バウス上中里ってどうですか？

便利な立地ですね。隣がスーパーなのも魅力。（他のスーパーは遠いですが）
お値段どれくらいになるでしょうか。

上中里駅徒歩2分ってそんな空き地あったか？
現地確認したい
物件URL入れてくれるかGoogleマップ入れてくれ

>>2 匿名さん

指定した地点
〒114-0016 東京都北区上中里付近
https://maps.app.goo.gl/d11kTMXXEesWEffS6

北区栄町5丁目にも広い空き地があるんだが、誰か詳細分かる人います？
https://goo.gl/maps/pv8uipp1mas2vXAz9

便利というよりは、駅とマルエツプチだけはすごく近い、という立地ですよね。
それ以外に行くには、どこに行くにも坂を登るか、跨線橋を渡るしかないので。

区境に近いし、崖と線路で他の地区と隔てられている分、近くの保育園に入れないと、結構大変なことになるかも。

>>6
ここは駅側のエントランスが地下2階で、高台側の地上1階にも出入口ができますよ。
ですから旧古河庭園へもフラットになります。
駒込方面やスーパーサカガミあたりへ行くのも楽です（あちら方面が低地なので高低差は生じますけど）。

>>5
そこは旧国税庁官舎の跡地です。まだ国が持っているはず。
周囲の不燃化などを北区が計画中なのでマンション業者の手に渡る可能性は低いと思います。

バウスか。
敷地に余裕がありそうだ。専有面積も広めかな。

＞9
56戸で延床面積が5637㎡なのでざっくり考えて平均70㎡くらいかと。
最近の傾向からすると広めですね。
高層階は南も北も眺望が開けるので億超えの大きい部屋ができるかも知れません。

敷地面積に対して、かなり建築面積が小さめの印象を受けますが、立地の問題なのか、学園との取り決めがあるのか、こんなものなのでしょうか。

>>11
空地率約60％ですね。
崖上なので擁壁の斜面部分もありますし、残した校舎の影になる部分もあるので、そういう所を除外すると妥当なのかなと感じます。素人ですが。

>>12 匿名さん
そういった事情なのですね。大変参考になりました。

値付けが難しい様な気がします。上中里自体分譲がひさしぶり？
他に検討、比較するマンションが無いですよね。

>>14 販売関係者さん

付近の中古物件の売買実績から考えると、坪300が下限で310~330位ですかね。

情報見ると、地下二階地上七階みたいですね
どうやってここを地下二階にできるのか想像できないんですけど。。。。

っていうかそれよりここを売るときは、マンション名にどこの地名つけるのか興味ある。
上中里は絶対ないでしょ？
とすると滝野川？ちょっと場所違うよね
西ヶ原？
興味津々

>>14 販売関係者さん
なるほど。値付けが難しいのですね
価格がどのくらいになるのか知りたいです。。

>>16
上中里駅からまっすく入るエントランスが地下2階です。
現地を見ればわかりますよ。
高台側に合わせたレベルが地上1階になります。

>>16
西ヶ原は無理がありますね。
最近このへんだと「ブリリア旧古河庭園」や「サンクタス旧古河庭園」がありますがここは無理。
「プラウド駒込トレサージュ」「ザ・パークハウス駒込丘邸フレシア」もありましたがここで駒込はもっと無理。

素直にいくなら「バウス上中里駅前」または「バウス上中里蝉坂」
あるいは近くの公園名をとって「バウス滝野川公園」
ウルトラCで「バウス滝野川学園坂」
地元や沿線民の顰蹙覚悟で「バウス旧古河庭園」

マンション名、西ヶ原も滝野川もましてや駒込なんてとても無理。
旧古河庭園を入れてくる可能性はありますけど、駅前ですし「バウス東京上中里」あたりが妥当では。

ここは市民会館や図書館が近く、北区の中では名門とされる滝野川小学校も歩いてすぐです。滝野川体育館のジムも割と良いと言われています。田端まで一駅行けば、成城石井もあります。それなりに暮らしやすいでしょう。
ただ、最近は豪雨なども多く、擁壁が将来的にも崩れたりしないと良いのですが。

飛鳥山脇の野村三菱物件、「飛鳥山レジデンス」という名前で公式サイトができてます。
たしかに飛鳥山隣接はいいですが利便性だとこちらが魅力かも。
こちらの間取りや仕様が早く明らかにならないかな。

滝野川女学園の改修工事とセットで工事しています。
学校の敷地の一部だったところです。
現場は想像以上に線路が近く、通過電車がうるさいのはもちろん、
ＪＲの操車場に停車中の新幹線やらの低周波音みたいのがうるさいです。
近いところから京浜東北線、湘南ラインおよび貨物線、新幹線、操車場、宇都宮・高崎線という並びでしょうか。
鉄道好きにはよいかもですが…。

新幹線高架の下にある建物は何でしょう。
音が発生したりするのでしょうか。

>>24
管理詰所みたいな施設なので音は出ませんよ。

この界隈で撮られたMVがありますので共有させて頂きますね。
高台と新幹線の位置関係や北側の眺望の参考になると思います。
最後、新幹線が走り抜けていくシーンはちょっと幻想的過ぎますけどw

「愛にできることはまだあるかい／RADWIMPS」

すみません、動画の開始位置の設定を間違えました。
現地付近がよくわかるのは5分ちょっと前くらいからです。
（開始からしばらくのシーンは600mほど先の新幹線車庫付近で撮影されています）
5分07秒頃に滝野川女学園の新校舎が映ります。

飛鳥山レジデンスがベンチマークになるのかな。
駅距離はこっちが有利だけど、住環境は飛鳥山近いほいうがいいなぁ。

住環境が何を意味するかにもよるけど飛鳥山レジデンスも住環境はそれほど良いとは言えないのでは？
飛鳥山公園の隣ではあるけれど入り口までは少し距離あるし、それであれば、この物件から滝野川公園までと大差ない。

むしろ、こっちの物件の方が、駅まで距離、スーパー、小学校や図書館への距離、山手線　駒込駅／田端駅やその近辺のお店や幼稚園／保育園の利用可能性とか考えると便利かと。

あとは、擁壁を前にするか後ろにするかの違いかな。

…ということは、こちらの擁壁は前ということですね。そりゃそうか。

地位（ちぐらい）は飛鳥山が上でしょうが毎日暮らすにはこちらかな。

南北線利用がメインなら飛鳥山、
JR利用ならこちら。

買い物はたとえマルエツプチとはいえスーパーが隣にあるこちらと、かなり不便なあちら。

詰まるところ、お値段的には同じ水準でしょうから好みの問題かと。

>>30 匿名さん
王子と上中里だと利便性が違いますよ?！
銀行に行政関係も全部王子駅ですからね。
上中里は駅の乗降者数が少ないので静かではあると思いますが…何をとるかですね！

駅距離が全て

>>31 マンション検討中さん

一昔前ならそうかもだけど、今は銀行窓口や役所に行く用事なんて年に数回。ほとんどネットやコンビニで済んじゃうから。
やっぱり毎日の通勤通学が第一じゃないかな。

>>31 マンション検討中さん
行政関係はここから3分の滝野川区民事務所でほとんどの手続きが可能です。

ここは良い場所だと思いますが、西ヶ原駅とか、霜降銀座から帰る時の夜道は女性にも安心なのでしょうか。

>36マンション検討中さん
西ヶ原駅、霜降銀座とも、本郷通りを歩いて平塚神社参道脇の坂道下れば全く問題ないかと思いますよ。霜降からだと裏道もありますけどね。

>>37 匿名さん
それなら安心ですね。

>>37 匿名さん

いや、坂を下りなくても高台側にサブエントランスができるから。

>>39 匿名さん
それが裏道ということなんですかね。夜は暗いのかな。

>>40マンション検討中さん
サブエントランスは入り組んだ住宅街の中を抜ける感じです。
怖いかどうかはなんとも言えませんが、人通りは少なくかなり狭い道なのは確かです。

>>41 周辺住民さん
大変参考になります。平塚神社脇の坂道を降りて、途中で右折して直進、というのが一つの手ですかね。

>>マンション検討中さん
41です。
感覚的には、そんな感じですね。
犯罪なんてここ何年も聞いたことない位、静かで落ち着いた土地ですよ。地味とも言います。
上中里駅はスーパー以外何もないのですが、近くの滝野川会館で役所関係の手続きも多くは済ませられますし(しかも空いてます)、本数は少ないもののコミュニティバスをうまく利用すれば、駒込方面へのアクセスも可能です。

上中里の1丁目は本当に変な人が少ないです。アブナイ系とかヤンキー系、水商売系とかまったく見ません。
そもそも地域の平均年齢がすごく高いですし、男性一人暮らしに不可欠なコンビニや牛丼屋とかラーメン屋などもありません（駅前に街中華はありますが）。男性独身者には暮らしにくい街なのです。ですのでファミリーには理想的です。

とはいえ夜遅くに駒込駅から歩く際は、旧古河庭園沿いの本郷通りは人の気配がゼロなので注意が要るでしょう。

治安が良くて、落ち着いているのはありがたいです。
あまり区役所に行かずにすみ、しかも空いているのもいいですね。滝野川会館は選挙の時、不在者投票もできると聞いたことがあります。

