パークハウス松原レジデンス（（仮称）世田谷区松原６丁目計画）

そうそう。どこを検討しようと自由ですよね。
梅ヶ丘はなじみもあるし、70平米くらいの広さもほしいし。
三茶や下北で70平米くらいの新築物件は高いな～って思うので、
正直、この物件には期待してます。
ちなみにうちはDINKSですよ。

50さんの仰るとおり、読み直すとちょっと自分の都合が出すぎてましたね。
申し訳ございません。確かにどこを検討するのも自由ですし、DINKSは来るな、
という意図で書いたのではありませんのでご容赦ください。

ただ45さんのように、程度にもよりますが子供が騒がしいと心身的に弊害が
あると思われるのであれば、DINKS向けの物件のほうが向いているのかな、
と思った次第です。
パークリュクスシリーズとか、DINKS（もしくは単身）をターゲットにした
ほぼ専用の物件があるので。

いやいや、ここが（ほぼ）DINKS専用なんだ！と思われれば当然それも自由ですが、
世田谷区は言いすぎですが、少なくともこの辺は子育て世代に人気がある
ことは間違いないと思いますし、DINKSは生涯DINKSと決まっている人しか
購入しないというわけでもないと思いますよ。ということが言いたかっただけです。

強いて申し上げれば、何の統計をご覧になったか分かりませんが、他区と比べて
世田谷区の1.2人世帯は若い単身、DINKSではなく、ご高齢者の1.2人世帯の割合が
多いので、反比例して若い世代の子供のいる世帯割合は多いですよ。
もちろん、異常なくらい若いDINKS（単身）の割合が少ないわけでもありませんし、
絶対数から見れば稀でもありませんけど。

興味あります。
坪単価どれくらいでしょうか。

広さとかHPの感じからして
明らかなファミリー向け物件ではなさそうなんで興味があるんですけど、
70㎡台の部屋だとどのくらいの額なんでしょう。

確かに明らかなファミリー向けではないけど、HPだと70平米の間取りが多そう？だし
どっちつかずの微妙な入居世帯構成になりそうかな？4人ではさすがに狭いと思うが、
3人までなら許容範囲か？
駅近で資産価値も落ちづらいだろうし、4人になったら買い替えもできるだろうし、
良さそうな物件ではある。

全ては価格次第だが、7Fの70平米ならさすがに7000万は行くと思うが、
6500万程度なら買いかな。

資料請求した時に入っていた間取り図とか見ると
HP掲載以外のものもあったし、
部屋の配置図みても、７０平米台が多いとは
思いませんでしたが･･･
どうなんでしょうかね。
事前案内会は予約されましたか？うちはこれから予約ですが混んでいるのかなぁ

混んでいました。もう空きわずかみたいですよ。
それに電話に出られた方はかなり感じ悪くて、空いている時間がだめなら、、、みたいな強気な態度だし。モリモト？

最近では、家族向けでも70m2台の設定が多いようです

理由は80~99帯にすると価格が高くなりすぎて、ローンの審査が通らず、なかなか売れないためです

5000万をこえるような住宅ローンを通せるおウチは限られてますものね

うちも先週末電話したら4月中で1個しか候補がありませんでした。
いつから開始なのか分かりませんが結構混んでそうですね。
安めに設定して早期に売れると思ってるから強気に…、と良い方向に捉えましょう。
確かにこのご時世だからかここに限らず70平米の3LDKは最近多いですね。
詰め込んで66平米位から3LDKを謳ってるところもありますし。
私は部屋の配置図を見ると3LDKが多いように見えますが…、どうなんでしょうね？
西南西に振られている部屋が多そうなので、やっぱりちょっと安く出てくる
と期待してしまいます。

4月中の予約、土日はいっぱいって言われました。
5月中でも充分間に合いますってことでしたよ。
価格も聞いたら、70平米で6千万円台っていうところまでは教えてくれました。
桜新町～三茶辺りを検討していたので、お手頃なイメージではありますが
6千万円台って言っても幅がありますからね～

