TOKYO FOREST【荒川区南千住】【大規模462戸】 その1

ここって名鉄千住ゴルフプラザとかファミリーマートがあったところですよね？
名鉄不動産の自前の土地だったのでしょうか？
だったら土地購入にコストがあまりかかっていなそうだから
価格も抑えられそうで期待してます。

ここって山谷側ですか？

山谷と逆側、北側でしょ。

全然駅徒歩１０分じゃないと思います

隣りの敷地（サッポロビール）も更地になったけれど、ここのマンションの敷地になるのでしょうか。

>06さん
荒川区議会議員の小坂氏のブログによるとスーパーになるらしいですよ。

荒川区議会議員小坂英二の考察・雑感：赤煉瓦塀の街並みを失わないように・・・
http://kosakaeiji.seesaa.net/article/112390787.html

地図から見ると、駅徒歩１５分はかかるはずです。

駅徒歩２０分位でしょう。

ホームページでは１０分になってる・・・・詐欺だね。倍半分はやりすぎだよ。

ここより少し駅から離れたとこに住んでますが、
駅徒歩12,3分ですよ。（男です）
急げば（かつ信号待ちが少なければ）徒歩10分は可能でしょう。

表示は表示、実際は坂とか信号とかで
プラス3割はかかるよ。

>>12
このあたりは坂はありませんよ。
でも、表示は表示というのは正しいと思います。

一般的な方が歩いていくと12〜15分はかかるのではないでしょうかね？


それはそうと、公式サイトがちょっと更新されたみたいですね。

このプロジェクトは名鉄不動産の50周年記念事業に位置づけられているとのこと。
結構力をいれるのかな？？

汐入地区は再開発がほぼ終わって
新規物件の供給は無くなるはずですからそのタイミングを狙ったのかも。


下記４つのキーワード、

【癒す】桜並木が潤う閑静な町並み　環境創造型マスタープラン
【育む】誇りと愛着を育む共用施設　入居者専用の託児施設を併設
【守る】安心のセキュリティ　先進の次世代型オール電化
【楽しむ】自走式駐車場１００％　楽しさを広げる住戸プラン

を物件名のFORESTという言葉にこめたと紹介されてます。


入居者専用の託児施設はいいかも。


でも、管理費に跳ね返ってくるかしら？

アクロシティと汐入の間の、隅田川のまだスーパー堤防になっていない部分を改修して
このあたりから汐入公園まで川べりを歩けるいたりジョギングできたりするように整備してくれないかなぁ。

せっかく大規模物件ができるならあわせてやってほしい。

>14さん　同感ですね。

メトロ検車区のあたりの桜並木も綺麗なのに
カミソリ堤防のままで、もったいないですね。
対岸は、サンクタスガーデンができあがるころには
シテヌーブ、イニシアあたりまで、歩道がつながるらしいです。

現在の荒川ウォーキングロード2300メートルが伸びて
白髭橋からアクロシティあたりまで片道4000メートル（くらい？）になったら
歩きがい、走りがいがありますね。

地図で見るとここの敷地は
イニシアとかシテヌーブ、アクロシティみたいに
隅田川に直に面しているわけではないから
スーパー堤防一体整備とはならないかもしれませんね。


いずれにせよ堤防は早期に改善しておけば
環境が良くなって売れ行きも良くなる、かも？

この物件のすぐ隣にはスーパーのライフが出店するそうです。

日本共産党荒川区議団／区政情報2009年2月16日(金)
南千住６丁目サッポロビール倉庫跡にライフ…赤煉瓦塀は？
http://www.kirara21.net/~arajcp/kuseijoho/html/20090216.html


隣にスーパーがあるのは便利ではあるけれど、治安とかは大丈夫かしら？

この物件には興味ありますが、駅から１０分も一つの理由ですが、実際はどうなんですかね？10分？15分？どのような計算して、このような違った時間が出てきたでしょうか？正確数字がほしいですね？

何を言っても、最終的には価格が決め手だと思いますが、期待できる価格かな？気になるところです。。。。

>>19
不動産では80mを徒歩1分と表記するらしいですよ。
http://parttimerealestate.blog42.fc2.com/blog-entry-50.html

ということは徒歩10分＝800mということでしょうか？


公式HP、やっと更新されましたね(わかりづらいですけど)

