プラウド神楽坂マークス

75㎡も斬新。
洋室1では一部屋の中でかくれんぼができるよ！笑

一時は活発だった工作員さん、息を潜めて見守ってるようですね。
さすがにこの間取りは突っ込みどころ多過ぎ笑
間取りマニアさんに是非取り上げてもらって、一つでも良い点を見つけてあげて欲しい笑

>>51 匿名さん
ふはっ、すいません、吹きました笑笑笑

営業がどうやってこの部屋の訴求ポイントをプレゼンするのかは興味ありますけども。

他の方もおっしゃってましたけど、ここは駅近、２線利用で売っていくしかないですかねー。

むしろ野村よりも狭小物件で間取りがウリの中小デベの方が値段も抑えられてよかったかも。

プラウドブランドがどこまで通じるか。。。

>>52 匿名さん
神楽坂アドレスの物件、最近とりあげてなかったから、ももレジさんならやってくれる、はず^ ^

>>54 マンション検討中さん
野村が主導のJVだった某Tヒサ十字の間取りも、ウナギ大漁！みたいにバッサリ斬り捨てられてましたね。辛口ながらセンスを感じる。ここも面白おかしく一刀両断されるでしょうね。

このマンションの1番の強いはやはり交通面が良いところでしょうか。
基本は最寄駅ばかりでしょうが、複数路線が使えるのは便利ですよね。
プラン的にはE1タイプがまだ住みやすそうな印象を受けますが、
いずれもあまり見た事のない形ですね。

>>49 マンション検討中さん

今の相場からしたら、そのくらいでしょうね。
プラウド市ヶ谷砂土原町が坪600でいけるための布石として450〜ですね。

そもそも築浅中古も軒並み400超えてますから、グランスイート神楽坂ピアース、プラウド神楽坂、ヴィークコート神楽坂の神楽坂TOP3マンション。

ここより、立地が良いですがね、上記3つはすべて。
丸紅じゃなきゃデザインと仕様と規模と立地と築年からしてグランスイートピアースは中古成約500を本来狙えるポテンシャルあったんですがね。

とりあえず丸紅とモリモトの組合せっていうのは、個人的に最悪の組合せです。

>>57 eマンションさん
神楽坂トップ３？どの物件も入るとは思えませんが？

パークコート神楽坂（赤城神社）
トワイシア （どっちかっていうとパークサイド？ 規模感でいうとヒルサイド？）
パークコート神楽坂レゼリア

ってとこかな？

>>59 匿名さん

パークコート神楽坂→定借、更地返還、転売難
トワイシア2棟→立地最高だが設備、仕様と古い
パークコート神楽坂レゼリア→下り坂の途中、パークコート神楽坂の二番煎じ的な立ち位置

わたしの挙げた3つは全て

①所有権、②築浅、③台地かつ平坦

今ならパークコート神楽坂はまだ残存があると言えばあるが、未来に向かって段々と定借償還リミットの迫る恐怖のカウントダウン物件。

トワイシアは規模と立地は抜群だけれど、現在2017年。広尾ガーデンヒルズのようにヴィンテージと呼ばれるほどの共用部、外観含めた荘厳さはなく、さすがにTOP3には入らない。

レゼリアは何もかもが中途半端、レゼリアならヴィークコートの方が明らかに上。

わたしの主観も入ってはおりますから、しっかり客観的な判断要素として直近1年以内の上記6マンションの成約坪単価事例を調べて結果をレポートします。

その平均数値が高いTOP3が、2017年時点における神楽坂TOP3マンションという判断の仕方でよろしいでしょうか？

ぼくの予測では、この観点だとDINKS向けのパークリュクス神楽坂がTOP取る気もしますが…

他に客観指標に適した判断基準を提言できる方がいらっしゃいましたら、対案をお願い致します。
有効なのがなければ、上記の手法で神楽坂TOP3マンションを認定させて頂きます。

