プレミスト溝の口ってどうですか？

渋谷まで溝の口は武蔵小杉とほぼ同じ距離ですが地価が全く違います。
武蔵小杉と同等の価格設定でこの物件を購入する方なんているんでしょうか？
溝の口の良いところは武蔵小杉に比べて地価が安く、衣食住が充実しているところが魅力的な街です。
溝の口の飲食店を調べれば高級店なんて皆無です。
むしろ安くて旨いお店が人気上位です。
溝の口住民はこれらに魅力を感じて満足して暮らしています。
それが溝の口の良さなんです。
ダイワさんの溝の口仕入れ土地価格の入札設定が明らかに間違ったかですね？

あまりにも価格が高かったので、溝の口の中古に視野を広げて検討してみました。
駅10分圏内の築浅を見学してみると、仲介の人に、「大体築浅中古は、新築分譲時の1.1倍で流通し始めてます」と言っていました。
でも、実態は限界6000万前半（運良く売れて6200万が限界）みたいです。「6500万近くで売りに出して、全然決まらず、6000万前後になってようやく少し動き出す」「購入希望の方は5000万後半が限界の人が多いです」
そんな事をどこの仲介さん（三井のリハウス、東急リバブル、大京、住友、みずほ）もおっしゃってました。
私は徒歩7分以内で、築5年程度の物件を見てますが、大体6000万前半以下で、プラウドとかブランズとか流通しているみたいです。
ここは新築といえど、1000万以上高い。
中古と新築の価格差ってそんなにあるんですかね。
逆を言えば、買って転勤とかで2年後とかに売らなきゃなんない場合、6000万前半まで覚悟しなきゃいけない。最悪5000万台？
ウチがマンションを検討する理由は「終の住処」ではなく、流動的に動けるから。
そんなウチはここは値下がりしない限り厳しいなというのが最近の率直な感想です。

あーあ、何か残念だね。
ダイワが高額入札せず、他のデベ入札決まってたら、
もう少し価格のが抑えられ、私は今頃契約してたかも・・

アールブラン高津レジデンスのＨＰオープンされましたね！
最初から予定価格表記で。
２ＬＤＫが3900万～
３ＬＤＫが4400万～
相場としては価格相当な設定です。
プレミスト溝の口はこれより3000万円高いなんて？
立地条件など付加価値を加味しても3000万円の差は考えられない。
ちなみにアールブランの隣（アイネス跡地）に大規模マンションがほぼ同時期に建築予定です。

アイネスは、坪単価280〜290前後の見込み！
あっちは、売主からいって売れなきゃ下がりそう。

半年経って現時点で売れたのは１９/１２０戸とは
悲惨な状態ですね。
この状態を知らされたら購入希望者もちょっと迷うでしょうね？
この売れ行きペースで単純計算だと入居時には７６/１２０戸。
４４戸の売れ残り。相当な値引きが無い限り４４戸以上の売れ残り確立高し。
サクレジは好評でモデルルームも混んでるみたいですし。
溝の口・高津はサクレジくらいの価格が町や民度に合っているのでしょう。

入居まであと6か月、なので618さんは一年間違えてるかもですね。

アイネスはパークハウスじゃないんでしょ？
早実の方がパワーバランス上のプロジェクトだから安っぽいかもね

６１８
間違えました。入居開始まで後6ヶ月。
さらにやばい状況ですね。
6ヵ月後までに単純計算で３８/１２０戸
こんな物件他にあるのでしょうか？
購入された方はどう思っているのでしょうかね？

購入しそうになった者です。
買わなくて良かったとも思うし、買ったら買ったで、空室の管理費はダイワもちだし、価値が下がったとしてもリセールにこだわらなければそんなに気にしなかったと思います。

溝の口の雰囲気が好きで何とか工面して購入を考えていますが
この掲示板を見ると購入意欲が本当に失せます。
この物件の良さを語る方がほとんど無し。
投稿は販売価格の異常な高さと価格に見合ってない設備のチープさがほとんどで
唯一の良さは立地条件のみ。
来年の春入居時にまだ半分も売れ残っているかも？と想像すると
今一購入に踏み込めません。

このマンションの良さについて、たしかに立地だけと思いますが、内装はリフォームで後から変更できても、立地は変更できないため、立地の占めるウェイトは大きいと思います。
マンション前に流れる二か領用水＋桜並木は美しく、駅・繁華街まで数分以内でありながら、静かな居住地域である立地はなかなかありません。
念のため、私はダイワの関係者でありません。

>>624 名無しさん

階高はリフォームで変えられません。

ですよね。
7階建の階高圧縮・直床直天井にした時点で、高くても買いたいという人まで逃げていった。

直床直天井はヤバすぎですな。
いい場所なのに超激安マンションの構造じゃないですか！場所が良いだけに非常に残念。

MRで記入したアンケートのお礼⁈が届きました！ 家は残念ながら他マンションを6998で購入、ここには縁が無かったです。

天井は二重になっているように聞いています。

このマンションの前の二ヶ領用水沿いは、ポケモンゴーのアプリユーザーの溜まり場になってますよ。
私はアプリやっていないので詳細はわかりませんが、どうやらこのエリアがスポット？になっているようです。
閑静な住宅街なのに、20～60代の男性が100人位集まっていることもあり、異様な光景です。

