ヴィークコート市谷加賀町ってどうでしょうか？

最近野村と三菱、住友のマンションばかり見てたせいか、
ここのMRは新鮮で良かったです
特別斬新なわけではないけど、「こういうやり方もありなのね」という点がいくつかあって、
我が家のインテリアを考える上では大変参考になりました

なるほど、、、
第2期は売れてないんですかね⁈

70m2の3LDKがたくさんあるマンションですね。そして90m2になると4LDK。
千葉、埼玉にありがちな間取り。
この辺りの雰囲気は悪くないけど、もう少しゆとりの有る設計できなかったのかな。
オプションで間取り変更できますか。

間取りはいくらでも変更できるけど、この辺りの間取りはどこもこんな感じですよ
千葉埼玉っていうか、東京はこういうのが一般的だと思います
100㎡2LDKでトイレ2つとかの、外国人向けマンションみたいなのはこの辺ではないです
そういう間取りは番町とか港区3Aエリア付近ですよね

>603さん
以前モデルルームで聞いた時は、設計変更できると言われたと思います。私は変更を考えていませんでしたので、それ以上詳しくは聞きませんでしたが。
それと、建設着工が近い部分はだんだん間に合わなくなるとも言っていました。
ご希望の部屋があれば、早めにご相談されてはいかがでしょうか？

先日、建設現場見てきました。
確かにアクリル板で中が見えますね。
現場もきれいでしたが、交通整理をしている警備員の方々が丁寧で、とても好感が持てました。

敷地に対して建物全体がコンパクトで，中央に位置する吹き抜けからどれだけの採光があるのか，全然見当もつきません。

値段はアドレスに比べて相応だと思いますが，逆に部屋の仕様が低すぎるかと。
モデル・ルームでこんなに安っぽいのは初めてです。

しかもモデル・ルームのあと現地視察は人任せ。
こんな営業も初めて。

営業でこんなに買う気が失せたマンションも珍しかったです。

そうですか？
この辺りの新築だと、内装はこんなものかと
市ヶ谷エリアのプラウドやパークハウスと比べても、
特に落ちるとも思いませんでした
この辺りは「超高級住宅地」ではないですしね

それに構造と広さ、日当たり条件さえ良ければ、
内装なんていくらでも変えられるからあまり問題ないのでは？
・・・と思いましたが、607さんは営業の態度に一番ガッカリされたんですよね
私も他社で不快な思いをしたことがあるので、お気持ちわかります

この辺だと今度払方町に阪急のマンションが出来ますが、
そちらは多分内装は豪華目にしてくると思いますよ

＞607
今まで10件程度のMR見に行ったけど(財閥系含め)、営業同伴の現地視察はほとんどなかった。1件あったが、そこは現地が工業用地で、営業が一緒に行っていろいろ説明(言い訳？）している雰囲気だったが。実際現地が近ければよいが（あとはよっぽど営業が暇だから？)。
あと、MR自体もそんなに安っぽい感じはしなかったけど。営業に関しいろいろおっしゃるが、あなた他社営業？

ここの営業の人は、かなりしっかりしていると思いますよ。
いつも質問にはきちんと答えていただけるので、とてもよいです。

私の場合、最初の見学はそれほど本気ではなかった。
しかしモデルルームみてお話を聞いたら、買う気になってしまいました。
人それぞれでしょうが、私みたいな感想を持つ人もいますよ。

これから現地見に行くと言えば、普通は営業が喜んで案内してくれると思うけど
よっぽどモデルルームが混んでいたとか？

６０９

ネガティブなコメントをしたからと言って、すぐに他社営業と揶揄される筋合いはないです。

現地視察が案内なしは本当に初めて。
とある物件では案内人付きのハイヤーだったし、そういう物件しか見てこなかったのかも。

同じアドレスでもパークコートとは比べ物にならないし、内装はお金をかければと言うけど、モデルルームがあの程度では固体そのものの評価も下がります。

追記。

モデルルーム正面は取り繕っていたけど、横から背後にあるプレハブが丸出しなのを見て、終わっていると気づかなかった自分の見る目の無さに反省。

それでも営業で印象は変わるものだと思うけどね。
そこが腕の見せどころでしょ？

モデルルームがプレハブ建てなのは私も気づきました。でも、それでいったい何が終わっているのか、私にはわからないです。

確かに、建物内部のしっかりした印象とのギャップに違和感はありました。
でも逆にプレハブでも上手く作るものだと妙に感心しましたよ。

モデルルームの外装にも気を使うべきだというなら、それは確かに正しいと思います。でもどうせ壊すものにそこまでの配慮は必要かどうか。意見が別れそうですね。(^_^)
見学の時、何か嫌なことでもあったのですか。

>>612
>現地視察が案内なしは本当に初めて。
>とある物件では案内人付きのハイヤーだったし、そういう物件しか見てこなかったのかも。

うん、私もそういう経験がありますが、
それって、「売れないからハイヤーをつける」んですよ。
たとえばこのあたりだと、
パークコート市谷仲之町（2006年築）がそうでした。
モデルルーム（プレハブ）が弁天町交差点にあり、
現地までハイヤーでした。
途中の道のりがあまりに殺伐として工事中のうえ、
前面道路がタクシーの抜け道だったので、
余計なことを考える暇を与えたくなかったのでしょう。

>>615さん
私は612さんじゃないですが、必ずしも「売れないからハイヤー」ではないと思いますよ
去年のプラウド市ヶ谷南町も営業同行でハイヤーで視察でしたし（即日完売物件）

>>612
うちは幅広く見てるので、現地視察にハイヤーで営業動向アリとナシは半々位ですね
私は612さんのこと、他社営業とは思っていませんよ

612さんは営業さんではないと・・・私も思います。
単純になぜ案内しない？とがっかりされたのでは？
お気持ちわかります。

趣味でまわっていた時代ふくめ30件はいきましたが、
同伴視察は、半分弱。
616さんと同じくらいでした。
ただ・・・、その半分は615さんおっしゃるとおり
大きな問題点がある物件でした。

最近ではジオ大塚。
お墓前に位置してましたが、それをフォローされてました。

ただ、結局、営業サービスの可否ではなく
物件だね・・・
。
というのが、我が家の結論になってます。
で、あの営業さんであの物件だったら最高だね
などと、しょうもない話をしております。

ここの営業さんは必要範囲のことは
ちゃんと対応する、という印象です。

物件は現地にいき、かなりいい！とおもいました。
待機人員が多い牛込警察署がちかいのもよいです。

ヴィークコートは基本的に営業は外部委託ばかりですね、ここは住友だけど、三井やリバブルにも依頼してるようですね

この物件の場合は新日本建設の悪評をどう見るかですかね

ここはちょっとでもネガティブなレスがあると
ヒステリックに反論する方がいるので（お1人？）、それが残念
そして入居後部屋が上下左右だったら大変そう・・・とちょっとドキドキしてます

ネガティブな情報も参考になるので、私はありがたいです
色々な意見の方と交流できるのがネットのいい所ですよね

まあ、こういう業界は本当に現場しだい。
新日本さん云々より、現場長がどういうマンションを
担当してきたかをしらべると有効。
まあ、そこまでやる人もいないでしょうけど。

http://www.chiba-cci.or.jp/topics.php?cms_id=132

＞617さん
牛込警察は近いですね。
連絡すると２・３分でかけつけてくれます。
小中学校が多いので、パトロール（単に帰路か？）の
警察官の方姿もよくみかけます。
自転車でぶらーというかんじです。

そこらへんも昭和な、一体です……。

まぁやはりそこまではなかなか分からないから皆さん施工会社の評判を気にするのでしょう

ここのモデルルームの場所（土地）は使い回しだよ
半年くらいたってモデルルームが解体され更地になると、すぐに違うモデルルームが建つ
それを延々と繰り返してます
モデルルームがプレハブでも、特に問題ないと思うのですが、気にする人がいるのですね

多分モデルルームがプレハブで作られていることを問題にしているわけではなくて，
これから高額な買い物をしようと思ってくる人に対して
ちょっと横から見ると露骨にプレハブが丸出しになっていることに問題意識がある，と言いたいのではないでしょうか。

あまりいい感じはしないですね，私も。

ここも第1期の売れ残りがありますし，プラウド上原みたいに即完売とはいきそうにもないですね。
この経済状況でも売れるものは売れるんだ，ということです。

売れない理由はなに？

＞626さん
即日完売は、いわゆる広告費をかけた
｢ザわかりやすい物件｣でないかぎりないでしょう。

ここはわかりにくい物件、ですね。
いろいろ調べると、
地味にいい！、ことがわかる・・・というか。

実際いまどれくらい売れたんだろう、
ときいてみました。
結果、契約まできているのは七割だそう。
私もこの御時世で、
売れるものは売れるんだな、と思いました。

いわゆる財閥系ではありませんし
ポピュラーなプラウド、パークハウスなどではありません。
正直ウ゛ィークって何んだ？です。
プラウドなんだ、すごいね〜、
というのはなし！
場所も市ヶ谷をあがった地盤のよい高台ですが
有名高級住宅地ではないから、
地方の人にしたらどこ？というかんじでしょうし。
実は地盤がよい昔からの宅地で環境はとてもよいですが。