駒込へのコミュニティバスは、小学校の前から乗れるようですね。

確かに牛丼チェーンやラーメン店は、駒込まで行かないといけませんね。

せっかくなので、3LDKなら75㎡くらいとか、広めの部屋が多いといいのですが…

区立の小中学校が近いのはいいと思います。
飛鳥中学校なら下手な私立に通わせるより子どものためになると聞きましたが実際どうでしょうか。

>>25 匿名さん

このミュージックビデオ、ここで撮影されたんですね！
大好きな曲ですし映像が美しいのでお気に入りでした。
空が広い街みたいで気持ちが上がります！

電車の騒音がすごそうだなあ

>>49 マンション検討中さん

防音次第でしょう。
二重窓なら問題なし。

新幹線は意外に静かですよ。

いつ広告でるんですかね？

広告が出るのは年末くらいでしょうか。
ここは京浜東北線の車内から建設現場が見えますね！

>>53 検討板ユーザーさん

なるほど！教えて下さりありがとうございます！
引き渡し時期とかって来年の年末とかでしょうか？

>>54 マンコミュファンさん
あ、あくまで予想ですよ。関係者ではないので…

情報が少ないようですね、

>>54
物件情報をよく見て。
＞完成 2022/03/31（予定）
って書いてあるよ。
完成してから引き渡しまで1か月前後かかるから、転校や保育園入園のタイミングに注意だね。

販売開始は来年でしょうかね。
ウチは急がないので飛鳥山と比較中なのですが、こちらに傾きつつあります。

>>58 匿名さん
うちもです。
駅から3分だし、こちらの方が高いのでしょうかね…。

ここら辺は散歩コースの一つ。駒込駅東口から歩いてもそんなにかからない印象。目の前に駅があるのだから無理して駒込使う必要ないけど。場所は少し坂下だけど、新幹線より上の階なら眺望はいいと思う。電車の音は新幹線はそんなに気にならない。大きな音は京浜東北。新幹線好きだから住んでみたい。鉄オタには最高の立地。ここら辺の人はマルエツ飽きたら染井銀座に買い物行ってる。飛鳥山レジデンスは王子駅圏でここは駒込駅圏という感じかな。立地条件はこっちがいいと思う。名前は古河庭園無理やりつけそう。

私もこのあたりは散歩コースです。
電車騒音は当然あるとして、操車場から常に唸るような音がしてて、、
ちょっと引っかかるんですよね。

>>61 匿名さん
車両の洗浄をしてるみたいな音がしますね。ここは地下2階ということなので、住居は1階からになると思います。正面道路からだと３階くらいの高さでしょうか。低音も余り気にならないかもしれません。隣のマンションには地下にあたる場所にも住居がありますね。地下２階に住居は作らないと思うのですが。盛り土をしてる気配もないですね。坂上の出口からは本郷通りまで直ぐです。あの脇の小道のおかげでここのマンションの価値も可成り違うと思います。南北線利用なら西ヶ原駅も近いですから。

マルエツ普通より高いのが難点、、、

ここは線路側が北なので、崖側がリビングになるのでしょうね。北側ギリギリに建物を建てて、崖側に庭を作るのではないかと。地下２階はパーキングスペースでしょうか。

しかし進展がなかなかありませんね。

>>65
だって完成は再来年春ですよ。
HP開設や販売開始は早くても年明けでしょう。

現地です。少し暗いですが。

現地脇の坂を登る途中。

もう一つ。

坂の上のサブエントランス？とおぼしき付近。ここをバックして進めば蝉坂にぶつかります。

2021年4月は坂上側近く、2022年4月は上中里駅から坂を上がった平塚神社の敷地に新しく保育園ができる予定だそうで、3月に入居できれば転園にも困らなさそうですが、4月引き渡し予定なんですよね…惜しい

飛鳥山の値段を見るとここも高くなりそうですね。
実際の利便性はこちらのほうが上ですから。
坪単価450以上になりそうな気がします。

>>71
この辺りは北区の中では保育園激戦なので、ここを買えるような所得の人は兄弟加点でもないと転園には困ると思いますよ

>>72 匿名さん
は？ここでそんなこと言っても高値では売れませんよ。
マイナス成長になっちゃったんだから、どこよりも早く売り抜けることを考えましょう。

>>73
田端から西ヶ原にかけてはこれまでかなり保活が厳しかったですが、今年来年再来年と園が増えるので、今年の田端の状況も見ると3歳以上は一時的に枠が増えそうかなと。
新園が既存園や幼稚園から移るほどの規模の園ではなさそうなのも、転入組には可能性が上がると思います。
0歳1歳の入園は確かに年収が高いときょうだい加点がほしいです。新園が1歳からなのも注意が必要ですね。今年のミワみたいに下だけ激戦になることもありえます…

>>72 匿名さん

この場所で450は流石に盛り過ぎ。周辺相場を全く分かってない。

こちらは一般向けに販売されるのでしょうか？
学校の敷地の切り売り、しかも校舎を壊しての建設、
隣接校舎の学校工事も同時進行のようですが、学校関係者も住まわれるんですかね？

>>76

まあ、そうなんですけどね。でも相場観が通用しないのが最近のマンション市場でもあり。

飛鳥山があの値段ですから、
・より都心に近く
・駅に近く
・ささやかとはいえスーパー隣接
・ちょっと頑張れば上野東京ラインも使える
・上層階は旧古河庭園ビュー
･･･と考えれば相場からぶっ飛んだ値段かもと思うんです。

マイナス点といえば駅周辺の何も無さ、それと上中里アドレスがマイナーな点でしょうか。

場所、いいところですね。
北区はあまりなじみがない場所だったんですが、Googlemapで見てます。
最寄駅は上中里駅ですか？尾久の駅も近いです。JRが利用できたら都内通勤もしやすそうです。
マンション価格があまり高くないことを期待したいですけど・・・
学校関係者が住むんですか？

あと、保育園事情教えていただきありがとうございます。
東京都内って厳しいって聞きます。正社員じゃないとっていいますよね・・・

線路側が東向きにも可成り開けているので、解放感と日当たりは可成りいいと思います。真北というわけではなくて、北東ですかね。この線路沿いのマンションは皆正面が南向きです。線路側が寝室になると思いますが、夜景も綺麗です。脇の小道から坂上に行くとプラウド駒込トレサージュも結構近くにありますね。あの物件は南側の方が専有面積が広いというのもありますが、東向きよりちょっと割高でした。でも東側の方が大通りにも面していなくて静かだし、日照も東側の方が良いと思います。

ここは高台物件でありながら改札口からエントランスまで完全フラットで信号もない。
年をとっても心配なく住めるマンション。

>>78 匿名さん
この辺歩きましたが、駅前はマルエツプチ以外、本当にほぼ何もないですよ。セブンイレブンは跨線橋から降りた線路の反対側。あとは尾久方面まで行けば、明治通り沿いにバーミヤンがあるとか、だいたいそんなところです。

>>82
この辺一体にはコンビニがないのです。中里3丁目にもないですから。マルエツプチが隣にあるのは可成りポイント高いですよ。古河庭園の脇に無量寺の道があるのですが、そこを通ると商店街まで直ぐです。プラウド駒込トレサージュ販売時も買い物の不便さが話題になりましたが、駅からの導線にスーパーがあるだけでも可成り便利です。飲食店はこの辺は駒込駅近くでさえぱっとしないので仕方ないと思います。西ヶ原の本郷通沿いにマンションが結構建ちましたが、買い物は便利だけれど車の交通量が多く、景観もこちらの方が可成りいいと思います。

>>83さん
近隣に住んでいますが、西ヶ原のマンション郡とこちらだったら迷わず西ヶ原を選びますけどね。個人の感覚になりますが、駒込駅周辺の飲食店は結構充実してますし、スーパーも何件かあります。景観についてはおっしゃる事も分かりますが、正直上中里と駒込では駅力が全く違います。

>>84さん
私も近隣に住んでいるのですが、上中里を選びますね。車の音と排気ガスが苦手なので。本郷通りは平日だと６時頃には結構交通量があります。古河庭園も西側ですし。スーパーはサカガミなら高台側から数分の距離です。線路側は何もない所ですが、空が広い所が好きですね。電車の音は規則的な音なので余り気になりません。駅力は確かに１対100位の差がありますね。逆にあんなに何もない所にJRの駅があるだけでもいいと思います。何に重きを置くかで変わりますね。

そもそも今更ですけど、ここは分譲なんですかね？公式HPもまだない様ですし。
分譲ならバウスなんでしょうけど馴染みがないというか。

ここは電車の騒音どうですかね？
近隣に住んでいる方、お教え下さい。

>>87さん
近くに住んでいます。新幹線は思ったより静かですよ。車の騒音よりだいぶマシな気がします。問題は在来線や貨物列車の方で、これは気になる方は結構気になるんじゃないでしょうか。

尾久駅は近いように見えて遠かった。

>>89

遠いですか？
現地前の橋を渡って中里貝塚を経由して尾久駅地下道を通れば10分くらいで行けますよ。

>>86 マンション比較中さん
一応ここには、分譲とありますね。
https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/building/detail/190101_011.html

散歩ついでに観てきました。建設はまだまだといった感じですね。全貌は全然わかりません。隣のマンションの３階は高架橋よりちょっと上なので、ここのマンションの、１、２階でも眺望は望めそうでしょうか。地下２階が何になるのか謎です。平塚神社のイチョウが紅葉で綺麗でした。近くに建設中の戸建てがほぼ完成してましたが、ペンシル３階型ではなくて、結構立派な家でびっくりしました。

