パークホームズ学芸大学グレーススクエア

場所がなかなかよさげで、おっ、と思いましたが、ホームページ見たら敷地が高圧線の真下なんですね。がっくり。

現地の近くに住んでますが
あの高圧線は非常用なので普段は電気流れてないですよ(^_^)

我が家は真剣に検討してます。

でも流れるんでしょ！
安易に考えない方がいいんじゃない？

ここ辺は何にもないので買い物に行くのはつらいですね。

帰り道にもないし、サミットか、東急ストアか、
丸正かどちらもかなり迂廻しなければならないので悩みます。

学大駅の東急ストアは今仮店舗ですが、今年あたり再オープンするんじゃなかったでしたっけ？それとも野沢に出来たから、もうオープンしない？

徒歩3分圏に、高級スーパーの信濃屋がありますよ。
その隣にはTomod'sもあるので、
日用品の買い物には不便しないと思います。

モデルルームオープンしましたが、価格はいくらぐらいなのでしょうか？
100万円／㎡という感じなのですかね？それとももっと強気の価格？
住環境はよく、本当は戸建派で予算の関係上マンションも、という人にはぴったりかも。
なかなか環境の良いマンションは出てこないですものね。その分駅距離は出てしまいますが。
まー、価格次第ですが。

隣りのﾊﾟｰｸﾊｳｽが売れてないのに、ここが高く出ることは考えづらいと思うよ。

パークハウスも結構な値引きをし出してから売れてるんじゃ？

一年以上経っても残っていても売れているっていう？

坪単価で見る限りはちょっと強気すぎるな。
下馬と言っても実質野沢でしょ。
駅15分なんだから、三井の分譲でも厳しいよ。
先週末にMR行った人たちはがっかりしている筈。
この不景気ではユーザーをびっくりさせる価格で無いと無理。

等々力のクラッシーハウスも自由が丘２０分、尾山台１５分で強気の値段のチラシ入ってました。70㎡6500万円～、85㎡9000万～。ここはどうなのでしょか？

クラッシイハウス等々力ブランは2期ですね。1期分もまだ残っていそうですが。自由が丘のマンションギャラリーも長期間開けてますが、竣工まで値引き無しでじっくり売って行くんじゃないでしょうか。竣工したら現地モデルルームにしてそれを理由に値引して完売狙うのかな。

坪単価いくらになるのでしょうか？

グレーススクエアは２階以上でクラッシーと同じか若干安めの坪単価だったと思います。ブランズジオよりはまだましな値付けでした。だけど、クラッシーもここも、駅からの距離を考えるといくら邸宅街といえどもう少し安い方が決断しやすい気がします。まあクラッシーの立地とここを比べるとどちらも駅遠ではあるけど、はるかにこちらの方が環境は良いですが。

ただ、こちらは１階が半地下ではなく完全地下なので、湿気がこもらないか気になりますね。たとえ２階以上の住戸を選んでも下階がカビだらけとかだと嫌かも。しかし世田谷で今後出てくる物件は地下で戸数を稼げなくなるので今よりも価格があがってくるんでしょうね。 うーん、マンション選びって難しいですね。

近所に住んでますが試しにMR見てきました。

４９戸しかないので仕方ないかもしれませんが、外廊下とディスポーザーでないところが女性の立場としてはマイナスでした。

外観はよさそうですね。

私もMR行きましたが、全体的には好印象でした。しかし平米あたり300円を超える管理費の高さが気になっています。特に共用施設が充実している訳ではなく、外廊下でディスポーザーも無いのですが。なぜでしょう？

それともこれは三井物件では普通の水準なのでしょうか？

高圧線は気にならないですかね。
外廊下で毎日高圧線とこんにちわという感じですが。

でも、植栽計画は良いですね。

先週末、MRと現地行ってきた者です。確かに、あの高圧線は気になりますよね。
担当者に聞いたら、即答で「皆さんから聞かれるんですけど、予備の送電線であり、非常時以外は電気通っていないんですよ。結構、東京にはこういう予備の送電線が張り巡らされてますよね。」みたいな話でした。

何か、必死に抗弁しているように感じました。嘘はついてない（＝予備）んでしょうが、何か必至すぎて、逆に怪しさを感じてしまいました。

ここは、３Lでいくらくらいなのでしょうか？
まだMR行ってないので、ご存知の方教えてください。

【70.02平米（70A）】
　１階：5,940万　←これだけは75Ag
　２階：6,490万
　３階：6,760万
　４階：6,970万

【72.66平米（75A）】
　１階：6,220万　←これだけは75Ag
　２階：6,820万
　３階：7,020万
　４階：7,340万

※各々、全く同じ間取り＆同一階の部屋が２つずつあり。
※この物件の１階は、実質地下１階のテラス付き。
　同じく、この物件の２階は実質地上階。

>>21
ありがとうございました。
今度、MRにも足を運んでみます。
ブランズジオ等々力が、あまりにも高かったもので・・・

モデルルームはやっぱりパークホームズでした。
野沢がパークコートなのに、何で下馬がパークホームズなんですかね？

営業マンがもう少しでパークコートだった様な事
言ってましたが、出来たら
尾山台の
パークホームズみたいになるんではないかと
心配です。

野沢三丁目と下馬三丁目は同格でしょう
マニアックですが

>>21
高いですね。

隣のパークハウスは長い間売れ残ってますね。

７０００万代は２０％は値引きできて、それ以上の物件は２５％から相談だそうです。
そうなるとここより安くなる物件が出てきて、設備も整ってるし狙い目かも。
いまなら駐車場もあるそうだし・・・

このような客を狙って三菱さんも売り切りたいんでしょうけど。

↑そうですね。
設備はパークハウスの方が数段よさそう。
値引き後の価格と間取り次第では、パークハウスの方が
価値があるような。

パークホームズも竣工時点では売り切る値段設定をしているとは思うけど、やはりこのエリアのマンションは
階数と間取りをこだわるとそれなりの値段になるね。

クラッシーハウスやブランジオに比べるとここのほうが
断然良いけどね。

ここは資産価値というより、永住で持つべきマンションですね。
環境も悪くないし、目減り覚悟で住むならいいかも

値引きを考えると隣のパークハウスの方が良さそうですね。
外廊下で、ディスポーザー無しですし。
パークホームズが出来ることで、パークハウスの
周辺環境良くなりますね。

