公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/kagurazakam/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：西武建設 株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
所在地：東京都新宿区横寺町58番1、4（地番）
交通：大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩3分
東西線 「神楽坂」駅 徒歩6分
総武中央線 「飯田橋」駅 徒歩14分
有楽町線 「飯田橋」駅 徒歩13分
南北線 「飯田橋」駅 徒歩13分
以前ご近所のグランスイート神楽坂ピアースのマンションギャラリーがあったビルを解体し、野村が何か作りそうとマークしていました。情報交換しましょう。
[スレ作成日時]2017-03-01 11:54:39
本当にさすが野村さん！
初投稿から煽り度200%の工作員コメント！
確かに！佐土原町にもプラウドできそうですね。でもあそこもここも小規模ですね。個人的にはちょっと物足りないかな。
ところで、「マークス」って三菱でいうところのグランみたいな意味合いなの？でも六本木はまんま「プラウド六本木」でしたよね？
公開されている間取り、いずれもこの上なく柱の混入がひどいですね。しかも80m2の3LDKで風呂場へリビングインて.... 横寺町アドレスも、う〜ん、って感じ。
詳細はまだわからないとは言え、随所にコストカットがみえるマンションになりそう。プラウドらしくエントランス周りだけは整えてくるでしょうが、3次元的なパフォーマンスにはあまり期待できなさそうです....
あと野村は南町でやらかしてますから、要注意ですね。
トイレが部屋にめり込んでるけど用足し音は漏れないのか…？
洋室１で寝てたら家族のウ◯コの音で起こされるなんて、悪夢だ！
柱に加えて実質廊下部分含め、廊下の長さも尋常じゃないですね これより狭いF1タイプのほうがまだ使い勝手は良さそう
うーんひどい間取りだ
コレはひどい。
学生でもこんな間取り書かない。
どうしちゃったの？
もともとプラウドは間取り軽視じゃん
エントランスだけ豪華に作って見かけだけ
売り物にならんでしょ、これじぁ！
LDが正方形だとソファとダイニングテーブルの配置に苦労しますよね。
クロゼットに横とかに妙なスペースがいっぱいあるけど、パイプスペース？
やたら多いような。
>>3 匿名さん
あの砂土原町のプラウドは本当に良い場所。
プラウド グラン 市ヶ谷砂土原町で決まりだね。
得難い立地。
あれ相対は立派だね、野村の仕入マン優秀！
マークスはブランドが上というよりか、ランドマークになる立地という意味で、今回は牛込中央通り沿いに建つからマークスとしたのだよ。
グレード感は別に変わらない。
日ポリやジーマを標準搭載した、プラウド神楽坂と同等または仕様はそれ以下でくるかもしれない。
それでも価格はグランスイートよりかは高く出してくるだろうね、430万〜530万くらいのレンジと予想。
これ餃子屋の裏か。工事始めてたね。
南も抜けないし東と北だけ前が抜けるのかな。うろ覚えだけど。
それにしても変な坂の途中で江戸川橋通りから大久保通りへの抜け道で目の前の歩道めっちゃ細いし、おまけに神楽坂の良さがある場所ではないよね。でも市ヶ谷駅の方に向かうところに俺のフレンチとか蕎麦屋とかご飯屋さんでいいとこあるよね。
それにしても流石にここで高値つくのかね？坪400？それ以上どうせ行くだろうけど売れるのかね？
>>17 匿名さん
神楽坂と牛込神楽坂の両駅アクセスでアベレージ400前半てことはない。中盤から後半でくると思う。
芝公園とか苦戦してるから、多少サーベイで調整したとして450〜460がアベレージかな。
1618って‥
やっぱエントランスはどこのマンションと比較しても、プラウドがとても良いように感じますね。
どこよりも力を入れているというか、作りが個人的に好きです。
確かに間取りは変わった形をしていますが、決して不便ではないかと感じました。
神楽坂エリアはそれだけで売れちゃうから、ヘンテコ間取りやらトンデモ外観なマンションが多いね。
プチ情報
ここから徒歩5分以内のキッチンコートでは、いつでも獺祭が買えます。
有難みがないせいか、心なしかお店で飲むほどおいしくないです。
じゃあおいらもプチ情報。
マークス
プラウド グランの次は何処か？
答え→出版会館
ここもなかなか通好みの立地。
若い子は砂土原町はまだ早いから袋町にしなさい。
ね！
非公開の間取りに期待大です。
