グリーンコート レジデンス　契約者専用

821さんの言われる通りです。
ゴミ箱の設置の検討の余地はありません。

必要なのは自動販売機の設置開始に当たり、共有部分で飲食は禁止であることを住民に徹底することです。
全員が規約を細かく見られている訳ではないので、そのことを意識されていない方もそれなりにいらっしゃると思いますよ。

自動販売機に、「共用部分での飲食は禁止です」と貼紙をしてはどうでしょうか？
コーティングしてある貼紙が良いと思います。
エントランス奥のソファーのテーブルにも、貼紙をして欲しいと思っています。
先日テーブルにたくさんお菓子を並べて、たくさんの子ども達にお菓子を食べさせているお母さんを見かけました。
お母さんが食べさせているのですから、当然子どもは共用部分で飲食しても良いと思うようになるでしょう。
なかなか住人同士、直接注意するのは難しいです。

８２２さんの言われるように規約を細かく見られている方ばかりではありませんので・・・。

張り紙でどうにかできるのなら、ゴミ箱があるほうが良いです。

関係ないですが、エントラスの赤いコーンも要らない。
景観が悪くなるし、工事現場かよ？って思う。

エレベーターの張り紙も必要ないです。

管理人もコンシェルジュいるんだから、言葉で注意させりゃいいじゃん。

自販機設置は何かとトラブルの元に
なりそうですね…
無い方がいいかも。
公園まででればありますしね。

８２４さん

友達とのメールのやり取りではありませんから、
ここでの書き込みは、言葉遣いに気をつけてお願いしたいと思います。

自販機の話題のときに上がっている、
『共用部での飲食禁止』は規約に入ってないみたいなので、現状は飲食OKじゃないかとおもうのですが？
（ゲストルームは確か規約に禁止と明記があったはずです。）

＞８２７
訂正です　
ゲストルームは飲食ではなく飲酒が禁止でした。
キッズルームが飲食禁止でした。

すみません。

たとえ規約に書いてなくても、常識的に共用廊下等では飲食は不可でしょう。

そうですよね。常識だから書いてないのだと思います。
キッズルームは、飲み物を持ち込む可能性もあるし、管理人・コンシェルジュノ目が届かないので、
禁止と書いてあるのだと思いますよ。
共用部で飲食しているのは、他のマンションでも見たことありませんね・・・・。
８２７さん、どうでしょう？

「共用廊下等では飲食は不可」という事をわざわざ規約に書かなくてはならない様なマンションではあってほしくないですね！
人としての自覚の問題だと思います。

８２４さん
ゴミ箱が有る方がいいと書かれていますが、
自動販売機で購入した飲料を自宅で飲んで、わざわざまた自販機横のゴミ箱に捨てに来るのですか？

エントランスに机やソファーがあるのだから、必然的に飲むひとはあらわれるとおもいますよ。
むしろ、あそこで禁止の方がややこしいです。

今はどこの新築マンションでもエントランスにソファーがあるところは多いです。
しかし、飲食禁止となっているのが普通です。

マンションによっては、住人のコミュニケーションを促す場として、
ソファーではなく、テーブルと椅子を置いて自販機も置いてある「コミュニティールーム」と言うのがあります。
しかし、ここのマンションはコミュニティールームはありませんので、
確かにややこしいかも知れませんが、理事会で話し合い、住人に周知されるようなんらかの方法を取るべきでしょう。

ポイ捨てしないなどのマナーを守ることはもちろんですが、ちょっとソファに腰掛けて飲み物を飲むことくらい別に良いのでは？

そもそもこのマンションはとても秩序が保たれていると思いますし、たかだか自販機を置いたくらいで荒れた状態になるなんて思いません。

なんでもかんでも縛りをきかせて禁止、禁止では息が詰まりますよ。

自販機反対の理由に、子供が多いマンションなので教育的に....
と書いてありましたが、それは各家庭のしつけの問題ですよね。
飲ませたくなければ親が責任を持ってきちんと子供に教えればすむことです。