間取りが4タイプ出てますね。

はやく値段もでないかなぁ。。

このＨＰ、見づらいです。
イメージばかり押しつけられる感じがします。

アクロシティは今でも立派ですね。

>>21
おそらくイメージを印象付ける戦略なのでしょうね。
だからあんな感じの公式HPなんですよ、たぶん。

物件の外観イメージが出てくるのは先になりそうな予感。


アクロシティ、すばらしい物件ですよね。
中古で出ているものをよく見てるのですが
手ごろ(？)な値段で出てるけれどよく見ると管理費が(私にとって)結構お高い(汗)

良いものはやはり維持費がかかるのですね。

住宅情報ナビに掲載されましたね
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?AR=030&SE=010&TB=A...

公式サイトには載ってない(わたしが見つけられなかっただけかもしれませんが)
外観完成予想図が出てます。


このあたりの桜並木は見事だと書いてありますが、今日当たり行くときっときれいだったのでしょうね。

桜並木、きれいですよ～。

駅までの距離ですが、がんばれば徒歩10分で行けると思います。
ただ、四号線を渡らないといけないので、信号待ちを考えるともう少し時間がかかるかもしれません。

あと、途中（スサノオ神社あたり）の歩道が狭く歩きにくいのが難点です。整備されるといいのですが。

整備って、神社の敷地を削るの？向かいの民家を立ち退かせるの？自己中心発想的な発言はしないでください。

「歩道の整備」は立ち退きや区画整理だけではないですよ。
自己中心的な（いいがかりのような）発言をされているのはどちらでしょう。
ものごとにはもっと広い心と視野をもって接したしたほうが良いと思いますよ。

25は単に難癖つけて荒らしたいだけのような気も。。


75平米のタイプ、3000万円前半の値付けだといいなぁ。

あと、建物内に保育施設を置くようですが
管理費は高くなるのでしょうか？

「南千住」駅より徒歩10分(A敷地)

敷地、つまり土地の境界線から駅まで、という事だから、
実際は2割から3割割増しの時間を想定してた方がいいですよ。

またかという感じです。
この地域は長谷工が多いですね。

都内、75平米のタイプ、3000万円位の物件がほしいですね。あったら、情報をお願いします。

浮間舟渡や足立新田あたりの完成在庫を値引きすればいけるかもよ

＞３０さん
いくらでもありますよ。↓
http://mansion.allabout.co.jp/east/list/genre/0010.htm

駐車場900円は安いなぁ。

平おきだから？

駅に行くのに国道4号を渡らなければならないことが気になってます。歩道橋もなかったと思うし、交通量も多いので信号待ちの確率が高いのでは。だとすると徒歩時間も増えそう。ベビーカーを押して渡るのもなんとなく不安ですね。

価格が思ったほど安くないですね
このご時世で売り切れるんでしょうか

建設地に隣接して都立荒川工業高校（偏差値３５）がありますが生徒さんの質はどうでしょうか？小さい子供と安心して散歩ができる環境でしょうか？

14階建て（Ａ敷地）と、18階？建てがあると思いますが、18階建ては14階建てより南に建設されるの？？
イメージ図ではそのように見えますがどうでしょうか？

36さん同様、隣接する工業高校が気になります。
それも含め、南千住や三ノ輪が生活圏になると思いますが、この界隈ってどうなんでしょう？

ここは、アクロシティの近くですよね。
宮部みゆきの『火車』にでてくる高級マンションのモデルとも
いわれているところ。

南千住といっても広いし、汐入や山谷とも違いますね。

駅から10分というところが気になるけど
周辺環境としては悪くないと思います。

図書館も近いしライフもできるし、
予算さえあえばいいんじゃないでしょうかね？

ただ、南千住駅の反対側は人が増えて
保育園に入りづらくなってるそうですが
このあたりもやっぱり入園が難しいのでしょうか？

>>40
今週号のマンションズに広告が出てたのですが(初めて？)、それによると
入居者専用の託児所を併設するそうですから保育園の心配は少ないのではないでしょうか。
その分共益費に跳ね返ってくるような気がしますが。。

