ザ・パークハウス西新宿タワー60［旧：（仮称）西新宿HOMETOWNプロジェクト］ Part2

坪350以下なら検討する。

350も出せばもっと良いとこ検討出来るんじゃあないですか？？

>>2
具体的にどこかある？
今はどこも上がってて平均350だと、たいしたところないような気がするけど。

ここより良い所っていったらどこだろう・・・
やっぱり山の手線内真ん中から南側かな。

住まいサーフィンのマンション時価が出てるね。116万/㎡ってことは坪単価380万越え！？　こりゃ坪350以上も現実味を帯びてきたな・・・

そそんなに上がってるの？西新宿で380？
だって去年の富久でさえ330でしょ。インフレって怖いね。
やっぱり去年までが買い場だったか〜。列車はもう行っちゃったって感じだねえ。そんな高値で買うなら1000万上乗せで出ている富久の地権者住戸買った方がまだお得感あるな。

ただの第三者評価とはいえ流石にビックリした。。しかも住まいサーフィンの時価を大幅に下回る物件って殆ど見当たらないんだよね。昨年では富久くらい。

大崎レジデンス棟が坪370、スカイフォレスト坪370、立川プラウド坪340の相場だから、西新宿とはいえ都内最高峰のタワマンが坪380の評価も分からないではないけど、さすがにあり得ない。。

>>7
去年までが買い場でしたね。もうこれ以上突っ込んで買うのはリスク高すぎだと思う。

柱のめり込みハンパないですね

>>8
富久は例外にしても買い時は過ぎ去った感じですね。
ちなみにここ幾らまでなら許容範囲ですか？他物件の状況から平均で坪350ならアリかと思っているのですが。

>>10
立川が340のご時世だから350の出し値は十分あるだろうね。東中野のクラッシーはなんぼでした？あれより高いイメージかね？

>>11
クラッシイタワー東中野は極端に階差が付いていて最安値は坪280からありましたが１階がるごとに50万単位で上昇する感じでした。あと一期はまだ安かったですが徐々に値上げしてました。平均は坪350～360くらいだと思います。

　中央線駅徒歩1分 新宿電車4分　vs 都内最高層タワー西新宿　新宿徒歩20分

難しい比較ですが、交通利便性は東中野ですがここはランドマーク性が際立っているので平均坪350～360はありだと思います。ただは戸数が多いので坪380は流石に売り切れないだろうと思います・・・。

住まいサーフィンって確か、
過去レスでアレコレ批判の書き込みがあったんじゃなかった？

>>6
富久はスペック的には良さそうには見えるけど、周辺相場から見ればこのエリアより安くても当たり前だった街。
富久クロスが出来て変わるかもしれないけど、当時とすればあの価格は普通。
実際地権者住戸が売りに出ているが価格上げたからか売れてない。
中古が言い値で売れるとは売り主すら思ってないだろうから、実質は500万増し程度で1割も高くなってないと思われる。
あんなに人気で、買えない悔しいの連呼だったけど、一度波が去るとそんなもんなんだよね。

>13
住まいサーフィンは最寄り駅平均からの評価だから、あまりあてにならないんだよね。
同じ駅でもこのエリアはとか、ってあるじゃない
でも、目安程度にはなるとはおもう。

>>14
でも富久は本当に周辺から目立つタワーですよ。敷地も広く街１つ作る感じなので周辺が安くともあの物件だけ突出して評価されても不思議じゃないです。地権者住戸は強気すぎて売れてないですが、北向き低層は坪280台からありましたが、今なら1割増しの坪310でも余裕で売れるんじゃないでしょうか？池袋徒歩6分のミレーニアが北向き坪350ですから。

ここに話戻すと、2年前にパークハウス新宿タワーが免震の高スペックにも拘らず坪330で苦戦した経緯と、西新宿はライバル物件が多いことを踏まえると、坪360が限界ですかね。パークシティ大崎タワーが同じ制震で坪370ですが、大崎とはいえ山手線徒歩6分ですから、それを上回ることは無いのではないかと。

>>15
そうですね。富久クロスはランドマークですから、値下がりしにくいでしょうね。
とはいえ、大分完成して町並みもきれいになった今時点の中古の状況を見れば、売値がほぼ相場で、新築プレミアムなしで買えた分がラッキーという感じでしょう。

ちなみに私はここは、360でも厳しいと思ってます。
パークハウスは中古が310万位で制約してますから、それを考えれば時期の悪さもあったんでしょうが、ファミリー向けの印象がない土地だけに大量供給するなら、強気にはなれないのではないかと。

