グランスイート神楽坂ピアース［旧：（仮称）神楽坂プロジェクト ］- アディダスジャパン旧本社跡地

工事が本格的なってきました。
どんなマンションになるのでしょうか。

この地域で探す人なら、（大久保通りの北側という条件のなかでは）恵まれた立地と思いますよね。
やっぱり坪400超くらいで出してきますかね...住みたいけど厳しい...

やっと来たか！神楽坂としては外れだけど静寂ないい場所で、前から注目していました。買い物はキッチンコートが一番近いかな？価格と仕様が気になりますね！

平均坪350万くらいなら欲しいです。無理？

SUUMOに貼ってある高低差概念図から、小さく物件のデザインが読み取れますね。
外観はいつものモリモトテイストっぽいです。

丸紅の物件はそんなに高値じゃない印象ですが、
どのくらいですかね。
坪350万くらいなら欲しいです。

ディアナスイート神楽坂のような名前でしょうか。

坪350では無理な気がする。

気になるけど商業施設付なんでしょうか？

400万ならお金持ちが買い漁って即終了でしょうね。矢来町は大名屋敷があった別格アドレスだからねぇ。
酒井家だっけ？

北町にも何かできると聞いたのですが、物件名とかわかりますか？

「TOKYO MID PEAKS」というのが正式名称なんかな？

>>11
ブランズ市ヶ谷北町とかじゃない？

>>13
ありがとうございます！そちらはあまり大きな物件ではなさそうですね。場所はいいけど。。

駅近くて神楽坂の住宅地て感じがしますが神楽坂で一番地位高いのはどこなんですか？
神楽坂駅から南側(市ヶ谷、飯田橋方面)は総じて良さそうで南傾斜？北側(江戸川橋方面)は北傾斜で微妙な気がしますが最近高値で分譲が多いエリアですよね？

北であれだけ高い訳なんで、こちら側の方が安いのか高いのか見当がつきません。

15番はM3Dだよね？色んな神楽坂スレッド自分の物件以外のこと悪口言って暴れているね。南町の資産価値上げるためなんだって？

概ね、南側（市谷側）の方が高級なんじゃないですか？この物件よりももっと南、牛込神楽坂以南のエリアは見るからに高級住宅街だが新しいマンションは少なめ。この物件のあたり（大江戸線と東西線に挟まれたエリア）もいい雰囲気の住宅街、東西線以北は庶民派、という感じでは？東西線以北でも東の白銀町だけはなぜか別格感。高台で昔からのお屋敷があった場所に最近マンションが乱立してますね。

>16
M3D=南町No.3ディアージュ
またまた大暴れですね。このあたりのエリアのマンション購入者、検討者にはすっかりその名が知れ渡りました。
敏感に反応するキーワードは、外廊下、ディスポーザー、市谷○○町、あたり。

市ヶ谷加賀町と矢来町なら矢来町の方が歴史的な地位はたかいんですよね？

大名屋敷＞武家屋敷という縮図だと。
徳川家の屋敷が確か市ヶ谷付近にあったように記憶してますが、今の地名だとどこでしたっけ？

確か市ヶ谷加賀町も大名屋敷跡地だったと思いますよ。

神楽坂は住みにくいですよ。本当に坂がキツイ。
印刷会社にいましたがみんな神楽坂は遊びに
行くだけで住んではいけないと言ってました。
老後エライことになりますよ。

印刷工場があるのは低地だからそう思ったんじゃないかな。この物件は駅と標高はあまり変わらないはずだから、生活圏は高台の上だけで済むと思う。1円でも安い買い物をしたくて関口の商店街まで頑張って行っちゃうような人が住むマンションじゃないだろうし。

>>21
なんで神楽坂のスレッドに来るのかな？
どこがいいの？豊洲かしら？

セオリーはこんな感じです。

２００６
３位砂土原３丁目　５位砂土原２丁目　６位甲良町　８位加賀町２丁目　９位若宮町　１１位砂土原１丁目　１２位矢来町
１３位神楽坂４丁目

２００７
１位砂土原３丁目　５位砂土原２丁目　６位甲良町　７位加賀町２丁目　８位南町　９位砂土原１丁目　１２位中町

２００９
１位砂土原３丁目　２位加賀町２丁目　６位南町　８位若宮町　11位砂土原２丁目　１２位甲良町　１３位矢来町

２０１０
１位砂土原３丁目　２位若宮町　４位白銀町　６位加賀町2丁目　８位砂土原２丁目　

２０１２
２位砂土原３丁目　３位若宮町　４位砂土原２丁目　５位加賀町２丁目　７位砂土原１丁目　１０位甲良町
１１位南町　１２位払方　１４位中町

管理会社が
三菱地所丸紅って、いつの間にか一緒になったの？

落語家の古今亭志ん朝師匠は、このあたりに住んでおられ、「矢来町」という呼び名でも親しまれていました。このあたりに住んでいる人は皆知っていると思います。参考まで。

販売価格は不動産価値から鑑みると恐らくレゼリアとヴィークの間ぐらいと予想。確かレゼリアの坪単価は300~420、ヴィークは350~500だった気がします。
低中層マンションの場合、階数毎に値段が結構違ってくるので、皆さん色んな考えがありますよね。自分は取り合えず神楽坂駅近の新築に住みたいので、1~2階の比較的安めの価格帯を狙ってます。

