ピアース三軒茶屋レジデンス

その２つより立地が劣っても高台にはかわりない。

南向きの間取りがないじゃん。

傾斜地なのは見晴らし良さそうでいいけど、遠いなぁ。商店街を入って住宅街を歩くのは夜暗そうだし、残念です。
駅の回りで工事中の箇所を見かけましたが、マンション建たないですかね。

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坂の途中を高台とは普通は言わないけど

価格設定を間違えたグランドヒルズはいまだ新築として販売中（5年目？）
価格設定さえ間違わなければ人気物件になると思います。
この辺は渋谷までバスが便利なので駅までの距離は気にならないと思います。
あとは地盤ですかね、ななめなので地震とか大丈夫かな？

スミフを買いたくても買えなかった層が結構いるはず。
26さん仰せの通り価格設定を間違わなけれ40戸という
こと、三茶の閑静な立地は需要が多いので即完まで有り
得る。しかも淡島通りは渋滞がないのとバス本数が多い
ので246近くの三茶物件より渋谷までの使い勝手も良い。
あとはモリモトを妥協できるか。モリモトだけに
価格は期待したいとこだが小さい間取りは高値のスミフ
でも完売してるのは知ってる訳で強気できそうな予感。
地盤は一部杭を打つから丘上と同様にはいかないだろう。

ここの問題点売り主、傾斜地、日当たり、徒歩10分

モリモトの他物件を見に行ったことあるけど、デザインや間取りは財閥系より良いと思った。価格は全然安くなかったけど。モリモトが安かったのって民事再生手続き中の一部の物件だけだから、ここが相場より安くでる可能性はないだろうね。

三茶も下馬の丸紅くらいしかまともな立地のマンション
今はないでしょう。そういった意味では希少な物件。
246、世田道沿いは駅近、安くても住む気になれないし
かといって茶沢通りからの道のりは楽しそうなのは良いが
10分はやや遠いし。かといって駅に近づく程淡島のバスを
使う意味がないし。何だか中途半端？夜は静か過ぎで女性
だとやや怖い印象。三茶からだとスミフの周りを遠回りかな。

下馬、丸紅マンションはここですか？
　　　　　　↓
（グランスイート三軒茶屋レジデンス）
立地はいいとは思えませんが？営業の方ですか？

土地の形が南北に長いのが難点。南向き間取りがない時点で検討外なんだが。
南側にも開口部が取れるのは D, F, G だけだけど、肝心の窓が少なすぎ。
なんで窓狭くしたんだろ。そのせいで主寝室といいながらサービスルームだし。

あの敷地を考えたら工夫をした間取りではありますね。
といっても三茶にしては緑が多く閑静な立地、渋谷バス
以外あまり良所はない。スミフ物件が凄過ぎていかんせん
しょぼく見えてしまうのも残念。おまけにスミフに西日も
邪魔されそうな気もします。（夏は良くても日当たりが）

バス便利ですよ

バス便でいいならここでなくても、世田谷通り沿いのマンションが出てくるのを待ってるほうが、
頻繁に通るバスは更に便利。

世田谷からだと渋滞がひどい。本数はこちらのが多い
し淡島は渋滞ないし混んでて20分、早いと10分少々
なので三茶駅に歩くならラッシュもあるし非常に楽
(半蔵門利用なら悩むが)特に雨だとね。
若林から渋谷は最速で20分、最悪40分かかるよ。

世田道沿い何て空気が悪く安いけどこことは比較にならないです。
バス何てあてにせず本来徒歩五分程度の三茶、太子堂アドレスの
閑静な立地に中規模程度の財閥系物件があれば一番と思いますが
その場合はグランドヒルズ価格でしょう。
よって駅距離はバスでカバー、売り主は安くてカバーということで
この物件は人気になるかと思います。