それにしても、こちらはス○ッチに比べてあまり盛り上がりませんね。なんででしょ？

とりあえず見に行ってみようと思います。

ただ４千万弱くらいが最多価格帯になるようですが価値があるかな？
駅から徒歩１５分は掛かりますね～あと併設された高校の存在が・・・
折角、綺麗な建物を建ててもスプレーワークとかされたら最悪です。

汐入のトキアスの中古物件もチラつきだしたのでソチラも候補にしようと思ってます。

本日、現地下見をしてきました。

南千住駅から妻と子供を連れ実測で現地までの時間を測りましたが１２分程度の所要時間でした。
雨の中、物件までの最短コースですのでかなり正確に測れたと思います。
南千住から国道４号線までは古びた商店街があり歩道の広さはまぁまぁ広く楽に歩けました。
但し４号線を渡ってからの神社横の道は狭くガードレールも途切れ途切れ、また交通量をあり歩きにくいです。
ベビーカーなどを押して歩くなら迂回しなければならないほどですね。
そのまま都電の荒川区役所前まで歩いて見ましたが８分程度どの所用時間でした。
ちなみにすぐそばにモデルルームのプレハブが既に建っていました。（５月末から展示のようです。）

汐入と比べるとかなり不便な気はしました。
物件価格次第では買う気になるかもしれませんが現在公表の予価では売れ残るんじゃないでしょうか？
購入時期が未定の方は物件の完成を待ってから検討でも良いかもしれませんね。
フォレストの向いにもマンションが建つような雰囲気でしたし…

うちも>>42さんと同様トキアスの中古と比較してしまいます。
トキアスのほうが便利そうだけど、こっちだと同じぐらいの値段で新築・・・
南千住からの道は、コツ通りを通って行くからあまり距離は感じなさそうですが、
オール電化なのがちょっとネックになっててガスのトキアスのほうがいいかなと思ったり・・・

まあ>>43さんのいうとおり値下げしそうだから登録だけしとこうかな・・・

ぜんぜんもりあがらないねー

そういえば5月下旬から先行販売始まってるんじゃなかったっけ？

これだけ大規模で、既に先行販売始まっているというのに、全く盛り上がらないスレになってますねぇ
・・・
先行販売に行った人、価格はどうでしたか？

これといった取り得が無いから人気が無いという事ですよ、単に。

別サイトの掲示板が盛り上がってますから
検討者はほとんどそっちに定住してて
こちらには流れてこないのかも。

ライフができるから便利になるとは思いますが
南千住駅から帰ると必ず渡る
日光街道なぁ。

ベビーカーだと心配。

都立荒川工業高校についてお応えいたします。
工業高校ということで様々な憶測が飛び交っていますが、
近所に住む住民としては非常に残念です。
と言いますのはここに通う生徒さんは非常に礼儀が正しく
まじめな生徒ばかりだからです。
実際近くの保育園に以前、息子を通わせていましたが、
運動会やお祭りなどの手伝いを率先して手伝っていただき、
子供の面倒も本当によく見ていただきました。
今でも感謝いたしております。
一度、現地にいらしてください、すぐに分かっていただける
と思います。

>>44
うちも同じくトキアスの中古とリバーフェイスの残りの部屋で比較検討しています。
トキアスと比較した場合、確かに新築というメリットはありますが、きっと10年後にはあまり変わらないのかなと。仕様の面ではどうなんでしょう？あまりトキアスの仕様を知らないのですが。
リバーフェイスと比較すると、駅徒歩は感覚的にはあまり変わらない気がします。雰囲気は全く違いますね。仕様面では近いように思っています。

どれも長谷工なんだから仕様に大差はないでしょう。
でも中古ってのは私だったら引きますね。
やっぱり新築がいいですよ、新築。

リバーフェイスとフォレストは仕様的には近いね。
ただ、周辺の雰囲気やコンセプトが違うかな。
自分は汐入公園側の方が雰囲気は好きだけど、生活の利便性を考えるとフォレストの方かな？
トキアスの中古は価格次第でかなり魅力的だと思うね。
仕様的には劣るんだけど、駅からもララテラスやウェルシップからも近い、周囲の雰囲気も良い、眺望の良い部屋が多いということで、魅力も十分。
ということで価格次第かと。

