ブリリア武蔵小杉

>>600
釣りがひどすぎだろ。
小杉と大崎、品川を比べるのは無理がありすぎ。
立地は都心に近く交通の要衝となっている大崎、品川がはるかに上。
街の利便性でなら川崎であればそれらより上かもしれないが、
小杉は街自体でもあきらかに見劣りする。

川崎東口徒歩7分だったら小杉徒歩10分のほうが明らかに人気だよ。

店がたくさんある街が格上と思う？

>>602
川崎東口は住宅地というよりも商業地だからね。
比べるなら住宅地の西口側とでしょ。
数年前は明らかに小杉の方が人気あったと思うけど、
ラゾーナでイメージが相当改善されてる今だと
人気は小杉とほぼ互角でしょ。
勤務地が東京方面になるか新宿渋谷方面になるかで
川崎か小杉かという感じだと思う。

小杉の住民層は高所得サラリーマンでそ。
高所得と言っても年収１千万前後だろうから親からの相続や援助があったとしても
あまり上がり過ぎるとメイン購入層がついて来れなくなってある程度で止まるだよ。

どうしたんだこの板は？
川﨑と比較するのもどうかと思うが品川・大崎と比較するのはダメでしょう。
勉強して出直して来いって感じだよ。

川崎東口側のほうがマンションたくさんありますが。
西口は戸建エリアだよ。

年収1000万以下でローン4000万以上はきついので、その年収なら今の小杉だとだいぶ頭金入れてるはず。

>>604

坪単価が上がると、総額が問題になってくる。
結局70平米以下が売れるゾーンになってくるんだよ。
80平米以上の部屋が多すぎると、普通のサラリーマンには買えないからね。

小杉は既に今の時点で平均的なサラリーマン1馬力世帯だとキツイ価格帯では？

親の援助がないとキツイね。

リエト東向き低層階レベルの坪単価で『仮に』売り出されたとしたら、平均サラリーマン所得でもなんとか70平米を買えるかも。

慈善事業じゃないから無理か。

＞勤務地が東京方面になるか新宿渋谷方面になるかで
＞川崎か小杉かという感じだと思う。
横須賀線が開通すれば、東京方面も新宿渋谷方面も
小杉でいいんでないの？？

品川って、品川駅前とか高輪のことでしょ。コスギが山手線沿線の「駅近」と勝負してもしょうがないのはわかるが、埋め立てや倉庫街と比べてもね。コスギは一戸建ての住宅街がある街として確立された場所なのに、あれだけの再開発できるようになった希少さに価値があるんでしょ。区役所も学校も商店街も地域の繋がりも元々ある街だから、一生ゴーストタウンになる心配もない。ただし、超高層マンションの行く末だけは、誰にもわからないが。

品川の埋め立て地だって今後住宅地として発展する余地あるよ。
郊外と違って都心近くなら今後人口が減っても
空けば必ず人の流入が見込めるからゴーストタウン化なんてないよ。
リニアや山手線新駅やJR操車場跡地再開発の構想もあるし、小杉より有望だと思うけど。

品川はあと何十年かはあんな状態だろ・・・
武蔵小杉はあと10年以内にはなんとかなる

港南は工場・倉庫街・・・

ゴーストタウンってのは、マンションしかない即席団地の街で、全員が高齢化して起こる。要は世代交代の代謝がよくなければ、住宅街ならどこでも起こる可能性がある。投資目的、景色目的の核家族やディンクス世帯で、世代の代謝ができるかな？　それと老朽化した超高層マンションの先がどうなるかは誰にもわからない。災害のリスクも高い場所で１０年、２０年先に中古物件が常時売れるのか？建て替えができるのか？

マンションだって戸建ての住宅街だってゴーストタウン化はある。
大田区、世田谷区、川崎区、幸区あたりでも
戸建ては空き家が多いし、だんだん歯抜けが目立ってきてる。
だいたい似たような時期に人が流入してきて街が発展してきた以上、
高齢化する時期は住宅街でもマンションでも同じようなもの。
要は今後も抜けたところを埋める流入人口があるかどうか。

だから古くからある街がよいのですよ。道が狭かったりしても。

湾岸埋め立て地は、住民以外の人が往来する場所ではない。例えばディズニーランドのような人気が途絶えないテーマパークが近くにあるとかでないと、結局商業施設が栄えない。一旦できても、また時代の波にのまれて衰退する繰り返し。完全な街として確立されるには、それらを経験して５０年はかかる。湾岸に将来性が絶対ないとは言えないが、超高層マンションが永遠に存在し続けるのかだけは、どうしても疑問だな。まあ、自分の世代だけ良ければいいって人には、もともと関係ない話でしょうが。歳をとったら引っ越すつもりかもしれないしね。

いい場所の戸建てなら、一時的に空き家があっても、簡単に壊せるし、必ず用途がある。マンションは難しい。

>>620
品川徒歩圏で場所が悪いって…。都内の人に聞けば多くが小杉より港南を選ぶよ。
倉庫がマンションになったのと、小杉のように工場がマンションになったのにどう違いが…。
マンション建った場所にもともと人が住んでなかったのは一緒でしょ。
品川だって高輪や芝浦にはもともと人が住んでたし、近くの大井町は住宅地だよ。

