パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス

近隣に坪535で売っている築浅中古あるけど一年以上募集中です。
プラウド神楽坂マークス、プラウド神楽坂もそれぞれ坪500超えで一年以上募集中。
このエリアは中古で坪500超えは絶望的で、せいぜい坪400が良いところかな。

>>299 マンコミュファンさん
仙台には東京があったけど、東京には東京しかないからなぁ

加賀町や甲良町の冴えない中古掴むより、三井のヒルトップだな。

>>303 検討板ユーザーさん

加賀町や甲良町は良い物件多いですよ

>>304 匿名さん
例えば？

>>301 匿名さん
ここは、市ヶ谷駅近いからね、どうだろうね。

>>306 マンション検討中さん

最寄り駅は市ヶ谷駅だけど近くはないよね。

>>307 マンション検討中さん
不動産屋が出してる駅までの徒歩時間って信用してきいのですかね？
若い人と年寄りでは歩く速さが異なるし、登りと下りでも全く異なる。
この物件の場合、最寄りの駅まで10分はみておくのが良いのではと思ったりもします。
そうすると、少し遠いですね。

>>307 マンション検討中さん
メトロ市ヶ谷駅7分だけど、遠い？

>>308 eマンションさん
分速80mというのが基準ですよ。一般的には、そのくらいの速さになるようですよ。

>307

分速80mで換算で、OLさんがヒールを履いて歩く速度を参考にしているといわれている。ただ、信号待ちはカウントしていないので実際にその時間で着くことはない。まあ、高い買い物なんだから自分で歩くくらいはしないと。現地確認も兼ねて、朝、昼、晩と。

>>308 eマンションさん

ちょっと何言ってるかわからないです。だからこそ、恣意的な分数にならないよう、客観的基準で決めている訳です。

住所を聞かれたら、番町の近くって言えますよね。

>>313 匿名さん
（笑）無理でしょ。

>>311 匿名さん
ここは、メトロの駅まで信号無いですから。

南北線の一番飯田橋寄りの出口までは仮に徒歩7分だとすれば、新宿線や山手線の市ヶ谷駅までは大通りの信号と区と橋をまたぐので15分はかかるよ、客観的に見て。

>>316 周辺住民さん
メトロ使う前提だと思いますよ。
15分なんて歩きたくないです。

市ヶ谷駅の千代田区じゃない方と言えばしっくりくるね

>>316 周辺住民さん
区って関係ある？

>>316 周辺住民さん
グーグルマップで12分ですね。

>>318 匿名さん
しっくり、こないよ。（笑）

パークホームズではなくパークコートでしたという訂正が入ればしっくりくるね

>322

この仕様で、ご冗談でしょ。

設備や仕様はともかく、パークコートになると個人的に不要なサービスが増えランニングコストが割高だと感じる。パークホームズくらいで丁度いい。

>>322 匿名さん
うーん、こないと思いますが。

三井はクラス分けするから自然と意識してしまいますね。

三菱定借が4次から実質値上げ。

1期1次で8990万円だった部屋とほぼ同条件の部屋が4次で10500万円、
1期1次で10500万円だった部屋と同じ間取りが下層階なのに12000万円

当物件にとっては追い風ですね。

>>327 坪単価比較中さん
凄いあげてきましたね。。。

>>327 坪単価比較中さん
定期借地権で1.2億とか凄いですね。
若松町の物件が割安に見えてしまいます。

>>327 坪単価比較中さん
マジすか……

所有権のここは定借であの値段ならそれ以上は間違いないですね。

パークハウスが値上げ後も売れていくならここも強気で来るかも知れませんね。すでにかなり強気の神楽坂なんかすごいことになってしまうかも。

コロナで待てば下がると高説を唱えた人　息してる？
4年後に下がるとかはなしよ

>333

下がるとしても新築物件は完成在庫が嵩んでから。あわてないあわてない。

時代や市況によって、パークタワーやパークシティが急遽 パークコートタワーになっちゃったり、はありますからね
最近も…

>>335 匿名さん
ここはパークホームズですから安心してください。

>>335 匿名さん

急遽変更なんてないよ。
昔は、三井のタワー系ブランドは、とりあえずパークタワーだった。青山パークタワーは、今ならパークコートのはず。
最近は、パークタワー、パークコートで明確に分けているから、急遽名前だけ変更なんてない。変更するなら、企画段階に戻って変更しないと無理。