この物件の売りである二ヶ領用水散策路はその先（久地方面）にある円筒分水から宿河原さらに宿河原堰までの散策路は風情があって散策するには良いところですがこちらの散策路はそれほど風情も無く散策路も美しいとは決していえません。

溝の口の二ヶ領用水は確かに風光明媚とは言い難いですね。それとこの物件のすぐ近くの大山街道は交通量が多く、且つ、道幅が狭いのに歩行者、自転車、バイク、車が、それぞれ皆我が物顔で通行していて、まるで中国か東南アジアの道路のようです。騒音も結構ありますが、なにより子供は危ない道路です。立地がいい、とはとても私は思えません。。

みんなひどいです。
よってたかって。
ダイワハウスさんがかわいそう。
この物件にはいいところもあるはずです。
あえて、いいところをあげてみませんか。

場所はいいと思います。
ただ、価格はやり過ぎ。構造は安普請。
営業さんは諦め気味で覇気がない。
てかんじかな。
場所は良いと思いますよ場所は。

>>633 名無しさん

敢えて直床にすることにより、膝に優しい歩き心地
天井高を低めにすることにより、高い冷暖房効率を実現
キッチン天板に、食器が欠けやすい御影石の不採用

>>633 名無しさん
JR東日本にたくさん寄付できたこと

価格が5000万だったら、こんなに荒れなかったんだろうな、と思うと不思議に思う。さすがにないが5000万まで値下げしたら、みんなどうするんだろう？当初の期待値が高かった物件から、ここまで否定した物件を購入するのかなぁ。

5000万なら即決しますよ。
5000万後半で住戸とか条件とかじっくり考えるレベル。6000万で物件の真ん中が買えるイメージ。

そもそも
なんとなくですけど、溝の口徒歩10分以内で場所悪いところってそもそもあまりないですよね？
線路近くとか、傾斜地とか除いてですけど。
場所良いというか、溝の口10分以内で単純に可もなく不可もなくというだけで。

場所の理想は久本小学校エリアが理想。
理想ですけどね。理想ですけどね。

話は変わりますが、ママ友、パパ友の世間話レベルですが、溝の口で3LDKマンションは出しても6000万ってラインですよ。
条件良いところで、6000万オーバー、普通以下で6000万ギリのイメージ。

あ、「貧乏人の集まり」「買えない僻み」と言っていただいても良いですよ。
属性的に、いい意味でマイノリティーに入る部類だと自負はあるので。
価格の妥当性とか、マーケットはどうとか相場とかそんな話ではなく、感覚値ですしね。

この物件の良いところ？
いくら考えても立地くらいしか出てきません。
あえて言うならエントランスのみ豪華仕様

6500万なら買いだったね。5000万とかは江戸時代笑

駐車場平置きは、利点です。これにより維持、管理費用を抑えることができます。

直床と騒がれていたけれど、しっかり二重床じゃないですか。
http://mansion-madori.com/blog-entry-5822.html?sp

>>642 匿名さん

せいぜい2.8mの階高で二重床二重天井にしたら、床スラブ厚は最小限？
階高取れないなら、直床にして床を厚くした方がいいと思うんだけど。

>>642 匿名さん
マン間取のブログにリセールバリューの話もありますね。実際の売れ行きは、どうなんでしょうか？ここだけ値下げ希望のユーザーステマで荒れてるのか？それともマン間取が企業のステマか？

江戸時代ね。
プロの方ですか？マーケッター？
10年以上住んでて、10年前からマンション見てきている個人としては、ココ4年の上がり幅は異常。
ウチが買ったマンション、築4年、売れるかどうか運ですが、110%まで可能性があるかもと、地元大手不動産会社から言われました。
ウチは駅近、5750万で買って6350万で運よければ売れると。でも実際は6000万ギリが動いているので、最悪5000万台後半も覚悟してくださいと。

新築でプレミアム付いて、買ったとしても、7000万が即6000万前後で取引されるなら躊躇しますよね。

仮に、買ったとしても、即賃貸にしざるを得ない時、いくらで貸せるんでしょう？

>>645 マンション検討中さん

二ヶ領用水沿い住人ですが、賃貸ならこの物件、出して16万までですかね。

リセールバリューは高くないと踏んでいます。
周りに同等・同規模のマンションが多数あり、競合するため、リセール、賃貸価格がとりにくいからです。

ところで、エース不動産って何者ですか？
エース不動産の人から説明受けましたが、お金の話ばかりでしたし、曖昧な言い回しが多くて、購入意欲が失せました。。。

>>648 マンション検討中さん

そうなんですか？
どちらで説明受けましたか？
私は展示場で説明受けましたが、頂いた名刺にはダイワハウスとありました。タイミングで出てくる人違うんですかね？

対応はきっちりしてましたね。

>>649 検討中さん
あ、大和ハウスの方もいらっしゃるんですね。
私はエース不動産の課長級の方が出てこられました。他物件の悪口ばかりでしたので、ここを買う気が無くなりました。

