パークシティ豊洲はどうですか？ part10　

Part 10　のURL は、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45008/
になります。　では皆様　議論は熱く　でも議論の相手も人間です。節度をもって冷静に
議論を楽しみましょう。

　できるだけ具体例に即して議論を進めたら如何でしょう。　正しい数字になって比較が
されれば、それ自体には誰も異論はないわけでしょうから。　前スレ474(私です）で
　300円×80m^2×1500戸×12月〜4億円/年　の管理費がかかっていることに
なるわけです。タワーで200円/平米/月以下はないですから、1/3の 1.3億分余分に管理費が
かかるだけのものを、PCTが抱えているかどうかです。
　24時間体制で1人を配置するのに必要な人数は 24*365/4〜2200時間ってのが普通の
フルタイムの人の1年間の労働時間ですから4人分人を雇うことになります。 会社から派遣
される場合、会社の利益や、福利厚生などの費用分で人件費は雇う人の給料の2倍には
なりますね。　1000万超/人です。ということは、誰か一人が常にどこかにいるを
実現するには4000万/年かかるわけですから、ほかのマンションに比較して24時間常時
滞在している人数が3人多ければ、管理費の差は正当化されることになります。
　ここが配置する人数がここまで多いとも思えませんので、やはり人件費がというMRの
説明はあんまり妥当ではなくて、植栽に食われていると思うのが自然と考えます。

今シェルジュサービス時間が長いことによるコストアップもこうして人件費を戸数で割ることで
管理費幾ら分相当であるかという数字に直して議論可能だと思います。

なるほど鋭いですね。経験者は違いますね。

エレベーターの保守点検は管理費削減の大きなポイントでもあります。
保守点検会社と管理会社にとっては触られたくない収入源のひとつです。

管理会社も何年かに１回ちゃんと見直す必要がありそうですねぇ

05さんのような経験された方が多くいらっしゃると心強いですね。
ただ単にタワーなんだからこれくらいするんでしょという考えは一番怖いかと。
タワー＝高いなんてことはいままで意見された方は最近のどのタワーの内容も
見た上で分かって意見だと思います。
長期修繕計画が今の時点でどのように考えているのか、それがいかに有効に使われているのかって
まじめに考えるという事は大切な事です。

ところで植栽ですが、六本木ヒルズの中の公園を一般のガーデニング好きな人を集めて会費を集め
http://www.mori.co.jp/ark-garden/club/index.html
こういうクラブを作って一般の人がプロに習いながら植栽の一部を管理してます。
習う人はガーデニングの知識が身につく、庭が自然に綺麗に管理される、会費でまかなえるなど
色々利点があるなあと思います。
こういうのあったら良いなぁなんて思いました。
最初はデザインされた方の配置なので綺麗でしょうけど、植栽なんて維持が大変なのです。
プランニングが良いとされてもその後の管理がお金がかかってばかりでまったく駄目では意味がありません。
綺麗に維持する為には水やりや雑草抜いたり土入れ替えたり等かなり手間かかります。
ましてや豊洲は風が強いのでプランニングされた方の思い通りに行くかどうかはやはり管理次第かと。
そうとなると廃れた庭にならない為にはたまに水遣りではうまくいかないと思います。
晴海のトリトンの川側の庭は綺麗に管理されてますが、ほぼ毎日２人くらいで管理してるそうです。
その方ですらあまりに広くて生えて来た小さい花をその年に見逃したなど言ってるくらい大変な作業です。

警備員は１日９人つくと聞きました。
３交代とすると２４時間体制で常時３人。

3人常時ということで、12人程度の雇用になりますから、1億ちょい/年ってとこですかね。
SECOM のほうがALSOKより大分に高いですから、割と削るところは削っている感じに思ったのですが。

前スレ>>472さん
＞高い管理費を承知で買われる住民の方が多ければ、それだけ
＞今後の管理が上手く行くと思われます。
高い管理費を払えるつもりで（自分は余裕がある人と思って）買ってもその後事情が変わって払えなくなる人や、
実際やってみると思った以上に負担に感じる人など出てくるのではないかというのが心配です。
今後、もっと上がらないとも言えません。
そうなった場合、かえってトラブルの元になりそうな気がします。
もちろん、安い管理費でも払えない人は出るでしょうけど、他のマンションと見比べていない人や
ここの管理費＋修繕積み立てが他と比較して高いということ（実質ここの共用施設を考えれば相応だったとしても）を
きちんと自覚して契約する人ばかりではないような気もします。
そういう方は管理費ってこんなもんでしょ、くらいの気持ちでいるかもしれません。
高い管理費に納得している方がモラルが高い人ばかりともいえないし。

