ザ・パークハウス西新宿タワー60［旧：（仮称）西新宿HOMETOWNプロジェクト］ Part2

坪350以下なら検討する。

350も出せばもっと良いとこ検討出来るんじゃあないですか？？

>>2
具体的にどこかある？
今はどこも上がってて平均350だと、たいしたところないような気がするけど。

ここより良い所っていったらどこだろう・・・
やっぱり山の手線内真ん中から南側かな。

住まいサーフィンのマンション時価が出てるね。116万/㎡ってことは坪単価380万越え！？　こりゃ坪350以上も現実味を帯びてきたな・・・

そそんなに上がってるの？西新宿で380？
だって去年の富久でさえ330でしょ。インフレって怖いね。
やっぱり去年までが買い場だったか〜。列車はもう行っちゃったって感じだねえ。そんな高値で買うなら1000万上乗せで出ている富久の地権者住戸買った方がまだお得感あるな。

ただの第三者評価とはいえ流石にビックリした。。しかも住まいサーフィンの時価を大幅に下回る物件って殆ど見当たらないんだよね。昨年では富久くらい。

大崎レジデンス棟が坪370、スカイフォレスト坪370、立川プラウド坪340の相場だから、西新宿とはいえ都内最高峰のタワマンが坪380の評価も分からないではないけど、さすがにあり得ない。。

>>7
去年までが買い場でしたね。もうこれ以上突っ込んで買うのはリスク高すぎだと思う。

柱のめり込みハンパないですね

>>8
富久は例外にしても買い時は過ぎ去った感じですね。
ちなみにここ幾らまでなら許容範囲ですか？他物件の状況から平均で坪350ならアリかと思っているのですが。

>>10
立川が340のご時世だから350の出し値は十分あるだろうね。東中野のクラッシーはなんぼでした？あれより高いイメージかね？

>>11
クラッシイタワー東中野は極端に階差が付いていて最安値は坪280からありましたが１階がるごとに50万単位で上昇する感じでした。あと一期はまだ安かったですが徐々に値上げしてました。平均は坪350～360くらいだと思います。

　中央線駅徒歩1分 新宿電車4分　vs 都内最高層タワー西新宿　新宿徒歩20分

難しい比較ですが、交通利便性は東中野ですがここはランドマーク性が際立っているので平均坪350～360はありだと思います。ただは戸数が多いので坪380は流石に売り切れないだろうと思います・・・。

住まいサーフィンって確か、
過去レスでアレコレ批判の書き込みがあったんじゃなかった？

>>6
富久はスペック的には良さそうには見えるけど、周辺相場から見ればこのエリアより安くても当たり前だった街。
富久クロスが出来て変わるかもしれないけど、当時とすればあの価格は普通。
実際地権者住戸が売りに出ているが価格上げたからか売れてない。
中古が言い値で売れるとは売り主すら思ってないだろうから、実質は500万増し程度で1割も高くなってないと思われる。
あんなに人気で、買えない悔しいの連呼だったけど、一度波が去るとそんなもんなんだよね。

>13
住まいサーフィンは最寄り駅平均からの評価だから、あまりあてにならないんだよね。
同じ駅でもこのエリアはとか、ってあるじゃない
でも、目安程度にはなるとはおもう。

>>14
でも富久は本当に周辺から目立つタワーですよ。敷地も広く街１つ作る感じなので周辺が安くともあの物件だけ突出して評価されても不思議じゃないです。地権者住戸は強気すぎて売れてないですが、北向き低層は坪280台からありましたが、今なら1割増しの坪310でも余裕で売れるんじゃないでしょうか？池袋徒歩6分のミレーニアが北向き坪350ですから。

ここに話戻すと、2年前にパークハウス新宿タワーが免震の高スペックにも拘らず坪330で苦戦した経緯と、西新宿はライバル物件が多いことを踏まえると、坪360が限界ですかね。パークシティ大崎タワーが同じ制震で坪370ですが、大崎とはいえ山手線徒歩6分ですから、それを上回ることは無いのではないかと。

>>15
そうですね。富久クロスはランドマークですから、値下がりしにくいでしょうね。
とはいえ、大分完成して町並みもきれいになった今時点の中古の状況を見れば、売値がほぼ相場で、新築プレミアムなしで買えた分がラッキーという感じでしょう。

ちなみに私はここは、360でも厳しいと思ってます。
パークハウスは中古が310万位で制約してますから、それを考えれば時期の悪さもあったんでしょうが、ファミリー向けの印象がない土地だけに大量供給するなら、強気にはなれないのではないかと。

>>16
ここは坪360厳しいですか。確かに現在の周辺の中古売り出し価格はせいぜい平均坪340くらいですね。1割引きで制約として坪310の相場ですか。となるとここは坪340～350が限界ですかね。近くのりビオ新宿レジデンスは坪330～とかなり強気価格みたいですが、はたしてどうなるか・・・。

ここの売り主の相鉄不動産という会社は聞きなれないのですが信用できる会社なのでしょうか。

>>17
仕様が高いなら360でも行けるだろうけど、ここ仕様が低いらしいからね。
今さらコンシェリア買うか？と言うのはあるとしても、あそこの未入居高層階が350位だったので、それと比べかなり仕様が落ちるとなると360ではちょっとねぇ、と。
ここでも高層階は当然もっと高いだろうけど平均で360は厳しいんじゃないかな。
リビオは仕様は良いから、強気なのも当然だと思う。

>>18
中央区の相鉄不動産物件を検討したことがありますが
価格は強気でした。
セントラル型浄水システムで、まるごと水を浄化するマンションにするのが特徴。
相鉄の関連会社の浄水システムらしいですが。

富久と比較しても前には進めない！

西新宿の他のタワマンと比べよう

富久は元々利便性の高い立地を何十年もかけてやっと地上げして出来たから希少性があるんだろうね。もう何十年かは山手線内側であの規模の開発は難しいだろうからね。西新宿は湾岸同様に供給が多いのがネック。周りがタワマンだらけなので、多少ノッポでもそれだけでは希少価値が出ないエリアだと思う。
とはいえ、建築コストがこれだけ上がってしまうと350以下では難しいかもね。しばらく買わないという選択肢も検討しようと思う。

みんな、低く見積もり過ぎ。

低層階の45平米坪330万～、平均坪単価380万。プレミア坪450～480万。最上階プレミア500万台。

定借とはいえエムズポートは坪270だったぞ。
350でもぼったくりな気がする。

定借は、普通の分譲から
２〜３割引いた額相当と言われているので、350で悪くはない。

平均坪380はないでしょ。免震だったらまだしも。

免震は超高層には効果が無いって話もあるから。
現在、東京で一番高いTTTや関東で一番高いPC武蔵小杉も制震。

免振は修繕費を高くするから、耐震・制振がランニングコストが安くていい。

400以上な気がする。

350なら即買いします。400くらいでしょう。

なんだかんだ言っても60階200mタワーの価値は大きいよ。

リスクを取って高いランニングコストを避ける発想もありですね。

リスクは無いでしょう絶対に。神戸以降の高層ビルの耐震性能は。
むしろ、垂直方向にに跳ねるような揺れと耐風に対しては、実力が低い免震。

耐震(制振)で、各々の家が家具を固定してれば、なんら問題は無い。
30年に一度の震災で壁にひびが入ったとしても、構造体は問題なし。
壁は石膏ボードですぐ換えられる。ちょうど気分転換の壁紙交換だと思えばいい。

＞３３

それ実際に体験してないから楽観的でいられるだけで、うちは耐震だけど３．１１で壁にクラックが入り、修繕しようにも、どこも手一杯で、修繕に1年近く擁しましたよ。その間、ひび割れた壁を見つめるのは精神的にきついものがありました。お財布よりもメンタルに来ますね。

おっと失礼、間違って契約済みを選んでしましました。

ところで、ここと富久クロスってどっちがいい物件だと思われますか？
あちらの中古（？）が既に出たんですが（そして売れてしまいましたが）、あちらも価格によっては買いでしょうか？

＞ここと富久クロスってどっちがいい物件だと思われますか？
同じ時刻に、大久保のスレにも出没されてますね。

＞34
それは構造のヒビですか？
プラスタボード壁だったらすぐ直せるから小さい工務店でもあっという間。
というより、3.11の時は大規模マンションなら一括発注で半年後には大抵どこも直ってたよ。
どこの物件？

壁を１年間直せなかったんじゃなくて、直さなかったのでは？
余震がおさまるまで待った人もいたから。

それより、免震装置が壊れて何か月も経つほうが、ずっと恐怖。
「免震建物、3割で不具合!?」
http://allabout.co.jp/gm/gc/389917/2/
気分的に気になるだけの壁と違って、こちらのほうがメンタルやばい。

もはや超高層ビルだろこれ

オフィスビルは鉄骨造の場合が多く、マンションは鉄筋造の場合が多い。
超高層とは言っても西新宿にたくさん建つ超高層オフィスビルの地震対策がそのまま通用はしないのよ。

>>35
あえて、釣られますか、ぶっちゃけ、変わらな い。
既にある程度発展してる街がよいならこちらだし、周りなんてどうでもいいなら富久、位の差 だよ。
あるいは、伊勢丹が好きなら富久、高島屋が好きならこちら、とか。大して変わらない。

