グリーンコート レジデンス　契約者専用

850さん

早速のご返事ありがとうございます！
管理規約を確認してみます。

ん～10年後4万かぁ…。駐車場代など、その他を入れると月5万近くにはなりそうでしょうか…。
なら、ちょっと奮発して戸建のほうが良かったかとか思っちゃいますよね。
賃貸でも…。あ、ネガティブ思考が…。

でも、もう買ってしまったので、今後は無駄な管理費、修繕費はドンドン省きたいですね。orz…。
総会でもコンサルを入れる提案をされている方がおりましので、その方向でどうにか抑える方向に持って行きたいですね。
素人ではどうにも判断できないので…。

良く考えるとここを検討している時にルネのスレにグリーンコートの管理費と修繕積立金は高すぎると指摘している方がいましたね。ルネの方が色々な共用施設があるのに何故なんだろう？

851さんも先月の総会に出席されたのですね。
849さんは出席されていないのですね？今年の理事の方は既にこの話をご存じですよ。
総会である方が詳しく話をされて、851さんが言われる様にコンサルを入れて検討することを提案されていました。具体的な話で私にはすごく参考になりました。要は住民が管理会社におんぶにだっこではなく自立して自分の責任で自らに必要な事を決めていかなければならないという事でした。

でも面倒なことは次期の理事会に先送りするケースも良くあるみたいなので、今年の理事長さんがそのような根性無しではないことを願っています。
理事長さん次第だと思いますのでよろしくお願いしますよ！

ルネのスレにそんなことが書いてあったんだ！！！　知らなかった・・・・。
ルネのスレは最初の方しか見てなかったもので。

９０㎡で５万とは！高いですね。
都心の高級マンションじゃあるまいし、なんで高いんでしょう。
管理人さんも暇そうにしてるけど、お給料たくさんもらっているんですかね？

853さん

はい、出席いたしました。

10年後4万以上というのは、他のマンションでもありえる話なのですかね？
私は初分譲住宅なので、いろいろ勉強になります。
今回の総会は前回より人数が減ってしまっている感じでしたので、
みなさまも是非、他人ごとと思わず総会に出席してほしいです。

855さんの言われる通りですね。
少し無関心な方が多いのかな？という感じがしますね。
他人ごとと思わずに総会に出席することが重要ですね。

この様に出席者が少ない場合は大部分は理事長に一任という形になります。
すなわち、理事長がＹＥＳと言えば可決、ＮＯと言えば否決という事になってしまいます。
この様な状況は管理会社の思う壺の様です。
管理会社が理事長手なずけて都合の悪い事はすべて否決してしまう様な工作をするケースもあるみたいです。
また、騒音に対するクレームを上げてきた住民をクレーマー扱いして排除したようなケースも有ります。理事の面倒な事にはなるべく関わりたくないという心理をうまく利用したみたいです・・・

この様に総会への出席者が少ない場合は管理組合が正常に機能しなくなる危険性が出てきます。

855さん
他のマンションの例を見てもあまり意味がないと思います。
最近の物件は「管理が重要」とか「物件のメンテナンスが重要」という謳い文句に乗じて？管理費と修繕積立金が過去よりもかなり高くなっている傾向にあります。その中でもここは割高だと思いますが・・・

847さんが紹介されているURLに書かれているような問題点を打破して行けばいいのだと思います。
やはりその為にはコンサルの力が必要ですね。

857は少し言葉足らずだったので補足しておきます。
他の物件も金額の違いがあるにせよ同じ問題点を抱えている50歩100歩の状況だと思います。
したがいまして、我々としてのあるべき姿を目指すしかないと思います。

皆さん色々と真剣に考えられているのですね。
今まで余り考えていなかった私は反省。

847さん、ためになる事が書いてあるURLを教えて頂きありがとうございます。
皆さんも是非一度見られた方が良いと思います。

う～ん素人ではなかなか難しそうですね。
でも、今の管理内容のままでも価格だけであればすぐにでも見直しは出来ますよね。
中途半端だと思いますがそれだけでもかなり違うような気がします。

管理費と修繕積立金の見直しは絶対にやってほしいですね。
でも理事の人はたいへんだろうな。
私だったらやる自信はないかな？
今年の理事の方がしっかりした方だったらいいな。
理事長さんの実行力に期待しています。