だから、そういう場所と一体で一つの街として考えられる位置なら誰も文句言わないよ。品川が悪いなんて誰も言ってないよ。徒歩圏たって、駅や買い物に２０分もかかる場所は論外。今、人が住む場所かどうかだよ。

モノレールとりんかい線沿いの天王洲アイルとか、港南は特殊だよ。
高所得で都内でも車移動を頻繁に利用してる人向けだろう。
普通の人が住めば不便なだけだね。

大崎あたりが便利だよ。いいマンションも選べるしね。

確かに大崎はよくなったよね。小杉とは比較にならないほど高いけど。

ほんとの高級住宅街や都心がＳランク、誰もが認める人気の街をＡランクとすると・・・

小杉はなかなかよい街でＢランク。マイナス面もそれなりにあるけど悪くないよ。Ａランクに上がることは無さそうだけどね。

>誰もが認める人気の街をＡランク
それこそ、小杉だと思うけど。
ちなみに、あなたの言うＡランクの街はどこなの？

神奈川で言うＳランクはどこ？

なんだか最近のマンショントレンドを語るスレになっているね。

>>628
こんなのもあるようですよ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/61072/res/410

神奈川にはＳランクはないでしょ。広尾とかのレベル。

Ａランクも危ない。自由が丘・吉祥寺クラスに匹敵するとなると・・・横浜駅のすぐ近く(ナビューレまで？)や鎌倉駅の徒歩5分エリアあたりの希少な土地レベルでないと厳しそう。

東京都心部、山手線内側だって、人が住めるまともな街は以外と少ない。山手の駅で言えば、恵比寿、目黒、目白、池袋・品川・渋谷のほんの一部、高田馬場・代々木の一部。あとは中央線の真ん中の辺りだけが特Ａ。山手線沿線という名前で高いだけで、まともな住宅地とは言えない端パイ。新宿や渋谷のど真ん中に住みたい人もいるようだが、個人的には論外。大崎って、独身の時住んだことあるけど、あんなとこ絶対住みたくない。(SONYと関電工の工場が懐かしい。)たまに電車から見えるけど、駅が変わっただけで街が変わったようには思えないね。まあ、Ｓランクって、山手線の駅に匹敵する利便性と、ハイレベルな商業施設、そのすぐ近くに１種低層住宅地がある街ですよ。そんなとこどこ？

買おうと思ったら高い、というところが評価の高い街。
小杉は250～300万の坪単価だからそこまで高くはないよね。

Ｓランクとかの大人気レベルになっちゃうと、ますます高くなって買えなくなるから、とりあえずうちがマンション買うまでは現状維持でいてほしい(笑) 今ここで言われてる価格でも予想してたより高くなりすぎてる～とあせってるのに。そこそこ人気があって便利なとこでマンションが買えたらいいな～と思ってる我が家にはコスギは魅力的です。どこに行くにも便利そうだし。。

まだ鎌倉の田舎に負けてるのか

鎌倉なら許せますがな。歴史が違う。

鎌倉。。価値観の違いですよ。東京勤めの庶民サラリーマンには、何のメリットもありません。ましてや縁もゆかりもない人間が住むとこじゃありゃしません。(だいたい鎌倉駅前にマンションなんかできませんがな。)

1戸平均4億だか5億のブリリア鎌倉御成町があるジャマイカ。

ブリリア武蔵小杉は注目されていませんな。
だってブリリア武蔵小杉ネタではなく他のマンションネタばかり。
かわいそうなブリリア武蔵小杉。
結局そんな程度の物件なんでしょうね。

ブリリア武蔵小杉、他のマンションの引き立て役として頑張ってね。

６３２さん、６３３さんのお話にヒットする場所は、
横浜駅地区の松ヶ丘になりますね。高島台も住宅地ですが、
確か第二種の住居地域だったような。
横浜駅でしたら、都内にも負けない誰もが認めるメガターミナル駅でしょう。
一応、神奈川版のスレですので、東京を特に意識せず、神奈川に誇りをもって書いてます。
松ヶ丘には三井のマンションが、高島台には野村のマンションがあるようですね。

ブリリアに限らず、最近のマンションは質が落ちている(特に占有部分)から、立地以外での話題など、特にないのですよ。

マンションは立地が全て。

その通り、マンションは立地が全てです。
これからは、駅徒歩5分圏内じゃないと意味がない時代になる。

よい立地は、駅徒歩5分圏内だけじゃないよ。

周りの環境も重要と思います。ここでは、眺望、日照等は求めないので、いい立地と思いにくい。

特に、日照は毎日の生活に係っているし、、、。

以下、ブリリア鎌倉御成町の評価より

鎌倉駅西口から徒歩４分「鎌倉駅前の高級住宅地に住む」
設計・監修は黒川紀章建築都市設計事務所、空間デザインはマーク伊東。
最高の立地に、最高のアーキテクチャーが手がけたマンションが誕生。
古都保存法や景観法など、旧鎌倉地区には厳しい規制が多く設けられ環境を保護しているため、マンション建設は難しい場所でもある。
ゆったりとした住戸の広さと設備仕様のグレードの高さ、資産性の高さを考えると、会社で購入して福利厚生施設で使用してもいいのではないだろうか。
総戸数31戸で敷地内駐車場は32台で坪単価は約500万円。「鎌倉に住みたい」という高額所得者にお薦めの物件だ。

