THEパームス用賀

昨日、モデルルームを見学してきました。
この物件って、もともとは中華料理の清龍門だったみたいですね。
バス通りに面していて騒がしいのかと思いましたが、
思ったよりも静かだった印象があります。
価格的にも用賀のエリアでは割安な気もしますが・・・・
間取りは気に入っています。多摩川の花火も見えそうだし
（ちょっと駅から遠いのですが）
この物件を見に行った人のご感想を聞かせてください。

通勤路ですので、施工中からよく見てました。ただ、建築確認の欄が「イーホームズ」とあったので、ご参考まで。

ここの場所はすごいですね。値段の交渉できますかね。

できますよ。
目標10％ですね。

2割落ちるなら決めようかな。

無理だと思いますが。

坪300万円切ってるのに、交渉すれば10％はディスカウントしてくれる。
それに20％ディスカウントになるのは最後の1戸になった時だよ。
まだ5戸くらい残ってるからしばらくは無理。

でもこれだけ坪単価が安いと、間違いなく儲けられそう。
2年後の分譲坪単価は安く見積もっても450万円はくだらないと思うから
2年だけ定借賃貸に出して退去後に売却すれば、かなり安全値みても
坪350万円なら確実に売れるだろうね。

例えば3階Iタイプを5500万円で購入して賃貸で月25万円で貸す。
頭金500万円で毎月返済額が15万円で月額10万円の儲け。
（銀行からは、自宅と偽って保証料なしの2年固定金利で住宅ローンの借り入れをする）
そして2年後に7700万円で売却した場合のシュミレーション。

◇収益：2年間で240万円(10万×24ヶ月）の賃料収入＋2年後の売却額7700万円＝7940万円、
◆経費：残債が4800万円＋売却経費250万円＋賃貸経費50万円＝5100万円
■利回り：自己資金500万円÷2840万円（7940万−5100万）＝17.6％

なかなか投資としては魅力的な物件だと思うけど、この掲示板じゃこんな考え方する人いないか。

最初から１０％割引がありましたか。私はちょっとしか負けてくれなかったけど。

＞08さん

自己資金500万円で2840万円も儲かって利回り17．6％？？？？
2840万円÷500万円×100＝568％
とすべき。

でも7700万円で売れるというところが？
さらに譲渡益への課税が考慮されてない。
さらに個々よりもっと割安な物件に投資した方が有利。

＞08さん
こんな計算をされたということは、当然ご自分で購入されたということですよね？

やっぱりイーホームズ建築確認っていうのが・・・

ここって今年の3月には完成してるんですよね。
なんで売れ残っているんでしょうか?

>>08さん
結局実施されたんでしょうか？
また、キャンセル物件が増えたみたいだけど・・・。

ここ安くていいと思うけど何でこれほど売れないの？？
閑静して1年間も売れ残ってる理由って何？
駅が遠い以外に何かあります？

そう言われると本当に不思議ですよね。
そんなにとんでもなく悪い物件とは思えないいのだけど。
あえて言うと間取がイマイチだが、あの価格なら良しとするか・・・というレベル。
自分は別の物件に決める際ここを見たけど、ほんの少し惹かれたけど。

やはり、担当営業マンのせいに他ならないでしょう。
少なくとも、私はそれが最大の理由で、当物件を見送りました。。。

最近見に行きましたが営業の方がやる気も熱意も感じられず、あれじゃダメだと思いました。
あからさまに売れ残っているのが分かるのに予算もないみたいで近所に住んでますが広告も入ってきません。
実は結構価格的に惹かれてるんですがここまで長く残っている物件じゃ「福」もない気がしてしまいます。
予算がないのは分かりますがあと1年も販売するくらいなら思い切って、モダンな家具を入れて家具付販売でもしてみたらいいのに。
そうしたら私も買ってしまうかもしれません。
そうしたら家具なしで7000万円もする最近の新築よりこっちの方が魅力的な気がします。

ここは最後の旧価格物件のようですが、見られた方の感想をお願いします。
致命的なウィークポイントとかありますか？

あと2部屋か・・・。
もう思い切って表示価格自体を下げちゃえばいいのに。
住んでる側からしても、ここまできたら早く完売して営業がいなくなった方がよっぽどいい。

現地モデルルームに問い合わせて値引きできるか聞いてみたら、「相場価格が上がってるので値引きは出来ません。」の1点張りで白けて見に行く気が失せました。
相場価格がいくら上がっていても、竣工1年経って新築表示ができなくなっても売れ残っている
現実をもっと厳粛に受け止めるべきではないですかね？やはりまだ売れ残ってるんですね。
街場の仲介業者に図面ばら撒いて仲介させればいいのに事業主に戦略がないんだな。
こんなに長く売れ残っていたら廻りの不動産業者にも迷惑かかるのにね。