学芸大学エリアの代表格なら、パークコートシリーズの印象が強いのですが。
久々に「パークコート」の売却もあります。
でも、まだ売れてないようで。
すぐ買い手がつくと思ったのに…。
間取りがいまひとつ？

価格設定は妥当だとは思うのですが、反応はどうなのでしょうか？
やはり手頃な値段の部屋から売れていくのでしょうか。

駅から割りと距離があるので、学芸大学という立地ブランドあっても資産運用型というよりは、他の方がおっしゃるように永住型でしょうね。販売価格が気になっているんだけど、やっぱり三菱よりも多角なるのでしょうか。価格分かってから詳細比較して判断したいんだけど。

もうすぐ販売ですね。売れ行きはどうなのでしょうか？
皆さんのご検討状況はどうなのでしょうか？

実需で購入場合に、将来の資産価値を第一に考えるのか、永住目的を第一に考えるのか難しいですよね。
資産価値があり永住も出来る環境のマンションはなかなかなく、相反するものだし。

タワー派か低層小戸数派かの議論のように、それぞれの好みだと思うし。

将来のことは誰にもわからないので、永住をベースに考えるのが結局は自分にプラスのような気はしますが。
資産価値とか言うけど、売れる売れないは、結局、景気次第だし。

　↑その通りだと思います！

↑　私も同感です。

で、私は購入を決めました。
あくまで、永住してもよいというつもりで。

この辺の環境が好きですし、仕様も満足いくものでしたので、ほとんど迷いはありませんでした。

少々駅から遠いですが、これが駅に近かったら、もっと高価で自分には手の届かない価格になっていたでしょうから、そういう意味でもラッキーだったと思っています。

新築とはいえ、
駅からの距離と、
あくまでパークホームズですから…、
パスしました。

この近辺は、電車だけでなくバスや車も含めた総合的な利便性は高いと思いますね。
その辺は駅距離だけでは表れない価値だと思いますから、利便性と住環境を両立させたいファミリーにはいいんじゃないでしょうか。
こちらのマンションは、駐車場がもう少し多ければなおよかったですね。

↑
そうですね。近くのバス停から、中目黒まで15分、目黒まで30分、渋谷まで20分という感じでしょうか？
バスを使うと利便性のいいところですね。

駅から徒歩10分以内がいいですが、その分価格に反映されると思いますし、バランスが取れているのではないでしょうか。

バスはバス
徒歩１０分以内でないと
パークコートみたいに

１０分圏内は理想の話ですね。それと環境は３７さんの通りだと思うし。

隣のパークハウスも残戸数減ってきましたね。
ここのお客さんを取り込んでいるのでしょうか。

ところでここの売れ行きはどうなのでしょう？
値段は今の市況に合わせて抑えているので、同時期の物件と比較しても反応はいいのだと思うのですが。
ご契約された方とか教えてください。

今月中旬に販売した第一期は完売だそうです。

倍率は最高で４倍だったみたいです。

近くのパークコート（１０年くらい前に建った）と同じデザイナーさんで雰囲気よさそうです☆

土地勘がないと確かにここに住む理由はないかもしれませんが、もともとここが地元なのでむしろ環境を熟知しているので有難い物件で決めました。

あの鉄塔もマイナス要因ではないんですね
学芸大学の名を冠し
パークホームズとしては上質感を
うまく印象づけたのでは
ただ、残念ながら狭い、、、、
せめて９０平米前後のタイプがもっとないと
一次取得者にはいいかもしれませんが
永住型を希望する身としては
中古でもパークコート狙いです

平均坪単価はどのくらいですか？310前後でしょうか？

購入者で、坪単価って、気になりますか？

>>47
そうですね、部屋にもよりますが、310前後と言えます。

>>21を参照されれば、計算できると思います。
ちなみに、75平米の価格は当時の予定価格で、正式価格は130万円程度安いはずです。

パークコートデュアルプレイス、パークコート共にだいぶ近所ですが、こないだデュアルプレイスは地上２階部分が空いたなーと散歩しながら見ていたら、その数日後には即入居されてましたよ。

あそこは未だに本当に人気で　空き待ちが沢山いらっしゃると顔なじみの不動産の方も言ってました。
確か販売当時は平均８千万あたりでしたね、でも中古でもそれくらいみたいですね。

駅近・環境重視など条件は人それぞれですからね。

家選びは何を優先するかですから　個人の価値観次第ですねぇ。。　

「パークコート」の中古は、まだ成約していないようですね…
ちょっと間取りがいまひとつかなと
築浅の「デュアルプレイス」は、やはりエグゼクティブという感じ
世田谷区内のパークコートシリーズでも屈指の物件だけに
狙っている人がいるのもわかります
リハウスで売りに出ていたときに、内見しようと思ったら
すぐ申し込みが入ったみたいで
良いものは、早い者勝ちですね

鉄塔が気になります。非常用だということですが、非常時に送電された場合、電磁波はどの程度放出されるものでしょうか？この近さだと、良く言われているように、人体に悪影響を与えるレベルなのでしょうか？

鉄塔、やっぱり気になりますよね

売れ行きはどうなのでしょうか？
ご存知の方教えてください。

８割販売済みですよー

残りはGWに販売しますよ。

残り物件について、ＧＷのモデルルームは盛況なんですかね？抽選になる勢いなんでしょうか、ここ。

第二期分まで完売の勢いです。次期販売戸数も少なく抽選かと。

この物件は売れ行きが良さそうですね？
何が評価されているポイントなのでしょうか？

落ち着いた住宅環境がポイントのひとつだと思います。確かに駅から遠いですが、その分静かです。更にバスを使えば渋谷や中目黒に短時間で出れるので、ある意味、交通の便が良いことも魅力かもしれませんね。

現地はだいぶ工事が進んでますね。
売れ行きも良いみたいですね。

隣のパークハウスも地下と狭い部屋しかなくなり
どうしようか迷ってます。

住環境は申し分ないのですが駅からの距離を
悩んでます。
もちろん駅から距離があるから良い環境なのですが。

将来、賃貸か売却をしないといけないことになった場合
、少し駅から距離があっても、「下馬」「学芸大」という点で十分カバーできますでしょうか？

売れ行きがいいということは当然ニーズがあるということなのですが、皆さんのご意見をお聞かせ下さい。

この場所は電車を使うにはかなり不便なので、転売は難しいでしょうね。10分以上歩く物件は価値が激減ですからね。
でも割り切って永住するならいいんじゃないですか。

永住タイプの広さはないのに、販売価格は割高
しかも駅から遠い。学芸大学エリアとはいえ
将来の売却となると、楽観は禁物
中古になれば、たとえ築年数は古くても
パークコートと比較されるし。。。あくまで、パークホームズだから

