PART2 です。
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https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38440/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48386/
[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/
[スレ作成日時]2008-12-03 00:44:00
今回は管理会社が無知で理事会さんに指導したために起きてる問題でそれをすり替えて理事会批判は筋違いです。
エントランスホールの傷防止用のコーナー材やエレベーターの非常食。あまりにもセンスが悪いと思っているのは私だけ？
エレベーターの非常食（？）
何の事？
> 理事会批判は筋違いです
いいえ。 責任を転嫁してはいけません。
なにが総会決議を要し、なにがいらないかを知らないような人が
こんな規模のマンションの少なくとも理事長をやってはいけません。
区分所有法を見ても判るように、管理に関わる責任はまず
責任者である理事長の追うものです。 管理会社が頼りないなら、
第三者（専門家）のオピニオンを聞く手もありますし、
そもそも、理事長になったからにはこの程度のことは当然勉強して頂きたい
ものです。
今回は管理会社からのアドバイスで行ったわけでしょう。
勿論理事会も責任の一端はありますけど、それよりも管理会社の責任が大きいと思いますよ。
あまり理事会（理事長）ばかり追求すると理事のなり手がいなくなります。
理事は住民の代表ろしてそれだけの責任があるということです。
理事長まではやっていませんが、もと一理事として、ちょっとレベルの低さに
驚きました。 輪番でもなんでも理事になったからには、管理会社がいったからＯＫ
を超える知識は自分で身につけておいてほしいものです。
最終的には理事会の責任になるわけですからね。
それでは、このマンションで何人の方が理事及び理事長になれるのでしょう。
住民は専門職ではないのですから管理会社と契約しているわけでしょう。そんなに敷居を高くしたらなり手がいなくなります。
ご自分で理事長をやっていただけるのでしたら、一安心ですが。
管理会社が頼りないと言って『第三者（専門家）のオピニオンを聞く手もありますし』と言うのでしたら、何のための管理会社ですかね。頼りないのでしたら他の管理会社にすべきでしょう。
勿論改善を要求し改善されない後ですけど。
どの人も理事会の責任を回避しようと言っていませんよ。
ただ今回の件は、管理会社の説明があまりにもいい加減で安心して管理を将来も委託出来るのかその点を指摘しているのであって、問題をどうもすり替えています。
理事会の責任もある。
しかし管理会社の責任はもっと大きい。
他人をよくレベルが低いなどと言えるものですね。
808さんへ
おそらく、不動産登記簿を見ているのだと思います。
閲覧は手数料を支払えば自由に出来ますし、住所表示が
若干異なりますが、業者なら問題ないでしょう。
不動産取引を適切に保証するためには自由に閲覧できる
のもやむを得ません。
低いものは低い。白を黒とは言えません。
低いのを自覚せずに理事長に二回も立候補するのがそもそもの間違い。
> 管理会社が頼りないと言って『第三者（専門家）のオピニオンを聞く手もありますし』
> と言うのでしたら、何のための管理会社ですかね
医者は皆医師免許を持っていますけど、セカンドオピニオンは求める流れですね。
管理費が妥当とは思えないのですが？ とか
大規模修繕の見積もりが高いと思うのですが？
に適切な回答をしてくれると思うでしょうか。
自分で白黒をつけるだけの能力がないのであれば、誰か雇うのは自然だと思います。
レベルが低いは言い過ぎだったかもしれません。
ただ、今の理事長は立候補でなられた方で、しかも１期目ではありません。
不勉強ではあると思います。
修繕積立金は、決して高いとは思いません。
大規模修繕にはお金がかかるものです。
資産の実質価値維持のためには必要です。
それより問題は、当初の計画では６期めから
修繕積立金を見直すこととしていたのに、
現在、何もしていないことです。
６期めにはいってすでに、３，４、５月と
３か月経過しています。