地下は自走の立体駐車場だといいな。
高台なら、地下駐車場でも浸水リスクなさそう。

マンション見に行きましたが、線路側がバルコニーなのだと思っていましたが、もしかして逆でしょうか？

公式HPまだですかねー？

>>94 マンション検討中さん

線路はほぼ北ですから逆向きです。隣の大林のマンションと同じ。

>>95 マンション検討中さん

完成まで約1年なのでそろそろでしょう。

上中里は駅前はほんとに何もないですが、
スーパーが横にあるのは悪くないですね

高台側に入口が有る事で駒込・西ヶ原(商店街・小学校や図書館・区出張所側）に出やすくていいと思います。

上中里1丁目では駒込や西ヶ原駅から徒歩で通勤している住人が多いですね。

尾久に行く人はほとんどいないかと思います。

商店がほぼ無い完全な戸建て区なので、確かに夜明るい感じではないですが、
治安は非常に良いので、歩いて恐いという事はないでしょう。

騒音は新幹線というより、下から上がってくる在来路線の音が気になる可能性がありますが、
既出の通り、人によると思います。就寝時を考えて、人により考えるのが宜しいかと思います。

コンビニは駅の反対側谷側に高架を渡った所が一番近いでしょうか。
近いとは言えないので深夜の買い物は利便良いとは言えないでしょう。

駅前の賑わいや24時間の利便性、駅のネームバリューを気にする人にはフィットしないでしょうが、

山手線も徒歩圏内(東口15分程度)、南北線と京浜東北も使える
という立地は住んでみると掘り出し物の土地だと思います。

高台でハザードも少ないですし、
擁壁というより基礎の作りがしっかりしていれば良いと思います。
周辺地区は狭隘なので火災危険が若干高めですが、端地なので地域の中では良いのではないでしょうか。

詳細の公開が気になりますね。

by上中里の住人

校区も滝小-飛鳥山は北区の中では良い立地です。

「上中里と駒込の間に住んでいるよ」と言うのがこの地域の住民の言です。

>>98 マンション検討中さん
本当に詳細が待ち遠しいですね。
高層階だと、ベランダからの眺めで城官寺の墓地が気にならないかと心配もしましたが、杞憂かも知れませんね。
むしろ旧古河庭園前のマンションでは、エントランスあたりから見えますが。

>>99 匿名さん
住戸のエントランス

この辺静かですきです

>>99 匿名さん

そうですね、城官寺まではそこまで近く無いですし、最上階でも7階、
見えたとしても視野の中ではかなり小さいモノでしょう。
お墓は区内どこでもありますしね、
すごく気にする人以外はあまり考えなくても良いかと思います。

大通り沿いにはマンションからはもう少し近いですかね。

飛鳥山レジデンスよりは安いでしょうが、坪単価どのくらいになるんですかね

>>103 マンション検討中さん

安いかなぁ。
駅は地味だけど京浜東北から2分。山手線駅15分。高台。
今の時代の2馬力カップルにはこれ以上のポジションはないのでは？
延床5600㎡で56戸ということは1戸あたり平均専有面積は軽く70㎡を超えるはず（地下駐車場を考慮しても）。
中層階以上は軒並み億ションという可能性もある。

上中里で億ションか?笑

>>105 匿名さん

上中里を名乗ったら無理だろうが旧古河庭園とかウルトラCで駒込を名乗ればいい。どこかの三鷹物件よりマシじゃん。

尾久を名乗れても、駒込はダメだろう…。
上中里を名乗りたくないのはよくわかるけど、
仁義を通せば瀧野川でしょう。

>>107 匿名さん

あり得るかも、滝野川。
「バウス滝野川公園」とか、響きがいいね。
でも滝野川の知名度がイマイチだから「バウス駒込滝野川公園」かな？（笑）

まぁ、ここを買う人は地縁がある人が多そうだし、滝野川でも通用しようだと思う。

近所に住んでるけど、尾久も滝野川もないかな。尾久はあり得ない。陸の孤島じゃないけど、線路で尾久側とは可成り分断されてる感じ。滝野川はこの辺の公園や警察に小学校と地名が付いてるけど、やはり住所に滝野川が入ってる地域とは違う。あり得るのは古河庭園かな。ここより離れたマンションで古河庭園付いてるの結構あるし。

坪単価350いくかな？

>>111 マンション検討中さん

JR駅至近、メトロ駅徒歩圏、加えて高台立地ですから今の市況だと坪400近いのでは？

>>110 匿名さん

「藤和シティホームズ駒込古河庭園」の位置を見たら、ここはどんなネーミングでもアリな気がしてきましたｗ

バウス駒込上中里、なら文句出ないだろう

JRメトロが近いとはいっても上中里と西ヶ原ですし、周りにはなにもなく高台というよりほぼ端の坂。
値付けというか適正価格がよくわかりませんね。

>>104 匿名さん
個人的には飛鳥山レジデンスより立地良いと思うけど、そこまで価格高いと売れ行き悪そう
そこまで出せる人はわざわざ上中里を選ぶことないような…

なかなかHPでませんね

たしかに億ション買うようなパワーカップルは上中里ではなくこのあたりなら駒込や巣鴨を選ぶでしょうね

ここから山手線利用の場合、上中里から乗って田端乗り換えか駒込へ歩くか、どちらが一般的ですか？

>>118
私の家の最寄り駅は駒込ですが、赤羽方面に京浜東北に乗る場合は駒込から田端乗り換えですね。上中里まで行こうとは思いません。ただ、高台出口から駒込駅東口ならそんなに時間がかからないし、下り坂なので気分転換に歩いてみるのもいいかもしれません。

>>118
散歩がてらに駒込駅を使うのはいいでしょうが普段使いはしんどい距離ですね

散歩がてら見てきました。東側

正面。住居は3階部分からでしょうか。

>>121 匿名さん
せっかく東側もひらけているのに、窓小さいですね。
隣接の女子校に配慮しているのかな。覗き防止といいますか。。。

>>123 匿名さん
東側の窓小さいですよね。東側は可成り日当たりがいいのに勿体ないです。ここは外廊下ではないのですかね。いまいち構造がわかりませんでした。

分譲から賃貸へ変更になったんでしょうか？

>>123 匿名さん

瀧野川女子学園の校舎再編計画を見ると、このマンションの東側は3階の高さに校庭を配置してそこへ登る階段も作られるようです。
これなら東側開口部が小さくなるのも納得。
https://www.inter-edu.com/special/takinogawa/features/rensai1_2019/

>>118 匿名さん

上中里高台住民としては
歩いて駒込に行く方が多い印象です。
地下鉄利用は西ヶ原駅
さいたま方面や東京・品川方面は上中里駅
池袋・新宿方面は駒込駅(東口)
です。

自転車利用は各駅駐輪場が足りていないので、
時期が合って申請できれば借りれるかどうかというところです。

駒込駅東口からだと、徒歩１５分から２０分弱位かなと思います。
アップダウンがあるので毎日だと流石にキツいでしょうが、買い物がてら歩くのも無理な距離じゃないと思います。日々の通勤は上中里、買い物あるなら駒込、メトロ利用なら西ヶ原。
物は考えようですが、悪くない物件かも知れませんね。

>>128 周辺住民さん
確かに15分程度ですね。ドアtoトレインなら20分有った方が良いのかもしれませんが。
駒込駅西口や南北線入り口は坂を下がって上ってが必要ですが、
物件→東口なら下りだけです。
駅構内の階段を考えると上り有り、なのかもしれませんが、、

住んでみると都内及び近郊間のアクセスはすこぶる便利です。

コンビニが近傍にない事(駅向かいにはある）
スーパーが24時間でない事
駅横立地の音課題(完成しないと分からない部分）
の３点が受け入れられるならかなり良い立地と思います。

従前の住環境から極端にレベルダウンしていなければ
23区内で郊外・枝線に外れず３線利用できるこの立地は結構いいと思います。

ちょうど完成まで1年ですが、HP等概要が発表されない理由はなんなんでしょうか。

完成後に販売するのでは？

>>130 マンション検討中さん

このデベはあまり先走った販売をしないので、今月あたりから動くのでしょう。

でも23区内京浜東北駅2分で知名度低い駅という点から賃貸化もあり得ますね。

賃貸仕様なら、残念

都の環境局のサイトでは分譲のままですね。分譲で届け出をして、後から賃貸に変更することはあるのでしょうか。

東側の窓は小さいですけど、北側でも前が開けているので結構日が当たると思います。

前が開けても北側は陽当たらないでしょ

>>135 マンション検討中さん

たしかに。134さんは面白いですね。
光は入っても日は入りませんよね普通。
真夏の朝日と夕日は多少差すかも知れませんけど。

この物件より竣工時期が遅いバウス湘南台や西大島はすでに発表されてますから、なにか事情があるのかもしれないですね

比較にはならないかなと思いつつ、
駅前の大林フローラ上中里の中古売却実績見たら、
築47年で　68㎡3500万円、、、
ホントでしょうか、、
ホントなんでしょうけど。。

