【住民専用】イニシア千住曙町Part5

理事会議事録、総会議事録、住民専用ポータルサイトコラボでの組織内開示は問題ないと思いますが、開示された滞納者の人が不法行為で訴えたら判断は微妙になるでしょう。
氏名・住所をオートロック内共用部掲示板に公開された件の高裁判決ですが、双方上告中です。

>>269

高圧一括受電は、共用部分の電気設備を変更することにより、本来別会計だった区分所有者の電気会計（電気使用量はB）を強制的に管理組合の一般会計に取り込んで一括会計することにより、この一般会計の収支（㋺）を改善すると言うことなのです。
これは、管理組合が区分所有者の低圧契約②の電気代（電気使用量はB）を新たな収入源とし、電気を高圧契約①でまとめ買い（電気使用量はA+B）することでコストダウンして利益を生み出し、その利益（㋑）で一般会計の収支（㋺）を改善すると言うことです。

これを端的に言い表すと、
「管理組合は節電・省エネ等により自ら電気使用量（A）を減らして電気代を削減する努力は何もせず、本来不可侵領域の専有部分をその管理下に置いて区分所有者に電気代（電気使用量はB）を上納させ、高低圧契約（①と②）の電気料金単価差による電気代差額（㋑）だけで管理組合の経費（㋺）を削減する」
と言うことになります。

高圧一括受電しても共用部分の電気代が削減されるわけではないのに、業者が「管理組合様の初期投資や業務委託費は一切不要で、共用部分の電気代が○○○万円削減されます！」と言うのは彼らのまやかしのビジネストークで、「共用部分の電気代が○○○万円削減されますから、共用部分電気代から○○○万円差し引いた電気代を管理組合様に弊社へお支払いただくことになります。」と電気代請求するための詭弁なのです。

>>312
専有部のシステム構成を理解する必要があります。
配線はゲートウェイの電源線とLAN線だけです。

>>312
専有部のシステム構成を理解する必要があります。
配線はゲートウェイの電源線とLAN線だけです。

一般家庭の電力使用を大きい順に挙げると、1.エアコン　2.冷蔵庫　3.照明　4.テレビで、この4つの消費電力だけで全体の7割近くを占めています。
ここ数年でこれらの製品はすべて省エネ化が進み、新たな技術とともにセンサーや制御技術によって消費電力が激減しています。
よって、MEMSの導入でさらなる省エネの余地はすでに小さくなっているのが現状です。
照明もLED化してしまえば、点けっぱなしによる消費電力自体が小さくなっているので、制御することのメリットも小さくなります。
冷蔵庫は止められません。誰もいない部屋の照明やテレビやエアコンを点けっぱなしにするのは、省エネ以前の無駄の問題でしょう。
そうなると、MEMS制御はエアコンの温度調整による消費電力の削減くらいになるでしょう。

>突っ込まれていたのが、15年スマートメーターなしでは、このマンションだけ装備が陳腐化するという指摘で、

スマートメーター化する住民側のメリットは？どちらかと言うと電力会社側のメリットの方がはるかに高いのだが。
遠隔検針、遠隔リミッター制御、遠隔電力供給ON/OFF、etc
特に遠隔検針と遠隔リミッター制御は電力会社にとって大幅な省力化が図れる。また2011.3.11大震災後の計画停電で電力会社は苦労したが、遠隔電力供給ON/OFFが出来れば計画停電時に戸別停電が可能になる。
スマートメーター化してなくても、今の誘導円盤型電力量計で一般の住民はこれが見れたら十分だと思うよ。
電気の見える化、東電の「でんき家計簿」がインターネットで見れる。

家庭内の専有部分の電気使用はライフスタイルによってそれぞれ異なる。
何で管理組合が介入するの？管理組合が電気代払ってくれるの？

ところで電気は節約するだけが能ではない、生産して売る方法がある。
買電ではなく売電。フィードインタリフ、FIT制度。
そう、太陽光発電による固定価格20年間買取制度！
10kW以上の全量売電で34.56円/kWで20年間買取政府保証。

つい先日「関西電力が資本提携！」のビッグサプライズで注目を集めた中央電力。誰しもが耳を疑った。
8月に東京電力自身が高圧一括受電を始めたかと思ったら、今度は関西電力が一括受電会社に資本提携して始める。
2016年の自由化に向けて、ご本尊の電力業界が激変しているのがよく分かる。

