エクラスタワー武蔵小杉ってどうですか？part5

オール電化マンションよりも　免震マンション選んだほうがいいかもね。

今回の震災でも火事になった原因はガス管漏れが多いからね。

ライフラインの復旧の速度から見たら電気網の方が有利だよ。供給元が影響を受けないという前提で考えるならオール電化でしょ。

災害って地震だけじゃないですからね。マンションに住んでいると、戸建て以上に、火災の心配もありますよね。そういうことも考えると、やっぱりオール電化マンションっていうのは、安心もできるような気がする。ライフラインの復旧も電気が一番早いみたいですし。免震マンション＋オール電化マンションって今、安全性を懸念されているようですが、意外と一番安全だったりするのかもしれませんね。

＞138
心配しなくても良いみたい。小杉周辺は計画停電対象外らしい・・・あッ、個人的にボランティアでちゃんと節電してますよ〜

オール電化がやばいのは今後の値上がりと維持費。

原発が止まったら、深夜電力のサービス料金がいつまで続くか分からない。
さらに、東電のオール電化撤退により関連製品の新規販売はなくなり、
エコキュートなどが値上がりするリスクがある。

まあここを買う人には少々のランニングコストアップなど問題ないかもしれないが。

とにかく、少しでも電気を使わせないようにするために種々の割引や特典はほとんどなくなるでしょう。オール電化の深夜割は当然に廃止か、割引率の大幅軽減は覚悟すべきですね。むしど電気料金のベースが、あと３年の間に約15-20％ほど上昇する可能性がありまので、仮になにがしかの割引制度が残ったとしても、今よりも相当電気代は上がることは覚悟せねばならないでしょう。
営業に聞いても答えてくれなかったのですが、商業設備や図書館を含めた共通設備の電気代はどうやって負担按分を決めるのでしょうか？居住施設だけならば、住民組合で節電もできそうですが、商業施設が入ってくると簡単にいきそうもありませんね。

ここは地権者強いから共有部は基本的に住民負担。商業施設は商業施設の専有部だけ。それがここの最大のデメリットなわけだし、だからこそのあの価格。

今後、電気料金の値上げはありますかー。
それにしても今回の停電・原発問題で、水や電気は限りある資源と認識させれましたね。
今回の問題をどうにか切り抜けたとしても、日本国内では今後ますます省エネ・エコ
ムードが高まるんじゃないでしょうか。
しかし、エコでクリーンなエネルギー＝電気というイメージは完全に消え去りそうだなー。

今まで放置されていた問題が浮き彫りになったね。
周波数の問題や電気を貯蓄出来ないこと。
国として非常時でもライフラインをどのように担保しるかを考えないといけないね。
民主党じゃ無理だろうけど。

深夜帯は、一般の電力消費が少ない時間帯だから、
割引きは今まで通りじゃないかな。
値上げするなら昼間の時間帯でしょう。

電気代は契約者が払うよね。図書館は区が払い、テナントの分はテナント。
問題は共用部。電気代は管理費から払われると思うだけど、管理費の配分が面積になっていると、居住者には不利になるね。

テナントや図書館と共用部の電気って、例えばどこですかね？なんとなくイメージしづらいです・・・。レベーターは住居用と分かれてるし。

>>155さん
たとえば、５階（？）までの商業階の共用廊下、天井照明、専用EVやエスカレータ、トイレといった部分の管理（電気代だけでなく、水道代なんかもある、損害保険の算定もむずかしそうだな）です。そもそもこれらは誰の共有になるのでしょうか？商業階はそれだけに区分管理組合でも作るのでしょうか？たとえば、住宅管理組合、公共施設（川崎市）、商業施設管理組合と３つあって、それを統括する全体管理組合があるとか？１人の所有者が商業階すべてを所有していればわかりやすいんですが、確か営業の人は商業階も複数人で所有すると言ってました。

面倒くさいマンションだな・・・
パチンコ屋も地権者で入っているそうだし、入ってからも苦労しそうな物件。

153さん
友人のマンションは午後11時から午前７時までは深夜料金となるのでその時間帯に洗濯など
する人が多い様です。電気代が深夜だと３分の１になるとか。
３分の１は大きいですよね。

>158
深夜電力が原発のものだというのはご存じですか？
火力に比べ原子力は出力の調整ができないので深夜にも電気を生み続けます。
福島で原子燃料の発熱の調整が全く出来ないのはすっかり有名になりましたよね。
電気は貯蔵できないので安く売るしかないわけです。
その原子力がなくなれば深夜電力もなくなるんですよ・・。