マンションギャラリーに先程（木曜の朝11時すぎ）に電話したら留守電。。。なんでだろう。

火、木は休みじゃない？
HP見たら「水」なのか「木」なのか分かりづらかったけど
定休日ですよ。

62さん、ありがとうございます。てっきり火・水定休だと思ってました。。。
木曜休みとは珍しいですね。明日かけてみます。

ｺﾞｰﾙﾃﾞﾝｳｨｰｸ予約いけました。とりあえずは価格がみたいです。

私も価格が気になります。

部屋数が少ないので管理費と修繕積立は高いのかな・・・

明日からモデルルームですね。
行かれた方は、ぜひ価格を公開してください。

MR今日行ってきました。

場所や仕様、設備は大満足でしたね。ただ。。。
この物件が西向きがメインのため、私は南向き絶対派なので、向きで検討からはずすことにします。

価格は７０平米ちょっとの角部屋（北と西の角）で中層階で５５００万ぐらいでしたよ。

この仕様や設備から考えるといいんじゃないでしょうか？？

最近三菱のマンション苦戦してたけど、ここは早く売れそうかな？？と思いました。

抽選はまず確実だろうし。。

手頃な価格設定というのはほんとなんですね。
70平米超の部屋は何戸くらいありましたか？
あと、価格とか。
MRの予約が随分先になってしまったので教えてもらえませんか

ホームページ更新されませんね。
もう少し更新してくれるといいのにな

私もGW中の予約をとりました。
そこで気がついたのですが･･･モデルルームってどこにあるのでしょう？
HPにも載っていませんよね。

>70さん
そうですね。ＨＰにも載ってないですね

うちはまだ、予約していませんが、資料請求すると、ＭＲの案内はがきが送られてきましたよ。

71さん、ありがとうございます。うちには葉書が来てません…。うちも資料請求をし、それは1週間以上前に来ているのですが。
これからなのかもしれませんね。もう少し待ってみます！

販売代理のモリモトの営業が最悪、最低の営業だったから、ここは買いません！！

なんなの？？あの上から目線！
うちの要望を話したら、そんな予算じゃ２３区内はどこも無理ですよ・・・だと。

ちなみに予算は６０００あるんだけどね。そんなに高いか？？２３区内って。

そんな営業してるからつぶれるんだ！！って今度電話かかってきたら、言ってやるわ！！

・・で、要望書はいくらで出されたんですか？

いくら予算があっても、人気必須な場合、
あまり現実味が無い要望するのもどうかという場合もありますから

販売代理はモリモトと三菱リアルエステートだよ。

すみません。55へーべーくらいだとおいくらくらいからありましたでしょうか？

私も上から目線感じました。
同じ時期にパークハウス砧ペイザージュが販売になりますよね？場所も松原に近いし、似たような価格で出てくるのでしょうか？
どちらの場所もあまり知らないのですが、価値は違うのか…ご存知な方いらっしゃいますか？
それにしても、こちらは地所だけだし、気持ち良い営業を期待したいですね。

近くないだろ・・

他物件の営業が紛れ込んでるね

電話、接客共にここは評判が良くないですね。
まぁこの物件買ったらその営業マンも付いてくるわけではないので、
冷静になって物件自体を評価されてはどうですか？
逆に徹底的に上から目線で押し切るとか。
確かに営業マンの話し方一つで購入意欲はだいぶ変わりますが、
何十年住むかもしれない、人生で一番高いと思われる不動産購入ですので、
営業マンの態度だけ（？）でご判断はされない方が良いかと思いますよ。

私は以前住んでいるマンションが西南西向きで、良くも悪くも西日が猛烈で、
夏が好きだった妻も、ちょっと冗談も入ってますが夏が嫌いと言いだすくらいになり、
残念な事に気にいった間取りが西南西向きだったので断念しました。

＞＞８０さん

私も同じく気に入った間取りが西南西向きでやめました。
友人宅がメインのバルコニーが西向きで、夏場はとんでもないと聞いていたからです。フローリングも色が変わったらしいです。(日差しがすごくて）

今のマンションなメインが南で南西の角部屋なので、西側にも出窓がありますが、夏場は夕方にかけてすごい西日がきついです。

このマンションの仕様はとても私好みで向きがこうでなければ、よかったのに残念です。

都心は向きは関係ないと聞きますが、そうですか？

私は南向きは絶対なんですが・・・。

都心でって向きが関係ないのはタワーマンションくらいでは？
南が良いのは間違いないと思いますが、東南向きだったら良かったんですけどね。
朝日が入るほうが健康的なので。

まったく遮るものがない西日は気を付けた方が良いですよ。
シェードとかである程度は軽減できますが、危ないからと管理規約で
NGになってしまう物件もあると思いますので。