といった具合でここは地味だけど
いいマンションというかんじで
わかりにくい。
そこでしょう
(私たちには、そこもちょうどよかったんですが)。
地元から移り住む方が多いとききましたが
頷けます。

わかりやすさを求める方には、ここはないかもです。
価格はやすくないし。
派手さはないが、質実剛健です。

こんにちは。
＞627さん。地味にいい、そんなかんじですよね。ヴィークってきいたことないと半分冷やかしのつもりでＭＲにいき、駆体・内装も悪くない、学区もいい。意外に固いかも～と興味をもって現地にいってみると、これまた意外に環境が非常によろしい。日銀、ＮＴＴ社宅、裏千家、パークコートと環境が安定している。ただ少し高い（笑）。で、いまだ他物件もみてますが、ここがいちばんよかったです、今のところ。たしかに華やかなブランド感はないかな～。落ち着いてますね。

No.627さん、ポイントを突いておられますね。言われてみてなるほどと思いましたが、他の人から「えっ、そんなところに住んでいるの？」とか「そんなマンションに住んでいるの？」と言われることに興味が無く、実を取るタイプの人によいマンションだと思います。

住環境としての良さ、交通の便、ステータス感、総住戸数など、バランス良いですよね。
ただ、広告費をかけなくても即完売となる物件もあるし、ここはそのような物件ではない（地味）なだけですよ。
何となく「質実剛健」といった感じです。

色んな意味で上原の物件と比べたらやや落ちる感じはしますよね。流石に。

でもそれって派手さ、ミーハーさのレベルで落ちるだけで、ここは本人が満足できれば間違いの無いエリア、物件だと思いますね。

先週モデルルームに行きましたが、まだ３割しか契約されてないですよ。
１期の売れ残りと、２期以降販売の部屋で、まだ７割残ってます。

人が駆け込んでいる割るには・・・
って感じの売れ行きだね。
値段が問題？

＞626さん
ここが上原程売れない理由は、場所とデベのネームバリューでしょうね
上原程のブランド立地ではないですし、駅から遠いと人気は落ちます
また、ブランドマンション以外の場合、格安でなければやはり人気は落ちます

個人的にはステータス感は感じませんが、質実剛健で手堅い物件、という印象です
万人がいいと感じる物件ではないでしょうけど、

①リセールを気にしない
②市ヶ谷駅からの距離を気にしない
③ブランドにこだわらない（親世代がこだわる方もそこそこいるかと）

という方にはいいと思います
逆に上記も重視する方は、それこそ上原のような物件が合っているのでしょう
（気にする人は多い＝即日完売）

ここは造りも会社も悪くないですし、土地、学区、生活利便性（スーパー等）はいいし、
ちょっと足を延ばせば神楽坂等に素敵なお店もあり、その割りに閑静な場所なので、
専業主婦家庭なら嬉しい環境と思う方は多いかも

うちは立地（牛込中央通りより東側を希望）、社宅エリアなのが残念で迷ってます
市ヶ谷駅から10分以内で砂土原～南町位の立地なら500万高くても即決なのですが・・・
この辺りはめったに出ないならともかく、続々建設予定なだけに迷いますね
ちなみに地元住民です

>627さん
>631さん
契約率の情報ありがとうございます。
お二人の数字がだいぶ異なりますね。
>契約まできているのは七割？？
>7割残ってます？？

契約まできているというのは、交渉中も含むのでしょうか。
7割残っているというのは、全85戸の7割なのか、それとも、第1期と第2期合わせただけの7割なのか、どちらなのでしょう。

＞634さん
二週間以上前の話ですが、成約50件に入りそうだと担当営業さんからききましたよ。

私も631さんの書き込みをみて
一瞬、？と思いましたが
三割は、二期の三割のことをおっしゃっているのでは？
だんだん残り住戸になるからきびしいのでしょうか。
ただ、ここも、内定住戸＋少数住戸を抽選する
形式だったよな。。。
七割も残るような＋するかな？

気になる方は、営業さんに確認するのが一番かと
思いますが、ご参考まで。

>>632
最近は都心でも中古物件の価格が下がって手が届きやすくなりましたからね。

ここはあと５％安かったらな、というのが正直な実感です。

わかります。地味だけど手堅い物件、それが界隈に意外にないんだよな。大きな減点がないのが最大の魅力。たしかに地味手堅い。

5パーセントさげてもらえたらありがたいけど
ありな範囲です。
現実的なのはオプションを50万円を無料提供とか？

>635さん

わざわざありがとうございます。
一ヶ月前に私が聞いた時は、30前後というような話だったと思いますので、話は合いそうですね。
確かに、気になるなら営業に確認すればいいですね。

エントランス、エントランスホールは馴染めませんでした。
なんとなく陰気で暗い。
今時、石や水、竹で飾り付けてもねー
毎日見るのいやだな。

三井だとセンスよくまとめるだろうね。
個人的感想でした。

たしかに裏の三井のパークコートさんも、竹！今朝も竹がおもいっきりそよいでいるのをみたよ。

私はきらいじゃありませんよ、ウ゛ィークコートさんのあの外観予想図。

加賀町、裏千家も竹だか笹だしね。デザイナーがなんとなく和を意識してしまうんでしょう〜。
とはいえ、外観、エントランスは、ほんと出来上がるまでわかりません。界隈になじんだ外観になりそうかな〜とおもって見守ってます。

購入を検討中です。
少し迷っている点は窓向き、階層、値段、駅距離です。
どうもうまく結論が出ません。
最初は迷わず買う気だったのですが、小さなマイナスポイントが
少しずつ気になってきます。
構造や内装は問題ないと思っています。
車は持っていませんが、地下の機械式駐車場は今後大きな問題が
出てくる気がします。40台分ですからね。
エントランスホールは特に考えていませんでしたが
もう少し明るくモダンなイメージが良かったと思います。
「水をはった大きな石」デザインされた気持ちは分かる気がしますが
ちょっと重いです。しかもかなりお金かかってるような。
即完売では無いので、もう少し検討です。

確かに８５戸で４０台って絶対埋まらないな、半分埋まるかも微妙
逆に駐輪場は１戸に１台分絶対足らない

ここの新築よりも中古のパーク・コートが欲しい。

バランス悪すぎだな

＞642、643さん
ほんとなやむ。
パークコートは、値段もいまだ高いのに、すでに10歳のお古！しかしあの外観はよい！ただやはり、なんだかんだで結構ふるめの中古。90平米あたりが希望のうちにはひろすぎなんだよな〜。このあたりにでればいいな、と、おもっていたところにＶＣ登場。現地にいき、構造チェックにだし、管理組合要項、ボーリング図を確認、値段とみて、かなりヒットだった。地味にいい仕事をしてるバランスはいい物件。新築は絶対的に気持ちがいいしなあ。
で、あの石エントランスがね、ど〜でるか。
ＶＣも外観はいいのに！
やはり、和ということなんでしょうね。

この規模だと駐車場は１５台くらいうまればいいほうですよ。

私もパークコートは良いと思います。
10年経っていますが、チャンスがあれば住んでみたい。
エントランスの奥まった感じがいい、絶妙なデザインです。
きっと何か持っているのでしょう！
品格なのかな、むずかしいですね。

>741さん
悪い点が「これ1つで論外」という程のものではなく、
でも積もり積もると・・・というのは悩みますよね
多分時間はあるので、お互いゆっくり悩みましょう
迷ってるものを買うと後悔しますしね

隣りのパークコート市谷加賀町二丁目は、確かに良い雰囲気ですね。
憧れはあります。でもディスポーザーが無いようですし、やはり築10年は大きいですね。
私の場合は、ヴィークコートで迷い無しです。
（学区、地盤、低層、設備、地域の雰囲気）

永住志向で考えるなら、新築も地区１０年のパークコートも、築年数はあまり差が無いと考えるべきだと思います。２０年後は、それぞれが築２０年と築３０年になるわけで、その頃になれば、もっと設備は進化していますよ。ディスポーザーが有る、無いなんて差は、どうでもいいレベルになっているはずです。
問題なのは、パークコートで自分の好みの間取りと階と向きの部屋が、なかなか売りに出ないことです。中古を狙う場合、価格もさることながら、狙っていた物件が売りに出て、買えるかどうかは運しだいです。１０年待っても売りに出ない可能性もあります（特にパークコートのような戸数が少ないマンションの場合は難しい）。その点、新築はあまり運に左右されずに買うことができますよね。この差は大きいと思います。

なるほど、確かに。10年くらいならそう言えますね。
(それでもまあ、個人的にはディスポーザーはあったほうがいいと私は思いますが。)

