Brillia（ブリリア）早稲田

予定価格は見れますよ。
低層6000万強から高層7000万強
最上階は9000万弱です。
正式価格は7月末みたいですね。

こういうことを書くと、また、すみふの営業だとか何だとか、理由もなく書き込む輩が出てくるかもしれませんが、おじさんとしては、ちょっと気になったので、書き込みます。お許しを。

ここの物件、やはり周辺の相場に比べてずいぶん高いように思うのです。

私は、最近、別の物件を購入しました。ブリリアでもすみふ物件でもありませんが、大手の物件です。でも、それに至るまでにずいぶん、物件を見てきました。実は、プチバブルと言われている頃にも購入を検討しましたが、私の金銭感覚からは、どうしてもあり得ない金額に思えて購入を結局控えました。そういう物件がいくつかあります。

例えば、シティハウス文京護国寺。

あり得ないバブル金額で、７０平米前半で、９０００万円近くしたように記憶しています。


今、中古が売りに出ていますが、今の相場では考えられない高値で出しているので、１年以上買い手が付きません。当初の中古売り出し価格は、仲介手数料込みだと８０００万円以上です。でも、売り主としては、やむを得ないと思うのです。借金が残っちゃうから。ずいぶん、下げましたが、それでもまだ７０００万円以上で売りに出ていますので、全く買い手が付きません。苦労されていらっしゃるようです。（たぶん、あと１０００万円は下げないとだめでしょう。）

で、私がうまく、プチバブル時代に買わずに住んだのは、自分の金銭感覚から考えて、割高物件を買わなかったからです。物欲をセーブするのは、大変でした。護国寺も、あまり物件がでなくなっているので、上の物件を本当に買おうかと思いました。でも、買わなくて良かったと今は思っています。

で、ここの物件です。
今言われている金額で買うのは、あまりに高値づかみだと思うのです。５年、１０年たち、売ろうと思っても借金が残って売れないという可能性は十分にあります。上の物件の方と同じ憂き目にあわれる方が出ないと良いのですが、どうでしょうか。

今、購入を検討されていらっしゃる方々に、お聞きしたいことがあります。

「本当に、この物件を買わないといけませんか？」

自分の物欲がコントロールできなくて、必要だとする理屈を後から付けていませんか？

例えば、消費税増税、当面、たかだか３％アップです。物件価格全てに消費税がかかるわけではありませんよ。だいたい、半分です。（土地部分が消費税課税対象外のため。）つまり、７０００万円の物件で、上がる消費税は、１００万円ぐらいです。こんなもの、所得税控除の拡充であっという間に回収できます。

高値づかみして、困るのは、あなた方です。物欲に負けてはいけません。

どうしても早大正門通りでなくて良いなら、必ず、物件は出てきます。周辺にガソリンスタンドあれば、かなりの確率でマンションに変わりますよ。今、ガソリンスタンドは、どんどん廃業して行っていて、マンションに変わっています。

あなた方、本当に、物欲に負けていませんか？

お耳汚し、大変失礼いたしました。お許しを。

252さん、正論ですよ。ただこの物件を検討している方々は早稲田に愛着を持っており、しばらく物件はでないと考えているようです。
デペが土地を高値でつかまされたとおもうのですが、それを指摘すると、すみふの営業だの、妬みだの言われますから。後は永住覚悟で購入されると良いと思います。
周辺は人情味のある下町で、とても住環境はいいです。

>253

終の棲家のつもりの購入でも人生何があるか分からない。いざというときに売れないと身動き取れなくなるから、中途売却のことも想定しないと、後になって後悔することにも。

どこの場所でも、いくらの価格でも、全ては需要と供給のバランスで価値は決まります。新築時に人気があった物件は中古でも人気があります。如何に人気物件を買えるか、それだけです。見極め方はいろいろありますが簡単な方法は一期の販売戸数を見る事です。総戸数に対する一期の供給率が30%以下の場合は危険です。人気が無く売れ残る可能性が大です。竣工後は値引きが行われます。30〜50%が一般的で竣工完売を目指せるパターンです。50〜80%は人気物件で竣工前には完売するケースが多く、80%以上は超人気物件で即日完売もあり得ます。もちろん物件の規模や販売時期にもよりますが一期の供給率が高い程早く完売するのは間違いないので一つの指標になります。

>256

大体あってるけど即日完売については間違ってる。売れる見込みのある分を販売して、即日完売ってやるんで、不人気物件でも小出しにすることによって、即日完売ってことがある。