>>58 通りがかりさん

そうですか。
神楽坂TOP3マンション候補、お願い致します。
私見でいいので。

神楽坂駅徒歩圏かつ、牛込神楽坂の北側エリアを神楽坂、牛込神楽坂の市ヶ谷側は除外してください。

例えば
プラウド市ヶ谷南町ディアージュとか、明らかに市ヶ谷アドレスをアピールしている立地のものは、神楽坂ではなく市ヶ谷という認識で。要は大久保通りの北側までの範囲で。

でないと
パークコート千代田富士見も神楽坂エリアにアクセスできると言えばできるので範囲がぐちゃぐちゃになりますからね。

>>61 eマンションさん
神楽坂駅徒歩圏かつ、牛込神楽坂の北側エリアを神楽坂、牛込神楽坂の市ヶ谷側は除外してください。

神楽坂エリアに詳しくない人がTOP3決めようなどと言ってますが、そういうギャグですか？
北町南町若宮町など、まさに神楽坂の本流ですが。お上りさん的には神楽坂上に位置する牛込神楽坂駅よりも東西線神楽坂駅の方が上位だと勘違いしがちなのは解ります。
あ、プラウド市ヶ谷南町ディアージュはそもそもマンション自体がアレなんで別の意味でランク外ですけども。

わかったから、きみのTOP3早く。
きみ御託ばかりで結論を言わないから、みんな呆れてるよ。

もう一度、言う。

きみのTOP3を言うこと。

直近の成約単価はぼくが調べてあげるから。

あと趣旨が伝わってないようだけれど、大久保通りの南側の若宮や北町でも構わないよ、ただ市ヶ谷と名のつくマンションではなく、牛込神楽坂とか神楽坂を冠したマンションならOK。
さっきのきみの言葉を借りると、確かTOP3すべてが違う（＝入れ替わる）んでしょ。ひとつじゃなく対案ちゃんと3つマンション名出してね。

最後にきみに一つ、言葉を与えよう。

巧遅は拙速に如かず。

それと念押しに言うけど、
2017年現在のTOP3の定義について再掲。

客観的な指標でなくては私見と言われるね。
だから、直近一年の成約坪単価のTOP3。

これ以上に、「客観的な」指標があると言うなら意見をどうぞ。

ぼくは当初から出している3マンションのうちヴィークコート神楽坂を下げて、さっきの自分のレスで挙げたパークリュクス神楽坂を交換。

ささ、あなたの番ですよ。
詭弁で逃げたらダメですよ。

3つとも違うなんて言ってたのですから。

63, 64
日本語が不得意な方？
まず顔真っ赤にして攻撃的な言葉を並べる前に、神楽坂TOP3マンションを決めようなどとスレ違いかつお寒い提案に対して私を含め誰も乗っていない現実を受け止めること。
次に知っておくべきことは、理解が乏しいようなので繰り返しになりますが、市谷を冠していないマンション名の中から挙げよという縛りを設けている時点で神楽坂エリアの歴史から現状まで何も解っていないことを皆さんに晒してしまっている点。
見ているこちらが恥ずかしいので、大人しくあなたが一人で議論したがっているスレを自分で立てることをお勧めします。

なんでプラウド神楽坂マークスと直接関係のない、地域トップ３物件の選定でそんなに喧嘩腰に盛り上がれるのやら全く意味不明。

類似規模・類似規格・類似立地の比較ならまだしも、広い意味での神楽坂トップ３とか選んで何か比較対象として意味あるのかな。まさか神楽坂マークスがトップ３に並ぶとでも？トワイシアとかレゼリアとか、そもそも立地として全然違うものでしょう。マークス予定地と白銀町や東五軒町の距離を考えると、牛込柳町駅界隈の物件、TPH甲良町とかソアールタワーとか、その辺だって比較の対象になりうるし、規模感だけでいえば、アインスタワー神楽坂だって上がっていないのはおかしい。

