三井浜田山グランド跡地計画

私は31歳ＯＬです。
結婚のタイミングとちょうど合うので、１年以上販売開始を待ってもＨ棟を買いたいと計画しています。
今回のＡＢＣが格安ということなので、Ｈ棟なら相当格安になりそう。
だってＨ棟Ｉ棟は駅から歩けば、かなり遠いですよね。
遠いことで値段が安いのであれば、私の場合は距離は関係ないので。
私のような女性も多いはずですよ。
１ＬＤＫ60㎡で4500万円くらいの間取りがあれば即買いです。

浜田山グランド周辺地域は、第一種低層住居専用地域に指定され、長年にわたって落ち着いた街並みが形成されてきましたが、石原東京都知事は、突然、第一種中高層住居専用地域に用途変更し、建蔽率や容積率も三井の要求を全面的に受け入れ、建築確認を認可してしまいました。なぜ石原都知事は地域住民の声を無視し、三井の計画を調査することなく鵜呑みにしてしまったのでしょうか。石原都知事と三井の間で何があったのでしょうか。その結果、６階建て３０メートルという中高層マンションが計画されるに至りました。我々は住民勝訴判決を祈念するものです。

近くに住むものです。H棟やI棟は遠いといっても駅から10分はかからないだろうし、高台で南が抜けているので逆に高くなるのでは？（神田川に沿う高圧線の景色はイマイチですが・・・）A〜C棟は南がお見合いするし、ましてやA棟は線路に近い。個人的にはE棟以降に期待したいな。隣のジヴェルニーが億を超えているので、E棟以降も相当な値段になることは覚悟していますが。

＞５０１
はっきり言って、１ＬＤＫ、５０００万（６０００万）以下は作って欲しくない。とここを検討している人は思っているんじゃないかな。そうしないと、ある程度のステイタスが無くなってしまう。きっと、三井もそのような部屋は作らないでしょう。

ステイタスも勿論重要だが、それは買い手の主観。
ステイタス云々よりも、需要に見合う計画になる。
利潤を訴求していくのが筋。
売れない高額の部屋ばかり並べても、会社としては意味が無い。
よってレンジ差はかなり大きい。

>１ＬＤＫ60㎡で4500万円くらいの間取りがあれば即買いです。

ありえないでしょう。
このごろの相場感覚がまったくないようですね。

＞ＡＢＣとＤＥは完成時期も同じで入居時期も同じだということが理解できているのか？価格帯が同じでは顧客万人は納得できない。
同感です。
価格差が出るのはありえないでしょうね。
セカンドライン的発想でいけばむしろ下げざるをえないでしょうね。
もっとも、ＡＢＣで様子見をした結果、グレードで差別化を図るのは当然と見ますが。

>>506
ありえないでしょう。
このごろの相場感覚がまったくないようですね。

計画をパンフ通り鵜呑みにするのはＮＧ。Ｈ棟、Ｉ棟に至っては計画自体が２年後まで存続しているかがまず疑問視すべき。当然確認申請の時期が先になっているので、場合によっては戸建て住戸エリアとなって延長されることも。相場感覚うんぬん以前に、需給バランスで市場が動くことを視野にいれなければならない。

＞ABCが最も良い条件であることに間違いない。逆に言えば南側にいくほど、つまりHIにいくほど低価格と考えるのが普通。だからHIに至っては最低で坪260万円〜と思われ・・・。DEや、FGの価格発表を待つのも一考。つまり後になるほど安い価格が出る。先行のABCで先ず興味をそそらせ、真剣に購入を考えた富裕層を取り込む。次にDEで中間層を狙う。それが今回の三井の売り方。デベにとって600戸はきつい。
これって当然のことながらＤＥ棟は安くなると。ＡＢＣの最安が坪２９０万円まのでＤＥは最安で坪２８０万前後かと。ＦＧは低層か。そうすっと７０㎡で６８００万前後かと。