どこのブリリア見てもそうですけど、やっぱり、ブリリアって高級感あっていいです。

>総戸数31戸
ずいぶん小さいマンションだね、世帯数が少ないと将来の修繕とかが心配。

鎌倉と比べても意味が全くない・・・こちとら川崎の小杉よコスギ。

>>646
高級感？
大丈夫ですか？

現在どんなマンションにお住まいですか？

鎌倉に31戸の高級物件だから需要あるんだよ。
これが1000戸だったら鎌倉駅近でもまず需要がないと思う。
だから小杉と比較すること自体無意味だね。

>>647
一部屋4億円とかですよ。
修繕費なんて気にしない
ワカチコワカチコ

同じ名前のマンションでも立地によって仕様が違うのは常識ですよ。私、プラウドに住んでますが、この前仕事でプラウド南麻布の前を通りかかってたら、やっぱり悲しいかな全然別格でした。。。。

ブリリアの有明も何かスゲーな。

まじ価格やばいわ

何がやばいんだよ。
高いのか？

でもブリリアは、ブリリアでしかないね。

いよいよ、明日から、事前案内会開催ですね。
キャンセル待ちで予約できたので、
今から、行くのが楽しみでワクワクしています。

ブリリア有明って、ブリリアマーレ有明のこと？それともブリリア有明スカイタワーのこと？
たしかマーレの方は初期の頃、マドンナがTVCMとか出てたんだよね・・・まだ販売中か。
豪華なプールとかついてるはず。

スカイタワーもオダギリジョーで色色バブリーですが。。。
ブリリアは低所得向けから高所得向けまで、ごちゃ混ぜですね。

MR訪問した人、れぽぷりーず

ＭＲいってきた。
全体的には坪平均２９０万円ぐらいとのこと。
６３㎡　２ＬＤＫ
６６㎡～８０㎡　３ＬＤＫ＋α
８４㎡　４ＬＤＫという感じ。
殆ど５千万後半から６千万台な感じ。
価格は正式決定ではないけどイメージといわれた。
最上階はプレミアで９千万台かな。

>>661
レポートありがとうございます。坪単価はかなり高めですがサラリーマンでも買える総額で勝負してきた感じですね。
実際パークシティなどで売れ残っている物件は絶対額が高い。
坪単価より『買えるか買えないか』が重要ってことですかね。

坪290？

どこのオバカサンがそんなすっ高値で買うのかねWWW

そんなところだと思ってました。
私も662さんに同感です。
総額が5～6千万円台なら全然検討範囲内の方多いのでは？

総額が5～6千万円台では、２ＬＤＫ、６８Ｍ２の小さい面積３ＬＤＫ，且つ、目の前のパークシティによって、日差し、眺望なしです。　本当にこの価額なら、頭おかしいじゃないか？

鶴見のナイスタワーが坪290、川崎のオリックスタワーが300とか言われてるんだから、プラマイ考えればそんなものでは。。。

高いと思うなら買わなきゃ良いだけ。
買う人いなきゃ値下がるし、いればこの価格で妥当だったと言うこて。

坪300は超えませんでしたね。最上階プレミアでも１億いかないなら妥当なところでしょう。
パークシティで日が陰るのは昼ごろからの１～２時間だけだし、午前中は日当たり良いでしょう。

日影図をみましたが、冬場の午後は２時間くらいかげるみたい。
午前は影響ないみたいだよ。

価格は十階、70㎡ちょいで六千万程度の予定だそうです。
中身はなかなか良かった。ユニクロマンションが多いなか、悪くないと感じた。

パークシティより高めに設定されてないか？

高い高いと言って過去の販売物件と比べてはダメでしょう
後から見ればそうでもなかったという事です
どの物件も当初高いと言われ、何気に売れているような気がします
恐らく今後予定されている物件の価格は更に上ですよね？

近隣も残っているのは総額が張る物件だけでは？

１階の店舗について情報をお持ちの方はいらっしゃいますか？
検索していて見つけた掲示板でコンビニが入るらしいと目にしたのですが・・・。
やっぱりという感じもしますし、個人的にコンビニを利用することが多いので、もし本決まりのようなら嬉しいです。
真夜中でもお店が開いてるという安心感もありますし。
今はコンビニが入ることのメリットしか感じていないのですが、デメリットというとどんなことがあるでしょうか？