西口は、高島屋より小田急百貨店京王百貨店。

あと高台が好きなら富久、川沿いウォーターフロントが好きならこちらでしょうな。

発展というなら富久（新宿御苑前駅周辺）の方が発展してる気が・・・駅までの道、楽しそうなのは富久。

>>44
新宿御苑前駅もかなり微妙だけど、富久に向けてどんどん寂れていくし富久の更に北側はもっと、だからね。
富久クロス自体は、再開発で綺麗になったから、周りは別にどうでもいい、ならまったく問題ない。

>>45
あっちはもう買えないんだから諦めなさいよ。

>35さん
間取りについてはここも富久も目くそ鼻くそ（広さにより、多少こちらのほうがマシ）。
富久の間取りには全てクソ付き（笑）。

>>47
ここの間取り、全て知ってるんですか？
今の時期の宣伝パンフに載せられないようなタイプも。

>>47
消えろ鼻クソ

高層階はあっという間に無くなる予感

過去レスで
高層階を地権者が取ってると書いてありましたよ。ホントかどうか知りませんけど。

中立に見て、立地や利便性は富久よりだいぶ落ちるけど、富久より価格は高くなるんだろうな。そこをグッとこらえて買いに踏み切れるかどうか。インフレが順調に進むと読めば350以上でも買いだな。でも上手くいかなかったらてっぺん掴むことになる。ひじょーに悩ましいタイミングだ。

>>49
契約済みさんって富久の契約者さん？
図星さされたからってそうムキになるなよ...

49は、ここの地権者さんがここを批判されて怒っているのかと思った。

富久とかどうでもいいんだけど。昔の物件持ち出してこないで。

他物件を見た時に最近の新宿物件だとそれが出て来てしまうのかね。
東西で立地の性質もかなり違うのに。

住環境は新宿の東側より西側の方がファミリー向けには良いでしょうけど、
ここの間取りもそんなに良くはないんですねー。
57平米の間取りが新しくアップされましたが、
寝室二つともリビングインで片方は行燈部屋…富久かよっていう。

>>57
富久スレの落武者さんですか？

富久と同じくらいの坪単価で出てきたら買いなんだけど、
西新宿の方が高いかな。でも駅から遠い分を差し引いて
坪単価320万くらいが適正？

これで共用施設充実してたら文句ないんだが。
日本最高層マンションをうたってるし、
スカイラウンジとかバーを高層階に設けてほしい。
富久は共用施設の種類は多いけど、
面積的には一つ一つが小粒だったので、
ここが富久に勝てるとしたら共用施設かな。

>>58
落ち武者とは何ですか？
富久は検討しましたが買いませんでしたよー。

過去レスで紹介された日経新聞の記事ではここを
ファミリーが殺到するエリアとも思えない
と書いてましたね。

同じく記事では
330万円は基本性能・設備仕様からいってやや高いかもしれない
と書いてましたから共用施設はどうですかね。

>>59
320はもう無いでしょう。私は350以内なら検討しようと思ってます。
共用設備は金がかかりますよ。管理費に跳ね返ってきます。とくにプールや温泉。

更に記事には
"高さ日本一"はそれほどインパクトがあると思えない
と書いてました。

久々に短時間連続投稿入りましたね。

>>59
ここにもイトーヨーカドーなどの大手スーパーやクリニックモール、幼稚園保育園が入居してくれるとグッと利便性上がるのにね。

でも大江戸線は使いづらいなー。入り口からホームまで 3分もかかるようだよ。
http://ameblo.jp/gs-ms-db/entry-11884074163.html

>>64
多分記者様、節穴かと

>>67
日経に記事を書いたのは、不動産業界新聞のベテラン記者。
しかも三菱や三井が幹事をやってるところの業界新聞なのに
よくこの三菱物件のことをシビアに書いてるなと感心します。

>>64
インパクトはどうでも良いけど、"高さ日本一"って間違ってますよwww

記者の書くことが全てではないですからね。
見当違いなことを言ってる記者もいます。

近隣に住んでる者からすると、
西新宿は意外とファミリー向けのエリアだと思うのですが、
ファミリー向けかどうかによって共用施設も変わって来ますよね。
ホームページを見るとDINKS向けなのかな？

キッズルームはすぐに使わなくなるから管理費かかるし無くて良いなあ。

>>57
内廊下タワマンの2LDKはどこもそんなものですよ。全居室窓向きワイドスパンの2LDKだと洋室1部屋が独立しますがここにはあるのかな？

ちなみに富久でネガられていたのは3LDKです。角住戸ですら行燈部屋ありとか、中住戸だと洋室オールリビングインの２部屋行燈など、なかなか衝撃的な間取りでした。全ては１フロアが広すぎる真四角な内廊下タワーの為、住戸奥行を深くしてナロースパンで住戸数を稼がざるを得ないことが原因です。

ここは富久と似ているといわれていますが、真四角ではなく南北に縦長なマスタープランです。ですので、あまり住戸奥行を取る必要がなくワイドスパンにしやすいはずです。実際、出てきている間取りもそのようになってますし。柱食い込みすぎは残念ですが。免震だと柱を減らせて間取りはもっとすっきりしたと思います。

スーパーやクリニックモール入ったら前向きに検討したい。
でも共用施設にキッズルームは作らないでほしいなぁ

スーパーは入らないって過去レスにありましたね。

ここ立地は好きてすが、近くに普段使いのスーバーや食事する所が少ないのが課題ですね。

青梅街道まで出ればオリンピックとハナマサもありますが、歩いて5分くらいでしょうか。

食事は結構いい店ありますよ。

スーパーが入らないなら不便やな。ハナマサとかってスーパーとかとちょっとちゃうやろしな。

以前から近隣にスーパーが無いことになっていますが、中野坂上に向かって500メートル位で大きなライフがありますよ。徒歩６分だから悪くないと思うのですが・・・。

>>77
駅まで徒歩6分やったらええけど、スーパー6分は遠すぎやで。スーパー入らへんのはもう決まりなん？

>>77
それなら、ここの北側にできる再開発タワーを待つ方が
生活利便性は良さそう。

富久も東中野もスーパー直結だからそれと比較するとつらいね・・・

けど周辺物件みんな同じ条件だから、ここはそういう立地と割り切ればよいと思うけどなあ。都心タワマンはなかなか要求が厳しいね。

パークハウス新宿タワーならスーパーは便利ですよ。

>>78
知らんがな

しかしこの近辺のスーパーはここ数年の間にボコボコ増えたので、
今後も増えていく傾向にあると思いますよ。
この規模のマンション出来たらクイーンズ伊勢丹とか出来るのではないでしょうか。

出来れば一階に誘致してほしいわ。直下にあるからこそバリューあるやろ。

1Fにクイーンズ伊勢丹ならいいね！

>>85
高くて毎日買ってられません！イトーヨーカドー希望。

ドンキもいいね！

>>87
ドンキは嫌。安っぽすぎる。まぁ入ることはないけど。

クイーンズ伊勢丹は錦糸町の駅前ビルからも撤退した程だそうだから
ここには来ないと思うなあ。

OKも安くて助かるね。見栄よりも実利を取りたい。
でもやっぱりスーパー誘致は無理？

この辺りの住人は価格にかかわらず質の良い物を選ぶのでは無いでしょうか。

イトーヨーカドーなんかいらないでしょ。
周辺の庶民たちの駐輪でとんでもないことに。

この辺って庶民の街でしょ？

ラトゥールに入っているマルエツの購買層は多種多様だわね。

>>94
そのマルエツ、マルエツなのにワイン充実してたり、マルエツらしく惣菜とかは安かったりと、不思議な店になってるよね。
ここだと、一番近いのがそのマルエツで、普通のスーパーは中野坂上のライフ、輸入品や質を求めるならもとまちユニオン、安さのハナマサという感じ。
これらが、徒歩5分以内程度にあるんだから、既にスーパー多すぎでこれ以上誘致してもどこかが潰れるだけだよ。
ただ、北側の再開発でハナマサはなくなって別のスーパーになると思われる。

>95
それ、マルエツプチだよね。マルエツではなくて。
チラシ同士を比べると、同じ物の特売でマルエツプチの方の価格が高いことが多い。

もとまちユニオンは輸入食品が充実、客層もそれなりの方々が多いが、安くない感じだね。
マルエツプチはここマルエツ？って。明らかに欧米人コンシャスな品揃えなのが良い意味で期待を裏切っています。

スーパーじゃないとしたら何になると思いますか？
金融機関とか？

窓口廃止の傾向がある金融機関が、ここに窓口を作るとは思えない。

最近流行りのナーシングホームとかでもいいけど、スーパーじゃないならＳＡＰＩＸとか日能研が入居してくれると子持ちとしては嬉しい！

101さん
ありがとうございます。それは嬉しいですね。小学校や幼稚園は近所にありますか？通学路にレゲエのおじさんがいないことを願いますが、新宿公園が近いので通学路が心配です。