売れない高額の部屋ばかり並べても、会社としては意味が無い。
よってレンジ差はかなり大きい

＞505レンジ差が大きいとどうなるのでしょうか？

価格設定について言えば、三井は現在手探り状態なんだよ。
どういうことかというと、先行ＡＢＣ１期が始まると、ニーズが見えてくる。駅からの距離を優先している人が実際どれくらいいるのか、はたまた、間取り重視の人がどれくらいいるか、など、購入希望者の所得の層なんかも当然見えてくるよね。ＡＢＣは恐る恐る試し売りみたいな意味合いが強いんだってば。ＡＢＣの声によってＤＥ計画は形成されていくんだよね。つまり、グレード設定や、価格設定がね。
だから、ＡＢＣは、はっきり言ってスタートとして高めに価格設定するのは当然でしょ？ＡＢＣが即日完売などとは到底無理と思ってる。むしろ、売れ残ると思うよね。高すぎるからね。今ここで、高い高いと騒いだ声が市場の声として届けばいいんじゃない？ＤＥで安くなるよきっと。今ここで、妥当だ！高い！といえば言うほどＤＥ以降で安く見直されるんじゃない？

追加ですが、安い！安い！と騒ぐのはやめてほしいよね。実際安くないじゃんか。ＤＥで高くなっちゃうよ？

>>510
レンジ差が大きいと、下は低価格から、上は高価格が出揃うこととなり、グレードバリエーション、価格バリエーション、間取りのバリエーションが豊富だという結果になります。大型物件に対してのデベロッパーの常套手段で、販売側とってはもっともリスクの少ない販売方法となります。今回の浜田山もこのように、レンジ間口を広げた販売になると思われます。

先日発表の日銀短観にもあったようにそろそろ頭打ちでして・・・。郊外土地市場価格はとうとう２年４ヶ月ぶりに下落に転じました。とくに杉並区は３年３ヶ月ぶりの下落でしたね。このタイミングで１年後をどう計るかがポイントですなぁ。都市土地神話もいよいよここまでか。中期線が長期線を下抜けましたよ。
つまり、今が一番買ってはならない時期。今は間違いなく売る時期。18〜24ヶ月後が買い時期。これ、いまや常識です！

下落か上昇か論じること自体、無理ありませんか？

先日Ｄ和証券のＣＭでいっていた

「人は未来を想像するとき、極端な出来事を想像する傾向がある」

じゃありません？

　頭打ち→暴落では少々極端すぎるでしょう？

じり高、じり安は無いんですか？

暴落などとは一言も言っていないです。
少なくとも杉並区高井戸東１丁目は下がっていく一方であることは明確です。下げ幅はわかりません。以上のことを踏まえたうえで判断すべきだと思います。あくまでも一般論ですが、この時点でのＡＢＣの価格には無理があるということです。ただし、”今は”です。18ヶ月後には地価がどう転じているかわかりませんが、そう変わらないと思います。あくまでも資産価値に視点を置いたうえでの話ですのであしからず。逆の言い方をすれば、ＤＥはＡＢＣより価格を下げざるを得ないとも言えます。様々な意見もあろうかと思いますが、結局ふたを開けてみれば私の言うとおりになるでしょうね。まぁ、見ててごらんなさいよ。

>少なくとも杉並区高井戸東１丁目は下がっていく一方であることは明確です。

何を根拠におっしゃっているのでしょうか。
そんな、丁目まで特定して、「下がっていく一方」なんて神様でもなければわかりっこありません。
ここ1年の杉並の土地の上がり方が乱暴すぎただけですよ。
それに乗じてデベがやたらと高い値段を設定した結果、
あっちでもこっちでもマンションが売れ残ってきてるというだけ。
土地が坪250万なんて言い出しましたからね。
ほんの1年前なら200万超えるなんてほとんどなかったエリアですよ。
多少の調整局面はあれ、上昇基調はそうそう変らないと思います。
少なくとも「下がる一方」なんて、決め付けられるほどの要素は揃っていないと思います。

＞５１７
たびたび反論しているようで申し訳ないのですが、
”今が一番買ってはならない時期。今は間違いなく売る時期。18〜24ヶ月後が買い時期。”
これは業界では間違いなく、いま、実際に言われていることなので、それさえわかっていただければ結構です。
おっしゃるように、神様で無い限り今後の地価の変動は知るよしもありません。
私は潮流と傾向を言いたかっただけで、５１７さんの意見はごもっともな意見です。
お騒がせしてすみませんでした。