高級感が無くなる。
高級ブティックや高級ワイン専門店が良いと思われますが。

この値付けだと競争率高くて高倍率になるんじゃない？

この不動産不況に、この値段本当なの？これで多少景気が回復して、小杉再開発が完成したらどうなるんだ？？

本当に坪290だったらかなり安いですね…。
坪330ぐらいだと思ってたので、デベ側は弱気なのかな。

東急線と横須賀線の駅の間で、両駅５分以内の小杉最強の立地で、駅前ロータリー開発も決定されているので、
この程度の値段なら、お買い得でしょう。

坪290なんてデマですよ。私は坪245の説明を受けましたよ。

日当たりも悪く、騒音も大きいのに290で売れるわけないでしょう。

>>678
デマはあなたの方でしょ。

商業施設といってコンビニを入れるのはちょっと安直な気がします。
隣に２４時間のスーパーがあってその隣にａｍｐｍがあって。
確かにコンビには便利ですが、ただのテナントなら儲からなければ
さっさと撤退もありえるのでよく考えてやってほしいですね。
レジの１Ｆのデリドがしばらく休業していたこともあって似たような
業態は結構難しいのでしょう。

再開発側はまだまだ足りないものがたくさんあるので、いい商売が
できると思うのですが。

どっちなんでしょう？
坪２９０万ならパスですが、坪２４５万なら検討します。

私は12月にモデルルーム行った時に提示された平均坪単価260を超えることはないと営業担当の方に言われましたが…

結局、平均坪単価はいくらなんだ？(苦笑)

テナントの件ですが目の前にダイエー(foodiam)があるからコンビニはイラネ。パークみたくたまり場になるのはゴメンだし。
飲食店も害虫を集めかねないので出来れば回避したい。イメージ良くて害のない花屋とかクリーニング屋とか無難なテナントを望む。

テナント、ツタヤかスタバきぼん。ちょっと狭いか？

坪単価　２９０平均はないでしょうね。
一番上の角でもそこまで行かないでしょう。

坪単価２５０万なら買ってもすぐには損（後悔）はしない。
２９０万ならどうしても小杉の鉄道利便性を享受したい人
ならそれもありなのか？。
パーク同様の駅近、一方、騒音は南武線が近すぎて劣る、
その点をどうとらえるかが悩みどころ。

最上階は９１～９８平米で、９０００万円台と言うことだから、坪いくらかな？
３０３～３６２くらいかな？

高値煽りのパーク住民が多いスレですね。

平均２９０のわけないじゃん。
騙されてますよ。

それならもう少しだしてパークシティの高層階を買いますよ。
シンボリックで資産価値が落ちにくいですから。
そもそも２５０～２６０のクラッシーとかシティハウスが売れ残ってるのに無理無理。

坪平均290ビンゴ！
総額＆戸数少から売れるでしょ。

290なら、モテルルームにもいきたくないね。　

再開発が進めば進むほど高くなっていくのは間違いないんだろうけど
新駅開通効果でそこまであがったと考えるべきなのかな？

価格について情報が錯綜してますが本当のところはどうなんでしょう？
坪２５０なら嬉しいですが、坪２９０となるとほかにももっと選択肢があるような気がします。
もし坪２９０だったとしたら、単純に立地のよさとか資産価値の高さが理由なんですかね。
マンション自体が高品質というか、たとえば設備や仕様だったりとか共用施設が充実していたりとか、そういう理由ってことはないんでしょうか。

最上階プレミアも入れて。２６０～３３０、平均２９０ですね。
共用施設ほとんど無し、ごみ出しは１階のみ、それでこの値段。
店舗はコンビニほぼ決定。
これが武蔵小杉最強立地の、妥当な現在価格です。
駅近にできる２棟はさらに高くなることが予想されます。

中小デベがあらかた潰れてしまい供給数も激減してるので、2011年竣工物件の競合も安く出てこなさそうです。

竣工済物件と比べると、萎えるほどの価格ですが、竣工済はいずれ近いうちになくなりますからね。

MRでブリリアタワーの話出なかったかな。やっぱ未定・・・？
単純に考えれば、2011着工〜2014竣工か。となると商業モールは2013オープンか・・・

東京機械の移転が２０１１年夏に延期されたらしいから、推して知るべしでしょ。

ちなみにこんなことを言っている人もいるようです。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20100113d3000d3.html

>>688
根本的に間違ってますよ。
買いたい人は総額で考えてるだけ。
坪290でも狭ければ総額はそんなに高くならない。
20坪なら5800万で買える。パークで5800万で買えるかい？

1LDKや2LDKに空きがありゃ買えるだろ

２０坪なんて狭くて家族３人じゃ住めないよ

２０坪で５８００万円ならパークが余裕で買えますよ。
空いてませんけど。

>>699
おれもそう思うけど、
どうしても小杉に住みたくって、平均よりちょっと上のサラリーマンなら
狭さは我慢するしかないんじゃない？

昔買え『た』マンションの価格と比較する気持ちはわかりますがね。

まあそういったら始まらないですな。
今年終わりか来年あたり発表されそうな東急タワーの値段は怖くなりました。供給数も激減だし、景気が奈落の底へ落ちてかない限り坪200万そこそこのマンションは小杉ではもう出なさそうです。

庶民には辛いねコレ。

リエトコートが売れそうですね。

いや、ブリリアはほぼすべて南向きなので平均坪単価が高いだけ。南向き限定ならパークの坪単価も結構高かったからね。
これから出てくるタワーでも北側とかなら坪250以下の物件も出て来るかと。