その中央電力が今年春に本を出版している。「まとまる力」。
彼らの一括受電の営業から受注・同意書回収・建設・竣工・運営までの全てのプロセスが、各チームの社員インタビュー形式でまとめられている。

中央電力は総会前後で営業チームから同意書回収チームに引き継がれる。
やはり最強なのが同意書回収チームである。死にもの狂いで100%同意書を回収する。
同意しない住民には足しげく通って口説き落すことは勿論だが、張り込みで帰宅の待ち伏せまでし、根性で6年かけても回収するほどの気合いの入れようである。勿論、総会特別決議まで取って導入を決意した管理組合のためにである。

業界シェア11万戸のトップ、中央電力、さすがである。
承諾書回収季節になったら読むことを勧める。

そうですね。比較してみればわかります。

　高圧一括受電業者が電力需給契約を締結すると、マンションの電気代に関する債権債務の関係は「業者－区分所有者」になります。
　区分所有者は電気代を業者から請求され業者に支払、滞納管理も業者で、長期滞納になれば業者に電気を止められます。従って滞納管理は管理規約適用外になります。
　それから電気管理に関しては業者が管理することになりますので>>328の業者発言にある通り開示義務はないので、電気代会計や使用量計量管理は管理組合にとってはブラックボックスになり「見えない化」されます。

　一方、管理組合が電力需給契約を締結すると、マンションの電気代に関する債権債務の関係は管理費同様「管理組合－区分所有者」になります。
　区分所有者は管理費同様電気代を管理組合から請求され管理組合に支払、滞納管理も管理組合で、長期滞納になれば管理組合に電気を止められます(管理組合が東電に電気停止を依頼)。従って滞納管理は管理費同様管理規約に従います。
　それから電気管理に関しては管理組合が管理することになりますので、電気代会計や使用量計量管理は管理組合にとっては従前と同様に「見える化」されます。(実務的には業務委託契約により東電が収納代行する)
　この計量管理の最大の特徴は、従来把握できなかった専有部の居住者の電気使用量を管理組合が把握できることです。

電力線搬送のPLCは、有線LANから無線LANへの移行過渡期に流行ったね。
家庭内の電力配線使ってコンセントからネット接続できると。
でも無線LANが普及した今は殆ど使われてないのでは。

【復元模型で観る名所旧跡探訪 葛西城跡】

マンション近くの東京都葛飾区青戸7丁目には戦国期に葛西城がありました。
現在は環七通りが城跡を南北に縦断しているため遺構は何も残っていませんが、
城郭跡がそれぞれ「御殿山公園」、「葛西城址公園」となっています。
この推定復元模型は、縮尺1/4500、外枠寸法で幅288㎜×奥行214㎜×高さ27㎜です。

環七沿いの「御殿山公園」と「葛西城址公園」は行ったことがあります。
でも案内板見ないとここにお城があったことなど分かりませんね。
それよりも東京なら江戸城です。
太田道灌が築城し、その後徳川家康が入城し、石垣と天守閣になった雄大な徳川幕府のお城。

【復元模型で観る名所旧跡探訪 葛西城跡】

昭和47年（1972年）に道路建設に伴う発掘調査が行われ、戦国期の陶磁器、漆器、人骨など様々な遺物が発掘された。道路建設のため城跡は道路下に埋め戻された。東京都指定史跡。葛西城については葛飾区郷土と天文の博物館に発掘資料とともに常設展示されている。

【復元模型で観る名所旧跡探訪 中世江戸城】

リクエストにお応えして中世江戸城です。
江戸城は、扇谷上杉氏の上杉持朝家臣の太田道灌が1457年（長禄元年）に築城した。徳川幕府の公文書である『徳川実紀』ではこれが江戸城のはじめとされる。
以降、後北条氏の支配、徳川家康の入城を経て、江戸時代に石垣と天守閣を有する徳川幕府の政庁となり、明治維新を経て今日に至る。
この復元模型は太田道灌時代で、縮尺1/2000、外枠寸法で幅289㎜×奥行214㎜×高さ47㎜。

>>454

　区分所有建物の床面積は、売買や共有持分権や課税で重要ですから、法的根拠をしっかり押さえておく必要があります。

　区分所有建物の床面積は、一般には法定床面積（建築基準法施行令第2条 ）の壁芯面積で表記します。そして不動産登記法（不動産登記規則第百十五条）も原則壁芯面積ですが、区分建物の場合のみ例外で床面積は内法面積と規定しています。