うーん。
玄関からシューズインクローゼットを抜けるとルーフバルコニー・・・。
どっからこんな発想が出てきたのか、本当に謎な間取だ。
しかし、パティオといい、ここまで長引くほど悪い物件ではないはずなのに。

というか普通これだけ販売に苦戦していたら対策考えるだろ？
ホームページは何週間更新してないんだ？
物件のいいところの写真撮影くらい出来るだろ？
中小デベはダメだとか頭悪すぎると言われても仕方ないんじゃない？
販売責任者は減棒しろよ！広告も電話営業も反響営業も本当に何もしてないぞ！

もしかして税金対策？？？

価格的に魅力的で3回もモデルルームへ行ったのですが、行く度に買う気を失くしてしまいます。
毎回ワンパターンの長い説明と、こちらの購入事情を毎回しつこく尋問されます。
売れ残っているくせに稀少性をアピールする白々しいセールストークに気分が悪くなります。
バス通り沿いで明らかにウルサイのに土日夜間は静かだとか、日当たり良好で西日でもここは眩しくないとか空気が読めない営業さんが嫌な感じで相性が悪いみたいです。
だんだんその気が失せて口数が少なくなっているだけなのに、支払総額を計算しますとかローンの金利が上がりそうだとか商談を進めようとする態度が無理です。
一生懸命やってるのは分かるんですが、仕事をしようとし過ぎて裏目に出てます。
もう少し放っておいて自由に見せてください。私と同じ印象の来場客も多いと思います。
間取りは間口が狭くてよくありません。駅からも遠いです。グレードや仕様もイマイチです。
それを覆そうと思っても見れば分かります。営業トークと反対の感想を持つ人が多いはずです。
価格以外の点を無理にアピールしようとするからダメなんだと思います。
でも価格的に魅力があるのは事実です。後ろ髪を引かれるのはそこだけです。

「不動産マーケットは高騰していますが、残り戸数も僅かなのでこれだけ値引きしますよ。
この価格でご検討いただけませんか？決して損なお買物ではありませんよ。」
と、素直に勧めらて10％くらい値引きして頂いてたら購入していたような気がします。
販売関係者の方もきっとここを読んでいると思いますので参考にしてください。

>27
前半は同意です。
洗面所を「ここは特に自慢です」と紹介された時はびっくりしました。
（価格から考えて、ギリギリ許容範囲だな・・・と思っていた仕様だけに）

>10％くらい値引きして頂いてたら購入していたような気がします。

ちょっとやらしい感じがしました。

残り２戸の内訳は
71.53㎡3LDKの2階が5890万円で坪単価272万円、
73.51㎡2LDKの4階ルーフバルコニー付きが6230万円で坪単価280万円となっています。

それぞれ予想家賃は280000円、300000円だから、利回り5.7％、5.77％の利回りとなる。
これが一割引になると6.33％、6.42％とかなりの高利回りが期待できる。
今は新築ワンルームマンション投資（電話営業で売るマンションね）の
実勢取引利回りは4.5％程度なので、値引きなしで購入してもかなりお得だと思う。
ファミリーだから賃貸成約までに3ヶ月以上かかるかもしれないけど、
一度賃借人がついたら3年くらいは入居してもらえるはず。

3年経って賃借人が出る頃には、マーケット価格が今より遥かに高騰してるだろうから
かなり旨みを期待できる投資だと思う。
私は他で投資してるので、これ以上の借り入れが難しくて買えないけど。

↑
以前もこんなこと書いている人いたね(w)。
ここが投機対象になるなんて世迷い事だと分かっているので、誰も手を出さない。
あとはある程度の価格ならこのこの辺りに住んでもいいかな、という人しかいないわけ。
現実的にいこうよ。そして早く終わらせよう！

パームス世田谷桜の方は完売したっていうのに・・・。
よく怒られないね。ここの営業は。
本当に何かあるのか！？

初心者です。竣工後１年経つと中古扱いとのことですが、その場合、住宅ローンは付くのでしょうか？そうでなければ、結局、CASHで買えるお金持ちが、買い叩くことになりそうですけど・・・。

>>32
住宅ローンは心配しなくても大丈夫ですよ。
今は昔と違って色々な種類の住宅ローンが出てますから特に影響ありません。
ここは数百万の値引きをケチって売却機会を逃してるんだと思います。
例えばあと300万円の値引きや100万円の広告費、仲介手数料など様々な経費ををケチったツケが
竣工後1年で完売できない結果を招いたわけですから販売センスがないとしか言いようがありませんね。
今のご時勢が不況であるならともかく、これだけ上げ基調のマーケットでこれだけ長く売れ残らせるのはある意味すごい技術力が必要です。
ここの販売責任者はきっと不動産素人なんだと思います。
金融機関とかコンサル会社とか全然違う畑から採用されて着任した人で危機感も責任感もないのでしょう。
そんな責任者を放置しておく会社ですから、瑕疵担保発生時の誠意ある対応など期待できるはずもありません。よってこの物件は買わない方がいいと思います。