電気の話題はオール電化とかの板でやってくれませんか？

いや。エクラスのメリットの１つとしてall電化ありと考えていた。あくまでエクラスにおけるall電化のメリデリという個別案件としてこの板で議論して欲しい。

今回の地震と関係ない原発は発電を続けているわけだから、
オール電化の人達に深夜電力を使い続けて貰う必要があるでしょう。
新規のオール電化物件は、これから減ってくだろうし。

東電の原発で今回の地震と関係ないところってどのくらいあるの？

日本中もうどこでも新しい原発建設受け入れるとこないよね。これから、電気どうなるんだろう。

>161
それなら尚の事エクラスの板ではなく
オール電化の板でやった方が情報が集まっていいのではないですか？

オール電化の問題はエクラス固有の問題ではないのですから。

言っていること分かります？（笑）

でも、エクラスの話題、もう尽きたでしょ。
なんかある？

公式サイトが更新されてるね。先着順10戸。この状況で180戸売れたってことか。

騙されてるね。
先着順って所がミソでしょ。
大盛況で売れたなら、先着順なんかにしないでしょ。
1次の応募者に連絡すらしてないし。
失礼な会社だな。

嗚呼、ネタがないから無理やりオール電化の話題で繋いでるのか・・・
先着順の10戸の話題でも盛り上がらないしね。

うちには電話あったよ。
でも断られたところが多かったから先着順にしたんじゃない。

なるほどね。
今の顧客リストでは捌ききれないか。

新規を募らないとダメなんて、武蔵小杉駅駅直結がそんなに価値ないとかメッキが剥げると売るのも大変だね。

地震のせいで購買意欲がうせたからしかたないです

地震の直後なのにそれだけ売れたことに、正直びっくりしてます。もっとキャンセル続出かと思ってたからちょっと意外・・・

本当に売れたかどうかは別の話でしょ。
私ならいっぱい売れ残ってても、今の状況でどうなるか分からないから、10件は様子見で販売に出して、その販売状況で今後の売り方を決めるでしょうね。

実際はもっと残ってると思うよ。
売れ残りが10件てキリがよすぎるでしょ。

そっかぁ確かにそうだね。キリが良すぎるね。

10件が先着順てことはたぶん売りに出した180件中100件くらいは売れたんじゃないかなと予想。
ここで唯一買い得感のあった東側中心に売れたんだろう。
もともと人気のないのになぜか東より高い西と
坪単価が高い南の高層ではそれなりにキャンセルがでたと思う。

2期は価格見直すんじゃないかな。夏の賞与の頃にはもっと購買意欲下がるし。
2期はもともと売れなそうな部屋ばかりだったから下げないと売れないよな～と思う。

先着順の公開数の三倍が実際の残戸数というのが、この業界の慣例ですよ。

これからもっと安くでるかもね！
でも、これ以上安くやったらまさに小杉バブル崩壊だね。
後続のタワマンがどう出るか。
この住環境でこの価格というは、既に十分割高なのだが。

震災でタワマン需要も一気に減っただろうから、
景気減退と合わせて相当厳しい戦いが待っているだろうね。

ここを買う人はある意味勇者。

崩壊？
そんなことないよ。
既存のタワマンは凄く安く販売されている。
その当時は高いと言われていたけれどね。

>177
ここは抽選時点での倍率が偏ってたから30戸ってのは考えにくいな。
間取りがかぶってる部屋は基本的に公開せずに先着で来た人にだけに
売り出すはずだから50戸くらいは残ってると思う。

売れ残った部屋って2期で売り出す予定の部屋が多いね。
確かに下げないと売れないだろうね。

西と南の値段は見直した方がいいね。
この状況じゃ二次でも売れ残るよ

私も東側の部屋が、それなりに眺望も抜けていて坪単価が低いと思い申し込みましたが、倍率が高くて落ちました。
今後も東はさばけても、西と南は価格下げないと厳しそうですね。
西は野村のプラウドタワー、南は三井のタワーとすみふタワーが立つ予定で眺望がさえぎられるんですよね。
震災の影響で周りのタワーが低層マンションになれば眺望が抜けてよいのですが。。。

東側高層の75Eってどうだったんだろ。まだ二期残ってると思うけど、一期で倍率ついてたか知ってる人いますか？

小杉買うのって普通のサラリーマンだし、
どうしたって5千万円台、高くても6千万円台前半までが相場なんだよね。
それ以上は中古で売る時にも苦労するからそれ以下で
買えないんだったら買わないってのが正解だと思うよ。