>>700
今売ってくれるなら購入を検討するよ。
売ってくれる？

ここはゆっくり売っていくつもりなんでしょうね。
290とは強気ですね。でも時間をかければ、きっと売れてしまうのでしょう。

>>704
確かに。
南向きと東・西向きは１割ぐらい坪単価が違った。
南向きと北向きは２割ぐらい坪単価が違った。

南向き坪290、北向き坪250はおかしくないかも。

で、坪単価いくらなんだろう。
この板では平均290みたいな流れですけど実際のところはまだ発表前なんですよね？

線路隣接で坪２９０はないってば。
それなら間違いなくリエトコートのほうがいいよ。

リエトもあまり残りがない・・・

そんなことないですよ。
きっとズルズルと放出されます。

毎晩見てますが灯りが周りと比べて明らかに少ない。

ホームページを見る限りまだかなり選べますよね。
余程こだわり有るなら別ですが。

序盤戦は競合ですね。でも75平米近辺の部屋はリエトの残り、そこまで多くない気が。

ここまで線路から近いならリエトの方がいいかもしれませんね。
だけどチョット遠いかな？
やっぱり三井が一番良い場所にある。

パークやリエトのような内廊下タワーだと、75平米3LDKという間取が少ない。
あっても1つは窓なし部屋。

90平米弱を買える予算の人はタワーでもよいが、75平米だと悩みます。
子供いて2LDKはキツイし。

リエトで選べるといっても、残りは広いところばかりでしょ。
７０～８０㎡の住戸は、モデルルーム以外皆無に等しい。

年末あたりから休日に外でチラシ配っているデべが増えたけど、
ここの販売が本格化すると、この春は結構熾烈な競争が繰り広げられそうな気がする。
各種メディアでも新駅開業が取り上げられるだろうし。

モデルいったけど、リエトより造りは遥かにいいと思ったよ。
予定価格は想定していた感じでした。実際の価格は5％下がれば即完売するだろうと感じた。と感じるってことはたぶん下げずに出るんだろうな。

まぁリエトは元々賃貸仕様で建てられた物件だからね。

リエトは、分譲用タワーの内外装を賃貸向けにグレードダウンした
という方が正しいと思うけど。

ブリリアの内装仕様が低かったら売れないでしょ。
駅近以外に売りがないんだから。

公式ホームページに予定価格が出てますね。
3LDKが5900万〜とあります。最低坪260〜のようですね。

63.59㎡（２ＬＤＫ）が５０００万円で坪２６０から
98.74㎡（４ＬＤＫ）が９２００万で坪３０７までみたいですね。

まだ、おおざっぱな予定価格であるものの、
リエトでも予定価格より高くなった住戸があったので
同様になる可能性もあると思います。

予約している説明会をキャンセルして、他の物件を見に行こうと思います。
妥当なのでしょうが、私にとっては割高に感じます。

夫婦２人で約９６平米３ＬＤＫを買ったが無駄だった気がする。

ひと部屋丸々空いてる。何も置くものがない。

他の部屋の家具の引出もガラガラ。

武蔵小杉はバブルっぽくて売っても損しないから売ろうか迷う。

この予定価格で予算オーバーならばもう少し安い場所にするか部屋を小さくするしかないですね。

小杉以外にいくとして、どのあたりになるんだろう？綱島？武蔵新城？

大丈夫ですよー。坪250と騒いでいた人もご安心下さい。ちゃんと別のブリリアが近くにあります。その名はブリリアeスクエア！
矢向駅だから武蔵小杉と同じ南武線仲間です。ビッグターミナル川崎駅にもムリすれば歩いていけます。72.4m2で3600万台とお手頃。2部屋買うのも良いかもです。スレ建ってるんだけど伸びないんで、覗いてみて下さいねー。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58721/

これからは人気エリアで駅近物件だと、ある程度㎡数は削らざるを得ない傾向になっていくんでしょうね。

坪350予想が坪260－307で収まったのだから、結構安いと思うが。
その分コストカットがされてるとのかもしれないけど。

私は坪500でも激安だと思いますが…最上階をおいしく買わせて頂きます。

>>728
釣られてやる。
さっさとパークの最上階買いな。

最低が坪＠２６０万から？
売れないだろうな～
ご愁傷様

坪500万なら広尾のマンション買うよ。おつりくるし。
何で武蔵小杉でそんなバカな価格を。。

最近販売して武蔵小杉で完売したマンションは無いからなあ。
パークもリエトもシティハウスも大規模マンションみんなまだ販売してんじゃない。。

少し高めだけど買おうかな。

東急の駅直結タワーが事実上発表されたのも
追い風になるだろうね。

>>730
あるていど狭くはなるが、総額で6000万未満の住戸は売れるだろうな。
そろそろみんな気づいてると思うけど、
マンションは坪単価で売れるのではなく、顧客の購買力で売れる時代になったってことだ。

きのう夕方、MRの前通りかかったが、何組か家族連れが入って行った。ディンクス＋幼児連れって感じ。
セントスクエアが坪280だったか。小杉駅5分圏のレアリスやセレマークスの中古なら坪200〜220くらいかな。こっちも上がってる？

