【住民専用】イニシア千住曙町Part6

雪の中個人批判を書いてる人と
融雪剤の必要量を考えてる人と
どちらが信用できるか
LINEの広報もきっと彼だね

豚さんが購入したのは一昨年の激しく安売りしていた時期だと思うから、BYDの国内参入より前。会社間の争いはともかくとして、もともとバッテリー屋のBYDの少しばかり安いが同じ車重でパワーが3割も劣る車で豚さんが納得するかどうかは知らん。atto3 の国内価格は中国本土に対して載せすぎ。

それはさておき、そもそもISAのEVステーションの充電は同じ6kWまでで、マンションにとってはどちらでも全く同じ。個々人の車の好みの問題とかを掲示板で論じても仕方がない。

今月に入って、標準管理規約の改正が国交省からパプコメがでているが、特別決議を容易にする区分法の改正を待つことなく改定を行うポイントの中に、EV充電設備の推進と、積立不足の問題の有無を不動産仲介の現場で明確化する内容が含まれている。集合住宅へのＥＶ充電器の普及は先行して規約にとりこませる国策なわけで、ずっと放置もできないだろう。

問題になりうるとしたら、「自分だけに有利になる利益誘導」があったか否か。組合の電気代で赤字になるような料金設定を理事として誘導していたなら大いに文句をいうべきである。

だが議案提案にも書かれている通り、一括受電と夜間電力であわせると1kWhあたり10円を超える価格差がある共用部の電気代を利用した営業だから、1分1円程度他より安く設定できるとする、1/22のコラボのアナウンスの損得計算には納得できるものはある。
補助金を除いた初期投資分を９台の利用ではまだ回収できないとは思うが、急激に利用が増えているというのは、充電中の車をこの冬以降頻繁にみかけるから事実だろう。

但し季時別の電気代は、土日祝日は終日”夜間”相当の料金だから、週末は終日営業にすればいいと思う。豚さんは私の部屋番号を知っているだろうが、ＥＶ車の１人のオーナーは同じ階であえば話をする程度の知り合いでそんな注文を口にしていたよ。

コラボの1/22の報告を読むと、現在利用は9台。(6KV充電の台数は広報は間違えていると思う；純EV車は通常6kW対応だから）理事会直後の案内だから１月の理事会でなにか紹介と決議があったと思われるので議事録を待ちたい。
「自分のためだけ」に初期投資したなら問題だが、結果としてEV/PHV利用は伸びているから、ちゃんと組合にとって損にはならない電気代を払っている残りの8名に喧嘩を売るもんでもなかろうと思う。

サクラに乗ろうと、IONIQ5だろうと、テスラだろうと、他ではアウトランダーと、ハリアーを見たことがあるが、案外PHVユーザーに売りになるのは事実だろう。ガソリンでも走るから定額で充電カードのサービスに入る理由は乏しい。

住民掲示板なんだから、マンションの購入後の管理などに直接関わる話題を書き込んでほしいところ。豚さんの話題をしたいなら、豚さん専用スレッドでも別にあげればよい。私としては、豚さんが他で管理でいくら儲けようと気にはしない。

あくまでも、ISAの理事会の理事として、法や規約に反する行いをしないか見張っていく点に関心があり、彼の乗っている車の車種は別に掲示板の話題ではないと思うが。批判するならするで、もう少しハイレベルな書き込みを期待したい。

>>3435 住民さん2さん

私は理事会ウオッチヤーさんの立場に近いです。
総会を経て導入された組合のサービスを
何も違反することなく使っていて浅知恵扱い
されるのは極めて不快です。

本人

国交省の標準管理規約改定案にもある通り、都市部での集合住宅へのEV充電普及は国策で、特に東京都が助成に熱心です。充電機本体が国と併せ100％の助成になるのは都内のみ。工事費用の一部のみ組合の支払いになり、当マンションの助成率は全体で80%程度で4-50万を組合が初期投資（既にその期に決算計上済）したほかは、YourStandとの契約のみなので組合の運用に関わる負担は電気代の他では０です。

今期から、アプリ経由での支払いの大半（マンションで数字が異なりISAは個別に有利な条件なので割合は以下の①の議事録参照）が回収される金額と、実際に組合が電気代で支払っていく価格の差額だけ”単年度では黒字”なので、現在はその分で初期投資額を回収していくステージです。
来期の黒字見込み額は４月の総会資料（決算か予算の説明）に書いておきます。特に秋以降急速に利用が伸びていて、このままでも機器の寿命の間に初期投資分の回収みこみ。

理事会ウオッチャーさんの書き込みは殆どがあっていて殆ど追加・修正するものはありませんが3点のみ：

①　1/22の広報は、２年間０だったコミッションの支払い発生後もユーザーの充電料金の支払いは同額とする決議を１月理事会で決議したからで（私は利害関係ありで決議に不参加）損得勘定は追って公開の１月理事会の議事録を参照。もともとが共用部の電気代を”遥かに超える”値段だったので、結果赤字になるわけではありません。