こんだけ柱が入り込みまくってるのに、期待なんてできるわけないでしょ笑
あ、逆にもっとおもしろ間取りが飛び出してくるのでは？っていう期待かな。
いくらなんでも叩かれ過ぎでしょ・・・
〉25
出版会館跡は定借みたいだね。でも結構まとまった土地で、ちょっと高台なので良いもの作ってほしいと期待します。
ところで、ブランズ牛込神楽坂の斜向かいは何になるの？
神楽坂の街のポテンシャルを考えると良質なファミリー向けの住戸は将来に亘って必ず資産性が保たれるよ、もちろんDINKS向けも。
割合あまり質の良い住宅の供給はまだまだエリアのポテンシャルからみると不足気味だから、専有500でも550でもついてくるから良質な住宅を好立地に手がけるべき。
PC千代田富士見の9掛程度の相場で流通可能な価値あるレジデンスの供給に期待。三井か野村だね。
牛込エリアとは旧牛込区の事です。
妙なプライドを持っている人はそれ以上に（自分の居住区側に）狭めたがりますが、旧牛込区が牛込エリアに変わりありません。
『旧淀橋区の新宿駅周り以外は新宿区とは呼べない！！』とか言っちゃう人並みに無意味です。
プランを拝見しましたが、Mタイプはリビングがかなり斜めになってしまっているのが残念
各間取りもバルコニーが狭いので、サンルームがあるとよかったかな
他のタイプに関しても、部屋がアウトフレームになっていないので家具の配置が大変かもしれませんね
もう少し暮らしやすい設計になっていると良かったかな
昔は最低3代、今は最低5代以上住んで生粋の江戸っ子だ。
東海道より東は海。
江戸っ子の話から始めようかね。
グランのMRの跡地ですよね。
坂の通り沿いに正面は狭く奥行がある敷地みたい。
横の閉鎖しているビルはどうなるんしょう？
あの通りに豪華なエントランスは浮いてしまいそう。
92.32平米
80.21平米
75.36平米
いずれの間取りも柱の混入ハンパない。
80m2はLDの開口部がこの上なく小さくてしかも風呂がリビングイン、整形の部屋がゼロというカオス状態。
75m2の洋室1の柱はもはやウケ狙いか？と疑うレベル。
このレスもMRが出来たら盛り上がるのでしょうか？
高層階は東西南北抜けているから人気はでるのでは？
近くのプラウドの中古マンションは坪４６０万で売りにでているけど価格が楽しみです。
>>46 匿名さん
このレスもMRが出来たら盛り上がるといいな！
高層階は東西南北抜けているから人気がでるといいな！
近くのプラウドの中古マンションは坪４６０万で売りにでているから高く売れるといいな！
ってことね。わかりやすい営業だなあ。
走り出しから評判が芳しくないもんだから、焦ってるんだろうね。
プラウドの間取りは本当にすごいなー。。。まー、土地の形状にもよるんだろうけど、さすがにこの柱の食い込みやらは、もはやネタにしてほしいというレベル。。。ある意味斬新だから、田の字プランがつまらないってヒトにはオススメなんじゃあ。。。
75㎡も斬新。
洋室1では一部屋の中でかくれんぼができるよ！笑
一時は活発だった工作員さん、息を潜めて見守ってるようですね。
さすがにこの間取りは突っ込みどころ多過ぎ笑
間取りマニアさんに是非取り上げてもらって、一つでも良い点を見つけてあげて欲しい笑
>>51 匿名さん
ふはっ、すいません、吹きました笑笑笑
営業がどうやってこの部屋の訴求ポイントをプレゼンするのかは興味ありますけども。
他の方もおっしゃってましたけど、ここは駅近、２線利用で売っていくしかないですかねー。
むしろ野村よりも狭小物件で間取りがウリの中小デベの方が値段も抑えられてよかったかも。
プラウドブランドがどこまで通じるか。。。
>>54 マンション検討中さん
野村が主導のJVだった某Tヒサ十字の間取りも、ウナギ大漁！みたいにバッサリ斬り捨てられてましたね。辛口ながらセンスを感じる。ここも面白おかしく一刀両断されるでしょうね。
このマンションの1番の強いはやはり交通面が良いところでしょうか。
基本は最寄駅ばかりでしょうが、複数路線が使えるのは便利ですよね。
プラン的にはE1タイプがまだ住みやすそうな印象を受けますが、
いずれもあまり見た事のない形ですね。
パークコート神楽坂（赤城神社）
トワイシア （どっちかっていうとパークサイド？ 規模感でいうとヒルサイド？）
パークコート神楽坂レゼリア
ってとこかな？
>>59 匿名さん
パークコート神楽坂→定借、更地返還、転売難
トワイシア2棟→立地最高だが設備、仕様と古い
パークコート神楽坂レゼリア→下り坂の途中、パークコート神楽坂の二番煎じ的な立ち位置
わたしの挙げた3つは全て
①所有権、②築浅、③台地かつ平坦
今ならパークコート神楽坂はまだ残存があると言えばあるが、未来に向かって段々と定借償還リミットの迫る恐怖のカウントダウン物件。