>>101
日能研って中野坂上の駅の向こう側ですよね。
5分ではちょっと無理ではないでしょうか。

>>102
誤解があるようですが、彼らは騒ぎになって追い出されることを一番恐れているので、基本的に一般人と係わりを持ちたがりません。
ですから、こちらから接点を持ちに行かない限り、まず接することは無いですよ。
ただ、カンを集めたりとかはしてますから、そういう存在を目に触れさせたくないというのであれば、このエリアはやめておいた方が良いと思います。

小学校や幼稚園は近所に区立があります。

>>102
東口側はレゲエおじさんがだいぶ少なくなったような気がするんですが、西側は増えてる気がします。何とかしてほしいものです。公園があるからかな。

>>104
あそこの公園はレゲエのおじさんのメッカだからね〜。ほんとなんとかしてほしいわ。アベノミクスでレゲエおじさんにも仕事が回ってくれば世の中良くなりますね。

レゲエおじさんは商業施設に近づくと追い払われるから
東口には定着しづらい。店舗の少ない西口だったら自分らで追い払わないと。
期待してても徒労に終わる。

新宿中央公園の中程にある広場に、結構な人数の方が群れて生活されてますよね。あと十二社通りを歩いているのもよく見かけます。中央公園は、高層ビル群の西新宿においてとても意味のあるシンボル的な場なので、そこここに青いビニールシートが目立つ広場を見て、ガッカリしてしまいました。。。木陰のベンチに座って涼んでいたし。。。

>>107
他所の方は驚かれる光景かも知れませんが、昔からお馴染みです。彼らは静かに暮らしている様ですし、あまり気になさる必要は無いかと。

>>108
確かに新参者の方はこちらですね。。。西新宿のマンションの宣伝では、必ずこの中央公園が美しい癒しの場のように紹介されるので、そういうイメージを持ってしまっていました。下見のために実際に歩いてみてビックリ。。。真夏で臭いがすごくて、無害な存在には思えず、ついガッカリしてしまったのです。でも新宿という街の清濁あわせのむ雰囲気が好きなので、私もあまり気にしないようにします。。。

>>109
基本的にレゲエのおじさんは無害かもしれませんが、やはり子供を遊ばせるとなると不安です。子供だけでは放っておけないですよね。

>>110
私達大人なら気にしないで済みますが、子供となるとまた話が変わりますね。103さんの教えて下さった通り、中央公園の方々は騒ぎを起こして追い出されることを一番恐れているのなら大丈夫だと思いますが、やはり親御さんとしては心配なお気持ちでしょう。

>>111
行ったことのある人なら知っているけど、初めて見ると驚くよね。
ただ、新宿中央公園は住みわけができていて、ホームレスがいるのは北西側の一角で、他には基本的に居ない。
昔からずっとな分、何となく暗黙のルールができていて、その他のエリアには子供連れもたくさんいるし、南側は子供が居ないと入場不可な公園もある。

なので103の言う通り、目に入るのでも教育上避けたいというのでなけば、大丈夫ではないかな。

>>112
ありがとうございます。お詳しいですね。「住みわけができている」と知って、なるほどと思いました。

先日は初めて見てついビックリしてしまいましたが、「昔からずっと」とのことなので、これまでお子さんが被害を受けるような事件が起きていないのなら大丈夫という気持ちになりました。

>113
西新宿は向き不向きがある街なのは間違いないので、納得するまで何度でも通った方が良いと思う。
114や115みたいな考えの人には向いてないし、逆に公園から徒歩圏内に公立の幼稚園や保育園、小学校あるうえ売ればいくらでも他所に引っ越せるのに住みつづける人もいる。
そういう街なので、後から後悔しないためにもよく考えて決めた方が良い。

ただ、新宿中央公園ってラジオ体操の会場だったり、子供向けエコ推進展示施設があるような場所なことを知っていて、子供に危ないという発想を持ったことがなかった人間の発言なので、贔屓目はあるかもしれない。

書き忘れたけど、西新宿って高いし、値段的には他の街だって幾らでも選べるんだから、ちょっとでも気になるなら、別の街に住んだ方が幸せだと思う。

>>117
でも新宿ってやっぱりステータスがあるからなぁ。まあ値段見てからの判断だね。

>>116
東京オリンピックに向けてレゲエさん対策は取られます。具体的に何をするのかは知りませんが。
とくに新宿は外国人が多く訪れる町。今のままってことはないでしょう。

>>116
ご親切にありがとうございます。
この数ヶ月で、私の中で、西新宿はオフィスビル街というイメージから、閑静で精緻な高層マンション街というイメージに変わり、すっかり西新宿のファンになってしまいました。それがいつのまに行き過ぎて美化しまったようです。。。
これからも何度も通って確認しますね。ですがまさに103、112、116さんのように、気にしない、ではなく、気にならない大らかな方が素敵だなと思います。お子さんをお持ちの方供はやはり心配の気持ちが出て当然だと思いますが。

>>120
物件裏の神田川の様子もご覧になった方が良いと思いますよ。ここに裏路地の様子の写真が出ていました。

http://ameblo.jp/gs-ms-db/entry-11884084220.html

>>121
このblogの写真は北側の42階建て再開発予定地区。
ホームタウンも昔はこんな感じだったから、良く写真がいろんなblogにアップされてた。
こういう新旧の対比が西新宿の特徴のひとつだったので無くなるのは惜しい。

そうですね…一抹の寂しさはあります

と言いつつも日本の都市って
かなり変化が多いらしいんですよね。
タモリの受け売りですけれど。
時代に反映して姿を変えているという見方をすると
面白いかもしれないですよ。

また何十年もたって、
今の状況と比べて何となくノスタルジックになるかもしれないですね。

うちは夫婦ともども、西新宿が大好きです！
人に「西新宿は情緒がある」「ノスタルジックな気持ちになる」というと、みな不思議な顔をします。「え？　高層ビル街だよね？？」と・・・。
昭和の時代に建てられたビル達はノスタルジックな気持ち、新しいビル達はスタイリッシュな気持ちにさせてくれます。古いビルの看板とかフォントがたまんないですよね 笑。

同じく高層ビル街の東京駅周辺にはなぜか惹かれず・・・。なぜだろうとGoogle Earth見ていたら、とりあえず「空地が少ない」ことがわかりました。西新宿は空地を多く作ってくれているのが素晴らしい！！

>>124
単にあばえくのような…
城東にも、昭和の時代のビルと新しいビルと空地が混在している街はあるし。

>>125
124さんの言う昭和のビルとは副都心の事では無いでしょうか。都内に昭和のビルならたくさんありますから。

>>126
副都心のビル、ノスタルジックですか？

>>127
都内で70年代を過ごした方は新宿副都心の変貌をノスタルジーと感じるでしょうね。特に京王プラザは最初に出来たビルです。ビルの周りはまだ空き地だらけでした。新宿もビルが建つまでは関東大震災後に人口が増えた、当時ごくありふれたまちでしたよ。

124です。

そうです！
「新宿副都心」「70年代ビル」「変貌（進化と衰退）」、これらにノスタルジーを誘われてしまうのです・・・。三角ビル、パンタロンビル、三井ビル、センタービル・・・。やっぱり70年代の高層ビルがひときわたまらないですね。大好き。

でも私達まだ30代中盤の夫婦なんですがね。

昔の戦隊モノなんか見てると高層ビル建設中の副都心だったりね。懐かしいねー。

ここ買うときって、12月だけど、

去年の源泉徴収書だけで、ローン審査してくれるの？

>>131
25年度と24年度の両方じゃないかな？

ただ、引渡しが３年以上も先になるのか・・・
消費税も上がって、その期間の家賃もずっと払っていかないといけないし。
歳も若くないので悩むとこですね。

きっと安く出して即完狙うんじゃないかな。坪330位か？

>>133
消費税については、今回も特例で上がる半年前までなら契約時の税率適用になるんじゃないか？

>>134
三菱のタワマンで、安く出して即完狙った、なんて例は聞かないけど。

ああ、昔に例外があったな。
東雲で土壌汚染の問題があったとかで、安く売られたＷコンってのが。

ここは三菱単独じゃないし、地権者もいるから
そんなに高くならないと思う。
本来価格が富久と同水準で、建材費高騰で1割増じゃないかな。

そうはいっても、
相鉄のマンションを２箇所検討したことがあるけど、価格的には結構高かった。

>>134
戸数も多いし高くは出しづらいだろうと思います。
ただ、西新宿の中古相場が最近かなり上がってきていて、アトラスとコンシェリアは平均すると坪単価300万、パークハウスにいたっては新しいこともあり坪330万超えて成約してます。
三菱もそれくらいは当然調査してるでしょうから、330万よりは上で来るような気がしますね。

本来価格が富久の1.5割安だけど、建築コスト高騰で同水準の330と見た！

パークハウスの中古見に行ったけど結構な値引きできそうで＠290くらいでいけそうだった。
アトラスも同じ。まぁパークハウスはロビーがあまり綺麗ではないのと（管理よくない？）
環境悪そうなのでやめたけど。
一昔前なら@270-300くらいだろうけど今の市況なら@330で妥当かな。
それ以上は出す気しないな..

