〈契約者用〉プラウドシティ大田六郷

ちょっと思ったことを。

値上げ等の可能性があることは、均等式の場合でも言及されているよね。
その上で、年数で割り算すれば決まるから、均等式は議論がラクで、将来の理事会のため、マンションのための提案ってことだと思う。
逆に段階だと大変って。

で、それが別にマンションのためにならないっていう反対派の気持ちも理解は出来る。

反対派の人の気持もわかるけど、そこは考え方の違いってだけだからさ、「マンションのためってことは分かった、でも自分とは考え方が違うから、今回は反対する」ってスタンスでいいんじゃないかな。

陰謀論とか個人攻撃とかは、誰の得にもならないからさ…同じマンションに住む仲間ってことを忘れないでほしいな。

>>851 住民aさん

批判されてるのは強引に進めようとして時間をかけて住民の理解を得る努力を怠っているからだよね。どちらもマンションのためを思ってのことだから冷静な対応をなんてのは筋違い。理事会は好きな方針で議案を出せるから、普通決議だと簡単に議案を通せる。冷静に反対したら可決されるのは目に見えて明らか。管理組合は理事会が運営方針を決めて有利に総会議案を提示して可決に誘導できるゲームだからね。督促されたら中身を見ずに何となく賛成する無関心層や必ず賛成にカウントされる議長委任を出す無関心層がいてそれを活用できる。
理事会が強行突破しようとするならノーサイドではなくしこりが残ってあたりまえ。次期の理事会で立候補組に段階値上げに戻されても文句は言えない。理想を掲げて反対派を押しきってやり遂げるのをレベル高い理事会と称賛する声があるが本当に勘違いもいいところ。理想を押しきればいいってもんじゃない。

>>852 住民板ユーザーさん1さん
理事会のやり方がうまくなかったってのは分かるよ。

でもさ、理事会がうまくやれてないから、誹謗中傷してもいいって話にはならなくないかなって、それだけ言いたかったんだ。

>>850 住民板ユーザーさん1さん
それで問題無いなら国交省もどちらでもいいというガイドラインにするよね。
段階増額にして早期売り抜けの人を優遇する根拠は何と問われて総会通せるの？

後出し後出しでルール変更って延々謝罪と賠償を要求してるどこかの国みたいですね。簡単にルール変更を許しちゃったら何でも理事長の都合の良いように変えられちゃいますよ。お金を出すのは私達なんだから。

>>855 マンション検討中さん
理事会を通ったということは理事の過半数は賛成したということ。理事長だけでは無理よ。

>>855 マンション検討中さん
どこかの国はルール(合意)に違反しているわけで、ルールに則って変更しようとしている本件と同じに扱うのは間違い。

>>856 住民板ユーザーさん1さん

自分の仲間を集めたら理事会を支配できるってことだよ。

>>858 住民板ユーザーさん1さん
理事会の半分を仲間にして、総会で過半数の票取れるならね。
簡単にできると思うならあなたがやってみれば？

>>847 マンション検討中さん
全ては住人の多数決で決まる。
購入時のルールは住人が決めた物では無い。
賛成の人が多ければ決定するし、
反対の人が多ければ決定しない。

理事会とか理事長をなんだか物凄い権力者のように考えられてる方がいるんですね。。

>>859 住民板ユーザーさん1さん

次期の立候補が楽しみです。理事会の稚拙な運営への反対派が多数いれば過半数は取れるでしょう。それぐらい思いが強ければね。普通はめんどくさいからやんないから、理事会を積極的にやる層に牛耳られてしまう。やる気出そうよ、反対派のみんな。