神楽坂マークスの立地とか規模感という意味では、シャリエ神楽坂とか、ジェイパークとか、少し離れてルネとか、そっちのほうがよほど商品性としては近しいと思うんですが。

>>65 匿名さん

いやいや、嘘は良くない。
「私を含め誰も」乗ってない？

乗ってるじゃない。
58の通りがかり。
仮にきみじゃないとしても、「誰も乗ってない」は間違いですね。

話題自体を完全にスルーしたらよかったのに。

次に、縛りを設けたことに対して疑義を述べている点について一言。
「私を含め誰も」この話題に乗ってないと言い切るなら金輪際、一切の疑義を述べること含め辞めてもらえますか。

あなたは、結局、乗っているんですよ。

自分の書き込み見てご覧なさい。

ぼくの提示した神楽坂TOP3の話題に、疑義を述べている時点で。しかも、あなたの疑義は、エリアの定義とか完全にこの話題に関することへの疑義だ。

それでいて、「私を含め誰も乗ってない」？

ちゃんちゃら、おかしいね。

>>66 周辺住民さん

何か勘違いしているようだから、読解力と想像力に難のある周辺住民くんに最後の一言。
「まさかマークスがTOP3に並ぶとでも？」

一言も言ってない。

ぼくの挙げたTOP3の中にマークスが入っていたのか？錯覚と幻影の中で疑心暗鬼な毎日を過ごしているなら、樂山のお茶でも飲んで少しのんびりした方がいい。

ぼくはもうこのスレには来ない。

がっかりしたよ。

58の通りがかりがどこのどいつか知らないが、はったりだけかまして、スルーすれば終わるだけの人の不毛な話題に、頼んでもないのに小僧のようにてめえで噛み付いてきて、あげく結局、最後までてめえのTOP3の表明はなしだ。

なら、最初から話題に乗ってくるんじゃねえよ。

ぼくはそういう中折れしたポコチンみてえな野郎が一番嫌いだ。入ってきといて、日和る野郎。

もう、この話題は終わりだ。
レポーティングもなしだ。

>>68
うん、来なくていいと思うよ。
あなたは、この話題で価値ある情報を提供できるとは私には思えないから。

やっぱり、長く住んで安心できる物件が一番のように感じます。
このあたりは人によって優先順位が違うだけに本当に難しいところだと思います。
何を重視するのか、ということから絞り込んでいけば間違いがないのでしょうが。

５８だけど何にも参加してないのにここまで盛り上がってることに引くわ。じゃあ君の言うトップ３をだせとか、ホントに呆れるくらい気持ち悪い。喋り方といい、気持ち悪いオタクが噛み付かれた時に言う言葉と一緒。
ここに来ないとか言うけど見てるでしょ？今更出て来てごめんね（笑）
本人今更出て来たら話終わってて(^_^)
悔しいでしょー？（笑）

63-64、67-68って、何目的で見ず知らずの不特定多数にケンカ吹っかけてるの？
駅などでたまに見かける、大声で意味不明な事を叫んで怒ってるような人種と一緒なんだろうな。
まあ、大久保通り以北のみが神楽坂エリアとか無理な主張して苛立ってるのを見ると、ギャグみたいな間取りをボロクソ言われて投げやりになってる営業ってとこか。

こちらのスレは、特定の方のケンカの場ではないのでやめましょう。お互いに連絡先でも交換しあって、2人で話し合ってくださいませんか。

子供達へ、もうやめなさい！

ここの問題は、どうやら間取りだけではないようですね。
一生の買い物なので、売主とかマンション内のコミュニティってとても大事。その点も今のところ不安しかない。

確かにコミュニティは大事ですよね。その点は小規模マンションの方がなんとなくいい気もしますね。こーゆーやりとりを見てしまうと笑
神楽坂といってもとても広い範囲を含みますし、考え方は人それぞれでしょう。
私は大通りに面していないような神楽坂の閑静な住宅街こそが、神楽坂に住む良さだと思っている派です。なので、マークスは検討外になりそうでふ。

