グランスイート神楽坂ピアース［旧：（仮称）神楽坂プロジェクト ］- アディダスジャパン旧本社跡地

この物件はなんだかんだ言われても完売だよ。

10年スパンで見れば、どう考えても今は高値づかみ。
そしてここは、かなり強気の価格設定。
でも、実需的に今すぐ必要な人はそれでも買わざるを得ないし、高値でも立地的にここがほしいという人もいるでしょう（仕様的にほしいという人はいないでしょう）。
価格とか、今後の不動産動向とかをあまり気にしなくてよくて、この場所が好きという人が買えばいいのでは？とシンプルに思いますが。

坪400-420万くらいでしょ。ここ10年の平均的な相場から１割高いくらいだよ。ここらへん買うような人は気にしない程度に思えるけど。

仕様は坪単価なみ

立地よし

道路沿いなので好みはわかれる

天高が低い
外廊下
設計悪い

値段が高い

こんな感じだな。

完売はするだろうけど
好きな方だけ買えば

レゼリアと南町ディアージュが並列的に述べられているのがちょっと気に食わない。。

そもそも一億以上の物件で外廊下、駐車場野ざらし(雨の時は濡れる

ありえない。

外廊下、いやだなぁと思いました。

レス違いで大変申し訳ないのですが、牛込柳町駅１分のウィルローズ市谷柳町のレスが閑散としていてこちらだと１駅違いなのでよくわかる方がいらっしゃると思いお聞きしたい事があります。
駅近で坪３３０万円だったので契約しましたが現地に行って今思うと道路拡張で更に騒音・排気ガスがひどくなるのではと懸念し始めてきました。（今更遅いですが）
契約金を解除して（５０％だったので）こちらにしようかと思うのですがどうでしょうか？
便利な場所なんですが環境はどうなんでしょうか？

>915 そうなんですよね。 場所はいいんですが、仕様と駐車場みて一気にさめました。
90平米以上を希望しているんですが。。

９０だと15000以上

他にあるよ。

917
好きにしろ。

＞918　大きく同意。　高級感のかけらもない。ここに1億5千万は投下できない。
築浅の質の良い中古をリフォームするのが無難。この地域なら。
グロスの70平米台極狭３LDKが狙いなら良いが、うちのコンセプトには全く会わないので無視。動向見るためにここはのぞいているが。

年明けの第一期は３０戸？

一人の周辺住民による怪情報が一人歩き。

>>925
恐らく営業妨害では？
価格も含めて、再度見直しをしたほうがいいかも。

確かに少し高いかな？

車寄せがないのは仕方がないですが、せめて来客用の駐車場くらいは欲しいですね。
ディスポーザーの処理槽がエントランスホール内にあるのって大丈夫なんでしょうか？
９２０さんが本当に周辺住人さんならちょっと気が引けます。
来年の状況を聞いて結論を出そうと思っております。
平日に３回MRに行きましたが奥様らしい方が結構いました。
この辺の方なんでしょうか。平日にかかわらず混んでいました。

どうしても今年ここが欲しいなら仕方ないですが、
来年から番町あたりの新築マンションの予定がたくさんありますし
１億以上出してわざわざ外廊下雨ざらし駐車場のマンションを買う必要があるのかな

平日に3回も何しに行ったのですか？

番町はここより、さらに2-3割くらい高くなるんじゃないですか？さすがに手が出ません。

契約するんだったら３回ぐらい余裕で必要だろー

イベントのスケジュール通りだったら3回以上は普通だけど、イベント無しの「平日に3回」という回数を言ってるの。

最初にMRを見に行き、資料がそろってないので次回正式にお渡ししますで２回、次回大体の価格が出ます。で３回、その後コピーでない正式なパンフが先日郵送されました。よって３回平日にMRへ行きましたがイベントって何ですか？
来年は正式な価格がわかるので４回目。多いでしょうか？