>>138 マンション検討中さん

駅正面の一等地ですし、将来の建て替えコストを考え手も妥当なお値段だと思います。

>>137 通りがかりさん
事情ありそうですよね。学校の工事とセットだからかな？

近くのアーデルも売れちゃったようですし、相場の上昇を見込んで完成売りに…なんてこともあるかもしれませんね。

>>141 ご近所さん

アーデル旧古河庭園ですか？中古販売でもしてたんでしょうか？？

>>142 通りがかりさん

仰せの通りです、88.23㎡の4LDKが坪336万円で出てましたよ、上階で抜け感のある条件のいい部屋でしたが。

>>143 ご近所さん

築8年で　約8970万円ですね。㎡単価100万を超えてくるとはなかなかですね。

マンションレビューを参考にすると新築から１割くらい上がっているとの事。。

築6年の販売実績は　坪290万弱。コロナでも上がってますね。

このままの相場感を維持するのか　
この上中里の物件が公表されるタイミングでどうなっているか、興味深いですね。

比較物件は、

新築では
飛鳥山レジデンス
ガーデンクロス東京王子
アークマーク王子本町
グリーンヒル王子西プレステージ

中古は
中古では
アーデル旧古川庭園
サンクタス旧古川庭園
プラウド駒込トレサージュ
ブリリア旧古川庭園
（大林フローラ上中里）
王子飛鳥山ザファーストタワー

とかでしょうか。

駒込側、田端駅周辺は　書く気力が、、

上中里の高台と尾久駅側だと生活圏やニーズが違う気がしますが、どうなんでしょう。

ここは、いよいよ完成売りと決まったのでしょうね。
ちなみにアーデルは、この辺で旧古河庭園を見下ろすポジションには、あの広さの4ldkは一部屋だけで、ブリリアにもサンクタスにもありません。なのでオーナーさんもあれだけ強気でいけたのでしょう。そんなことに付き合う筋合いはありません。

>>145 eマンションさん

比較しにくいプランだったんですね。なるほど。
という事はそこらへんが天井という事ですかね。

妥当な単価になってほしいですね。

なかなか情報がでませんね。。。

ここって高台というより崖下ですよね…
久しぶりにマンション脇の坂道通ったら記憶に残っているよりも遥かに急な坂で、びっくりしました。
傾斜が北向きなので、下の方の階は日当たり悪そうだなぁという印象ですが、どうでしょう？
（地下2階部分が正面エントランスということを考えても、1階2階あたりまでは陽が当たらなそうに思いましたが、どうかな…）

>>148 マンション検討中さん

ここは元々高台でしたが、駅からフラットアプローチにするために土地を削りましたからね。サブエントランスは高台側から入れるようになります。
地下部分は共用施設として、1階2階は日当たり悪くても駅近のメリットで売れるでしょう。

>>148 マンション検討中さん

上中里駅側と高台側とエントランス有るみたいですし、坂も気にならないでしょう。
足を砕きそうな急坂を横目に、高台と駅レベルをエレベーターで昇降できるのは高台住民としては本当に垂涎の物件になると思います。高齢者になった時の事を考えると、、、
自転車を高台側から出入り出来る様に設計する事が必須と思います。駅側に出ても結局上る事に、、

横の大林フローラは南側にリビング作ってますよね。日射は取れてますが、高台側に出入り口が無い為マルエツ以外の商店に行くのは一苦労です。

今回はどういう配棟になるんですかね。
飛鳥山レジデンスの様に北側にバルコニー持ってきた場合は眺望は抜けますが日射は取れなくなりますね。低層階というより角部屋や最上階以外は全て、という事にになりますが。

グーグルのストリートビューで御確認頂くと分かると思いますが、
南側は2.5～3階の低層住宅しかありません。かなり細かい地割りになってますし、高台側は路地が細い為大規模工事もしにくいですし、
いきなり前立てが出来てしまって、、という事は可能性低いのかなと思います。

実際プランが出ないと分からないですけど、
南側の敷地にベタベタに寄せた設計にしない限り日射も取れるし、問題ないのかと思います。まともに設計すれば許容範囲で離隔は取るのかと思います。期待しすぎですかね。

もともと学校が有った敷地の為、高台側の戸建てと開口部が向き合ってしまって気まずい状況になる事も少ないのかと思います。

設計次第、という事に尽きますが。。

これで1階部分は半地下からスタートでない事を願います。

北側は新幹線の線路くらいしか遮るものがないので、バルコニーが浅めであればそこそこ採光が得られる気がします。内廊下で北向き南向きの部屋が出来て、北向きが安ければ結構悩みそうですね。

目白おとめ山のバウスがあと数戸で完売のようなので、その後にこちらの宣伝を始めるくらいのスケジュールですかね。

建物全体が少し西向きなのは、東側が学校だからでしょうか。ここの学校はいつ通っても静かですね。聖学院は男子の方は部活の声が結構うるさいです。隣のマンションは南側が駐車場になっていて、こちらは逆に北側にスペースを多く取ってますね。でも南側は低層階でも十分日当たりが良さそうにみえました。高台のエントランスはアプローチが結構広そうだったので自転車もOKそうです。ここは飛鳥山と同程度ですかね。超駅近なので少し高いかも。

HP出ませんね。待ち遠しいです。

近隣マンションと比較しつつ検討を考えていたのですが、販売時期はバラバラになりそうですね。こちらに決めたい方は他は見送りですかね。

流石に何も情報出ないと諦めて他に流れてしまわないのでしょうか。
家の購入ってタイミングだから、、

間取りや仕様、駐車場とかある程度公開して顧客ニーズをキープしないと、
なんでニーズを保持する期間を短くするんですかね。

出来上がってからでないと売りにくい理由があるのか。
それとも売る自信があるから販売期間短くして価格や利益に還元したいのか。
はたまた駅近売りの分譲賃貸にするのか。

どういうことなのか、、

現場通ったら『BAUS』って掲げたあったから、公式HPもそろそろかな。

>>157 匿名さん

やっと気配だけでも出てきたんですね。
商品名的にはやっぱりそのまま「バウス」、なんですね。

ここは線路が近いので、二重サッシの部屋が多いとありがたいです。
飛鳥山の某マンションは4階以上のみ二重サッシのようですが…。

HP等詳細がわかるのは秋以降ですかね

>>160 マンション検討中さん

春竣工予定なので、秋から公開となると、販売はいつになるのか。。
施工前オプションは全くない前提になりますね。

シンプルで良いのかもしれませんが。

交通利便性、学区は良いですが、生活利便性は抜群とは言えないので、建物自体の魅力がそれなりに高い事を期待します。

書いてて思い出しましたが、滝野川女子の桜は借景出来て春は良さそうですね。竣工販売とすると、それを狙っているのか。。

駒込のリビオが定借であの値段だと、ここもお高いんでしょうね…

>>162 ご近所さん

文京区と北区ですし。
流石に駒込と上中里ではブランドに違いがあるのでは。

ただ上中里1丁目(2.3丁目は線路越えるハザード地なので全く別立地)は高台で住環境も悪くないと思います。スーパーお受験志望とかでなければかなり穴場てもう少し評価されて良い土地だとは思います。男子なら開成も近場にありますしね。
が、やっぱり知名度ブランドは北区上中里はマイナーなんですよね。
売主さんどういう感じに売り出すのか。

夜ですが、写真撮ってみました。お目汚しまで。

上中里駅、駅前の大林フローラ上中里、マルエツプチ、当該物件です。

お目汚し②

当該物件、建築看板、線路側より、滝野川女子敷地内(南東側？)からのかぶりの状況です。

お目汚し③

夜間正面と横の坂

>>163 周辺住民さん

リビオは豊島区っす…

一応ここも北区とはいえ駒込駅徒歩圏なんですよね。

旧古河庭園を全面に押し出して高級路線で行くか、あくまで上中里としてカジュアルに行くのか。

前者であれば飛鳥山レジデンス並、後者であっても仰る通り高台立地ゆえ、飛鳥山レジデンスとガーデンクロス東京王子の間ってとこでしょうか。

ただ、最近の市況では、飛鳥山レジデンス以上でも違和感はありません。

ここは京浜東北線2分、スーパー隣接なので飛鳥山レジデンスより高くなるのは確実。
フルタイム共働きカップルでも車を手放したリタイア層でも、誰でも絶対に欲しい場所です。

スーパーったってマルエツプチ一軒
買物環境劣悪過ぎ
この辺の住民は最寄りの上中里駅より不便でも駒込駅の利用者多数
目の前は新幹線高架の殺伐とした風景
水を差す訳じゃないけど冷静に考えた方がいい

駒込駅の普段使いはなかなか厳しいので徒歩圏内というのはちょっと。
買い物環境は厳しいですね。マルエツプチのみ。
コンビニがないのもパワーカップルにはマイナスかもしれませんね。
駅近なのは間違いないが、本当にただ近いだけという印象です。

買い物利便性は中途半端なんですよね。。
であれば、飛鳥山のように住環境やステータスで尖っていた方が資産価値という面では良さそう。

ここは裏が崖ですけどハザードマップを見る限りでは問題なさそうですね。

買い物環境ですが、線路を2マタギしないとならないという意味で一見遠そうな、オーケー堀船店が自転車で10分程度の距離にあり、この地域かなり便利になりましたよー。週末にオーケーで買いだめをすることで、急場と平日はマルエツでしのぐという使い分けが可能です。
郊外型規模のコーナンもあり、なんでも揃うのは有難いです。