>517 それに乗じてデベがやたらと高い値段を設定した結果、あっちでもこっちでもマンションが売れ残ってきてるというだけ。
コレに対しては同感。
>517 多少の調整局面はあれ、上昇基調はそうそう変らないと思います
コレに対しては意義あり。あなたは何も知らないようだが。上昇基調・・・が先ず嘘。今は下降の一途。これは事実。虚偽のレスに対しては私は正々堂々と反論する。あなたに地価相場の勉強をお奨めする。

事実、「コスモス浜田山初進出！」と、当時あんなに騒がれた”フォルム浜田山”も、昨日の時点で６戸も売れ残っている。坪単価292万円の部屋がだ。
興味のある方は是非、問い合わせをお奨めする。
もうすでに販売開始から１ヶ月以上経ってるにもかかわらず売れ残っているのである。
この事実をどう捉えるべきだろうか。
コスモスイニシアが値付けを誤った結果ではないだろうか。

価格設定を誤って高くしすぎた結果、このように悲しくみっともないことになってしまう。
当該物件にも同じことが言え、しかも当該マンションは住居表示が”高井戸東”なのだ。
フォルム浜田山は"浜田山３丁目”である！
この”浜田山”というステイタスを加味したブランドイメージは非常に大きいにもかかわらず、高い値付けをした結果、”売れ残り発生”となった事実を考えると、当該マンションではかなり安く売りださないと、相当厳しくなる。
しかも販売戸数が半端じゃない！

興味のある方は問い合わせをしてみてはいかがでしょうか？
まだ残っているはずですよ！

それよりも、みなさん御懸念の裁判は大きなマイナス要素です。
尾山台の、「ピアーズコード等々力」（モリモト）は、昨日の時点で総戸数103戸のうち、何と46戸が売れ残っています。
46戸ですよ！

世田谷地域住民側勝訴判決有望の一部マスコミ報道が出た瞬間に、どうもキャンセル住戸が続出したようです。
モリモトは相当切迫した大変な状況に追いやられていますね。
この現状をどう処理する気なのでしょうか。
過去にもありましたが、結局、転売目的の投機筋や、投資用マンションとして同業他社に格安で投げ売りされるでしょう。
モリモトの二の舞にならぬよう、三井不動産レジデンシャルには、慎重に住民訴訟の対応を願うばかりです。

18〜24ヶ月後が買い時期、って私の予想よりも早いんで。もう少しずれこむのでは？

>519
発売たった2ヶ月で残り6戸て、売れてるって解釈のほうが正しくない？？？
このご時世で売り出し即完売の値付けの方が失敗だと思うけどねぇ。

それに対して三井ブランド＋大規模な開発が入って、建物の仕様もいいのであれば
上がっても買う人結構いるでしょ？？現にこのスレの反応見てると。

＞発売たった2ヶ月で残り6戸て、売れてるって解釈のほうが正しくない？？？
＞このご時世で売り出し即完売の値付けの方が失敗だと思うけどねぇ。

まったく同感。金利も先高感がありますし、
デベも売り急いでない感じです。
以前なら完成後数ヶ月売れ残ったら500万引き、600万引きなんてのが
当たり前でしたけど、今はじっくり売る、というか売り惜しみしてる感じさえありますね。
その潮目が変りつつあるとは、どうしても思えないんですけど・・・
きょうび、どの物件も「高い」「仕様が悪い」って言われてますけど、
それでも、まだまだデベは強気なねづけをしてきてると思います。
やはりまだ上昇局面だと見るべきだと思いますね。
金利が上がれば、物件が多少さがったって、すぐふっとんでしまうわけで・・・
消費税アップまではこの上昇傾向は続くと思います。