>>178
エクラスがそんなに安くなったら武蔵小杉のこの周辺に今後建つマンションは基準としてもっと安くしないと売れなくなるんじゃないかと思うんだけどどうだろう。駅直結マンションは周辺マンションの相場を決める一つの基準になるかとは思ってるんだよね。

>186
エクラスは修繕費が高いし、周辺環境も仕様もイマイチで特徴ありすぎるから基準にしずらいと思うよ。どっちかっていうと基準になるのはパークの中古。立地的にバランスとれてるし、大きな特徴がない、ごく平均的なマンションだから非常に基準にしやすい。あそこを基準に売れる値段ていうのを見極めることになると思う。となると坪260万円～280万円までってところだね。

大型商業施設の内容次第では坪当たり＋20万円はまだ見込めると思うからちょうどエクラスの販売価格帯と同じくらい。今回の事で計画縮小とかだと逆にマイナスになる可能性もある。

タワマンに住みたい場合、
湾岸、みなとみらいは、もうちょっと無理だから、
小杉の価値がすごく上がることは普通に考えられる。

そもそもタワマンに住みたい人自体が減ってるけどね。
逆に低層人気。

今回の震災で10階以上にすんでいる奴は本当に悲惨な目にあっているからな…
今からタワマン買う奴はある意味すごいと思うよ(笑)

今回の震災で悲惨だったタワマンなんてあるの？聞いたことない。

当日だけエレベーターが止まって大変だった、って知人はいる。
そいつは家具転倒対策だけしときゃまず問題ないって言ってたな。

タワマンは駅から近いのがいいんじゃない。低層マンションはどうしても駅から遠くなるでしょ。
震災の際、確かにタワマン生活は低層マンションより不便になると思う。
一方、平時の時は、タワマン生活は便利なんだよね。
今後もタワマン売っていくなら、デベなど関係者は、高層難民対策を考えていかないといけないだろうね。期待しています。
また、次回の大地震の時までには、電力会社さん、地震と津波対策万全にお願いしたいです。そうすれば電力の復旧早いと思いので。

自分も高層階住んでいるけど、今は計画停電から外れていて生活に不便ないけど、計画停電になったら、ＥＶの停止時間に注意して生活しないといけないだろうね。
最近出来たマンションだったからか、地震当日も大きな揺れも転倒もなかったけどね。妻も子供も平然としていたよ。ただ、これは揺れに対する反応は、個人差あるだろうから、タワマン高層階から引越したい人も今後いるかもね。

駅近の利便性を得たいな階段でも生活できるようなエクラスの低層階買えばいいんじゃない。

184さん、最後私は申し込みませんでしたの、最後はどうなったかわかりませんが、申し込みの週の2,3週間前に行った際お聞きしたら、すでに要望書が出ていて、2～5倍になっていましたね。マンション買ったことなかったので、希望のマンシンの部屋を買うのって、結構、運しだいなんだな、と思いました。やはり、東の75Ｅは手頃感あると私も思いました。

パチンコ屋のノボリが周囲の歩道状空地に立ち並ぶと思うんだが全体の管理規約で掲出できないようにちゃんと縛りはつけてるのだろうか?

修繕費が高いのは、免震装置の修繕/交換のためなのでしょうか。免震装置のゴムなどは何も問題なくとも30年くらいが寿命と聞いたことがあります。皆さんご存知かと思いますが、免震装置の交換はとても高いそうです。もし修繕費がそれで高いのなら、理由はつくかなと思いました。マンションによっては免震装置の修繕/交換コストを修繕計画に入れていないケースもありますので、そのときは、交換時期に多額の費用が請求されますので、留意が必要です。
もし、修繕費が高いのが免震装置の修繕/交換代であれば、安全代としてそれを支払ってもよいと考えエクラスを購入を検討してもよいでしょうし、免震に多額のお金を出すのはちょっとということでしたら、別の耐震や制振マンションということでしょうか。
免震代でなくて修繕費が高いのであれば、・・・・。

>195
それは関係ない。
免震タワー住んでるけどここよりずっと修繕費安いし、
交換費用もちゃんと入ってることを理事会で確認済み。
ここの修繕費高いのは地権者の分を負担してるから。

普段の修繕費だけでなく、一時金が高いってことからも地権者分が新住民負担なのは明らか。周辺相場からの割高感と全戸数における地権者住居の割合がほとんどイコールだもん。