>>337 匿名さん

何も知らないんですね

>>338 匿名さん

ほぼ確実に、あなたより知っている。

南向き3LDK70平米で1.2から1.4億くらい行きそうですがこの場所ってそんなに価値ありますかね？
1.2億なら若松町のクレヴィアの見晴らしの良い最上階が買えるし本当に迷います。

エレベーターを使わず
生活したい人が増えて、
低層人気が来るかも
しれませんね。

>>340 マンション検討中さん

70平米1.1億からという話だったかと思いますが、売り惜しみで値上げなんでしたっけ？
地所物件との競合を避けるための販売延期だと思いますんでそんなことにはならないと思いますが。平凡な70平米間取り（ルーフバルコニーなどなし）南向きでマックス1.2億前半を予想します。

>>342 口コミ知りたいさん

いやー高いねー
もう都心では、田の字３LDKでも1億スタートの時代ですか。憧れの億ションは死語ですね。

>>343 匿名さん
確かに高いねー
安いときに買っておいて良かった

>>337 匿名さん

後半は明確に間違えてますね。
特に再開発タワーになると、建築計画（物件の仕様）の提出から実際の分譲（物件名称の公表）まで数年間のタイムラグがあります。あとは、
＞青山パークタワーは、今ならパークコートのはず
と仰られている通り、高く売れるブランド名を使うかどうかは市況を伺うだけです。

前回のプチバブル期には、文京区や新宿区にパークコートが乱発されましたが、まさにそれです。

なるほど
逆に考えると、文京区や新宿区のパークコートは注意してみないといけないってことかな

>>345 匿名さん

社内コードがあるんだから、適当に名前だけ変えられる訳ないじゃん。最低限のコードは満たしてるからパークコート。パークコート青山一丁目は、パークマンションにしたくとも、あるコードを満たさなかったからパークマンションになれなかった訳ですよ。あんまり適当なこと言わない方がいいですよ。

青山パークタワー >>> パークタワー芝公園 >>> パークコート文京小石川

こう書けば、一目瞭然ですかね。苦笑

マンションクラスタにとっては納得感がありますね。
パークシティも混ぜると、

青山パークタワー >>> パークタワー芝公園 >>> パークシティ大崎 >>> パークコート文京小石川、パークシティ中央湊

タワマンが流行り物として物珍しさが先行するような台東区や文京区のような準郊外エリアは、特に最近は多少強引にウケの良いブランド名を使っても、高値回収がやりやすい印象ですね

このマンション坪単価
@550万
くらいですか？

>>351 eマンションさん
周辺の状況からみてそんな感じになると思います。
もしかしたら@600万弱に届くかもしれませんね。

>>349 匿名さん

価格順ですか？

中古になった途端、坪300万台だろうね。
砂土原の中古でさえ坪400超えることはないからね。
ちなみに、近隣に坪500超えの築浅中古が複数あったけど、いづれも1年半以上売れ残って結局売れなかったみたい。

>>348 匿名さん

だから、昔はタワーはみんなパークタワーだったんだよ。

>>354 周辺住民さん

それはない。佐土原の中古が微妙なだけ。

>>354 周辺住民さん
それはどこですか？

>>354 周辺住民さん

この周辺で中古マンションを7年ほど探し続け、売りに出るたびに売り出し価格の5%くらい値切って購入意思表示を出してきましたが、全然買えず、他の人に買われていきました。最終的に買えたところは、売出し価格の端数を丸めたくらいでした。全体的には売主の希望価格からそう遠くない額で売れている物件が多いですよ。