神楽坂はとても良い街ですよ。
このスレで判断するというのは、いささか短絡的過ぎる気も致しますが・・・

やはり昨今の相場、市場を見ているとバブルというほどでもなくバブルが弾けているという程でもなくずるずるこのまま行って、次に反転するときは下がらずに上がると予想しています。

エリアによりますが、基本的に選別されるイメージです。
こちらは駅距離などは近くて良いので、総合的にこの総戸数なら売れてしまうかなと。
実際にこの掲示板を見て買うか買わないか決めている人なんて、1割もいないのではないでしょうか。

>>76
同感です。
周辺住民ですが、私も大通り沿いではなく、かつ大久保通りより南側の住宅地が落ち着いていて好きです。北町周辺はもちろん、西側の裏千家周辺も素敵ですね。牛込中央通りは隠れた？名店がひしめいており、地元の馴染み客に愛されています。
他方、地元民から見ると、五軒町や白金町あたりはここ最近になって随分持ち上げられてるなあ...っていう感覚です。少し前は工場しかなくて江戸川橋を利用する方の居住地というイメージだったので。

>>78 匿名さん

わかります。まさに長いこと住んでる方の意見ですね。北町、中町、南町、袋町、若宮町あたりはとても静かでいいですね。なかなか分譲は出ませんが。
江戸川橋側もとてもいいところですが、飯田橋駅へのアクセスを考えると、、、

最近だとブランズ牛込神楽坂が出ましたし、次は袋町に大きなプラウド出ますよ。

日本出版会館の近くですかね？

時期プラウドの場所教えてください！

出版会館そのものの跡地ですよ。でも定借。

出版会館自体が、野村不動産に定期借地権設定されていますね。

http://www.shuppan-club.jp/wp/wp-content/themes/shuppan-club/pdf/27jig...
の11ページ（ページ番号10）参照。


というわけで、出版会館が、定借権付マンションになりそうです。
土地も大きいし、場所もまさに神楽坂という場所で、これは高価でよいものになりそうです。


あと、市谷砂土原パークハウスの隣は、今工事中。

マークス→砂土原町→袋町の順番ですかね。

ということで、大久保通りより北とか、市谷とつけるなとかやけに主張していた人は、袋町と砂土原のことが念頭にあったのではないかと思ったりしますが、すみませんスレ汚しで。

>>84
袋町はゴミゴミしてるだけです。
神楽坂エリア、市谷エリアの中で下から数えたほうが早いよね。
１回歩けばすぐに分かります。
市谷砂土原と比較するのは失礼です。

>>86

野村不動産は、このへんだとプラウド神楽坂もそうでしたし、古くはトワイシアのヒルサイドもそうでしたが、ごみごみした商業地と、割といい住宅地の隙間のような土地（商業地側の）を購入して、贅沢感のあるエントランスを作って、よい住宅地の連続っぽく仕上げる技が得意だというふうに私は見ています。プラウド神楽坂イーストもそうですよね。明らかに工業地であるトーハンの裏側に、一応近隣の住宅地に接地した、雰囲気の良い建物を建てて、当時の相場からすれば高値で売り切るという。

逆に、だから、南町のようにあからさまに住宅地でよい場所の物件では、かなり力を入れたプラウド市ヶ谷南町はよかったけど、某2番目のマンションのように空振るときはやけに空振るわけですが…

で、袋町は、割とそういうプラウドのやり方にピタリとはまった場所で、だからこそかなり力を入れてやってくるんじゃないかなと予想しています。

市谷砂土原は、逆に、誰がどう見てもよい場所なので、ちゃんとしたデザイナーと設計事務所をアサインすればとても良いものができるような気がしますが、某南町の2番目マンションみたいになると嫌かなと。

本題の、ここのマークスは、隣の隣のみずほの社宅の「選ばれた感」（みずほの中でも旧興銀系の社宅ですよね。）と接続できれば、野村の得意パターンなんでしょうけど、それ以前に間取りでやらかした感が否めない…ってところでしょうか。