?　広報に書かれている3+6の台数は継続的な利用のある台数に絞っていて,今年2回以上同じアカウントからの充電のあった台数です。台数は広報の通り。

③　土日祝日は終日夜間料金相当の筈だとのご指摘ですが、確かにその通り。但し現在区画を”朝になってから”クルマを移動すればよい（１晩に１区画１台しか充電しない）方針で運用しているため、あえて混乱を避けるために夜間のみの充電営業に設定しています。設定はシステム画面から組合側で容易に今日だけお休みレベルで変更可能。

外車（特にヨーロッパ車）比率が高いのがマンション駐車場の特徴です。都心部（殆ど国産車なし）・湾岸地区（半々）ほどでもありませんが,ISAも車比率は高い。すでにメルセデス・ベンツが2025までに燃焼エンジン開発への投資を０にすると発表しているなど、EVシフトは日本以外での進展は急速です。日本でだけガソリンエンジンの国産車のみが走っている未来を、私は想像することができません。

10年前に積立金を築浅で均等割に設定したときには、それだけで取材を多数回うける対象になりましたが、今では足立区だけでも珍しくもないというか、売買で参考にされる重説資料などの元データとして提供しないといけないなど、”積立不足がないことを対外的に示せる”ことはごく普通で必須の条件になってきました。今般の標準管理規約改定の項目の１つでもあります。

それと同じで最低でも数年先は見越して施策は進めないといけせん。現行の9台利用というのは、ほぼ２年半前に臨時総会の議案に書いた課金シミュレーション（2023年度に8.7台想定)通りです。２年半前の臨時総会資料をご確認ください。

電気代の設定は、マンションごとに独自性の強いもので、ISAは一括受電（設定も普通とは異なり基本料金相当がFIX）＋季時別契約の利用のため、夜間利用ならISAは他のマンションより1kWhあたり10円ほど安く共用部で電気を利用できます。他と比較して設定価格が安いのは、このを充電の設定価格に反映しているだけで別に損して電気を売っているわけではありません。

イチャモンつけるのもいいですが、せめて電気代計算の基本くらいは理解している相手とやりあいたいものです。住民さんAをはじめとして”私以外”の８戸の立場もありますので（SUUMOやHOMESの広告で充電施設ありと既に明記されていますから全戸の問題でもありま）”赤字を垂れ流す”レベルの「極端な間違い」は組合や理事会全体の名誉のため訂正しておきます。

＃総会にでも質問してくれればこの程度の回答は出すのに、ここ数回質問らしい質問も来なくて、８月の臨時総会は大規模やるのに０でした。４月総会へのご質問を楽しみにしています。EV充電の損得勘定はいわれなくても４月の総会資料に書いておきますが。

便所の落書きなのに返事だけ冒頭陳述みたいになってる。
こんなのにお返事しなくても、
黙って総会資料に黒字ですと一言書いておけばいいだけなのに
「燃料投下はするな」という某理事長の会での
豚さんの教えは・・・・

本人

>3445

他で２箇所ほど外部理事や顧問としてEVは手掛けたから。お金とってやってる仕事だからでたらめも言えない。
大規模なら高圧の契約は普通だが、季時別の契約をしてる組合は実際には滅多にない。直近で同じ会社で手掛けたとこは、同じ損得計算で時間220円に設定したから、数字はＩＳＡ＋10円/kWh 相当であってる。簡単な算数の計算だけどできる人はこの掲示板には他には１人しかいないみたいなので、算数の計算もできないの？とも言いにくいからまぁマイルドに書いただけ。

いつも厳しめだけど、ウオッチャー氏はちゃんと計算できてるね。電気契約の約款がチェックできれば誰でも計算できるよ。

>3444

自分自身の教えに背いてすまんかった。
ちょっとあんまりなのがでてくるので。
”嘘”レベルのいいがかりの主張には対抗しないわけにもね。

>3443

”９台”はあくまで2023年度の数字で、予測通り。
おっしゃる通り５－１０年先までしか見てない。

数十年（１世代）規模なら、車は全て人間が関与せず自動運転され続けEV車両をシェアライドするのみになってて駐車場は存在しなくなっているのがありがちなストーリー。その場合クルマが停まっているのは駐車場ではなく、充電スタンドのみ。充電し規格化されたバッテリーを拾っていく方式ならそれすら不要な遠未来も想定されうる。
　このケースだと年間５千万の駐車場収入を組合は失う（外部貸しは入れてない）から、４万㎡の専有部総総面で割り算すると１㎡あたり月100円（平均１戸8000円）ほどの現行の一般会計の収入を失うことになるが、だから”今”+100円/㎡管理費値上げだと言ったら、この豚狂ってるとか思うでしょ。そういうこと。