　一方、区分所有法は内法面積（第十四条3）で規定していますが、管理規約で変更可と規定（第十四条4）しているので、全てのマンション管理規約では売買契約の販売面積と同じ壁芯面積を採用しています。そして議決権数に直結する共有持分割合は、販売面積（壁芯面積）を基準にしています。(壁芯面積×100倍)

　従って、登記簿上では法定床面積（壁芯面積）と異なり床面積は内法面積で、さらに敷地権の割合で表記される共有持分割合（壁芯面積を基準）と差異が生じています。

　固都税や不動産取得税の地方税、登録免許税や相続税等の不動産にかかわる国税は固定資産評価額を基準にしますが、この固定資産評価額の区分所有建物家屋評価の床面積は、専有面積の登記簿床面積（内法面積）に持分割合で按分した共用部分の共用面積を加算した「現況床面積」（地方税法第352条）が基準になります。

乾式壁は二枚の石膏ボードの間に吸音性と断熱性を兼ね備えた素材であるグラスウールを充填し15cm程度の厚みを持たせて戸境壁とはたもの。乾式壁については第2期通常総会議案書P.81～.P83に問題点が書かれている。
http://www.isa515.com/app/download/8447991392/2%E6%9C%9F%E9%80%9A%E5%B...
【乾式壁の例】

>>483

質問が停電時自動着床のみにフォーカスされているが、もともと停電時自動着床機能は地震時管制運転に必須の機能である。この地震時管制運転機能に関しては、法改正で義務化された。

①法改正により、建築基準法施行令第129条の3の二(平成21年9月28日施行)で地震時管制運転装置の設置が義務付けられた。
②地震時管制運転装置は、地震加速度を検知し籠を最寄り階に自動着床させ戸開できる装置である。
③この地震時管制運転装置は予備電源を有すること。

②で自動着床が必要でなので③で地震による停電に備えて予備電源としてバッテリー電源が必要になり、それが停電時自動着床機能になる。この停電時自動着床機能が具備されていれば、地震以外の停電でも作動することになる。

ここで注意が必要なのは、当マンションは平成21年1月29日竣工のため、上記法改正(平成21年9月28日施行)による地震時管制運転装置の設置義務はない。もし地震時管制運転装置がない場合は「既存不適格昇降機」の扱いになる。
また③の予備電源は、昇降機の「バッテリー電源供給」と昇降機へ供給する「自家発電源供給」の２通りある。
さらに非常用エレベーターの場合は、もともと建築基準法施行令第129条13の3の10で予備電源(一般には自家発電源供給)の設置が義務付けられている。

ということで、回答はエレベーターのスペックを営繕担当理事に質問することだ。

>>491
定検報告書の「既存不適格」とは、戸開走行保護装置の未設置のことだと思う。法改正の建築基準法施行令(平成21年9月28日施行)は、二つの保護装置の設置義務付けである。
■戸開走行保護装置(建築基準法施行令第129条の3の一)
■地震時管制運転装置(建築基準法施行令第129条の3の二)
戸開走行保護は、シンドラー製昇降機事故(2006年6月3日)が引き金である。
平均4000万円台の高級かつ500戸以上の大規模マンションで、法改正前直近の竣工なら、施主は自発的に地震時管制運転装置は設置していると思うが。
戸開走行保護の方は事故が発生するまでは予見できなかった。

【戸開走行保護装置の設置義務（建築基準法施行令第百二十九条の十の三の一）】
　(平成21年9月28日施行)

■1m以上のすき間をあけてエレベーターは緊急停止
「戸開走行保護装置」は、万が一、エレベーターのドアが開いた状態で動き出した場合に、すばやくそれを検知してエレベーターのかごのドアが開いた状態で動かないようにするための安全装置です。かごと床との間が1ｍ以上あいているうちにエレベーターを制止させ「挟まれ」を防止し、また、上昇時には、敷居とエプロンの間が11cm以下の範囲でエレベーターを制止させ「落下」を防止します。

戸開走行保護装置動作アニメーション
http://www.hbs.co.jp/products/renewal/elevator/function/ele_newlaw/pop...

戸開走行保護装置の法的設置義務は、2006年6月3日シティハイツ竹芝の事故＜港区特定公共賃貸住宅（地下2階・地上23階建、住居90戸＜11階～23階＞）＞が発端です。
左右の図を比較してみれば法規制の内容が理解できます。