前にも他の方が書いていらっしゃいますか、ここは質実剛健で大きく外していない。隠れた優れものと思います。
しかしスター性は乏しいのかも。絶対ダメという理由もないが、積極的に背中を押してもらえるような理由も無いというなら、なかなか迷うことになりますよね。いい決断が下せるといいですね。

私の場合はこの学区であることが最優先だったので、動機が単純明快。来年には引越ししたかったので、現時点ではこの物件しかなかったんですよね。特に嫌なところも無いし、石庭があろうとなかろうと関係なく。迷うことすら出来なかったというところです。

見学して間もなく、ぱっと決めてしまいましたが、その後も大きな不満も無いし、これでいいのだ、と楽観しています。

＞650さん、同意。
明日でるかもしれないし、永遠にでないかもしれない。
まったく先がよめない状況に自らをおいこんでしまうことになります。
とてもすてきなマンションですが、当然パークコートでも
妙な間取りや向きが悪い部屋もありました。
今満足なところに御住まいで、それでもどうしても住みたいから
10年でも待ちたいという方ならいいかもしれません。

ここはでた当初から、家内と自分の通勤にもどんぴしゃで
既出ですが、構造・内装・学区・周辺環境・地盤・治安などと
値段のバランスが我々にはとてもよかったので
すぐに決まりました。
ただ、ここにいたるまで、最後はプラウド南町やなんやと
３年以上、シーズンはほぼ隔週末ＭＲ参りをやりました。
なので、648さん641さん、おっしゃるとおり、
迷いがあるならやめたほうがいいです。
きっといつか、これだ！　がやってくると思います！

>652さん

非常によく分かります。
これだ！という感覚。

迷う方にも、いつかそういう出会いがありますように。
パークコートも希望の間取りで空きが出るといいですね。

確かに85戸で駐車場40台は多すぎ
近くの少し小さめ規模のマンション在住で、駐車場20台ちょっとですが、数台空き有りです
昔は1.2倍くらいの抽選でしたが、不景気で車を手放す人が増えたのか、最近は常に空き有りです
30台でも多すぎる気がしますが、今後の機械式駐車場のメンテ代や駐車場収入の不足が出たら、長期的には問題になりますね

私の記憶では、駐車場は、稼働率半分あれば大丈夫なように計画していると聞きました。つまり20台以上？

うちも近隣だけど、うまってますよ。住戸数に対して半分の駐車場数です。こちらも半分弱といった駐車場数ですね。とはいえ、いまは幸いうまってますが、これからわからないです。いつまでもベストな状況のマンションなんてないですから、臨機応変みんなで話し合って解決していけばいいですね。そういう管理組合をつくれるかどうかが大事です。

普通に考えて埋まるはずがない。

普通には埋まるはずないかもね〜。ということで各マンション、みんなそれなりに埋める努力しているんではないかい？

私たちも、駐車場料金満額あてこんでる？ときいたら、半分だったように記憶してます。あ、なら大丈夫だ、と判断したのではっきり記憶してませんが。

クルマ離れが進んでるからね、今後も契約者は減る一方なんではないかな

ジオ出ましたね。

へー、場合によっちゃ2台契約しようかと思ってるのに。

ぜひしてください。空きが出るといやなので。

この辺りのマンション買って、駐車場2台借りるくらいなら、普通は戸建てを選択するんじゃないのか？
もちろん、駐車場2台ありの戸建ては、1億程度じゃ厳しいだろうけど

駐車場の話がでましたが、ここの場合は雨に濡れないのは
よいけれど、車を出すまで３～４分かかるそうですね。
待っている時のその時間は結構長いような気がする。
ここと同じような機械式の駐車場をお使いの方がいらっしゃたら
どんな感じか教えてください。

それより駐車場だろ１戸１台とかアホすぎる。家族で住む人も結構いるだろうに・・

失礼、駐輪場ね

＞663
購入金額平均8000万円弱くらいのマンション。
住居にかけられる予算がその額なわけで
これは絶対額。
ある稼ぎの範囲内で車二台おきたい人ほど
こういったマンションになるような。
一億五千万とかだせればね、話は別ですが。
・・・我が家の話です。
いい車というわけではないのですが
二台必要なので。

駐輪場増やせば良かったのに、はみ出て止めてると団地みたいだし・・

駐輪場の規約違反駐車はやめて欲しいですよね
エントランス前に駐輪とか、本当にマンションの価値を著しく下げますし

今年の春完成の田町の某マンションは、駐車場空き過ぎで大変と聞きました
確か8～9割空きという、絶望的な状況だったような・・・
まあ駅近で賃貸住居あり、小さめの部屋中心のマンションだと、
駐車場借りずに生活する人も多いでしょうけど、そんなに？？と驚きました
早速修繕計画見直すらしいです

最近都心だと、駐車場は全住戸数の半分、駐輪場は住戸数で作る所が多いですね
付近の千代田区側の新築は、駐車場は順調に埋まっているそうです
（あちらも駅近なのにね）

所得ある人は車の維持費とかあまり気にしないから、ここもそこそこは埋まるとは思うんだよね
ただやはり多すぎな感は否めない、駐輪場は戸数の1.5倍位は欲しかったね

85戸で駐車場40台様子は都心の平均かと。ここを買う収入層は車をおもちの方、多いでしょうしね。

むしろ、駐輪場台数が適正かどうか。たしかにあと30台くらいあってもよかったでしょう。でも、モデルルームにいらしていた方で、年配のご夫婦もいらっしゃいましたね。ん〜、全員必要とするかはどうなんでしょう。

>>85戸で駐車場40台様子は都心の平均かと

それは無い

70㎡以上の3LDK以上が多いと子持ちファミリーが多いから、
ここは多分車所有率は高く、駐車場の数は適正な気がします
30台位は埋まるのでは？

でも皆さんおっしゃるように、自転車は足りなそうですね
多分子供（複数？）と母親が使う家庭は多く、
自転車不要の世帯より、複数台希望の世帯の方が多い気がします
やっぱりこういう点でも駅から遠いのが響きますよね
通学や塾、習い事で駅まで行く場合、子供は自転車がいいですしね
（公文もJR市ヶ谷駅の向こう側）

駐車場の利用台数も大切ですが、今後のメンテナンス、修理とか維持費はけっこうな
金額になります。機械式、地下、40台だと半端じゃない。
特に永く住む方はお金かかりますね。

最近は車持つ人は減ってるので1/3以下の台数に抑える物件が多いという話です。駅近物件だともっと減りますけど...それでもここは多すぎですね。

シングル＆DINKS物件は駐輪場１戸１台でもいいけど、ファミリー物件でこの台数は明らかに不足です

払方町のジオ、出たんですね
全41戸なのに２棟建てという不思議な構成ですが、
日照を考えて、微妙に配置をずらしたのでしょうか

でも100㎡と広めの部屋があるのはいいのですが、
そちらの棟は1LDK～3LDK100㎡と結構幅があり、
もう1つは2LDK～3LDKだけど最大でも76㎡と小さめ（広さの差はなし）
こういう場合って管理組合は一緒なのでしょうか？
もし別々なら、修繕計画を立てやすいのは絶対後者ですよね

何だか色々気になります
それに純粋に早く見たいです！
もうちょっと早ければ比較できたのに～

＞672さん
そうかな？　
ふつうかも、って私も思います。

話題のジオさんも41戸に対し17台（41%）
こちらは85戸に対し40台（47%）。
文京区在住ですが、やはり同じくらい。
40~50%がふつうかな。
駅前マンションとかは別ですが
ここやジオさんのように徒歩７分などだとね。

駅前マンションなんかは０とかありますよね～。
ブランズ田町もそうだった。

676さん、お気持ちわかります！
マンション選びは、まさに賭け＆出会いですね。


ジオ払方、意外にＪＲからは遠かったですね。
建設予定地は平らな部類だけれど
周囲住宅密集地帯＆傾斜地で
駅から坂道大変そうなのはネック？
41戸だと管理費が将来的にふくらみそう。

あちらもどんなマンションになるか楽しみですね。

ジオが２棟なのは道路があるからじゃないですか。
周囲の雰囲気は住宅密集地というよりは高級マンション街という感じじゃないでしょうか？
南側と東側は特に。

駐車場は同等だけどジオは駐輪場がその分戸数分以上あるしな

市谷加賀町は、近くに夜２２時までやってるスーパーが2店(薬の福太郎、よしや)ありますね。
払方町には、便利なお店はあるのでしょうか？

払方町付近は坂も多いし、不便なのではないかと心配です。実際住むにはどうなのでしょうね？

払方周辺はそういうのとは違う尺度の住宅地なので、若宮、船河原、砂土原３丁目あたりの雰囲気に憧れる層が選ぶ感じじゃないでしょうか？
普通に生活をするなら、加賀町のこちらの方が便利でバランスのいい物件とは思いますよ。