現地に行ってみたけど、場所が不便すぎるし夜はやはり怖かったよ。
ファミリーには却下でした。

洗面台の収納にダストボックスがあったり、スリッパ掛けがあったりと
収納が考えられていていいですね。

場所的にはあまり便利では無いんですね。
夜道は暗いんですか。お子さんがいる方には少し不安ですね。

ディスポーザーがないのは残念ですね。

立地があまりよくないのは価格に反映すると思います。

太子堂のあの辺りに住みたい人は沢山いるから
安ければ人気になると思います。太子堂のミニ
戸建てに住んでも土地が高いだけでみすぼらしい
だけでマンションのが良いですし。
ただし確かに閑静ですが悪く言えば怖いのも分かる、
仕様も結構良いと記憶してましたがディスポーザー
なしは痛いですね。
ファミリーも公立希望なら学区はよいし、何せ中学
以降は周辺に名門多数の文京地区なのは貴重です。
駒場は高過ぎ、尚且つ利便性重視の方はこちらを
モリモトは勧めたりするんでしょうか。

ディスポーザー有りますよ。
モリモトは代沢、恵比寿、上原、中目黒等見ていて価格と仕様が魅力的で気になっています。
いつも大手の高額物件の近くの若干難のある立地で他物件価格からみた割安を説明されるのですが、
実際の出来上がりをみるとパース等のイメージと違い、大手の物件と比較しても安っぽく感じ、踏み込めずにいます。

上記物件の出来がたまたま悪かったのか、好みの問題でしょうか、
実際買われた方、比較している方どのように感じていますでしょうか。

学区は良くないでしょ。
多聞小や代沢小でもないし、中学も富士中学校じゃないし。

えー太子堂3丁目のこの辺りは多聞学区というのが
また魅力の一つでしたがあんなに近いのに違うのなら
残念です。ただグランドヒルズの御子息が太子堂小に通うイメージはつきませんが。。
太子堂中はちょっとね、富士に越境は今無理なんでしょうか。正確な情報はどうですか。

学区は多聞小学校、太子堂中学ですよ。
グランドヒルズは中学は受験してるのでは。

小学校最高、中学校最低という珍しい地域です。

確かに太子堂中には行かせたくないから、受験かな。富士中に越境可能なら公立でも是非行かせたい。

クラッシイ世田谷公園も検討したけど、池尻小学区なのがどうしてもダメでやめた。

バス使えば最高だと友人がいってました。
三軒茶屋まで歩くことはあまり考えなくても渋谷が使えるもんね。

320万以下なら即完売でない？

それなら豪華な割にランニングコストも安いし
坪350万前後の間取りも時々でてるしスミフの方
が断然良い、価格以外でここより劣るとこないし。
スミフが例外坪330万前後が相場ですので即完価格
は300～310万位じゃないか。それより安かったら
オープンレジデンス買った人は泣くなぁ。
電車より本数多くバスはとても便利で正直三茶駅を
使う人は(渋谷なら)少数です。逆にそれだけ駅に行く
のは雨の日などは結構面倒な微妙な距離です。

グランドヒルズに住みたいなぁ。

一億越えしかないし・・・
って人が買うんじゃない？

グランドヒルズ凄くスケールメリットを感じる。

あちらは芸能人やお金持ちばかりの富裕層の象徴のようなマンションです、比較する意味がありますかね。
といっても広い間取りでなければあちらの中古とこちらの新築の価格面での差はそれほどないのでは。
このマンションの裏側の土地は坪200万～坪300万で売ってましたのでこちらの立地も評価は高いはずです。
新築に拘る方はピアースも十分素敵なマンションになると思います。但し中古になった後の評価は歴然です
ので資産価値に拘るならあちらの中古をできるだけ安く購入できれば含み損は一番少ないかも知れません。