196さん、
そうでしたか。情報ありがとうございました。by 195

>191
ネットの記事とかでもタワーマンションに住んでいる老人が
自分で避難できなくて困っている記事が出ていましたよ。
友人の住んでいるタワーマンションでも上の階から降りてくる老人が苦労していました。
停電で階段を使わないといけないというのも大変だけど、
本当に大変なのは緊急避難する必要がある時にすぐに逃げられないということでしょう。

エクラスも老人達が買った部屋があるみたいですが、
買った老人はきっと後悔しているでしょうね。
どこに住むのか決めるのもリスクマネジメントの一つなので
自己責任ですからこれ以上何も言いませんが。

確かここは、地震後に手付け金の支払いというスケジュールだったと思います。ご老人の被害は免れたと思います。

ここの修繕費高いのは共有部、例えば駅までの廊下とかがあるからって営業から聞きました。

タワーマンションから、老人が避難って
東北地方の話？
この辺や東京では、避難する必要が無かったはずだけど？
数時間後にエレベーターが復旧する前に、
何の目的で老人が下に降りたの？

なんか勘違いしている人多いみたいだけど、
阪神大震災でも、今回の東北関東大震災でも
木造一戸建てと低層マンションの方ばかり亡くなっているんだよね。
タワマンにいた方で亡くなった方はひとりもいない、と言っても過言ではないのでは。

それなのに、なぜか低層や一戸建てのほうがタワマンより安全とかいう
非論理的な意見が多いのが面白い。

阪神の時でも高層マンションはライフライン寸断されて大変だったよ。水が出なくて毎日の水汲みに上り下りとか。電気が繋がるまでトイレすら流れないし。
生き残ったとしても高層難民の危険性はタワーマンションである限り否定できない。地盤が強い地域ならいいけど川に近い小杉はそうでもないから。
想定されてる関東大震災は阪神より破壊力も範囲も上で静岡あたりで津波も予想されてるので今回の地震に近い。まあ富士山とか浜岡原発の問題も言われてるからそれが本当なら関東方面どこ行っても住めるような状況じゃないかもしれないけどさ･･･。

>201
適当な営業さんだなぁ。駅までの廊下ってどこのこと言ってるんだろう？敷地図でも特別長い廊下とかそんな場所ないんだが。駅までの廊下って商業施設スペースで住民だけが使えるようなところじゃないけどその修繕費が住民負担てことなのかな？
むしろここはエントランスも狭いし、エレベーターもないし、共有部は他より貧弱だと思う。ペデストリアンデッキとかで駅直結してるマンションでもここより修繕費安いし、それだけじゃ理由にならないって言ったら本当のことを教えてくれるよ。

205
共用部のエスカレーターとかじゃないか。
とはいえ、地権者分が圧倒的だろうが。

地権者分を他の住民が負担するって話がでていますが、
重要事項説明書とかの各部屋の修繕費・管理費負担金の記載欄には、
地権者の部屋の金額も記載されていますよね。
金額かいてあるけど、払わないってことなんですか？

ここで言う地権者はパチンコ、ネカフェ、図書館、といった類でしょ。

>208
207です。
部屋番号101とかが、
その施設部分(地権者？)にあたるんじゃないでしょうか。
専有面積から行って、107-1～107-4がパチンコ屋部分１階から4階でしょうか。

専有面積に応じて修繕費が割り当てられているようで、公平に見えるのですが。
書いてあっても、払わないなら別ですけど。

167さん
先着順と聞くとすぐに契約しないといい部屋はどんどん
売れてしまうという気持ちにどうしてもなってしまいますよね。
でも先着順だと売れていない物件などはばればれになってしまう
可能性が。

書いてあっても払わないんじゃない。うちの実家がそうだから。
再開発の時の条件が修繕費無料ってのが条件になってて
そのかわり払う部屋と払わない部屋がフロアで別れると処理が大変なので
地権者住居はこのフロアの部屋になりますってかんじで
地権者フロアみたいなかんじで決められて階数が選べなくなったと聞いてる。

重要事項に分担割合が記載してあるのに修繕費を払う必要がないって
どんな法治国家だよ。

不動産業界にコンプラは存在しないからね。何があっても不思議じゃないや。

>>204
でも生きてればこそでしょ。
木造一戸建てや低層はかなり厳しいことは今回の地震でもはっきりしてしまったよね。
関東、東北のタワマンで少し傾いてしまった、というものすらゼロだしね。