・・それならここは諦めた方が良いかもです。(・ω・)ノ

>>141
あくまでも周辺の中古物件の比較だけですが、富久と西新宿ならほぼ変わらないか、西新宿が若干上ですね。

>>142
パークハウス見に行ったの、おそらく少し前じゃないですか？
今年初めごろまでおっしゃる通り坪290万弱くらいで成約だったんですが、今年初夏に坪330万で2件成約してるっぽいです。

私も新築タワーで坪330万が妥当だと思っているのですが、どうも相場自体が思ったよりも強気になっているっぽいです。
この相場状況は多分西新宿に限った話ではないと思うので、ここまで上がってくると需要がついて来られるのか、が疑問に思えます。

すいません、140、144です。いくつか勘違いがありました。
140の、アトラスタワーかコンシェリアと書いていましたが、アトラスタワーかセントラルレジデンス新宿新都心でした。
144の、パークハウスの今年初めごろの成約価格は300万弱でした。春ごろに310万円台になり、初夏に330万円で成約という感じです。

私が見ている情報は、成約価格ですが詳細情報には丸めが入っていて、駅徒歩時間、町名、築年、地目、間取り、平米単価程度しか分からないので、正確なマンション名は不明なのです。
ただ、これだけの情報があれば、その地区に詳しければ、だいたいどの建物か分かるので、おそらくマンション名はあってると思います。
どの建物が何年築だったかを調べるのが面倒で、たまにしかチェックしないのですが、私が思ってた以上に都内の中古価格って上がってるのかもしれないな、と思いました。
ミニバブルとまではいわないですが、ちょっと良くない状況のような気がしますね。

逆に、手持ちの中古を売るには良い状況かなあ。

この立地でおそらく低仕様、低層からなら@300～くらいでしょう。
@330でも十分買えると思いますよ。平均で見ればもう少し高くなるのかもしれないけど
買いやすい価格帯の低層に人気が集まる気もします。@350超えると買える層は限られますから
高価格帯住居多くしたら売れ残りだと思います。

>>144
立地、利便性、希少性から言っても富久より上と言うことはあり得ないよ(笑)大きな買い物する前にはもっと勉強した方がいいよ。この辺はタワマン銀座で湾岸と同じように受給バランス悪いからね。。全く希少性ないね。強いて言えば高さくらいかな。ノッポさんだからね。

でも、いいじゃん安く買えれば。私は安く出ることを期待してまーす。300くらいでお願いします！

>>146
同感です。今は売り時だね。

ここは経済特区、不燃化特区、防災街区隣接地域ですからその分の価値は販売価格に少なからず影響してくるでしょうね。ある程度の安心と安全が最初から付いている訳ですから。

>>150
それらの特区はお題目だけで、発展してる地域を後付けで指定してるだけだから、特区かどうかは価格にはほとんど影響ない気がする。
普通に考えて坪330らしいリビオより安く出す訳がないから、そこそこの値段になりそうかな。

>>151
防災街区の五丁目北は向こう5年以上かけての再開発計画になるみたい。中央南はもっと時間がかかりそうです。

失敗するであろうリビオの価格設定を見て三菱がどう思うか。

>>150
あまり響かへんね。

ブリリアタワー池袋と富久クロスには勝てないなあ。

この西新宿の中古と比べて、どう？

>>155
池袋はちょっと。。。

>>157
なら、高田馬場をどうぞ。

いろいろ悩んでる内が花かもしれませんね。
今年は着工件数がだいぶ減ってるので、来年あたりは、あまり比較できる物件がないという可能性もあります。
供給ゼロってことは無いでしょうし焦って買う必要はないですが、比較も楽しみの一つなので、その点ちょっと楽しさが減るかもしれません。

湾岸よりもこちらを選ぶメリットって何でしょうか？Skysなんて工法や間取りにものすごく工夫が凝らされてますよね。それに比べると内陸タワマンはどこも同じような作りで眺望にも面白みがありません。それでも内陸を選ばれる方は、地震に対する備えですか？または生活や通勤通学の利便性からでしょうか？

地盤だけでも湾岸はパス

>>155
消費税とＴＶショーに煽られただけで
後から考えたら、
たいした物件ではなかったのでは？

>>160
私、湾岸のあの整備された感じ、すごい好きです。
でも、湾岸と言っても豊洲を除けば、利便性でも通勤でも内陸にかなう部分ってほとんどないです。
通勤はどこに通うかにもよりますが、豊洲以外だと交通網もいまいちな街が多いですよね。
内陸はもちろん地盤の安心感もありますけど、それ以外の面で湾岸より内陸ですね。

豊洲だけは別格だと思います。ただ、豊洲はもう駅から近い物件少ないし。
例えば、SKYZから歩いて豊洲に行くなら、ここから歩いて新宿の方が良いじゃんって思います。

私の場合限定ですが、豊洲駅近物件限定なら、湾岸と内陸で悩むことはあると思います。

>>163
豊洲なんて考えたこともないわ。この辺の人は誰も湾岸とは比較してないと思うよ。
でもワタマン銀座になりつつあるのは湾岸と一緒だね。

>>162
いやーもう何十年か出ない物件だったよ。何十年もかけて地上げした希少な立地だからなー。山手線内側であんだけ大規模で、地下鉄複数路線使えて、敷地内にヨーカドー、クリニック、保育園がある物件は半世紀待っても出ないだろう。

>>164
そういう人も多いでしょうね。地盤が気になるタイプは湾岸を考慮しないでしょう。

ただ、だいぶ前になりますが、実際に豊洲も検討して、結局西新宿に住みましたので、誰もいないことは無いですよ。
やっぱり豊洲の商業集積と計画的に作られた街並みは魅力はありました。
無機質で嫌いという人もいるのは知っていますが、そういう人は西新宿微妙でしょうね。

エリアにこだわりがなくて、勤務地大手町起点に20分程度のいろんなエリア見てから決めたので、珍しいタイプなのかもしれませんね。

>>163
豊洲より、月島のほうが通勤に便利ですよ。
有楽町線と大江戸線があるから。
豊洲の駅近タワマン、で勘違いする人がいるけど
パークシティ豊洲は駅近ではないし。

しかし、湾岸は地盤が悪いと言っても、それを補う工法が採用されていますよね。Skysの制振・免震のハイブリッドのように。実際に地震が来たらどうなるか分かりませんが、清水建設だってそのあたりはシミュレーションで問題ないことは実証済みなんじゃないでしょうか。まあ、マンションは大丈夫でも道路などが液状化することは避けられないと思いますが。それを言ったら新宿だって首都高が倒れるかもしれないし、どこに行ってもリスクはありますよ。リスクを逃れるなら世田谷か武蔵野市の高台に住むのがベストですね。

>>168
高台の例で世田谷が出るのが意味不明。
武蔵野市まで行くなら立川断層のリスクは無視するの？

>>168
マンションだけしっかり造ってあっても周囲のインフラがやられちゃうと生活できない。何より資産価値がゼロになりかねないしね。ズブズブの豆腐の上のような立地はやめといた方が無難だよ。
あと埋立地だと土壌汚染も心配。新豊洲市場などいい例だよね。土壌汚染は不動産価値に大きな影響を与えるから要注意。

湾岸は銀座まで行かないとチェーン店ばかりで
地方都市みたいな店のラインナップなのが無理。

>>168
私は地盤ではなく湾岸の利便性の低さがネックでやめました。
おっしゃる通り地盤についてはそれなりに対応もされていますので、私の場合はそこまで気にしていません。
今、もう少し広い場所への引っ越しを考えていますが、地盤がマイナスポイントなのは事実ですし、そのうえ利便性も微妙となるとあえて選ぶ理由がなくなってしまい、今は湾岸は選択肢には入っていないです。
新宿区あたりを考える人は、予算的に湾岸じゃなきゃいけない理由は無いので、地盤とか考慮しなくても、純粋に利便性や交通の便を考えると、どうしても内陸メインになるんじゃないでしょうか。

>>165
残念ながら都心回帰現象は今後も続くわけで、20年もすれば山手線内もタワマンだらけになるだろう。

いくら地震には強くても、もし何かしらの出来事で海面上昇したら、湾岸一帯はやっぱり水浸し？ 海面上昇なんてないとは思うけどさ。
極端な話、国家的重鎮の住まいや国宝の保管場所などを豊洲にすることはおそらくないですよね（確認してないけど）。豊洲の発展は応援していますが、自分が住むかというと、そういう感覚があるんですよね。豊洲に住んでいる方、すみません。

>>173
残念ながら大規模なタワマン建てられるような土地余ってないよー。地上げには何十年もかかるよ。

>>173
そうなる以前に、西新宿のタワマン林立が
更に進むと思う。

湾岸は大規模マンションがバンバン建てられる土地があるから受給バランス崩れるんじゃないかな。山手線内側はお値段はるけど受給面では安心。
西新宿は受給面では少し心配かな？

ゲストルームとフィットネスが入るとリリースにありましたね。

>>178
ゲストルームは嬉しいですね。きっずルームはどうなんでしょう？

>>179
44階南西側にはビューラウンジ＆バーが設置されるそうです。
キッズルームはリリースにはなかったのでまだ分かりません。
でも近くに大きな公園もありますし、
キッズルームは数年後には使わなくなるからなくても良いのかなと思います。