トワイシアは規模と立地は抜群だけれど、現在2017年。広尾ガーデンヒルズのようにヴィンテージと呼ばれるほどの共用部、外観含めた荘厳さはなく、さすがにTOP3には入らない。
レゼリアは何もかもが中途半端、レゼリアならヴィークコートの方が明らかに上。
わたしの主観も入ってはおりますから、しっかり客観的な判断要素として直近1年以内の上記6マンションの成約坪単価事例を調べて結果をレポートします。
その平均数値が高いTOP3が、2017年時点における神楽坂TOP3マンションという判断の仕方でよろしいでしょうか？
ぼくの予測では、この観点だとDINKS向けのパークリュクス神楽坂がTOP取る気もしますが…
他に客観指標に適した判断基準を提言できる方がいらっしゃいましたら、対案をお願い致します。
有効なのがなければ、上記の手法で神楽坂TOP3マンションを認定させて頂きます。
>>58 通りがかりさん
そうですか。
神楽坂TOP3マンション候補、お願い致します。
私見でいいので。
神楽坂駅徒歩圏かつ、牛込神楽坂の北側エリアを神楽坂、牛込神楽坂の市ヶ谷側は除外してください。
例えば
プラウド市ヶ谷南町ディアージュとか、明らかに市ヶ谷アドレスをアピールしている立地のものは、神楽坂ではなく市ヶ谷という認識で。要は大久保通りの北側までの範囲で。
でないと
パークコート千代田富士見も神楽坂エリアにアクセスできると言えばできるので範囲がぐちゃぐちゃになりますからね。
わかったから、きみのTOP3早く。
きみ御託ばかりで結論を言わないから、みんな呆れてるよ。
もう一度、言う。
きみのTOP3を言うこと。
直近の成約単価はぼくが調べてあげるから。
あと趣旨が伝わってないようだけれど、大久保通りの南側の若宮や北町でも構わないよ、ただ市ヶ谷と名のつくマンションではなく、牛込神楽坂とか神楽坂を冠したマンションならOK。
さっきのきみの言葉を借りると、確かTOP3すべてが違う（＝入れ替わる）んでしょ。ひとつじゃなく対案ちゃんと3つマンション名出してね。
最後にきみに一つ、言葉を与えよう。
巧遅は拙速に如かず。
それと念押しに言うけど、
2017年現在のTOP3の定義について再掲。
客観的な指標でなくては私見と言われるね。
だから、直近一年の成約坪単価のTOP3。
これ以上に、「客観的な」指標があると言うなら意見をどうぞ。
ぼくは当初から出している3マンションのうちヴィークコート神楽坂を下げて、さっきの自分のレスで挙げたパークリュクス神楽坂を交換。
ささ、あなたの番ですよ。
詭弁で逃げたらダメですよ。
3つとも違うなんて言ってたのですから。
63, 64
日本語が不得意な方？
まず顔真っ赤にして攻撃的な言葉を並べる前に、神楽坂TOP3マンションを決めようなどとスレ違いかつお寒い提案に対して私を含め誰も乗っていない現実を受け止めること。
次に知っておくべきことは、理解が乏しいようなので繰り返しになりますが、市谷を冠していないマンション名の中から挙げよという縛りを設けている時点で神楽坂エリアの歴史から現状まで何も解っていないことを皆さんに晒してしまっている点。
見ているこちらが恥ずかしいので、大人しくあなたが一人で議論したがっているスレを自分で立てることをお勧めします。
なんでプラウド神楽坂マークスと直接関係のない、地域トップ３物件の選定でそんなに喧嘩腰に盛り上がれるのやら全く意味不明。
類似規模・類似規格・類似立地の比較ならまだしも、広い意味での神楽坂トップ３とか選んで何か比較対象として意味あるのかな。まさか神楽坂マークスがトップ３に並ぶとでも？トワイシアとかレゼリアとか、そもそも立地として全然違うものでしょう。マークス予定地と白銀町や東五軒町の距離を考えると、牛込柳町駅界隈の物件、TPH甲良町とかソアールタワーとか、その辺だって比較の対象になりうるし、規模感だけでいえば、アインスタワー神楽坂だって上がっていないのはおかしい。
神楽坂マークスの立地とか規模感という意味では、シャリエ神楽坂とか、ジェイパークとか、少し離れてルネとか、そっちのほうがよほど商品性としては近しいと思うんですが。
>>65 匿名さん
いやいや、嘘は良くない。
「私を含め誰も」乗ってない？
乗ってるじゃない。
58の通りがかり。
仮にきみじゃないとしても、「誰も乗ってない」は間違いですね。
話題自体を完全にスルーしたらよかったのに。
次に、縛りを設けたことに対して疑義を述べている点について一言。
「私を含め誰も」この話題に乗ってないと言い切るなら金輪際、一切の疑義を述べること含め辞めてもらえますか。
あなたは、結局、乗っているんですよ。
自分の書き込み見てご覧なさい。