現在は、積み立て不足（予定した積立と実際の積立の差）
が発生している状態です。
前期の総会でＣＬ社はしっかり取り組むと決意
表明がありましたが、どうなっているのでしょう。
＞＞低いものは低い。白を黒とは言えません。
絶対的なものと、抽象的なものとは違います。
人間のレベルは人によって受け止め方がちがっており絶対的ではありませんのでなにを基準として低い・高いと判断するのでしょう。
他人を貶めるような行為こそレベルが低い人間でしょう。
８２１さんのように言い過ぎと認めることがレベルの高い人になるでしょう。
まあ頑張って擁護してあげて下さい。あの議事録を読んでレベルが低くないと断言する貴殿のレベルを疑いますけど。
確かに議事録は良いとは思いません。
だからと言って人間のレベルが低いとは言えないし、レベルが低いと書く方がレベルの低い人間ではないでしょうか？
反省しないで開き直るとこが凄いです。
> 当初の計画では６期めから
> 修繕積立金を見直すこととしていたのに、
> 現在、何もしていないことです。
5年ごとに見直しの計画があっても、総会においてその都度議決が
行われなればければなりません。
さて値上げとなれば、ちゃんと計画は精査したのでしょうね？という質問に
なりますから、理事会としてなにもやっていなければ、可決は至難でしょう。
この見直しにも相当な時間を要しますし、これ自身が管理会社を信じないと
いう立場であれば、費用の支出を発生させます。
このマンションの規模であれば、修繕積立金の値上げを実施しようと思ったら、
１年は前に始めていないと間に合わないと思います。
なんらかの動きがあることを期待いたしたいです。
レベルがどうのこうのという表現は不適切でした。
その後が荒れているのは私のせいでもあります。
ただ指摘したかったのは、最終的な責任は理事会が負うものであるという
自覚をもって、こういわれたからとかの責任のがれをすることなく正しい方向に
進めていって頂きたいということです。
以前（2期の理事会でしたっけ？）、建物の設備とか修繕とか知識が必要な分野は素人の理事達では判断できないので、知識のある住民で委員会を作って見ていきましょうって話が総会で決まってませんでしたっけ？
修繕計画とかもそういう所でWatch出来れば良いと思うのですが、特に運用されていないんでしょうか？
3期でカフェを変えたときには委員会があるような話が議事録に出ていた気がするのですが。
総会で決議された専門委員会は、誰も積極的ではなく、いつのまにか立ち消えてしまっています。
また地下問題での委員会もイニシアとの交渉後、消滅しています。
実際専門委員会を立ち上げても委員のなり手が殆どいないのが現状で区分所有者で行うのは難しいと感じます。
会計年度は３月に始まって２月に終わります。
住民間で言い争いは好みませんが規約をよく見てください。
会計年度と役員任期期間がづれています。
この辺で５月役員改正を変更して合わせた方が良いのでないでしょうか。
総会で毎年議決すべき重要事項に、
①予算及び事業計画
②決算及び事業実績
③役員の選任
の３つがあります。
これらを一度の総会で処理しようとすると
どこかにしわ寄せが生じるのもやむを得ません。
そんなに大変とは思いませんけど。
それより、前役員が新年度のそれも３ヶ月間会計を見るのは不自然だと思います。
解決策の一例としては
２月と６月の２回開催とし、２月は役員改選と予算、事業計画
６月は決算と事業実績を行う。
（管理委託契約はどちらが適当でしょうか？）
ただし、６月の議案のうち、決算と事業実績の説明は旧理事・監事
が行う。ということでしょうか。
私は、年２回でも総会に出席するつもりですが、参加率の低下が
懸念されます。
通常総会を２月に変更すれば良いのでは。
その期だけ役員さんの任期が３ヶ月少なくなりますが、一番すっきりすると思います。
５月開催のときでも２月開催でも議案は同じでしょう。増える訳ではありません。
決算の審議は残念ながら２月には出来ません。
意見を出し合ってよりよい運営ができればと思っています。
８３６です。
確かに２月に決算し、その月に報告は出来ませんね。
失礼しました。
過去に理事（長ではない）経験があります。
決算月の終了から、決算資料をまとめるのに１月はかかります。
それが監事のところにいくわけですが、このマンションの規模なら、