駅から遠いのは転売する際に決してプラスではないですが、基本的に環七の内側であればある程度の流動性は確保できると思います。
落ち着いた住環境のエリアなので、ファミリータイプの方がどちらかと言うと売りやすいんじゃないでしょうか。

徒歩１０分でもつらい・・・まして１５分近くなると

割り切り、覚悟は必要だね

駅遠マンションの価値は今後激減だと思います。
残念ながら。

パーク・ハイム学芸大学センターコートが売りに・・・

徒歩１２分、２ＬＤＫ９３㎡　７９８０万円

中丸小学校の評判はどうなのでしょうか？ご存知の方、教えてください。

中丸小学校は世田谷区の中でも評判はいい方じゃないでしょうか。
校庭は狭いですが。

以前、この近くの中古物件を問い合わせた際に、家族構成を伝えていないのに、「中丸小学校の学区域内の物件をお探しですか？」と聞かれたことがありますので、多分評判は良い方だと思いますね。

> No.61 さん

私は、30件以上の物件を見た結果、この物件（街）に住みたいと思って契約しました。

・都心から近い東横線（渋谷からタクシーでも十数分、1500円ぐらい？）
・駅から平坦な道（健康管理のため日頃から歩く事にしている、駅まで信号待ちは１箇所）
・空が大きく感じる（一種低層住宅地域で気持ちがいい、だからこそ駅から遠くてOK）
・物件価格は安め（高いという書き込みもありますが、私には安く感じた）
・設備も一般的パークホームズよりパークコートに似ていて高級感がある
・中丸小学校も近い
・近所に車があまり通らない
・土日は駒沢公園で運動できる（春はお花見もできる）
・駅近商店街も近隣スーパーもいい感じ
・近隣の住民の皆さんが良い感じ
・過去10年水害地域となっていない
・三井さん物件

ただし、ディスポーザーがない。
天井高も、もう少し欲しかった。
エレベータが１機である。

等など、ご参考に。

私も No.72 さんと同じような感想を持ちました。
欲を言えばもっと・・・と思う面はあったものの、総合的にいい物件と判断し、契約しました。
ちなみに私は高層、低層、都心、城南、新築、中古等の物件を30件は見てきました。

No.72さん、No.73さん、近くにある鉄塔についてはどうお考えになりましたか？今後の参考にしたいので、教えていただけますか？

No.73さんです。
欲を言えばもちろん無いほうがいいですが、通常は電流は流れていないと言われましたし、現地に行ってもそこまで景観を阻害しているとも思えず、敷地にかかっている部分もそれほど多くはない、との感想でした。管理費がその分安いというメリットもありました。あくまでも個人的な見解です。

No.72です。

私もNo.73さんと同じ感想です。

加えて言えば、電磁波問題であれば家庭内での電子レンジやドライヤー、携帯電話など
人体に影響があると言われているものは多数ありますから、送電されていない緊急用電線より
そちらを気にしています。

電磁波問題はとても重要な事と思いますので慎重にご判断されてはと思いますが
高圧電線のみではなく変電所や携帯電話の中継局なども調べるのが良いと思います。

私も欲を言えば・・・と思いますが、総合判断で決めました。

No.74です。ご回答ありがとうございます。電磁波については、自分で納得いくまで調べて判断することが大事なのですね。今後の参考にさせていただきます。

＞６１さん
学芸大学なら駅から少し遠くても、カバーできると思いますよ。
自転車があれば道もそんなに坂もないですし。
借りる人にもよるのかもしれませんがあまり駅近く過ぎると
居酒屋さんとかも結構あるし夜も落ち着かない気がするし。
若い人の一人暮らしなら気にならないのかもしれないけど。

No.74さん

是非、自分の納得のいくまで調査してみてください。
私は東京電力さんに問い合わせて電磁界の事を確認しました。

結論は、送電されていない。

ただし、今後の計画次第では送電する事もあるかも知れない。
しかし今後の計画についても未だない。

との事です。

磁界調査は無料でおこなって頂けるので
良い物件が見つかったら確認してみては如何でしょうか？

No.77でした。

↑

× No.77でした。

○ No.76でした。

です。

このエリアは良いですね。
環境もよく、公園も多く、子育てに適してますね。

NO72さんのご意見の通りですね。
戸建てを希望しているのですが、このようなエリアだと
億を下回るのは厳しいので、低層マンションの選択も
ありですね。

残戸数はどれぐらいなのでしょうか？

No.72 & No.74 です。

残り戸数はインターネットで５戸となっていますが
マンションギャラリーに確認するのが一番かと思います。

私の担当して頂いた方は、とても良い人でした。

さすが三井なのか、とても親切丁寧に対応いただきました。

このエリアは本当に環境がいいと思います。
だからなおさらこの物件は残念です。

NO83さん　
どこが残念な部分でしょうか？教えて下さい。

NO84さん、NO83さんではないですが
・外廊下
・ディスポーザー無し
・天井低い
などの点が残念なのではないでしょうか？
でも満点の物件はないですからね。

あと、駐車場も少ないですね。
意外に希望者が少ないという話は以前聞きましたが、どうなんでしょう？

>でも満点の物件はないですからね。

それは正論ですが、プラスの要素に乏しいような
駅から遠い点だけをみても……

この立地で、この価格なんだから良いんじゃないの？

プラス要素多けりゃ億するよ。

まあ、億ション買える人なんだろうけど。

>この立地で、この価格なんだから良いんじゃないの？

あくまでもパークホームズですからね
それと、立地は、リフォームできませんし
あとは、個々の価値判断

資産価値という点では、もっと駅近であるほうがベターではあることは間違いないですが、それでもこの物件にある、メリットってなんだと思いますか？

↑お前が考えろ

91さん
ごもっとも！

90さん
この物件に限らず、メリットというものは、人それぞれなんではないでしょうか。資産価値よりも個人の価値観ということです。

物件選びで迷わない人はいない。人は、大なり小なり、移り気でもある。買い替え経験があるか否か、この差も大きい。仮に１０のチェックポイントで９つが○でも、残り１のマイナス要素がどうしても許容範囲を超えて気になって、踏み切れない…それでも、超低金利だから、いまが買い時だし、デベも一流だし……さあ、どうする？
将来のことは誰にもわからないが、勝負をかけるなら、少なくとも「つぶしが利く」、つまり、いざという時、売却しやすい物件を買っておくべきだ。戸建てと違って、マンションは、リスク対策が肝要だと思う。
みなさんが言うとおり、あとは自己責任ならぬ自己判断・・・・学芸大学から徒歩圏で、三井の新規物件が、次にいつ出るかわからない・・・悩む人は悩むでしょうね