>>520

私も、先月中ごろでしたか、ピアーズコード等々力のモデルルームと、現地にも足を運んできました。
現地は、反対運動の”ノボリ”が現場を取り囲むように200本（決して大げさではありません！）近く立っており、あたりはものものしい雰囲気と化していました。あそこまで、極端な反対運動はかつて見たことがありませんでしたので、非常にショッキングで、当然購入をやめました。何もあそこまでやらなくても、と思ったくらいです。あの恐ろしい状況を目の当たりにすると、入居してからも地域住民と仲良くしていけるか、不安になりました。浜田山の当物件でも今は静かですが、非常に辛辣な反対運動が発生し、実際に三井不動産は裁判にかけられ、係争中です。今後の動向に目が離せないのですが、住民側の代表弁護士はかの有名な一流の斉藤駿弁護士で「小田急高架訴訟」や「広尾日赤の開発行為を問う訴訟」でも弁護団長を務め、「小田急高架訴訟」では画期的な最高裁大法廷での勝訴を勝ち取っているひとです。一部報道によると、今回の浜田山グランド跡地裁判では、住民側勝訴の確立は８割以上で、こと後発の確認申請が下りていない計画に至っては、高さ規制に係り、第一種低層住居専用地区として見直され、大規模なキープランの変更を余儀なくされるということです。つまり、裁判で決着もしていないまま三井はどんどん計画を進行していることになります。これは我々マンション購入希望者にとっては大きな不安要素です。（ＤＥ以降は計画がまったく白紙に戻ってしまったことから、確認申請どころの話ではなくＤＥ以降は計画自体が頓挫する可能性も、という声も某デベロッパー関係者から実際あがっています）いづれにしても早期に解決し、販売開始を望みます。

ここは仕様も上がるのは間違いなさそうなので、
価格は相当高くなるでしょうね。
購入希望者は多いでしょう。
レスに見られるような、低めの希望的予測価格は無理かと感じますね。
前のほうに書いてあったけど、傍のジヴェルニーが億を超えて中古でている
ようなので、戸建て周りは３階建ての低層マソとなると、尚更お高くなるのが
ほぼ必然と思われます。

え？係争中だったのか・・・。
ちらっと聞いてはいたものの、そんなおおごとになっているとは露知らなかった。
何かやばくないですか？
判決はいつですか？

７０平米ぐらいの部屋で安いところは、どれくらいからでるんでしょう？
５５００万前後ですか？

＞レスに見られるような、低めの希望的予測価格は無理かと感じますね。

そう思います。久我山の三井の人とも話しましたが、相当な高額物件になる、と断言されてました。久我山を売ろうとして、そういった可能性もありますけど・・・。
しかし、値段の予想でこんなに盛り上がるなんて、注目してる人が多いんですね、やっぱり。
あの立地はもう二度と出ませんからね（なんていうと不動産屋みたいですけどｗｗ）。
安く出てくれれば買いたいという人が多いようですけど、おそらく思い通りにはいかないと思いますね。このスレでいくら価格を低めに誘導しようとも、デベは賢いですよ。
売り急ぐ必要は全然ないし、なんなら、住友のように、完成して2年ぐらいで売り切るつもりぐらいでも全然大丈夫でしょう。なんてたって、三井がもってた土地の再利用なんですからね。

>このスレでいくら価格を低めに誘導しようとも、デベは賢いですよ。

本気で言ってるのかね？
爆笑ｗ
デベが掲示板の意見で左右されるとでも考えておられるのか。

この板は様々な意見を交し合う場ですよ！

いったい何を考えているのか・・・。

ナイス突っ込み！
おれも笑った。
でも、まぁいろんな意見があっていいんじゃない？

529はどうも稚拙。523と同一人物かと。
当然まとめてスルーでもいいんじゃないか？

ナイス突っ込み！
おれも笑った。
でも、まぁいろんな意見があっていいんじゃない？

528はどうも稚拙。523と同一人物かと。
当然まとめてスルーでもいいんじゃないか？

525です。
私は都心居住ですが、久我山に戸建て居住の友人がいるので、
たまーに下高井戸ＩＣで降りて食事などしてます。
世田谷田園都市線物件や、こちらの杉並では広さは
色々あるようですが、富士見ヶ丘、荻窪、阿佐ヶ谷南、
西荻窪などの最近の価格を見ても、ここの敷地の広大さや環境、
駅にほど良い距離、低層主力の環境等々考えたら、
あえて坪単価は書きませんが、高額(ハイクラス）物件には
なると思いますね。

今年の地価公示でだいぶ価格が上がってますが、昨年までは
不動産デフレ進む→不動産デフレも都心好立地のみ横ばい→
不動産デフレ脱してないが都心の好立地でプラス・・・で、
やっと、今年で"デフレ"の文字が取れて、反転(戻り歩調）した
だけなので、しばらくは上昇基調か続くと判断するのが間違いない
ところでしょう。間取りプランも結構良いですよね。