木造や低層がかなり厳しいというのはどうして？

>214
地震ではっきりしたって言うが、沿岸部にまずタワマンねーから。

第1期の最高倍率は何倍だったのでしょうか？

>216
多摩川に近い武蔵小杉も
似たようなもの

沿岸部と言うか、都内の埋立地にはタワマンありますよね。どこか被害うけてますか？
ま、東京あたりの震度で被害が出るようでは、それこそ問題ですね。
東北の沿岸部にタワマンがあるかは知らないですが、
倒壊してたりすればニュースになってるでしょうな。

武蔵小杉なら津波の心配はしなくていいと思うけど、
多摩川に近いから液状化の心配は残りますね。
買う人は営業から説明うけただろうから、覚悟の上でしょうが。

ここってN値60以上の直接基礎ですよね。
地盤が弱い所は支持層がかなり下にあり、直接基礎は採用出来ないらしいです。

>220
パークは直接基礎、小杉タワーは杭基礎みたい。
同じ小杉でも場所によって支持基盤の深さが違うんですね。

今回の地震が震度5だから倒壊するようなマンションはないよ。
ただ関東大震災で想定されてるのは今回よりずっと規模が大きいから
この程度で少しでも被害があるってことが問題視されてるんだよ。

豊洲とか横浜のポートサイド地区とか多摩川沿いとかでは
外壁のひび割れとかいろいろ問題になってて中古の売り相談増えてるみたい。

液状化まとめ
新浦安：被害甚大
豊洲：被害あり
有明：被害あり
みなとみらい：被害あり
二子玉川：まったくなし
武蔵小杉：まったくなし

222さん
知り合いが丁度中古物件の引渡しを3月の中旬にひかえての今回の地震。
ベランダの壁がちょっと崩れおちてしまったので仲介業者に問いあわせ
したところ、それをみて買主が心配だという事になれば自然災害なので買主側がキャンセルができる義務があると言われたそうです。
幸いにも買主さん側は実際崩れた壁をみて大丈夫と了承してくれたそうなのですがね。
中古物件の売りも問題がこれからいろいろと出てきそうですよね。

第二期の販売開始したね。
価格はやはり前回よりも下げての販売になるらしい。
しかし、先着販売の10件以外は全部売れたと言われたけど、ホントかよ？！

この先着順って第二期になるの？まあどっちでもいいけど。
公表されてる価格は第一期と変わってないから、値下げ希望なら直接価格交渉することになるのかな。

先着順以外に前回売り出さなかった場所の販売をしてるよ。

223
液状化だけが、地震被害じゃないから。

ついでに全く被害なしかどうかはまだわからない
目に見えないところが怖い

エクラスタワーは免震構造ですね！
長周期地震動にはゆっくりの揺れに共振してもっと大きな揺れになるようです。
怖～い免震

みなとみらい、被害あったっけ？どこ？
他ではないって書いてあったけど

＞230
エクラスタワーは免震構造なんですね。今まで免震のマンションに住んだことがなかったりエクラスの上階住む人は揺れ方にびっくりしちゃうかもですね。でもそれが結果として安全な証拠というふうに受け取っていいのでしょうか。家具とかしっかり固定しておく必要がありますよね。

＞＞No.225
＞＞第二期の販売開始したね。

第二期の販売始まったんですか？先着順っていうのは一期の売れ残り分で第二期の販売じゃないですよね。
ここ、東横線の線路と逆側の再開発地域の計画っていつわかるんですか？
やはりタワーいっぱい建つのかな、公園にはならないんですよね。駅からエクラス含めて一体の再開発にして、隣は公園と公共施設・・・なんてならば素敵な街並みなると思うけど、パーク側に比べて狭い敷地にちっちゃな公園つけて（しかもパチンコ屋の入り口の前）それで終わり。きっと、再開発とか云っても、ただどんどん建物建てるんだろうね。

先着順は一期の売れ残りだよ。第二期は第一期に販売しなかった場所を売りに出す。
今、営業が必死に電話がかけまくってるよ。

>232
http://www.youtube.com/watch?v=MHZpoMVqAFM&feature=related
ご参考までにどうぞ。
コメントにも役に立つことが書いてあるので見ておいてください。

>233
公園は儲からないからね。

パチンコは儲かるからね（笑）

ここさ、営業は普通だけど受付の女性ひどいね。

模型置いてあるところで待ってると、営業の方いない間はおしゃべりタイム。
いなくなると、ピシッとする。

客の前でピシッとしようぜ、だらしない。

ワロタ

別に高級物件じゃないのだから、堅いこと言わないの(笑)

買い！

竣工遅れるでしょうから、ゆっくり需要の回復を待ちながら、のんびり販売していくんでしょうか。
この消費者マインドの冷え込みからすると、今、同じ値段だと、また売れ残りますものね。