ国内に2件しかない三井不の次世代ホテルといわれるsequenceがなぜか水道橋にできたし。

すでに界隈では三井不動産ジャイアンツと馬鹿にされてますよ

東京ドームとラクーアの再開発を三井がまとめてやるんだね

春日後楽園の再開発が拡大するイメージ
マンション価値上がるかな

中古価格にしても再開発にしても、
もはや、藁にもすがる思いですね。
常に感覚論が先んずるから、そうなるのです。

そもそも興業施設頼みなら、ここの近所のパチンコ屋さんの拡充をはかる方が、まだ現実味があるのでは。

おゃおゃ、そんなに虐めちゃいかんアルよ…
また今日も、ポジの大量作文でスレ流しされちゃうアルよ…

>>26333 匿名さん

PC富士見が、無駄に高いってのは恣意的な意見だね笑
事実は@700以上で成約しているという点のみ。

価値観変わるとか、ファンタジーを言い出したら@1400とかで売れる時代も来るかもね。
そのレベルの戯言を仰ってる自覚をもつべし

人間の固定観念ってなかなか変わらないもので、三十年前と今とでは隔世の感がある。特に小石川は大きく変貌した。都市化は春日通りや播磨坂に面したあたりの四丁目五丁目が先行していたが、それが千川通り沿いや白山通り沿いに波及してきている。再開発は言うに及ばず、周辺のマンション建設や若い新住民を相手にした様々なショップの開設も増えて、大正時代に不良住宅が並んでいた、太陽のない街の舞台となった小石川はすでに過去のものとなっている。
ニューヨークのチェルシーあたりのような変わり様だと例えればわかるだろうか。

千代田富士見の一件、スーモから消えましたね。やっぱり凄いね。ここと重ねるのは失礼だよ。全くの別物です。

東京ドームの再開発があるのなら、球場、ホテル、店舗オフィス住居の複合用途開発になるだろう。ただ、三井はここのような失敗はしないだろう。土地は単独所有で地権者コストはかからないし、敷地は広大で隣棟間隔も取れて壁ドンにもならない。建築費も大規模一体建築で抑えられる。街区、道路の整備で一体として整備するから住環境も良くなるだろう。

この地域で一番のタワマンになるでしょう。こことはずいぶんと差がでる。

パークコート後楽園（仮称）→丸の内線直結、南北線直結、後楽園直結、球場直結、複合商業直結
パ小石川さん→三田線板橋方向（）直結、幹線道路直結、三方壁ドン直結、ウィンズのおっさん直結

ポジティブ材料に対してネガが沢山出ると、ここは本当に価値があるのだと安心できます。

パークコート後楽園は坪1000だとすると、ここは坪900位で良いかな笑
将来に期待が持てますなぁ

ネガ饒舌すぎわろたww

>>26345 匿名さん

昔はこのマンションの下を小石川大下水が流れてたみたいですね。

再開発があると、周辺の物件が値上がりするってことネガって理解してるのかな？
もしかして、再開発物件だけが上がって、周辺は魅力がなくなるから値下がりするとか思っちゃってたり（笑）

>>26353 匿名さん

理解してるから一層ネガってるんだと思いますよ
要するに再開発は大成功になる見込みになり、購入者と地権者はラッキーという話です

いやー東京ドームTOBはでかいわ
まじラッキー

パークタワー後楽園か、パークコート後楽園か。価格が下がると期待していたネガは涙目。

三井東京ドームとか名前変わって三井マンションの価値が更に上がるんでしょうな

>>26354
＞購入者と地権者はラッキー

波及効果が及ぶご近所さんもラッキーの仲間に加えといてちょうだい

>>26353 匿名さん
市街地再開発事業の効果の及ぶ範囲について、二子玉川の事例をまとめた論文がある。周辺住宅地は住環境悪化で下落している。商業地は繁華性で価格が決まるので、再開発区域への接続の程度によるでしょう。このマンションへの効果はほぼないと思う。

あなた方のような素人さんには、効果が必ず表れるとは限らないことや用途的地域ごとにその効果の質と程度が異なることは理解するのは難しいでしょう。

パ小石川さんの正常化バイアス凄いですねｗ人生楽しそうでうらやまです。

「プロ野球巨人の親会社である読売新聞グループ本社とも連携し、スポーツ・エンターテインメントを柱とする、スタジアム、商業、ホテルが一体となった街づくりを進める方針を強調した」
住宅はないかもしれませんね。
今でもドームシティは子連れ親として非常に魅力的ですが、三井の複合開発が実現するようになれば近隣住民としてめちゃくちゃ楽しみですね。

