西新宿三丁目西地区再開発

>>324 匿名でーす

↑
これこそ土着民の品質です

>>328 匿名さん土着民と言われても構いません。

もはや麻布六本木スレだなここ

>>327 匿名さん
そのお願いは従前資産評価額と増床ルール次第です。

何しろ参加組合員が4社もいるのですから。事務局（4社の参加組合員法人からの出向社員で構成）は極力、権利床を縮小しようとするし（従前資産額の圧縮）、地権者が取得する保留床面積に歯止めを設けようとするはずです。

戸建て、1棟物の地権者は追加資金なしである程度の従後建物の床面積を確保できるでしょうが、区分建物の所有者は従前面積を確保できなかったり、状況によっては追加資金が求められたりして悩むことでしょう。

>>321 匿名さん
原金さんですよね
https://www.news-postseven.com/archives/20130613_193294.html?DETAIL

>本質がわかってない
>実力ある側の人

壊す前の物件、新築の条件も出てない
いわば検討者とすら言えない門外漢がここまで書ける神経が凄い笑
実力ってローン払える属性なり現金？
地主が承諾しなきゃ建物自体建てられないのに本質（笑）を説くとは。正に釈迦に説法

>>333 匿名さん
お前、バカだろ

若葉か＝若バカ（笑）

西新宿60、空き家がすごいですね。
1,000軒なくて賃貸募集150軒って………
金余りで売買は上がる一方だけど、貸すつもりなら長期空き家覚悟しないとってことか。怖

>>336 匿名さん
本気で言ってますか？
同じ部屋が複数掲載されているだけで、実際に募集している部屋は遥かに少ないですよ。20、30くらいでは？

そこまで少ない？

>>338 匿名さん

いずれにしても150もないということ
150てスーモだと思うけど、見たら直ぐわかるよ
同じ部屋が沢山出てるじゃん

＞地権者が権変したあと入居してくると、すぐわかる。身なりや仕草だけで。
＞実力で購入して入居した人との品の差が。
＞EVの中のボタンの押し方から挙動まで、緩慢で品がなく、イラっとくる。

＞正に釈迦に説法

どっか他エリアの地権者として一度再開発を経験しただけで、釈迦。

西新宿三丁目で賃貸暮らしなんだけど、22年度から立ち退き開始ってチラシは見たことあるけど不動産屋側からのアナウンスは一切ない…
こっちから聞いてみたら
｢詳しい時期は未定です、でも立ち退きは来年春からかもしれません｣
｢立ち退きによる保証は一切ありません｣
って言われた…それが普通なの？

>>341 匿名さん
定借なんでは？

>>341 匿名さん
賃貸斡旋業者に尋ねても当事業の進捗情報は全く分からないでしょう。
定期借家契約では立退補償はありません。
普通賃貸借契約の場合は国の一定基準に則って、引越費用・契約仲介料・礼金・一定期間の家賃差額分が支給されます。差入れた敷金は多分全額返還となるでしょう。

>>343 再開発経験者さん
「普通賃貸借契約」とは2年ごとの契約のことでしょうか？

>>344 匿名さん
定期借家契約と契約書に書いてどこにもなければ、普通借ですよ。

>>345 匿名さん
普通借なら再開発後に戻ってくることもできるよ

>>346 匿名さん
でも家賃は今の賃料ではなくて、相場とは言わないけど、そこそこお高くなりますよ。

>>341 匿名さん
本組合が立ち上がり事業計画の熟度が高まれば、事前に組合の担当者からコンタクトがあるはずです。

>>348 再開発経験者さん

おそらく権利者への説明会案内ですね。それが権利変換の２年前くらいにされますね。

>>312 再開発経験者（地権者）さん
地権者の代表の組合役員が地権者の増床を制限する一方で一地権者のケンに参加組合員の特権を与えて利益誘導しているようにも見えますがそんなことしても大丈夫なんすかね

>>35都でも資金だしているのですから悪質な場合は都に調べてもらうわけにはいきませんか?こんな状態で組合できますか?

>>350 再開発経験者（地権者）
再開発事業を推進する節目の過程（都市計画申請、本組合申請など）では、準備組合、本組合がデベロッパーの意向を踏まえた計画案を臨時総会を開いて議案として地権者に示し、2/3以上の賛成数を確保して決定していきます。

ですから、議案に反対であっても上記の特別決議で排除されてしまいます。
仮に正当に開催された総会で正当な手法で決議された計画案について、苦情を都に持ち込んでも、一顧だにされないでしょう。

再開発事業を推進するデベロッパーとして三井、三菱、住友、東急、野村、森ビル等がありますが、それぞれ地権者に対する対応（従前資産の評価手法、増床ルール）が異なります。一般的に上場企業は開発利益を出すことを優先しているので地権者には厳しくなるようです。