何年も前に竣工済みのマンションには住みたくない。

そうですかね？
やはり毎回目の前を通る度に素敵だな～ と感じます。
まあ私みたいな庶民には関係のない話ですが。

ピアースも多聞学区は最高なのですが、近くの円泉寺では毎日のようにお葬式をやってるのでなんか気になってしまいます、、

ここは道は狭く、ごちゃごちゃしてないですか？？立地が最悪だと思うのですが。グレンパークの方が良いと思う！！

グレンパーク(笑)あそこも立地は悪くないけど
元々賃貸ですよ。三茶は円泉寺より北側は駅から遠く
なるけど一気に閑静になるからMSなら特に希少です。

淡島通りからこの物件のしたの道まではごちゃごちゃしていませんよ。

近くの公園はよく整備されてますよ。
三軒茶屋に少し下ると確かにごちゃごちゃ感はありますよ。

6500～7000万メインだろ。

あの場所はある意味化けるかもね。

グランドヒルズには到底叶わないしょ。

あと2分、駅に近ければ・・・・。
残念でしかたないです。

徒歩8分のがリセールの時には有利ですね。
ただ実際はそうなるとバスは使う事なくなる
ので生活するには一番中途半端な駅距離です。

学区も然り、下の公園、三宿のもり、上のマンション
周り、緑道と緑が豊富で子育てには最高の環境
と思います。

リセール？無いね。モリモトなら駒場の方が良いでしょ。全て中途半端だし、夜は道暗いよ！！

ここは太子堂では良い立地。あちらは
駒場だと一番のショボイ立地が問題。
ここはグランドヒルズ、あちらは再開発
のせいで希少性なんてほぼないでしょ。
どちらも緑は豊富だが微妙物件。

近隣が地元だから言えるけど学区は良くないし、夜道は真っ暗だし、娘を持つ身としては怖いかな。
世田谷区は区立の越境よく聞くから、可能なら越境した方が良いと思いますよ。

価格次第だな。
部屋の条件良いほうで@330まで許容かな

もうちょっと高いだろう。最上階で360くらいかな。

モデルルームはどこですか？？

まだだと思いますよ。
駒場と同じところじゃないですかね。

豊洲からこちらに移りたい人多いかな？

豊洲から三茶か、比較する人いるんだ(笑)
二度と戻る気は失せる位三茶は
便利で楽しいですよ。
地盤などの違いも歴然だし高台
の小～中規模は安心です。

建設地周辺、噂と違って高級住宅地の雰囲気満々じゃないですか。
ヴィンテージマンションで有名な
ホーマットマンションが有りましたよ。

ちょっとイメージ変わりました。

有明の方がいいかなぁー、詳しい方教えて！

一般道と首都高の二段重ねエリアだね。

現地行って説明聞いてきました。

ピアースシリーズで、元々の計画では一億を切る予定だったのだが、反響が大きかったので100㎡の部屋は、億超え予定とのこと。
なにしろ反響の大きさを確認した社長からの鶴の一声があり、値上げをするとのこと。

まぁ、ビジネスだからしょうがないとは思ったが、元々の設計が億ションに耐えるものではないため、100㎡検討者からすると存した気分になる。
消費税増税前に各社、消費者ともに勝負をかけてきているからとりあえずチェックの反響が大きいだけとも思うが、、、。
これで売れ残ってやっぱモリモトだね。ってなるのを少し期待してしまいました。

元々の設計が億ションっぽくないものの例：
エレベータは9人乗り1基のみ。外廊下で床は塩ビ。室内のエアコンはカセット式ではなく外付け（モデルルームのエアコンは安物でした。付随しないものかも知れませんが。）。駐車スペースは機械式と取ってつけたような屋外平おきのものがある。

また玄関前の坂は結構急であり、淡島通りのバスに乗るには急勾配を登る必要があり、丘の美学というよりは丘に向かう斜面。。ちょっとずるくないか、、？

三井系の飯田橋、神楽坂方面の物件では、共有部分の仕様は最高ランクの部屋に合わせたものになっており、良かったんだが、今回の共有部分は６０００－７０００くらいの部屋にあわせている感じでした。

逆に良かったところは、周辺が大変静かな点。生活に必要なものが揃っている点。でした。

No71さん、私も現地に行ったのですが、どのあたりで感じましたでしょうか？

築40年超えてそうなボロ家屋が大半で、新しい戸建は全て狭小（7000－8000位？）だったので、まったく高級感を感じなかったです。
私が田舎者だからかもしれないのですが、どのあたりで高級感を感じるものなのか、気づいた視点を教えて欲しいです。