ブリリア75平米とレアリス・セレマークス90平米弱なら同価格帯かな？

出物が有れば確かに悩むね。

>>734
東急の駅直結タワーは追い風でもあり向かい風でもあるかな。全体としてはプラスだと思いますが。

東急駅直結タワーがここより安くなる可能性はまずないだろうし、
むしろ価格はじわじわと高騰していく可能性の方が高いわけだから、
ここを買うか、タワーを待つか、検討者にとってジレンマになるかもね。

>>735
同意です。
小杉のMSも今後は面積は程々でグロスを購買層の懐具合にあわせたものになって来るでしょう。

交通利便性重視する人は多くいるでしょうが、
ある程度広さをガマンして利便性をとる人がどれだけ居るか。
そして、その層の購買力がどれだけあるかにかかっていますね。

小杉で残っているのは8000万、90平米クラス以上の高額物件。
この不景気の時代、7000万以上を払える人は少ない。
一流企業のリーマンでもリスクを取って多額のローンを組む人は少ないでしょう。

それにライフスタイルの変化もあって、広めの高額物件はやはり苦しいでしょうね。
お金持ちはいるのでしょうが、利便性や環境重視の人はお金があったら
それに応じて面積を増やすのではなく、より良い場所を選ぶものと思います。

MR行ってきました。
設備はたしかに良かったのですが、気になったのが、
バルコニー側の外壁は鉄筋コンクリートではなくてALCボード。
戸境壁はコンクリートにクロスの地下張りと軽量鉄骨にビニールクロス張の二重表記
になっていて微妙。排水竪管の材質は不明。
スラブはボイドスラブ。洗面台のコーキングは天板左右のみで下部左右はコーキング無。
等々、細かいところがコストダウンされている様な・・・。
高層マンションなので軽量化が必要なのでしょうが、タワーでないメリットがスポイル
されている様な気がしました。
立地の利便性を考えると悩みどころですが。変なところを気にしすぎでしょうか？

気になるのはわかりますが、気にしすぎではないでしょうか？？
コストダウンも今どきなら仕方ないのでは？

タワマンは１に立地２に立地３、４が無くて５に立地と言うから間違いなく三井と東急の武蔵小杉駅隣接タワマンは見逃せないね、おまけに武蔵小杉の駅前開発も進み、利便性考えるとその頃は二子あたりと地位が逆転してるだろう。
とてもこの２物件は坪３００では変えなくなると思います。
従い今のうちに２９０ぐらいならブリリア買っておいたほうが好いかも。

>>744
マジ営業でしょ？
ブリリアの立地と駅隣接タワマンの立地を比べちゃダメだよ。
どう考えてもブリリア高過ぎです。

>>742
どっか営業マン？
これから家を買おうとしてる『素人』とは思えない着眼点の数々…。

ここは営業ばかりだな。
俺の知り合いも名前変えて何度も書いてたよ。

なんだかんだ不景気なんだし、マーケティングは精査してるんじゃない？幸区のブリリアは安めに設定されているし、ここは希望小売価格を付けただけとは思えない。。

私もMRに行ってきました。確かに従来のブリリアよりコストダウンしている印象がありました。
それに、リビング側も寝室側もどちらも二重サッシというのは気になるところではあります。
南側には複数のタワマンがあるので眺望は期待できないでしょうね。
予定価格は低層階で坪２６０万ぐらいからでしたが、我が家には少し高めに感じました。

どっちも２重サッシは必須です。
新幹線がマジうるさいです。
距離あると思って馬鹿にしないほうがいいですよ。
高層階は特に。

新幹線って１日にどれぐらい走ってるのかな～と思って時刻表を見てみたら、すんごい数ですね。最寄り駅の時刻表より過密かも。ピーク帯なんて上り下り合わせたら数分に１本ペースでほぼひっきりなしに走ってます。たまになら我慢できても、これだけの数になると２重サッシじゃないと無理ですよね。２重サッシならあまり音は気にならないらしいですが、実際のところどんな感じなのかなぁと気になります。

新幹線など全く関係無いですが。最高速で走ってる訳でも無いし。もしそうなら、レジデンスやシテイハウス、コスギタワーなどとても住めないでしょう。現地で確かめれば簡単に分かる事。
教訓。ブドウを取ろうとしたお金の無いキツネには、結局ブドウは取れませんでした。するとキツネは悔しそうに言いました。「あのブドウは酸っぱい」(イソップ童話より)

>>752
でたあああああ。
「すっぱいブドウ」の話。
何年マンコミュに張り付いているんだ？
同じトークを他の板でも何回も書いてるの見てるんだよ。
そのネタ飽きたから辞めてくれ。

しかし俺も含んでマンコミュとは何年も張り付いている輩が多いのー。
だけど俺は同じネタを何度も書くほど馬鹿じゃない。

書いてる本人は同じネタを書いている事に気が付かないんだろうな。
可愛そう。

うーんここはスミフくらいの盛り上がりになるのでは。。
パークやコスタの時のような景気じゃないしね。
あの頃は熱かった。抽選間際なんて倍率下げようとネガティブな書き込みが急に増えたりしてね。
どんどんすれが消費されていったなあ。

>>752
私もその書き込みよくみたけど、751はその時のコピペではないね。
私も小杉に住むようになってもうすぐ一年だけど、買えずに張付いている人がまだまだいるとは。