カフェやスタディルームも欲しいです。

>>180
キッズルームがないと、ラウンジやロビーが
子供たちの遊び場になってしまうケースもあるので、キッズルームはあった方が良いです。

あまりコストがかからない施設なら歓迎ですね。
キッズルーム、ライブラリー、スタディルームくらいなら欲しいです。
間違えてもスパは要らない。

タワマン林立して新駅増えてくれないかな。

丸ノ内線徒歩9分は力不足だもんね。

>>177
現実には湾岸や武蔵小杉など林立が続いているエリアって、新しいのができると評価が上がってます。元が安いというのもありますけど。
新しいのが建つ度に町が綺麗になり、人が増え店も増えるのだから
逆にそろそろ林立が終りを迎えそうだったり、単体で打ち止めなエリアの方が、新しく買うには高値掴み警戒が必要でしょう。

この辺はアトラスタワー→パークハウス→ホームタウンとまだ値上げが続きそうですし、開発余地も残っているので、ピークを掴まされる心配はなさそうと言えるかもしれません。ただ、絶対値が高いので、これ以上の上がり目は少なそうですが。

>>185
色んな駅から10分以内なのは悪くないけど、
せめて徒歩五分が欲しいところ。

武蔵小杉は、新しいJR駅が出来たり商業施設も次々出来たりして
上がっているんですよ。単純にタワマン林立しているだけではありません。

タワマンに住む以上は眺望のよい高層階に住まないとやはり意味ないですか？タワマンて価格は高いし、エレベーター来ないし、管理費・修繕積立金高いし、窓も空かない部分が多いし、眺望以外の取り得って何でしょう？特に低層階のよさがあれば教えてください。共用施設が充実しているところがいいなら、タワマンじゃなくても戸数の多いマンションでいいですからね。価値観はそれぞれ異なることは分かっていますが、個人的な価値観でもよいのでお教えください。気付かなかった魅力が見えてくるかもしれませんので。

高層階でもつまらない景色しか見えない部屋ってありますね。道路とビルだけとか。

池袋で販売中のタワマンでは低層階でも富士山が見えるそうです。もっとも、将来は高い建物が建って見えなくなる可能性もありますが。

答えは自分で見つけましょう。色んな中古を内覧してみると勉強になります。

>>189
タワーのメリットは、敷地内が整備されてることや便利な場所にあること。
そういう所だと往々にして大規模物件なんて見当たらず、敷地目一杯建てるペンシルマンションかタワーかになりがち。
それならタワーの方が環境が良く、共有設備もあるから低層でもメリットはあるのでは？
同じエリアで大規模も選べるならあとは好みと思う。

低層タワマンのメリット
新宿のマンションと比較

広い敷地なので向かいのマンションまでの距離、余裕がある
南は日当たりも良い
北は敷地の余裕がさらに有る

うちは低層ねらい。低層が割安で資産価値が落ちにくいので、不動産屋が狙うのも低層眺望なしです。

概してタワーマンションの立地、利便性、設備や共有施設などは良いことが多いので、永住目的には良いのでは。
ただ、低層階は相対的に資産価値が維持しにくいので、タワーマンションといえども賃貸や売却に有利というわけではないと思いますよ。

あとは財布次第です。
資金的に余裕があればなるべく上層階(20～30F以上)に越したことはありません。

>>193
不動産屋が狙うのは、低層眺望なしの中でも
パンダ部屋と俗に呼ばれる、客寄せ目玉価格の部屋では？

不動産価格には必ず理由がありますからね。高額で眺望がよい高層階は高く売れるし、安くて眺望のない低層階は安くしか売れない。買値－売値が常に一致するとは言いませんが、それほど変わらないと思いますよ。なので財布に余裕があれば迷わす高層階でしょうね。永住目的ならなおさらです。

高層階は体に毒だと聞いたことがありますが、何階までなら許容範囲なんでしょうか？

>>197
この件は科学的なデータはない。
たまに科学的に見せかけたデータが出てくるけど、サンプル数が少なすぎたり、対照実験すらしてないお粗末なものばかり。
そうなると、現時点では、心の問題になるから、あなたが何階なら大丈夫と思うか？で決めるしかない。

強いていえば、古来より日本人が住んでいて実績のある1階か2階が無難なことは間違いない。

>>197
新しい物はなんでもダメ説ですね！

標高の高さが悪いというなら、アルプスの少女はダメダメということに。
急な高低差を頻繁に行き来が悪いというなら、スキー選手はダメダメということに。

>>197
６階以上、を高層階扱いして体に悪いと書いてるデータもありますから。
心配なら198さんがいうように１階２階に住むほうが良いのでは。

最高階数を誇るマンションの１，２階に住むなんてお笑いのネタみたいですね。東京名物大神本舗５００年という芸人のネタに、こんなのがあります。

かっこいいか、かっこ悪いのか、分からないこと言います。
今度俺の家に遊びに来いよ。超高層マンションの１階に住んでいるんだぜ！

ここは駅からはちょっと歩きますが、
都庁勤務の方は徒歩で通勤ラクラクできますから良いでしょうね。
公務員はローン組みやすいですから、中古で売るにも困らなそうです。

私が都庁に勤めてたら・・・こんな近くに住むのは嫌だなあ。

タワーの1Fに住めるとこあるなら超珍しいだろ

確かに珍しいけど、お笑いネタにマジツッコミはどうなんだろう（笑

ＵＲの河田町コンフォガーデンでは
41階建ての1階1LDK空室の入居者募集中。　

私の現在の住居は職場まで歩いて５－６分です。通勤にも生活にも便利なところですが、
何となく飽きてきたので引っ越しを考えています。
職場の近くに住むこと自体は別にストレスが貯まるとか、気分転換が出来なくて嫌だとか、
そんなことはありません。

>>208
でも、飽きてきたこと自体
不満の表れでしょう。

>>210
遊ぶ場所が新宿や渋谷、恵比寿の方は豊洲に魅力を感じないかと。
豊洲の方は路線も少ないですし、まだお店も少ないですからね。

最寄り駅、新豊洲ってどこなんだよ(笑)

>２０９さん、

ところが具体的な不満はないんです。他の物件と比較しても、勤務地が近いのは当たり前として、その他の生活利便性も抜群なんですよね。飽きてしまったのは私の性格ゆえです。そのため、抜本的に環境が変わらないと他に移り住む気ならないんです。その一つが超高層タワマンの上層階なんですね。

44Fにパーティールームあるんですね
いらないような…

ジムとバーは賛成ですが。

>>220
タワマンのパーティルームは、よく
金儲けしたい人達に利用されがちみたいですね。

なんでこの御時世にオール電化なの？
60階建てで火災が怖いから？

>>220
むしろバーが一番いらなくない？

いらんねw　ひーこら家に帰って、そこで割高バーかよw

やっぱり、100円ハイボールをTV付けて、プシュでしょ。

>>222
タワーマンションはガス配管コストが高いからオール電化にするとコスト削減メリットが大きい。

原発再稼働するならまだしも電気代あがりまくりで最悪じゃん

しかもこないだの地震でもオール電化のマンション困ってなかったっけ

床暖も電気なの？あれも評判よくないでしょガスより

オール電化ってありえないでしょ

いつになったら（仮称）が取れるんだろう

新宿中央公園でもデング熱
蚊がそんなに長距離移動しないだろうから
代々木公園で感染した人が中央公園に移動して再び蚊に刺されたかな？

>>228
レゲエが移住してくる可能性はあるね。デングも一緒について来たらやだなー。
御苑みたいにお金払わないと入れないスペシャルな公園になればいいのに。

やっぱり富久が正解❗️
デング熱も新宿御苑までは来ないでしょう。

>>230
いやいや。もう来てるでしょう。

>>230
今更吠えてももう富久はないよ。しっかりと西新宿をもりあげて行こうではありませんか！
日本一の背高ノッポでしょ、敵なしでしょう、湾岸も検討していましたが目が覚めました。資産価値とは何かを考えたら自ずと答えは新宿区であることが分かりました。
早く詳細発表を！

>>226
温水式ならガスと変わらん。

>>233
電気で問題になるのは温水式ではない方の床暖ね。

>>232
そうですね 新宿は住みたい駅、町で四位です。

財テクで富久の1LDKを契約しました。

ここの1LDKがリーズナブルな値段で
且つ買えるなら買いたい気もするが
リスクヘッジから新宿に集中させるのは
良くないですかね?