ぼくの提示した神楽坂TOP3の話題に、疑義を述べている時点で。しかも、あなたの疑義は、エリアの定義とか完全にこの話題に関することへの疑義だ。
それでいて、「私を含め誰も乗ってない」？
ちゃんちゃら、おかしいね。
>>66 周辺住民さん
何か勘違いしているようだから、読解力と想像力に難のある周辺住民くんに最後の一言。
「まさかマークスがTOP3に並ぶとでも？」
一言も言ってない。
ぼくの挙げたTOP3の中にマークスが入っていたのか？錯覚と幻影の中で疑心暗鬼な毎日を過ごしているなら、樂山のお茶でも飲んで少しのんびりした方がいい。
ぼくはもうこのスレには来ない。
がっかりしたよ。
58の通りがかりがどこのどいつか知らないが、はったりだけかまして、スルーすれば終わるだけの人の不毛な話題に、頼んでもないのに小僧のようにてめえで噛み付いてきて、あげく結局、最後までてめえのTOP3の表明はなしだ。
なら、最初から話題に乗ってくるんじゃねえよ。
ぼくはそういう中折れしたポコチンみてえな野郎が一番嫌いだ。入ってきといて、日和る野郎。
もう、この話題は終わりだ。
レポーティングもなしだ。
やっぱり、長く住んで安心できる物件が一番のように感じます。
このあたりは人によって優先順位が違うだけに本当に難しいところだと思います。
何を重視するのか、ということから絞り込んでいけば間違いがないのでしょうが。
５８だけど何にも参加してないのにここまで盛り上がってることに引くわ。じゃあ君の言うトップ３をだせとか、ホントに呆れるくらい気持ち悪い。喋り方といい、気持ち悪いオタクが噛み付かれた時に言う言葉と一緒。
ここに来ないとか言うけど見てるでしょ？今更出て来てごめんね（笑）
本人今更出て来たら話終わってて(^_^)
悔しいでしょー？（笑）
63-64、67-68って、何目的で見ず知らずの不特定多数にケンカ吹っかけてるの？
駅などでたまに見かける、大声で意味不明な事を叫んで怒ってるような人種と一緒なんだろうな。
まあ、大久保通り以北のみが神楽坂エリアとか無理な主張して苛立ってるのを見ると、ギャグみたいな間取りをボロクソ言われて投げやりになってる営業ってとこか。
こちらのスレは、特定の方のケンカの場ではないのでやめましょう。お互いに連絡先でも交換しあって、2人で話し合ってくださいませんか。
子供達へ、もうやめなさい！
ここの問題は、どうやら間取りだけではないようですね。
一生の買い物なので、売主とかマンション内のコミュニティってとても大事。その点も今のところ不安しかない。
確かにコミュニティは大事ですよね。その点は小規模マンションの方がなんとなくいい気もしますね。こーゆーやりとりを見てしまうと笑
神楽坂といってもとても広い範囲を含みますし、考え方は人それぞれでしょう。
私は大通りに面していないような神楽坂の閑静な住宅街こそが、神楽坂に住む良さだと思っている派です。なので、マークスは検討外になりそうでふ。
神楽坂はとても良い街ですよ。
このスレで判断するというのは、いささか短絡的過ぎる気も致しますが・・・
やはり昨今の相場、市場を見ているとバブルというほどでもなくバブルが弾けているという程でもなくずるずるこのまま行って、次に反転するときは下がらずに上がると予想しています。
エリアによりますが、基本的に選別されるイメージです。
こちらは駅距離などは近くて良いので、総合的にこの総戸数なら売れてしまうかなと。
実際にこの掲示板を見て買うか買わないか決めている人なんて、1割もいないのではないでしょうか。
>>76
同感です。
周辺住民ですが、私も大通り沿いではなく、かつ大久保通りより南側の住宅地が落ち着いていて好きです。北町周辺はもちろん、西側の裏千家周辺も素敵ですね。牛込中央通りは隠れた？名店がひしめいており、地元の馴染み客に愛されています。
他方、地元民から見ると、五軒町や白金町あたりはここ最近になって随分持ち上げられてるなあ...っていう感覚です。少し前は工場しかなくて江戸川橋を利用する方の居住地というイメージだったので。
>>78 匿名さん
わかります。まさに長いこと住んでる方の意見ですね。北町、中町、南町、袋町、若宮町あたりはとても静かでいいですね。なかなか分譲は出ませんが。
江戸川橋側もとてもいいところですが、飯田橋駅へのアクセスを考えると、、、
最近だとブランズ牛込神楽坂が出ましたし、次は袋町に大きなプラウド出ますよ。
日本出版会館の近くですかね？
時期プラウドの場所教えてください！
出版会館そのものの跡地ですよ。でも定借。
出版会館自体が、野村不動産に定期借地権設定されていますね。
http://www.shuppan-club.jp/wp/wp-content/themes/shuppan-club/pdf/27jig...