>>16
ここは坪360厳しいですか。確かに現在の周辺の中古売り出し価格はせいぜい平均坪340くらいですね。1割引きで制約として坪310の相場ですか。となるとここは坪340～350が限界ですかね。近くのりビオ新宿レジデンスは坪330～とかなり強気価格みたいですが、はたしてどうなるか・・・。

ここの売り主の相鉄不動産という会社は聞きなれないのですが信用できる会社なのでしょうか。

>>17
仕様が高いなら360でも行けるだろうけど、ここ仕様が低いらしいからね。
今さらコンシェリア買うか？と言うのはあるとしても、あそこの未入居高層階が350位だったので、それと比べかなり仕様が落ちるとなると360ではちょっとねぇ、と。
ここでも高層階は当然もっと高いだろうけど平均で360は厳しいんじゃないかな。
リビオは仕様は良いから、強気なのも当然だと思う。

>>18
中央区の相鉄不動産物件を検討したことがありますが
価格は強気でした。
セントラル型浄水システムで、まるごと水を浄化するマンションにするのが特徴。
相鉄の関連会社の浄水システムらしいですが。

富久と比較しても前には進めない！

西新宿の他のタワマンと比べよう

富久は元々利便性の高い立地を何十年もかけてやっと地上げして出来たから希少性があるんだろうね。もう何十年かは山手線内側であの規模の開発は難しいだろうからね。西新宿は湾岸同様に供給が多いのがネック。周りがタワマンだらけなので、多少ノッポでもそれだけでは希少価値が出ないエリアだと思う。
とはいえ、建築コストがこれだけ上がってしまうと350以下では難しいかもね。しばらく買わないという選択肢も検討しようと思う。

みんな、低く見積もり過ぎ。

低層階の45平米坪330万～、平均坪単価380万。プレミア坪450～480万。最上階プレミア500万台。

定借とはいえエムズポートは坪270だったぞ。
350でもぼったくりな気がする。

定借は、普通の分譲から
２〜３割引いた額相当と言われているので、350で悪くはない。

平均坪380はないでしょ。免震だったらまだしも。

免震は超高層には効果が無いって話もあるから。
現在、東京で一番高いTTTや関東で一番高いPC武蔵小杉も制震。

免振は修繕費を高くするから、耐震・制振がランニングコストが安くていい。

400以上な気がする。

350なら即買いします。400くらいでしょう。

なんだかんだ言っても60階200mタワーの価値は大きいよ。

リスクを取って高いランニングコストを避ける発想もありですね。

リスクは無いでしょう絶対に。神戸以降の高層ビルの耐震性能は。
むしろ、垂直方向にに跳ねるような揺れと耐風に対しては、実力が低い免震。

耐震(制振)で、各々の家が家具を固定してれば、なんら問題は無い。
30年に一度の震災で壁にひびが入ったとしても、構造体は問題なし。
壁は石膏ボードですぐ換えられる。ちょうど気分転換の壁紙交換だと思えばいい。

＞３３

それ実際に体験してないから楽観的でいられるだけで、うちは耐震だけど３．１１で壁にクラックが入り、修繕しようにも、どこも手一杯で、修繕に1年近く擁しましたよ。その間、ひび割れた壁を見つめるのは精神的にきついものがありました。お財布よりもメンタルに来ますね。

おっと失礼、間違って契約済みを選んでしましました。

ところで、ここと富久クロスってどっちがいい物件だと思われますか？
あちらの中古（？）が既に出たんですが（そして売れてしまいましたが）、あちらも価格によっては買いでしょうか？

＞ここと富久クロスってどっちがいい物件だと思われますか？
同じ時刻に、大久保のスレにも出没されてますね。

＞34
それは構造のヒビですか？
プラスタボード壁だったらすぐ直せるから小さい工務店でもあっという間。
というより、3.11の時は大規模マンションなら一括発注で半年後には大抵どこも直ってたよ。
どこの物件？

壁を１年間直せなかったんじゃなくて、直さなかったのでは？
余震がおさまるまで待った人もいたから。

それより、免震装置が壊れて何か月も経つほうが、ずっと恐怖。
「免震建物、3割で不具合!?」
http://allabout.co.jp/gm/gc/389917/2/
気分的に気になるだけの壁と違って、こちらのほうがメンタルやばい。

もはや超高層ビルだろこれ

オフィスビルは鉄骨造の場合が多く、マンションは鉄筋造の場合が多い。
超高層とは言っても西新宿にたくさん建つ超高層オフィスビルの地震対策がそのまま通用はしないのよ。