>>236
富久が大してキャピタルゲインがない感じなので、さらに西新宿ではリスク高すぎるでしょうね。
もう少し発展途上のエリアにしてもう1個はキャピタル狙い、富久はしばらく持つことにして固くインカム狙いな方針の方が良いかと。
サラリーマンが投資用物件となると億単位で貸してくれますから、きっと借りられますけど、やめておく方がおすすめですね。

まあ

間取りが悪い

わな

(笑)

>>236
投資なら港区でしょう！
まだ上がりますよ！

>236

不動産投資は物件価格の半額くらい頭金を入れるか、繰り上げ返済をどんどんして５年から１０年くらいで
完済できるくらいの資金力がないと設けられませんよ。

京急蒲田駅前が坪単価320万の予想ですって。
ここは都庁の近くなのに
もう少し高くないと価格的に今時恥ずかしいかも。

武蔵小杉のシティータワーは400だそうですよ。川崎市で。
そんな時代なんですね。

>>242
そうなんですか？それでは高田馬場や池袋の住友タワーよりも高いのでは。

>>243
池袋も見ましたが、低層でも430弱で出ているようです。
ここは戸数も多いし良心的な価格設定になってほしいですね。

良心的で坪380くらいと思います。

富久より高いと売れないでしょうね。
事前予想の坪３００前後はいい線いってますね。

これより、高いと大規模タワーを買う理由がないですね。
低層マンションが買えてしまうので。

土地の値段が御苑前の半額ぐらい。
そしてこれだけ大規模なら、かなり安くできるはず。

土地代はやはり御苑の半額くらいなんですか。でも建築コスト上がってるから富久よりも高くなっちゃうんですかね？湾岸でさえ300近くしてるからねえ。川沿い低地とはいえ新宿だから350くらいにはいくんちゃいます？

建設費は、富久建ててる時から変わってないですよ。
大規模ならコスト負担もないですし。

こんだけ建築資材と人件費高騰のニュースが溢れているのに、２４９さんは楽観的ですね。
富久のときから比べて１０～２０％は上がってます。
まだ先高感もあります。これが実態です。

安く出してもらいたい希望はわかりますが、事実を捻じ曲げては話にならないですよ。

坪300前後とか意味不明。それだとアベノミクス以前ですら激安になる。武蔵小杉で坪300後半、湾岸晴海で350、立川で340、大崎380の昨今、ここが300て妄想激しすぎ。

普通に平均坪350は軽く行くでしょ。

リアルに答えていいの？
平均、坪４１０万でしょ。

３５０～４９０万。プレミアム５５０万から。
都内最高層の最上階は６５０万。

そいう言いつつ、富久は坪３３０で、実際出てきてますからね。
富久は、結局１.３倍。まったく人気がなく終わったわけです。
騒いでるのは、掲示板だけでリアルでは見向きもされて
ません。広告に踊らされ過ぎです。

それに遥かに劣る仕様と、立地では、やはり坪３００前後でしょう。事前予想が出てますのでご確認ください。

デング熱をもった蚊が新宿中央公園に生息してしまったことは事実なので、あとは蚊が上がって来れない階に住むしかないよな
20階以上

>>253
富久は10倍以上続出でしたよ。実際私は9倍で敗退しました。ここは微妙かなー、土地代は安くても建築コスト上がってるからどうしても割高になっちゃうかもね。
時代と割り切れるかどうか悩みどころです。
この物件を連続掲載してましたよ。
http://ameblo.jp/gs-ms-db/entry-11884074163.html

>>256
以前、色んなスレで名前が出てきたブログですね。
7月で更新が止まっているのが残念。

確かに富久は倍率1.3倍で鰻じゃない間取りが抽選になっただけなんだよね。
だからあそこは中古で売る時は競争力弱い。

>>256
富久の1.3倍は平均の話でしょう。
一期の申し込みだけは、プレスリリースしたから数が公開されていて、たしか、平均1.6倍か1.7倍位だった気がします。
その後は、抽選会の情報しかなかったので1.3倍が正しいかはわかりません。
ただ、富久はやたらに偏りが激しくて8倍とか9倍が毎回1戸か2戸ある反面、無抽選もかなり多かった感じでしたね。

>>259
いまの時期にあの値段で売り出したら倍率はすごいことになってるでしょうね。

新宿区に富久町ってところがあるんだね。マイナー過ぎて眼中にないな

完成まで時間は有るから、ゆっくり売ればいいでしょう。
西新宿は世界的に知られた場所だからね。

>>261
新宿区には90以上の町名があるからね。全部の町名を言える人は希少。

>262
なるほど！
世界的なので三菱地所はザパークハウス新宿タワーを
シンガポールまで売りに行ったのか。

>>264
当時は円高だったので大して売れなかったらしいね。
まぁ当時買ってたら、物件自体は中古で横ばいから僅かにプラス位に戻ってきてるけど、ドルベースでは円安で3割近く減価してるので正しい判断だったね。
ここは、円安後だから、外国人投資家の比率は上がりそうかな。貸すから住むのは日本人だけどね。

パークハウスは環境が悪すぎたね。

>>265
それは言い訳にならないでしょう。
パークハウスの後から販売された中野ツインマークタワーは簡単に完売したのだから。

>>261
わざわざ書き込まなくても。。。。痛々しいよ。

トミヒサと同じ「都市型交通不便地域」にならないよう、丸ノ内線新駅を作って駅直結にならないと。
西新宿新駅の可能性は、2015年に審議会の答申待ち。

>>269
何線の新駅？

>>269
ここ駅から10分はかかるよね。都心の大型タワーではあり得ない。

>>269
コメントにはかなり恣意性を感じますが。あそこはかなり交通利便性高いよね。あれ以上の利便性高い物件は最近お目にかかっていませんよ。

ここの利便性はどうなんでしょう。大江戸線徒歩○分と言われましても。。。
スーパーは？病院は？
希少性は？周辺は湾岸並みのタワマン銀座ですね。しかもまだまだ建ちそう。

いろいろ検証すべき事項がありますが、いま出ている中では私の中で最有力候補です(投資用ですが)。プラス面マイナス面をしっかり調べるつもりです。

だってここは、川を隔てて西側が中野区だから。
新宿区の端っこだから交通不便なのは仕方ないのでは？

トミヒサに比べてここのマイナス面は、交通利便性(駅距離)、近隣のタワマン乱立、スーパー・病院・学校の不足。結局は価格次第かな。

このスレの過去レスで、善し悪し両面議論された住まいサーフィン、の最新コラムで
いよいよ
沖さんの売りサインらしきコメントが書かれましたよ。

>>275
それはあの人の商売ネタだから。最近沖さん自分の本売ることしか考えてなくて、ちょっとガッカリ。

>>272
あそこって、トミヒサ？
まさか！

>>270
丸の内線って書いてあるべ。
でも有り得ないでしょ。
西新宿から地下道引くほうが、まだ現実的。

>>277
あーた、哀れやの〜。

標準でLDに天カセエアコン、最上階2フロアがプレミアム住戸みたいですね。
仕様を抑えてくるかと思ったので天カセエアコンは個人的に意外でした。
晴海の物件では角部屋の割安が目立ち、角ばかり先に売れてしまったので、今回角はそれなりにのせてくるでしょうか。
予想の坪単価としては中部屋で310～470、角は+20～60、プレミアム除いた平均380、プレミアム住戸で500～700と予想します。

上の2階なんて言わないで、10階くらいはプレミアム度高いので
スケルトンないしは水回りも自由に変えられるようにすれば
売れそうだよ

この辺に新駅できる構想なんてないよね。
あるとしたら西参道の新駅だけど
こことは関係なさそうだし。

可能性が高いのは西参道だろうね。あそこのバブル後に凍結した再開発と組み合わせで。

地下道が西新宿ー中野坂上ー西新宿五丁目で開通した方がありがたいんだが。費用が相当かかるだろうな。

>>283
西参道も一部が再開発離脱して独自開発に切り替えたから規模も縮小だろうし難しそう。

ここら辺より可能性あるよ。
新宿駅まで地下道＆アーケード化する案があるのも西参道だし。
あそこは西新宿最後の再開発辺境エリアだから遅くはなっても開発はするでしょう
この一帯は不便とはいえもう大江戸線があるからね。

天カセエアコンは修理や交換代が普通のエアコンよりかなり高いし、性能も普通のエアコンの方が良いから見た目がすっきりするくらいしか良いことないです。

そりゃそうだ。普通はカスタマイズ性がない商品は安い。
エアコンが時代に合わせてカスタマイズできないのは、
マイナスポイント。

>>287
見た目は重要です。せっかくタワーマンションに住んでもエアコンが別付だったらガッカリ。ホテルでもそうでしょ。天カセに限ります！

289はなぜ契約済みなの？
どうせその名前であちこちの物件に書き込みしている荒しだな。

やろうと思えば
なんだかんだ理由を付けて
コストカットは出来るってことですね。

>>290
荒らしてないでしょ。ここ天カセですよね。

エアコン、天カセの場合、取替費用は高いです

>>293
あたりまえでしょ。

エコキュート、IHクッキングヒーターの
費用も高く、電気代も高いので
そのあたりも含めどう判断するかでしょうか。

２８９は、ほんと情けない。自分が買ったマンションがいまいちだったんだろう。

割高マンション買っちゃって成仏できないんだな。

>>296
289です。すいません私は契約者ではありません。選択を誤ってたようです。ここの検討者です。

ですか、こちらこそ、失礼しました。

モモレジさんがブログで取り上げていましたね。占有面積に柱が食い込んでいるのが残念すぎると…。 熱病に冒されたようにここしかないと思ってしまうと、冷静な判断が出来なくなりますが、これを読んで少し現実に引き戻されました。比較的間取りはいいと思っていましたが、見る人が見ると、そうでもないんですね。

>>299
確かにその通りですね。ただ、待てばそれ以上の物件がこれから出てくるかというと、今の市況では難しいかも。

ただ、占有面積の割に部屋が広いという評価を貰うためには、廊下を狭くするのが有効。つまり、リビングイン最強。
収納を減らすのもなかなか効果的。
でも、リビングインは嫌う人も多いし、収納はあった方が良いことも多い。

評価尺度は色々あるから、そのblogを読んだから、気づかされたというのも、ある意味、熱病みたいなもんだと思う。

中住戸の柱は驚きですよね。富久のダブル行灯＋オールリビングインの3LDKと比較すると遥かにマシですが、ここまで居室のど真ん中に柱が鎮座している物件は珍しいと思います。ただ、どのプランも柱の影響は小さくしてて居室形状は悪くないですね。80Dは物凄いワイドスパンで行灯なしだから人気でそうです。懸念点はどのプランも玄関ポーチらしきものが無い事。設備シャフトがポーチ替わりしてくれると良いですが、ＭＢや配管らしきスペースは別途表現されてるのでそれもなさそう。まさかの玄関ドア全面露出ですかね。。

あと東京都の環境性能表示がタワマンにしては低いですね。最近のはオール３か、１項目だけ２点とかが多いので。特に長寿命評価が２というのは驚きです。
http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_shinjuku/nc_67709358/shisetsu/?k...