ここは駅から離れても、その分十分得られるものがある環境だと思います。
この近隣には下馬通り沿いや環七近辺にも結構マンションがあるんですが、やっぱり幹線道路に近かったりバス通り沿いだとそれなりにうるさいです。
駅からの利便性だけじゃなく総合的に検討できる方なら、ここはかなり悩ましい物件なんじゃじゃないでしょうか。

うちも真剣に検討し、物件自体の価値には納得しましたが、やっぱり予算面でパスしました。

駅近パークコートの中古は売れちゃったし
当分、売りは出てこないだろうなあ
やっぱ、駅から７、８分は魅力だもんね
パークホームズで、この価格はちょっと…

近所に住んでいますが、やはりこの物件は駅からはかなり遠いです。もちろん歩けないことはありませんが、荷物のある日とか、雨の日とかを想像してみてください。
バスに関しても、最寄りのバスは循環バスです。結構不便ですね。
私もできれば近所がいいなと思って探していますが、ここは金額には見合わない価値だと判断しました。

売る場合も買う場合も駅近！　若い新婚時代や子どもが幼いときはわからないけどね
もちろん、デベが三井なら◎　が、世の中、そううまくチャンスは巡ってこない
だから、どこかで折り合いをつけるしかない　あるいは予算をあげるのが手っ取り早いが…

>>No.96


>荷物のある日とか、雨の日とかを想像してみてください。

想像させてどうしたいんだよ。
この地域なら荷物持って雨ならタクシーだっつうの。

タクシー使うような物件は資産価値落ちますよ。
買いたい人はどうしても下馬に住みたい人だけですね。
パークコートデュアルプレイスと坪単価変らないから、バカバカしい。
金利は安いけど、デフレの今時に、強気な価格。
下馬といっても、面する住居はなんと見苦しい住居ばかり。
眺望も開けないし、外廊下で寝室は死に部屋。
それでも、学芸大しか嫌っていう人は買います。

これがホントの「下馬評」、さんざんですな

>no99

いちいちこうるせー奴だな！！
金もってねぇーで買えねぇもしくはかわねぇんだったら
ここでいちいちグダグダいってねーでとっととうせろ！！

眺望が開けない・・超高層マンションに行けよ、海っぺリいけや、低層マンションくんな・・
外廊下で寝室が死部屋・・いつの時代のマンションだよ、いまどき外廊下に面して立って全然問題ねぇよ・・
面々が見苦しい住宅・・・バルコニーにずっと座って暮らすか普通・・・一生外見てくらせや・・・

101さん

人、それぞれ、価値を感じるところが違うものです。
私はバルコニーからの眺めが大切だと思っています。
そう熱くなるところをみると、ご購入者？

当然ながら、外廊下、死に部屋ができる物件はそれなりのものです。
パークコートは死に部屋をつくってません。
それに、バルコニーからの眺めも醜い部分はありませんし、
低層階では緑一面になるなど、かなり工夫されています。

ま、ここはパークホームズですから。
でも、パークホームズにしては、高い。
中古はほぼ半額でしょう。

ここって、どういう人達が買っているのかな？

101の言葉使いをみて驚愕しました。
やっとローン組めますって感じの人なのかしら。

こんなもん、キャッシュで買っちゃいましたけど。

なんか嫌だな、貧乏くさい人が住むのかしら？
管理組合も大変かも知れない。不安です。

ま、このマンションは多くの雑多な人種の集まりでしょう。
色々なご意見、見方があると思います。
でも、共通するのは、このマンションが気に入った人達です。

仲良くしましょ。

パークコートでも学芸大学レーヴィスは室内暗いし景観だいぶ悪いですけどね。

104さんに賛成。

ここには契約者の人って何人見ているのかな？

7月にはオプション相談会もありますけど
我が家は、色々と悩んでいます。

・洗濯機置き場の上の吊り棚
・リンビングのオプション家具
・エコカラット

皆さんは如何でしょうか？

パークホームズの掲示板にもなると、書き込み荒れますね

106さん

うちは

・フロアマニュキュア
・バルコニー床
・姿見鏡

あたりを中心に検討しています。

パークコートと比較して安めのここは、まあ適正価格のレンジには収まってると言えるんじゃないかな。
デュアルプレイスなら350強として、グロスが抑え目のここなら300程度って感じでいいんじゃないの？

デュアルプレイスだって地下の掘り方はここよりかなりえげつないぞ。
バルコニーからは老人ホームもボロアパートも見える。
所詮近所なんだからそんなに変わんない。
パークコートって言ったって、ここのご近所のレーヴィスや今売り出してる目黒青葉台とかもどーってことない。
もちろん、パークホームズだからそれだけでダメってこともない。

102さん曰く中古なら半額って、約150万？
実際近隣の相場からすりゃ、そこまで下がるのにいったい何年かかんのかって感じだと思うが。

能書きはともかく、あなたの給料で、パークコート買えますの？

半額って、150万じゃないでしょう、3500万か4000万くらい。（6000万円台の物件でね）
15年くらいたてば、半額でしょう。
実際、この辺りの物件は築１５年で徒歩14分程度は半額くらいになってます。

パークコートデュアルプレイスは、とても良くできてる。駅から７分はいいですね。
植栽も豊かだし、坪単価もここより安かったですね。
パークコートデュアルプレイスの抽選で落ちたので、
グレーススクエアは、それなりに気に入っているものの、デュアルプレイスの横を
歩くのが、精神的にはちょっと苦痛。ま、慣れるでしょうけど。