>このスレでいくら価格を低めに誘導しようとも、デベは賢いですよ。

おいおい、何か悲しいものがあるね。

529こそ、高めに誘導しようとしてるのでは？（笑）

確かに、稚拙ですが。

532は説得力がありますねぇ。
グレードはかなり良いですしね。

価格帯が高くなったほうが当然、競争倍率が低くなるからうれしいのですが・・・。
高い、高いという意見が多いほど、我々庶民にとっては好都合です。
デベにとっては不都合かもしれないが。

この掲示板は、いつ覗いても、高い、いや、安いの意見ばかりだな・・・。
決定打はいつも無い。
時間の無駄だ。

というより、価格がすでに概算ではあるが出たよね？
割高な価格が出たと認識してたが。
なぜ、まだ、高い、安いの予測やってんだか、わからん。。。
結局高いってことになってたじゃん。
実際高いじゃん。
一般庶民にゃ買えないよ。

私は購入を真剣に考えている者です。
48歳で、大手広告代理店でシニアプランナーという管理職についております。
通常の会社であれば部長職あたりでしょうか。
正直に私の購入計画を公表します。
年収は約１２００万（四捨五入で）
頭金２３００万の用意が既にあります。
しかし、それでも、３０年ローンを組んでも上限７５００万円の借り入れしかできません。
それ以上では審査が通らないことがすでにわかっています。
約９０００万円のマンションが限度です。
諸費用、引越し代などを鑑みると、億ションには残念ながら手が届きません。

９０００万円上限だとどのくらいの広さのプランが限界でしょうか。

＞９０００万円上限だとどのくらいの広さのプランが限界でしょうか。

そんなこと、ここで聞くのはまったくムダですよ。
誰もわかっていないということがよくわかると思います。
そろそろ予定価格が出ますから、三井に問い合わせるのが一番。
9000万の予算があれば、そこそこの部屋は買えると思います。

まともな階数・向きを考えるなら、9000万だと80平米くらいだね。
おせっかいですが、ここは48歳／1200万の人が買うマンションではないと思うけど。
年功序列のサラリーマンなら、30歳／1200万くらいじゃないと、ムリだと思います。

＞526

東京地裁で第4回口頭弁論まで進行中。
あくまで原告側のＨＰからの情報だが、記載内容が本当だとすると、
裁判長の訴訟指揮は原告よりに見受けられる。
日本の裁判は基本的に自由心証主義なので、裁判官（長）の心証形成
がポイントかと。

なお、被告は杉並区と東京都。いわゆる行政訴訟なので、三井不動産
がどうこうというより、行政手続きに問題があったと訴えられている。

当方もこの物件には注目しているが、少々先行き不安…。
気になる人は法廷に足を運んでみては？誰でも傍聴できますよ。

＞524　一部報道によると、今回の浜田山グランド跡地裁判では、住民側勝訴の確立は８割以上

ついでにお願いですが、このソースはいづこ？
一般的に法律関係情報誌では判決前の係争事案に確率見込みはしないものなので。
住宅（建築）関係情報誌か何かでしょうか？
またはマスコミ？大手メディアもこの手の予想は普通はしません。業界紙でしょうか？

543さん、
住民側の行政手続ウンヌンは完全に言いがかりですよ。
最初は日照権だとか、避難所がなくなるだとか、
ムリヤリなこといって（線路の向こう側の家が何が日照権の侵害なんだか！）、
それがとおらないとなると、今度は許可出した区や都にいいがかり。
ヒトサマの土地でヒトサマが何をやろうと、別に文句をいう筋合いじゃないでしょ。
全然心配ないです。ここに関して言えば、反対は単なる住民の勘違いプライドとエゴですから。

＞544さん

543です。
私も一度現地を見ました。
正直「うーん、そんなに反対する場所かなぁ」という感想でした。
ピアースコード等々力の場合は、「こりゃ反対派の言い分もあるかな」
という感じだったんですが…。
だからこそ、余計に524さんの記載内容が気になるのです。
この手の民事訴訟では和解なんてないですから、行政手続き的に瑕疵
があれば、三井の権利云々は関係なく建設にダメージが出ます。
要は「土地の用途変更自体が無効」という判決が出れば、6階建ての
マンションは建てられませんからね。
524さん、ほんとにソースお願いします〜。