ライフができるって話はどうなったんでしょうか？

今朝の新聞にFORESTのチラシが入ってましたが、商業施設予定地となっているところが
ライフの建設予定地のはずです。

今日モデルルームに始めて行ったらトキアスにそっくり！部屋の中も外廊下もトキアスかと思った。しかも100㎡6000万以上の割りにスロップシンクなし、食洗機、床暖房、浄水器などオプション使用でガッカリ。75㎡4700万でも２階だから前の自走式駐車場で昼間も暗そうだし.最近行ったモデルルームで一番最悪だった。良い点は自走式駐車場が９００円から１万ちょっとという安いとこだけ。

あの・・・・その広さでそんな価格、ありましたっけ？？？
まさかまさか値上げなんてしていないよね？！？

西新井、金町、ここと検討してるけど・・・
直床がなぁ～、フニャフニャ感が気になる。購入済みの人はあまり気にならなかったのかな？

私も長谷工のマンションに住んでますけど、直床は全く気になりませんよ。むしろ音がしない分、良い感じです。
将来のリフォームを考えると、多少は２重床の方が有利なのかもしれませんが、どっちみちマンションの場合、
水回りは勝手に動かせないですもんね。

長谷工が大好きな直床。
個人的意見ですけど、どうしても安っぽくみえてしまいます。

他の面で魅力があるから直床を理由に候補からは外さない。

西新井、金町で直床だったらいらん。

リフォームを考えても、直床と二重床に大きな違いは無いですよ。

私は直床のことはあまり気にならなくて契約しました。
ただ江東区にある長谷工仕様のメガマンションの掲示板で（少しの差で購入を逃してしまったので、気になってたまにのぞいてます）、折りたたみの椅子を置いて座ったら跡が残ってへこんだとありました。真実かどうかはわかりませんが、今更ながらちょっと気になってます。あと家具を同じ場所にずっと置いておくとへこむとか。
柔らかい分そういうこともあるのでしょうか？詳しい方がいらっしゃったら教えて下さい。

人間程度の荷重＋折りたたみイスでへこむ・へこまないはフローリングの表層木材とコーティングの問題です。（下記の１パターン）
これは直床・二重床を問わず発生し、床構造とは関係ありません。

床の「柔らかい」には種類があり、各々性質が全く異なるので区別して考える必要があります。
１：表層材・仕上の柔らかさ（フローリングの木質と塗装による）
２：フローリング裏貼クッションの柔らかさ（直床のクッション性）
３：床板下地自体の柔らかさ（二重床のクッション性）

１は傷やフローリング自体のへこみ、耐磨耗性や光沢感などにかかわります。
いわゆるフロアーコーティングやワックスなどもここを補強するものです。
オーク（ナラ）やウォルナット（クルミ）のようなハードウッドは木質自体の硬度が高く木目も美しいですが、反面高価なものが多いです。
仕様を見てはいませんが、このマンションで使用される木材はバーチ程度（下～中級）だと思われます。

２は大まかに言うとフローリング板数枚単位で局所的に沈み込みを行い、荷重のかかった箇所から0.5メートル以上離れた周囲には沈み込みの影響を及ぼしにくいです。
沈みこみの振幅が大きいため体感度が大きいことも特徴ですが、荷重を支える下地がスラブ直のため、限度はありますが大型の本棚のような高荷重にもそのまま耐えることができます。
長期間重い物を置くと局所的にその場所が沈む（「へこむ」ではなくクッション材がつぶれたまま戻らなくなる）可能性が有りますが、その場合はフローリングの部分張替えで対応します。

３はフローリングの下地となる木パネル板をスラブから浮かせて設置しその木パネル板自体が沈み込みます。沈み込みの振幅は２より小さい（体感度が小さい）のですが、その時に沈む平面範囲が２より大きいのが特徴です。
そのため家具を置いてその周囲を歩いたときに家具が揺れる（食器棚の周囲を歩くと食器がガチャガチャしやすい）のがこのタイプで、大型の本棚のような高い重量の家具などを設置する場合には床板をいったん壊した上で補強が必要になります。
また、長期間重い物を置いた場合には床下地木パネル自体が沈み込み、荷重をかけた周囲を含め床傾斜（へこみではない）を起こす可能性があります。
＊クッション材の復元力が戻らない場合は下地からやり直しです。