ちなみにこの物件が現時点でどうなってるのかは確認してません。
駅近で手頃？な価格だったので、非常に残念です。

私は何回か電話をかけましたが、対応は悪くなかったです。
接客はまだ受けてはいませんが…。
西の間口はいろいろと問題なのですね。うちは予算的に、どの物件だろうと南は手が出ないだろうと思っていますので、逆に西向き希望です。洗濯物がよく乾くらしいし。。とは言っても実際に西向きに住んだことがないので、いざ生活が始まれば後悔も有り得るのかな。

西向きのすすめ
http://lifeandhomesolution-blog.com/blog/2007/01/post_24.html

ＭＲに行くのはこれからですが、電話の対応は悪くなかったですよ。
逆に、とても親切でしたが。営業によってちがうんですかね。

新規マンションの販売時期は他物件の営業が書き込みするからね、まずは自分自身で確認しないと

西向きは洗濯物が良く乾きます。
ちょっと出遅れて午後から干しても十分乾きます。
陽が入らないよりは入るほうが良いので、贅沢なのかもしれませんが、
冬も朝は寒いですよ…。

まぁこの物件を全否定はしません。
立地と価格と仕様は良いと思います。
個人的な経験でNGでしたので、一度お試し頂くのも良いかと思います。
ここなら資産価値はあまり落ちないと思いますし、耐えきれなければ
まだ経験したことがない人が買ってくれると思います。

もちろん問題なければ気の済むまで住むのも良い環境だと思います。

>>30
このマンションの方から代田小に向かうと、
赤堤通りで一部かなり危険なところがありますよ。
ガードレールがない＋道がカーブしてて、大人でもちょっと怖いかも。

HP更新されていますね。

このマンションの情報を見ると、二重床・二重天井じゃないみたいですが、パークハウスでもそんなことあるんですか？
構造についての情報がなく、非常に気になります。
どなたかご存じの方いたらよろしくお願いいたします。

梅ヶ丘病院跡地は「保健医療福祉サービスの全区的な拠点」になるんですね。
なんだかよくわからんが病院のときと方向性は同じってことかな･･･

>90さん、MRでもらった資料にも、構造関係についてはまったく触れていないですね。。。要確認ですね。

直床・直天井ってことですか？
だからお求めやすい価格ということですか…。
かなり前向きに考えていましたが、もしこれがほんとなら泣く泣く見送ります。。
今どきそれはないよ〜。

私の見間違いでなければ,MRの壁にあった周囲の環境とか設備の説明書いてある案内表示には,二重床・二重天井って書いてたような…

最近、二重床・二重天井が当たり前で、あえてHPに載せてないだけならいいのですが…。
ただ、100年コンクリートとかスラブの厚みによる遮音性を売りにするマンションが多い中、一切触れていないってことは期待できないってことかな？？
ザ・レジデンス千歳船橋は二重床・二重天井じゃなくて、かなり敬遠されているようで、もしここもそんな構造なら、今後の資産価値的にもやめようかと。

94さんの記憶があってることを祈ります。ディベロッパーさん、見てたら教えてください。

>>46、47、48
羽根木公園は家族連れ向けっぽいのかー。
全然そんな気がしてなかったけど、プレーパークとかあるから
そういうイメージなのかな。
全然大人のみで遊んでました、私。

管理費高い。管理費だけで、2万円オーバーはきつい。

資料が届きましたが、
「資料リニューアルに伴い、発送が遅れたことお詫びします」って記載してありましたが
資料がパンフレットをカラーコピーしたものをホチキスで止めたもので、
抜けているページが２見開きほど。。。
上部分にノンブル（ページ番号）書いてあるので、ページが抜けてるのが明らかなんですが。。。

なにか変更になって記載できないことがあるのでしょうか？？

間取りは結構好きかも。狭いなりに頑張ってる。

この辺は区の施設が揃ってるので北沢地域の中では住みやすいほうだな

HPには建物の構造的な話が皆無なんだが、出せない理由でもあるのかしらん？

モデルルーム行ってきました！
二重床・二重天井です。構造的にも問題ないかと。
戸数が少ないので管理費が高くなるのはしょうがないですが、だったらディスポーザーいらないかな。天然大理石もいらないです。
建具も、いいものなのかもしれませんがセンスがイマイチで、他に私が見たことがあるパークハウスのほうが良かったので残念です。立地が魅力的なだけに、どこを妥協するべきか迷います。