なので、私は賛成しました(^_^)

高校生のお子さんのいるご家庭で自転車通学されていますか？
商店街を過ぎるとかなり暗い道になっているので、ちょっと心配です。
部活の終わり頃の時間帯でも、人通りが殆どないような感じでした。
通学に限らず、通勤などで自転車駐輪場を利用されている方はいらっしゃいますか？

837さん

私は自転車で通勤はしてませんが、GoogleMapなどで出る最短ルートは
確かに夜暗くて、女性にはオススメしない通りですね。

道を変えるとしたら、西多摩湖線沿の道はわりと明るくていいですよ。
すこし遠回りになりますが、自転車なら真直ぐなので、わりと早いと思います。

あとは、京王バスと同じルートも、国分寺の駐輪場からなら行きやすいですね。

８３７さん
国分寺駅の駐輪場ですか？
それとも一橋学園駅の駐輪場？
一橋学園だと、たしかに国交大に入るあたりから
暗くなってますよね。
女の子だとしたら心配ですね。

８３８さん、８３９さん。お返事ありがとうございます。
４月から高校生になる娘がいるのですが、
一橋学園駅を利用する予定です。
商店街と踏み切りを過ぎると、本当に暗い道ですね。
距離もちょっと長いようにも感じます。
駐輪場も踏み切りの反対側のようなので、それも面倒のような。。
春休みが終われば、学生さんの人通りも増えるでしょうか？

近所の飲食店のｶｷｺﾐあんまりないので投稿します。

【焼肉せろ】
http://tabelog.com/tokyo/A1328/A132804/13154286/
今日一橋学園駅チカの焼肉屋さんに行ってきました。
カウンターしかない小さいお店ですが、美味しかった！
国分寺駅南口からこちらの場所に移転して間もないそうで、お客さん来てほしいよ！って
店主のおっちゃんが言ってました（笑）
年内は休み返上でがんばるそうです。

お勧めは「コプチャン」と三点盛り(日替わり)です( ´∀｀)
次回行ったら石焼ビビンバ食べるぞ～


【明月館】
http://tabelog.com/tokyo/A1328/A132804/13066978/
人数多い時にはこちらがいいですね。
椅子フロアと畳フロアがあります。
メニューも豊富で、肉はもちろんですがクッパとサラダがお勧め。

ここの管理費と先々の修繕積立金は異常に高くありませんか！？
先日遊びに来た友人に話をしたらびっくりしていました。
管理費と修繕積立金をあわせて２万円近く高いのでは？と言われました。
何とかしてほしいですね。

842さんの書き込みを見て私も確認してみました。
え～、うっそ～、信じられな～い！という感じです。
どうしてそんなに先々高くなるのでしょうか？
今までそんなに高くなるとは知らなかったのは私だけかな！？
いったい何にそんなにお金が必要になるのでしょうか？

８４２さん、８４３さん
私もそのことがずっと引っ掛かっていました。やっぱり高すぎですよね。

昨日主人に話をしたら、不動産に詳しい友人に電話で聞いてくれました。
特別な設備もない大規模マンションで管理費と修繕積立金を合わせて４万円以上は有り得ないとのことでした。
先々修繕金としてどっさりと持って行かれることになるので、早めに管理組合に話をして見直しをした方が良いとのことでしたよ。

主婦として家計を預かる立場として、分譲マンションに住んでローン以外に４万円以上も支払うなんて許容できません。
皆さんはどうお考えですか?