もろもろの帳票と、勘定元帳などで、10Kg 近い重さになるような
紙の束です。
これ、まじめな監事さんなら１枚１枚チェックするかもしれませんし、
少なくともその時間はあげないといけないです。
その結果を議案にまとめるのに頑張って２週間とかかかりますし、
それを印刷するのに規模が規模ですからまたなんにちか、
投函して出席票集めがまたまた時間がかかるので、これだけで１月。
２月が決算月だと、どうがんばってもＧＷ明けが限界になりますね。
前年度の終了後３月以内に総会をしなさいという３月には理由がない
わけでもないということです。
新理事会が立ち上がるまでは、前の理事会が策定した予算案に
したがって（その承認を仮定して）、３月ほどの予算執行が行われます。
＞＞新理事会が立ち上がるまでは、前の理事会が策定した予算案・・・・
ではなく、前年度の予算案は２月末までで、３月～５月は、正式には前理事会が新理事が選出されるまで代わりに予算（暫定）を執行しているのに過ぎません。
新年度の予算案はまだ承認されていませんので、お間違えないように。
どう違うのか全く分からないけど、要するに１年に１回の通常総会で、
前の期の予算の承認・新予算承認・新役員承認の３点セットをこなすには
どうしても空白期間ができるのは避けられないってことで理解はＯＫ？
そう考えると、この空白期間を見込んで、予め修繕費の値上げをちゃんと
臨時総会なりで通しておかなかった現行の理事会が販売当初の予定から
値上がりさせていないことについての責任を負うべきであるということですね。
あっちこっちだめだめですね。
３月～５月末までの経費は、前年度の予算は２月末で決算しますので、保存行為・少額の経費など総会の承認を得ないで出来るものに限られてしまいます。ですから（その承認を仮定して）、３月ほどの予算執行が行われます。ということは許されません。あくまで予算は総会承認です。
臨時総会なりを開いて、さっさと修繕積立のアップを可決しておくべきで
あったということですね。 次期は少しこの件について動きがあって欲しいものです。
修繕積立金の見直しは５年毎に行うのが良いとされていますが、必ずしも値上げと言うわけではありません。
あと５～６年後に行われる大型修繕（外壁塗装・屋上防水）やエレベーター・タワーパーキング各設備関係の取り替え工事など今後多くの費用がかかることが予想されます。
その為にシュミレーションを行い今後の費用の予測を経済状況や積立金の額をはじき出す必要があり、これは１年間の理事会ではとても無理な作業であって、ほとんどの管理組合は管理会社に委託し予想を行い修繕積立金の額を決めます。
従って管理会社の役割はとても大きくて重要です。
旧ＣＬさんはこの辺が少し心配です。
ここまでの経緯から、管理会社が信用できないということであれば、
コンサルタントを行う会社など第三者の導入を真剣に検討して、営繕計画の
見直しや精査から始めるべきということはないのでしょうか。
理事会の責任を追及するよりも、このような点に心配していることを
１人１人が理事会に伝えていくことが大事だと思います。
全く同感です。
総会の資料を見ました。いつも同じ間違いをしています。
これをどう理解すればよいのでしょうか？
我々は大和ライフネクストに相当なめられているのでは
ないでしょうか？
また、修繕計画の策定が事業計画から落ちています。
何を考えているのでしょうか？
848さんが理事をすればいいのでは？
総会は住民の財産を守る重要な会議です。
また、組合員が直接発言できる機会です。
849さんは無頓着なんですね。
きちんとした意見を述べている方に対してちゃかすようなそして無責任な書き込みは止めましょう。
８４８さん
大和ライフネクスト（旧ＣＬ）に相当なめられているのでは なく、管理会社としての能力に欠けているのです。
ですから毎回同じ間違いを繰り返すのです。
848は単に怒っているだけの文章で、多分同一人物だと思うが、
例によってどこが間違っているかの指摘がないですね。
住民のほとんどが気にしていない部分なのであれば枝葉末節という
ことでないのかな。
853さんへ 848です
間違っている場所について
いつも同じ間違いをしています。
と指摘しています。
昨年の議案の誤りを確認してください。
私の勤務先でこのようなことをしたら
すぐに仕事を失います。