>>35
あえて、釣られますか、ぶっちゃけ、変わらな い。
既にある程度発展してる街がよいならこちらだし、周りなんてどうでもいいなら富久、位の差 だよ。
あるいは、伊勢丹が好きなら富久、高島屋が好きならこちら、とか。大して変わらない。

西口は、高島屋より小田急百貨店京王百貨店。

あと高台が好きなら富久、川沿いウォーターフロントが好きならこちらでしょうな。

発展というなら富久（新宿御苑前駅周辺）の方が発展してる気が・・・駅までの道、楽しそうなのは富久。

>>44
新宿御苑前駅もかなり微妙だけど、富久に向けてどんどん寂れていくし富久の更に北側はもっと、だからね。
富久クロス自体は、再開発で綺麗になったから、周りは別にどうでもいい、ならまったく問題ない。

>>45
あっちはもう買えないんだから諦めなさいよ。

>35さん
間取りについてはここも富久も目くそ鼻くそ（広さにより、多少こちらのほうがマシ）。
富久の間取りには全てクソ付き（笑）。

>>47
ここの間取り、全て知ってるんですか？
今の時期の宣伝パンフに載せられないようなタイプも。

>>47
消えろ鼻クソ

高層階はあっという間に無くなる予感

過去レスで
高層階を地権者が取ってると書いてありましたよ。ホントかどうか知りませんけど。

中立に見て、立地や利便性は富久よりだいぶ落ちるけど、富久より価格は高くなるんだろうな。そこをグッとこらえて買いに踏み切れるかどうか。インフレが順調に進むと読めば350以上でも買いだな。でも上手くいかなかったらてっぺん掴むことになる。ひじょーに悩ましいタイミングだ。

>>49
契約済みさんって富久の契約者さん？
図星さされたからってそうムキになるなよ...

49は、ここの地権者さんがここを批判されて怒っているのかと思った。

富久とかどうでもいいんだけど。昔の物件持ち出してこないで。

他物件を見た時に最近の新宿物件だとそれが出て来てしまうのかね。
東西で立地の性質もかなり違うのに。

住環境は新宿の東側より西側の方がファミリー向けには良いでしょうけど、
ここの間取りもそんなに良くはないんですねー。
57平米の間取りが新しくアップされましたが、
寝室二つともリビングインで片方は行燈部屋…富久かよっていう。

>>57
富久スレの落武者さんですか？

富久と同じくらいの坪単価で出てきたら買いなんだけど、
西新宿の方が高いかな。でも駅から遠い分を差し引いて
坪単価320万くらいが適正？

これで共用施設充実してたら文句ないんだが。
日本最高層マンションをうたってるし、
スカイラウンジとかバーを高層階に設けてほしい。
富久は共用施設の種類は多いけど、
面積的には一つ一つが小粒だったので、
ここが富久に勝てるとしたら共用施設かな。

>>58
落ち武者とは何ですか？
富久は検討しましたが買いませんでしたよー。

過去レスで紹介された日経新聞の記事ではここを
ファミリーが殺到するエリアとも思えない
と書いてましたね。

同じく記事では
330万円は基本性能・設備仕様からいってやや高いかもしれない
と書いてましたから共用施設はどうですかね。

>>59
320はもう無いでしょう。私は350以内なら検討しようと思ってます。
共用設備は金がかかりますよ。管理費に跳ね返ってきます。とくにプールや温泉。

更に記事には
"高さ日本一"はそれほどインパクトがあると思えない
と書いてました。

久々に短時間連続投稿入りましたね。

>>59
ここにもイトーヨーカドーなどの大手スーパーやクリニックモール、幼稚園保育園が入居してくれるとグッと利便性上がるのにね。

でも大江戸線は使いづらいなー。入り口からホームまで 3分もかかるようだよ。
http://ameblo.jp/gs-ms-db/entry-11884074163.html

>>64
多分記者様、節穴かと

>>67
日経に記事を書いたのは、不動産業界新聞のベテラン記者。
しかも三菱や三井が幹事をやってるところの業界新聞なのに
よくこの三菱物件のことをシビアに書いてるなと感心します。

>>64
インパクトはどうでも良いけど、"高さ日本一"って間違ってますよwww

記者の書くことが全てではないですからね。
見当違いなことを言ってる記者もいます。

近隣に住んでる者からすると、
西新宿は意外とファミリー向けのエリアだと思うのですが、
ファミリー向けかどうかによって共用施設も変わって来ますよね。
ホームページを見るとDINKS向けなのかな？