>>20 匿名さん
もとが滝野川女子学園の敷地だったんですから、滝野川でも違和感ないですけど。
ここら一帯は旧東京府滝野川区で滝野川を冠した公的施設も多いですよ。ちなみに学区も滝野川小学校です。
まぁ駅前ですし、普通に考えれば上中里が妥当ですけど。

>>173
自転車で10分ですか、感覚の問題でしょうが
私には少し遠いように感じられます
あのマルエツも、マンション住民が集中したら
品薄になるんじゃないでしょうか
コンビニがないのもちょっと

>>175 マンション掲示板さん

マルエツは高台の住民が買いにいってますから、
マンション一棟くらいの客が増えるくらいならさすがに歓迎なだけじゃないでしょうか。

コンビニが西ヶ原駅前か駅の反対にしかないのが確かにネックですね。

買い物は染井銀座もありますから、何とかなるのかと…。線路を渡ったコンビニも意外と近かったので。
ここは崖地なのが、やはり一番気になります。
あと販売時期によっては、住宅ローン控除のコロナ特例も使えない感じですかね。

坪単価は300後半くらいですかね

グーグルマップの航空写真が更新され、この物件の様子も少しわかるようになってます。
横並びに7戸でしょうか。
９階建で、1階は駐輪場やゴミ置場として、住戸は8フロア×7戸＝56戸、予定とぴったり…？
1フロアにほぼ均等な7部屋とすると、ちょっと狭そうですね。
下の階の方は、線路側にも建物らしきものが見えるので、ファミリータイプかな？
うーん、まだよくわかりませんね。

>>177 eマンションさん
崖地も気になりますし、もともと学校の建物は石垣を積んで、その上に建っていたのを、その石垣を壊してマンションを建てているので、何やってんだろう、と、それも気になります。

>>180 匿名さん

元々の石垣は化粧石で、それ以上でも以下でもないような、
マンションは平屋と異なり高低差と集団資本を利用して利点を作るというのが前提だと思います。

今回は駅改札と高台それぞれ同じレベルにエントランスを組むということのようですし、
凄く合理的なような気がしますがどうなんでしょう。

崖地は確かに恐い人には恐いですよね。
盛り土か切り土かとか、擁壁や基礎の状況、ハザードが指定されているか、
など色々あるとは思いますが、
好みやバランスなのかなと。

恐くて堪らない人にとってはどうにもならない所なので、
高台の平地を選ぶしかないですね。

タイル貼りが始まってますね、予想に反し暖色系の淡い色のタイルでした。

先日のYouTubeによるとマンションマニアさんも大注目の様ですね。

眺望とか騒音不安を払拭するため現地販売するのではという読みでした。

確かに現物見て貰った方が納得しやすいし、
モデルルームも展開しにくい立地ですよね。

駒込駅に送迎出したりすれば良いのでは。。

バウスで決まりですね。

>>184 周辺住民さん

威風堂々といった佇まいですね。
音や眺望を確認しながらの完成売りなのでしょう。
かなりお高くなる気がします。

飛鳥山がひとつの目安になると思いますが、それより高くなるのか安くなるのか。

>>186 マンション検討中さん
まだAとFが売れ残ってますからねえ。

>>186 マンション検討中さん

今は地名や格式よりも利便性の時代ですからねぇ。
京浜東北の駅から2分というのはフルタイム共働きカップルには刺さるマンションでしょう。信号ナシで駅が小さいのでエントランスからホームまで3分で着きますからね。
おそらく飛鳥山レジデンスより高くなるでしょう。
問題は週末のまとめ買いをどうするか。

>>188 匿名さん
西ケ原駅からの夜道は、女性には結構気持ち悪いですよ。

>>189 西ケ原二丁目計画さん
駅出口、病院、公園前、消防署、神社を曲がって坂を下り、上中里駅、駅前スーパー、本物件。

商店街とかずっと大通りという訳ではないけど、
そこまで気持ち悪いですか？

>>190 周辺住民さん

それだと遠回りになりません？
上中里駅へ下る途中を右折して、住宅街の中を通って、高台側のサブエントランスから入るほうが便利だと思いますけどね。

現地は知らないけど、駅２分でも住宅街を通るのが危うい道なのでしょうかね…？

>>191 匿名さん

確かに高台側の入り口でなく正面側に回ると南北線からは少しだけ遠くなりますね。
路地に不安がある方なら苦にならないかと思いましたが、
フラットな最短距離ルートが有るのにそこを通り辛いのは損した気分にはなりますよね。

路地にいきなり入らない折衷案としては
神社沿いに曲がって上中里駅方向に坂を少し下り、
途中右に曲がってまっすぐ行ってもサブエントランス側に着きます。
そのルートなら流石に路地的な不安はかなり無くなるかと思います。若干アップダウンする点は相反してしまいますが。

上中里は繁華街ではないですし、明るくはないですが治安はいいので、どちらにせよ余り不安になることはないかと思います。

｢少しも路地を進みたくないけど最短ルートでないと納得できない｣という強いニーズのある方であれば、
高台の通り沿いの別のマンションを選ぶ方が良いのかも知れません。

>>193 周辺住民さん
すみません、同じルートを思い浮かべていた様です。

西ヶ原駅利用がメインなら飛鳥山レジデンスを買ったほうがいいですよ。
お値段的にも同水準かこちらのほうが高くなると思いますし。

現地見てきましたが、だいぶ完成してきましたね。間取りは1LDK?3LDKくらいでしょうか。

飛鳥山レジデンスは完売しましたね。こちらの売れ行きがどうなるのか気になりますね。何にせよ、販売が待ち遠しいですね。そろそろでしょうか。

>>197 マンション検討中さん

お値段とネーミングが気になります。
上中里の名前をつけるのか、飛鳥山とか滝野川とか、あるいは駒込とか旧古河庭園を付けるのか。

>>198
値段は飛鳥山と同程度くらいでしょうか

同じ話題がループしてる。。　しょうがないのかもしれないけど。。

駅力・地ぐらい、周辺環境についての好き嫌い、
パッとしないけど、この立地のメリットに引っかかる購買層がどれ位いるのかで
値段設定はかなり違いそうですね。

販売公開して、エントリー集まってからジックリ値段決めるんじゃないでしょうか。

駅前１-２分、２３区内、東京や池袋に近いこの立地を高く売りたい気持ちは大きいけど、
２３区JR利用客数のワースト３に入る上中里駅前、
あんまり高いと売れない危険もあるので、ジリジリとやるんじゃないでしょうか。

条件ハマれば、周りに買い物する所の無い飛鳥山レジデンスなんかよりずっと住みやすいはずですけど、
知名度・ブランドが全くないですよね。。

ホント面白い場所、正に秘境

おとめ山も完売したそうなので、その販売リソースを、いよいよこちらに投入…だといいですね。

キ、キター！

https://www.baus-web.jp/baus/kaminakazato/

建物竣工時期　2021年12月上旬予定
引渡し時期 2022年10月下旬予定

結構間が空きますね

リングシャッター付き地下駐車場いいですね、これは高くなりそう。

内廊下じゃないのが少し残念。

駐車場は15台ですか。間取りももう少し広い部屋があればよかったですが。

正攻法で「バウス上中里」、いいと思います！

エントランス周りの設えに高級感がありますね。
間取りも完全アウトフレームで、飛鳥山レジデンスよりレベルが高いと感じます。

狭い。さようならバウス。

>>208 マンション掲示板さん
たしかに最大の部屋で角の71㎡、中部屋の3LDKで68㎡ですね。
これは高く売りたい意向の現れ。
平均坪単価380～400程度だと予想します。中部屋8000万、角部屋9000万台。

こちらの1階ってベランダ側どうなってるんでしょうね？全戸南向き、駅徒歩2分という事でなんだかんだ高い設定で来そう。そして、それでも売れるんだろうなと思います。

71㎡でも部屋の形も良く、うまく出来てますね。
周辺の新築より高くても、買いたくなります。

上中里で9,000万円ですか。すごい時代ですね。

>>207 匿名さん

エントランス、植栽イメージすごいですね。　滝野川女子学園に配慮したのでしょうか。桜が続くと良い感じになりそうですね。

まだ本体工事中で、谷側の外構が見えてくるのはかなり先なのかと思いますが、
竣工販売も視野に入れれば、高値でいけそうですね。

髙い。。

このままなんとか景気と金利、助成金が持ってくれ！とデベさん思っているハズ。

あれ、駐輪場設置率175％？　

駐車場は機械式とか避けているなら修繕積立押さえられていいと思うし、この立地では少なくても買い手はつくとして、

自転車、揉めないですかね。。

>>214 ご近所さん

この程度で足りると思いますよ。
自転車を持たない家庭も多いですから。
郊外だと1家に3台4台欲しくなりますけどね。

>>215
ファミリー層からすれば少ないと思いますね
どの層をターゲットにしているかで捉え方が変わってきそうですね

名前は意外にも真正面から上中里を冠したんだね。
地名ブランド力が弱い上中里を据えたってことは、土地勘のある人だけで勝負できるとふんだんだろうね。
昔から上中里は地味ながらも経済力の高い地域という認識は周辺の人は知ってるからね。
周辺の人ですぐ売れちゃうね。高くても。