展示場行った方、または以下のようなマンションにお住まいの方に質問です。

展示場では床のフローリングが少し沈みこむような仕様でした。おそらく直床で防音のためというのもあるんでしょうが、そういうマンションにお住まいの経験のある方、慣れるものでしょうか？

私自身は順応性は高い方ですので大丈夫だと思うのですが、家族もいるので。

コメント頂けると助かります！

651さん

慣れます。
実際住んでいますが、生活には支障がほぼ無いです。
デメリット:
・沈み込みが二重床に比べて直床は多いので、床鳴りがしやすい？
・高級感に欠ける（趣味ですけど、本物の無垢のフローリングとかと比べるとどうもハリボテ感がある気がする）
・重い家具を置くとほんの少し沈むため、水平が取りづらい（気がする）
・キャスター付きの椅子で、座りながら動く時、沈み込むため、若干動かしづらい（気がする）
デメリットばかり挙げましたが、上下階の音は気になりませんし、生活に支障はないです。
展示場なので、コンクリートに床を張っているわけでは無いでしょうし、よりふわふわしているように感じますが、実物は展示場のそれよりふわふわしてません。
直床がNGだと、いま殆どの分譲マンションが長谷工施工なので、選択肢が狭まると思います。

結論は、高級感がイマイチ、気になる人は気になる、気にならない人は気にならない。という曖昧な回答で申し訳ありません。
個人的には、エリアで最高値なので長谷工さん仕様の物件としては、もう少し仕様を高めて欲しいか、価格をお求めやすくして欲しかった。

>>652さん

651です。大変参考になりました、ありがとうございます。

なるほど、高級感ですか。まあ無理に二重床にしても太鼓現象っていうリスクもあるみたいですしね。悩むところですね。

652です。
最近の分譲マンションは、音の問題は二重床でも直床でもどんぐりの背比べですよ。
音を気にするなら分譲マンションはやめた方が良いです。
どんな仕様であっても「配慮」は必要ですし、近隣トラブルは発生する可能性ありますから。
昔は契約する下の階の家族構成くらいは教えてもらえたんですけど、今は無理ですからね。
下の階の人が、高齢者だったら子供の足音がうるさいとか言われますしね。

うちの検討の指針は「納得感」ですね。
リセールとまでは言わないですけど、新築から3年以内に何かしらの事情で売却することになって、大損しそうな物件は、手を出しづらい。
手数料含めトントンで売れれば御の字ですけど、ここは少し厳しそうですよね。
7300万て買って、諸費用で7600万とか？
売るとき6000万前半とかになったら目もあてられない。
終の住処探している人には関係ないでしょうが、子供が巣立ち、夫婦二人になったら、もう少し都会で狭いところか、田舎でゆったりか選択肢を持ちたいので、選択肢が無くなる気がしています。
また、僻み煽りが来るかもしれませんが、
ホント正直なところ、そんな感じなんです。

直床がダメなのは可変性の悪さと給排水管のメンテがしにくく長期居住に向かないことと、施工が悪いと水平が悪くてビー玉がシャーになるこっとじゃないかな。遮音性では直床はLHの等級は二重床より高くてLLは二重床より低い。
この論議が3,000万クラスの物件なら解るけど6,000万超でのマンションで直床て聞いたこたとないし世も末だね

追記
高級感どうこうより後々3LDK⇨2LDKにリフォする際に二重床と比較すると無駄に金かかります。

今日物件の周りを散歩して外壁が見えましたが
思った以上にチープな感じです。
そこらにある長谷工が施工したマンションとあまり変わりないと思えました。

あれ、二重床じゃないの？なに、ネガキャン？

一次３０戸
２次３戸
３次３戸
４次不明
１０月１０日で先着順受付が２０戸ということは
仮に４次が３戸と仮定すれば２０/３９
売れたのはたったの１９戸/１２０戸
半年以上経ってこの数字はかなり深刻ですね。
来年の３月完成までに半分の６０戸販売なんて不可能な数字です。
このペースだともしかしたら４０戸売れればという感じで
入居時に１/３しか入居していないマンションなんて
自治会やコミュニティーは機能するのだろうか？

来年の春から再来年まで溝の口周辺には５つの新築マンションが建てられます。
特にこの物件の価格が以上に高いので購入を断念した方はその他４つの物件にを
購入しているみたいです。
プレミストが発表された当時、サクレジなんてボロクソに叩かれていましたが
そのサクレジは販売好調、モデルルームも混んでいますよ！

供給過多だね。

>>660さん
情報ありがとうございます。
5つを教えてもらえませんでしょうか。
サクレジ、プレミスト、モリモト物件しか、思いつきません。