パークコートレービスは、とんでもない。見に行っただけで、嫌になりました。
あれは、パークコートって、名をつけるべきじゃないです。

パークコート青葉台の南向き６階以上はビューが開けるし、内装が美しい・・・でも、北向きはアウトですね。

パークホームズリベラヴィータは安かったですね～。駅近だし駒沢通り沿いだけど、
いつでも賃貸に出せるし、売却益も出る。
とにかく、相場は動くので、パークコートでもパークホームズでも、
その時の相場によって、大分違いますね。

マンションが欲しいと思った時が、その人の人生での購入時期だと思いますので、
その時の相場が高くても、そういう運命なのだし、それからさらに相場は高くなるかも知れないし、
安くなるかも知れない。明日のことを案じるより、今が快適に過せればいいのでは。

ここは地元ですが、永住目的で周辺環境を知った上で購入して満足してますけど。

子育てにも適してるのも知ってますし。

購入前、他にパークハウス・パークコートレーヴィスを観ましたが、パークハウスは営業マンの対応が悪く信用できず・・・
レーヴィスは外壁のレモン？っぽい色がありえないので即却下でした。

地元住民です。多分、貴方より、よ～く知ってますよ。

子育てにはいい環境、主婦は満足かもしれません。
でもこの物件はちょっとスーパーまで遠いので、老後はきついかも。
それに、毎日通勤するサラリーマンにとっては、駅から遠い。

あの・・・ここからちょっと不満を勝手に爆発させます。
大体、高級住宅地であった下馬にマンションを建てること自体、根っからの地元民には、不愉快なのです。
町が壊されていってます。第一種低層住宅地には、マンションや賃貸住宅を建てないで欲しい。
一戸建てを立てる場合も、小さいのを建てないで欲しい。
これが、地元住民の本音です。

>パークホームズリベラヴィータは安かったですね～。駅近だし駒沢通り沿いだけど、
いつでも賃貸に出せるし、売却益も出る。

マンションの買い替え経験がないのかな？

売却益？どういう計算してるんでしょ

リハウスさんに一度査定してもらったら・・・・

下馬でも３〜４丁目は陸の孤島。三茶も学大も遠い。

老いたとき、つらいよね

＞半額って、150万じゃないでしょう、3500万か4000万くらい。（6000万円台の物件でね）
15年くらいたてば、半額でしょう。
実際、この辺りの物件は築１５年で徒歩14分程度は半額くらいになってます。

どーしてもこれから１５年で資産価値を半減させたい、涙ぐましい努力だね。
１９９５年からの１５年で東京２３区の住宅地の公示価格はマイナス２３％。
仮に今この近所の築１５年のマンションが購入価格の半分になってるとしても、それは大変な時代でしたね、という話。
いくら駅近でも、マクロでこれだけ資産価格が下がればそんなマンションいくらでもある。

今この近所で築１５年のファミリータイプのマンションが、この物件の半値の坪１５０万で流通してれば、１５年半額説もそれなりの説得力がある。
でもいくら探したって、そんな物件はない。
なので、今後相場がフラットの前提に立てば、この物件が１５年で半値になる可能性はかなり低い。
地価がこれから１５年でまた２５％くらい下がると思うなら半値もあり得ると思うが、それならそもそも不動産を買うこと自体、考え直した方がいいかもしれない。

下馬なんて高級住宅地とは思えな～い

築15年で半額になるなんて、バブルのころにできた郊外のウワモノ豪華マンションとかじゃないとあり得ないだろ。

確かに駅とかお店なんかは遠いですね。

周辺の戸建てもかなり古いですねー

ビミョーな地域。。

>109

パークコート目黒青葉台ヒルトップレジデンス、現地チェック！
確かに立地が問題。。。池尻大橋から遠く、しかも坂道。。。２４６と首都高が近接
外観などパークホームズの域を出ない印象

最近、パークホームズとパークコートの差別化があいまい
パークシティも、浜田山とそれ以外の落差を感じる
買う側のために、シリーズのコンセプトや格付を、もっとはっきしりして欲しい

モデルルームは、とっても気に入っているのに、徒歩14分が消化できない。
残り少ない販売住戸で、先着順ですが、買ったらきっと、毎日「遠いな～」と
思うんだろうな。「今度は中古でも駅近」と思うんだろうな。でも、欲しい。
うーん、無茶苦茶悩ましい。特に、販売時期に日本に居なかったので、
出遅れてしまった。「この部屋だったら、欲しいのに」と思いながら、
別の部屋を買うって、これまたハードルがもう一段あるようなもの。
苦しい。

この物件、近くにコンビニ、ありますか？

すみませんが、ご教示ください。

西口商店街のローソンか、世田谷観音そばのサンクスor ampmではないかと。

一番近いコンビニは、下馬通りの下馬6丁目交差点のファミリーマートでしょうか、徒歩3分くらいかな。
スーパーの信濃屋も同じくらいの距離だと思います。

コンビニ等の情報、ありがとうございました。
安心しました。

徒歩14分も運動と考えれば、なんのその。

＞127

平坦だし、このくらいの距離は毎日歩いてれば慣れますよ。
私も近所に住んでますが、毎日楽しく歩いてます。
この掲示板にはずいぶんと了見が狭いご近所さんも出てきますが、まあ、色んな人がいますから。
このあたりは総じて、とても気持ちのいい住宅地だと思ってます。

フラットといってもね
郊外の戸建てじゃないんだから
買い物はママチャリですか～

ママチャリって（発想が）。。。
郊外の戸建てじゃないんだから

駐輪場は余裕あっても、駐車場は余裕ないでしょ。
重なった場合は、ちと待ち時間があるかも知れない。

ファミリーには、いい物件。
でも、独身者で毎日の通勤を考えると･･･暗くなる。
自転車乗ればいいと言われても、
雨の日は辛い。
きっと、もう少し駅が近ければと思いつつ過すんでしょうな。

それにしても、４階以外は眺望はアウト。１階なら緑があるから反っていいかも知れないけど、
３階とか、微妙。駅からの距離も微妙で、惚れこまないと買えないな。
窓を開けて、ホッとした気分は大切。