ここって外壁はタイル？

>>218 匿名さん

そう思います。
「上中里ってどこ？」という人は最初から対象でないのでしょうね。
駒込・西ヶ原・滝野川エリアに地縁があるか、あるいは川口浦和大宮あたりに住んでいてもっと都心寄りに移りたい人向けでしょう。
たった56戸ですから狭いターゲットで構わないのかと。
　

>>209 匿名さん
それくらいの値段の気がするけど、上中里でその値段！？っていう気持ちはやっぱりあるな…
もう少し駒込駅寄りだったらいいのに、って思ってしまいます

>>220 匿名さん

今までは西ヶ原、上中里、どこ？
でしたけど、徒歩２分の駅前、スーパー徒歩1分、区民事務所4分？保育園も小学校も近い、高台
となると急に(ほんのちょっと)広域まで訴求有るような気がしてきてます。鉄道地下鉄はほんとにアクセス良いですしね。

集客のために変にネームバリューの借用しないで、
｢上中里｣で十分価値がある、という売り出し方をしてるなら実際購入する層には刺さるんじゃないでしょうか

今のところいい点ばかりがあげられていますが、この物件のマイナスポイントってあるんでしょうか

この戸数なんでディスポーザーは無しですかねぇ。
また竣工売りなのでダウンライトやコンセント増設等の建築オプションもできないかと思います。

>>223 評判気になるさん
近いスーパー1件しかないのと、ドラッグストアとかに出るのが大変ですよね…コンビニも遠いし
結局買い物は商店街まで行くか、電車or車で移動かなと思うと、日常の買い物は便利とは言えない気がします

あとは個人的には高台というより崖下に見えるので、そこは気になります…（湿気とか）
出来上がったら良い感じになるのかもしれないけど、とにかくものすごい坂です

>>225口コミ知りたいさん
おっしゃる通り王子や駒込へ買い物行くにしても距離もありますし坂道ですから不便ですね
立地も高台の端で崖の上に建ってるようなイメージですね

ファミリー世帯からは間取りをはじめどれも一歩届かずという印象を受けました

高台側にサブエントランスが、という話がありましたが公開されている情報からは確認できませんね。坂道側の完成予想図を見るとなんとなくありそうに見えますけど。。。

ガークロもあるし、電車騒音がかなりのネックになるので、そこまで高くならないような気がします。
竣工売りなのは、実際の部屋で騒音を体感してから、ということでしょうね。
操車場もあるし、終電後は静かという保証もありませんし。
ちなみに、一般的にこのような立地では、角部屋より中部屋のほうが騒音は軽減されます。

西側の坂の急登はベビーカーでは厳しいです。
自転車で登るのもかなりの健脚でないと無理でしょう。
さすがに高台側にサブエントランスはあるんじゃないでしょうか。

この物件の検討者は十条や川口の物件と比較検討するのかね

南側の出口
サブエントランスという感じまで仕上げてくれば良いですけど、
勝手口、位の感じで、通路もフラットではないとなるとファミリー層には微妙でしょうか。

対抗は十条、川口ですか。

仕様の公開楽しみですね。
引き渡しまで期間有るので1期とかでオプション変更選べると良いんですが。

サブエントランス？と思われる場所を見てきました。
最上階が7階だとすると、サブエントランスで入るのは地下1階ですね。
ちなみに南側の住宅は、この物件の1階の高さと同じくらいの高さに建っているようなので、
サブエントランスは南側の住宅より低い位置です。
傾斜地に建っているので…

最大の部屋が71平米の3LDKというのはなかなか厳しいですね。

>>231 口コミ知りたいさん
184の写真が参考になりますかね。

南側のイメージ図も植栽から上は6階分しか見えませんし、
サブエントランスからも少し登りながら出ていく感じですね。

神社が近くにある場所は昔から自然災害に強いという言い伝えがあります。
あくまで言い伝えなので、地盤データや災害データを見比べる必要はありますが、
あくまで個人的な観点ですが、神様がいる場所が近いということを考えると、この立地は安全なのかなと思えますね。

これだけAmazonやら宅配サービスが豊富になると買い物の利便性はあまり重要じゃなくなったように思う。個人的にはいい立地。

>>235 匿名さん
飛鳥山レジデンスは仰る理論で押した物件ですよね。
確かに今の時代っぽいですよね。

だからこそ｢思い付いたときのあと少し｣が直ぐに手に入るかも評価ポイントになるかとも思います。
更なる利便性の追求、またこれも現代的。
テレワークが広がっても結局余暇も利便性有るところが良くて郊外化は余り進まないのと同様ですね。

本物件は近接のマルエツプチだけで早朝深夜はやってない。フラットで期待できるのはスギ薬局、西ヶ原使いならコンビニも一応有るけど、、評価も人それぞれでしょうね。

駅至近のマンションですが、駅の周りになにもなさすぎてそのメリットがかなり薄くなってますよね

SUUMOを見るとディスポーザーついているようですね。
物件価格もランニングコストもなかなか高そうな気がします。

時々おこる、公式よりSUUMOの方が情報が豊富な時。。

活水器ってなんでしょう、、　これもランニングかかりそう

そして3月販売開始ってなってますね。ほぼ半年後。。
これはほんとにインテリアオプションは見込めなさそうですね。

シューズインクローゼットがあるかとか（ベビーカーとか傘、雨具、長物がしまいやすい）、
浴室が1317か1418か、
キッチンが３帖以下と以上とか
細かい調整はされてるみたいですね。

ディスポーザーには驚かされました。
絶対無いと思ってた。
上中里革命。　

内装仕様もどうするのか、　どれ位で満足する層を狙うのか。

バウス上中里　非常に興味深い物件です。

活水器、、、、、、、、、、、、、、

>>239 ご近所さん

この規模でディスポーザー付けるんだから妥協しないってことでしょ。
仕様も値段も。

間取りはいつも通り田の字ですが、この規模でディスポーザーがあって、完全アウトフレームか?。バウスは完全アウトフレームにしてくれること多いですね?。強いこだわりを感じます。

バウスですからそれなりのクオリティでくるでしょう
あとは価格次第ですね

高いでしょうね。先日中里3丁目36坪土地9380万円のビラを散歩中に見かけました。世田谷区の多摩川寄りに住む同僚がいつもセレブ気取りで、北区を下町だと馬鹿にしていますが、彼が住んでるところより高い。この辺は知る人ぞ知るという感じで住みやすい。変なセレブ気取りの人達もいないし。Aタイプに線路側にサービスバルコニーがついてる。鉄オタにはたまらないでしょう。高台だと強調してますが、高台側にもエントランスあるんですよね。

この物件の適正価格はどのくらいなんでしょうか
みなさん高くなるだろうという予想をされていますが

>>245 マンション検討中さん
平均坪単価380-400万円は下らないかと

280-300万円/坪なら積極的に検討したいです。特に低層階は、全戸南向きとは言え眺望が抜けない部屋も一定数ありますし、西大島の価格がこのご時世としては良心的だっただけに、上中里もディスポーザーありとはいえ期待してしまいます。

>>247 口コミ知りたいさん

それは無いです。ガークロより安いですから。350から400位でしょうか。どちらにしても高いです。

>>247 口コミ知りたいさん

なんで京浜東北徒歩２分のここが、江東区で都営新宿線駅徒歩８分の、北向きと眺望のない西向きオンリーの苦肉物件より安いと思うんだ？
ここは４００軽く越えるよ。

上中里は一般的にメジャーと言える地域ではないと思いますが、外観や室内仕様面はかなり力が入ってるように見えますし、さらに購入検討者の背中を押してくれるような価格だとなお嬉しいですね。

400超えだと近隣の飛鳥山を超えるけど、そこまでの魅力あるかな？
な

駅近の高台（実際は高台と崖下の中間）と見るか、
騒音まみれの荒涼とした風景（線路側）と見るか。

飛鳥山と比べてる方がいますが
立地、ブランド力、規模メリットは飛鳥山に軍配でしょうか
駅距離は当物件が優っていますが、飛鳥山より価格が上とは思えませんね

>>253 評判気になるさん

販売時期が同じであればそういう評価もわからなくもないですが、ここ1年で相場が更に上がりましたからね…

今の相場なら価格が上でも違和感はありません。

目立ったライバル物件も無いですしね。

立地、と云うところが味噌かなと。

飛鳥山は確かに何となく格上感が有るけど、
何となくなんですよね。
なかなかJR駅からは骨が折れますし、
JR使いメインなら上中里もかなり有望ですよね。

騒音については近似ですし。

駅距離、フラットアクセス、スーパーもフラット、
小学校、区民事務所近い、南北線も(王子よりは)近い
ので、
いつかの転勤やお子さんが居て越境や高校大学で区内西側に通わせるときも山手線が何だかんだ利いてきます。

300期待したい方は、ホントに買いたいんですよね。
分かります。上中里に坪300-350-400万て、凄い時代です。
都内京浜東北徒歩２分の住居地域、北区しかもう無いですね。。

もうなんならモデルルーム要らずのコンセプトルームだけ、即完価格販売お願いしたいです。

ここが販売開始に時間をかけて、飛鳥山が完売するのを待ってたのは作戦勝ちだね。
あちらも苦戦ではなくコンスタントに売り切ったから、価格上昇カーブの延長上にこの物件を置ける。駅力はイマイチでもJR駅に2分。飛鳥山より安くする必要はないよね。
もし王子の高台側に競合があれば影響を受けただろうけど、当分そんな物件が建つ感じはないし。