ここは神楽坂駅徒歩３分で利便性は良いと思いますが、住宅環境的にはそれほど良いとは言い難く、価格的にはレゼリアと同程度あるいはもっと低くなるのではと予想しています。

どうなんでしょうね、白銀町、東五軒町のあたりはそもそも地価が安いというか、移住して来た貧民が住んでいた場所で、「お金持ちになれますように」という願いを込めて地名を付けたと言われています。それがなぜか神楽坂のイメージ戦略？に乗っかって今や高級マンション街。それでも地価は神楽坂以南（矢来町含む）ほどは上がってないはずです。確かに雰囲気は、矢来町の殺風景な住宅街に比べると、白銀町あたりの奥座敷的な方が良いかもしれません。

矢来町は神楽坂エリアになるのですか？それとも市ヶ谷エリアになるのですか？

どっちでもいいと思うけど、神楽坂駅は矢来町にあるので神楽坂エリアということでいいのではないでしょうか？

そういえば市谷甲良町に住んでる峰竜太さんが「神楽坂に住んでる」と公言してますから、このあたり全域は神楽坂と言ったほうがわかりやすいのかもしれません。

>>34です。ごめんなさい、二十騎町でした。

市谷甲良町も二十騎町もお隣同士なので大丈夫ですよ
峰竜太が神楽坂に住んでいるのは知っていましたがあの辺だったんですね
知らなかった


飯田橋の再開発があるから資産価値に有利的なことが
公式サイトに書かれていますが
あまりこの辺りは関係ないんじゃないかなぁと思っています

ここは、ヴィークコート神楽坂の抽選で外れた方達も検討に値する物件になりそうですね。

民事再生で有名なモリモトは、もう健全経営なのですか？

いまいち微妙な立地ですね。
神楽坂駅３分といいつつ、人気のある神楽坂エリアでもないし、市谷方面から歩いてみると牛込中央道路沿いは一本奥に入らなと良い住環境ではないし、ましてや大久保通りを越えてしまうとなおさらです。
神楽坂エリアでもないし、市谷エリアでもないような感じがしてしまいます。
あとは、価格の問題になると思いますが、レゼリアより安く出してもらいたいです。

浮ついた神楽坂エリアじゃない、というのがいいんじゃないかな。

レゼリアより安くと言ってもね、、このご時世で駅近新築が坪300万未満は逆に怖い。最近手抜き工事が横行してますし。悩ましい処です

坪300万以下は夢見すぎ。低中層階でも坪350万くらいするんじゃない？

最近竣工した？、低仕様で有名な南町の野村プラウドと同じくらいで出してくると予測。
こちらは仕様高くしそうだが、建設コスト高騰で相殺。立地は同格。

土地が二つに分かれているのは残念ですが、それなりに大きくきれいな形なので、南町のアパートみたいな物件よりもかなり良い物件になると思います。

価格が高くても蓋開けてみたらヴィークみたいに地味な仕上がりになるかも。新築は出来上がる迄ホント不安ですよね

南町のは、外廊下に室外機が並んでいるらしく、ディスポーザーもついていないという、市谷物件としては信じられない仕様でしたね。マンション名も「市谷」でなく「市ヶ谷」とされており、仕様共ども違和感満載です。
それはともかく、折角の矢来町アドレス、立地に適合した上物を建てていただきたいと願っています。

過去5年市ヶ谷界隈で分譲されたマンション評価を聞かせてください。

出来上がらないとわからないと思う。
レゼリア・ヴィーク神楽坂は即完でしたができてイマイチ
ジオ払方・パークハウスは6か月ぐらい販売をかけていたが、出来上がりがいい。