ちなみに私は南町以南に住んでいる周辺住民です。

>>87

確かにプラウドは唯一エントランスだけは良いものを造る傾向にありますね。
ただ、袋町に立派なエントランスを造っても浮いちゃうだけだと思います。
街並みの雰囲気というものかありますので。

>>87 周辺住民さん
私も近隣住まいですが、大変わかりやすく、かつ的確な評価だと思います。
財閥系ではない野村が活路を見出してきたのは、隙間産業的な立地を選び、エントランスは盛りに盛り、その分三次元的な間取り面で思い切りコストダウンして利益を生み出すビジネスモデルなんですよね。これを成り立たせるにはブランディングが必須なわけですが、当初は割安感を醸し出しつつ即完を代名詞とすることでなんとかやれてきた。ただ、昨今の建設コストや土地の仕入れ値の高騰に企業としての体力がついて行けずに割安感が薄れてしまい、さらに専有部のクオリティが思いの外低いことを検討者に気付かれてしまったことで今日の有り様に至る。
個人的には、ご指摘の南町2番目のマンションあたりからおかしなことになって来たと感じています。ここマークスの間取りには笑わせてもらったのと同時に、ある種の不安感のようなものまで覚えました。

>>89 匿名さん

周辺住民、近隣住民とした半プロ市民みたいなのだらけになって混沌としてきましたね。

ここまでマークス自体の話題が出ないでスレが進むという。砂土原町のプラウドは600超でしょうねアベレージで。

>>90 eマンションさん
プロ市民っていう言葉の使い方、間違えてますよ。
あと、ここ自体の話題も魅惑的な間取りについて散々出てますので確認を笑
本命の砂土原は高く売れるといいですね。ここに関しては、砂土原と比べたら横寺は割安ですよ!!作戦が功を奏するかどうかに掛かっているでしょう。

>>91 匿名さん

砂土原町はこのスレを見てるレベルの人には買えないし、住んで欲しくもない人を選ぶ立地です。

名士や名家、一握りの成功者に向けてで完売します。

砂土原のプラウドはどこにできるのですか…？

まー、立地、間取りが見えてきちゃってますからね、あとはモデルルームですが、そんなに大きな感動は出でくるかというと。。。

>>89さん
そうなんですよね。市谷砂土原町の物件は、間違いなく場所はこの辺りでは一流なので、良いものを建ててほしいと、近隣住民としては心から願っています。良い物件は、土地の雰囲気をさらに上げてくれますからね。東五軒町のプラウド神楽坂イーストがそうであったように。

>>90
来ないんじゃなかったの？

>>93
市谷砂土原パークハウスの隣地。

肝心のマークスに関しては、87に書いたとおりなのですが、割と整形の土地なのに、なんであんな妙なデザインになってしまったのか謎。外見を意識しすぎて、柱を隠したかったとかそういう設計上の事情なのでしょうか。いずれにしても、野村不動産の中でも、一線級の企画ではないような気がしてなりません。南町の一番目の物件なんかは、いい感じの物件だったのに…　それでも坪単価などは野村の最近の価格なのでしょうから、値段なりの価値があるのかどうかは良く検証しないといけないんでしょうね。

>>90, >>92
もはや営業であることを否定すらしない潔さ、嫌いじゃないですよ。
野村プラウドのブランド力が予想外に落ち込んでいることが明るみとなり無念だとは思いますが、このマークスは値付け間違えると売れ残ってさらにプラウドの名を汚す結果になりそう。

>>95 周辺住民さん

OHDの低仕様、低間取若宮町ヒルズが450から460平均。立地のみ負け、デベの実績、管理の有能さ、その他はすべてマークス。

それと、何故この間取りかについて素人さんたちに一言。日影規制って言葉をググってご覧。

北道路のプラウド神楽坂と
東道路のプラウド神楽坂マークス
中央通りの裏は4-2.5h

社員おつ。

公開済みのプーランは厳しいものがありますが、100ｍ2肥えのプーランもあるようでそちらに期待ですね。

プーラン？