>>861 住民板ユーザーさん5さん

理事会の本質は多数派を占めた勢力が自由に方針を決めることのできる権力ゲーム。多数決で民主的という名目のもとに運営されるが思想が似通った役員が集まったり声の大きな役員が勢いよく進めたらそれに流される。総会も住民の多数決だから民主的とも言われるが実態は出された議案に流されて何となく賛成する人も多いのが現実。今回の均等化の代わりに段階値上げの自動化を議案にしていた場合でも可決されるだろう。まあいいかと流される人たちは浮動票でありよほど酷くない限りどんな議案でもおおむね賛成する。だから議案を出したもの勝ち。文句あるなら民主的に反対すればいいという意見があるが議案を出した時点でほぼ理事会の勝ちは決まっている。それが理事会を掌握して議案を決める権利を手にいれるメリット。現実的な対抗策は反対派が来期に多数立候補して理事会を掌握すること。均等化を段階値上げ自動化に変更する議案を出して浮動票を取り込めば十分可決可能。

>>863 住民板ユーザーさん1さん
均等方式のメリットはもう説明されていて、みんなメリットが周知されていて総会で賛成された者をひっくり返すとなると、今回の比じゃない反対が予想されるけどどうするの？
初期設定がそうだったから早期売り抜け優遇を認めろと言って多数が納得するかな？
あんたらはすぐ出ていくから段階増額式にするんだろ！とか迫られたらどうする？

不思議なのは、LINEのグループの方は、積立金変更議論のオープンチャットになっているのに、逆にアンケートとかなされているものの結果のほとんどが反対となっていることです。その方向に無理に話を持っていこうとする議論の整理人が何枚かいらっしゃって何か怖いものを感じています。

反対がそれだけ多いのが、全戸に対してもそうなっているのであれば、総会でも当然可決できないはずです。この案件は本来的には、規約にも規定が元々あった通り単なる過半数決議の対象です。今回のが間違いだというのでえれば、元に戻すのも単なる過半数決議に過ぎません。それほどの大問題とも思わないのです。

長期で言えばほとんど同じ金額をどう集めるかの考え方の差でしかないので、私としてはどちらでも構いませんから特に反対する気もありません。その日は用事があるから、賛成かつ欠席で議決権行使を済ませています。

もう総会は進行していて、来年の例から言えばもうかなりの人が欠席で議決権行使や委任をすませています。別にアンケートを非公式に集めて何がしたいのかな？と思うのです。

どちらに決まるのでもいいですが、議案として上程した以上必ず原案のまま採決はやっていただきたいと強く希望します。たまたま総会に出てきた反対意見の人だけの声で、採決が止められたり、議案が変更になったりと言った外聞をはばかるようね恥ずかしい歴史が残るのが避けられるのでは、総会に議決権行使書を使っている意味がなくなります。
私としては多数決の採決がきちんとなされるのであればどちらに決まっても構わないかなと思っています。

>>833 住民板ユーザーさん5さん
実績は関係ありませんよ。前例になるかどうかの話です。

>>853 住民aさん
おっしゃる通りだと思います。

>>866 住民板ユーザーさん1さん
オハナは均等式ですね。
このタワマンも均等式を売りにしてるね。
https://www.midskytower.com/50years

普通決議の場合、委任状や議決権行使書含め議決権総数の半数出席で総会が成立し、その過半数で可決という事実を皆さん認識していますか？議決権総数の４分の１強で可決なのですが。きちんとその点を認識された方が良いですよ。

総会に参加しない人が多ければ、
可決も容易になる一方で、
否決も容易になります。
実際にはプラウドシティ大田六郷の総会への
参加率は非常に高いので仮定の話に
なってしまいますが、総議決件数の1/4ちょっとで
否決できる可能性があるという言い方もできるので、
可決しようとする人にだけ有利な条件でもないですね。

>>870 住民板ユーザーさん
委任状の取り扱い方法はご存知でしょうか？

>>868 住民板ユーザーさん1さん
タワマンは修繕費の高騰がデメリットとしてかなり大きな問題なので、均等化した場合の費用対効果が高いです。
駐車場を一般の方へ貸し出ししたり、運用もして資金の一部を補ってますね。そこまでやらないと月々支払い額凄い事になるし。