あともう一つの判断ポイントは、物件告知あるいはモデルルーム公開から販売開始までの期間かな。不人気で見込み客の集まりが悪いとずるずる先送りってなる。

集客のために販売開始までにやたら時間をかけて、次期以降の販売で第一期即日完売と宣伝に利用するデベもある。単純に一期の供給率だけでないところが難しい。

ん？誤解があるようですが、私が即日完売と言ったのはもちろん全戸即日完売の事です。各期で即日完売するのは売れるだけ売るのですから当たり前です。258さんが仰る通り、売れるだけ売りに出すからこそ一期の供給率が重要なんです。50%売れるのに30%しか供給しないという事はあり得ません。スケジュールが後ろ倒しになるのは客が溜まっていないというのはその通りだと思います。野村なんかは全戸即日完売するのに必要な客が溜まるまで延期する事で有名ですね。

土地には適正価格があります。この物件が適正価格以上であるのは周知のこと。調べればわかりますよ。
私はもう同価格の物件を別地域で購入済みですから、値段下げたい訳ではありません。この物件の検討者は聞く耳すら持たないんですね。
中古で売却時に損すればよいだけですが。
なんでこの低地に買うのか、考えているんでしょうか。近くには頻繁に氾濫していた神田川が流れ、前には目白の高台があるわけです。
子供の学区を変えたくないとか、通勤に便利だからと消極的理由で購入するところですよ。
何で近くの神楽坂、目白台、市ヶ谷を選ばないのでしょうか？富裕層はその周辺に住みますよ。早稲田には住まないでしょう。
安ければよいんです。でも適正以上に高いから問題なんです。

全戸売れれば売りたいそうですよ。現在様子見とか。あと2週間くらいすればはっきりしそうですね。

まとめると現在予定している販売時期8月上旬を後ろ倒しにせずに、第1期で総戸数の80%以上販売する場合は人気があると見よいって事ですよね？他に人気物件を判別する方法って何かご存知ないでしょうか？

そうですねぇ、これも一般論で物件にもよりますがマンションというのは10人来場すれば1人買う、即ち成約率10%くらいが各社の目安となっているようです。こちらの物件は事前案内会の3週間で約130名の来場があったという事ですから現状でも13名くらいは購入希望者がいるのではないでしょうか？登録までにまだ期間もありますのでその辺の数字も抑えておきたい所ですね。

そうなんですか！十人に一人も買うんだ。もっと厳しい数字かと思ってました。勉強になりました。

10%というのはあくまで目安ですけどね。集客力のある大規模物件は広告もバンバンやってますから興味本位の来場も増えて10%いかない場合が多いようですが小規模は広告量も少なく、基本興味のある方が自発的に来場するので来場数は少なく成約率は高い傾向があるようです。デベの友人に教えてもらいました。

歩留まりは最近だと５％位って説も。

物件によって5〜15%で平均10%強くらい。たまに20%超えなんて物件もあるそうですよ。まああくまで彼の会社の話ですけどね。

思ったより歩留まり高いなと感じた
10人案内したら1人は契約してくれるなら、そりゃモチベーション高まるわなあ
たまにやけにテンション高い営業が居るのはそういうことなんだな
30分の1位だと思ってたから毎回アレで疲れないのかな？と思ってた(笑)

でも買う側も平均4～5件くらいのモデルルーム見学で買ってるって調査結果もあったし妥当と言えば妥当なのか

歩留まり１割だから、来場者すべてをまともに対応してられないってことで客を選ぶデベもある。

何かの本に書いてあったけど、営業マンも人の子、お金があっても横柄な客はやっぱり嫌だし、やたらと細かい客は後々面倒な事になるので敬遠されるようです。嘘をついたり、時間を守らないのも×。もちろんこっちが客ですから妙にへりくだる必要は全くありませんが人として最低限のマナーをもって接する事が結局は自分の為になるんですよね。私も営業なんで気持ちがわかりますよ。良い買い物をしたけりゃ営業マンとは仲良くしておくに限ります。

最上階の部屋はいくらくらいなんですか？
前の投稿で9000万とありましたが・・・
正確な値を知っている方いましたら教えてください。

そうじゃなくて組織的にやってるところがあるんだよ。

某社は、一見さんには派遣が対応して、見込み客と判断したら営業がつくとか。

＞272
記憶では、確か8000だったような・・・？
うちは買えません涙

そろそろ完成ですね。楽しみです。

8000万ですか・・・
9000万とどちらが正しいのでしょうか？？
皆様、どうか教えてください。

予定価格は8990万円だそうです。抽選になりそうとの事でした。

273さん
ひと昔前(湾岸開発初期頃)の大規模物件はみんなそんな感じでしたよね。Ｍ社とかが先駆けでしょうか？

早大通り沿いですが、車もそう多く通るわけでもなく、
でも人通りもあって治安的にも良いので、立地としては良いですよね。
お値段はやはりそれなりにしてしまうみたいですが。
駅も2路線2駅使えるので、そのあたりもいいですかね。
間取りも風の流れがよく考えられている感じがします。
御値段だけがちょっとお高いかなと思いますが
立地を思うとしょうがないんでしょうか。