857さん

ご返答ありがとうございます。
そうですよね。他のマンションを参考にしても仕方がない話です。


みなさん

理事次第といいますが、理事も輪番制でなりたくてなったわけでは無いとおもます。
基本的な役割は意見書やアンケートなどの出された問題を、議題にし、総会で決議することなので、
理事が問題提議はしません。（してもいいですが、それはいち区分所有者としてだと思います。）

みなさん、区分所有者次第ということだと思いますよ～。

８６２さんの言われるとおりだと思います。
理事は順番で回ってくるので、入居者すべてが自分の問題として考えないといけませんよね。
選挙の投票に行かないで日本の将来を憂いているのと一緒で、なるべく総会には出席して、
真剣に考えることが大事だと思います。

８６１さんのように、自分が理事だったら自信がないと思っている方も多いと思います。
しかし、一人で理事をするわけではないし、どなたかが提案されているように、
コンサル会社に頼べばいいわけですから、まずはコンサル選びから始めればいいと思います。
コンサルに支払う費用と、我々が払い続ける高額な管理費・修繕費を天秤にかければ、
自分に理事が回って来た時は、力を合わせてがんばりましょう！！

862さん、863さんの様な意識の高い方が少しでも増えればいいなと思います。

何よりもまずは現状を正しく認識して、問題意識を持つことが重要だと思います。
問題意識を持てばどうあるべきかを考えるようになるし、どうあるべきかを考えればそれをどのように実行すべきかを考えるようになると思います。

863さん
この規模のマンションであれば年間１千万円程度の管理費の削減は簡単にできますよ。
それに対してコンサルの費用はたかが知れていますよ。

中には削減した年間の管理費の半分を報酬として取るところもあるみたいですが、この様なコンサルは費用は高いし中身よりも削減を優先という傾向があるので避けたほうが良さそうです。
通常のコンサルであれば高く見ても２百万円もあれば十分だと思いますよ。

２百万円掛けても毎年１千万円削減できれば費用対効果は抜群ですよね。
仮に五百万円掛けたとしても十分ですよね。
コンサルへの支払いは一回限り、削減効果は毎年ですからね。

やる気になれば、多少の割り切りは必要になるかもしれませんが毎年２千万円の削減も不可能ではないと思います。

下記のURLをみて思わず苦笑いしてしまいました！

管理委託費用の削減の所にある吹き出しの中に書いてあるのは「管理費が１万円/月を超えている？！」ですよね。
我々はいったいいくらの管理費を払っていますかね！？？？？？

http://www.cip.co.jp/

865さん
調べてみるとコンサルを使って削減を行ったところは管理費を３０％前後削減している様ですね。
言われる通りここの規模であれば２千万円の削減が目標になりそうですね。
最低限で１５００万円削減というところでしょうね。

最低限で１５００万円の削減ですか。
この分を修繕積立金にまわして、先々の修繕積立金を一般的な半分くらいすれば一戸あたり毎月１万円以上の削減になるね。

１年間で１２万円以上、１０年間で１２万万円以上、１５０００円削減すれば１０年間で１８０万円。
毎月２００００円削減で１０年間で２４０万円も不可能ではなさそう。

これは大きいですよ！
これはやらないという解はありませんね！！！

逆にその分を払うと思うとほんとバカバカしいよ。

早めに管理費を見直しすることには大きなメリットが有ります。
①立川断層地震や首都直下型地震のリスクが高まる中で少しでも余裕をもって修繕金を保有して、不測の事態に備えることが出来る。
②余裕をもって修繕金を保有することによって、先々の修繕積立金を安心かつ十分に削減することが出来る。

☆何よりも皆さんの資金計画に余裕が出来ます。

もっとも今の修繕積立金の計画は割高すぎると思います。いったいどのくらいの工賃でどのくらいの利益を取る計画なの？と言う感じですね。
847さんが紹介されているURL（http://www.11kanri.com/mondaiten.html）に書かれている通りですね。

修繕だけであれば、一般的な共有設備のファミりーマンションであれば毎月１万円程度で特に問題は無いでしょう。余裕をもって１万５千円という所でしょうね。

管理費と修繕積立金は問題ですよね。

結構管理体質がすごくずさんな気もします。

管理費の明細と使用用途、それと修繕積立金の見込みと想定利用金額を
もう少し明確に出してもらう必要あるかもです。

削減できるなら早いうちに。
対応が不誠実な場合、管理会社を変えることも想定しておいた方が
ある程度、誠実に対応してくれそうですね。

870さん
下記は現状の検証という意味では言われる通りだと思います。

⇒管理費の明細と使用用途、それと修繕積立金の見込みと想定利用金額を
もう少し明確に出してもらう必要あるかもです。

しかし、改善のためには管理会社の言い分をいくら聞いていてもあまり意味がないと思います。
結局はあるべき姿を作って、それを競争原理の働いた適正価格で実現するしか方法は無いと思います。