>681
夜遅くなら、使う駅によって市ヶ谷のデリドか
牛込神楽坂のキッチンコート（徒歩7~8分？）じゃないでしょうか。
両方夜11時までですね。
私は専業なので、近場でちょっと買う程度なら夜9時までのキムラヤで十分ですが、
多分ジオなら、昼間キッチンコートでまとめ買いして配送ですね。

ジオ41戸に対して駐車場17台、駐輪場53台はいいですね。
ここもこれ位駐輪場が出来るといいのですが、後付けで駐輪場増やすのは、
例え管理組合で承認されても物理的に難しいでしょうか。

恵比寿のプラウドとリュクス、ピアースみたいに比較できると良かったんですけどね

牛込柳町駅前のスーパーよしや、22時30分まで営業でしたね。

＞685さん
駅上だからありがたいですよね、ヨシヤさん。

よしやは、配送サービスもあるからいいですよね。

土地柄を考えればそのくらい買い物環境が整っていたら上々なのかもしれませんね。
幸い最近は生協以外でも宅配スーパーの選択肢も多いですし。
この先便利になったら嬉しいけど市谷加賀町に住むなら環境や雰囲気を重視している人も多そうだし利便性重視の人には注目度低いのかな。

ご近所マンション在住です。駅からの導線上にスーパー、ドラッグストアー、100円ローソン、惣菜屋、持ち帰りのすし屋さん、和菓子や、洋菓子や、クリーニング屋などがあるのでスムーズですよ。外苑東が整備されたらもっとよくなるとはおもいますが、先のことでしょうね。
お子さんがいらっしゃる方でしたら、駅の横にある原町みゆき保育園もこの導線のなかにはいってきて便利かと思います。

ここは駅近やネームバリューよりも実際の住みやすさを重視する人が多いように思います。
残念ながらJRからは少し遠いけど、大江戸線やスーパーからの距離はなかなか良い。構造もしっかりで、地味ながらまさに質実剛健。

砂土原や払方町もいいけど、有名な住宅地だとお金持ちでミーハーな人も少しは入るような気がして。あちらはギスギスしないか心配です。



バランス感覚のある住民が増えるような気がします。原

↑変な文字が入ってしました。

いや～、この掲示板ですでに相当バランス感覚欠いてる方が若干一名いるような・・・
ちょっとでもこのマンションをけなされると怒り狂うあの方です
住人同士の騒音トラブル、管理組合で意見が衝突した時など考えると非常に大変そうです・・・

ここはマンション選びではある意味特殊な条件（交通利便性を重視しない）を選ぶ人の集まりなので、バランス派というよりこだわり派の集団では？
こだわり派だけ衝突したりせず、価値観の近い者同士ということで、協調できるといいのですね

↑あの様な書き込みをする方はただの荒し趣味の人なのでしょうか？逆に営業の方ではと思ってしまいます。。

>692さん

せっかくのご意見ですが、このマンションをちょっとでもけなされて怒り狂う人なんていましたっけ？
私は気がつきませんでした。
むしろここはなかなかマイルドなご意見が多いと思うのですが、いかがでしょう。

また、誰が書いたかわからない一部の掲示板の書き込みをもって将来の管理組合を心配するのはやや無理がありそうにも思います。
(全体の流れから、ここの検討者の雰囲気は推測できるかも知れませんけどね。)

>692さん、>693さん
私は荒らしや営業じゃなくて、本当に検討者のような気がしています
地盤に関する懸念を情報付きで丁寧にコメントされても
「そういうこと言われると頭にきます、当然でしょ？」とキレてましたね
良い点、悪い点含めて冷静に議論したいですけど、ここでは難しくて残念です
もし営業さんだったら怖いなぁ

＞694さん
こんにちは。私も692さんのお話はなんだか妙なご意見だなあ〜と感じました。
それから、695さんも。
同じ方かな？

｢怒り狂った方｣なんて、ネガさんふくめていらっしゃらなかったような・・・？そして、そのご意見をベースに、だから管理組合運営も｢非常に大変そう｣って、無理があるよなあ〜と。

｢よい点わるい点ふくめて冷静に話し合いたいけど、ここでは無理｣、とのご意見に至っては、私には論拠がなぞでした・・・。
むしろマイルドだけど、よい点心配な点ふくめてきちんと情報を交換できるスレッドのような・・・？
最近では、駐車場の台数多すぎないか？と心配な点が具体的にあがっていましたよ、ね？

今日から二期ですね。

駐車場の件、確認してみました。４０台のうち半分、２０台分の駐車場利用代金を管理費計画の一部に見込みとして当てているそうです。つまり、全８５戸のうち２０戸、４分の一弱のご家庭が車を所有されていれば、すくなくともマイナスにはならないとのこと。
「ここは車をもっている方が多いとかんがえているが（実際２台の方もいるそう）、固い半数の２０台の線で算出した。」そうでした。
ご報告までー。

>696さん

そうですよね～。
私も同じ意見です。安心しました。

牛込柳長駅の脇にある、原町みゆき保育園にお子さんを通わせていらっしゃる近隣さんが
いらしたら、情報おねがいします。どんな保育園ですか？
駅徒歩１分もありませんね。

駐車場が問題なのは今後のメンテナンスとか維持費他と思いますが。
車が10台でも30台でも売り主の答えは同じです。
駐車場がxx台以下だと赤字です。とは絶対に言えませんからね。
不足分があれば、住人の皆さんからいろいろうまく混ぜて徴収です。
売り主はこのくらいは百戦錬磨の想定内ですからね、ちょっと質問
したぐらいじゃ本当の事は分かりません。
そして売り主自身は絶対に赤字にはなりません。
住人はとりあえず駐車場が満車になるようにがんばりましょう。

>701さん

戸山公園は自然も多くとても大きいですから、新宿区内で広域避難場所になっています。全く違う地域どうしで集まることに何も不思議はありません。

701さん、他にどこかお勧めの避難所はありますか？

＞701さん
ヴィークコートの広域避難場所は戸山公園なんですね、知りませんでした！
でも、なるほど、です。これはよい広域避難場所ですよ。

戸山公園の中心にある箱根山、のぼったことがありますか？
ここからは都庁も見降ろせます。天気が良いとなんと富士山もみえます。

標高は44.6ｍ、新宿区内どころか、山手線の内側で最も高い山、最高峰だそうです。
つまり、箱根山を中心に戸山公園は屈指の高台になっていて
火災の難をのがれやすいのです。



＞702さん
広域避難場所ということでは、新宿区内では戸山公園がベストです。

この戸数で機械式４０台じゃイニシャルコスト大変そうだね

702です。
まあ、そういう心配は無いでは無いですが…。

でも、とりあえず避難所にたどり着いて命があれば、それだけでもう非常に幸せだと思います。
韓国人がいようがいまいが関係ないと思いたい。

例えば払方町などは、後楽園が避難場所らしいですが、あそこは充分な広さがあるか分かりません。場所を問題になさっているのではないようですが、とりあえず戸山公園は悪くないのでは。

また、加賀町はいざとなれば、近くの自衛隊市ヶ谷駐屯地に逃げることもできるかも知れませんよね。

＞703購入検討中さまへ

まず、在日の方々に対してそういうお考えがあるのなら、
新宿区は全域避けた方がいいでしょう。


都心の物件を検討されていらっしゃるなら、
首都圏直下型の際に最も心配される大火災をさけて
生き残ることの方が大事では？
それには不足のない広域避難場所です。

702より追記。
災害時や困った時は、人種を越えて助け合うのが人の道ですよね。

＞703様
そのご心配、わかります
私も同じことを心配して仲の町は避けました
でも避難所は同じなんですね
今回の震災で「日本人のマナーや秩序は驚異的だ」と各国で話題になった通り、日本人集団は安全性が高いですが、外国では大災害と暴動は必ずセットだから、実際外国人の多い避難所なんかは本当に危険かもしれません
しかも仲の町ではなく大久保と一緒となったら尚更ですね・・・
知らなかったので、情報ありがたいです

703様は、心配ならやっぱり四谷市ヶ谷の千代田区側がいいと思いますよ
治安の良さは日本一ですから

＞703さん、709さん。

戸山公園は広域避難所ですから、圧倒的に日本人の方が多いと思います。
どこかのコリアタウンの中に避難するようなイメージでの書き込みは、
無意味に不安をあおるだけだと思いますがいかがでしょうか。
一部韓国の方がいたとしても、生きて避難所にたどり着けたらそれでいいのでは？

どんな地域でも悪事を働く人なんて少数でしょ
治安の悪い地域でも大抵普通の人が多数派だよ
「マナーいい人（＝日本人）の方が多いから安全」は通用しないと思うな
だからこのマンションがどうこうってことじゃないけど、真面目に対策考えておいた方がいいと思うよ

＞703さま、709さま

自分の命、人様の命にかかわる問題ですから、むやみに不安をあおるような書き込みは本当にお控えになったほうがいいです。
時世柄、個人的にそうおもったから書いただけ、ということでは済まされない部分に踏み入っていらっしゃるように思います。