の11ページ（ページ番号10）参照。
というわけで、出版会館が、定借権付マンションになりそうです。
土地も大きいし、場所もまさに神楽坂という場所で、これは高価でよいものになりそうです。
あと、市谷砂土原パークハウスの隣は、今工事中。
マークス→砂土原町→袋町の順番ですかね。
ということで、大久保通りより北とか、市谷とつけるなとかやけに主張していた人は、袋町と砂土原のことが念頭にあったのではないかと思ったりしますが、すみませんスレ汚しで。
>>86
野村不動産は、このへんだとプラウド神楽坂もそうでしたし、古くはトワイシアのヒルサイドもそうでしたが、ごみごみした商業地と、割といい住宅地の隙間のような土地（商業地側の）を購入して、贅沢感のあるエントランスを作って、よい住宅地の連続っぽく仕上げる技が得意だというふうに私は見ています。プラウド神楽坂イーストもそうですよね。明らかに工業地であるトーハンの裏側に、一応近隣の住宅地に接地した、雰囲気の良い建物を建てて、当時の相場からすれば高値で売り切るという。
逆に、だから、南町のようにあからさまに住宅地でよい場所の物件では、かなり力を入れたプラウド市ヶ谷南町はよかったけど、某2番目のマンションのように空振るときはやけに空振るわけですが…
で、袋町は、割とそういうプラウドのやり方にピタリとはまった場所で、だからこそかなり力を入れてやってくるんじゃないかなと予想しています。
市谷砂土原は、逆に、誰がどう見てもよい場所なので、ちゃんとしたデザイナーと設計事務所をアサインすればとても良いものができるような気がしますが、某南町の2番目マンションみたいになると嫌かなと。
本題の、ここのマークスは、隣の隣のみずほの社宅の「選ばれた感」（みずほの中でも旧興銀系の社宅ですよね。）と接続できれば、野村の得意パターンなんでしょうけど、それ以前に間取りでやらかした感が否めない…ってところでしょうか。
ちなみに私は南町以南に住んでいる周辺住民です。
>>87
確かにプラウドは唯一エントランスだけは良いものを造る傾向にありますね。
ただ、袋町に立派なエントランスを造っても浮いちゃうだけだと思います。
街並みの雰囲気というものかありますので。
>>87 周辺住民さん
私も近隣住まいですが、大変わかりやすく、かつ的確な評価だと思います。
財閥系ではない野村が活路を見出してきたのは、隙間産業的な立地を選び、エントランスは盛りに盛り、その分三次元的な間取り面で思い切りコストダウンして利益を生み出すビジネスモデルなんですよね。これを成り立たせるにはブランディングが必須なわけですが、当初は割安感を醸し出しつつ即完を代名詞とすることでなんとかやれてきた。ただ、昨今の建設コストや土地の仕入れ値の高騰に企業としての体力がついて行けずに割安感が薄れてしまい、さらに専有部のクオリティが思いの外低いことを検討者に気付かれてしまったことで今日の有り様に至る。
個人的には、ご指摘の南町2番目のマンションあたりからおかしなことになって来たと感じています。ここマークスの間取りには笑わせてもらったのと同時に、ある種の不安感のようなものまで覚えました。
>>89 匿名さん
周辺住民、近隣住民とした半プロ市民みたいなのだらけになって混沌としてきましたね。
ここまでマークス自体の話題が出ないでスレが進むという。砂土原町のプラウドは600超でしょうねアベレージで。
>>90 eマンションさん
プロ市民っていう言葉の使い方、間違えてますよ。
あと、ここ自体の話題も魅惑的な間取りについて散々出てますので確認を笑
本命の砂土原は高く売れるといいですね。ここに関しては、砂土原と比べたら横寺は割安ですよ!!作戦が功を奏するかどうかに掛かっているでしょう。
砂土原のプラウドはどこにできるのですか…？
まー、立地、間取りが見えてきちゃってますからね、あとはモデルルームですが、そんなに大きな感動は出でくるかというと。。。
>>89さん
そうなんですよね。市谷砂土原町の物件は、間違いなく場所はこの辺りでは一流なので、良いものを建ててほしいと、近隣住民としては心から願っています。良い物件は、土地の雰囲気をさらに上げてくれますからね。東五軒町のプラウド神楽坂イーストがそうであったように。
>>90
来ないんじゃなかったの？
>>93
市谷砂土原パークハウスの隣地。
肝心のマークスに関しては、87に書いたとおりなのですが、割と整形の土地なのに、なんであんな妙なデザインになってしまったのか謎。外見を意識しすぎて、柱を隠したかったとかそういう設計上の事情なのでしょうか。いずれにしても、野村不動産の中でも、一線級の企画ではないような気がしてなりません。南町の一番目の物件なんかは、いい感じの物件だったのに… それでも坪単価などは野村の最近の価格なのでしょうから、値段なりの価値があるのかどうかは良く検証しないといけないんでしょうね。
>>95 周辺住民さん
OHDの低仕様、低間取若宮町ヒルズが450から460平均。立地のみ負け、デベの実績、管理の有能さ、その他はすべてマークス。
それと、何故この間取りかについて素人さんたちに一言。日影規制って言葉をググってご覧。
北道路のプラウド神楽坂と
東道路のプラウド神楽坂マークス
中央通りの裏は4-2.5h
社員おつ。
公開済みのプーランは厳しいものがありますが、100ｍ2肥えのプーランもあるようでそちらに期待ですね。
プーラン？
>>97 eマンションさん
日影規制が適応されてるのがこのマンションだけだとでも？そうじゃなければここのギャグ間取りの言い訳にはならないのだよ、野村くん。
MRでもこんな無茶苦茶な論点すり替えで売りつけるつもりかね。そりゃプラウドも落ちぶれるわ。
偏差値2てありえるんだ
>>103 マンコミファンさん
もちろん、標準偏差をどこに置くかだから理論上ありえるよ。
ぼく及びぼくと同等の地頭をもつレベルの人たちを母集団としたときに、ぼく偏差値50、こいつ偏差値2。
話法にもセンスないし、たかが知れてるね。
またでたこいつかwwwくんなよ雑魚。
ここって、南側に、将来、同じくらいの高さの建物が建つリスク高いですよね？ここはそれを見越して、南側をある程度セットバックして建てるんでしょうか？
すぐに荒れますね、このスレは笑笑
102、104はschizoでok?