私自身も前向きに検討中だけれど、やはり不安は管理費と修繕つみたて（プラス駐車場）。
自分自身のことでもあるけれど、買ったあとはマンション全体にかかわることや人に迷惑がかかる可能性の高い部分だけに慎重に検討したいです。

>>10
私も警備員は３人と聞きました。３交代なのかどうかは確認しなかたけど。

管理費について
管理費が高く設定されていてもマンション管理組合が作られ自治会ができて活動が始まれば
適正価格か、改善はできないか自分達である程度変えられます。区分所有者の過半数の賛成？
管理費はあまりこだわらなくてもいいのではないでしょうか。

しかし、管理費や修繕積み立ては今の施設を維持していくならある程度の金額は必要になるでしょう。
管理会社を変えるなりして、ある程度今より安くなる可能性はあると思います。
しかし、これまで分譲マンションを買った人たちに聞いても（一般論でしょうけど）管理費や修繕積み立ては
下がることより上がる傾向（や追加徴収）がありそう。
楽観して買うよりは多少上がるかもと予想して買う方がいいんじゃないかと個人的には感じます。

　いくらなんでも高すぎるよ〜。シエルに抽選に外れたのが痛かった…。
　シエルとは比較対象にはならないかもしれないけど、最寄駅が一緒なんだから、
比較してしまいますよ。　共用施設なんかが立派でもあまり利用しないでしょう。無駄無駄。
　シエル、キャンセルでないかなあ。。
　私の一家はＰＣＴから撤収します。

>>13 重要なことには 確か 3/4の賛成が要ります。なかなか大規模では根回しも効きにくいので
最初の管理規約のチェックは極めて重要です。　（上の方と違いますが、管理組合理事経験有です）

確かに管理費は上がったという話しは聞いても、下がった実例は殆ど聞いたことないな。
上がるのを食い止めるために、噴水停止とかいろいろやっても、下げるとこまではなかなか
いかないでしょう。　植栽を取り去ってしまえばよいのでしょうが、これは多分皆が
納得って訳にもいきますまい。

>>16
眺望重視で考えていたのですが、16さんと同じ道をたどりました、、。

エレベーター60戸に1基？タワーに住んだことないんですが、朝とか待ち時間大変なのでしょうか？

眺望は見慣れてしまいますよ。
ちょっと、三井関係者の発言が増えてきましたね。

植栽が高いっていうけど、プライベートガーデンに22000本の木があるＴＦＣはたった120円でしょ？

>>17
管理会社変更、管理費見直しは２分の１の賛成でいいです。実際管理会社は変えられると
大きな利益を失うことになりますから管理会社見直しの話をするだけで・・・
管理費が高いと思えば入居してから総会とかではなしあえば無駄をはぶいて随分コストダウンできるはず、
江東区のあるマンションのことですが３年目にあたった理事長が熱心に働きかけ交渉で
安くなり住民は喜んでおりました。

共有施設が自分達享受できれば高い管理費を払っても文句ないですが、9mのプールやエステ、使えそうもない（使うなら本格のところに行く）、無駄のものに対して高い管理費を払うのがちょっと納得がいかない・・・。

ここを購入する層の人の多くは、共用設備の質を落とすことは願っていないでしょう。
質を落とさずに管理費を下げられる範囲で下げればいいのです。
例えば植栽の管理会社は、販売時に契約しているところより安いところが必ず多く存在します。
（植栽の手入れ費用に限れば約半額になる場合もあります。）
入居後管理組合での見直しで管理費はある程度下がるでしょう。（それが適正価格です。）
下がった管理費を修繕積立金にまわしましょう。（将来的に必ず払わなくてはいけませんから）

エレベーター６０戸に１基じゃないよ。
各部屋まで使える住戸で計算すると、85戸に一基です。

　これからの都心近くのマンションって、しばらくは、今度このような形で値上がりして
いくのだろうか？
　やがてまた15年くらいすれば値ごろ感が出るようなことがあるんだろうけど、待てないなあ。
　ＴＴＴを買っておくんだった。金利の値上がり、景気の上昇とともに価値が落ちにくく
なるんじゃないかな。。。
　でも、これを逃すと、もっともっと値上がりしていくんだったらやってられない。
この辺で手を打つ時期なのかなあ。
　勝負にでるべきなのかどうかさっぱり検討がつかない。ひとつはっきりしているのは、
明らかに２〜３年前に購入した人よりは損をしてしまうということ。。
　迷う私の独り言になってしまいました。

>>22
私の事ですか？
眺望だけで言えばシエル南西向きが良かったなあ、
という意味で、個人的にはＰＣＴにはネガティブです。
「三井関係者」というのは誤解かと。

>>21
ここのEV数はタワー標準よりもかなりしっかり付けていますよ。
60戸/1EV を超えるタワーというのは、まず滅多にないはずです。(私は知らない）
ちゃんと、行き先階別に分けていますし、高層用のものの速度にも問題はありません。
渋滞の可能性は（最初の引越し時期を除いて）ないと思います。