動き出した線路上の機関車を1地権者が止めることは全く不可能です。蟷螂之斧に過ぎません。
むしろ地権者としては、自分の老朽化が進んだ資産が価値が増殖した新たな資産に生まれ変わるまたとないチャンスと捉える前向きなスピリットも大事かと思います。

なかなか良い動きが地権者から出てきました。今の状況はデベの一人勝ちです。

↑　地権者発想の　暇な弁護士　の仕事探しでない事を望みます。

おいおい、PH初台ザレジすっ高値買う予定だからここコケたら死ぬんだが。しっかりしてくれよ野村。

ライオンズマンション管理組合
がんばれ
地権者　　がんばれ
デベとコンサルタントに負けるな！

>>357 名無しさん
やめてくれよ…。
これから俺が坪500超で初台買うんだぞ。
しかも行灯ありのナロースパン。
五年前はパークコート坪370で買えた立地なのに…。

再開発潰れたら俺も死んじゃう。

大丈夫ですよ。再開発潰れないですよ。都決定も済んでますのでね。
安心して何なり買って下さい。

仮にライオンズマンションが５００世帯でも区分所有の　再開発組合設立のカウントは全体でわずか　1権利です。５００では、ありません。
戸建１０坪の所有者も　1権利です。
つまり５００世帯でも　1権利、弱小地権者でも　1権利です。

>>354 名無しさん

文章読んだけど、この人たちは何で反対しているの？
デベが取得する保留床の値段と地権者が権利返還で取得する床の単価は同じだから、デベが安く取得するってことは、地権者も安く取得出来るわけで。もし、デベの取得価格高くしたら、ライオンズの地権者は狭小ワンルームにしかならなくなってしまうのでは？

こんな文章まで出して、、
デベと仲良くした方が得するよ
地権者は個別でデベにすり寄ろう

反対するには理由があるんだよ。
土地１坪に対してマンション床何坪もらえるか　の権利変換率が過去　日本でも予測ですが　最悪では？
現在でも最悪では？
約1.13（北棟中層住宅）からですが、限りなく１に近い。
土地１坪と低層階の上階マンション１坪と交換か？
聞いたことない　権利者不平等モデル

>>354 名無しさん
再開発施設全体の保留床単価はいくらなんでしょうか？
この立地なら分譲想定坪700万円、保留床坪525万円くらいがいい線なんじゃない。
その辺りまで保留床単価を上げてもらうか、それがダメなら面積制限なしで増床OKとするしかないね。
理事長や組合役員は地権者利益に反することを分かってやってたら、かなりヤバい気はするな

>>364　マンション掲示板さん

組合設立前ですので公開されていません。

これ？

追加

更に追加

有意義なご意見をお願いします

こういう内部的な書類は公開しないほうがいいですよ。住民の態度からデベロッパーに見放され、かなり進んでいた再開発が頓挫した事例もありますから。再開発を成功させたいならやめたほうがいいですよ。

>>368 通りがかりさん

その戸建が再開発が無いとして値付けするなら、1億9,500万なんて高値は付かないよ。

三田小山と同じですね。
地権者は細切れ土地や区分を所有しているだけなのに、
大規模再開発に伴う付加価値の大部分を自分達が取得
できる、すべきと勘違いする。

そもそも行政の補助金や容積率緩和が公共の利益に
基づき提供されることを理解していない。

再開発地域は細切れのボロ戸建や築古マンションなど
到底建て替えも不可能なシロモノを、防災とか地域価値向上やらの公共理由で緩和措置をうける。
持ち出しゼロで権利変換で新築タワマンを入手し、
更に再開発後の資産価値向上含めて、
実質数千万から数億を濡れ手で利益を得るわけ。

そもそも十二分の特権が得られているところ
更にデベの利益よこせとか、強欲にも程がある。

再開発にともなう付加価値創造を地権者が独立自力で行うならまだしも、デベやコンサル、ゼネコンがその努力を担ってるわけ。

細切れ寄せ集めの権利所有者に過ぎない地権者が、
どこか纏まった大地主と同等の利益を得られると
勘違いすることから、再開発が破綻する

>>372 マンション掲示板さん
そういう人は元々の自分の物件の資産価値が分かってないんだと思いますよ。今のこの資産が、再開発によってこのくらいの価値増えますと。デベは、８割の地権者が納得してもらえば十分なので、最大２割の、もっとくれの意見は無視です。

うちの再開発は住民が(ほんの一部を除いた)感謝しかなかったです。結果、賛成多数でスムーズに決まり、みんなが協力的。デベさんからの還元率も悪くなかったですよ。

>>374 匿名さん
私のとこの再開発も個人的には感謝しかなかったですが、他人の意見はほぼ聞こえてきませんでした。ご商売でもそこでしてたのですか？珍しいですね。

老朽化したマンションだったので、ご近所の皆さんも、入居時から一緒でした。お友達もたくさんいました。なのでみんなで協力して盛り上げました。結果、良かったです。

ライオンズは文句言うなら、外れてもらって、自分達で建て替えしてもらえば良いのでは？