スレッドも不特定多数の方が目にする公共の場である以上、最低限、人としてのマナーは守りたいものです。
それこそ703さんが仰るように海外からも高く評価された日本人のモラルをもって、誇りある行動をこころがけませんか。

＞外国では大災害と暴動は必ずセットだから、実際外国人の多い避難所なんかは本当に危険かもしれません

こういう書き込みは、確かにこの文章だけを読むと正しく見えてしまう。

しかし、戸山公園が外国人の多い避難所では恐らくないでしょうし、
外国で大災害と暴動がセットなこととも実は全く関係がない。

私が問題にしているのは、論点をすりかえて不安をあおるのは
どうかしらと言っているのです。

確かにいろいろ考え想定することはとても大事だと思います。
外国人に対して不安に思う人がいることを否定するつもりもありません。
むしろ私自身も不安については理解できるつもりでいます。
（災害時は、そんなことを言わずに助け合うつもりだけど）

ただ、論点のすり替えは、よろしくない。
それが言いたいのです。

全然論点のすり替えじゃないんじゃ？

713です。
712さんのおっしゃる通りと思います。

この物件を買える人なら社会的にもそれなりの地位にあると思いますし、
日本人として、誇りある行動を心がけたいものです。
そして災害時は人間として、国籍を越えて助け合いたいものです。

＞713さん

ここ何件かおそらく同じ方かと思われる書き込みに、713さんご指摘の傾向がありましたよね。。。

みなさんこちらのスレッドらしくゆるり(？)おだやかに対応していらしたので、そうだよな放っておけばいいよな〜なんて思っていましたが、ネガティブさんだろうとその煽りの材料につかっちゃいけないテーマがあるよね。たちが悪い。
みなさんがただしてくださったのでよかったです。

ひとさまの命に関わることで、削除依頼をだそうかとおもいましたが、この経緯を残しておくのも判断ですね。

713＆715です。

ネガティブなご意見も本来は歓迎なのですが、
人種や災害をテーマに不安をあおるのはよくないかなと思いまして。
ついつい反論してしまいました。

いろいろ誤解もあるかもしれず、
ご気分を害された方はお許しください。

また、皆様で穏やかに意見交換してください。
それがこの板の特徴でしたから...。

>699さん

近くの原町みゆき保育園、検討したけど他の保育園になったので、実際の雰囲気は知らないのですが、夜は22時まで保育してくれるようでした。
新宿区は、他区に比べて遅くまで保育可能な園が多いですよね。

市谷加賀町、今住んでいるところから近いので何度か散歩してみました。
朝も夜も雨の日も、なかなか良い雰囲気です。
緑が比較的多いからなのか、外苑東通り沿いよりも明らかに空気がいいように感じます。これは不思議。
完成が楽しみです。

＞７１９さん
物件比較の際に、ここらへんを歩きました。
空気の動きがあって、ゆったり風がやわらかくふいているかんじ、わかります。

私も高台で緑がおおいからかな？　と思ったのですが、
いくら高台で緑がおおくても、住居が密集していたら、こうは空気が動かないよな……と。
で、つれあいが界隈の道路の道幅が広いことにきづきました。
牛込中央通を左折した納戸町、二十騎町～加賀町エリアの外苑東通に通じる道路、
道幅がかなりひろいんです。特にヴィークコート建設地の前の南向きの道路は、このエリアでも
もっとも道幅がひろかったように記憶しています。７メートルくらいあったはず。

もしかしたら、大日本印刷がある関係かな？
地元に大企業があるおかげでインフラの整備など
プラスに働く面もあるかも……と思った次第でした。
住居にも人にも空気・風通しは大事ですよね。

原町みゆきは近辺では至誠会とならび人気のある保育園です。
なので、0歳児の4月入園を希望しても入れる確率は少ないですね。
まして途中から入園は無理かと思います。

あと一部「不安を煽るな！」と声高に主張される方がいらっしゃるようです。

表明された不安に対して「そういう考えもあるか」と思う人もいれば、
削除依頼をちらつかせ、ヒステリックに「不安を煽るな！」と怒鳴る人もいます。
悪意があるのかないのかわかりませんが、
そういう荒らし行為は慎んでもらいたいですね。
マナーを守って書き込みしましょう。

なるほど、銀杏坂の緩やかな坂道は確かに幅が広い。それも関係がありそうですね。
平日はわからないけど、休みの日はあまり車も通らず静かな通りですね。
大日本印刷の新築工事のトラックは、銀杏坂を通らないように(逆に市ヶ谷駅方面から来るように)指導されているとのことで、それも交通量に影響しているらしいですよ。

＞114-120でブチキレてた人が、その後も似た感じのコメント続けてるのが怖い

＞７２２さん
銀杏坂は静かでいいですよね。
建設予定地をながめている間、車が一台もこなかったので、
大日本の工事の車はどこへいったんだろうねと
話していました。規制がかかっていることはしりませんでした。
情報ありがとうございます。

空気がいい、風通しがよいのには、日銀・ＮＴＴの社宅、
団地の存在も関係しているかもしれませんね。
敷地内通路やエントランスにゆとりがあるので、通風に一役かってそうです。
都心で空が広くあく場所は貴重ですね。

今度は大日本が例のタワーとの交換条件（？）に建設予定の
公園予定地をみにいってみようと思います。
ここらへんに足りないのは、広めの公園かなとおもっていたので
できたらうれしいです。

団地？

日銀、ＮＴＴ社宅のならびにある団地型の集合住宅のことでは？あちらもたしかに一棟の間に距離があり、通路も広いですよね。むかしは都心でも土地に余裕があったんでしょうか。

このあたりは、小学生のための学童保育が充実していますね。
例えば、フロンティアキッズ（河田町や薬王寺などにあり）とか。
特に薬王寺の学童は、ここから歩いて数分です。

フロンティアは、普通の学童とは違い、夜遅くまで預かってくれたり、オプションで色々習い事もさせてくれる。夏休みもキャンプとかありますし、共働きの人にはとても助かります。

ここで10年以上のローンを予定されている人はいらっしゃいますか？

ちょっと無理してローンを組まずに買うか、
10年〜15年くらいのローンを組んで買うか、悩んでいます。

私は頑張ってキャッシュで買おうかと思っています。

逆にこのクラス（値段）のマンションでローン組まない人ってどのくらいの割合？
35年のフルローンはあまりいないかもしれないが、20年とか25年ローンで繰り上げ15年返済とかが多い気がするが
一括で買えるお金有るなら、この周囲の一戸建てでもいけるんじゃないの

どのエリアでも一戸建ては希望していません
セキュリティはやっぱりマンションの方が安心なので・・・

一戸建てはメンテナンスなどがどうも面倒で。
あとセキュリティの高さなどで
マンション好きです。
とくにこのくらい、100戸前後の規模のマンションをまってました。

都心に住むならマンション、
一戸建てなら郊外に大きめの家を、という方が
私のまわりには多いですね。

ここの予算があれば、たしかに都心戸建も買えなくはないけど、
ミニ戸建か、広さを求めたらさらに中古になるかも。

結局都心は土地が高いんですよね。土地代にお金がかかるから、同じ予算で、広さ、仕様、立地などを満たす一戸建て購入はなかなか難しいです。
1.5倍〜くらいの予算になるんじゃないでしょうか。
都心ミニ戸建も一戸建志向の方にはよいかとおもいますが、
おなじ予算なら、迷うことなく都心少し広めの仕様のよいマンションかな。

正直言うと一括ではギリギリで、かなり厳しいです。
子供が小さいので将来の教育費等にいくらかかるか分かりませんし、うちは無理せずローンを組みます。比較的若いので35年ローンですが、10年〜15年のうちには繰り上げ返済するつもりです。

＞729さん
当方も、10～15年のローンを組もうかと思っております。今のところ変動でいくとおもいます。
＞730さん
本当は頑張ってキャッシュでいきたいところです。一括で払えたらスッキリするでしょうね。
＞731さん
都心で一戸建ては検討したことがありません。やはりセキュリティをマンション暮らしで
効率よく確保したいのと、手元の予算の問題です。
＞733さん
ヴィークコートの85戸という規模は当方にもツボでした。
200、300戸超えといった具合になると、まとまるものもまとまらず、管理組合は他力本願、
共有部分の劣化もはげしいというのを結婚当初に住んだマンションで実感したためです。
かといって規模が小さすぎるのもまた息苦しいものでした（と申しますか現状です･･････）。
ヴィークコートは、あるまとまった人数で１つの住居を管理していく、というメリットを
最大限に生かせそうですね。

公式ホームページ見て気付いたけど、間取りの種類が少しずつ減ってきている。消えたのは売れてしまったという事なのですか？

>736さん
そういうことだと思います。

一戸建てもいいけど、セキュリティを考えるとここの方がいいです。二重オートロックの他に、各住戸玄関前にもカメラ付きインターフォンがありますね。

今の住まいにも一重オートロックと集合玄関に一台だけカメラ付きインターフォンがあります。でも個別玄関前にはありません。他の階などを経由した宅配の方が来ると、いきなり自分の玄関前のチャイムがなるのでドッキリしてしまいます。

早くここに引越ししたいです。

わかります。ちょっとさきなんだよね、完成が＾＾；
先週末周辺をみにいった際に、うわさの（？）アクリル板から現場をのぞいてみました。
東側かなりできてきてました。工事終了期、たしか６月かなんかになっていたような気がしました。
「完成はやまった？」と思ったので（うろ覚えです、どなたかチェックされた方いらっしゃいますか？）。
オプション会などがはじまれば、どたばたと……あっという間に入居になるのかな。

こんなのやってたんですね、知りませんでした。
http://www.stepon-contents.jp/hc/kokodake/archives/140023/1401/index.h...