ただし、あるべき姿に対して入札を行う前に単独で再見積もりを出してもらって、その見積もりがターゲット通りであれば管理会社を変えないというアドバンテージはあげてもいいかとは思います。
ターゲットに達しなければ３社程度での入札を行って決めることにすれば良いと思います。
そのターゲットが今よりも年間１５００万円とか２０００万円削減という金額になると思います。

一方で、修繕積立金の方はあるべき長期修繕計画をあるべき修繕費用で作り直してから住民の合意を取って置き換えてしまえば良いと思います。

どちらもコンサルの力を活用すればさほど難しいことではないと思います。

げげげ～ぇ、だまっていたら毎年10万円以上を無駄に支払うことになるとは・・・
ちょっとでも早く手を打つべきだね。
今年の理事さん達はちゃんとやってくれるのかな？

管理費と修繕積立金の見直しにあたってはこの様な事に注意が必要かも？
（この例は某大手管理会社の様です）
管理会社におんぶに抱っこだと多かれ少なかれこの様な事も有り得るでしょうね。
理事会の自覚が重要ですね。

http://11kanri.blog12.fc2.com/blog-entry-131.html#comment75

理事は順番に回ってくるので、人事ではないですが、
あまりナーバスになる必要もないし、知り合いも出来るので
もっと前向きな気持ちで参加された方が良いですよ！
私が以前住んでいたマンションでは、住民の方は多数、総会に参加されていました。
奥様方も参加され、意見交換も盛んでした。

各種、修繕工事などは管理会社任せでなく、
各社に見積もりを取らせて、納得のいく金額、工事内容で提案されていました。
その工事自体も、住民全員で決を取って決めるので、
管理会社の言い値で決まってしまう、という事はありませんでしたよ。
管理会社にはそこまでの権限はありませんから。
東日本大震災後の中規模修繕工事も、各社見積もりを取りました。
管理会社が持ってきた金額は１５００万円でしたが、
結局、１０分の一程度の金額ですみました。
地盤沈下の工事だったんですが、液状化する地域ではなかったので
近隣の一戸建ての住民の方も、震災後の工事などしている所は少しですが、ありました。

マンション内の植栽の選定ひとつとっても、見積もりをとらせていました。
大した大木でもなかったので、通販の高枝切りはさみ程度でいいんじゃないかと思いましたが、
それは住民の方が皆、反対されたのでなしになりましたが＾＾；。

874さんが以前住まれていたマンションの様に自立した管理組合でありたいですね。
その為には何よりも住民の方が多数、総会に参加されることでしょうね。

８７４です。
賃貸住宅に住まわれていた場合は、初めての事だと思います。
私が住んでいたマンションは築２０年ですが
入居時は築７年だったと思います。

修繕工事もそうですが、例えばバルコニーの防災、非難はしご点検と
ディスポーザのついていないマンションだったので
キッチン、お風呂場の排水掃除は、年１度、業者に頼んでやってもらっていました。
これも、住民の方が業者を選んで見積もりを取らせていました。

管理人さん、というか掃除担当の方も
さぼって、近所のおばさんたちと立ち話ばかりしていた方や
掛け持ちで管理人をしていた方は、すぐにクビになっていました。
住民の方の噂話などをされていたとしたら、大迷惑ですし、
そういう方は住民から、すぐに管理会社に連絡がいくようになっていました。

私のマンション住民の奥様方の中には、修繕積立金を全く使わないのは勿体無い。
マンションの資産価値を守るためにも、使うべきところは使わないとと考える方もいました。
分譲マンションですが、エントランス付近はおしゃれなデザインなのに、
各階の専有部分のドア周りがコンクリートの打ちっぱなしみたいな簡素なデザインだったんです。
そのせいか、よく賃貸マンションに間違われていたので、住民の方の意見でモザイク柄デザインに装飾しました。
あと、エレベータ内もおしゃれな感じにストライプ柄のクロスを貼ったり、
結果、皆さん綺麗になったと満足されていましたよ。