営業君はやたら大理石を強調してましたね。
説明は概ね適切でしたが、一見丁寧な応対の中にも客を見下した感じはやはりありました。

ところで、周辺に高齢者福祉施設が多いので、まわりに高齢の人があふれてます。
これからの高齢化社会を先取りしている感じでした。

世田谷の中でも高齢者の多い地域ですからね。
ただ、梅ヶ丘の商店街は結構イベントとか頑張ってて
ハロウィン祭りのときには子供が結構集まってますよ。

営業さんに確認したところ、管理費はそんなに変わっていかないと言ってました。修繕費は5年毎に倍々な感じらしいですが…
マンション所有の場合はしょうがないとは思いますが、やはり負担は大きすぎますよね。これだけ小規模かつ、管理費が高いと。

>103
福祉施設が多いのは確かだけど、高齢者に限った施設ではないですよ。
梅ヶ丘病院も子供対象だったし。

ここって収納力はどうですか？狭いなかで居室を広くとってるのはいいが、収納が少ないとかなり不便だよね。

大理石ではなくて御影石だったような記憶です。

現地行ったら、南と東は完全にマンションに囲まれてんじゃん！

フローリングやドアのデザインってどう思われました？
私はもっと他の木目があるだろうに…って思いました。ドアの縦の溝もなんだかなぁ。リビングのガラスのドアももうちょっと…。

さきほどの地震で気になって、ここの地盤を調べてみたら、中の下～下の上ってとこでした。
このマンションに限らないですけど、これからのマンション購入ってやっぱ地震リスクがありますよね。
倒壊はしなくても建て直しでまた何千万ってかかったら、生きていけないです...(T_T)
みなさんは、マンション選びと地震について、どう考えていますか？現実逃避したいところですが。

地震も心配ですが、浸水も気になります。
危険度マップを見ると、緑道のあたりを中心に警戒が必要そうで、
近年のゲリラ豪雨がもっと激しくなればこのあたりは浸水するのか？と心配です。

川だった頃は知りませんが、浸水したって話は聞いたことないですね。

>113さん

どこで地盤を調査されたのですか？

>113
地震リスクはマンション購入者に限らないのでは･･･
戸建てだって、賃貸の人だって、その人なりの収入や貯蓄に対して
大きい負債を抱えることになるわけですから。

世田谷区が出している地震防災マップの危険度マップでは、梅ヶ丘辺りは危険度３（地域内の建物で全壊する建物の割合５～７％）なので問題ないのでは？特にマンションが建つ辺りに危険度２（３～５％）の区域もあります。二子玉川などは危険度５（１０～２０％）なので危ないと思いますが、松原～梅ヶ丘付近は世田谷区の中でも安心な方だと思いますよ。

>118
デベさん登場ですか？

いい場所だけど、西向きなこととか、ターゲティングを甘く見たせいでDINKSもファミリーも両方幸せになれない間取りで、意外と申し込みがはいってないのかな？

>DINKSもファミリーも両方幸せになれない間取り
せっかく梅ヶ丘にも子育てステーションとかできたのにね。

先日、緑道を歩いたら下を流れる川の音が聞こえてました。
豪雨の時はどうなんでしょう。それにしても管理費高いのがネック。

確かにターゲットというより、中途半端にし過ぎかな。
この地区で絶対的ニーズが高いのはファミリー層でしょうけど、
その割には狭いし、方位がちょっとね。日本人は御日様が好きですし、
広く見せる努力は分かりますけど。

もう少し高くても坪単価一緒であと5～10平米くらい広ければね。
場所は良いだけに、とても残念。

住む期間30年としても、管理費500万以上多く払うことになるのを考えると、全然お得じゃない。

ここってそんなに管理費高いんですか？間取りはダメダメだけど、安そうだから検討しようと思ってたけど…やっぱりビミョーかな。

ここに限らず地所のは高いかと。
加えて小規模だから、さらに高くになってますね。

まぁその分セキュリティーが高いのかもしれないけど、自分には差がわからない…。

セキュリティーの違いでそこまで管理費に差は出ないでしょ。警備会社を三つも四つも雇わない限りはね。

間取りのバランスの悪さや駐車場の多さ等管理費を吊り上げている要素を考えると微妙です。
単身向けの間取り割合が多く、将来的に売却、賃貸されることを考えると、管理組合も難しそう。
モデルルームには単身の女性が多く見られました。赤堤通りの交通量も相当量ですし、障害者の
施設があっただけに環境がいいとはいえません。ファミリー層には向かないかも。

再来週羽根木公園でバリ舞踊コンサートがありますよ

これじゃない？
松原6丁目の危険度の順位は、確かに高い方。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/12setagaya.htm

