ザ・パークハウス西新宿タワー60［旧：（仮称）西新宿HOMETOWNプロジェクト］ Part2

ただ、占有面積の割に部屋が広いという評価を貰うためには、廊下を狭くするのが有効。つまり、リビングイン最強。
収納を減らすのもなかなか効果的。
でも、リビングインは嫌う人も多いし、収納はあった方が良いことも多い。

評価尺度は色々あるから、そのblogを読んだから、気づかされたというのも、ある意味、熱病みたいなもんだと思う。

中住戸の柱は驚きですよね。富久のダブル行灯＋オールリビングインの3LDKと比較すると遥かにマシですが、ここまで居室のど真ん中に柱が鎮座している物件は珍しいと思います。ただ、どのプランも柱の影響は小さくしてて居室形状は悪くないですね。80Dは物凄いワイドスパンで行灯なしだから人気でそうです。懸念点はどのプランも玄関ポーチらしきものが無い事。設備シャフトがポーチ替わりしてくれると良いですが、ＭＢや配管らしきスペースは別途表現されてるのでそれもなさそう。まさかの玄関ドア全面露出ですかね。。

あと東京都の環境性能表示がタワマンにしては低いですね。最近のはオール３か、１項目だけ２点とかが多いので。特に長寿命評価が２というのは驚きです。
http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_shinjuku/nc_67709358/shisetsu/?k...

ちなみにモモレジさん見解で意外だったのは９０㎡台の３ＬＤＫプランがあるから価格(単価)面での割安が期待できないという点。グロスを気にするなら８０㎡台に抑えるはずだから、９０㎡を持ってきたという事は最初からグロス勝負しようとしてない⇒単価も遠慮せず高いという事だと思いますが、逆に広めプランだからこそ単価を抑える可能性もあると思うのですが…。

しかし住まいサーフィンといい、モモレジさんといい、坪360超えの予想が多くなってきましたね。

間取りなんてそこまで価格に影響与えないでしょ。立地がすべてです。ここの立地はしょーじき弱いけど、コスト上昇の影響で350はいってもおかしくないだろう、売れるかどうかは別として。

>>303
コストの話ではなく、売れ線に合わせてこなかったってこと。

見せかけの安さを少しでも演出するため、3LDKは80平米前半とか、最近じゃ70平米台も当たり前。
買う人は占有面積じゃなくて、間取りで判断しがちだから効率的に3部屋確保して、小さな占有面積にして安く出すのが主流。
それをやらないということは、価格勝負は諦めたってこと。
多分建築コストの増加で限界まで安くしても売れ筋の価格に収まらないと判断したんだろう。
売れ筋に収まらないから、プレミアム路線で行かざるをえない。
同じ間取りなのに広くて高額になる部屋を確保してるということは、イメージ維持のため他の部屋も安くは売れない。

>>302
長寿命化はコスト掛かるから☆2が多くて1すらも有るくらい満点が少ない項目だから驚きじゃないと思うが？

>>304
もっと簡単に言うとどういうこと？

モモレジさんには、80Dの評価もして欲しいなあ。
あちらは柱７本だし、リビングインの廊下がある間取りだから。

3Lや4Lの間取りを想定した時
廊下が長いく10平米有るとして

リビングインの70平米とリビングイン無しの80平米
どちらを選びますかって問に
リビングインの70平米を選ぶ人が
多いって事だと思いますよ

間取りをスペックだけで考えないで
ライフスタイルをイメージした方が楽しいよ

＞ライフスタイル

いい響きですね。
動線の話などもこれに含まれるでしょうか。私なら廊下は多少は余裕があるほうがいいです。
実はうちは相当短いんですよね・・玄関入って数歩でリビング・・こんな感じです。

開放感なるものは廊下だけ見ると全然無くって・・だから廊下が長いほうが奥行きと、家感、のような感覚を持てると思うんです。

この物件、スレの右側に投票結果が出ていますが、いいね４３％、おしい５７％だって。
まれにみる不人気物件なんですね・・・。

正式名称出ましたね
ザ・パークハウス 西新宿タワー60

60は余計だな〜

ザ・パークハウス新宿タワー
と似ている。

共用施設のCGが上がってますね。グランドラウンジ、ビューラウンジ&バー、ゲストルームいい感じ。湾岸タワマンみたいに過度なリゾート感を演出せず、上質なホテルのような高級感。特にロビーラウンジは二層吹き抜けで富久よりもずっと質感良いと思う。低仕様値ごろと言われてたけどこれは坪平均360以上いきそうな予感。。どうせ高いなら専有部の仕様もけちらず頑張って欲しいな。

