セントラルレジデンス西早稲田

そんなこと言ったらブリリアも同じですけど。52さんはどこの方ですか？ たぶん大学は早稲田ではないでしょうね。
ここは低地ですが、なかなか魅力的な街ではあります。ここは、昔から住んでいる方々も沢山いる下町なんです。知りもしないくせに適当なことをいうアホは許せないです。

ブリリアの営業さんもえげつないなあ。10分かかろうが安い方がいいに決まってますよ。大隈通りを通って駅まで大した距離ないんで。10分くらい歩けないほど50さんはご老体ですか（笑）

50じゃないがふつうに考えて東京で毎日１０分かけて駅まで通勤はきついとおもうが

近くもないが、遠くもない。

マンションギャラリー来場へのタクシーお迎えって画期的だね。余程集客できてないのか。でもその費用って販売価格に上乗せでしょ。

お帰りの車代はないみたい。

駅と言っても東西線ですけどね。近いほうがよいに決まってますが、1000万の差はないでしょう。バス路線にはこっちが近いし。

来場すると◯◯ってのは不動産会社共通で集客が苦戦している証拠。完成済み物件ならわかりますがまだ一期の物件でこれは厳しいですね。真面目に完売までは2年くらいかかるかもしれないですよ。せめてもの救いは値引きをしない会社なので不公平感はないと思いますが住んでからもずっとノボリとかエントランスにある状況で友人とか恥ずかしくて呼べない。

よく言われますが、住友は完成前に完売させません。それは値付けの失敗と見なされます。
現状で判断できないですが、数年かけての販売は普通でいずれ完売するでしょう。
私は以前別の住友物件の現地MRに言ったことがありますが、普通に居住者がいて洗濯物干してましたよ。ノボリとか垂れ幕もありました。

完成在庫になるような売り方は売る側の勝手かもしれないけど、未入居があると入居者にはデメリットがある。承知の上で買うならいいけど、知らないと大変だよ。

どんなデメリットがあるのですか？
大変とは？
実物見て選べるのはいいとおもいますが。

新築で売れ残るようだと、資産価値はないでしょ。少なくとも転勤とかで築浅で売る必要が生じたときに新築未入居とバッティングしたら中古に勝ち目はない。それに棟内モデルルーム公開中ってでかでかと垂れ幕張られるし。

他にもあるけど。

ランニングはどうですかね。管理費修繕金等は未入居分を売主が払うケースが一般的ですが駐車場や駐輪場等の使用料は負担しない事も多いと思いますので注意が必要です。空きが多いと当初の管理計画が初めから狂ってしまいますからよく確認しましょう。また今回は地権者住戸がいくつかありますが、初回の管理総会で入居者が少ないと管理の主導を地権者に握られてしまい地権者に都合の良い管理運営がなされるケースもあります。またアフターサービスについては竣工日を起算日としている場合がありますのでそれも確認が必要です。（完成1年後に入居し壊れてると言っても期限が切れている可能性があります。）不特定多数の人間がマンション内に出入りしますのでセキュリティ的にも不安がありますし、垂れ幕や看板等がずっと付いたままの売れ残ったマンションというイメージが先行しますので将来の資産価値は期待できません。近くで分譲したシティテラス目白等は良い例です。良いマンションだとは思いますが、実際現物を見たことない人にとっては「ああ、あのずっと売れ残っていたマンションね」という評価になってしまします。良いマンションなのに残念です。…　売り方は売主の自由ですが買う方はいろいろ勉強して買う事をおすすめします。

宅地建物業法で業者が販売した場合は瑕疵担保責任が２年ってなってる。これは引渡からで、アフターサービス期間もこれに準じているはず。ただ、品確法で規定されている主要構造部分に対する１０年の瑕疵担保責任は竣工日から起算される。日本の縦割り行政の弊害で法律によっていろいろ異なる。

それから管理費修繕積立金は区分所有法で、区分所有者が原則負担することになっている。未販売住戸の区分所有者は売主なので売主が負担すべきもの。駐車場・駐輪場は利用者が負担するものだけど、売れ残りが多くて稼働率が管理計画の想定より低いと、管理組合の収入が減る。特に駐車場利用料は管理組合の収入に占める割合が一般には高いので、稼働率が低いと管理組合の収支の赤字に直結する。

棟内モデルルームだと、見学者はオートロックでモデルルームの部屋を呼び出して解錠してもらうってのが一般的。見学者を装って、中に入り込むってこともできなくはない。

管理費修繕積立金だけど、未販売住戸の負担義務は売主にはないとか何年かまでなんてことを契約書の条文にこっそりしのばせちゃう＊＊な売主がいるらしい。ちゃんと契約書は確認しないとね。あと管理規約（案）もか。

中小デベだとそういうのはありますがココは住友なんでさすがにそれはないんじゃない？

私も同感です。
なんか、だいぶ叩かれてますけども。
このマンションは、そこまでいわれるほどの
モノじゃないと思います。
早稲田でもなかなかない物件です、しっかり売れるでしょう。

すみふは完成在庫が多いってのは周知の事実。IR情報見れば分かる。ここだけが売れるって方が根拠に乏しい。