ただ、そこまで修繕費高騰予定してない規模のマンションだとどうでしょう？
何かあっても当分売却できないマンションになるデメリット発生します。

>>872 住民板ユーザーさん1さん
同じ野村不動産のブランド、オハナは均等式で、その「住まいとくらしの経済的負担を軽減する工夫」でグッドデザイン賞まで受賞しています。
規模的にここと同じでは？
https://www.087sumai.com/nishi-kamakura/character/index4.html

議決権の行使は、代理人によって行使できるというのは、区分所有法第３９条第２項の規定です：「議決権は、書面で、又は代理人によって行使できる」
https://realestate.yahoo.co.jp/knowledge/chiebukuro/detail/10162737650...

議長は規約規定で、理事長です。理事長は議案を出した理事会の責任者ですから全議案に賛成なのはあたりまえで、その人を代理人に指定するということは理事会への信任のようなものですから、チェックを１つつけるだけで全議案に賛成のチェックをつけなくてすむという簡易版として私は全部賛成の場合には使っています。代理人として指定を受けたら賛成に使われるのは当然です。

うちのマンションの場合には、ここはもともとしっかりとしていて、きちんと議決権行使書も同じ紙面についていますから、欠席者が議案毎に反対する方法は確保されているわけです。委任状は、総会に実出席することがわかっている人であれば、議案に反対の人を指定して委任することもできます。

この場合には、書式を見ればわかるように自分で作成してくれとなっていますから、反対意見を投じに総会に出席する人を代理人として指定する委任状を作成することも可能です。きちんとやるには、いつの総会で何を委任するのか、相手の名前、委任を受けた人がそれを承諾していることを証するサインなどを一式としてどうやっても誤認されないようなものを作成の上で提出すれば、それを無効にしたらもちろん違法です。

ただ、議決権行使書で個別議案に反対もできる以上、委任状を使って議長以外の人に代理人指定をできる仕組みは不要な気はします。

>871 への回答のつもりです

ドラマのセリフを思い出した。
“オレは基本的には性善説だ。相手が善意であり、好意を見せるのであれば、誠心誠意それにこたえる。だが、やられたらやり返す、泣き寝入りはしない。十倍返しだ。
陰湿な手を使うなら、反対があるのは、覚悟の上だろう。

修繕積立金値上げ説明会で「プラウドがブランドだから、高額な維持費がかかります」と説明されましたが、なかなか腑に落ちません。マンション値引き販売をしていた時点から、ブランド価値が既に下がっています。値引き販売のことが住民版最初のスレッドに書いています。

絵に描いた餅のようなブランドを守るため、「段階式値上げに失敗したら、修繕積立金が足りなくなる」との憶測を根拠に値上げを提案、且つ強引に値上げ案を成立させようとする理事会にあきれました。

このマンションを買ったことに後悔をしています。

ブランドじゃなくて共用施設とか見栄えのよい植栽やタイルなどに維持費がかかるという話では？

反対するならマンション内でやればいいのに。ネット上に訴えても普通に均等式は推奨されるでしょ。
匿名掲示板で反対運動してる人達が特定されてブランド価値下げたとして損害賠償請求されたりしたら面白いのに。

結局ここで文句垂れて暴れてる人はノイジーマイノリティなんだよね。
大部分の住人にとっては迷惑でしかない。

他のマンションの掲示板とかSNSに拡散するのやめて
やればやるほど住民同士が喧嘩してるやばいマンションて印象が広がるだけなんだけど
それこそ資産価値の低下だわ

>>874 マンション住民さん

今は議決権行使書と委任状が併添されているのは、普通だと思います。
問題は初めてマンション購入した世帯やさほど関心の無い世帯は、この委任状を書くという事にどれだけ理解があるのか？です。
委任状は欠席しても議会開催要項を満たす為だけだのものと思ってみえる方が多く、当日の賛成票（理事長は普通賛成しますから）としてカウントされてしまう事をご存知ない事が多い。
前のマンションでは委任状が多く、当日の決議内容がひっくり返る事もありました。
国交省もこの件を問題視しており、委任状ではなく議決権行使書にて議決をとの文書もだしていますから、委任状自体を廃止したマンションもあります。
委任状があれば余程おかしな議案でなければ、普通決議は可決すると思いますよ。