>>26359 匿名さん
ネタですかｗ
こりゃ東京ドーム再開発でPC千代田富士見と同じ坪単価になっちゃうなー

この状況でネガれる根性にもはや感心するわ…

築地跡に読売ジャイアンツの球場が移るという可能性はもうないのですよね、、。もし万が一あるとすると、球場がなくなった後の後楽園の開発はどんなだろうかと、、、。

文京区の超大型開発案件きましたね

現実問題として文京区に限らず再開発がしやすいのは戸建てだらけの高台より低地だよね。
それに駅近フラットアプローチ、買い物便利であることが評価される時代になったのも大きい。再開発で駅周辺の環境がよくなることで、それまでは居住に適さないと思われていた駅前地域が住みやすくなってきたという時代の変化もあるだろう。後楽園駅から徒歩５分圏内のマンションは数多あるが、住みにくいという話はあまり聞かない。むしろ東京ドームシティがあることで子供を連れて行ったり日常の買い物が便利だというメリットを挙げる人が多いと思う。事実売り物もあまり出ない。もちろん、そういう面に強く魅力を感じる人たちだからこそ住んでいるのだろうからバイアスもあるとは思うが。

なんかあるだろうけど、後楽園遊園地からホテルまでの間ぐらいしか開発出来そうなとこないでしょ。
現状ほぼ通路でもったいない気がするけど、コレドなんて出来そうもないしな。
東京ドームの客を滞在させて更に何かだろうな。
相乗効果出せると良いね。

東京ドームシティはハードを新たに作らなくても、ちょっとオペレーションを変えるだけで違った魅力が出そうないい立地にある施設。普段使っていると固定観念に凝り固まった昭和な発想が強く感じられて、もったいないなーといつも感じているので、三井がいい人を送り込んだらもう少しよくなるかなーと思っている。これを変に高級路線にしても最近の新しい高級っぽい商業施設はあまり儲かっているように見えないんだよね。中国人の趣味におもねって自分の本当に作りたいものを作っていない二流ブランドばかりで、我々日本人が欲しくなるものがないというかなんというか...もう少しなんとかしろよって感じのところが多い。いずれにせよ三井さんには期待したい。同じ三田線沿いの帝国ホテル周辺の再開発と連動すると面白い。

ドームは幅広い層を集客しますし、ミッドタウン的な都心ならではの超高級路線は違和感が出そう。日本橋や豊洲と違って統一コンセプトを据えるのが簡単ではなさそうですが、どんな感じになるんでしょうね。とにかく周辺住民として楽しみです！

パッと思いついただけでも成城石井と並べてガルガンチュワのショップを作ったり、ラブラッスリーのような帝国ホテルのサービスや料飲を提供する新店舗を作る、あるいは東京ドームホテルのプレミアムフロアを帝国ホテルと人事交流して質の高いサービスを提供し、団体様用の一般フロアと差をつけて高客単価を狙うなど色々とやり方はあると思う。

再開発は最低でも10年後ですから今の所有者のほとんどは関係ないでしょ。長く住む場所じゃないからみなさん転居してます。

権利変換計画認可時はアベノミクス中盤。土地価格はかなり上昇した段階で地権者の従前資産額は大、建築需要が極めて強い時期で再開発コスト、建築コストも上昇した後。その影響で、地域の価格水準からしたら超割高分譲価格。下駄を2段で履かされたような価格で。ドーム周辺が再開発されてもこれ以上上がるわけがないと理解できないのだろうか。。。

湾岸が人気で価格が上昇しても、港区などの内陸を超える事は絶対にないのです。専門家はこれを地域価格キャップと呼びます。いわゆる街の序列です。周辺が再開発されても春日が他の優良商業地の価格を超えることは100％ないのです。

まぁまぁ。周辺中古相場が追随出来てない時点でパコイシカワさんの高値掴みは確定的なのですが、夢をみる権利くらいは与えてあげましょう。

虎ノ門坪1000万、四番町坪1000万以上なら、ここは坪800万でも良いでしょう。因みに最安値部屋は坪450万だったらしいですね。そりゃ買えなかったらネガりたくなるのもわかりますよｗ

以前、後楽園周辺の地価がーとか騒いでたやつ、再開発決まって涙目だね（笑）

長文が増えてきましたねえ。
必死さだけが先に伝わってきて内容がよくわかりませんが、一体どこをだれが再開発するんですかねえ。

デタラメ描くのは、風説の流布で刑事罰の対象になるはずですけどねえ。

え、なになに
東京ドームつぶして再開発するの？
やっと無くなるのか、あの嫌悪施設
小石川一丁目の水没ハザードマップ埋め立て幹線道路ワキ騒音地に我慢して住んだ甲斐あったわ
マジ勝ち組

築30年足らずの大型興業施設を解体する不動産屋がどこにいますか…
そもそもTOBって、収益不動産に組み込むための株式取得ですよ。
再開発はポジが勝手に作文してるだけです。
仮に潰して再開発するとしても、更地の築地でさえあと 20年かかると言われていますし、反対運動の活発な文京区の民度では、現役世代が生きているうちには難しいのでは。

パーコ小石川の資産価値があがると大騒ぎしていますが、果たして20年以上経ったコストカットが酷い時期の築古タワマンに、需要ありますかね。