>惚れこまないと買えないな。

まったく同感。よほど惚れ込まないと、踏み切れない物件です。
学芸大学にこだわらなければ、駅近・眺望良好の物件は、ほかで検討の余地があると思います。

確かに。
あなたみたいに独身で不健康で心に余裕のないマイナス思考な方には、間違いなく向かない物件だと思います。

↑買えない人ほど、きついね

↑いや～、買ってるから、デメリットなこと言われると、過剰反応するのです。

確かな物件だと、この掲示板で確認したいから。

惚れこまないと買えないというのは、正しい。

それは確かにそうだ。

学大じゃなきゃって考えない限り、ここに住む理由はないね。

独身者で14分歩くのが嫌な人は不健康？
仕事が営業だったりすると、日中も歩きとおしだし、
社内にいても、残業や会議、資料作成、プレゼンなど、心身ともにクタクタになります。
一般的に、駅に近い方がいいのではないでしょうか？

勿論、駅近過ぎると、騒音などの問題があり、少し離れる方がいいと思いますが、
この物件は、丁度いい距離とは言えないでしょう。

同じ投稿者。バレバレ。

自由が丘はマンションのタマが少ないし（オンボロ中古でもあきれるほど強気の値づけ）
都立大学もイマイチ・・・消去法で、学芸大学だが・・・
碑文谷方面に目を移せば、ないことはないが、評価は分かれるところ
人気の東横線だが、ことブランドマンションの選択肢は意外に少ない

一人にこれだけネガレス浴び続ける物件もある意味希少だ。
でもこいつは相当暗いな。

確かに、暗い・・・

何かここにきてネガティブな書き込みが多いですが、一般的な評価はNO72さんのコメントの内容と思います。

駅近と住環境は相反するものだし、
東横線の都内で同条件の物件はなかなか出て来ないと思います。

東横線にこだわらなければもう少し比較対象があるのでしょうが・・・

三井のリハウス学芸大学店のホームページに新着物件で２戸アップされている
ま、１９日が最終期の抽選のようだし、販売のヤマを越えたか。。。
善戦かな？

80㎡台で9000万円台、、、
なら、ちょっとしたタワマンが買えちゃう、、、

ここの物件の周辺環境、駅からの距離や眺望のことを
色々いっているあなた、具体的にどのような物件を
これまで見てこられたのでしょうか。あなたの家選びの
価値観に非常に興味があります。教えてください。

さーすが、地下１階で8000万は出せない。資産性を考えても無理。

人の価値観など十人十色です。購入されたのでしたら、聞いても仕方ないでしょう。ご自分の価値観を信じるべきです。

周辺環境がいいか悪いかは、今までどこに住んでいたかで基準が違うと思います。でも一般的に下馬は高級住宅街と認知されていると思います。駅からの距離も個人により評価が異なります。眺望は低層マンションだし、決して美しい住宅が南向きにあるわけではありませんから、殆どの住戸は眺望があまり良くないのが、当り前だと思います。あなたのような人がいると管理組合がうるさそうで不安・・・（すみません）です。

>一般的に下馬は高級住宅街と認知されていると思います。

ほかの掲示板なら、がんがん突っ込みが入りそうですね

>あなたのような人がいると管理組合がうるさそうで不安……

当の投稿者ではありませんが、一般論で言わせていただくと
うるさい人はどこのマンションでもいます
カネに細かい一流企業のサラリーマン、唯我独尊のリタイア組
訳知り顔の事業家、話が見えないお年寄り・・・総会で煙たがれるタイプはいろいろ
そういう人は、意外と正論には弱いものです
理事長にでもなれば、しおらしくなります

なるほど、理事長にしちゃいましょう。

いやです！お断り致します！！

ＰＴＡなどでも、うるさ型のママほど、なんだかんだ屁理屈をこねて、役を引き受けたがらないそう
管理組合も同じで、偉そうな物言いのオヤジほど、「副理事長でサポートしますから」とか言って
理事長を他人に押し付けたがる

碑文谷ヒルズサレジオ通りの中古が、また売りに出た
最上階２ＬＤＫ、８１．８㎡で７７７０万円
テレビや週刊誌で一時、“ニュース”になったマンションでご存知の方も
学芸大学から１５分でねえ。。。

中古って、買い手がつかない場合は、どんどん値引きしていきます。
ぎりぎりって所まで来たら、交渉次第でまた値引きできますよ。

新築では買えなかったハイグレードマンションを中古で割安で買う
でも、そんな物件、そうそう出てこない
売りものが出てきても、不人気の部屋・・・ワケありとか・・・
買い替え経験のある人ならわかるだろうけど、売り抜けるのも大変だが、
条件のそろった優良中古、理解ある売り主とめぐり合うのは難しい

中古物件も捜しましたが、なかなかいい部屋が売りに出てたりします。

でも、買えない。設備が古いし、リフォームするのも金かかるし。
新築マンションのモデルルーム見ちゃうと、やっぱり中古は買えない。

ざっくりいえば、
世田谷で三井の新築なら、予算７０００～８０００万で７０㎡そこそこ
旧三井分譲の人気中古で、７０００万台後半で８０㎡台がかなう
築１０年以内なら、クロス張り替え、トイレ交換などのリフォームで済むかも
狭くても、新築にこだわるのは、それはそれで選択肢
まして、一次取得なら、中古には抵抗あるだろうし・・・
パークコートの築浅中古なら、９０００万は必要だろう
（ま、家族構成でも、もろもろ事情は違うが・・・）

ただ、新築も中途半端の買い物をすると、売却で苦労するが・・・

残戸わずか。。善戦とみるべきか。。ちと高いけど、ジショよりは。。

この残り僅かが、営業さんにとって苦労するところなんですよね。
地下１階住戸ばかりで、広いから高い。地下１階住居は１Lの方が
安いし売りやすいし、単身者だったら、あまり日光を好まない人が
買うよ。でも広い住居はファミリーで考えるから、意見が纏りにくい。

学大はとても住み易い。車が通らない商店街もあるし、緑の公園も多い。
学大の風は気持ちいい。ほん、いい所じゃ。

157さん、

ここは三井の人気中古になりますか？

160さま

「パーク・ハイム」シリーズがなくなってから、ポークホームズが「格上げ」されたとも言えます
ただ、野村の「プラウド」シリーズもそうであるように、物件のグレードに幅がありすぎるように思います

パークホームズ学芸大学リベラヴィータは駅から徒歩５分ですが
エリアのブランドマンションという印象はありません
駒沢通り沿いという立地も、ひっかかります

最近のパークホームズは、分譲時の値づけが結構高いので
築浅のうちなら、強気に出ても売却できるかもしれませんが
築１０年前後で、どのくらいの査定になるか、不安を感じます
私なら、新築を買うにしても、地元のリハウスにヒヤリングしますね
もちろん、経験豊富な営業マンに聞くべきですが・・・
人気中古の成約相場を教えてもらえれば、儲けものです