＞739さん
情報ありがとうございました。
（住友不動産販売による、ヴィークコート市谷加賀町に関するブログ）
6月に新しい内容が増えていたんですね。私も知りませんでした。

この辺りって夜道はどうでしょうか？
細い暗い道を少し歩くことになりますが、警備員もいないので少し心配です
警官の見回りが多い、夜間は地元父兄のパトロールあり、等
何か情報をお持ちでしたら教えてください

今のマンションは24時間警備員がいて５重セキュリティなので、
ここのセキュリティがどうなのかは少し心配です
あとオートロックとのことですが、停電時はどうなのでしょう
全面開放になってしまう仕様ですか？

夜間何度か歩きました。
特に物件前から外苑東通りに通じる銀杏坂のある通りは、道幅が広めなので、街灯もしっかりあります。
周りのマンション玄関前にもそれぞれ道路側に向いた灯りがあり、決して暗くはない印象です。
やや細い道も、玄関前を明るくしている一戸建ての家が多いです。もちろん暗めのところもあるでしょうけれど、私にはあまり気になりませんでした。
この辺りは総じて防犯意識の高い地域かなと感じましたよ。
牛込警察署が近いためか、昼間は警察官がウロウロしているのをたまに見かけますが、夜はどうなのか、私にはわからないです。
付近在住の方ならご存知でしょうか？
印象は人それぞれなので、一度ご自分でご覧になることをお勧めしますよ。

5重セキュリティとはすごいですね。
24時間警備員のマンションと比較すると、なかなかそれ以上、同等となると難しいのではと思います。

＞741さん
このあたりでおさがしなのでしょうか？
界隈は三重セキュリティが最高ランクかとおもいます。五重となると、番町や広尾などの高級住宅地ですよね。神楽坂、市谷、牛込地区は、とてもいい場所だとおもいますが、そこまでの場所ではないからなあ。
加賀町は、夜道も警官とすれちがうことがありますし、地元の人以外あまり立ち入る地域でもないので、知らないお兄さんが道をうろうろしていると「あの人みないな」というかんじになります。夕方はご近所さんが立ち話、なんていう具合ですから。とにかく牛込署がちかいので自転車の警官は行き来してます。そういう恒常的な人の目がある地域です。ご参考まで。

741です
皆様詳しい情報をありがとうございます
昨年から新宿区側市ヶ谷～番町辺りで探していて（最寄駅が四ツ谷・市ヶ谷のエリア）、
夜道も何度か歩いて回りました
でもあまり警官を見かけなかったもので、どうなのかな、と思いまして

警察署は近いようですが、警官が多いといよりは人の目でチェックがあるのと、
そもそも他所者？が入り込まないということなのですね
そして三重セキュリティが最高と・・・
でも街頭が明るいせいもあるのか、実際それで大きな犯罪はないわけですしね
（犯罪多発地域の照明を明るくした結果、犯罪率減少との記事を見たことがあります）
セキュリティが5重であることにこだわっているわけではないので、
夜道が危険でないなら、この辺りも良いかなと思っています

番町ももちろんいいのですが、昨年今年の新築は決め手に欠けるので、
新宿区側にも期待しています
この辺りはマンションが続々出来るので楽しいですね

番町の賃貸マンション住まいからこちら近辺の分譲マンションに数年前に越してきたものです。

番町ではこんなに警察が見回りはしていませんでした。
麹町署が近いですし不安に感じたことはありませんでしたが、このあたりのように頻繁にパトロールしてくれるのは安心感がありますね。

我が家も７４１さんと同じく番町、市谷界隈で物件を探していました。
番町も中古を含めいろいろとみましたがセキュリティ面ではこの近辺とたいした違いは無いと思います。
街全体のグレード感は番町のほうがあると思いますが、買い物等の便利さで言えばこのあたりのほうが断然良いです。

ただメトロ駅まで徒歩１５分はやはり不便です。
番町では半蔵門、麹町とも徒歩５分以内で行けたのでつらいところです・・・。季節が良いときは余裕で市ヶ谷駅まで歩くのですが夏場はやはり躊躇してしまいます。
もし車をお持ちでしたらこのマンション前の銀杏坂は一方通行ではありませんし、道幅も広いので外苑東通り、外堀通りいずれもすぐ出れるので便利かと思います。市谷の住宅地では道幅が狭く一歩通行のところもけっこうありますので。

746さん、ご意見とても参考になります。

私も周辺住民ですが、ここに引越ししたいと思っています。派手さはありませんが、高台で地盤も地域の雰囲気も小学校学区もとても良い。建物の構造もしっかりしているようです。
わかる人にはわかる物件です。
この辺りの良さをご存知の住民の方が増えるとうれしいです。

みんな？相変わらずですね。
そんなに良いなら早く買えばいいのに。
２期もすでに始まっているし
かなり残ってますよー。

はは、確かにそうだね
妙に絶賛する人が増えた割には、売り切れにならないね
どうしてかなぁ？

荒らし？っていう位大大大絶賛してる人は1人でしょ
分かる人には分かる、この物件は買いです・・・と繰り返しながら、ネガコメントは常に全否定
別に悪い物件じゃないんだし、変な大絶賛で印象悪くすることないのにね
世間のここへの印象は売れ行き通りですよ

営業さん、カキコお疲れさまです
先週も暑い中、サンバカーニバルでのうちわ配り、大変でしたね

またまた、荒れて来ましたね…。

＞752
ほんとだ。ご不満の方（方々？）がまたいらっしゃるようですね。まさか751がつっこんでるようにここのデベか近隣デベじゃないよね？　だとしたら、たしかに……ご苦労さんとひとまず。

このあたりを検討中の身としては、とりかわされている情報はまともで参考になる。チャチャを入れたくなる気持ちはわかるが、このスレッドに書き込まれた話は、周辺住民かまじめな検討者じゃないと知らないと思うがね……。あまりにも詳しいし年季が入ってる。

「どんだけこのマンション好きなんだよ、３部屋くらい買っちゃえば～？」っていうつっこみをいれたくなる書き込みもあるが、嘘や誇大はない気がするよ。
748あたりはどこらへんが不満か興味あり。単なるチャチャだったら、まともにレスつけてごめん。粘着はＮＧだけど、チャチャぐらいマンコミらしくて息抜きになるんで個人的にはありです。そのままつづけて～。
ただ、チャチャもしくはネガなら具体的に入れたほうが、発展性があるとおもうがどうか。
駐車場あたりのくだりは問題点の掘り起こしになってたようにおもった。ほかにもあげてちょうだい。検討者の参考になる。

>No.748
全くご指摘のとおりなんだけど、いろいろ調べて「いい物件だ」と思っても、買うかどうかを決断する段階になると、人は迷うんだよ。大金だからね。だから皆、このマンコミで探りを入れあっているわけ。自分はこのマンションを買わないけれど、近隣住民として、このかけひき＆心理戦が面白くて見ています。
結論からいうと、こういう展開になるマンションは、デベ側の値付けが適正だった、とも言える。全然売れない、あるいは即完売のマンションは、値付けが間違っていたということです。

即完売の物件、あるいは最初は売れているがあとはなかなか売れない物件、最初から最後までジワジワと売れる物件などいろいろありますが、すべて売り主の想定内、コントロール内です。そのあたりのリサーチやシュミレーションはきちんと行っています。デベとしては各部門のコストや販売期間などは、ほぼ筋書き通りで値付けをしている。すべてはトータルマネジメント戦略なんですよ。754が結論する程、デベはマヌケではありません。
即完売はデベの筋書きですから。

>755
754です。大手の一部以外のデベはマヌケだよ。筋書き通りに行かないから苦しんでいる。だからどんどん倒産する。しかし、この物件の値付けは成功でしょう。高すぎず、安すぎず、ちょうどいいところを突いている。