遠い未来ほど予測は困難なもの。蓋然性の高い予測が可能な範囲で対処するしかない。なので積立金とかでも基本は３０期目（あるいはあと３０年）を均等割りでインフレ率０で超えられる水準でしか積算してない。

所有権に”地代”という概念はないが、駐車場や、規約共用部の共用施設にも固定資産税は発生していて按分負担はしている。但しEVスタンドはもともと”来客用”の一時利用駐車スペースのうち、”殆ど利用がなかった”部分の再利用。もともとほぼ空気だけしか停まってなかった区画を選んで利用したもの。

利用しているスペースのお値段を計上しろというなら、エントランスのラウンジは併せて１００㎡近くあるから専有部の販売価格からは、億に近い価値がある部屋を何も使わず１０年以上寝かせてたことになるけど、何か使えとか主張しました人は理事のほかにはいない。ラウンジにするのには賛成だった？　逆にそこにさらに２千万金をかけて利用料金は発生していませんがそれだと反対？　いつでも誰かは使っているが、実は私自身は１回も利用したことはないんだよね。だから不要だったとも思わないが。

理事会は１戸４万円かけるならそれだけの価値を生み出せればよいとの考え方。EVスタンドも１戸千円で”必ず投資の元をとるのは約束できないが、赤字で電気を売ることだけはしない”が総会の公約。ちゃんと守ってるし、ちゃん投資も回収ステージに入っている。９０％を遥かに超える賛成で承認された総会決議通りやって文句言われても困る。

理事会宛には、”ウオッチャー”さんはちゃんと実名で注文を出してくる。対応しないのは部屋や名前を伏せた匿名の投書相手だけで、理事会宛でも総会宛でも注文でも質問でも意見でも、きちんと名乗って出してくれれば１００％対応している。
何も言わないなら理事選任に反対０とか、総会票数のみを信じるしかない。ここにいくら豚は嫌いだって書いても書いた人が住民かどうかもわからないから。

＃気の利いたレベルのコメントが書けるなら総会の会場においでよ。
ここのオーナーなのは確実にわかるわけだし。
　総会の予算案素案を理事会向けに書くから今月はもうでてこないと思う。あとは好きにやってて構わないが、一定の規約や総会議案くらいは読んで文句言うだけの最低限のレベルはキープしてほしい。ほかから笑われるのも嫌だし。

>>3445 匿名さん

>基本料金部分が固定の契約なんて珍しくもなんともない。

東電の高圧の契約（マンションだと高圧電力の契約が
９割超えか）は、家庭の契約とは異なり、普通は
基本料金部分が高く従量部分が安くなるものだが、
年間で一番電気を使った３０分でその先１年１２月の
基本料金が決まるのが契約としては通常のもので、
何キロワット使っていても基本料金はFixで同じという
契約は相当に珍しいと思うが。

通常一括受電は、割引率を固定で契約するが、
このマンションは割引率を東電比較で定額にするのを
負の基本料金で定義しているから（１０年ほど前の
一括受電の議案書に契約詳細がでてくる）確か130kWとかで
基本料金分が決めうちだね。その後節電が進んだから、
契約電力を大きく余らせていて、
EVは２区画とも真冬夕方運用して12kW加えても契約を
超えることがあり得ないとか、１年ほど前に２区画とも
夜間運用に代えたとくの理事会議事録にでてくる。

「電気代の構造を理解」できていないのは誰かな？　
ケチをつけるなら正しくやらないと、
反撃をくらうだけである。

EVの損得計算や導入意義については、
私は名前を呼んではならない豚さんと意見は同じ。
単純に数字で損得計算すると損でないから。
施策ごとに個別に是々非々で判断する。
１０－２０人しか得する人がいなくても、
のこりの５００戸に損がなければやればよい。

>>3438 理事会ウオッチャーさん

>個々人の車の好みの問題とかを
掲示板で論じても仕方がない

これが全てですよね。

豚さんさんのことが嫌いなのは仕方ないに
しても、不正を働いた証拠があるわけでも
ないのに「嫌い」「嫌い」とえんえん
と個人攻撃する品性はどうかなと…

大体誰だか分かってる相手の乗ってる車の
車種名とか掲示板に書き込んで良いものなのかな。
豚さんが口が軽すぎるが元々批判の理由だったわけ
でしょ。同じことを自分でやってるのではね。

>>3450 住民さん6さん

理事会ウォッチャー氏は、人物と車種の組み合わせに
ついては一回も書いてませんよ。私も皮肉ったつもりは
ありません。私も他人に喧嘩を売ってると思われても
なんなので。