64さん。

さっそくのご回答、ありがとうございます。
とてもわかりやすかったです。

では私が逃したマンションはあまり良い木材ではなかったのですね。ひどいようですが、ちょっと安心？しました。
ただ同じ長谷工物件なので、このマンションの木材の仕様も気になるところですが・・・

ちなみにあと１点だけお伺いしてもいいですか？
今まで色々物件を検討した中で直床は長谷工だけで、それ以外はすべてといっていいほど二重床でした。64さんのお話だと、部分的な張替で直せてしまう直床のほうが個人的には便利な気がしますが、ちまたに二重床が多いのは何故なんでしょう？

二重床物件が多く造られる理由
個人的にそれは「関東には二重床を好む消費者が多いから」だと思います。
（正確にはわかりませんが）
デベとしては消費者に好まれないものを作っても仕方が無いですからね。

上記で上げた性能特性は各床構造のごく一部であり、それだけで全てを評価をすることはできません。
二重床も「コストをかけてしっかり」つくれば高度な遮音性を確保できますし、フローリングの選択肢も増え、SI工法にも対応でき、バルコニー床面と居室床面をフラットに造りやすい等メリットとされる点は多いです。

しかし一般論としてコスト的には二重床の方が高くつく上に、二重床でコストを省くと遮音性や床強度（抜けはしません、耐しなり特性です）などが大きく低下します（直床以下）ので、長谷工のような比較的低い価格帯のマンションが安易に二重床に手を出すのは逆に危険だと思います。
（そのあたりを長谷工はわきまえている！？）
東京地区を見ると個人的にはあまりお勧めできない構造の二重床も多いですね。（大半はそうかも。。。）

最後に、よく言われていることとして、

・二重床→全て高い遮音性を持つ
・二重床→直床に比べ大幅にリフォームしやすい

上記２点は一般論としては明らかな誤りなのでご注意ください。

＞66さん

お答いただきありがとうございました。
色々気になって、ネットをみていたら『直床は論外』とか『安っぽい』みたいな意見も多く、なんだか凹んでいましたが、少し安心しました。コスト的には確かに安いようですが、好みによるところも大きいのですね。

どうもありがとうございました。

間取り図を見ていると、ベランダにスロップシンクがありませんね。
スロップシンクは運動靴を洗ったり、植木に水をやったり、なにかと重宝します。
直床問題よりこっちの方が大きいと思いますが。

あれば便利、って程度くらいにしか思ってないよ。

35年もローン払って買うマンションが、一歩入っただけでチープな安マンションと思わせてしまう直床のが問題。

だって実際安マンションなんだから、仕方ないじゃないの。

直床＝チープとしか考えられない70のチープな脳の方が問題。

ここの外観予想図見ると、汐入のフロンティアシティにそっくりだね。
よくも悪しくも長谷工の設計施工ということか。

高級住宅地だったら気にするかもね。
でも南千住だもん、高級感は求めてないわ～。

好きよ。下町。

坪単価は170～ってとこでしょうか？

スロップシンクは確かに子供の靴洗いには便利だけど靴洗いをする頻度や時期は限られているからね。
バケツでもできるし。
植木に関しては規約上小規模なものしかバルコニーには置けないのだから、普通に室内からじょうろで水を運べば良いしさ。
畑じゃないんだから。

個人的にはそんなところに単独で給排水を引いて余計な費用をかけてほしくはないですね。
給排水工事は安くはないし、同じ物件金額ならばスロップシンクを付けると他の何かが付かなくなるわけだから。

トキアス兄さんを筆頭に、新大陸、リバーフェイス、東京フォレストと長谷工四兄弟！

おっとアクロシティも長谷工だった。

>>72
考え方は人それぞれですらね。
70のような発想の方は直床物件を買わなければいい話。


ここってトキアスと使用似てますよね。

ライフができるのでスーパーが近い、図書館も近い
というメリットはありますが
トキアスの方が立地的に便利そうな気もするので
条件の良いトキアスの中古を待つか迷います。

物件自体はすごく魅力的で購入検討中ですが、やっぱり土地柄が気になってしまいます。
・投げ込み寺、処刑場といった過去
・山谷地区
・三ノ輪駅は吉原利用者の待合所
・・・皆様はこういったネガティブな情報はどうやって納得したのでしょうか？