総会では、管理会社の方は出席するのは当然ですが、
工事などの際は、理事長や他の住民の方と共に立会いするだけです。
色々な問題が議題に上っても、議決権は住民にあります。
管理会社はただ、こんな業者はどうですか～？みたいに持ってくるだけですから。。
８７５さんの仰るように、沢山の方が総会に参加されると良いですね！

まずは管理費と長期修繕計画（修繕積立金）の適正化を行い、その後876さんが言われるように住民が自立して意見を出しながら実行していくことが必要ですね。

877さん
あるべき流れだよね！

グリーンコートは完成してまだ１年なので、
来る将来にそなえて、管理費、修繕金をコツコツと積み立てて行く事が大事ですね
まだまだ新しいので、補修や手直しなど必要のない建物なので
余計に無駄なお金は使うべきではありませんね。

無駄なお金を使う必要はありませんし、住民が無駄なお金の支払いをする必要はもっとありません。
住民にとっては適正なラインをしっかりと見極める事が重要です。

管理費は基本的に管理会社への支払いなので、現状の言いなりの価格を早急に競争原理の働いた適正価格に是正することが必須です。
修繕積立金も建物のメンテナンスを第一に考えた内容で常識的な修繕工賃で行うことを前提としたものに置き換えるべきだと思います。必要以上にお金保有すると結果として必要以上に使ってしまうことになる傾向があります。

このあたりはオハナは最初から修繕積立金を一万数円程度の固定方式を取っていて良心的な試みだなと見ています。
このクラスのファミリーマンションであれば建物のメンテナンスは一戸あたり毎月１万円も積み立てれば過去の経験から見ても問題は無いですよ。

管理費と修繕積立金合わせて将来的にも２万円～２万５千円という所が妥当な線ですね。
あとは修繕積立金としてどの程度の余裕を持たせるかでしょうね。上でも述べましたが過剰は禁物です。
今一度、皆さんのお部屋では将来的に毎月いくら支払う計画になっているかをご確認された方がよろしいかと思います。

皆さんのご意見と８４７さんが紹介されているＨＰを見ましたよ。
これは早く手を打たないとまずいですね。
まさか今のままでいいなんて住民の人はいませんよね！？

マンションに詳しい友人に聞いてみたら修繕積立金は毎月５千円だと足りなくなるが、１万円積み立てれば通常の修繕には十分だと言っていました。
管理費も高いねという事でした。

ここを買うときに他のとことはいいけど、どうして管理費と修繕積立金がこんなに高いのか？と疑問に思っていました。
今時の新築物件はこんなものかなと自分を納得させていましたがやはり高すぎですよね。

マンション本体では価格も下がってきて利益を出しにくくなったので、管理費や大規模修繕で連結で利益を確保しようとしているデベが多くなったのでしょうね。
どっちにしても住民にとっては関係のない事なので、住民と建物にとって適正な内容にしたいですね。

それに私もオハナの例は確認しましたが、オハナで出来て他で出来ないという事はありませんね。
きっと管理については管理費の削減とサービス内容の向上が同時に実現出来ますよ。

882さん
まずこのままでいいという住民の人はいないでしょうね。
でも、面倒なので先送りしたいという理事の人はどこでもいる可能性はありますね。

また、理事会の運営が管理会社におんぶに抱っこだと、管理会社にうまく仕切られて他の議題を優先させられてこの件は先送りにされる危険性はありますね。誰しも面倒なことは先送りして他の人にお任せしたいという心理は働きますからね
仮に自分が管理会社の営業だったら、間違いなく会社のために出来るだけ先送りするような動きを取るでしょうね。

やはり重要なのは理事の方の自覚と自立ですね。

『修繕積立金の平均相場と適切な時期での見直し』は以下の通りの様です。

◎築年数 専有面積㎡当り平均積立金
５年未満 　　　　　87円/㎡
５年～９年 　　　106円/㎡
１０年～１９年 　139円/㎡
２０年～２９年 　174円/㎡
３０年～３９年 　189円/㎡
４０年～ 　　　　213円/㎡

上記の値からある期間を一定の積立金にすると部屋の広さ当たりで以下の通りになります。
３０年平均　：　136.5円/㎡　　　⇒　80㎡＝11720円、70㎡＝9555円
４０年平均　：　148.875円/㎡　　⇒　80㎡＝11910円、70㎡＝10422円
５０年平均　：　161.7円/㎡　　　⇒　80㎡＝12936円、70㎡＝11319円