リベラヴィータの中古が欲しい。
待ってても売りが出ないのが悲しいが。

パークホームズ碑文谷ロジュマンは、すぐ売れたみたい。。。碑文谷の固定ファンはいるからね

ふ～ん、碑文谷も固定ファンがいるのですね～。
私は碑文谷は駅から遠いから、絶対に住めません。
ただでも住まない。
まず、日常生活で目黒通りがあるのが精神的苦痛です。
視界に入るにも嫌です。

本当に人はそれぞれに住みやすい場所があるのですね。

へええ、目黒通りが嫌だと。。。すると、ダイエーでお買い物もダメですかね～

164みたいな偏屈狂がいない碑文谷がいいな。てか世田谷区下馬より目黒区碑文谷のほうが普通にブランドアドレスだろ。

うんだね。。きっと、東京で生まれ育っていないから、見た目の印象じゃない。。学芸大学＝世田谷なんだろうね

上記の皆様、盛んにコメントいただき、勉強になりました。

はい。東京で生まれ育ってません。下馬よりも碑文谷の方がブランドあるのは理解できません。
目黒区でも世田谷区でも、場所によってかなり周辺環境が違うのは理解できております。

碑文谷は時々しか行きませんが、下馬より碑文谷の方がブランド価値があるのは、
理解できていません。正直、緑一杯の土地に育ったので、下馬も「緑が一杯あって」と言われると、
どこに緑が？と、当初は大変驚いていました。

碑文谷は目黒通りを毎日交差点で渡って、学芸大学の駅まで歩くのは辛いです。
ダイエーはショッピングには行きます。時々なら我慢できます。

東京暮らしも京都暮らしより長くなり、チンケな家でも低層住宅地とされている点、しょうもない公園でも
緑が、緑がと言われる点は、さすが東京なので土地代も高く、こうなるのは、
今は大変理解できるようになり、下馬の駅からの徒歩の周辺環境や緑は好きです。
知ってるから、慣れてるから、が、一番大きな理由なのかも知れませんね。

碑文谷も、もっと良く行くようになれば、良い点が見えてくるのでしょう。

碑文谷は駅から遠いと言うなら、同じく駅から遠いこの物件のスレに書き込むのはどうして？
目黒通りが視界に入るのは嫌なのに、高圧線・鉄塔が視界に入るのは我慢できるのか？

成城も鉄塔が間近で、検討をパスした物件あるけど。マイナス要因は、人によって違う。難しいね。
ハイクラスの物件だって、突っ込みを入れようと思えば、減点ポイントはいろいろあるから。
ただ、「住みたい街ランキング」など第三者の評価は、あくまでも参考。掲示板によって絶対視する向きあるけど・・住まい選びは、先入観を捨て、しっかり自分の目や足で確かめないと・・
イメージも大切だけど、街も人と同じように変わるから。

170さんの仰るとおりだと思います。

知らない町の物件を購入検討するのは、周辺を歩いてみたり、
どこにスーパーがあり、何か不便なことはないかなど、
とーってもエネルギー使います。

物件自体を気に入っても、町の雰囲気というか空気が自分に合わないと
自然と体が拒否反応したりします。

別に下馬でなくってもと思って、別の町の物件も見ましたが、
結局、知ってる町の下馬にしてしまう。
鉄塔は気になりません。駅から同じように遠くても、学芸大学の駅から碑文谷への徒歩は我慢できません。
下馬への徒歩は商店街を抜けて、交通の少ない住宅街を抜けるので気になりません。

>下馬への徒歩は商店街を抜けて、交通の少ない住宅街を抜けるので気になりません。

私も、学芸大学駅が基点なら、碑文谷方面より駅前商店街から駒沢通りを抜けて、住宅街に向かうほうが好きです。
中古でもパークコートかパーク・ハイム学芸大学センターコートの売りが出れば、検討に値すると思います

第一種低層地域に住みたい固定ファンはいるわけで、
駅から遠くとも、物件価値はそれほど下がらない？

例えば、この物件で築10年以内なら、6220万円（65㎡）であれば、
5500万円くらいは確実にもどってくるかな？

東京への人口集中があるので、タワー物件とは差別化できる低層マンションは
資産価値が落ちにくいともいえる？

でも高齢化になるほど、駅近に住みたくなるので、難しいなぁ～。
バスに乗りなれていないので、バスがありますと、営業の人に言われても、
バ、バス？って感じになるのですが。

何が言いたいのか、さっぱりわからない

マンション買ったことあるのかな？

三井のページ、ヤフーのページともに物件ページがなくなってたってことはもう完売したかね？

駅から徒歩14分の物件にしては善戦かな？

碑文谷も目黒通りを越えず碑文谷公園周辺が駅近で一番いい場所。
だけどマンションはないね、どちらかというと
戸建向き。まぁ億単位になると思うけど。
碑文谷ロジェマンは駅遠くてちょっとってかんじ。

完売ですか？？？

少々駅徒歩があっても環境重視するニーズもかなりあるということですね。
環境の良い低層レジデンスはなかなかないですものね。

東横線沿線ですし・・・
本物件はバス便も使えますしね、中目黒までバスで15分程度ですかね。渋谷行きもかなりの本数がありますし・・・

No.174

物件価値は落ちないかって話。

完売なら完売御礼って書くだろうから、
例のコンクリート事件と関係があるんじゃないの？

もう完売で、モデルルームも19日で閉鎖ですって。

近い将来、このエリアで、次なる三井のマンションが出るかは「？」。
ならば、いま・・・そういう客層が見込めたということでしょうね。

このマンションが出来れば、隣のパークハウスなどと合わせてこの周辺はいい雰囲気ですね。

下馬は６丁目が良いのでしょうが、６丁目に隣接する
このあたりの３丁目も６丁目の延長の感じで良いですね。

あと２部屋残っているそうです。

モデルルームはあの土地を近々返さねばならないので、閉鎖するようですよ。

三井さん、やりましたね！

弦巻、上野毛も注目。。。

この値段で完売近しなら成功だね。下馬はブランドの高級住宅
地ではないが、良好な住宅地なので、購入者も満足するだろう。
周りの物件みたく、仕様高くして高級にしなかったのが成功の
要因でしょうか。坪300余裕で超える値段は高いなーと思うけ
ど、この値段でもこのあたりに住みたい需要があるということ
だな。