住民の9割以上にとってはどうでも良い話題で
変に住民板の中で上の方に上がると、
マンションのオーナーでもなんでもない人が
参入してくるから、せめて下げ進行で進めてほしい。
理事会ウォッチャー氏はいつも下げ進行だから
まだ良心的だと思う。

>>3460 匿名さん

>>3460 匿名さん

役員の選出の詳細ルールは全て
役員選出細則に規定あり。
第2条第1項4号で立候補者は輪番より優先だから
立候補のあった数だけ輪番は外さないといけない
…細則で決まってるから総会て細則変えないと
立候補者は常に優先である。来期は豚さん含む
副理事長以上は全員任期の二年目で入れ替え対象
ではないけどね。9人抜けるから、今規約上限の人数
だから9人まで規約上専任できて、輪番は極力採用する
規定も同じ細則の中にあるから立候補と輪番で必ず
合計9人が役員になるのも正しい。
総会より上の細則での規定で、細則変えなきゃ理事会は
それに従う義務がある。
公式ってのかがコラボなら、総会に上程する候補だと
明記されているけどね。無論総会で半数以上反対なら
選任する議案は否決できるがなかなかありがちでない。

他のマンションの人に読まれたらこんなのが
住んでるのかで少し恥ずかしいレペルの書き込みだが
規約と細則位はチェックしてから書き込んだ方が
いいと思うな。

役員の選任の細かい規定は、その組合の自治範囲で
酷く公序良俗に反する規定以外は総会で定めた
選出規則は合法的で有効である。
輪番ってのは必要悪だから、逆に立候補を封じて
輪番のみにすると裁判やったら負ける可能性
があるが、立候補者優先に問題は無い。

やりたければ立候補すれば役員になれるのは
間違いではないとは思うが。
私はやりたくはないが。

>>3462 匿名さん

規約内に公式の広報手段として出てくるのは
コラボの他にはLINEがあるが
そんなことはコラボには出てないが？

過去立候補したが役員になれなかった人は
存在しないはずで、今回で言うと立候補が10人
以上きた場合しかリストからは外れない。

『公式』なのはこれだけだと思うが

>>3462 匿名さん

規約内に公式の広報手段として出てくるのは
コラボの他にはLINEがあるが
そんなことはコラボには出てないが？

過去立候補したが役員になれなかった人は
存在しないはずで、今回で言うと立候補が10人
以上きた場合しかリストからは外れない。

『公式』なのはこれだけだと思うが

>>3465 理事会ウオッチャーさん

多分Twitter（X）のみ書き込みが不正確だったかなで、
それが原因で喧嘩も申しわけないですから修正して
おきました。

なお、細則の規定は書かれている通りで、
今回は9人までの立候補の場合自動的、優先的に
役員選任者のリストに載ります。

>>3467 匿名さん

まぁまぁみなさん仲良く

Twitterは公式じゃないんですよ。
私1人しか書き換えできないもの。
LINEや、コラボは理事が何人もでやってます。
今回書いたのは全部私だけどね

過去１５年立候補したのに役員になれなかった人というのは１人もいませんから、実質的には同じではあります。過去には２期目に理事長希望で立候補してきた外国の方と理事会で理事長選挙になったこともありました。確か公約は全ての積立金をとりくずしで防犯カメラを数百台設置しろだったか（２期初めの議事録に理事の発言ですからちゃんとでてきます）

やりたい人が必ず優先（条件を満たしていれば理事会側では断ることができない）というのは規約の規定ですから、そうでない決定を総会ですることはできません。
ある人物が立候補してきたのをやめさせようという場合、今回であれば９人以上の対立候補を立候補でたてて規約の選挙規定で落選させるしか方法が規約上は用意されていません。（あるいはリスト全員を議案を否決して役員と認めない：この場合同じく規約上再度総会が招集されます）

＃なお今回は私はあと１年任期がありますから第１６期も役員で、もともと第１６－１７期の役員選任には関係ありません。

コﾗボは年に６０万円以上、LINEも年10万円ほどですが管理費を使って運営されていますから、そちらの書きが当然メインです。X(細則ではTwitterのままです理事会運営細則９条）で公式のものを”たちあげても”構わない規定ですが、私が書いているものがそれにあたるかどうかは理事会では議論されたことは実はありません。

１４０文字制限の範囲内で転載のみをしていてXのみってのはないですし、殆どの広報はオリジナル優先としないと１４０文字で収まることは殆どないので。

＃ウオッチャーさんは、理事会に入られればいいのにとはいつも思ってます。なんなら規約の検討委員会（過去に存在した）を復活させて”委員会２人”（過去も２人でやってました）でやってもいいですよ。細かい注文が総会の”後”でつくよりは、書き替え時点で協力を依頼したほうがはるかに手間は少ないからです。