三井不動産のやってるサイトierab（　http://ielab.jp/　）に住民が育て管理しているマンション
の話が出てますよ（STORYofSUNCITY〜都会の森に住む【第１回】居住区内に育まれた、豊かな緑との
出会い)。こんなすれば健康と知識と管理費節約と連携と・・・いろいろメリットあると思います
が。

管理も修繕も自分達で決めやっていくものだという視点が大事ですね。　

そうですね。
賢く節約して質を落とさず、将来値上がりしそうな修繕積立金などに利用したいですね。
まぁもちろん、購入してからの話ですけど。
そして購入後の管理費問題で住民同士揉めるのは避けたいものですが・・。
せっかく高い物件の豪華マンション？が管理費、修繕費を渋る事でさびれてしまうのも嫌ですし。。
海を眺めてのプールは、もう少し期待していたのですが、9メートルは正直がっかりです。
昔、屋上にプール付き！が売りのマンションを見学した時、「これってプール？どうみても池でしょ？」って
突っ込みたくなるくらい狭いプールでびっくりした事があります。
これだったら無いほうがいいんじゃないか？って。

週末　『パパ』氏がMR見に行ったらもっとシンラツなこと書かれるんだろうなぁ...
然し確かにリゾート路線には無理ありますね。

SCTが200万円、PCTが220万円でCMTやケープとほぼ一緒、それよりちょっと安かったのがTFT、
というのが平均坪単価の図式。
豊洲でこれから出てくる住友や野村は250万円。
管理費なんかで悩んでいる場合じゃないよ、もっと先を見越したら。

ＳＣＴのようなアパートとタワマン比べるのはナンセンス。

アパートとは失礼な
団地です

MRにまだ行っていないので良く分らないのですが
眺望の良い西側で坪220万なのでしょうか？であれば高くないと思うのですが。。
Ａ棟の西以外の物件や、Ｂ棟の東側なども高いのでしょうか？
管理費などは高い様にも感じますが、その分、セキュリティや作りなどが
しっかりしている方が良いようにも感じますが。。

>>38
関係者以外参加しなそうな内容だな。
リゾートの幕開けとは思えない。

坪220万ってお見合いとか東とか北とかの平均じゃないの？
つまりここじゃなくても良い景色をここでは安く感じると思うけど
今までのこの近辺の最高単価で買う事になるよ。
どーしてもここに住みたかったら、そんなのも我慢すれば良いだけだと思うけど。
東側は目の前が４街区３街区だからなに建つか分からないし日当たり悪いんじゃないかな？
Ａ棟は西側は高層になってもコンクリ工場丸見えだよ。
Ｂ棟だって夕日のビルの影を見ようものならコンクリ工場見えると思うけど。
春海橋からコンクリ工場見えるから一度見に行って見たほうが良いと思うよ。
西と南でお見合い以外は坪260万以上だと思うけど。
Ｂ棟は低層階でも６千万するよ。

オールアバウトに載っていた城東地区の坪単価の分析
http://allabout.co.jp/house/kkgmansion23e/closeup/CU20060313D/index.ht...

>オールアバウトに載っていた
最後についている表の「分譲戸数」を見ると、
例えば豊洲については、
2003年　プライヴブルー
2004年　フロントコート
2005年　シエルタワー
だけですよね？
これをもって、年度毎の比較したりしている事が、
果たして「分析」と言えるのかどうか。
まあ、だいたい、そんなものだけどね。

超高層の東向きに住んでいますが、朝でも目を開けると眩しくてどうしようもないくらいの光が差し
込んで聞きます。寒かった昨日朝でも暖房はいらない状態。
眺望は確かに重要なファクターですが、西向きだと夏はすごいことになりそうに思います。
向きは、冷静に選んだほうが良いですよ。

でも、西日を敬遠してたらここは意味ないんじゃない？

逆に言うと西日という西日は入らないのではないかな？
今でも夕方になればトリトンの影になりそうだし。
セメント工場がどうにかなったら余計そうかも。
午後から夕方４〜５時までの日当たりなんじゃないかな。

日当たり重視なら西も東も北もだめ。。
南でＢ棟はららぽーとより上、Ａ棟なら更にＢ棟よりも上。。その分お値段も高いけどね。。
眺望はＢ棟西側だろうけど、やっぱり高い。。

お金は充分ある。
豊洲のSC近くの物件に魅力を感じる。
でも今回は見送る

理由はこの値段でこの物件を買うのは「下手な買い物」だと
思うので。管理費用を考慮しなくてもそう感じる。