MRに行ってみたのですが、本当に天井が低いですね。
駐車場がちょっとって感じでした。。
間取りももっと良いものにできなかったのでしょうか？
なんだか残念です。

此処なら昨年割高と言われたヴィーク神楽坂の方が魅力的かもな。神楽坂商店街も公園も飯田橋駅も全て徒歩圏内だし。
あと他に調べた感じだと、そのお向かいの三井は可也割安な感じ、時期的な理由かな、でも傾斜立地との睨めっこか。何を重視するかはまあ人其々ですね。

まぁなんちゃって神楽坂ですがオーベルも出てきましたからね
狭い部屋しかないですが、ここよりはだいぶお安いでしょうし、選択肢があるのはいいことですね

ヴィーク神楽坂って内廊下なんですか？

オーベルですら内廊下だけどなぁ。まぁあれは廊下というよりエレベーターホールだけど。

中里町と矢来町、どっち？
河田町にアトラスも建つよ。

オーベルは神楽坂っていうよりは江戸川橋だしな。
奥神楽坂ってなんだよって思った。駅は近いけどね

オーベルは確かに坂下の江戸川橋で2LDKしか無いけど
ワイドスパン・連窓サッシ・ガラスウォールウインドウ・スライドドアとか
同じ広さを買うなら間取りははるかにオーベルのほうがいい

こことヴィークやオーベルを比較するのって、神楽坂という土地に疎い人たちだね。矢来町と白銀町ってのも地位に差があるけど、奥神楽坂笑とかもうギャグ？って感じ。

そもそも矢来町だって神楽坂じゃないよ

土地の格などはともかく同じ駅圏なんだから
比較することはおかしくはないな。

地位はしらんが、白銀町のほうが神楽坂って感じはするけど。ほとんどの人がそう思うんじゃないかな。

地位があっても中身が伴わないマンションじゃ魅力半減だな。

アドレスによって地位が代わる！なんて話が何度も何度も何度も涌き出るのはこのスレくらいだよね。私も白銀町のが神楽坂のような気がするけど。詳しくない人にとっては小っせぇ話ですよ

蓋をあけて実際どれくらい売れるのか楽しみです

白銀町って、昔貧困層が移り住んできた時に金持ちになれますようにって名付けた地名でしょ。ここ矢来町とか市谷◯◯町なんかの一流住宅地よりも神楽坂の繁華街に近いだけの崖そば立地を良しとする人って、田舎もん丸出しで恥ずいよな。

>>952
東京土地のグランプリによれば、
白銀町の世帯平均年収は815万円のに対して矢来町は644万円。その昔話はもういいんじゃないの？

>>953
必死過ぎるヴィーク住民乙w
東西線神楽坂駅あたりを神楽坂の中心だと勘違いしちゃってる白銀町五軒町民なんて、どうあがいても矢来町のお屋敷住まいの人々からは同列になんか見られないよ。

地位を語る前に自分の言葉遣いや品性が恥ずかしいことに気づいてない矛盾。

キャッシュで買えない、もしくはローンぎりぎりで買える
という人止めておいた方が。
買ったはいいが日々の生活レベルが貧相、なんて事に。
リーマンなら大手商社、メディア関係者くらいが客層じゃないか。

>>957
外資金融も忘れずに。

現金で5千万~1億くらい持ってる奴が買うのが丁度良い。
それくらいため込める年収が無いと無理だろ。

まあ、無理でしょう。
東京の都心の中のマンションを買うのに、ちょっとばかりの小金を持っていなければ
ローンを組むにしても厳しいでしょうね。
販売価格はまだ未定ですが、そう安くは無いでしょう。
それにマンションが買えても維持が出来るか出来ないか。

ここって平米数の割に部屋狭いですね。もう少し別の建て方できなかったのでしょうか

早く間取りミタイヨー

>>965
ホームページに間取りの一部分ですがでてます

間取りは多様ですよ。
資料請求したらいかがですか？
無理やり詰め込んだマンションですから１億以上出さないと納得いく間取りは無いですね。
間取り・外廊下・低い天井・OOOOO　の４点が私にとってマイナスですが、それでも場所と利便性で購入予定です。
（OOOOOが一番嫌なのですが・・・）図面をよく見ている人でマンションに高級感を求める方は気がついていると思いますが。