130平米の間取り見ましたが、実質的に有効スペースは110平米と言う感じですかね。残念な感じです。それに130平米分のお金を支払うのは、あり得ないことだと思いました。
値段によるだろうが、これ根本的に計画を変えなかったら、芝公園よりも酷いことになりそうな気配ですね。
130m2の間取りってどこで見られるのですか...?
130㎡が110㎡の実質ってルーフバルコニーか何か？
3LDKの間取りは92.32㎡でしたが。プレミアムプランがありますか？113さんのように不思議に思いました。みなさん資料請求されたんですね。。。私は営業からの電話のしつこさに辟易したことがあるので、むやみに資料請求できないんです。
個人的には斜めの部屋は家具を置くのに工夫しないといけないなと思ったくらいです。
神楽坂、人気が出そうですけど、価格が高いとか？
浴室は広く取ってあるように思いました。
柱の食い込みがひどいな。
F1タイプの3LDKは廊下が短くて2部屋がPP分離で使いやすい良い間取りなだけに、柱によって実質居住面積が5平米前後は削られてるのが残念。
ほんと笑えるくらいドイヒーな間取りだな。
立地も駅近はいいとして、交通量のある交差点間近で前の歩道は相当細い。賃貸にはいい場所じゃない？って感じ。
実際の間取りより少し窮屈な感じになってしまうので、これは気になる部分ですね。
柱の存在があるなど、有効スペースが削られているのが辛いです。
立地はとても良い場所にあるので、住み心地はとても良さそうな環境ではあるのですが。
唯一の特長と言っていい立地ですら、周辺エリアの中では微妙ですよ。横寺町アドレスもパッとしないし、並びは高級感ある閑静な住宅街というわけでもない。ここから大久保通りを挟んだ向かい側、牛込中央通りから東西どちらかに入った場所なら興味あったんですが、間取り面も合わせて残念な物件です。
今は駅近と言う事が売りなだけの様に見えますね。後は、仕様がどれだけ良いのかと言うことと、見合った値段になるのかを様子見ですね。南面の前建てリスクが払拭できる配置になるのかも気になります。
間取りは、とても変わっていると思います。 形が少し変形したお部屋もあるみたいですが、 これはこれでおもしろいのかもしれませんね。
形も歪だし、柱が見たことないくらい専有部に入り込んでる。おもしろい？野村販売員の自虐的なギャグかね。
現地を見ましたが、牛込中央通り沿いで落ち着かないですね。
加賀町の牛込三中のとなりのNTT社宅が分譲マンションになる噂を聞きました。
あちらのほうが閑静で市ヶ谷の駅もここより近くなるから、少し待つことにしました。
加賀町いいですね。
裏千家、パークコート、パークハウスと並ぶ通りは上質な和の雰囲気を感じで好きです。
価格帯は四谷と同じくらいですか？坪450万円
加賀町のNTT社宅は、確かにもう自家用車は全くなく、全員退去したようですね。
普通に考えれば、NTT都市開発のウェリスブランドのような気がしますが。猿楽町の物件も結局自社開発しましたしね。
ただ、あのあたりは、ここのプラウド神楽坂マークスとはマーケットが違うような気がします。加賀町は相当大規模な開発になるでしょうから、既分譲では、ヴィークコートのような感じになるのではないかと思います。
プラウドマークスは、比較先としては、以前も書きましたが、
・愛日小学校の横のシャリエ神楽坂
・交差点のわきのジェイパーク
・神楽坂に近いけどルネ
・キッチンコートの横のパークハウス
あたりではないかと。
直近分譲物件では、ブランズ牛込神楽坂やプラウド南町二番目あたりは比較の対象にならず、むしろ1～2LDK中心ではありますが、
・リビオレゾン神楽坂nex
・クリオラベルヴィ市ヶ谷
あたりが良い比較の対象になるのではないかと…
ここも1LDK、せいぜい2LDKまでのコンパクトマンションにすれば賃貸投資需要も取り込んで売り易かっただろうにね。変に3LDKとか作って実需意識したがために柱ぼこぼことか言われちゃうし、それこそ加賀町あたりの閑静な雰囲気とは全然違う騒がしい立地もマイナス面が全面にでちゃう。
GWに現地に行って来ました。