管理費＋修繕積立で5万超えちゃうのですか？

私が行ったときはファミリーが多かったけどなぁ。
ここ単身向け？５０平米以降なのに？
随分お金持ちな単身だなぁ。
ＤＩＮＫＳというならわかるけど。

管理費、最初はさすがに５万超ではなかったような。

私が行った時もファミリーが多いように感じましたね。
そんなに良く見てませんが、シングルの方はいなかったような気がします。

まぁ売却の場合は手古摺るでしょうね。
ファミリーには少し小さい、DINKSは新婚ならやっぱり新築が良い（人が多い？）、
新婚ではないDINKSが中古物件を買うタイミングは他と比べてそんなに多いか？
単身者は？

もちろん、検討者が居ないということは無いと思いますが、確率論で言えば
中古でここを検討するのは少数のような気がします。
管理費は忘れてしまいましたが、これで管理費が5万ならなおさら売却は難しいでしょうね。
一番広いところで修繕入れて3万いくかどうかだったような気がしますけど、かなり曖昧です。

管理費と修繕積立金で、3万いかないくらいだけど、高いね。普通2万でも高いのに。

そして、修繕積立基金も約90万で、大手デベの平均的な金額の倍くらいだね。
マンションの価格だけで考えてると、このマンションは後で痛い目にあいそう。

この物件西向きメインですが、１階の駐車場の分建物が道路からセットバックしているので、
２〜３階は室内が道路通行者から丸見えになります。
桜の木が見える２階３階が良かったのですが、微妙です。

いまどきの財閥系物件なら70平米で管理・修繕で2万なら破格でしょう。
共有施設もないのに3万ならかなり高いですけど。
この規模の70平米で2.5万くらいなら有りかな、と思いますけど、そんなに高いですか？
積立基金は最初だけなので、物件価格が100万高かった、と納得できそうですが、
毎月の支払いが高いとね。。。

実は修繕費を多めに見積もっていて、ほとんど値上げなしでいける計画になってるとか？

営業はずっと「高倍率の抽選になります」と言ってますが、その割りに一階や南側など当初より値下げしてる
住戸がありますね。。。本当に人気なのかな。
積立基金高めなのは戸数が少ないのと、駐車場が埋まらない前提だからでしょうか。

営業だって申込を始めるまで抽選になるか分からないんですから、
鵜呑みにはしないほうが良いと思いますけど。

駐車場収入をあまり修繕に組み込んでいないのであれば、それはそれで良いのですが。

>136さん
修繕費5年ごとにきっちり5000-6000円あがっていきますよ。

>137さん
営業としては、人気物件って客に思わせて、上に書かれてるような問題をなるべく考えないようにしているのでしょう。
どこの営業でもやってることだと思いますが。

5.6年で5000円なら試算としてはまともですね。
問題は駐車場の収益がどこまで組み込まれているかでしょう。
試算は契約率40%で、常に空きなしの状態なら値上げしなくても済みそうですし。

私はそこを確認する前に、西南西向きで断念したのですが。

何度か現地周辺を歩きました。緑道は赤堤通りの歩道より歩きやすいですが、何だかジメっとしてて、
気温が高かったせいか、どぶ臭いのが気になりました。下は川ですから、ある程度は仕方ないですかね。
上階だったら大丈夫かな。。。

夏場はちょっとツラいですね。

へえー
週２，３回は緑道走ってるけどどぶ臭さを感じたことがない･･･
敏感な人だと大変ですね

鼻が慣れているか、単純に鈍いだけじゃない？

臭いはおいといて、三菱地所のマンション事業撤退で、資産価値は下がるだろうから、これからパークハウスを買うメリットはないでしょ。
買うならまだ藤和のベリスタ。

ハイ。ご苦労様。

>140さん、駐車場は17台で（専用除く）、90％を見込んでいるとのことでした。
これは、ちょっと厳しいですかね。。。

90%って2台空いたらマイナスですね。。。
満車でも月に5万程度しか積み上げがないとすると、
修繕費は良くて計画通りってところですかね。
車の需要はあるでしょうから、空きはそんなに出ないかと思いますが。

西南西ということを除いても、ちょっと厳しいかな。

立地と北西がひらけてる間取りが気に入って、中層階の要望書出したけど、倍率が高そうなんで、ここはやめて第2希望のマンションに決めました。
申し込みが1週ずれていれば…。
高倍率という営業の話が嘘だったらショックですが。