価格は高いだろうなと予測できるけど、
みなさんはもうご存知なんですか？
ホームページでも価格帯はまだ公表されていませんが。

MRでだいたいの値段教えてくれるよ。

○○○○○は物干金物かな？
洗濯物を外干しして良いマンション、となると
シャツとかパンツとかカラフルに風になびいて高級感のかけらも無い団地っぽい感じになる

まあ外廊下の時点でそこまで高級志向じゃないんですからしょうがないですね
どうしても洗濯物を日光に当てたい方もいますし

>>964
バルコニーが狭い分、部屋まで入り組んでいるためでしょうかね？部屋の広さとバルコニーを足した大きさでいうと、他の物件より高いと思います。

>>967
◯◯◯って何ですか？

９７０・９７２さん　
あまり具体的に言うと削除されそうなのでハッキリとは言えませんが、高額な角部屋を購入してエレベーターを降り自分の部屋の玄関まで行く途中、外見の高級さとのギャップがわかると思います。
今時の新築マンションでは見たことがありません。

>>973
室外機ですか？

神楽坂住人です。

ここの立地はとても良い、でも、天井高を含めた間取りがしょぼい・・・。さらに金額が高すぎるわ。
だから、すご～く残念。
ちゃんとした場所なんだから、しっかりと建ててほしかった。
物件名もださい。ちゃんと考えろよって感じ。
オリンピック後に、もとの相場に戻ると320万/坪かな。。。
立地勝負で住居用で買いたい人は、買ってもいいと思う。
私はやめときますが。

エレベーターから外廊下を通って玄関まで行く間にあるものといえば、図面集を見る限り、消火器、でしょうか？

人の価値観に左右され過ぎ。
自分を信じられないのかね日本人。

とにかく間取りが残念。
外観も高級感がないし、億ションで外廊下はありえない。
せっかくの立地なのにもったいない。

＞975　大きく同意。

期待していただけにがっかり。天井高、外廊下、雨ざらしの駐車場、専有部の低標準仕様、それに○○○、どれをとってもがっかり。立地命の物件。広い間取りの欲しい我が家は、あまりの期待外れに、MRからの帰り道は、夫婦二人で無言でとぼとぼ帰って来た。残念の一言。戦略価格の70平米台、若夫婦なら買っても良いかも。うちは広めの部屋の高価格と仕様のギャップに即却下。

堀坂の環境を守れ
のポスターが
真ん前に貼られている物件よりは
マシではないでしょうか．．．

>>980
自分の物件に貼られてるわけじゃないなら全く気にならない。他のネガはよそでやって

近くの中古と迷っている
中古を差し引いても条件はよさげ
ただ新築いいよなぁ

ここ、低仕様だから、神楽坂団地って感じだな。雨ざらしの機械式駐車場が丸見えだし、極狭３LDKだらけだしね。
１億5千越えの部屋なんて、それだけ出せるなら他買うだろ、普通。　低層マンションなんて相続税対策にもならんし、老人需要も見込めない。人気は出たけど、極狭70平米台買う人以外は、仕様みて撤退している人が多いんではないかな、９７９さんみたいに。　神楽坂は、探せば、低層の質の良い築浅中古出てくるから、そっちをリフォームして住むのもひとつの考えかな。

今後の参考にしたいのですが、矢来町アドレスの築浅のオススメマンション教えていただきたいです

中古で質の良い低層マンションは、1億越えも多く、この価格帯になると個人間売買もありうるので色々網を張っているしかありません、って不動産屋に言われた。そもそもサイト上に乗っかってくる物件も少ないそうで、相続、任意売却、競売等ででたものは業者がすぐに買って、リフォームして1-2千万のっけて出してもうれるそうな。HPで検索しているだけでは買えません、どや顔で言われた。