間取りの評判が悪いのはもともと分かっていましたが、立地もそれに負けないくらい良くなかったです。
神楽坂の坂上近辺であれば別ですが、この立地では分譲マンションのイメージがわきませんでした。
加賀町とはここから近いのですか？市ヶ谷寄りになるのですか？
加賀町は市谷小学校ですが、こちらは愛日小学校区ですね。
まあ、市谷小学校が「勉強ができる」という評判は、学区内の大規模社宅によって形成されたという面もありますので、NTTが撤退したらどうかという話もなくはないですが、みずほと日銀の存在は大きいですね。
間取り、立地と今ひとつなのが明るみに出たところで、いよいよ学区に話題転換ですか笑。
市谷小も人気のある学校だし、苦しいですねえ。
愛日は校舎が新しくなったのはポイント高いのでは？中を見たわけではないので使い勝手はわかりませんが。
Mタイプの場合、リビングダイニングの一片が斜面となっていますが、
このような形だと家具の配置が難しそうですね。
18畳と広く作られてはいますが、物を配置しづらくて、上手に使うイメージがわきません。
間取りも立地もあんまりだなーと思ってましたが、今度は売主が身売りするとのこと。大丈夫なんでしょうか。
市況云々もあるとはいえ、プラウドがブランディングとして掲げていた全戸即完もこのところ全くなくそれどころか在庫多数。また不動産大手5社の中で唯一業績低下していたのが野村不動産です。加えて財閥系デベのような体力は野村証券にあるべくもなく、そんな苦しい状況の中でなんと親会社が海外投資で大赤字を出す始末。
この結末は仕方ありませんね。
坪単価どのくらいですか？
切手で換算すると何枚分くらいですか？
ツボ単価は？
間取り見たいんだけど。。
間取りを見せない方が販売上メリットがあると判断したんでしょうか。
少し前まで公式HPに間取り載ってましたが、今は見られなくなってますね。野村郵便さん凄いことするなあ。
ちなみにスーモにはまだ驚愕の間取り情報が残ってます。
https://smp.suumo.jp/mansion/tokyo/sc_104/pj_67714863/rooms/?kbn=2&...
そういえば97=102=104のschizoくん生きてる？
驚きの間取りは、HPで見れてますよ。例の130は見れませんが。値段が知りたいですね。何方か情報ないでしょうか？
野村の社員は年末年始は年賀状の集配に、お盆にはお中元にと駆り出されるとのことです。
ツボ単価まさか450は
越えないですよね？
市ケ谷砂土原は、ツボ単価600
くらいかな？
またまた売れ残るんだろうなあ。千駄木とか芝公園みたいに。
市ケ谷砂土原まで待ち。
市ヶ谷砂土原の方が圧倒的に住環境良いですね。
南傾斜ですし、駅近なのに閑静な住宅街ですから。
歩いて10位ですが、こことは全然違った雰囲気です。
砂土原町は本当に立地がいい。買える人は本当に羨やましい！
マークスははっきり言って立地に魅力無し。交通量多すぎで。
nameバリューは落ちても立地なら若宮町のオープンハウスとか西鉄のプラントンの方が断然いいですね。
何事にもrichは重要です。
人気薄物件確定ですね。
同じペラウドの南町二番館みたいな貧相な外観にならないことを願います。
野村は南町ディアージュに続いてまたもや失敗を繰り返すんだね。
生きる道はただ一つ、分譲をやめて賃貸にするのみ。
まったく同感です。分譲の価値なし。
賃貸なら悪くないと思うんだよなー。
郵便マンションになっても借りる人は抵抗少ないだろうし。
間取りをみると、梁が部屋をかなりあっぱく
してますね。
建築家が悪いのか？なぜ梁を寄せたりすること
ができないのか？
コンクリートスラブを厚くして対処とかできない
ものなのか？
これなぜ？
そういうギャグ説
に一票
イクラなんでも叩かれすぎ…
ここ、言われているほど酷い間取りですか？
居室は比較的整形だし、柱が丸ごと一本混入しているようなことはない。風呂洗面室がLDインのプランもないです。
アドレスも神楽坂エリア有数のブランド立地だし、物件前の通りも交通量がほとんどない閑静な雰囲気です。
坪500なら検討します。
このリッチに坪500なら検討するって...