キッズルームはすぐに使わなくなるから管理費かかるし無くて良いなあ。

>>57
内廊下タワマンの2LDKはどこもそんなものですよ。全居室窓向きワイドスパンの2LDKだと洋室1部屋が独立しますがここにはあるのかな？

ちなみに富久でネガられていたのは3LDKです。角住戸ですら行燈部屋ありとか、中住戸だと洋室オールリビングインの２部屋行燈など、なかなか衝撃的な間取りでした。全ては１フロアが広すぎる真四角な内廊下タワーの為、住戸奥行を深くしてナロースパンで住戸数を稼がざるを得ないことが原因です。

ここは富久と似ているといわれていますが、真四角ではなく南北に縦長なマスタープランです。ですので、あまり住戸奥行を取る必要がなくワイドスパンにしやすいはずです。実際、出てきている間取りもそのようになってますし。柱食い込みすぎは残念ですが。免震だと柱を減らせて間取りはもっとすっきりしたと思います。

スーパーやクリニックモール入ったら前向きに検討したい。
でも共用施設にキッズルームは作らないでほしいなぁ

スーパーは入らないって過去レスにありましたね。

ここ立地は好きてすが、近くに普段使いのスーバーや食事する所が少ないのが課題ですね。

青梅街道まで出ればオリンピックとハナマサもありますが、歩いて5分くらいでしょうか。

食事は結構いい店ありますよ。

スーパーが入らないなら不便やな。ハナマサとかってスーパーとかとちょっとちゃうやろしな。

以前から近隣にスーパーが無いことになっていますが、中野坂上に向かって500メートル位で大きなライフがありますよ。徒歩６分だから悪くないと思うのですが・・・。

>>77
駅まで徒歩6分やったらええけど、スーパー6分は遠すぎやで。スーパー入らへんのはもう決まりなん？

>>77
それなら、ここの北側にできる再開発タワーを待つ方が
生活利便性は良さそう。

富久も東中野もスーパー直結だからそれと比較するとつらいね・・・

けど周辺物件みんな同じ条件だから、ここはそういう立地と割り切ればよいと思うけどなあ。都心タワマンはなかなか要求が厳しいね。

パークハウス新宿タワーならスーパーは便利ですよ。

>>78
知らんがな

しかしこの近辺のスーパーはここ数年の間にボコボコ増えたので、
今後も増えていく傾向にあると思いますよ。
この規模のマンション出来たらクイーンズ伊勢丹とか出来るのではないでしょうか。

出来れば一階に誘致してほしいわ。直下にあるからこそバリューあるやろ。

1Fにクイーンズ伊勢丹ならいいね！

>>85
高くて毎日買ってられません！イトーヨーカドー希望。

ドンキもいいね！

>>87
ドンキは嫌。安っぽすぎる。まぁ入ることはないけど。

クイーンズ伊勢丹は錦糸町の駅前ビルからも撤退した程だそうだから
ここには来ないと思うなあ。

OKも安くて助かるね。見栄よりも実利を取りたい。
でもやっぱりスーパー誘致は無理？

この辺りの住人は価格にかかわらず質の良い物を選ぶのでは無いでしょうか。

イトーヨーカドーなんかいらないでしょ。
周辺の庶民たちの駐輪でとんでもないことに。

この辺って庶民の街でしょ？

ラトゥールに入っているマルエツの購買層は多種多様だわね。

>>94
そのマルエツ、マルエツなのにワイン充実してたり、マルエツらしく惣菜とかは安かったりと、不思議な店になってるよね。
ここだと、一番近いのがそのマルエツで、普通のスーパーは中野坂上のライフ、輸入品や質を求めるならもとまちユニオン、安さのハナマサという感じ。
これらが、徒歩5分以内程度にあるんだから、既にスーパー多すぎでこれ以上誘致してもどこかが潰れるだけだよ。
ただ、北側の再開発でハナマサはなくなって別のスーパーになると思われる。

>95
それ、マルエツプチだよね。マルエツではなくて。
チラシ同士を比べると、同じ物の特売でマルエツプチの方の価格が高いことが多い。

もとまちユニオンは輸入食品が充実、客層もそれなりの方々が多いが、安くない感じだね。
マルエツプチはここマルエツ？って。明らかに欧米人コンシャスな品揃えなのが良い意味で期待を裏切っています。

スーパーじゃないとしたら何になると思いますか？
金融機関とか？

窓口廃止の傾向がある金融機関が、ここに窓口を作るとは思えない。

最近流行りのナーシングホームとかでもいいけど、スーパーじゃないならＳＡＰＩＸとか日能研が入居してくれると子持ちとしては嬉しい！