>ヒトサマの土地でヒトサマが何をやろうと、別に文句をいう筋合いじゃないでしょ。
ごみ屋敷の住人ですか？

浜田山グランド周辺地域は、第一種低層住居専用地域に指定され、長年にわたって落ち着いた街並みが形成されてきたが、石原東京都知事は、突然、第一種中高層住居専用地域に用途変更し、建蔽率や容積率も三井の要求を全面的に受け入れ、建築確認を認可してしまった。なぜ石原都知事、杉並区長は地域住民の声を無視し、三井の計画を調査することなく鵜呑みにしてしまったのか。先日の東京地裁での第3回口頭弁論においては、かなり具体的な内容まで突っ込んで原告要求が認められた。第一種低層住居専用地域に戻されない理由は無いものとするという弁護団の答弁がそれにあたる。我々は訴状の１８項目すべてにおいて全面住民勝訴判決を確信している。ただ我々も被告側の和解案要求を全面的に呑まないわけではない。そのひとつとして挙げられる『緊急災害時避難地としての2400平米の地域住民への開放』である。つまり敷地内一部を公園として地域住民へ24時間の開放を行うものとする和解案をどのタイミングで弁護団が認めるかが現在の焦点である。

三井グランド環境裁判の第4回口頭弁論が、2月13日、東京地裁大法廷で開かれました。原告側は第3準備書面を提出、区長が認可した土地区画整理事業認可の違法を論述しました。一つの開発であるのに、南北二つの区画整理事業に分け、それぞれ用途地域・高度地区変更、地区計画をかけ、東西南北4つに分けて一団地認定を取るなど、最低でも11の行政処分を経て許可した違法を指摘しました。一部を紹介します。（全文掲載は準備中）

■ 北地区に公園設計欠如の違法　土地区画整理法施行規則9条6項は、施行地区内の居住者一人当り3㎡以上の公園を必要とする。北地区に公園の設計がない。被告らは南地区で代替するとするが、ならば南北の事業が一体のものとなる。すると今度は、北地区が都市計画決定されてない違法が生じる。

■ 広域避難場所の避難有効面積算定に関する違法　都が提出した有効面積算定の資料と三井不動産作成と都が認める「想定避難有効面積概略図」とで大きなズレがある。面積の事実認定に誤りがある。

■ 避難人口の設定に関する違法　区は、浜田山駅南口からグランド北側一帯を中高層住宅地に変更する構想を持っている。人口の増加が見込まれるのに、算定に入れないのは誤りである。

■ 北地区の都市計画決定を考慮していないことの違法（都市計画法12条１項違反）　北地区と南地区は同一の所有者であり、三井グランドとして利用されてきた同質の土地である。都市計画審議会でも一体的に扱い地区計画決定された。南北地区一体となった道路・公園・上下水道整備を行っている。従って、北地区も都市計画決定が必要であり、この欠如自体が違反である。

■ 事業認可申請日・認可処分日と、用途地域の変更決定・地区計画決定日のズレによる違法　事業認可申請は04.11.1 05.11.1、認可処分は04.12.1 05.12.1。しかし用途地域変更及び地区計画の決定・発効は、東京都の公報に掲載された05.1.23 06.1.23である。認可時点では、従前の用途地域での開発・建設しか許されない。(尚、今回「住民提案の地区計画案全文」も証拠として提出しました)

いよいよ次回口頭弁論は、4月20日（金）午後3時から、東京地裁103号大法廷にて行います。

やはり、このスレッド、住民の反対運動をサポートしてる人間が監視してますね。

＞私も一度現地を見ました。
＞正直「うーん、そんなに反対する場所かなぁ」という感想でした。

でしょう？　それが普通の常識を持った人の感想だと思いますよ。
反対ののぼりを掲げてるところの住民に対しては
近隣の住民も「ちょっとエゴイスティックすぎるよね」と話しています。
最初は「日照権」っていってたんですよ。のぼりにそう書いてありました。

建蔽率や容積率の緩和は世の流れだと思います。
そのおかげで土地が活性化されてるって例は枚挙にいとまがないですよ。
あれだけ広い土地なんですから、一部高い建物がたったって、別にほかに迷惑かける
わけではないですし、三井が力を入れて作るマンションで、景観が壊されるとも思いません。
やみくもなマンション建設がいいとは思いませんけど、ここの反対運動は
先住住民エゴの印象のが強いですね。