私のような凡人には気づかない点を指摘してくださる方は大変貴重です。
どんな小さい事でも間違いは間違いで放置していれば、だんだん大きくなり取り返しのきかない事態になりかねません。
昨年度の議案と今年度の議案を見比べて指摘される方は他におりません。
これからもお願いします。
たとえ「てにをは」レベルのミスでも繰り返すようだったら管理会社に担当者を替えて貰うように申し入れたほうがいいかもね。
でも重箱の隅をつついて鬼の首を取ったように騒ぎたてるのは大人気ない気もするけど。
間違いの具体的内容は書かないでおこうと思っていましたが、
それのより不信感を招くのであれば本意でありません。
①事業報告と事業計画を見比べると※のつき方が異なります。
※は自前の費用負担をするのか委託するのかを区別する重要な
項目です。それがいい加減です。
②大和ライフネクストが提示している重要事項説明書で
”契－10”は委託業務費を説明する重要なページです。
別紙１で第４項の緊急対応業務費にかかる一般管理費と
管理報酬の扱いが不明確です。また、別紙２では第４号、
第５号ではなく、第５号、第６号とすべきでしょう。
以上は今年初めてのことではなく、昨年も同様の誤りが
ありました。
重要事項説明書や議案書は管理組合にとって公式文書です。
その書類や文章がいい加減であったり、毎回間違いを繰り返すのは大問題でしょう。
それを「重箱の隅をつついて鬼の首を取ったように騒ぎたてるのは大人気ない気もするけど。 」
と言う方が無責任と思いますけどね。
857 さん
なるほど不適切ですね。 これが一回だけならともかく繰り返し
間違えているとしたら、管理会社フロント、理事会、幹事などの
責任は免れえません。 問題は理解いたしました。
ご指摘ありがとうございます。
上のほうでじゃーお前理事やれとかぞんざいな口調で書かれている方も
いらっしゃいますが、実際に現行の理事会はこのチェックができる人材がいない
ということになります。私も気が付きませんでしたので、同じですが。
管理会社になめられまし、できれば857 さんのようなチェックの厳しい方が
理事か幹事に早い時期になっていただければなぁと切望いたします。
総会はどうでした。
全議案可決でしょ。 それだけ。
２期で可決したことを３期でスルー
４期で可決したことを５期でスルーし、再検討ということで内容が変わって可決になっているようですので、
結局、その期の理事が気に入らない内容は前期の総会で可決されても実施されずにスルーになるようです。
再検討で総会にかけられるけど、また期がかわってスルー…
という流れじゃないですか？
まあスルーしたのは３期と５期の理事長（同じ人）だけですけどね。
そうなんですか？
第２号議案については、もう１回スルーを期待したのですが。。。
簡単に総会で決議された議案を次期総会でスルーするのは組合員が無関心かどうでもいい議案なのか、もっと関心を持って欲しいものです。
駐車場やペットの案件などは一部の関係者にとっては重要だけど全く影響ない人にとっては無関係で無関心。あれだけ反対票があったのだから次期理事会で再度議論を尽くしてほしいものです。
いちばんの問題が、何が理事会の決議だけで良いのか。何が総会決議が必要か、きちんとしてほしいと思います。
例えば管理費の運用は総会決議が必要です。
１０数名の決議で運用ができるものではありませんし、総会決議でしたら全員の責任になりますが損失が出た場合の責任は取れるのでしょうか。
区分所有者法に沿った運営をお願いしたいものです。
これは管理会社の責任も大きいです。
積立金の運用は総会だけど
管理費は承認された予算の範囲で理事会が執行するんじゃない？
＞＞管理費は承認された予算の範囲で理事会が執行するんじゃない？
問題は総会で承認されていない運用のことです。
おわかり？
＞おわかり？
口調に気をつけたほうがいいですよ。
性格に問題がある変な人と思われたくなければ。
↑ この場でこんな事書く方がおかしいと思われますよ。
気をつけたほうがいいですよ。
修繕積立金の運用方法の決定は、総会の議決事項ですね。
管理組合理事会のレベルでの決定はできません。
その通りです。
国債を購入するのも総会決議でしょう。
確かにあの議事録は幼稚な表現が多すぎますよね。
特に自分のやったことを間違っていないって事を押しつけている内容で、読むのもやになる表現でした。