＃もちろんグランドヒルズの周り部分については高級感を感じました。植栽とかも。でも犬の糞をとったあとの茶色の後が多数あり、ちょっと引きましたが、、、。

そう思って見れば
見えるもんですよ。
高級感なんてそんなもんですよ。

三宿の森公園の周辺とグランドヒルズ辺り歩けばわかりますよ。
丘の下はおっしゃる通りの感じですが総合的にグランドヒルズの回りだけとは言えない感じで三軒茶屋ぽくない町並みでしたよ。

しょせんは一般道と首都高の二段重ねエリアだからなあ。
高級感を求めるには無理があるかと・・

駅近はね。

淡島付近は代沢、三宿、駒場と結構道から入ると悪くないよ。

高級感は感じないけど良い場所じゃない？

まあ高級感とか話題にしないほうが良いと思うよ。

グランドヒルズのせいだね。

ここは下町だよ。すみやすいのは認める

高級感は当然駅前よりはあるけどスミフ、東京建物、三宿の森
周りだけ。太子堂は土地が高いうえ代沢のような広い家を建てる
立地でないのでいつまで経っても高級感なんて無縁の町。
大きな戸建てを建てるなら同じ地代なら代沢でしょう。マンション
なら三茶のが逆に向いてると思いますが。

僕も最近子供と三宿公園いきましたがあんな雰囲気の良い公園が近くに有ったの知りませんでした。
四年住んでいて２ヶ月前に知りました。

多聞に通わせたいならここかグランドヒルズですかね？

越境なしで考えると。

太子堂なんて世田谷区も手を焼く木密地域ですから、グランドヒルズだけは代沢エリア丘上で希少価値あるぐらい。
その点こんな既存不適格懸念のある傾斜地＋南向き無しのヘタ地なんて、いくらお得意のコバンザメ商法でも300がいいとこでしょう。
最上階360万100平米1億1千万なんてあんな階段のある、90平米くらいの使い勝手しかない無駄間取りで有り得ないし、1億出す良識ある富裕層はグランドヒルズにいくでしょ。
モリモト営業のポジばかりですが、出直してきては？

最上階１００平米で８５００万でなんとか勝負できるかな？

今時ではめずらしいディスポーザーのないマンションなので
この金額が出せる層は他を検討するでしょうね。
モリモトさん今からでも遅くないので設備の見直しをお勧めします。

俺は営業でもなんでもないけどね。。自分の思ってる価格より高い書き込みがあると、すぐに営業だ営業だと騒ぎ立てるのはどうかね。
90㎡位の使い勝手しかない無駄間取りってのはその通りだね。1億円弱位かな。グランドヒルズで1億円以下で買える間取りはないはずだから、この辺を狙ってくるだろう。

グランドヒルズは中古で出てるよ

ディスポーザーついてるよ。

場所、最近の近隣物件の売れ行き考えると320が妥当かな。

売主が落ちるがあの場所は売れると思うよ。

池尻はまた中規模ができるようです。環境が悪い立地なので
ここより安そうですが池尻大橋の供給過多を考えると希少価値
はなさそうです。太子堂、三茶アドレスで中型以上の物件って
どこか出る予定あるのでしょうか？ここは立地、仕様も悪く
ないけど。。

希少価値を外して評価したほうが良いよ。
希少価値なんていつ無くなるか分からないからね。

池尻には住みたくないな～・・・

三茶と池尻を比較してもね。電車は急行停車した方が
ずっと便利だし渋谷から歩かざるを得ない時だけは池尻
の方が良いけど。その割には三茶と池尻って価格に大差
ない。池尻のがずっと安ければ考えるけど。