>>79
住所は南千住ですがここは山谷地区からは外れてますし
(というか駅の向こう側だから気にしすぎでは？)
地歴を気にしていたら山手線近辺は
住めないと思って納得してます。

三ノ輪駅が吉原待合いとは知りませんでした。


しかし実生活とは関わりがないので
個人的にはそれらのことより
トキアスとの仕様の近さの方が気になります。

パンフレットを見て気になったのですが、もしかして床暖房ついてないってことないですよね？

先日まで朝顔祭でしたね。

近隣にお住まいでお出かけされた方いらっしゃいますか？

>81
床暖房はオプションだったと思います。

このマンションが建っていた場所にそーいう過去があったら気にしたかもしれないけど離れているしね～。

逆に昔この地でプロ野球をやっていたなんてステキじゃない？
ずいぶんにぎわっていたんだろうな～。

>79
気になる人は後々も気になるようなので絶対オススメしません。
ただ、この辺りは静かでいいですよ、昼でも夜でも静かです。
しかしここの施工速過ぎ、ポンポンポンと出来上がっていく。
大丈夫なのかなぁ

>79,80
そういえば吉原の利用者も働いてる人も実は南千住も多いんです
出勤する人や迎えを待つ人をよく見ます。かんｓり多いですよ
でも別に害は無いですから。

>84

東京スタジアム・光の球場

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E3%82%B9%E3%82%BF%E3%8...(%E9%87%8E%E7%90%83%E5%A0%B4)

俺には逆に工事がゆっくりしているような印象だけど？

79さん

刑場跡の近くだし、
遊女の投げ込まれた跡の近くだし、
山谷地区は線路の向こうのほうにあるし、
荒川区にも南千住にも悪いイメージを持っている人も多いし、
いやならやめたほうがいいですよ。

他人がどう克服したか聞いても意味ないし、
それを聞いてもどうせ最後までこだわるんだから、
金町とか平井あたりで買えばいいんじゃないですか。

荒らしや規約違反の投稿はスルーして削除依頼しましょ。

ほんと、だから何？って感じ～。
まぁ南千住の物件には定期的に登場するネタ。
さくっとスルーだね～。

私だったら今の方を重視するなー。
平井？あの清掃工場近くの物件でしょ。
今の生活環境のほうが大事。何十年って住むんだもん。

お、また山谷厨が来たか(笑)

79、90は南千住や荒川区のスレに毎度現れる
物件の話はせずに山谷や地歴がダメとしか書かず
意見を押し付けるお方だとお見受けします。


検討する意志がないなら
わざわざ出張してお節介をやかず、
お住まいらしい港区のご自分の
コミュニティーの範囲から出てこないで
幸せに暮らしていただきたいと個人的には思ってしまいます。

交流分析でもされて
何故南千住等にご自身が束縛されているのか
お知りになれば楽になるのではないでしょうか？
90のような考えを持つのは
もちろん自由ですが＊＊しないで
ご自身で南千住アンチスレでも作って
検討者に迷惑をかけないようにご活動願います。

本筋と関係ない話で無駄に
スレッドが消費されるのはリバーフェイスの過去スレで嫌々してます。


もう物件の話だけにしましゃうよ。

はじめまして。
初めて書き込みさせていただきます。

東京フォレストの購入を検討しているのですが、
最近のマンションは新価格を出すので購入を悩んでいます。
今すぐ買うべきか？しばらく様子を見るべきか？
購入した後に新価格で値引きされてたら悔しくないですか？


是非、皆さんの意見を聞かせてください。

売れ行きはどうなんでしょう？

モデルルーム見に行きました。
床暖房 全然気にしてないので 物件は気に入りました。通学路なのでさすがに高層階のほうが良いかと思いました

第一希望が他にあるので そちらが完成してみてからに検討になりそうです。 その頃にはフォレストは他の棟が建っていたりして そちらの販売に間に合うかな なんて思ってます。

土地柄はこの口コミを見るまでもないですが 場所は静かで駅も近いほうだし 妥当な価格かと思います。

今現在でどのくらいの成約件数があるのでしょう？
売れ行きが知りたいです。
残っている間取りとかも分かるとうれしいです。

3連休で沢山売れてしまうのでしょうか・・・？

申し込むタイミングが分かんない・・・

他人のことを気にせず、自分がここに住みたいと思ったら申し込めばいいと思うけど。