この町はどんどん変わっていくからこの掲示板はおもしろいなやっぱり。

長く住む気が無ければ今小杉周辺のマンション購入はかなりリスキーでは？
まだ下降線開始直後だからそこそこ強気な単価価格を発表してきているけど、
3月過ぎれば状況がやや変わるはずであと2年は下降線と予測しています。
まあその前に発表してくるのは当然と言えば当然のような･･･
そして１０年もすれば小杉周辺が供給飽和状態であったことに気が付き、
昨今分譲された物件が一斉に中古として魅力的な価格で放出されてくるはず。
家族が増え、買換えあるいは賃貸を考えても思うように行かなくなるのは用意に想像が付く。
もちろん電車通には便利な立地なので長く住む分には良いのだが、
開発予定の商業施設が期待を裏切る様だとかなりの崩落を見るかと。
周知の通り百貨店業界は苦しい状況であるためあまり期待は出来ない。
現にフーディアム２階はあれ程の好立地にもかかわらず、
寂しい出展店舗でありとても魅了的とは言えない。他も似たような状況になるかと。
とにかくこの街は不動産業者が強過ぎる。いい加減買主に優しくなって欲しいものだ。
小杉在住の住宅オタクより。
強いて買うなら駅直結が正解。もしくは東京機械跡地を待つ方がよろしいかと。

>>756
わかったわかった。
貴方はゆっくり検討して下さい。

＊＊＊
新幹線が関係ないとか言ってるよ。
まぁいいや。
君があとで後悔しても知ったこっちゃないし。

新幹線より一般路線(東横・南武線)や道路のほうがよほどうるさいって、何度もかかれてるじゃない。新幹線なんて、生活音にかき消されて、通ったかどうかもわかんないよ。

駅前に住みたいって言ってて、騒音がどうとか言ってどうすんだよ。まわりから見れば、アホみたいに見えるってことよ。

うるさいかどうかは新幹線がどうとかでなく車両の状態による。
同時に複数通過する時、特にうるさい。
新幹線も十分うるさい。
現地に行けばわかる。
高層階は遮蔽物なくダイレクトなので１～３階ぐらいよりうるさい。

１～３階は目の前通過する車がうるさい。

この辺り通過する車って綱島街道？これは大きめの道路ならフツーでしょ、他はほとんど通らんけど。。
目の前というのがヘン、現地知らないのがバレバレw

駅近の利便性をとりたいので、音については捨ててます。

検討者ならあたりまえのこと。

道路計画を知らないんですね。
綱島街道の各幅後の車の流れを知っていますか？

各幅 → 拡幅

失礼。

音のチェックしたいなら、近所のマンションの住人に相談して
廊下で電車の通過音を聞かせてもらうといい。
外廊下なら近くに賃貸あるね。
あと新駅直結の分譲マンションも外廊下だね。

新幹線より、横須賀線のがうるさい。
新幹線は音まで引き締まっています。

綱街は、暴走族が出るとすごいことに…。

どっちにしても、窓閉めてればいいんじゃないかと。

ここは敷地は丁度シティーハウス武蔵小杉とほぼ同じ敷地規模です。
私の歩幅で幅３５歩です。
ブリリアは南向き、シティーハウスは西向きで前がもろに同じようなオフィスビルにさえぎられている事、またブリリアは東横線に近いこと考え合わせるとかなりブリリアの方が条件良いでしょう。
従い同じ仕様ならブリリアは若干高めでも充分売れると思います。
坪２９０万なら充分売れると思います。

仕様だけは良いシティハウスは残り10を切った。
参考にするならお早めに。

現地にいくとわかりますが、PCMは真っ正面ではありません。
ブリリアからみて斜め前だから、完全にふさがれるわけではない。

そして消防署よりも北側なので通過中の新幹線もバッチリ見えます。

坪290なら武蔵小杉の相場を考えると割安ですね。
この後のタワーを考えて、あえて安めの値付けになったんだろうか。

確かに大きい買い物だから電車の音を確認した方がいいですね。

南側の窓も閉めっぱなしはキツイ。
。
色々なスレで｢音は上に上がる｣っと書いてありますがぴんとこないです。
。
例えば１５階ぐらいなら電車の騒音もかなり小さくなりそうな気がします。
でも近隣マンションの板では｢窓は空けられない｣って書いてある・・・。

南側の窓は開けていられるぐらいの電車の音であることを確認したいです。

事情を話してお礼の品を渡せば、廊下で音を聞かせてもらうぐらい
断る人はあまりいない気がします。

総戸数に対しての優先販売住戸数が多すぎじゃね？

だから高いんです。

電車の音の話ではありませんが。
我が家は10階に住んでおり(周りは比較的静か)、夏場窓を開けていると、一階で植え込みに水をまいているシャワーの音まで聞こえました。
隣家のバルコニーで水をまいているのかと思うほどハッキリした音のため、覗いて見ると、なんと一階だったもので、驚いたことがあります。
音は上に上がると良く言うのは、こういうことなんでしょうかね？