＞755・756
プロの方でしょうか。なるほど。
値づけ成功してよかったですね。ここは値引き交渉、一切応じないもんね。

値付けもよく，物件もよく，というならそれこそ即日完売になるのでは？

ここの中庭は採光するにも見るにも中途半端で，そんなに言うほど建物のコンセプトがいいかしら？
LDK以外に採光するために中庭を入れたと思うけど，
この空間が少ないため，あまり期待できないと判断。

土地の広さにもよるとは思うけど，プラウド上原のほうがコンセプトが良かった。
アドレスだけで売れるわけでもなく，また価格も決して安くないがふたを開けたらあっという間の完売。
プラウド仲ノ町も同じ。

別にプラウドを押す訳ではないが，そんなにいいんだったらもう売れきっているはず。

最寄りの駅が実質大江戸線のみというのもいただけない。

即日に完売することってそんなに大事なことなのでしょうか？
よっぽどお買い得か広告費がすごいとか、何かありそうな気がしちゃう。
もちろん魅力があるからでしょうし、売れ残るよりはずっといいのですけどね。
まあここも、遠くないうちに完売するんだからそれでいいです。

＞７５８さん
中庭の採光については、素人には分かりづらいです。
設計図みてもプロじゃないから...。
ここが中途半端という根拠はどこからでしょう？
検討のためにぜひ教えていただけるとありがたいです。

即日完売は、人気の証拠でしょうけれど、
そうでないからコンセプトが悪いかどうかは難しいところかな。高い買い物ですからね。即日完売の方が珍しい気もします。
同じプラウドでも、プラウド市谷柳町はしばらく売れ残っていたし。

プラウドの全てが好調な訳ではないのは分かっています。
結局上原と恵比寿は即日完売ですが，
東五軒町と駒場のプラウドは難しそうな気がします。

採光云々は平面図を見れば一目瞭然かと。
東西の間に空間がありますが，どれだけ離れているか。
ほとんどスペースがないですよね，廊下も一方は内廊下でもう一方は内廊下風外廊下に面している。

採光できるイメージができなくて当たり前かと。

前のコメにもありましたが，私の中でも一番チープなモデル・ルームでした。
もっともお値段とか単純に比較はできないですけれど。

即日完売はなによりの実績じゃないですか。これはどうしようもない実績ですからね。
そりゃここだっていつかはうれきるんじゃないですか，それがいったいいつになるやらが問題で。
案外1年後も売れ残っていたりして（爆

これだけ気にいっているならどうして購入しないんですかね，ポジの皆さん。

野村は売り方が上手い！っていう良く出てくる話か……？　宣伝の打ち方が上手いよね。もの自体は、じつはそんなに。三井あたりがやっぱりいい（あたりまえか）。野村は日本人のブランド好きをふまえた販売戦略が成功してるんだろね。あおり上手いっていうか。恵比寿のプラウドのスレッドで数人（ひとりか？）が「プラウ民」というのでもり上がっていた。まあ、揶揄してんのかもですが。財閥でもなんでもないのに、ちゃんと選民意識をあおれる乗せ上手が野村。

野村との比較なら、南町があるんじゃ？　なぜにあえての上原？　戸数が上原は58戸で、ここは85戸で微妙にちがうよね。南町はいくつだったか。仲之町は立地がなしで学区も悪く比較にならず。

ここはコンセプトはいいと思うよ。だいぶまえに、おなじ中庭構成のパークコート市谷加賀町２丁目のなかをみたけど、光さしこんでました。仕上がりは今はまだわからんが。
ただ地味。立地もふくめて堅実すぎ。広告もほとんどうってない。完成までにまだ一年以上あるし、755のいうように、地元とこの界隈で本気でさがしている、わかってる層にじわじわ売ってくつもりなんだろ。85戸って結構あるし。。時間かかってもペイするラインがあるわけだから、それでいいっていう商売っしょ、たぶん。

＞761

＞案外1年後も売れ残っていたりして（爆

爆笑できるくらい面白いネタかどうかは別にして、たしかにこれは今のところはわかんないよな。
だが、そもそも即時完売をめざして販売戦略練っていないのはあきらか。完成までに完売でいいや、っていうスタンスかもな。つまり自信があるんだよ、ここ意外に。前いったときにきいたところ、40戸は成約してるそうな。即時完売にもっていくには即時完売の経費のかけかたとやり方があり、半年くらいで完売を理想とする物件には半年くらいで完売する経費のかけかたとやり方があるという、それだけの話。ペイすりゃなんでもいいんだよ、あっちにとっては。
あと、一応ジオの払方も様子見で、っていう人も多いだろうから、動きがでるのはそれからかもよ。

もの自体は、つっこみどころが、駐輪場すくな！ってとこぐらいしかないっしょ、冷静にみて。
せっかくネガを自称してるのに、採光の問題（しかもおそらく問題なし）と、ＭＲの張りぼてちら見えが大きなネガ要素じゃ、逆にポジってるよ。最寄駅が牛込柳町、っていうのも悪くないしさ。ＪＲ駅近はダメっていう人もいるなんて話題もあったじゃん。ネガするなら、駐輪場が少ないといかに大変か具体的に指摘しつづけるとかどうか？　

755の言う通りじゃない。
野村プラウドと清水総合開発は違うんですよ。
規模が違いすぎます。
清水はこんな良い立地を獲得するのはめったにないんです。
そのため力はいりすぎちゃったんだよね。
それでよければ買えば良い。
マンションは立地ですよ、やっぱり。

デベも施工も３流だな。ここは・・・

こちらの物件に興味を持っている者です。
皆さん非の打ち所がないとおっしゃいますが、部屋の形は満足でしたか？
当方の検討している広さだと変形で家具の置きづらい部屋があり、どうしても踏ん切りがつきません。

私も部屋は変形でない方がいいと思います。
レイアウトがしづらいですよね。
しかし近隣のマンションでも、変形間取りはありますし、設計上そうなるのかも知れませんね。
例えばその分、南北に窓がとれて風通しをよく出来るとか。(重視する人もいるかと)
建物全体の配置図を入手して見ると何か意図がわかるかも知れませんね。
あとは、それぞれとの相性かと。非の打ち所が無いマンションなんてなかなかありませんから、何を優先するか？ということですかね。

野村は「宣伝費をかけているから売れる」というより
値付けがうまいから、即日完売なんですよ
立地が良ければ高め設定、立地が悪ければ低め設定
駅から遠い南町なんかは低め設定だから人気が出たし、
プラウド恵比寿や代官山は仕様に対して高め、
中野は「中野」という地価の割りには高めだけど、
それでも立地がいいから売れる

ここのネックは最寄駅が実質大江戸線、自転車台数少なめ、変形間取り多めで、
その割りに高いという点ですね
どの程度売れるか分からないけど、今の時点で40戸だと、
入居時期に完売していないか、大幅値下げの可能性はあります
目標時期までに売れるといいですね

コントロール通りに売れるデベなんてほぼいなくて（上手い下手はあるけど）、
外すと宣伝費や値下げ分で余分な費用がかかったりするし、
売るのに時間がかかればかかるほど、物件イメージも下がりますしね
基本的には「売るまでにかかった時間」が市場の評価で、
将来売却時の値段に跳ね返ってくるので、早く売れるといいなと思います

プラウド即日完売の件は、他のマンションのスレでもしばしば出て来ますね。でもどこもプラウドばかりで、パークハウス即日完売とか、ブリリア即日完売とか、そういうのは見かけないけど。
他のマンションの売れ方はどうなのだろう？。
別にプラウドをけなすつもりは無く、純粋に質問です。

パークハウスとかブリリアの即日完売は、私はあんまり聞いたことないですが、
それなりにあるのでしょうか？
基本的に市ヶ谷～番町麹町位までしかみないせいかもしれませんが・・・

最近のパークハウスの即日完売は、石神井公園くらいかなあ。

ありがどうございます。即日完売は、他にも少しはあるようですね。

う～ん。もっとあるかと思いましたが、そんなもんなんですね。
プラウドは即日完売をふんだ販売戦略をたてているのでしょう。立派な広告、よくはいっています。
あとは・・・スミフのお手並み拝見か。

マンションによって、即日完売を目指すところもあれば、
具体的購入希望者が出た部屋をその都度短期間公開販売し着実に売り切る作戦を取るところもあるようです。

まあデベにしてみれば短期間に多めの宣伝費をかけて売り切るか（それでも魅力的な物件じゃなきゃ不可能ですが）、宣伝費を抑えて長期で売るかで、宣伝コストの総額はあまり変わらないケースもあるのでしょうね。
でも入居者にしてみたら大違いですよね。
入居後もマンションに大団幕が掲げられ、場合によっては1～3年経っても外部の人間が内覧に出入りして、ご近所に「まだ売れないのね」と噂され・・・。
スミフのマンションはハコ自体は嫌いじゃないのですが、こういうのは避けたいので基本的に対象外にしています。
個人的には入居時までに売り切ってほしいですね。