抽選となる部屋もでてくるのかなあ
多少高くてもいいので購入したいものです

飛鳥山公園とかに居ると、貨物列車が割と高頻度で通っていて相当うるさいけど、貨物列車って上中里駅の方を通っていますか？
それとも尾久方面の線路を通る感じでしょうか？

新幹線、在来線ともにそこまでうるさいとは感じないけど、貨物列車だけは地味にかなりのストレスになりそうだなって思っています。
貨物列車ってうるさいし、長いし…

>>258 マンション検討中さん

尾久方面は通りません。
こちら側を走ります。

ただ、隅田川貨物駅に出入りする列車は飛鳥山あたりで分岐して新幹線の向こう側を通るため騒音はだいぶ減ります。
いっぽう湘南新宿ラインの線路を通って新宿方面へ抜ける列車も1日数本あります。

間取りを見るかぎり二重サッシにはなっていないようなので、どの程度の防音性能があるのか確認が必要ですね。

あの立地で二重サッシではないのはかなりストレスになるでしょうね

そもそも貨物用線路があって、そこを現在は新宿湘南ラインが使用しています。
乗車すればわかりますが、通常の線路を走るより、揺れも走行音も大きいので、騒音も大きいでしょうね…。

二重サッシは、あとから自分でリフォームすればよいのでは？
（新築なのに、なんでやねん……）

電車音については、
飛鳥山は北向きもあって、
この物件は南向きですよね、そこの違いって結構有るのでは。でも直近ですしね。避けては通れないですね。

二重サッシは、厚さ、重さ、操作の手間、清掃、メンテ費用など、明らかに開放部としての機能は落ちてしまいます。
断熱や防音、気密は良くなりますけど、今現在は基本的に｢二重サッシは環境が悪いことを裏付けするもの｣かなとおもいます。
ケチってるんじゃなくて｢そこまで必要じゃない｣からという事だと良いんですが。

売主さんが環境調査結果のデータを沿線と比較して出してくれれば良いですね。

大丈夫ですはあてにならないですからね。

近隣住民ですが、あの場所なら騒音はかなり気になると思いますよ。
窓を開けて生活ってのは難しいと思います。

飛鳥山レジデンスは戸建を挟んでいるので線路沿いではないです。戸建があることで低層階はかなり音は軽減されてるそうです。
こちらは線路からは前面に道路のみなので飛鳥山よりも電車の音は大きいのではないでしょうか。

線路も低地に通ってますので、南向きなら騒音はそんなに気にならないと思います。この辺はよく散歩をしますが、そんなに大きい方ではないと思います。山形育英会あたりの方が爆音みたいにうるさいです。あの辺は谷になっているので音が反響するのとトンネルの部分が高架橋になっているせいだと思いますが。物凄い音ですよ。飛鳥山レジデンスと比べてはどうなんですかね。近くが高架橋になってるので響きそうな気もしますが。

>>265 マンション検討中さん

お隣の大林フローラの状況がマンションノートのQ&Aにありました。
やはり二重サッシにしないと音はキビシイようです。
https://www.mansion-note.com/mansion/1525078/qa/da1bad4332d3bf2291797e...

営業か知りませんが、さすがにこの物件で騒音が気にならないってのは苦しいと思います

独身時代このマンションの先の坂を上がってすぐのワンルームに住んでました。
電車の音は窓を開ければ聞こえますが閉めればさほど気にならなかったです（聞こえない訳ではない）。
今は分譲マンションですが、上の階の子供の不規則な足音の方がよっぽど気になる笑

南側の日当たりが可成りいいです。高台のサブエントランスがわかりにくかったです。1階は正面が壁ですかね。少し間にスペースありますが。

正面のがあった

3階くらいまでは目の前の家の人とこんにちは状態ですかね？

日当たりいいですねー。電車の音はもはやデメリット要素には入らないでしょう。これは高そうだなぁ。。

竣工売りだから棟内モデルルームで実際に音や日当たりを確認できるのは良いね。

>>273 マンション検討中さん

竣工売りなんですね。
12月竣工だから、販売は来年てことですか？

>>271 評判気になるさん
地下2階地上7階ですけど、実際は住居部分が8階で2階部分までが崖か前の家の壁と平行な感じです。3階は前の家の屋根をちょっと超える感じですかね。3階なら少し眺望があるかもしれません。線路側も3階であれば新幹線の高架橋は越えそうな感じです。新幹線見放題かも。

>>256 匿名さん
飛鳥山より安いのでは？

>>268 評判気になるさん
たしかに坂を登り切ってしまったところで、窓を閉めていればさほど気にならないかもしれませんね。
大林フローラと女子校の建物が電車騒音の防音壁になっているので、坂下と坂上ではかなり違うはずです。
女子校の元敷地に建つこのマンションは、坂上の住民のために無くてはならないものです。

>>274 周辺住民さん
物件概要に2022年3月中旬販売開始予定って書いてあるよ。
年明けに棟内モデルルームオープンって感じかな。

飛鳥山より高いだろう、下げる要素が無い。
飛鳥山レジ完売した後に販売するのだから飛鳥山レジ買えなかった人が買うんだろうな、
規模小さいから管理費などは高そう

飛鳥山はプラウド仕様だと聞きましたが、バウスがそれより高くなるんでしょうか

バウスってそんなに高いんだ、イメージなかったな

>>278 マンション検討中さん
確かに書いてありました。
全体概要の欄でなくて下の方の予告広告の注釈の下ですね。
ありがとう御座います。

>>280 マンション検討中さん
飛鳥山レジデンスは、人気の西ヶ原アドレスで敷地にゆとりのある低層住宅です。こちらとは専有面積も異なりますね。王子が利用できるのも強みかと。
こちらはどうなんでしょう？

>>283 マンション検討中さん
京浜東北線駅近、この一点ではないでしょか
他のメリットと挙げられてるところは見方によってはメリットと言えるのかどうかってところが多いですし

>>283 マンション検討中さん

だから飛鳥山レジデンスは京浜東北利用難しいって。
京浜東北ユーザーなら堀船の南棟上層階かこっち。
南北線ユーザーならプレミスト。さらに予算が許す人だけが飛鳥山を買た。

>>285 匿名さん
王子駅普通に使えると思いますけど

高層階なら飛鳥山より高くて低層なら安そうな気がします。京浜東北なら赤羽方面にも東京方面も1本で行けるし田端で乗り換えて山手線も便利。南北線は神社から滝野川公園ショートカットすれば結構近い。飛鳥山は何といっても隣が飛鳥山ですから。低層階で面積も大きい。利便性ならバウス環境を取るならなら飛鳥山ですかね。

高層階だろうが低層階だろうが飛鳥山より安いでしょ
比べるのもおこがましい

飛鳥山より高かったら誰が買うの！？って思うけど、たぶん飛鳥山より高いんだろうなと予想している

>>288 マンコミュファンさん
その通りですね。比較対象にならないと思います。
上中里駅はひどい。

>>279 マンション検討中さん

あなたは坪単価いくら位を予想してますか？

比べるのもおこがましいってw大袈裟じゃない？どっちみち北区

>>290 マンション検討中さん

ひどいですかね？
周辺の買い物利便性の観点ではそうでしょうが、駅としては小さくて客が少なくて利用しやすいですよ。郊外の各駅停車しか停まらない駅もしくは都電の駅のよう。
そこから東京新橋品川横浜へ一直線ですから、本当に便利です。

王子駅から飛鳥山は、夜道は怖いよね。
女性で夜の電車利用（JR）あるなら、この物件の方が良いと思う。

かと言って利便性ならこの物件っていうのも違う気がする。
生活の利便性なら赤羽とか川口とか東十条とかのほうが良さそうなイメージ。（電車でも10分くらいしか変わらないし）
上中里駅は本当に何も無いから、利便性はそこまで高くないし中途半端…っていう感じはある。

駅近だけど付近になにもなく距離以外のメリットなし、京浜東北線沿線なら王子、十条、川口のほうが利便性あるし、飛鳥山ほどの高級感もない
広域に訴求する物件ではなく、もともとこのあたりで物件探してた人向けでしょう
ただ、少し前に飛鳥山が販売されてたのでそれより高くなると買う人いるのかな、とは思います

周辺住民からすると上中里も西ヶ原も同地域でほとんど差がないと思う。

だからこそ近隣の方向けのマンションなんでしょうね

上中里って知名度低すぎて、逆に有利なんじゃない？
隣の田端だと地味な冴えない印象が広く知られてる。
王子だと北区独特の匂いというかダサさや古さの印象がある。
上中里は知らなすぎて無味無臭というか、先入観なしで見られる。
あくまでも個人のイメージだけどね。

本当に何も無い駅ですからね…。低地と高台の狭間にあるので、低地側に降りるにはエレベーター必要、高台側に行くには坂を登る必要あり、という周辺環境には魅力が乏しい駅です。自宅と駅の往復が基本、駅近最優先、という方には良い気がします！駅前スーパーあるので最低限の買い物はできますし。