>>776
パークのモデルルームもみてみれば？！

下から見ていると、15階は遠いので音が聞こえないように思われるかもしれませんが、眺望がいいということは、その見えているところの音はすべて聞こえるということです。
しかも、素直に伝わるのではなくて、いろんなところに跳ね返ったり増幅されたりするらしく、なんともいえずごーごーした感じの中に電車のゴトゴトが響いてきたり…思わぬ掛け声が聞こえたり…聞こえる音に好き嫌いもあるので、いちがいにうるさいとも言えないのですが。

パークのＳＦＴの東側高層にいますが、窓を開けると多摩川の鉄橋を渡る電車の音がハッキリ聞こえます。
風向きによっては結構うるさいです。
そんな感じなので新幹線がホテルに差し掛かるあたりはかなりうるさく、
窓を開けるのは空気を入れ換えるときだけです。
風が強いこともおおいです。

終電後に窓を開けてバルコニーで耳を澄ますと、ゴーって音がします。

色々書きましたが窓を開けなければ全然問題ないです

気持ちいい景色を望んだのに、気持ちいい季節に窓も開けられないなんてね。

郊外の団地じゃあるまいし、ずっと開けっ放しにしてるか？カン違いし過ぎ。
川崎の重点要所なんだから、当然、人が多勢行き交う場所だ。空気も郊外に比べりゃ良くないし、防犯上も開けっ放しで良いわけない(日本のマンションのバルコニーはつながってるから、外部から進入しやすい。外国じゃまずない)
換気装置の性能を心配した方がよほど現実的だね(防音型か、熱交換型か、フィルターはどうなってるか等)

私は花粉症なので窓を開けるのはなるべく避けてます。

換気口のフィルターは花粉対応です。

当然、各部屋に空気清浄機もあります。

ちなみに花粉症などのアレルゲンは蓄積されて発症することが
多々あるので予防した方が良いです。

そろそろ花粉症の話題が盛り上がる季節ですね。
花粉症の友人は、花粉症の季節は、窓も開けれず、洗濯物も外に干せないと嘆いていました。
駅に近い分、やたら線路に囲まれたような立地ですが、東急東横線沿線ってことで惹かれるものがあります。
音の関しては、二重サッシなどの、防音対策がしっかりできているんじゃないかと思いますので、さほど気になりません、いまのところは。
実際、住んでみて、騒音にびっくりってことになるかもしれませんが。

地図で見るとほとんど下あたりを貨物線が通っているようなのですが、
その影響ってないのでしょうか。

それから日当たりは年末年始に何度か現地見に行きましたが、
12時半前後から陰り出し、2時前後から当たりだしてました。
ただ低い階の位置だと４時頃
右前方の3階建てくらいの建物（フーディアム？）で陰ってました。
それはかなり意外でした。

しかも今後三井の3本目ができると、結局12時半～3時半くらいの時間帯が
日が当たらないのかな、と思いました。
もちろん東急直結ができれば、その後の夕方の日も当たらなくなりますよね。

結局ほぼ午前中しか日があたらない南向きって、どうなのでしょう。
せめて2時くらいまで当たるならいいのですが、悩んでしまいます。

この物件で日当たりや眺望、静かな環境などを期待するのは無理があると思います。

明日、近隣マンションで電車の音を聞かせてもらおうと思ってます。
高層階もうるさいというのが信じられません。

元旦にパークシティの屋上(190mくらい？)に連れてってもらったが、どうだったか・・・とくに音の印象はないなー
おまけ〜晴れてたので富士山、六本木ヒルズ、東京タワーもよく見えたよー

新駅開業控え来場増える
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/22th/times/news26.htm

>791
真夏日って...
夏至っていいたかったのね？

1階の店舗の管理規約を確認された方はいらっしゃいますか？業種の制限や管理組合の承認が必要になっているでしょうか？

>793
管理規約案はまだ無い様でした。コンビニが入る予定らしいですが、
モデルルームでもらった図面集の屋上部分に店舗用の排気ファンがあるので
飲食店も可能な仕様なのでしょうか？
私も1F店舗に関する管理規約はとても気になります。

コンビニが入るとすれば、ファミマかセブンですかね。

パークのam/pmが買収されてファミマになるだろうから、この近さにファミマ２件はできないでしょう。
セブンに決まりかな？
しかし、フーディアムも入れて約１００ｍに２４時間営業３軒は、経営が厳しいでしょうね。
フーディアムは、割とにぎわっているけど、パークのam/pmの不振は買収の一因かもしれないですね。

営業の方に｢セブンイレブンになると思いますよ｣と聞きました。

店舗が代わるとき、飲食店などが入る可能性があることが不安です。また、店舗の看板の規制があるのかも気になります。1階の店舗はマンションの資産価値を左右すると思います。管理規約が見れるのはいつ頃になるのでしょう？

あと２年経ったらこの値段では絶対買えません。
多分小杉は様変わりしてる。
西側と駅ビルができ駅前広場が完成する頃はアホでも全体像がイメージできるようになりその頃は買一色で坪４００ぐらいになるでしょう。
想像力働かせよう。

799
400なんてあり得ないですよ。
二子玉を超えることはもちろん、肉薄することも不可能です。