池尻は窪地が多いよね。

三茶は賑やかすぎる印象がある。

途中まではディアナで考えてたから仕様は高いって言ってました。
確かに40戸でもディスポーザーは付いてたし、天然石や天然木が沢山使われてました。

ちゃんと分かってないのにネガティブな事書いてる人は見学すらしてないの？
ライバル業者とか？

正しい情報交換がしたいですね。

グレードの高さはぶっちぎりで良いと思う。共用部はグレード低いかな。

場所は太子堂というと住宅密集のイメージありますが、ここはそんなになかった。

三軒茶屋では駅歩けるならグランドヒルズの次に総合的によいと思います。

太子堂あたりではグランドヒルズの次かもしれないけど、グランドヒルズとの差はかなりあると思っておいた方がいいだろうね
あの近辺だと少し前のプラウド代沢とかとどっこいどっこいレベルかな

で、グランドヒルズはきちんとした高台で高級仕様の大規模
ピアースはあくまでピアースレベルの中での上位ってだけであって、傾斜地、小〜中規模

あと、住宅密集はピアースの南側に広がっているので震災時の火災による延焼はピアースから住宅供給公社のマンションあたりで止めて、グランドヒルズは無傷ってなるのだろうね

グランドヒルズをそんなに意識する必要はない。
あちらは周辺住民の避難所になる位の安全性が確保
されてるくらいの物件ですから価格もそれなりです。
逆に地震、家事の時、マンション周りの緑道、公園、
保育園など利用できるとプラスに考えれば。あちらの
マンションの電灯や警備員のお陰でバス停側からの
帰り道は安全です。

プラウドは何も良くなかった。
ブランドに騙されがちだよね。
野村はここ最近手抜きが多いなぁ

そう？代沢のプラウドはまともな方だったと思うけど。駒場とか郊外のやつはひどいけど。
モリモトも南品川や蒲田は悲惨だし、駒場も勘違い価格だし。ここだってせめて天カセは欲しいよね。

仕様だけで高値売りが出来るのでしょうか？
こんな簡単な事は無いんだけど。

高額マンションは作り過ぎ、もういらないって感じじゃない？

ここって外廊下？天井カセットエアコンもないんだ。
最近のピアースでは仕様が落ちるね。恵比寿も桜新町も安かった中目黒でも内廊下だったし、天カセは付いてた。

モリモトはディアナとの仕様の差をつけることにしたのかな。
最近のディアナはピアースの仕様と全く同じだったから。

場所は思っていたより良いじゃん。
位置付け的には三宿かな？

お隣は直ぐ三宿でも三宿ブランドが通用したのは
バブルの頃で今では廃れてしまったアドレスです。
最近の三宿の賃貸マンションやアパートも三軒茶屋
と付ける方が多いし。三宿がもてはやされてた時代
が懐かしいなぁ。

そんな事があったのですか？
知らなかったな。いつごろの時代ですか？

グランドヒルズ有名人住んでますか？

ゴロゴロいるけどさすがにあそこは
大物しか見かけないな。
地下駐車場とか一目につかないので
生活しやすいのだろう。
他の住民は特に喜ばしいことでないだろね。

変な事件とかなきゃ良いけど。心配だね。

丘上の二つの高級マンションには確かに芸能人多い
しかしここにはこないだろう

価格を間違えればグランドヒルズと同じ道を辿るでしょう。

あちらはあれで予定通りじゃないの。
こちらが同じことしたら直ぐ潰れるって。

住友ですから。

モデルルーム行きましたがあの内容で330万予定、割高過ぎ撤退します。

330万なら程良く売れる価格では。池尻はともかく
三茶徒歩10分以内ではなかなかでない物件でしょう。。
傾斜地というのは気になりますが戸数が少ないし人気
でるでしょうね。

１０月の首都圏マンション発売、２カ月連続でマイナス　都区部の高額物件苦戦で
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20121115-00000567-san-bus_all

330って平均ですか？それとも最上階のプレミアムフロアですか？

平均でそんなもんじゃないの？
クラッシィ世田谷の価格帯考えてもさ。

あの団地の世田谷公園考えたら安いけど。
あっちは池尻だし皆さんの評価はどうかね。