地名とか高さとか、シンボル的な名称を使うのはやめたほうがいい。
http://www.nikkan-gendai.com/articles/view/news/152673/3

>>311
サンシャイン60みたいでカッコイイね！

上品なタワーレジデンスとなりそうですね。立地、建物、全ての要素が居住者の毎日を、これ以上無い程に素晴らしい毎日変える事でしょう。

>>315
このスレではすっかりお馴染みの沖さんね。

>>314
いや〜、二層吹き抜けのエントランスホールCGを見て
一瞬プリズンブレイクを思い出しました。まじで。

坪単３９０近辺でしょうか。洗練されたハイセンスなところは西新宿のまちと調和していますし、稀に見る素晴らしいタワーかと。楽しみですね〜。

武蔵小杉が400行ってるからもっと高いと思う。
新宿区だから坪450以上だろう。

業者多すぎる笑　


俺が聞いた情報ではあくまでも噂程度だが低層階なら３００ぐらいでもありそう

まあ６０階だから幅広いだろうし、３００～４００以上の幅広い価格帯になるんだろう

間違っても平均３００後半はないと思うよ笑　

そもそもここが３００後半ならどんだけ富久クロスが安いかってこと

>>323
買い時は去年までだったってことですか？

どの間取りも柱がシッカリですね。
廊下はもう少し狭くていいかも？

リビオがあの価格だけど、あれでも
割高に感じる。このエリア

池袋が坪400だから新宿駅遠マンションも同じくらいはするでしょう。

これだけ大規模なのに施工がフジタって？

富久は実際激安だったから比較にならないでしょ。いくら駅近とはいえ武蔵小杉が坪300後半、立川が平均340、蒲田も坪300超の昨今、富久の坪330って衝撃価格以外の何物でもないし。

そもそも富久は間取りを犠牲にした分単価を下げた側面があった。ここはずっと間取り良いし、市況も激変したし、平均360以上も十分あり得ると思う。低層で条件の悪い部屋は坪300万くらいからあるとは思うけど。

ここも富久も間取りはかわらないよ。

>>329
売ってた当時は別に衝撃でもなんでもなかった。実際に平均倍率は1倍台にすぎないし。
ただ、今から見れば安かったで間違いないね。将来的に外苑西の延伸で回りの町並みが綺麗になる可能性もあるしね。

富久と西新宿のこの辺比べると、中古マンション相場が一割近く西新宿の方が高い。360万だったら普通の価格。
市況の変化考えると390万でもあり得るレベルだよ。
そんな価格で売れるのか？というのは疑問だけど、完成がかなり先だから売り惜しみ戦略もあり得るかも？

>>330
それはないです。少なくとも今出てきてる間取りは富久に比べたらずっとマシです。富久はオールリビングイン＆ダブル行灯の3LDKオンパレードですよ。3LDK中住戸は例外なくオールリビングインだったから、ここの75Hはワイドスパンで独立洋室ある時点で富久よりずっと良いです。さらに80Dみたいな超ワイドスパン住戸は１つもありません。LDも富久みたいな細長じゃないしその点でもいいと思います。室内の柱は残念ですが富久も柱食みあったからその点は同じです。

富久は一番広くて80㎡強だったけどここは80㎡台～90㎡台のプランが複数ある時点で富久よりはるかにプレミアム路線でしょうね。ちなみにネットには上がってませんが郵送された資料には一番広い156㎡の3LDK(!)プランがありますよ。リビングダイニングは34畳、浴室は1822です。比較的プランにゆとりのある湾岸タワー最上階でもせいぜい120㎡ですから、いかに強烈なプレミアム路線か分かります。

ここが安いと言い張っている人は現実見たほうがいいと思います。確実に坪360以上ですよ。

価格はどうであれ、西新宿は防災対策機能が充実していますから、ながく安心して暮らせる都心では数少ない場所だと思っております。

まあ業者か知らないけど買うほうからしたら富久より割高感あったら買いたくないのは事実。
あっちのほうが買い物便利だし、山の手線内側で、交通利便いいし、地盤悪くないし。