市谷加賀町という立地を選ぶ人って単に利便性や交通の便じゃなく単純に「この場所がすきだから」という要素も多々ありそう。
デザインや設備、仕様もふくめてこの場所を選ぶ人に好まれそうな雰囲気ありますね。早い時期という訳ではないかもしれないけど順調に売れていきそう。

＞775
わかる。スミフが営業代行を担当している物件で、まじめに検討したのはここがはじめてだった。スミフは、なんていうかちゃんと売り切るが・・・、いまいちコミュニケーションが淡々としてるんだよなあ。ここを三井がやったらちがったただろうとは思う。とはいえ、他物件での三井の懇切丁寧で熱意ある営業にプロだな～と感じつつ、営業は淡々そのもののこちらの物件が段違いにいい、という判断は変わらなかった経験上・・・要は物件なんだよね。かしこいのは清水総合開発ってことか（スミフで十分という判断？）。ハコと土地に自信があるんだろう。
結局自分は諸々あって東京にご縁がなくなってしまいましたが、その後がきになりのぞかせてもらってます。パークコート市谷加賀町２丁目、裏千家、フォルムなど、いい一角になるよな。道幅広いし。

即日完売、いや長期で売っていくのもデベのやり方云々あついやり取りがあったので、
あと数カ月で引き渡しなのかと思いましたが、物件概要みておどろいた。
入居、ほんとに来年の９月下旬なんですね～！　
まだまだ先、というか、１年以上もあるとは……長っ！　工芸品かいっ。
いやはや気合がはいった物件なことはたしかですね。

清水にしてはいい土地すぎて仕様までがんばちゃって値段まで頑張りすぎ、
なんていう揶揄がありましたが
ある意味頷けた（笑）。
ここは、外観が完成にちかづけば売れるタイプの物件でしょうね。

なんとなくですが、今までいくつかの物件を検討しスレを見て来て、
「ここは売れない」というネガ意見が多い物件は実は人気で早めに売れて、
「ここは売れる」という意見が主流の物件は長引くイメージです・・・

>779さん
確かにそうかもね。
でもそれは、完成間際で売れ残りそうで、焦った関係者が「ここは売れる！」って書き込むからですよ。

ここは、まだ完成まで1年以上ありますから、全然わからないですよね。現時点では、素直な感想なんだと解釈してもよいのかと。
みんな気が早い感じですよね。

たしかにネガにもしてポジにしても気が早い。というか、まだまだ全くよめないね、そんなに先なら。
一年以上って、相当先だよね、ほんと。
板がネガもポジもでにぎやかになるのは競合物件がでてきて、っていう展開と、やっぱり間近。
現段階ぐらいだと、ほんとにここを気に入ってる人の書き込みなんじゃない？　と思うが。　
詳しそうだし、きいたら教えてもらえそうだから、検討には助かる。

販売長期化の予感・・

自分は、正直もうひとこえ値段を下げてほしい！
ほしいけど高い。

入居来年の秋じゃなあ、スミフが動くにしてもまだ先だろね。

No.758さんが「値付けもよく，物件もよく，というならそれこそ即日完売になるのでは？ 」
と書いているけれど、即日完売になる物件は「買い手にとっていい値付け」という
ことです。逆に言うなら「売り手にとっては安すぎる値付けだった」ということになり
ます。デベにとって一番いい値付けは、即日完売にならず、売れ残れず、というラインです。
ヴィークコート市ヶ谷加賀町は、ちょうど良い値付だったのか、やや高すぎたのか、微妙な
ところですね。
さて、野村は、「プラウドは人気あるから、うかうかしていると、この物件も
即日完売になってしまうかも」というイメージを消費者に受け付けるためなのか、
時々、利益率を大幅に落として、お買い得物件を作り、「プラウドＸＸ、即日完売！」
というニュースが蔓延するようにします。　このように戦略的に、物件を選んで「即日完売」
の値付をしてくる野村の営業センスは、ズバ抜けています。

なるほど。売り手のセンスなわけですね。
安かろうやっぱりちょっと悪かろう、でもプラウドを買えるぞ！なプラウドが（戸境壁乾式など、結構大胆）
最近混ぜ込まれているのはそのせいですか？　シリーズ内で調整できるのは一大ブランドシリーズの強みですね。
あのテレビＣＭとかたしかに上手い～、乗せ上手！　おもわずあの音楽にのってしまう・・・。

ヴィークコート市谷加賀町はスペックはかなりいいとは思う。が、知名度低すぎ。乗せ上手の野村の営業とはまたちがう、なんというか……泰然朴稔営業というか、ねえ。いい物件だからまあ１年あるし気長に売るよ、という。地元周辺ではけるの待ちなのかね。

プラウドのテレビCM、数年前にやたらと流れてましたよね。いったいどれだけの宣伝費をかけたのだろう。
当時マンションに興味は無かった私にも、プラウドのイメージが刷り込まれましたからね。
今売れているのもCMの影響は大きいと思いますよ。

プラウド恵比寿。中低層で乾式壁なんですよね（笑）。
確かにここはいいと思います。

乾式壁は軽量化出来るから、タワーなんかにも多いですよね
今住んでいるのがタワーでまさに乾式壁なのですが、
両隣の生活音が聞こえてきたことは、入居後数年間一度もないですよ
音漏れに関しては乾式かどうかより、遮音性のグレードによるようです

私も乾式を好んでいるわけではないですが、
遮音性に関しては乾式じゃなくても弱い物件もあるので、一応補足してみました

いい物件だと思うし、素直に欲しい。でも高すぎるだろこれ・・・。

親のスネをかじれない購入者には手が届かないよ・・・。

乾式壁、防音性については改善しているようですね。
それなら問題なさそうですよね。よくわかります。

一般的に乾式壁はコストダウンのイメージですが、防音性を高めると割高になることもあるそうです。
つまりマンションによってはコストダウンとは言えず、乾式壁だからダメとは必ずしも言えない。

ただし、未完成物件の場合は実際に確認が難しいですよね。乾式壁は現場での施工がまずいと仕様の性能より防音性が落ちることもあるようです。(大手なら大丈夫かな)
あとは、隣家でのガス爆発などの際は耐火性が落ちることもあるとか。まあそんな事は滅多に無いことですから、乾式壁でも大丈夫なのでしょうね。

この物件は、乾式壁では無いのですよね。

タワーに改良された乾式をつかうのは軽量化につながり必然性があるけど、
中低層の場合、残念ながら、単なるコストカット目的での使用以外考えにくいです。
改良された程度の良い乾式は、湿式の２倍以上の費用がかかるからです。

軽量化の必要のない中低層マンションに「あえて乾式」を使用・・・
というときの目的はひとつ、コストカットでしょうね。

イメージだけで不動産を買うほど、購入者は頭悪くないと思いますが。

限定的ですが、プラウド上原及び恵比寿、営業から一度も電話の一つもきませんよ。

物件価格の一割が広告費なのはほぼどの物件でも変わらないでしょう。

昔みたいに抽選当たり前即日完売の時代じゃわないからこそ、即日完売は実績として抜きん出ている。

売れなければ利益が出ないんだから、売ってナンボでしょう、自由経済は？

単体として上原や恵比寿と比べるのは間違っていると思います。購入者層がこの物件よりも明らかに高所得者だから。

＞７９３さん
？
恵比寿や上原とは、だれも比較してないような・・・。
おっしゃるとおり、こことはまったく関係のない物件ですよね。
ほんと大人気物件でしたね～。

プラウドシリーズについても、ここのスレッドに書き込みしている人は
みんなその優秀な戦略をほめてるよ。

この物件は乾式壁ではないですね。なんでかちゃんとつくちゃってます。
しかも石膏ボードをつかったいわゆる二重壁ではなくクロス直貼。
躯体に関してはいやみなくらい仕上げてきてます。

いっそ乾式だったら……
「ほらやっぱり手を抜いてるところがあるじゃん！　
壁につめものはだめだよ！
他も手抜きしてるんじゃない？」
なんて具合に……（妄想ですみません）、
あきらめがつくのにと、むしろざんねんでさえある今日この頃ですが。

100万でいいからひいてほしい（793さんご指摘のようにお金持ちではありません）。

この近くだと、ジオ市ヶ谷払方町の仕様が気になります。
加賀町のようにしっかりと造ってくるのでしょうか。
土地そのものもここよりかなり狭いし、２棟に分かれる小規模マンションですけどね。
管理組合とかどうなっちゃうか不明ですが、構造や価格、間取り設定は非常に興味深いです。
（うちの場合は、特別払方町に住みたいと思わないので検討外なんですけどね。）

新日本建設って悪い噂しか聞かないけど平気かな

どうなんでしょう。
私は悪い噂もいい噂も聞かないけど...。
（ネットでわざわざ、いい噂を流す人もいないでしょうけど。）

でも本当に悪い噂ばかり（？）の会社なら淘汰されているでしょうね。

南向きがいいのは誰もが認めると思いますが、ここは東と西ではどちらがいいのでしょう？