「こんにちは」最新号には先着３戸とある

南東角最上階→３ＬＤＫ・Ｗ　８３㎡　９２９０万円

なるほど価格？

三井のサイトによると残り2戸みたいですね。

８３㎡、9290万円は、高すぎませんかね。
徒歩14分の物件で、最上階南東向き角部屋と言えど、
眺望がいいわけではない＝緑が見えず、戸建て住戸の屋根だけ。
北東向きは、中央公園の緑が見えるが、ここは見えない。

間取りは今一だし。
坪単価370以上だと、近隣中古でほぼ同条件（もっと眺望良し、でも中古）で築10年だと坪単価318万円。

2020年には東京の人口も下落していくので、坪単価はもうちょっと落ちるかもね。

白金台や高輪でも、駐車場がない物件などは駅近でも結構安値で新築が出てきているので、
ここで坪単価370はジャンピング・キャッチって感じが拭えない。

この住戸だと管理費や修繕費等で月33000円。これなら、コンシェルジュ付きの高級物件と代わらない。

表参道あたりでも、㎡は落ちるけど、築浅中古でもっと駅近、高級物件が出てきてるから、
お得な買物というわけではないのでは？。この普通の低層住宅地に住むことに充分な価値を
感じていますが、どうも勇気が出ない。駅から遠いし、老後はきつい。

高すぎると言いたいお気持ちはわかります。確かに高いと思います。
ただ、これが三井の価格、「らしい値づけ」だと思います
私も、世田谷で三井のマンションに住み替えてきましたが
ほかの事例などと比較しても、あまり意味はないでしょう
現実に、完売目前までこぎつけ、売れてきているわけですから

中古の話でいえば、相場に不釣合いな物件は、ごまんとあります。
営業マンに聞いても、相場より高く、「この価格では苦戦すると思いますが、売り主さんの意向なので…」と本音をもらす物件なのに、あっという間に申し込みが入って、下手をすれば、分譲時より高く成約になるという話は、よくあります。「目の肥えたオレなら、絶対に買わない」と言ったところで、はじまりません
最近、誰が見ても三井より格下の分譲会社の中古でも強気の値づけをしている物件が、はいて捨てるほどあります
それもこれも、新築の供給が乏しいからだと思います。
まして、世田谷の場合、関心の集まるエリアで、三井の新築は、そうそう出てきません

駅から遠いと、老後がきつい。これも同感です
眺望がいいわけでもない。鉄塔も目障り。これも現地に行けばわかります
しかし、それでも買う人がいる。それが現実です
結局、最後は、買う人の判断ですから。野暮な結論で申し訳ありませんが…

適切なご意見だと思います。

下馬での供給が少ないなかで、三井のブランド価値もあり、売れている。
何かを妥協しなければならないのは確か。
そして、何が我慢できるかも人によって様々です。

坪単価370万は、高い。ピリオッド。同じ物件でも階数や位置によってかなり坪単価が違う。

どうしても下馬じゃなきゃ嫌、三井不動産レジデンシャル（施工は銭高組だから、パークコートの鹿島よりずっと落ちる）じゃなきゃ嫌っていう人向きですね。三井信者ですね。

中古は交渉次第でなんぼでも安くなります。

平均所得が低迷するなか、ここでこの価格はよっぽどのメリットを感じる人のみ。

青山辺りの三菱地所の物件でも、同程度価格、5年位の築浅で出てきているから、
徒歩14分、学大でもない、三軒茶屋でもない中途半端なこの立地、高級住宅街でもない、
眺望も間取りも、もう一つとなると、普通のサラリーマンは躊躇するのが当然。

売れ残ってるのは、その証拠。

だから、投資以外の付加価値を見出す人で金余りの人しか手を出しません。

ごもっとも。所詮、サラリーマンには買えません。

購入している方は殆どが普通のサラリーマンだと思いますが・・・。

上で議論されているのは、売れ残った最上階83㎡の住戸。

購入済み住戸は、売れ残りの１戸より安いし、間取りも良かったりします。
殆どの住戸は坪370はいっていないはず。

別に最上階でも眺望良くないから、坪単価320～30が適正価格では？。

三井のマンションで、なおかつ新築が希少エリアで「適正価格」うんぬんを言っても。。。
「三井に住まう」とは、単純計算でいかないところがあります
割高だとしても買いたい人は買えばいいだけのことです
あとはネゴシエーションでしょうね

最上階東南向きって、夏は暑いのでしょうか？

経験上、ご存知の方、ご教示願います。

そんなことないですよ

西向きが入れば東よりは暑いかもしれませんが…

１９６さん

ご返答ありがとうございます。
私は暑いのは苦手で南向きが通常良いとされておりますが、
できれば北向きの方がいい人間（しかも北向きの方が通常安い）なので、
物凄く悩んでおりました。

ですが、本日のような晴天下のなか、14分歩くとナメクジのように
溶けてしまうのではないかと思ってしまったりしております。

きょう、駅から現地周辺を散策。電線が思った以上に低く、建物と接近している。

それにしても、炎天下は我慢できるが、大雨や雪の時の徒歩約１５分はつらいぞ、、、

素朴な疑問なんですが、最近のレスは、どういった方々が書き込みしているのでしょうか。

相変わらず駅から遠いとか、電線が低いとか、ほぼ完売となった物件に対してケチをつけても意味がない。

私は事情があり購入しませんでしたが、良い物件だったと思ってますよ。

まだ残戸があれば、ポジであれネガであれ、書き込みは自由では？契約者版とは違うわけですし。
三井を真剣に検討している層は、ここの内容にあまり関心は止めないでしょう。
まずは、自分で情報収集しますよ、経験的に。

それはともかく、どんなマンションを買う場合も
まずマイナス要因をしっかり見極めるのが肝要ですから。
一目ぼれ的に突っ走る人はそうはいないでしょうが…。
ほぼ完売の段階では、飛びぬけて価格が高いか、階層や間取りなどに難があって残戸となっているケース。

あとは、こうした掲示板の玉石混交（大半はネガのためのネガでも）の書き込みでの“定評”も
あながち無視できないとは思いますね。
他人の耳障りな小言を、「ケチをつけやがって」と見るか否か。
もちろん、青田売りでは、入居して知る想定外の事もありますからね。