しかもここも間取りひどいよ。2ldkで行灯部屋あるし
まあ背高のっぽのペンシルマンションで、スパンもとってないんだろうね。確かに富久も間取りひどいが、ここも相当ひどい。
あと武蔵小杉は住友だろ？あそこは値付けおかしい。
立川は野村ブランドと駅直結で売れただけ。
駅直結は高いもんな。

ここは駅遠くて川沿い低地だし、そんな馬鹿高くはださないよ。もちろん値付けはデベの勝手だが。

ここで必死にここは高いはずとかいってる人ってどんな人なのかなー笑 デベ？それとも近くに住んでる人？笑

>>332
広い間取りで柱食い込みはしょうがないけど、ここみたいに狭い間取りでこれだけ柱食い込んでるのは富久にあったかな？
まあ、どこのマンション買うにしろ良い間取りを選べば問題ないんだけど。
富久は山手線内だけど、ここは外側の駅遠マンションだから高かったら売れ残り必至だろうね。
だいたいタワーなんて駅から遠かったら価値あるのかな。

>>332
だったらこんなところで吠えてないでさっさと買いなさいよ。

値段はいつごろ判明するんだろうね
そろそろはっきりさせてほしい

三菱地所はパークハウスのブランドを冠したから、野村と三井の富久には絶対負けない仕上がりにするでしょう。
それこそ三菱の威信をかけた都内最高階プロジェクトになると思われる。
ホームページの気合いの入れ方も違う。

青山のもパークハウスだったけど。

>>338
でも不動産は立地がすべてだから、富久より高かったら売れるかどうか疑問。

なんだか宣伝臭いレスが多いですね
パークハウス自体が落ち目だし、駅から遠くエリアとしても微妙な物件
メリットは富久より多少間取りがマシってくらいでしょうか

なにせこのご時世に1000戸のオール電化住宅ですからね
躍起になって宣伝しないと売れないということでしょうか..

>>332
富久もプレミアムフロアは100平米以上ありましたよ。さらに、隣接する2住戸連結が可能でしたので150平米以上にされた人もいました。

この辺りの場所にこだわりがあるので、リビオとここと天秤にしてるから早く価格だして欲しい
同じ価格なら絶対こっちにするから。

立地はリビオと近いけど、特性がそれぞれ強いから単純に価格だけで比較するって難しいでしょう。新宿の再開発における低層も少ないですからね。

立地は富久の方が圧倒的に有利です。
ここは富久より安くなければ早期完売はないでしょう。

>>345
なんで？伊勢丹に近いから？笑

富久は立地良くないじゃん。周辺環境悪い。

新宿区の一番端っこ川岸で、川向こうは中野区になるここ
の立地が良いと言うのは無理です。

トミヒサとは立地はどっこいどっこい。ただトミヒサが有利な理由は、近隣のマンションの数。希少性。

ここは、羽田空港への新しい都心飛行通過ルートがもし決まると
近くの上空を飛行機が飛ぶことになりそうですよ。
しかも、２本の滑走路に向かう東側と西側の２つのルートに挟まれています。

完成まで暫く掛かるから、売り急ぐ理由も無いでしょう。
ただ、高層階の倍率は相当なものでしょうね。

>>351
過去レスで、高層階は地権者たちが多く押さえていると書かれていました。
本当かどうかは知りませんけど。

だから倍率が高いって事だろう。

>>349
近隣にマンションが多い方が、逆に売れたりすることもありますから難しいですね。
まぁ、富久は地域1番マンションなことは間違いないので、希少ではありますね。

>>350
あれは、ハッタリですよ。
上空通過で便数増やすのは難しいので、費用かかりますが滑走路拡張で対応します、という建設費用確保のための駆け引きでしょう。
新宿のあたりまで高度があがればそこまで影響は大きくないですが(着陸時はエンジン絞ってますし)、品川や目黒区はどう考えても賛成できないでしょう。