でも875さんの当分って・・・？。またやるのかな・・・？。
今度は個人攻撃か。 最悪やね あなたたち。
では聞く、、、、、、。
で、対案は？
対案？
変な人が理事に立候補しないことをひたすら祈る。
聞いた話ですが、総会終了後出席者から自然と拍手が起きたそうですが、今までの総会では無かった事ですね。
好意的だったのでしょうか。
それは何に対する拍手？
前回の理事が終了したこと？
今期の理事が期待できそうということ？
性格の皮肉れた方がいますなぁ
鈍感なあなたがうらやましい
性格悪いより鈍感の方がましだね。
会場の雰囲気は理事会さんに好意的でした。
議事録の文章は、誰かがご指摘の通りに、いかにも文章を書くことに慣れていない人が
書いたような文章で、独りよがりで押し付けがましいものではありましたが、また、
妙にポイントを大きくしたりボールド体にしたりして、気に障るものではありましたが、
経費を節約するために一生懸命に働いてくれたと思います。同じマンションの住民として
基本的に感謝すべきだろうと思っています。
なにしろ、無報酬ですからね！マンションの管理組合の理事会役員に対して、いくらか
報酬を払う例はないのでしょうかねぇ。毎年メンバーが交代するので、色々な性格の理事会
があるかと思いますが、頑張った理事会にはボーナスでも出してあげたい気がします。
まっ、ボーナスは別として、第５期は、頑張ったよ。ありがとう！
８８５さんのような常識ある住民が増えると良いマンションになると思います。
理事会に報酬を支払うマンションもあることは聞いていますが、報酬を受け取ると後で問題にある危険性もあるので輪番制（立候補可）ですので無償の方が良いでしょう。
その代わり批判（正当な批判は良し）ばかりしないで協力する気持ちが必要なのでは。
文句を書いている間に正規のルートから、今回の議案上の不備について
理事会に指摘を行えばよいだけだと思います。 これはやっておきましょう。
なにか問題点を見つけるのは子供にでもできますが、解決策を考え、
それにみなの了承を得ていくというのは桁違いに難しいことです。
私は、コスト削減を中心とした前期理事会のお仕事ぶりを高く評価します。
強いたものでない総会における拍手が多くの区分所有者の気持ちを代弁した
ものだと思います。
ここに苦情だけ書いている人はき総会にもでていないかもしれませんが。
常識って意味履き違えてない？ご自分の主観だけがすべて正しいと思っているのが某氏そっくり。類は友を呼ぶだね。
ちなみに三期の総会に出て依頼、不愉快になるだけだから欠席してます。
選挙に投票にいかないで政治を語るのと一緒ですよ。
888は非常識なことだけは間違いない。
８８８さんこそ常識を履き違えてない。
必死だね～コスト削減党員のみなさん。議決権行使しても総会に参加していないとダメだって言われちゃうと、ここの住民の大半が非常識ってこと？凄いよその発想！
どうして理事会さんに好意的になると”コスト削減党員”となるのですか。
何が何でもある方を攻撃し続ける貴方こそ変ですよ。
悪いことは悪いと認め、良い事は認め評価しても良いのではないですか。
８８５さんのようにね。
これが常識ある人間でしょう。
余計な出費を削減したことは、誰もが認めるよいことだと思います。
ただ、だからといって、ルールを無視して勝手に運用したりしてもよいということにはならないということだと思いますよ。
そういう意味で、５期全体としては、あまり評価がよくないのではないでしょうか。
自分が理事長になって同じだけコスト削減できるかといえば難しい。
相当な時間をかけてとりくんでいることが判るだけの進展を１期でやった
わけですから、その点は評価しないと。
判りにくい議事録や、運用を総会議決を経ずして行ったことなどは、
問題点として、次の期以降で皆でちゃんとチェックしていけばいいことです。
いい・ダメの２つだけでなく、よいところはよい、失敗は失敗として
もう少し大人な視点で見るべきなんじゃないかなと思います。
ルールを無視して勝手に運用したのは管理会社が間違ったアドバイスをしたために行ったので理事会を責める前に管理会社の無知を責めるべきでしょう。
同感ですね。ただしこのマンションほどの戸数ともなれば、
理事長に監事あたりの責任はなしとはいかないと思いますが。
理事長は前期が始めてではなかったですしね。
党員は党首にトコトン甘いね。ここまでくると一種の＊＊＊＊＊だね。