私も不思議に思っていました。ローン以外に4万も支払うとなると、本当に困ります。
子ども達にも、これから教育費がかかります。
教育費を払い終わった頃には、夫も定年になるでしょう。
皆さんは、どうやり繰りをされるつもりなんだろう？と思っていました。
アベノミクスで景気上向きなんて言われていても、バブルに終わるかもしれないし。
と言うより、たとえ給料がアップしたとしても、払う必要の無いお金を管理会社に持っていかれるのはおかしいですよね？

８４４さん情報ありがとうございました。
また、いろいろ教えてくださいね。よろしくお願いします。

自動販売機という小さな議題を話ししている場合じゃあないですね。
長い目で見ると住民にとって百万円単位で影響が出てくる管理費と修繕積立金の話を最優先すべきですね！

マンション管理や修繕の問題点が下記のスレで具体的に書かれていますよ。

http://www.11kanri.com/mondaiten.html

問題点として以下の４点が指摘されています。
何か全て当てはまっていそうですね。

問題点①ぬるま湯につかった企業体質
問題点②言い値で決まる高い管理費
問題点③マンション分譲業者とのなれあい
問題点④修繕工事は「おいしい」商売

ぐお、本当ですか？
何処で確認できるんですかね？？
できれば、教えてください。

先々、修繕費＋管理費が4万はきついですね…。
10年後ぐらいですかね？5年後？
ふぅ…。

普通は大規模マンションの方が管理費や修繕費が安いと聞いていたので、
世帯数の多いマンションを購入しようと決めたのに・・・。
友人からも、小規模マンションだと一人当りが支払う額が高くなるから気をつけたほうがいいと言われていました。
それなのに、それなのに？？ですね。
グリーンコートは、うちでも購入できる価格帯だったので購入しましたが、
先々不安です。
ここでの書き込みを理事の方が読んでてくれたらいいんだけどな～。

不動産に詳しい友人がいると書き込みをされた方がいたけど、
もう少しアドバイスしていただけませんか？
初めてマンションを買ったので、な～んも知らんかったうちがバカだけど。
よろしく！！

848さん
管理規約に部屋の広さ別に載っていますよ。
確か何段階かで上がって、10数年後に皆さんが言われている４万円以上になっていたと思います。
はっきりとは覚えていませんが、70㎡で約４万円、80㎡で約４万５千円、90㎡で約５万円位だったと思います。
全く持ってふざけた金額だと思います。

850さん

早速のご返事ありがとうございます！
管理規約を確認してみます。

ん～10年後4万かぁ…。駐車場代など、その他を入れると月5万近くにはなりそうでしょうか…。
なら、ちょっと奮発して戸建のほうが良かったかとか思っちゃいますよね。
賃貸でも…。あ、ネガティブ思考が…。

でも、もう買ってしまったので、今後は無駄な管理費、修繕費はドンドン省きたいですね。orz…。
総会でもコンサルを入れる提案をされている方がおりましので、その方向でどうにか抑える方向に持って行きたいですね。
素人ではどうにも判断できないので…。

良く考えるとここを検討している時にルネのスレにグリーンコートの管理費と修繕積立金は高すぎると指摘している方がいましたね。ルネの方が色々な共用施設があるのに何故なんだろう？

851さんも先月の総会に出席されたのですね。
849さんは出席されていないのですね？今年の理事の方は既にこの話をご存じですよ。
総会である方が詳しく話をされて、851さんが言われる様にコンサルを入れて検討することを提案されていました。具体的な話で私にはすごく参考になりました。要は住民が管理会社におんぶにだっこではなく自立して自分の責任で自らに必要な事を決めていかなければならないという事でした。

でも面倒なことは次期の理事会に先送りするケースも良くあるみたいなので、今年の理事長さんがそのような根性無しではないことを願っています。
理事長さん次第だと思いますのでよろしくお願いしますよ！

ルネのスレにそんなことが書いてあったんだ！！！　知らなかった・・・・。
ルネのスレは最初の方しか見てなかったもので。

９０㎡で５万とは！高いですね。
都心の高級マンションじゃあるまいし、なんで高いんでしょう。
管理人さんも暇そうにしてるけど、お給料たくさんもらっているんですかね？