ちなみにモモレジさん見解で意外だったのは９０㎡台の３ＬＤＫプランがあるから価格(単価)面での割安が期待できないという点。グロスを気にするなら８０㎡台に抑えるはずだから、９０㎡を持ってきたという事は最初からグロス勝負しようとしてない⇒単価も遠慮せず高いという事だと思いますが、逆に広めプランだからこそ単価を抑える可能性もあると思うのですが…。

しかし住まいサーフィンといい、モモレジさんといい、坪360超えの予想が多くなってきましたね。

間取りなんてそこまで価格に影響与えないでしょ。立地がすべてです。ここの立地はしょーじき弱いけど、コスト上昇の影響で350はいってもおかしくないだろう、売れるかどうかは別として。

>>303
コストの話ではなく、売れ線に合わせてこなかったってこと。

見せかけの安さを少しでも演出するため、3LDKは80平米前半とか、最近じゃ70平米台も当たり前。
買う人は占有面積じゃなくて、間取りで判断しがちだから効率的に3部屋確保して、小さな占有面積にして安く出すのが主流。
それをやらないということは、価格勝負は諦めたってこと。
多分建築コストの増加で限界まで安くしても売れ筋の価格に収まらないと判断したんだろう。
売れ筋に収まらないから、プレミアム路線で行かざるをえない。
同じ間取りなのに広くて高額になる部屋を確保してるということは、イメージ維持のため他の部屋も安くは売れない。

>>302
長寿命化はコスト掛かるから☆2が多くて1すらも有るくらい満点が少ない項目だから驚きじゃないと思うが？

>>304
もっと簡単に言うとどういうこと？

モモレジさんには、80Dの評価もして欲しいなあ。
あちらは柱７本だし、リビングインの廊下がある間取りだから。

3Lや4Lの間取りを想定した時
廊下が長いく10平米有るとして

リビングインの70平米とリビングイン無しの80平米
どちらを選びますかって問に
リビングインの70平米を選ぶ人が
多いって事だと思いますよ

間取りをスペックだけで考えないで
ライフスタイルをイメージした方が楽しいよ

＞ライフスタイル

いい響きですね。
動線の話などもこれに含まれるでしょうか。私なら廊下は多少は余裕があるほうがいいです。
実はうちは相当短いんですよね・・玄関入って数歩でリビング・・こんな感じです。

開放感なるものは廊下だけ見ると全然無くって・・だから廊下が長いほうが奥行きと、家感、のような感覚を持てると思うんです。

この物件、スレの右側に投票結果が出ていますが、いいね４３％、おしい５７％だって。
まれにみる不人気物件なんですね・・・。

正式名称出ましたね
ザ・パークハウス 西新宿タワー60

60は余計だな〜

ザ・パークハウス新宿タワー
と似ている。

共用施設のCGが上がってますね。グランドラウンジ、ビューラウンジ&バー、ゲストルームいい感じ。湾岸タワマンみたいに過度なリゾート感を演出せず、上質なホテルのような高級感。特にロビーラウンジは二層吹き抜けで富久よりもずっと質感良いと思う。低仕様値ごろと言われてたけどこれは坪平均360以上いきそうな予感。。どうせ高いなら専有部の仕様もけちらず頑張って欲しいな。

地名とか高さとか、シンボル的な名称を使うのはやめたほうがいい。
http://www.nikkan-gendai.com/articles/view/news/152673/3

>>311
サンシャイン60みたいでカッコイイね！

上品なタワーレジデンスとなりそうですね。立地、建物、全ての要素が居住者の毎日を、これ以上無い程に素晴らしい毎日変える事でしょう。

>>315
このスレではすっかりお馴染みの沖さんね。

>>314
いや〜、二層吹き抜けのエントランスホールCGを見て
一瞬プリズンブレイクを思い出しました。まじで。

坪単３９０近辺でしょうか。洗練されたハイセンスなところは西新宿のまちと調和していますし、稀に見る素晴らしいタワーかと。楽しみですね〜。

武蔵小杉が400行ってるからもっと高いと思う。
新宿区だから坪450以上だろう。

業者多すぎる笑　


俺が聞いた情報ではあくまでも噂程度だが低層階なら３００ぐらいでもありそう

まあ６０階だから幅広いだろうし、３００～４００以上の幅広い価格帯になるんだろう

間違っても平均３００後半はないと思うよ笑　

そもそもここが３００後半ならどんだけ富久クロスが安いかってこと

>>323
買い時は去年までだったってことですか？

どの間取りも柱がシッカリですね。
廊下はもう少し狭くていいかも？

リビオがあの価格だけど、あれでも
割高に感じる。このエリア

池袋が坪400だから新宿駅遠マンションも同じくらいはするでしょう。

これだけ大規模なのに施工がフジタって？

富久は実際激安だったから比較にならないでしょ。いくら駅近とはいえ武蔵小杉が坪300後半、立川が平均340、蒲田も坪300超の昨今、富久の坪330って衝撃価格以外の何物でもないし。

そもそも富久は間取りを犠牲にした分単価を下げた側面があった。ここはずっと間取り良いし、市況も激変したし、平均360以上も十分あり得ると思う。低層で条件の悪い部屋は坪300万くらいからあるとは思うけど。

ここも富久も間取りはかわらないよ。

>>329
売ってた当時は別に衝撃でもなんでもなかった。実際に平均倍率は1倍台にすぎないし。
ただ、今から見れば安かったで間違いないね。将来的に外苑西の延伸で回りの町並みが綺麗になる可能性もあるしね。

富久と西新宿のこの辺比べると、中古マンション相場が一割近く西新宿の方が高い。360万だったら普通の価格。
市況の変化考えると390万でもあり得るレベルだよ。
そんな価格で売れるのか？というのは疑問だけど、完成がかなり先だから売り惜しみ戦略もあり得るかも？

>>330
それはないです。少なくとも今出てきてる間取りは富久に比べたらずっとマシです。富久はオールリビングイン＆ダブル行灯の3LDKオンパレードですよ。3LDK中住戸は例外なくオールリビングインだったから、ここの75Hはワイドスパンで独立洋室ある時点で富久よりずっと良いです。さらに80Dみたいな超ワイドスパン住戸は１つもありません。LDも富久みたいな細長じゃないしその点でもいいと思います。室内の柱は残念ですが富久も柱食みあったからその点は同じです。

富久は一番広くて80㎡強だったけどここは80㎡台～90㎡台のプランが複数ある時点で富久よりはるかにプレミアム路線でしょうね。ちなみにネットには上がってませんが郵送された資料には一番広い156㎡の3LDK(!)プランがありますよ。リビングダイニングは34畳、浴室は1822です。比較的プランにゆとりのある湾岸タワー最上階でもせいぜい120㎡ですから、いかに強烈なプレミアム路線か分かります。

ここが安いと言い張っている人は現実見たほうがいいと思います。確実に坪360以上ですよ。

価格はどうであれ、西新宿は防災対策機能が充実していますから、ながく安心して暮らせる都心では数少ない場所だと思っております。

まあ業者か知らないけど買うほうからしたら富久より割高感あったら買いたくないのは事実。
あっちのほうが買い物便利だし、山の手線内側で、交通利便いいし、地盤悪くないし。

しかもここも間取りひどいよ。2ldkで行灯部屋あるし
まあ背高のっぽのペンシルマンションで、スパンもとってないんだろうね。確かに富久も間取りひどいが、ここも相当ひどい。
あと武蔵小杉は住友だろ？あそこは値付けおかしい。
立川は野村ブランドと駅直結で売れただけ。
駅直結は高いもんな。

ここは駅遠くて川沿い低地だし、そんな馬鹿高くはださないよ。もちろん値付けはデベの勝手だが。

ここで必死にここは高いはずとかいってる人ってどんな人なのかなー笑 デベ？それとも近くに住んでる人？笑

>>332
広い間取りで柱食い込みはしょうがないけど、ここみたいに狭い間取りでこれだけ柱食い込んでるのは富久にあったかな？
まあ、どこのマンション買うにしろ良い間取りを選べば問題ないんだけど。
富久は山手線内だけど、ここは外側の駅遠マンションだから高かったら売れ残り必至だろうね。
だいたいタワーなんて駅から遠かったら価値あるのかな。

>>332
だったらこんなところで吠えてないでさっさと買いなさいよ。

値段はいつごろ判明するんだろうね
そろそろはっきりさせてほしい

三菱地所はパークハウスのブランドを冠したから、野村と三井の富久には絶対負けない仕上がりにするでしょう。
それこそ三菱の威信をかけた都内最高階プロジェクトになると思われる。
ホームページの気合いの入れ方も違う。

青山のもパークハウスだったけど。

>>338
でも不動産は立地がすべてだから、富久より高かったら売れるかどうか疑問。

なんだか宣伝臭いレスが多いですね
パークハウス自体が落ち目だし、駅から遠くエリアとしても微妙な物件
メリットは富久より多少間取りがマシってくらいでしょうか

なにせこのご時世に1000戸のオール電化住宅ですからね
躍起になって宣伝しないと売れないということでしょうか..