総会でもこの問題を指摘された人がいましたが管理会社は何も言いません。
無知なのか確信犯なのか問題になるのを恐れたのか区分所有者法ではっきり明記されている事項ですので今後のためにもきちんとすることを今期の理事会に期待します。
このマンションも管理規約は標準管理規約準拠で、
標準管理規約４８条８項相当の規定が現行規約にありますから、総会の決議を経ないで
修繕積立金の運用方法を決定するのは議論の余地なく理事会自身による規約違反です。
このチェックを怠った責任は、理事会役員全員（とくに理事長と監事）にあります。
無論、管理会社のフロントは有資格者としての善管注意義務違反を問うことはできますが、
管理会社との関係は委任契約にすぎません。 これは、請負契約でも代理でもありません
から、不適切なアドバイスに基づく決定を行っ今回の規約違反に伴う主たる責任が
理事会側（もっと正確にいえば理事長）にあるということが変わるわけではありません。
そんなことをいったら理事のなりてがなくなるからというような理由で、
責任の全てを管理会社側に押し付けようという書き込みが散見されますが、
外していると思います。
手順を踏んでいないので、そもそも住民の過半数が賛成であったかどうかが
判らないですね。 法的責任を追及されうる可能性がありますよ。
（わたしはそこまではやらないですが）
理事会さんの責任は無いなどとは言っていないでしょう。
管理会社との契約に理事会支援が入っています。
その為に法律で管理会社は管理業務主任者の国家資格を持った人間が担当することになっています。
この資格を持った人間が適切なアドバイスを行うことになっており、そのアドバイスが出来ないのであれば責任は当然発生すると思いますよ。
理事会さんに責任が無いわけではありません。が管理業務の専門家でないために管理会社と契約し適切なアドバイスを基に理事会運営を行いますので、今回の件は理事会さんよりも管理会社の責任が大きいと思います。
責任とは賠償ではなく今後きちんとアドバイスを行うことを求める程度ですけどね。
私は法律に詳しいわけではないですが、元本保証とはいえないものに
総会決議を経ないで勝手に入られたら、損害を被っていないといえるのでしょうかね？
法律論議はともかくとして、規約に書いてあることに反するようなことを勧める
管理会社はさっさと切って代えたほうがよいと思います。 管理組合理事会はコスト削減
好きですから、ちょうど委託経費などの相見積もりをとるいいチャンスでしょうし。
私は今回の理事会さん（理事長？）に問題があったのは、住民の総意を確認しないで勝手に物事を進めた経緯が問題だと思います。
運用についても事後報告でなく一度住民にアナウンスすれば良かったのです。
照明にしてもしかり・・。
３期の時に屋上の照明が勝手に消されて、その後住民アンケートの結果でつくようになった時も今回の理事長さんでしたよね？
つまり今回の理事会（理事長さん？）は自分の価値観がすべての人の代弁者のように勘違いして行動されていたのではないでしょうか？
今期の理事会さんにはちゃんと住民にアナウンスしてから行動してくれることを切に願います。
でも５期の理事会さんたちはお疲れ様でした。
誹謗中傷もそれによる損害の立証責任はないのかな？
損害なくても誹謗中傷してはいかんとなると、この掲示板そのものを
閉鎖しないといえない気もするけど、詳しいようなので教えてほしいな。
>907 全く同感。 自分が詳しいから皆判ってくれるだろうではだめなんだよね。
ちゃんと区分所有者全体の合意をとるというプロセスができてない。
手続きを無視したところに最大の問題がある。
５期の理事さん方々は余計な固定費削減に関して成果をあげました。
感謝感激です。
それはそれとして、その削減した額とは比べ物にならないくらいの莫大な額を独断で投資しました。
もし、それがすべて灰になったらどうですか？
固定費削減なんて小さなものだということになります。
さらに、それが今回は灰にはならなかったとしても、
独断で投資できてしまったという前例を作ってしまったことがとても危険です。
もし仮に、投資部門にお勤めの銀行員の方が理事になったとき、
個人的な成績のために、今回の前例を出して、理事たちだけを丸め込めば、
危険な投資ができてしまいます。
今後絶対にこのようなことがないよう対策が必要だと思います。
