横浜・神奈川の新築分譲マンション掲示板「プレミスト溝の口ってどうですか?」についてご紹介しています。
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マンション検討中さん [更新日時] 2018-10-22 17:10:51
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プレミスト溝の口についての情報を希望しています。
都市と自然が調和した街だといいなと考えています。
物件のことや周辺の自然環境や子育て環境について知りたいです。
色々と意見を交換したいと思っています。よろしくお願いします。

公式URL:http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/mizonokuchi/

所在地:神奈川県川崎市高津区溝口三丁目567番(地番)
交通:東急田園都市線 「溝の口」駅 徒歩7分
東急大井町線 「溝の口」駅 徒歩7分 、南武線 「武蔵溝ノ口」駅 徒歩8分
総戸数:120戸
間取:2LDK~4LDK
面積:60.82平米~82.34平米
売主:大和ハウス工業
施工会社:長谷工コーポレーション
管理会社:大和ライフネクスト

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)


[スレ作成日時]2017-12-20 14:03:25

所在地: 神奈川県川崎市高津区溝口三丁目567番(地番)
交通: 東急田園都市線 溝の口駅 徒歩7分
価格:5,998万円~8,948万円
間取:2LDK・3LDK・4LDK
専有面積:60.82m2~82.34m2
販売戸数/総戸数: 20戸 / 120戸

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プレミスト溝の口口コミ掲示板・評判

コメント  

671 マンション検討中さん 
[2018-10-12 00:32:26]
その計算式、5%ありきで逆算すると7000万だと29万取らないといけない計算式になりますね。
非現実的。

逆に7000万で、21万の家賃を適正として、利回り出すと3.6%

これ、純収益でなく、表面ですから、おっしゃる通りなんとなく、どこかが歪んでるんでしょうね。

21万。家賃補助ある会社なら現実的ですけど、駅徒歩とかを踏まえると、、妥当な気もします。
672 マンション検討中さん 
[2018-10-12 00:57:21]
別の視点でも考えてみました。

7000万を借りると住宅ローンで、18.5万
管理費で2万
合計20.5万

おっ、賃貸より安いじゃん!
となりそうですが、借りる金額より、住宅ローンが安くなるの当たり前ですからね。。。
固定資産税等のイニシャルと、金利上昇とか物件価格の下落とか、加味してないですし。

以上のことから、ざっと私なりに検討すると、
利回りは、4.5%
家賃は21.5万(中長期で考えて新築のアドバンテージはあまり加味せず。代わりに利回りを低めで設定)
とすると、5800万前後。
これは支払いで15.3万
管理費入れて17.3万。
いざとなったら貸すとかリスク踏まえると、このくらいの数字になりました。

数字遊び好きなので便乗してしまいました。
失礼しました。
673 匿名さん 
[2018-10-12 07:20:11]
この物件の固定資産税は(優遇措置終了後)25万円くらいになると予測。
根拠は246超えのガーデンアクアス80平米・築10年超でも20万円弱。
さらには月々の管理費・駐車場・修繕積み立て・大規模修繕積み立てなど
維持費も溝の口周辺ではダントツに高額になる可能性大。
674 検討中 
[2018-10-12 19:02:25]
>>673 匿名さん

月々の管理費・駐車場・修繕積み立て・大規模修繕積み立てなど、溝の口でダントツに高くなるって本当ですか?

平置き駐車場で、プールや温泉も当然ないし、そんなに高くならない印象だったんで驚きです。

何か根拠があったら教えてください。管理会社に問題があるとかですか?
675 マンション検討中さん 
[2018-10-13 02:43:16]
管理費・修繕費は普通でしょ。
管理会社がぼったくりしてなければ。

固定資産税とかが高いとかもあり得ない。

ここは価格が高いだけ。
676 近隣住民さん 
[2018-10-13 06:02:57]
プレミストの近くのマンションに住んでいるものです。
我が家は3LDK・75.5・5500万の物件です。
こちらの物件で最も安い5998万円・2LDK・60.82の物件で
管理費が12300円
修繕積立金が5700円
駐車場が17500円
固定資産税が約200000円以上想定(我が家の固定資産税は19万円)
月々に換算して約17000円(当初優遇処置があるのでもう少し安くなります)
月々の維持費は駐車場無しので約37000円弱
駐車場有で約53000円弱

ただほとんどのマンションは入居して5年くらい経つと管理費&修繕積立金の
値上げがあります。我が家は5年目で値上げになりました。
この物件は特に修繕積立金の設定価格が低いです。

さらに修繕維持積立基金/一括 456200円が大規模修繕が行われる
13年目安で毎回徴収があるので別途準備しておかなくてはなりません。
677 マンション検討中さん 
[2018-10-16 20:55:17]
HPの、
「この土日、モデルルームオープン!」
っていつまで出すのだろう。
この土日って確か4月くらいじゃなかったけ?
放置?

ケンちゃんラーメン新発売!みたい

678 マンション検討中さん 
[2018-10-17 04:58:31]
HPにある物件概要の先着順申し込みの戸数が
先週は20戸だったが21戸に増えている。
キャンセルがあったのか?
659さんの投稿を参考にすると売れたのは現時点で18戸/120戸のみ
3次・4次は全く売れていない推測になります。
完成まであと5ヶ月、残り102戸
何かしらのサプライズ(値引き)がなければこのまま低水準の販売で
入居が始まりますね?
まあダイワさんですから値引きはないとおもいますが?

679 名無しさん 
[2018-10-17 12:31:27]
18戸だと住民スレも建てれませんね。
大和ハウスの現場営業は本社から怒られないのでしょうか。
いつも不思議に思います。
販売価格の設定したのは本社で設定価格が悪いからということで現場は怒られずに済んでいるでしょうか。
680 通りがかりさん 
[2018-10-22 17:10:51]
去る10/13(土)に多摩川の花火大会がありました。
上層階も登れそうだから、上から写真でも撮ってHPにアップするなりしてアピールすればいいのに…。
花火にも掲載には権利関係とかあるですかね?
でもせっかくイベントがあったんだから文章だけでも載せるとか、アピールのしようはあると思うんですがね。来場者との契約に忙しいんだろうか……

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