853さん

はい、出席いたしました。

10年後4万以上というのは、他のマンションでもありえる話なのですかね？
私は初分譲住宅なので、いろいろ勉強になります。
今回の総会は前回より人数が減ってしまっている感じでしたので、
みなさまも是非、他人ごとと思わず総会に出席してほしいです。

855さんの言われる通りですね。
少し無関心な方が多いのかな？という感じがしますね。
他人ごとと思わずに総会に出席することが重要ですね。

この様に出席者が少ない場合は大部分は理事長に一任という形になります。
すなわち、理事長がＹＥＳと言えば可決、ＮＯと言えば否決という事になってしまいます。
この様な状況は管理会社の思う壺の様です。
管理会社が理事長手なずけて都合の悪い事はすべて否決してしまう様な工作をするケースもあるみたいです。
また、騒音に対するクレームを上げてきた住民をクレーマー扱いして排除したようなケースも有ります。理事の面倒な事にはなるべく関わりたくないという心理をうまく利用したみたいです・・・

この様に総会への出席者が少ない場合は管理組合が正常に機能しなくなる危険性が出てきます。

855さん
他のマンションの例を見てもあまり意味がないと思います。
最近の物件は「管理が重要」とか「物件のメンテナンスが重要」という謳い文句に乗じて？管理費と修繕積立金が過去よりもかなり高くなっている傾向にあります。その中でもここは割高だと思いますが・・・

847さんが紹介されているURLに書かれているような問題点を打破して行けばいいのだと思います。
やはりその為にはコンサルの力が必要ですね。

857は少し言葉足らずだったので補足しておきます。
他の物件も金額の違いがあるにせよ同じ問題点を抱えている50歩100歩の状況だと思います。
したがいまして、我々としてのあるべき姿を目指すしかないと思います。

皆さん色々と真剣に考えられているのですね。
今まで余り考えていなかった私は反省。

847さん、ためになる事が書いてあるURLを教えて頂きありがとうございます。
皆さんも是非一度見られた方が良いと思います。

う～ん素人ではなかなか難しそうですね。
でも、今の管理内容のままでも価格だけであればすぐにでも見直しは出来ますよね。
中途半端だと思いますがそれだけでもかなり違うような気がします。

管理費と修繕積立金の見直しは絶対にやってほしいですね。
でも理事の人はたいへんだろうな。
私だったらやる自信はないかな？
今年の理事の方がしっかりした方だったらいいな。
理事長さんの実行力に期待しています。

857さん

ご返答ありがとうございます。
そうですよね。他のマンションを参考にしても仕方がない話です。


みなさん

理事次第といいますが、理事も輪番制でなりたくてなったわけでは無いとおもます。
基本的な役割は意見書やアンケートなどの出された問題を、議題にし、総会で決議することなので、
理事が問題提議はしません。（してもいいですが、それはいち区分所有者としてだと思います。）

みなさん、区分所有者次第ということだと思いますよ～。

８６２さんの言われるとおりだと思います。
理事は順番で回ってくるので、入居者すべてが自分の問題として考えないといけませんよね。
選挙の投票に行かないで日本の将来を憂いているのと一緒で、なるべく総会には出席して、
真剣に考えることが大事だと思います。

８６１さんのように、自分が理事だったら自信がないと思っている方も多いと思います。
しかし、一人で理事をするわけではないし、どなたかが提案されているように、
コンサル会社に頼べばいいわけですから、まずはコンサル選びから始めればいいと思います。
コンサルに支払う費用と、我々が払い続ける高額な管理費・修繕費を天秤にかければ、
自分に理事が回って来た時は、力を合わせてがんばりましょう！！

862さん、863さんの様な意識の高い方が少しでも増えればいいなと思います。

何よりもまずは現状を正しく認識して、問題意識を持つことが重要だと思います。
問題意識を持てばどうあるべきかを考えるようになるし、どうあるべきかを考えればそれをどのように実行すべきかを考えるようになると思います。