>>332
富久もプレミアムフロアは100平米以上ありましたよ。さらに、隣接する2住戸連結が可能でしたので150平米以上にされた人もいました。

この辺りの場所にこだわりがあるので、リビオとここと天秤にしてるから早く価格だして欲しい
同じ価格なら絶対こっちにするから。

立地はリビオと近いけど、特性がそれぞれ強いから単純に価格だけで比較するって難しいでしょう。新宿の再開発における低層も少ないですからね。

立地は富久の方が圧倒的に有利です。
ここは富久より安くなければ早期完売はないでしょう。

>>345
なんで？伊勢丹に近いから？笑

富久は立地良くないじゃん。周辺環境悪い。

新宿区の一番端っこ川岸で、川向こうは中野区になるここ
の立地が良いと言うのは無理です。

トミヒサとは立地はどっこいどっこい。ただトミヒサが有利な理由は、近隣のマンションの数。希少性。

ここは、羽田空港への新しい都心飛行通過ルートがもし決まると
近くの上空を飛行機が飛ぶことになりそうですよ。
しかも、２本の滑走路に向かう東側と西側の２つのルートに挟まれています。

完成まで暫く掛かるから、売り急ぐ理由も無いでしょう。
ただ、高層階の倍率は相当なものでしょうね。

>>351
過去レスで、高層階は地権者たちが多く押さえていると書かれていました。
本当かどうかは知りませんけど。

だから倍率が高いって事だろう。

>>349
近隣にマンションが多い方が、逆に売れたりすることもありますから難しいですね。
まぁ、富久は地域1番マンションなことは間違いないので、希少ではありますね。

>>350
あれは、ハッタリですよ。
上空通過で便数増やすのは難しいので、費用かかりますが滑走路拡張で対応します、という建設費用確保のための駆け引きでしょう。
新宿のあたりまで高度があがればそこまで影響は大きくないですが(着陸時はエンジン絞ってますし)、品川や目黒区はどう考えても賛成できないでしょう。

高層階から何を見るの？富士山？
西新宿の夜景は近過ぎてかえって見難いんじゃないかな。

>>354
目黒、大田の高度。あの低さは非現実だわな。

>354
どちらにしろ、上空通過をするかどうかは年度末に決まりそうなので
ここを販売している間にわかりますね。

>>347
不動産を基礎から勉強された方が。。

>>355
まわりのオフィスビルの方が高いしね。

富久のほうが駅近いし丸ノ内線でも都心に近い新宿三丁目も近い。
神楽坂や青山方面も近いしアクセスいい


山手線外側との違い。もちろん山手線外側でもいわゆる高級住宅街ならいいが

富久のほうが明らかにいいわ。あそこは大きいイトーヨーカドーも入るしね

しかもどうせここも行燈部屋いっぱいの間取りばっかだろうね。　

それでこの戸数。　　

まあ三菱の値付けは興味あるわ。ただここで平均３００後半になるだろうとか言ってるやついるけど個人的にはありえんわ笑　

もちろん上層階はすごい高いだろうけど

富久よりここの方が立地が良いと思ってる人は少数だと思うけど間違ってるかな？

間違ってるよw　あっちは、山手内側で、御苑前で、伊勢丹マルイ徒歩（笑）

富久が坪３００だから、ここは？

270くらいが妥当では？

買い物便利でも旧耐震の雑居ビルが密集している地域より、西新宿のようにゆとりを持って整備された街並みの方が居住地として好ましいですね。

ここの方が新宿大都会って感じしますね。
自分だったらここがいいですね。東側は歌舞伎町勤務者のベットタウン＆新宿2丁目になってるので治安的に嫌ですね・・・

>>365
西新宿の高層ビルも旧耐震の物が多い。

>>366
歌舞伎町勤務者が多いのは西新宿のタワーだよ。よく調べた方がいいよ。

>>368
それは単に富久のあたりが寂れていて、それなりの賃貸がないからでしょ。
彼ら、彼女らはお金持ってるからね。
富久クロスできたら、間違いなく増えるよ。
そう言うのがいやなら、そもそも都心部の高級マンションは買うべきじゃない。

>>367
超高層ビル(60m以上)は別の基準で審査されていたので、古くても旧耐震ではない。
しかも、西新宿のビルはオイルダンパー設置(センタービルやパークタワー)、屋上に振子設置(三井ビル)など、耐震性ではなく超周期地震対策を行っているステージ。
個人や中小地主と違って企業所有で投資するだけの資金力があるからレベルがちがうよ。
借り手もBCPにお金を掛けられる大企業ばかりだしね。

ここは超高層ビル街の裏側。新宿のハズレ。

普通なら、同じデべが付近で以前売り出した物件が比較対象として書かれるのにね。
パークハウス新宿タワーネタはたまに出てきても直ぐに話題が尽きて終わるね。

エムズは借地だけど駅近、本町は新宿から少し離れるけど割安

ここらへんはパークハウス失敗、コンシェリア失敗と魅力に乏しい
価格的なメリットがあったアトラスは売れたけど、
割高なご時世だとエリアとして微妙な地域は厳しい..

西新宿も駅周辺をなんとかしないとね
小田急＆京王は老朽化しても建て替えすらできないし
ヨドバシだけが頑張ってる印象

富久クロスは、割高だけど、広告使いまくって倍率1.3で
うまい値付けしたと思う。

こっちはホームレスが多すぎる。トミヒサの方にはいない。新宿中央公園と新宿御苑(有料)の違いかな。何とかしてほしい。。

トミヒサの最終倍率は公表されていないので
1.3は勝手に書いてる人がいるだけ。
1期1次は1.6倍。割安だったから2期で完売。

その後に売り出した大崎タワーの価格はトミヒサの１割増で、
ＴＶＣＭまで流して広告費を使っていた。

このスレではお馴染みの沖さんの
沖式新築マンション時価でもトミヒサは割安と出ていたからね。大崎は割高と出ていたけども。
ここも割安と出るんじゃない？

この辺に住むなら水商売関係者とアジア系住民は切っても切れない関係
夕方は歌舞伎町へのタクシー通勤ラッシュです。
ホームレスも水場に集まるから仕方ないね。水道で体洗うのは馴染みの光景
あとは週末には宗教団体が炊き出しを行うので新宿圏のホームレスが一堂に会します

>>368
それはタワー物件が今は西新宿に多いからであって、
富久が出来たら歌舞伎町勤務と中華系がこぞって住み替えるよ。
歌舞伎町華僑コンフォートタワーになる。

>>379
勝手な妄想ね。
分譲中の大久保タワーも実際は歌舞伎町に近い。

沖式時価は380だね。富久が沖式350くらいだったから、ここは同じくらい割安でも350くらい？

それにしても富久の最終倍率ってどのくらいたったんだろう。一期一次が480戸で1.6倍、一期二次以降も販売ペースあんまり衰えなかったし、二期はスゴい倍率の部屋が結構あったみたいだから、トータルでも1.5倍くらい？過去の湾岸タワマンみたいな競争率じゃないだろうけどあれは坪200前半とかだったし、坪330の千戸が半年ではけたのはやっぱりスゴいと思う。

>>381
それか中華系の人が何部屋も買ってたんですよ。
毎期買ってる日本人の方もいましたし。
まあそれだけ割安だったんですよね。

パークハウスは抽選にならないくらいの妥当な値付けになるんじゃないでしょうか。
建築費も高騰してますし。

>歌舞伎町華僑コンフォートタワーになる。

それを言うなら歌舞伎町華僑慰安塔だろ。

>>368
女性ばかりの住みこみマンションで事件が有りましたね。歌舞伎町？明治通り添いかな。

>>381
トミヒサに落選した人達もここ狙ってるだろうから、それだけでもすごい数でしょうね。因みに私もトミヒサ落選組です。

っていうか湾岸スレでも、ここは安いんじゃないかとよく話題になりますから。

>>385
まさに、落選救済プロジェクトですよね！HＰのタッチも富久パクリみたいな感じだし、救済プロジェクトとして十分意義がある物件だね。