何人かの人が指摘されていますが、修繕積立金は月に１万円程度というのが妥当な線ですね。
また、オハナの一定額の設定も妥当な金額であることがわかります。

886に補足です。
ちなみにこの『築年数 専有面積㎡当り平均積立金』はある専門業者が修繕積立金が少ないマンションに対してこの程度は積み立てておくべきという金額を提示をしたものです。
したがって、これが修繕積立金として十分な金額と考えるべきだと思います。

８８３さん・８８６さん　良い情報をありがとうございます。
住民の方の意識が高くなっているようで、いいですね。　

880さん
管理費は積立では無くて使い切り＝管理会社等への支払いですよ。
お間違いなく。

修繕積立金の見直しにはコンサルは必要ない気がしてきました。
今の非常識とも思える割高な先々の計画を一般的な金額に置き換えてしまえば良いと思います。
足元で時間を掛けて細かく修繕計画を立てたところで、実際の大規模修繕の際には建物の状態を診断してから修繕内容を決めることになるので。ただし、大規模修繕の検討を行うときにはコンサルは必須ですね。
その時に運悪くよっぼどの不具合が無い限りは一般的な金額で十分に足りる訳なので、一般的な金額以上を積み立てなければならない理由は無いハズです。

いずれにしても、今の非常識とも思える割高な修繕積立金の計画を早めに一般的なものに置き換えて、先々はその置き換えたものをベースにして考えていくべきでしょうね。とにかくバカ大買い物をベースに検討が行われない様にしておくことが必要です。

国土交通省が定める修繕積立金のガイドラインは以下の通りです。

◎１５階以下、建築延べ床面積10000㎡以上の物件の場合
平均値：178円/㎡（135円～220円/㎡）　⇒　80㎡＝14240円、70㎡＝12460円

また、「平成２０年度マンション総合調査」のデータでは修繕積立金の平均値は
156円/㎡　⇒　80㎡＝12480円、70㎡＝10920円

ちなみに、昭和３９年以前のマンションでは190円/㎡となっています。

やはり下記はかなり妥当な金額ですね。

◎築年数 専有面積㎡当り平均積立金
５年未満 　　　　　87円/㎡
５年～９年 　　　106円/㎡
１０年～１９年 　139円/㎡
２０年～２９年 　174円/㎡
３０年～３９年 　189円/㎡
４０年～ 　　　　213円/㎡

８９０さん

コンサルを入れないで３００世帯以上の住民と管理会社を説得できますか？

「面倒だから、大規模修繕が回って来た時の理事に任せてしまおう」に、聞こえますが？？？

892さん
ご意見ありがとうございます。
「面倒だから、大規模修繕が回って来た時の理事に任せてしまおう」という後ろ向きな考え方ではなくて、住民だけでやり切れるのでは？と言うつもりで書きました。
コンサルを入れないで３００世帯以上の住民を説得するのは困難というのはその通りですね。

８９３さん

８９２ですが、「住民だけでやり切れるのでは」という積極的なお考えだったのですね・・・。
なんだか、よい流れになってきているようで、うれしいです。

どこのコンサルも無料のお試し相談というのがありどの程度の削減が出来るのかの概略を確認できるみたいので、まずそれを利用してコンサルの対応を含めて確認してみるのがいいでしょうね。

何を見ても10数年目以降に、ここの様に80㎡程度で約25000円の修繕積立金が必要とな根拠はなさそうですね。
80㎡で月に12000円から高くても15000円というのが修繕積立金の妥当な金額の様ですね。

平均的な金額にするのか？多少余裕を待った金額にするのか？が最終的に住民が判断すべきポイントになるのでしょうね。

皆さん、今の修繕積立金は80㎡で8000円、70㎡で7000円程度ですが、先々の金額を把握されていない方は実際にどのような金額で計画されているかを確認された方が良いですよ。段階的にどんどん高くなりますので・・・

☆これを確認されておかないと先々痛い目にあう事になりますよ！

下記のURLは参考になりますよ！
理事の方には参考にして費用削減を実現してほしいものです。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/kanri/detail/MMSUm0026026122008/
－マンション管理の現場に「名ばかり理事長」は、もう要らない－

ここに書き込むより、アイリスタで話すか、
総会で自分の意見を言うべきでは？

なぜ、アイリスタの方にはこういった意見が出ないんでしょうね？

８９８さん

８９８さんは総会で出席されましたか？
総会でこういう話は出ていましたよ。

たまにアイリスタは見ますが、重要な検案は書き込まれていないようですし、
アイリスタを見たことが無い。という住民の方もいらっしゃいますよ。