個人的に1位ジオ払方（立地○　使用○　デべ△）　2位南町（立地△前面道路が狭いため　使用○　デべ○）
2位パークハウス加賀町（立地○　使用○　デべ○）


イマイチ　ヴィーク神楽坂　レゼリア

ダメ物件　アディアージュ（立地×うなぎのねどこ　使用×　デべ×）　ヴィーク加賀町（立地△　使用○　デべ△ダサい外観）　

硬くいくのであれば、中古でレゼリア1億3千　パークハウス1億1千　どちらも南向きパークハウスは最上階
の検討もあり。

１０００万円安ければ買いたいな。

こんな時代なので中古も新築も強気の価格ですね。

>>47
南町プラウドの仕様◯は無いのでは。パッと見た感じアパートみたいっていう表現はうなずける。
加賀町パークハウスは興味あります。中古出たら本気で検討したい。
レゼリアの外観は要塞っぽくて素敵だと感じたけど、人それぞれ？
ヴィークはみんながそう理解しているように、立地だけのマンションかな。

私が南町といったのは、アディアージュではなく第一弾のほうです。

第一弾はまとまっていると評価しています。
アディアージュは論外。

パークハウス　レゼリアとも中古が出ています。
マジで１０００万円安ければ買いたい。

＞48さん、加賀町74平米、レゼリア102平米、同じ時期に出た中古ですが、比較対象にはならない気が。。
まあどちらも仕様外観etc、素敵ですけどね。庶民には高嶺の花です

確かにどちらも魅力的と思う。それぞれ違うポイントで。
同価格帯の南町はなかなかのハズレ物件な気が....
あんまり言うとかわいそうか。

加賀町とレゼリアそれぞれ販売時いくらだったの？
値上がりした？

１位　ジオ払方　パークハウス加賀町　南町の第一弾　

２位　レゼリア　ヴィーク神楽坂

ダメマン　ヴィーク加賀　アディアージュ　

最近のマンション評価はこんな感じですかね？？？

上記のマンションはほぼ同じ坪単価（旧価格）です。
仕様はアディアージュ以外いい仕様です。

２０１３年秋以降の物件は１５パーセント以上値上がり、かつ仕様を確実に落としています。
建築費高騰　土地代の上昇　使用を落とす　しょうがない？？？
今後下がる要因はなく、上昇傾向です。

ヴィーク神楽坂とお向かいのレゼリア、坪単価10~20%違う。80平米だと1千万の差。傾斜立地、販売時期等々が反映された形。
それはさておき南町ディアージュをいじめ過ぎじゃない？何だか可哀想になって来た。此処も仕上がりと値段次第では、後でしっぺ返しくらいますよ。なのであまり言い過ぎない方が良いかと思います。

いつの間にか市谷物件評価の場に・・・
それはそうと、この物件が建つあたりはこの辺では一番標高の高い場所なのでしょうか？

一番かは、わかりませんが、高台です。大久保道りを車で甲良町方向に走らせると上り坂なので甲良町あたりが一番高いように感じる。
マップファンなどのサイトで標高が出るサイトがあるのでそちらがただしいい。

この物件の仕様・外観・値段がとても気になる。
ヴィーク　アディアージュみたいなのをつかまないようにしたい。

>>54
パークコート市谷加賀町二丁目がいいけどな。

レジェンドヒルズ　レフィナーレが有名物件ですが、パークコート加賀町2丁目は特別なオーラがあります。

>>58
10年ものの中古物件まで対象にするなら、確かにそうかも。裏千家、パークコート、パークハウスが建ち並ぶ加賀町二丁目の通りは、茶器屋さんなどもあって大変風情がある。
ここも良いマンションになって欲しいが、価格は期待できないでしょうね。MRに行ったら大半のひとがガッカリして帰ることになりそう。

パークハウス加賀町　レゼリア　内覧してきます。

現物見れる・値段交渉可能　

いろいろ考えると、今から出てくる低仕様物件つかむよりも確実だと思う。

加賀町近く南山伏町に、パークハウスでマンション建ちます。駐車場跡地、運送会社整備工場の隣です！

それって、甲良町の物件とは別ですか？

住まいサーフィンで 117万/m2 と予測が出ましたね

ちなみに同サイトでレゼリアは 102万、ヴィークコートは96万でした

だいたいあそこの予測より高くなることが多い

値段 仕様が、気になる

75平米で8800万か。高いね。

想像以上な高額物件になりそう・・・

8800万の階数、方角を、教えて下さい。

ここ場所いいと思いますか？とても住環境のよいところではないと思いますが・・・
矢来町だしね。でもアホみたいに高いんだろうな・・・

ディアージュってどの辺が仕様悪いのですか？？
以前MR行きましたが最上階は内廊下で抜け感がすごくよかったですよ。
ただ全部億超えていたので見送りましたが・・・

閑静な住宅街ではありません。砂土原 南町 若宮 加賀町が、セオリーでわ評価してます。

現実そうだと思う。

>>68
単に75平米×117万（＝8775万）かと。
近辺ではそこそこの規模の物件は希少かと思うので、１割くらいはのっけて１億弱と予想しましたが、いかがでしょうか。

ホントにのっけられると坪単価420万くらいになってしまいますね。でもついていける人はいるんだろうな...