二路線って、東西線と何ですか？
都営荒川線のことですかね。

江戸川橋(有楽町線)10分のことでしょう

あそこまで、10分は無理では？

>279さん

立地が良いっていうのは、どうでしょうか。せいぜい、「そこそこ」ぐらいではないでしょうか？

東京都のハザードマップで床下浸水地域ですし、地盤は、砂地。南も北も高台に挟まれて、眺望もそこそこ。

イトーヨーカドー食品館は、あるものの、日用品を始めとした様々な買い物は、江戸川橋の向こう側
まで（地蔵通り商店街とか）出ないとなかなか豊富にあるということでもありません。
（あるいは、東西線で電車に乗る必要があります。）

比較的大きめの公園があることと、早大通りの交通量が少ないことは、評価してよいと
思いますが、

医療施設についても、飯田橋の厚生年金病院か若松河田の東京女子医大病院まで
行かないと大きめの病院がありません。どちらも救急車で10分はかかります。

食事処も、だいぶ上の方で話題になっていましたが、ちょっとはあるよぐらいです。
結局、タクシーで神楽坂に出るしかないという結論になっていたような。。。


で、その割には、むちゃくちゃ高い。かなりの高級マンション並みです。
コスパで考えると、どうなんでしょうか。

283さん、需要と供給のバランスですからね。人気あるみたいですから、いいのでは？

私はこの価格なら神楽坂に買いますけどね。

この値段では神楽坂でも早稲田通り沿いか坂下のエリアしか買えないですよ。本当に良い立地の神楽坂は350万以上します。

ちなみに地盤は地下3メートルでN値50以上、直基礎でもいいくらいの場所みたいですよ。

なんだ、意外と、いやかなり良いじゃないですか。悪いという先入観がありましたがそんな事ないんですね。

>286

285の書き込みは、早稲田の坂下買うぐらいだったら、神楽坂の坂下の方が良いっていう意味じゃないの？

どうして、早稲田の坂下と神楽坂の坂上を比べるの？

違うと思うよ物件今ないし。てかあんな所買うくらいなら断然早稲田でしょう。神楽坂まで10分程度、早稲田よりはるかに低地の順工業地区ですよ？神楽坂に住んでるとは恥ずかしくて言えない場所です。神楽坂はあくまで坂上。価格は坪350万オーバーです。

本日改めて行ってきました。現時点でほぼ全ての部屋に要望があり、一期で全戸販売する予定との事。抽選は必至みたいです。

なんか一生懸命ネガってる人がいますけどやっぱりなんだかんだ言って人気ですね。

皆さん、もう少し調べましょうよ。神楽坂坂上で駅から徒歩数分の新築マンション、ほんの少し前まで300前半で販売してましたよ。

ベリスタとかプラウドでしょ？あんな所と比較ですか？駅には近いけどちょっとね。三井は良い所だったけど。ちなみにベリスタ320プラウド340だよ

このケヤキ並木は、本当に四季を通じて素晴らしいと思います。
窓いっぱいの緑は都心住まいには、かなり貴重ではないでしょうか。
週末と夜は、本当に静かです。（今も、人があまり歩いていません。）
ただ、平日午前中は結構交通量ありますし、猛スピードで走り抜けるバイクは
窓を開けているとテレビの音が聞こえない時もあります。

外食するなら、「ちくりん坊」（名古屋コーチンの焼き鳥屋さん）、
大隈講堂よりにある「達磨」（ちょっと入りずらいけど、これも焼き鳥屋さん）、
早稲田通りの駅入り口向かいにある、「すぎうら」はきちんとした料理人のお店で、よく利用しています。
お蕎麦屋さんなら「長岡屋」、ここの板わさはマグロの中落ち？がたっぷり付いてきます。
イタリアンは、夏目坂下にある「せきはら」。あと、大学寄りの駅改札口そばにある
焼き肉の「紅閣」は特にオススメです！お肉が本当に美味しいです。
いずれも場所柄、良心的な価格ですが学生はほとんど来ないです。

まあ、売れるんならいいんじゃないですか。ただ営業の言うことなんてあてになりませんけどね。要望書とか、貼りだしている紙についているバラの数はアンケートなんかも含んだものだし。
ネガをしているわけではないですが、どのような点にひかれて購入するのかわかりません。
神楽坂のべリスタ、プラウドをあんなとこ呼ばわりしてますが、向こうの物件に住んでいる人の台詞だと思いますよ。
神楽坂まで１０分とかいってますが、電車で１０分でしょ。歩いて１０分じゃないんで間違いやすいいいかたしないように。
買い物するスーパーも至近にない。スーパーは江戸川橋のコモディイイダ、地蔵通りのちんけな商店街くらいでしょ。
こんな不便なところないですよ。

こわいわ〜。早稲田鶴巻町。

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目白台とは、こんなに違う。

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神楽坂だって、こんなに安心。
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