修繕積立金の件に関しては進め方は強引だったと思うけど、平準化自体は間違っていないと思うんだよなー。
住んでる立場から見るとここ数年の支払いが増えてしまう(短期的には値上げに見える。長期的には総額は変わらない)けど、会社の経営みたいな視点でみたら早い時期から集めたほうがいいと思うんではないだろうか。
ちょっと違う話だけど、後からお金が取れるなら賃貸の敷金も先に徴収したりしないと思うのよね。

機械式駐車場とかいろいろと強力に推進してきたみたいだし、あれだけバリバリにやってたら一気にやってしまうのもわかる気はする。

このマンションのことですね
https://www.sumu-log.com/archives/18917/

>>884 入居済みさん

なるほど売り主が組み込んだバグを修正したのか。

修繕積立金に限らず、猛ペースで色々やってくれてたから、今回の件も単にスピードが速すぎたってだけで悪意はないと思ってる。
たぶん、スピード違反の自覚がなかったんだろうな。

ただのスピード違反なのに、詐欺犯みたいに言われてるのには同情するな。
ブログの通り、優秀な理事会なのだろうが、不器用さが目立ったのが今回。

>882

委任状を無関心票とみることもできますが、全部の議案に賛成のチェックをつける代わりに一つで済ませるという信任票とみることもできます。議案書は表題しかみてないけど、任せるという立場だってここ数年の理事会の活躍をみていれば私もありだと思うわけです。

>>888 マンション住民さん
賛成のチェック面倒くさくて、委任状にするなんて人いるんですか？
私なら全部賛成でも、自分の議決権であるならば議決権行使書に記入します。
前者と後者の見分けがつかないのだから、ちゃんと仕組みについて説明してもらえないでしょうか？

なぜか次々若葉マークの人の発言がありますが、
このマークどうやったらつくんですか？

>>889
委任した人全員＝無関心な訳ないじゃないですか。あなたは回りの住民がみんな関心のない無能とでも思ってるんじゃないですか？
いい加減見苦しいから匿名掲示板でこれやるのはもう勘弁してくれないですか？
反対なら反対票を投じる。
どうしても段階式に戻したいなら来年理事会に入って理事会の過半数を説得して上程する。
全部嫌で>>877で書いてるように買ったの後悔するほど嫌なら引っ越す。
でいいじゃないですか。
全部自分の思い通りにしたいなら戸建て買った方が良いですよ。

>>891 住人さん
説明したうえでのフェアな議決を望むだけですけど。それでも可決されるなら、文句はありませんし、従います。
誤解してる人が多いからこそ国交省も文書だしたと考えてましたが違うのでしょうか？

>889 さんへ　888 です　

全議案賛成なら委任状にする人はいます。　私がそうですから。
議長を信じての代理人指定ですから、必ず賛成に使ってくれないと
困りますが。株主総会の議決権行使書みたいに全議案賛成って
チェック欄をつくってくれればそっち使うとは思います。

規約規定で、議長は理事長しかできません、そこに委任するということは
全議案賛成ということと同じです。うちの書式は別の人の委任する場合は
自分でなにか作ってくれとなってますものね。
それを理解しないで使っていると勝手に決めつけられても困ります。
総会の手法として認められている方法でのきちんとした総会参加の票の
一部をなにか意味のないもののように見せかけようとされているように
見えるのにはなにか意図があるのでしょうか？　　

なお国交省がいかんといっているのは利用方法が明確でない白紙委任状に関してです。
きちんと議長に委任など委任あてを明確にしているものについて、
委任状そのものをやめろなどとは国交省は言っていません。調べてみてください。

どうでもいいと思うけど、ここが契約しているコンサル会社の外部掲示板を貼っときます。
興味ある人は見てください。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/534556/1/