嘘でしョ…
>>167 匿名さん
プラウドが終わったとは、いくらなんでも言い過ぎと思います
確かにこの物件は最悪だとは思いますが
百歩譲って間取は我慢できても、立地は致命傷です
でも、市谷砂土原町二丁目のプラウドはかなり期待が持てると思います
>>165 匿名さん
柱丸ごと一本の部屋があるタイプもあるし、牛込中央通りは交通量多いよ。ブランド立地？あなた何者ですか？本当に営業だったらビックリです。平均500なんて行かないだろうから是非検討して下さい。
> 168
「立地は致命傷です」って、そりゃ、砂土原に比べれば土地の格は劣るから、砂土原との比較においては致命傷かもしれない。しかし、本物件よりももっとひどい立地で売られている（しかも割高！）物件は都心にたくさんあるから、相対的に見て「致命傷」は言い過ぎだと思うよ。坪500はどうかと思うが。。。
庶民的な地域ではあるね。目の前の旺文社のデカいビルが目障りなのと後ろに何か建ちそうな空き地があるのが気になるなあ。3Lだとファミリーだから、子供の教育的には神楽坂から少し離れている方がいいかもしれないね。
このエリアは当面、砂土原一択でしょ？
それ以外選択肢は自分のなかではない。
この物件なかなか価格出さないですね。
これだけ叩かれると出したくても出せないですかね。
格安だったら検討する価値はあると思いました。
唯一のウリが駅近で、しかもそのデメリットを真正面からかぶってるからねえ。厳しいでしょ。
ほかの間取りも見せてほしい…
キッチンの天板が広くとられているようなので、非常に調理がしやすそうですし、
天然石でデザイン性も良く、オシャレさを感じられます。
洗面所やトイレ、バスルームのデザインや仕様も非常に整っていて、
水周りが良いマンションですね。
>>176 匿名さん
そうですか？
キッチン天板の大きさや天然石仕様は坪400以上なら当たり前のレベルですし、トイレやバスルームもごく一般的な仕様だと思います。
坪300以下の物件と比べたら良いと言えるかもですが、設備仕様は価格との相対評価でないと意味がありません。
おぺんほうせの方が性能はともかく立地がマシと言う、考えられない事態が起きてる。最近のプラウドブランドの立地はおかしい
間取りページが更新されて新間取りが掲載されてますよ～
営業さんが間取り、立地、キッチン、トイレ・バスルームのアピールを一生懸命するんだけど、全て否定されてしまいますね。
これだけ全面否定されてしまう物件も珍しいですね。
プラウドのイメージがすっかり変わってしまいました。
これだけ叩かれると、かなり安くしないと売れないね。
あるいは、まさかの賃貸に変更？
外観デザイン
砂土原はまだですかね？
>>181 匿名さん
賃貸に変更、アリだと思いますね。分譲では完全な致命傷になるレベルの間取りも、賃貸ならまだなんとかなるかも。外観や共用部の凡庸さも含めて。
これだと砂土原も期待薄ですね。
スレ違いですみません。
加賀町の牛込三中となりのNTT社宅が分譲マンションになるとの噂の件ですが、定期借地ではなく分譲なのでしょうか？完成時期等、何か情報をお持ちの方がいらっしゃれば教えていただけると嬉しいです。
もう1点、ジオ彩の館から中央通りに向かって少し歩いた右手の土地、マンションが建てられそうな広さの更地になっていたのですが、あれは東急不動産物件なのでしょうか？
この界隈で広めのマンションに住み替えたいのですが、なかなかよい物件が出ませんね…プラウド砂土原が本当に坪600万で来るなら、手が出せないですし。
>>186 周辺住民さん
二十騎町にもマンション立ちそうですよ。今の所、情報ありませんが、数ヶ月前にそこそこの広さの更地、一部は時間貸駐車場になってます。私も加賀町は注目していますが、情報知りません。
二十騎町辺りに2～3箇所囲っている所あるけど、どれも小規模で賃貸マンションっぽい感じ。
砂土原はせいぜい坪400～500でしょう。坪600だと九段や番町が視野に入るからね。
ありがとうございます。これから出てくる情報に注意するようにいたします。
袋町プラウドがＮＴＴ加賀町よりもキッチンコートや飯田橋駅が近くて便利ですが、定期借地がちょっと・・・。結局今の住まいのままのような気もしてきました（苦笑）。
交信された間取りを拝見するとLタイプはなかなか良い間取りですね。
専有面積はかなり広いですし、居室も１つ１つきちんと広さが取られているので
ベッドを置いたとしても圧迫感がそれぞれにあまりないであろうなという点は良いと思いました。
収納は大型収納が複数あるということなので
考えられているとは思います。
リビングにも何かあればよかったように思いますが
その辺りは壁面収納を設置するなどして工夫が必要になってまいりますね。
同じデベでも、一方ではアウトフレームの綺麗な間取り、もう一方では柱ボコボコ、こういう事象が起きるのは根本的に何が原因なのですか？
やはりコストダウン、これにつきるのでしょうか。
>>192 匿名さん
無理やり部屋面積を稼ごうとしてるからでしょ。
柱が部屋に入ってるとこは、普通はバルコニーとして柱を外だしにするのが一般的だけど、バルコニー相当を無理やり居室として設計してるので、このような間取りになるのでしょう。
洋室(2)(3)はギロチン天井ですね！ギロチン(梁)は何cmの幅&高さなのか？確認しておくべきでしょう。
450でくるのか？笑
図面読めない人がプラウド販売員の口車に乗せられ買ってしまうんでしょうね。
ご愁傷さまです。
ここまで叩かれるとは...
>>198 匿名さん
ほんとそれ。
たかだか数十戸が売れればいいから、図面も読めない潜在的購入者を口八丁で陥れられれば野村としてはOKなわけで。
たまに、こんなに叩かれるなんて、みたいなコメあるけど、それ言うならまともなセールスポイント提示してみたらいいのにね。まあ無理か。
東京都荒川区西日暮里二丁目 |
|
6998万円～8278万円 |
|
1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
50.11平米～66.93平米 |
|
総戸数 65戸 |
東京都大田区池上八丁目 |
|
5400万円台～6900万円台※権利金含む |
|
1LDK+2S～3LDK |
|
56.14m2～64.78m2 |
|
総戸数 36戸 |
東京都江戸川区中央１-1246 |
|
4300万円台～5800万円台 |
|
1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
|
61.99m2・71.23m2 |
|
総戸数 49戸 |