パークハウス十条と比較していますが、駅力に相当差があるので、１割安くないと手が出ませんね。

駒込も徒歩圏内という点で王子周辺より便利だよ

徒歩15分以上で徒歩圏内は苦しいですよね

この距離なら駅前スーパーがコンビニ感覚で使えそうですね。生鮮品のレベルはわからないけど、肉・魚等は他のスーパーなどでまとめ買いすれば、そんなに困らないのかもしれません（後はふるさと納税で調達とか）。最近の冷蔵庫は、生鮮品の品質が保てるので、電車の騒音に抵抗がなければ、案外暮らしやすいのかもしれません、。意外と、コンパクトな駅舎も慣れるとサクサク歩ける感じが良いんですよね。

橋渡った目の前にセブンがある。染井銀座もサブエントランス使えば結構近い。古河庭園の脇の道を使うと近道。このマンションは地縁がある人向けなのかも。

22日更新予定とHPに記載されてますが、一向に更新されませんね

>>302 検討板ユーザーさん
ここは駒込14分だというツッコミは置いといて、ある駅まで近くはないけど徒歩でも行ける、という意味で"徒歩圏内"と言うのは普通だと思うけど。

価格が気になりすぎて電話で問い合わせしたところ、飛鳥山の南向きの価格をベースに作成してるとの回答でした。山手線まで徒歩圏内でもあるからか価格は高くなりそうです。

>>307 マンション検討中さん
飛鳥山のブライトコートは坪単価370位だったような。事実だとすると買い手がつくのかな？

>>307
結構強気ですね
それを聞いて飛鳥山買っておけばよかったと後悔してます…

周辺環境はいいですよ。上中里2丁目側（3枚目）からと1丁目からでは雰囲気は可成り違います。駒込圏内って感じですね。

駒込圏内笑

ここから駒込まで歩く人とかいないと思いますよ。ウォーキングならともかく通勤では無理ですよ

>>312 マンション検討中さん

１丁目からの駒込使い、居ますよ、それなりに。
けど、近くはないですね。

雰囲気が駒込寄りっていうならわかるけど、
徒歩圏内は無理があるよ…

いや普通に歩くって。
とくに新宿渋谷方面へ行く時は田端経由じゃなく駒込へ歩くよ。
帰りだってサカガミに寄って坂を登って平塚亭前へ出るコースが定番。

そうそう、平塚亭はドラマ「おかしな刑事」シリーズで伊東四朗と羽田美智子の親子が団子を食べる定番シーンのロケ場所です。普段はイートインやっていませんが、和菓子が美味しいですよ。

駒込駅東口近辺に住んでますが、確かに赤羽方面に行く場合は駒込ー田端乗り換えで京浜東北が多いです。ただ高台側のサブエントランスを使えば行は下りなので駒込東口で帰りは上中里もありでしょうね。生活圏は染井銀座から駒込周辺も含まれると思います。上中里2丁目は回りを全て線路で囲まれているので陸の孤島なのですよ。あちら側には徒歩でオーケーやコーナンにはちょっと距離があると思います。

駒込圏内をアピールするのは上中里周辺には何もないってことの裏返しですよね…
歩く人もいるのかもしれませんが、なかなか普段使いはできないと個人的には思います

>>317 マンション検討中さん
何もないところに駅があるのは逆に凄いことですよ。混まないし、駅前特有の雑踏もないし、ただ便利なだけ。

>>317 マンション検討中さん

＞駒込圏内をアピールするのは上中里周辺には何もないってことの裏返し

全然違うからｗ
「京浜東北徒歩2分以外に山手線からも歩けますよ」ってことだけ。
そこまで粘着ネガするヒマ、よくありますね。

この近くに住んでいて、休みの日は高台通り沿いに上野まで散歩することも多いのですが、駅からの距離とか駅の雰囲気（人の少なさ）という意味では、田端南口のライオンズ不動坂に似ていますね。

あちらは山手線も使えるけど買い物は不便。こちらは京浜東北のみだけどマルエツプチがあったり、滝野川の公園や図書館が近くにあるという感じ。
通勤先などによって好みはあると思いますが、私だったらこの物件の方が便利かな、と思います。

なお、田端のライオンズは、ちょうど中古が出ていますが、掲載開始から少し経っているので、この価格で行けるか？という感じです。
https://www.nomu.com/mansion/id/ED9X9008/

ちなみに、新築だとこのライオンズから少し西日暮里寄り（開成高校の裏あたり）にオープンが新築を建設中です。
ここも、スーパーまでは坂道と少し距離があるので買い物はよっと不便かも、という立地ですが、上に書いた田端のライオンズも戸数の割にあまり売り物件は見ないので、案外住みやすいのかも。
オープンは、田端北口寄りの高台通り沿いでも何かやっていましたが、規模的にマンションではないかもしれませんが。

ちなみに、この辺りの駅に近い高台という意味では、谷中の朝倉彫塑館の隣にもオープンが建つようです。
谷中＋向かいがお寺で空が広いということで値付けは相当高くなりそうな気はします。
オープンは、もう少し根津寄りのあかじ坂でも建築予定で、石垣を守れという近隣住民？と揉めているようです。

何だかオープンの回し者みたいな書き込みになってしまいましたが、あそこは、土地の仕入れという意味では、独特の強さのある会社のようですね。
少し前の六義園とか茗荷谷周辺とか見ても、財閥系などの大手が手を出すほど広くはないけれど、地場の中小デベでは資金的にどうか、という感じの土地を上手く仕入れている感じです。

山手線から歩けることに何でそこまでこだわるのかもわからないけどな…
上中里駅まで徒歩2分なんだから、電車乗ったって（歩く時間入れても）山手線まで5分くらいじゃん
駒込まで歩いて14分とか15分ってそこまで重視するところですか？普通に電車で行った方が早いし楽じゃないかと

>>321 通りがかりさん

駒込・池袋方面だと乗り換えが、田端から同じホームではなくエスカレーター（若しくは階段）上がって、別のホームに行かなければなので、ちょっと面倒くさいってのがありますね。乗り継ぎが良いわけではないので多少は、待つことも。あと通勤だと、遅延に巻き込まれて、思いの外時間がかかったり。なので歩いた方が早いと感じることもそこそこあります。

>>322 匿名さん

その通り、
乗り換えるより駒込直接行った方が時間的にも気分的にも楽という人もそれなりに居る。

とにかく駒込徒歩圏内だよ、って言いたいわけではなくて、駒込普段使い無理、っていうのは少し違うかなって感じですね。

翻せば、マルエツだけじゃ満足する人少ないし、
何だかんだ駒込側にでることになります。(生活圏が駒込寄りに伸びる)
そうすると子ども連れや妊婦、足の悪い方以外は、上中里で電車待って田端でホーム変えてまた電車待ちするより
駒込行く事を選ぶ人もそこそこ居ますよ、
というあくまで上中里1丁目の情報提供です。

駅徒歩5-10分以内でどうしても生活したい都会派には確かに向かないかもしれません。
余り居ないかとおもいますが、マルエツとスギ薬局と滝野川会館(区民事務所と図書館)、あとはネットと週末お買い物でどうにかなる人は駒込は無視して良いかと。

でも1丁目住んでて３線利用しない人の方が少ないのではないかと思います。

マンションブロガーの方は坪単価350万円程度と予想されてますね
客観的にみるとそのくらいなんですかね
掲示板の方は両極端ですよね、予想が

>>320 ご近所さん

そのオープンとブランドイメージが被るのがバウスなんですよね。
仰る通り、良い土地仕入れてるなぁ、って思う場所にオープンは建つけど
仕様とか総合的な安定感を求める人にはバウスのが堅いかなぁ、と。

駒込駅まで歩くかどうかは人それぞれということがよく分かりました。笑
個人的には自転車で移動する場合、電動アシスト付にすべきかクロスバイクで坂を駆け上がれるか、自転車事情を現地確認したいと思います。

>>325 匿名さん

オープンとイメージが被る？
かたや得体の知れない建売業者、こちらは勧業銀行をルーツに持つみずほ銀行系の総合デベ。歴史も社風も財務状況も全然違います。

>>326 マンション検討中さん

高台にはお店がなく、
周囲の坂は急登を誇る感じの坂ばかりなので、通常はアシスト付き1択かと思います。
アシストが無い自体は高台の住人は脚力必須、
小学生たちは足をつかずに登れるかを競う感じです。

滝野川女子のところの坂は子乗せアシスト自転車（子ども2人乗せ）で登りきれずに動けなくなりかけたことがあります。バウス隣は子ども無しの下りしか通ったことありません（やめたほうがいいです）。平塚神社側もそこそこの坂ですが、そこまでヒヤッとすることはありません。個人的には跨線橋の角のところが狭くて微妙に坂で苦手です。
古河庭園側は裏側の細い道だとやや坂の上のほうがきついです。本郷通り沿いは普通に登れるかと。王子駅や田端駅から高台側の坂もカーブがあって少し気を遣います。
こう書くとほんと坂ばっかですね、アシスト自転車頼りにしてます。ここは上中里駅のみとはいえ、フラットに駅に行けるのは羨ましいです。

>>327 匿名さん

＞オープンとイメージが被る？

数年前に営業の方に言われました。当時はオープンが織田さんのCM流れたり
バウスはロゴが部屋になる広告が山手線などに多く見受けられましたね。
（バウスの方は今でも見かけるかもですが）

手堅いイメージがあるので、今度もそのイメージを損なわないような物件を
供給してくれると期待しております！

あと元北区民ですが、この界隈でしたら西ヶ原のハンバーグ研究所や
駒込の小松庵というお蕎麦屋さんが個人的にはお勧めです。