863さん
この規模のマンションであれば年間１千万円程度の管理費の削減は簡単にできますよ。
それに対してコンサルの費用はたかが知れていますよ。

中には削減した年間の管理費の半分を報酬として取るところもあるみたいですが、この様なコンサルは費用は高いし中身よりも削減を優先という傾向があるので避けたほうが良さそうです。
通常のコンサルであれば高く見ても２百万円もあれば十分だと思いますよ。

２百万円掛けても毎年１千万円削減できれば費用対効果は抜群ですよね。
仮に五百万円掛けたとしても十分ですよね。
コンサルへの支払いは一回限り、削減効果は毎年ですからね。

やる気になれば、多少の割り切りは必要になるかもしれませんが毎年２千万円の削減も不可能ではないと思います。

下記のURLをみて思わず苦笑いしてしまいました！

管理委託費用の削減の所にある吹き出しの中に書いてあるのは「管理費が１万円/月を超えている？！」ですよね。
我々はいったいいくらの管理費を払っていますかね！？？？？？

http://www.cip.co.jp/

865さん
調べてみるとコンサルを使って削減を行ったところは管理費を３０％前後削減している様ですね。
言われる通りここの規模であれば２千万円の削減が目標になりそうですね。
最低限で１５００万円削減というところでしょうね。

最低限で１５００万円の削減ですか。
この分を修繕積立金にまわして、先々の修繕積立金を一般的な半分くらいすれば一戸あたり毎月１万円以上の削減になるね。

１年間で１２万円以上、１０年間で１２万万円以上、１５０００円削減すれば１０年間で１８０万円。
毎月２００００円削減で１０年間で２４０万円も不可能ではなさそう。

これは大きいですよ！
これはやらないという解はありませんね！！！

逆にその分を払うと思うとほんとバカバカしいよ。

早めに管理費を見直しすることには大きなメリットが有ります。
①立川断層地震や首都直下型地震のリスクが高まる中で少しでも余裕をもって修繕金を保有して、不測の事態に備えることが出来る。
②余裕をもって修繕金を保有することによって、先々の修繕積立金を安心かつ十分に削減することが出来る。

☆何よりも皆さんの資金計画に余裕が出来ます。

もっとも今の修繕積立金の計画は割高すぎると思います。いったいどのくらいの工賃でどのくらいの利益を取る計画なの？と言う感じですね。
847さんが紹介されているURL（http://www.11kanri.com/mondaiten.html）に書かれている通りですね。

修繕だけであれば、一般的な共有設備のファミりーマンションであれば毎月１万円程度で特に問題は無いでしょう。余裕をもって１万５千円という所でしょうね。

管理費と修繕積立金は問題ですよね。

結構管理体質がすごくずさんな気もします。

管理費の明細と使用用途、それと修繕積立金の見込みと想定利用金額を
もう少し明確に出してもらう必要あるかもです。

削減できるなら早いうちに。
対応が不誠実な場合、管理会社を変えることも想定しておいた方が
ある程度、誠実に対応してくれそうですね。

870さん
下記は現状の検証という意味では言われる通りだと思います。

⇒管理費の明細と使用用途、それと修繕積立金の見込みと想定利用金額を
もう少し明確に出してもらう必要あるかもです。

しかし、改善のためには管理会社の言い分をいくら聞いていてもあまり意味がないと思います。
結局はあるべき姿を作って、それを競争原理の働いた適正価格で実現するしか方法は無いと思います。

ただし、あるべき姿に対して入札を行う前に単独で再見積もりを出してもらって、その見積もりがターゲット通りであれば管理会社を変えないというアドバンテージはあげてもいいかとは思います。
ターゲットに達しなければ３社程度での入札を行って決めることにすれば良いと思います。
そのターゲットが今よりも年間１５００万円とか２０００万円削減という金額になると思います。

一方で、修繕積立金の方はあるべき長期修繕計画をあるべき修繕費用で作り直してから住民の合意を取って置き換えてしまえば良いと思います。

どちらもコンサルの力を活用すればさほど難しいことではないと思います。