>>29じゃないけど、もうここは賃貸にでもした方がいいんじゃない？
売れ残りの部屋を30万円で募集（敷金礼金ゼロのフリーレント2ヶ月付きの好条件）すれば、
2〜3ヶ月で決まると思う。
そうすれば、表面利回り6％以上の投資利回り物件になるから間違いなく売れるよ。

自宅購入希望の実需ユーザーだと駅から遠いとか、設備が悪いとかバス通り沿いとか、
予算もないくせに贅沢ばっかり言ってなかなか決められないし、おまけに販売営業力もないのだから致命的。
作戦変えて販売すればいいよ。（その前にHP更新しろって感じだけど。）

>>35
ここで30万出す人がいるのかなー。
仮にいたとしてもどれ位の期間だろ。
かなり無謀な賭けになってしまうと思うので、その賭けに乗る人がどれだけいるか。
単純に10%値下げした方が、既入居者を羞恥プレイから救えると思うけど。

>>36
30万円以内だったら坪単価13000円〜13500円だから可能性ある。
相場を低めに見ても坪単価12000円だから26〜27万円は行けるでしょ。未入居だし。
ここの掲示板はリテール実需中心の人がほとんどだから分からないかもしれませんが、
ファミリー70㎡以上の賃貸供給は少ないので、法人契約需要も結構ありますよ。
礼金1ヶ月でペットOKにしたらすぐ見つかると思います。

>>37
用賀駅から徒歩10+a分だと20万後半でマンションでも100平米越えの部屋しか検索できないな。
このクラスの広さのマンションだと20万前後がゴロゴロしている。
築年数という強みも数年しか利かないし。
法人契約の担当者は何やってんだ(笑)。

>>37
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/rsearch?md=tr&pf=13&ln=...
ある意味少ないかな。
というのも、徒歩8分圏内に大量にあるから・・・。

>>40
なんだか事業主を一方的に弁護し過ぎに聞こえるのは私だけ？現役じゃないの？
それはいいとして、下手に毎週毎日ノボリ旗立てて現地販売やるくらいなら
仲介会社に任せた方が稀少性も上がるのでは？
ここは建築検査機関がイーホームズだったのですね。それも原因かもね・・・

1割値引きしろ！
って言ってるのは同一人物の気がしますが・・・
ここに書いてどうするの？
って感じですけどね

でも現実問題として、入居者や近隣住民にとっても早く売り切って欲しいのも事実です。
価格以外に何か強みがあるのであれば、是非ここに書き込んで営業さんに知恵を付けて上げてください。
私は実際に現物を見ましたが、センスは別として、質そのものはそれほど高くないと思いました。

その住んでいる人間に「中々いい物件だな」と思わせる必要があります。
ただ、今の営業では・・・。
あと、用賀といっても、246を渡ると実質的に圏内と言えるかどうか・・・。

どうでもいいからホームページ更新して少しはやる気見せろよ。。。
ここまでやる気ないと事業主がおかしいと思わざるを得ない。

ここの利回りを得々と説明されていた方・・・。
何か新しい知恵を出してください。
私は個人的にはあのパティオは悪くないと思います。

さすがに1年間も現地オープンルームをやってたら売れなくなるよ。
自分は近所に住んでいて土日は車で物件の前をよく通るけど、まだ売れてないんだっていつも思う。
もうモデルルームは逆にやめたほうがいいね。

自分が事業主だったら、業者3％手数料出しの売主マイソク撒いて、レインズ登録してこっそりと内密に担当者成約ボーナス商品券10万円でも用意すりゃ2ヶ月以内に決まると思うけどな。
俺ならそうするね。

んで「販売価格から値引きになった値引金額分は手数料から控除しますよ」って言えば、仲介業者が「キャンセル住戸で値引き出来ないんです。」とか適当なこと言って定価で売ってくれるんじゃない？
売主は立場的にキャンセル住戸とか嘘言えないけど、仲介業者なら適当にうまく嘘ついて取り纏めてくれるんじゃないの？それが仲介のうまい使い方でしょ。

手応えも感じないのにこれ以上モデルルーム開催してても意味ないよ。
ウチの息子（8歳）が「あの売れ残ってるマンションが」ってこの前言ってたからね。
近所の人は見てないようで皆見てるんだよ。
なんで公共の面前に晒すことだけを営業と考えるのかね？
隠して小出しにした方が効果的な場合もあるよ。

真面目な話ですが、一度販売を中止し、もう少し地価が上がるのを待ってはどうでしょうか？
ズルズルと現地モデルルームを開けていることが、誰も取らない回転寿司状態になっていると思います。
回転寿司も暫くしまっておいて、水をかければ新鮮に見えるように、この物件も販売休止が得策ではないでしょうか？