それにしても、ここは残念物件になっちゃったな。場所はいいのに。

>>984さん
築年月が平成25年4月の矢来町のプラウド神楽坂が中古で出ていますよ。今朝の新聞広告で5階70㎡超、坪408万円のようです。

高い高いって、そんなに高いの？おいくら位？
70㎡と100㎡（プレミアム）。
天井は高い方がいいけど、なぜそこまで内廊下にこだわるのかわかりません。

全プラン納戸がないです。

>>981
モリモトでは
宮坂（千石三丁目・南大塚一丁目の辺り）

黄色いノボリが壮観です。

>988 広い間取りは、1億5千万以上。仕様がいいならそれでもOK。いいならね。

＞987さん 狭い部屋は探していません。最低で９５平米以上を探しています。最近出て売れたフナガワラマウントロイヤルなどのイメージです。あれは古いのでパスしましたが。

＞９９０

確かに。
ぎりぎり豊島区南大塚のところですね。いつ着工するのやら。
個人的には買い換え候補です。

近くの文京区千石の銭湯跡地も開発しているけど、まだ更地に仮囲いだけだったような？


どちらも黄色いノボリ立ってますね。

> 992さん
広めの物件かつフナガワラよりも築浅でしたら、市谷逢坂ハウスが結構前から売り出していましたが、こちらはもう検討済みですか？
http://www.daikyo-realdo.co.jp/buy/detail/MHE44561/

994さん
検討済みです。管理費、修繕積立で9万以上、駐車場なしで駄目出ししました。

> 995さん
95㎡はわずかに欠けますが、さらに築浅で市谷砂土原町パークハウスがありますね。立地・ブランドともに文句なしですが、こちらももう検討済みですか？
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

>>993
ぎりぎり豊島区南大塚のところ↓
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=17500

千石の銭湯跡地↓　ですね
https://ja-jp.facebook.com/permalink.php?id=1386926611576174&story...

>996さん
当然検討済みです。２LDKなので却下。
３LDK以上でないとダメなのです。
ネットで検索できるような物件は確認済みです。なかなか広い間取りは、出ものがありません。
だからここに期待していたんですよね。残念物件でした。

土地を探して、家を建てればいいのでは。
マンションに拘るなら、条件を何か妥協しないと、中々見つからないでしょうね。この辺り新築で100平米以上の部屋数は、すごい少ないし。

>>995
ここの管理費は、コンシェルジュがいないのに、何故高いのでしょうか？詳細をご存知の方教えて下さい。

>>998
http://www.cc-sadohara.jp/modelroom.html
リフォーム済みのモデルルーム買ったら？物件自体は古いけど古く見えないし、かなり重厚感あるし、モデルルームだと最新設備になってるから、今出てる新築物件よりもかなりグレード高そう。

> 998さん
100㎡かつ3LDKなら、こちら↓も選択肢では？神楽坂駅徒歩6分と少し離れますが…。999さんの仰る通り、条件について妥協は必要でしょうね。
http://www.i-kagurazaka.tokyo/plan/qrtype.html

998です。

皆様ご親切にどうもありがとうございます。両方とも検討済みです。
インプレストコア神楽坂は、駐車場が存在しません。私の場合、妥協するとしても駐車場は必須です。
クレストコート砂土原は、1棟リノベーションに近いものなのですが、築28年で共有部水回り配管等はかえていませんから、専有部はきらびやかですがちょっと躊躇しております。候補のひとつではあります。100平米が14,120万円で検討したタイミングではでておりました。まだグランスイートの詳細が公開されていない次期でしたので、この新築の100平米前後にかけていたのですが・・おそらく年齢的には最後の購入になりますので、妥協と言っても限度がありますから、他の地域も含めて探し始めています。

>>998さん
ル・サンク小石川後楽園は？

争訟になっていて外しましたか

西日が問題ですが、S-Nrのタイプが気になります。

シューズクロークが広いこと、LDKが広いことは夫婦ともいいねと言っているのですが洋室2,3は狭いです。

洋室1は主寝室にするとして、2,3は子供部屋でベッドを置くだけになりそうです。
N-Rrだともっと狭くなりますから、やはりS-Nrの方がいいのかと感じたりします。