>>70
外廊下(最上階だけなんちゃって内廊下)、ディスポーザーなし。それなのに管理費月額>300円/m2。
比較対象になる近隣物件で二つとも兼ね備えているマンションは、今もこの先もないかと。その辺りが評価されているのでは。
同じ外廊下でも、レゼリアみたいな感じなら悪くないのにね。あの細長い不整形立地だと致し方ないか。その分安いから、相応のマンションということなのでしょう。

今420ぐらいしょうがない。

うち廊下 ディスポーザー 食洗機 天然石玄関 天然石天板 ミスティ このぐらいは、400万の物件だったらついてあたりまえ。

戸建てと比べたら、このレスでは検討違いかもしれませんが、＠400で隣の横寺町土地30坪の建売は買えますね。お釣りくるかも。

管理や防犯などを考えて戸建てではなくてマンションに住みたいという人もいますし
同価格ならショボイ戸建ての金額でそこそこ豪華なマンションに住めますから。

５億とか１０億とか持ってて大きい戸建てを買って、警備員とかお手伝いさんを雇わないと
警備コンシェルジュ付きマンションの暮らしにならないですよ

ここが@400なら、今近くのマンション売ります！不動産バブルが都心に来たね。上がれ、騰れ、どんどん行け！

建築費 土地代で暴騰

下がる要素は、ここ3年はありません。

早く買わないともっと上がります。

仕様は落とします。

ディズポーザーに憧れてる人ってまだいるんだｗ

ディスポーザーって憧れるようなもんなの？生活必需品でしょ笑
わざわざ部屋から生ゴミ持って棟内を住民がウロウロしてるマンションが好きなら、それでもいいんじゃない。もの好き同志仲良くやれそう笑

ディスポーザーは、
ついてあたりまえ！
付かないと南町みたいにばかにされる。

市ヶ谷物件で近年ついていないのは南町ぐらい。

ディスポーザー付いてなかったら、ミキサーで生ゴミ撹拌してトイレに流せば同じことだよね。これ生活のプチ知恵。

南町ディアージュ、人気ないですね。。
野村プラウドってここのところあまり良い物件がないように感じます。

もともとプラウドはたいして良くない
エントラスだけ豪華にして、居住部分はショボイのがほとんど
見る目が無い人達がうわべだけのみかけに騙されて買ってしまってる
巧妙な売り方も上手いんだろう

南町のプラウドはエントランスもショボいし、何だかアパートみたい。

同感です！
モリモト復活の礎として、プレミアム感満喫でお願いします。

ディスポーザーは個人的には不要だけど、マンション内のゴミ置き場を少しでも清潔にするためには不可欠だね。だから高級マンションには付いている。

>84さん
すごい！そんなこと思いつきもしなかった！(笑)

戸建はディスポないからあんまり気にならない。

こことは関係のない物件（特に南町）の話を書いてはしゃいでいる、しょうもない人もいますね～。

矢来町は立地としては、いまいちでしょう。
確実に南町、白銀町、加賀町のが上です。標高の問題じゃありません。
ディアージュは確かにディスポーザがないのはどうかと私も思いますが、その分安いんだからいいのでは。
白銀町なんて外観がひどいし、玄関前は駐車場。
それでも買った人がいいならいいのであり、余計なお世話というものです。

南町を買ったある人が、他の物件を叩いて価値を下げると南町の価値が上がる、と公言して
今までそのような行為を行ってきたという経緯があるのですよ
その結果、このスレのような流れになっているのです

その経緯を汲まずに通りすがりに書き込みするあなたが余計なお世話ですね

過去の経緯を全部知らないとコメントしてはいけないと？
ずいぶん無理な事をいう人ですね。

＞＞他の物件を叩いて価値を下げると南町の価値が上がる、と公言して
ぜひどこのスレの何番のコメントが教えて欲しいものです。

その南町の人がやっていた事は、いまこのスレでやっている人も同程度という事で
みなさんは同意いただけるのではないでしょうか。

どこの立地が格が上とか、どこのマンションの外観がひどいとか、くだらないですね
>>93も同程度だと思います

時間があるって、いいですね

他マンションのネガティブレスは、必要ないですよね。あくまでも比較でこの物件がどうであるかレスします！

駅も近いんだし、交通面で考えればいい場所だと思われることが多いのでは？？
普段の生活の事を思い描いた場合、
食料品はどこで調達するのが一番いいでしょうか。
この辺りでスーパーって思いつかなくて。
クリニックとかドラッグストアとかは地図を見ている限りはあるようなので困らなさそうですけれど。

スーパーは大久保通りに出るか、神楽坂下っていくかしかないのかな。確かに遠いですね。