高層階から何を見るの？富士山？
西新宿の夜景は近過ぎてかえって見難いんじゃないかな。

>>354
目黒、大田の高度。あの低さは非現実だわな。

>354
どちらにしろ、上空通過をするかどうかは年度末に決まりそうなので
ここを販売している間にわかりますね。

>>347
不動産を基礎から勉強された方が。。

>>355
まわりのオフィスビルの方が高いしね。

富久のほうが駅近いし丸ノ内線でも都心に近い新宿三丁目も近い。
神楽坂や青山方面も近いしアクセスいい


山手線外側との違い。もちろん山手線外側でもいわゆる高級住宅街ならいいが

富久のほうが明らかにいいわ。あそこは大きいイトーヨーカドーも入るしね

しかもどうせここも行燈部屋いっぱいの間取りばっかだろうね。　

それでこの戸数。　　

まあ三菱の値付けは興味あるわ。ただここで平均３００後半になるだろうとか言ってるやついるけど個人的にはありえんわ笑　

もちろん上層階はすごい高いだろうけど

富久よりここの方が立地が良いと思ってる人は少数だと思うけど間違ってるかな？

間違ってるよw　あっちは、山手内側で、御苑前で、伊勢丹マルイ徒歩（笑）

富久が坪３００だから、ここは？

270くらいが妥当では？

買い物便利でも旧耐震の雑居ビルが密集している地域より、西新宿のようにゆとりを持って整備された街並みの方が居住地として好ましいですね。

ここの方が新宿大都会って感じしますね。
自分だったらここがいいですね。東側は歌舞伎町勤務者のベットタウン＆新宿2丁目になってるので治安的に嫌ですね・・・

>>365
西新宿の高層ビルも旧耐震の物が多い。

>>366
歌舞伎町勤務者が多いのは西新宿のタワーだよ。よく調べた方がいいよ。

>>368
それは単に富久のあたりが寂れていて、それなりの賃貸がないからでしょ。
彼ら、彼女らはお金持ってるからね。
富久クロスできたら、間違いなく増えるよ。
そう言うのがいやなら、そもそも都心部の高級マンションは買うべきじゃない。

>>367
超高層ビル(60m以上)は別の基準で審査されていたので、古くても旧耐震ではない。
しかも、西新宿のビルはオイルダンパー設置(センタービルやパークタワー)、屋上に振子設置(三井ビル)など、耐震性ではなく超周期地震対策を行っているステージ。
個人や中小地主と違って企業所有で投資するだけの資金力があるからレベルがちがうよ。
借り手もBCPにお金を掛けられる大企業ばかりだしね。

ここは超高層ビル街の裏側。新宿のハズレ。

普通なら、同じデべが付近で以前売り出した物件が比較対象として書かれるのにね。
パークハウス新宿タワーネタはたまに出てきても直ぐに話題が尽きて終わるね。

エムズは借地だけど駅近、本町は新宿から少し離れるけど割安

ここらへんはパークハウス失敗、コンシェリア失敗と魅力に乏しい
価格的なメリットがあったアトラスは売れたけど、
割高なご時世だとエリアとして微妙な地域は厳しい..

西新宿も駅周辺をなんとかしないとね
小田急＆京王は老朽化しても建て替えすらできないし
ヨドバシだけが頑張ってる印象

富久クロスは、割高だけど、広告使いまくって倍率1.3で
うまい値付けしたと思う。

こっちはホームレスが多すぎる。トミヒサの方にはいない。新宿中央公園と新宿御苑(有料)の違いかな。何とかしてほしい。。

トミヒサの最終倍率は公表されていないので
1.3は勝手に書いてる人がいるだけ。
1期1次は1.6倍。割安だったから2期で完売。

その後に売り出した大崎タワーの価格はトミヒサの１割増で、
ＴＶＣＭまで流して広告費を使っていた。

このスレではお馴染みの沖さんの
沖式新築マンション時価でもトミヒサは割安と出ていたからね。大崎は割高と出ていたけども。
ここも割安と出るんじゃない？

この辺に住むなら水商売関係者とアジア系住民は切っても切れない関係
夕方は歌舞伎町へのタクシー通勤ラッシュです。
ホームレスも水場に集まるから仕方ないね。水道で体洗うのは馴染みの光景
あとは週末には宗教団体が炊き出しを行うので新宿圏のホームレスが一堂に会します