詰まるところ、将来のことを真剣に考えて提案を出してきた理事会に、
なんと言われようと1円も多く払いたくないケチなモンスタークレーマーが
大声でワーワー文句言って、自らマンションの価値を下げてるってことか。
たかだか月数千円の貯金の話で恥をさらすなよ。勘弁してくれ。

この記事では反対派を総会屋と定義して反対意見を総スルーで理事会が議案を可決するべきと詳しく説明している。

https://www.sumu-log.com/archives/2168/

サポートコンサルも同じように反対派を無視する方法を理事会にみっちり指南していると思われ。総会議案になってしまったらそこで可決はほぼ決まる。理事会の合意形成の進め方は稚拙だけども反対派はもう手遅れだろう。この記事でもそれを説明している。

https://www.sumu-log.com/archives/2134/

今さら反対しても無意味で総会で問い詰めても貴重なご意見ありがとうだけでガン無視され真摯な回答は一切無いだろうな。

不満ある人が来期に理事会の過半数を奪える多数で立候補し方針を決める権限を奪取できなければ立候補する意味はない。ひとりふたり立候補して理事会で吠えても口のうまいコンサルにいなされ役員の多数決で無視され潰される。理事会で何かをしたいなら多数派を握るのはマスト。

>>897 住民板ユーザーさん1さん
この中に書いてありますね

「総会で上程された議案ってまず否決されるってことはない。議案に上がるまでが勝負」

>>897 住民板ユーザーさん1さん

冷静で鋭いです。
新築三年目の理事がここまでやるとは思えないので、やはりその裏の勢力がかなり動いてるですね。

ブログエントリーのご紹介に感謝します。

一回だけこちらのスレッドに書き込みさせて頂きます。
誤解されて引用を受けているように思うので少しだけ補足を。

私は、議案に反対の人を全員 ”総会屋”とは呼んでで
いません。議事進行（特に採決の実施）を妨害する人だけです。
そこは誤解なさらないように。

総会は議論の場ではなく議決の場です。このマンションの
ように殆どの人が実際には欠席して書面で総会に参加する
ようになると、特にその傾向が強くなり、議決権の８－９
割は書面参加になります。

全ての質問には答えきれとブログにも書いてあります。
一方で本議案同じお金を集める年次が変わるだけで、
正しい・間違いの問題ではなく、なにがよいと思うかは
総会に参加する人１人１人で違っていてよいことです。

なので総会においていいあらそいをしても意味がなく、
理事会としては自分の議案への支持者が半数を超えているか
どうかを部屋番号・その面積・オーナー名などを確認
しながら正確に最後の１票まできちんと数えて結果を
明らかにするのが総会の主目的です。

とにかく１文字も議案書は変更することなしに
（話は難しくなりますが、マンションの総会では
動議は認められていません：規約および区分法の制限
からです）全議案について賛否いずれが多数であるかを
総会では確認しないといけません。

無限に議論を続けて、採決をとりさげさせようとする
議事進行の妨害者のことを”総会屋”と私は
よんでいます。
１０年くらいまえには結構うちでもでてきました。
こちらではそのような方は現れずに、質問と意見票見は
わけできちんと扱われるものと思います。

私に相談をくださった住民の方は、SNS上で”反対”を
するグループがいて、せっせと人数を集めているとのこと
でそれをとても心配されていました。
理事の方ではありません。

このマンションのようにほぼ全員がきちんと参加する
総会の場における賛否以上にフォーマルな場はありません。

99-100%という参加率は実に驚異的で、日本一といいきって
いいレベルです。うちが98%程度ですが上には上があるなと。
普通こちらの戸数だと総会参加者は90%すら超えません。
これを３期で達成しているのは理事会の手腕を示すものだと
考えてそのようにブログにも書きました。

こちらのマンションに入っている管理士事務所および担当者
は私のところと同じです。
当然に妥当な総会向けのアドバイスを理事会に対して
出しているものだと考えています。

近く総会があると伺っております。
総会が実りあるものになりますように。