>>368
それはタワー物件が今は西新宿に多いからであって、
富久が出来たら歌舞伎町勤務と中華系がこぞって住み替えるよ。
歌舞伎町華僑コンフォートタワーになる。

>>379
勝手な妄想ね。
分譲中の大久保タワーも実際は歌舞伎町に近い。

沖式時価は380だね。富久が沖式350くらいだったから、ここは同じくらい割安でも350くらい？

それにしても富久の最終倍率ってどのくらいたったんだろう。一期一次が480戸で1.6倍、一期二次以降も販売ペースあんまり衰えなかったし、二期はスゴい倍率の部屋が結構あったみたいだから、トータルでも1.5倍くらい？過去の湾岸タワマンみたいな競争率じゃないだろうけどあれは坪200前半とかだったし、坪330の千戸が半年ではけたのはやっぱりスゴいと思う。

>>381
それか中華系の人が何部屋も買ってたんですよ。
毎期買ってる日本人の方もいましたし。
まあそれだけ割安だったんですよね。

パークハウスは抽選にならないくらいの妥当な値付けになるんじゃないでしょうか。
建築費も高騰してますし。

>歌舞伎町華僑コンフォートタワーになる。

それを言うなら歌舞伎町華僑慰安塔だろ。

>>368
女性ばかりの住みこみマンションで事件が有りましたね。歌舞伎町？明治通り添いかな。

>>381
トミヒサに落選した人達もここ狙ってるだろうから、それだけでもすごい数でしょうね。因みに私もトミヒサ落選組です。

っていうか湾岸スレでも、ここは安いんじゃないかとよく話題になりますから。

>>385
まさに、落選救済プロジェクトですよね！HＰのタッチも富久パクリみたいな感じだし、救済プロジェクトとして十分意義がある物件だね。

湾岸が高くなったから、こちらに検討を変える人もいるでしょうね。
価格次第ですけど。

もう購入した人は、よそのマンション気にしなくていいですよ。
売れたんですからいいじゃないですか。それ違ってそれぞれ良いですよ。

私は、高層ビル近くの一角で、「西新宿」という響きのココが好きだけどなぁ。
世間ではトミヒサって言っても、「？？？」でしょ。「新宿御苑前駅」というとニチョのイメージですし。

そろそろ比較対象をトミヒサから
西新宿のタワマンに変えたら？
中古も含め消費税8%時代のマンション選びが始まっている

中古には消費税かからんだろ？

>>391
実際には、新築で買った時の分譲価格に消費税が含まれているので
中古には消費税が掛からないってのはマヤカシなんだってさ。
消費税制度が始まる前の古い物件なら別だけど。

>391
ちょっと文章が分かり難かったようですまん。

実際に購入する時、中古と新築を並行して検討する人も居るので、本体価格に消費税が掛かる新築とかからない中古を検討する様になると、中古の市場に魅力が増す！

5%の時は中古の手数料も有るので気にならなかったが…

だからぁ
中古は新築のときに払った消費税分を
次の中古買主にバトンタッチしているだけで、かからないってのはいわば錯覚ですよ。
もちろん新築時の消費税率が低いならバトンタッチする分は少なくなるし、個人以外から買えば二重に課税されますが。

>394
大丈夫？
原価もデベの利益も広告費も購入者が払った費用全てバトンタッチで良いよ

がんばって不動産勉強して

>>395
そんな認識じゃ、営業トークで丸め込まれますよ。

中古は新築時の消費税が転嫁されてるだけじゃないと思う。
あとから消費税が上がるとその分新築相場があがる。新築相場上がると中古相場あがるから、ある意味増税分すら実質負担する可能性もある。税として納めなくても、相場上昇として売り主に納める形。不動産なんて相場が全てだから、消費税とか細かいこときにしても仕方ないと思う。

はいはい消費税の話はスレ違い。

しかしここは西新宿9分というのは遠いですね。
新宿直通のバスとか出す予定ないのだろうか。

健康のために9分くらい歩く方が良い。

徒歩一分で、マンションでジム通う人もいますからねー。

タワマンはすべてが矛盾してますよね。

５千人密閉住まいで、セキュリティで閉じちゃうとか。
空き地だらけなのに、高層タワーとか。
地震なのに高層とか、大規模なのに価格が高いとか。