最近だと砂土原の築浅中古でも坪350くらいだったな。
さすがに砂土原の築浅中古とかに売り出し価格の5%くらい値切って購入意思表示を出すのは、相場観が無い、空気の読めない冷やかしとしか思われないよ。

>>359 周辺住民さん

それ具体的にどの物件ですか？

>>360 マンション掲示板さん

佐土原じゃなくて、そのお隣です。野村とか、サンリーノとか、若宮のマンションとか。

>>361 eマンションさん
どこが坪350なんですか？サンリーノ築浅物件ですか？
おれの脳内価格を垂れ流すのはやめて市場価格で話してくださいよ。

神楽坂レジデンス
坪単価450～540
これは悩ましい。
どちらがいい？

>>354 周辺住民さん

レインズに載せないだけで売れましたよ。
不動産関係者は知っています。
今時市ヶ谷飯田橋で坪単価300台は
ありません。

デザインならこちら。
価格なら神楽坂レジデンス。
いよいよ二択まで絞った。

>>365 口コミ知りたいさん
立地はどちらが好ましいですか？

>>366 マンション検討中さん

それは好みの問題だよね。利便性は神楽坂レジデンスだろうけど、大通り直近で、ゴミゴミした立地は自分は好きになれません。

>>362 口コミ知りたいさん

まあ、そんなにムキにならんでも。価格下げたいの？上げたいの？

新宿区じゃん
文京区バカにしてたから千代田区かと思ってた

沖式124万円/m2からすると、これより多少高くても450万円/坪がいいところかな。

坪単価450万の物件あるなら教えて。
今470～550万かと。

沖式新築時価124万円/平米ですが若松町のクレヴィアは145万円/平米となってます。
販売価格は予想としては同じぐらいかまたはパークホームズの方が高いのではないかと思います。
沖式時価はどこまで信頼性があるんでしょうか？

>>372 マンション検討中さん

別に、デべの値付け予想じゃないからね。

現地に行ってませんが傾斜地ですか？
道路も狭そうですね。

ここ年明けにコロナが流行したら、また延期ですか？

ここのTpタイプ購入します！！

徒歩11分でしょ
市ヶ谷を名乗っちゃうのね

同じ三井のパークホームズ市ヶ谷が坪300半ばでもすぐには売れないみたいだから、ここは坪400位が妥当だな。
砂土原の中古でも坪400超とかほとんどないからな。

>>377 匿名さん
南北線、有楽町線は7分くらいだから。
じゃあパークホームズDNPヒルトップレジデンスにする？？

>>379 マンション検討中さん
パークホームズ納戸町ヒルトップレジデンスで良いのでは

>>379 マンション検討中さん

文京区アドレスで御茶ノ水、飯田橋を名乗る感じかな

>>381 匿名さん
まぁあなたには財政的にここは厳しいでしょうから関係ないのでは？

>>382 マンション検討中さん

何故貧乏設定にされた？
意味のわからない返しするなよ
坪単価幾らかも知らんわ

>>383 検討板ユーザーさん
貧乏でなくても一般的な家庭には到底届かないのでご承知おきを。それにあなたに言ってませんよ、貧乏暇無しさん。

南向き3LDK70平米で1億2000から3000万円になると思いますが、果たしてこの場所にそれだけの価値があるのかと疑問に思います。万が一、1億1000万円内になるとしたら大バーゲンですね。

バーチャルモデルルームだそうです。

>385さん。１ヶ月ほど前に電話で聞いたときは、3LDK、70m2ですと、1.0-1.1億円のレンジ感でした。アドレス、マンショングレード、新築という要素を踏まえると、妥当な水準感と考えます。

>>387 くららべるかうさん
近隣の分譲物件の価格帯と比べると、その価格帯だとかなり仕様を落とさないと難しいのではないかと思います。

プレミアムプラン、
92m2は16000、
127m2は25000、
くらいでしょうか。

>>388 マンション検討中さん

少なくとも、プレミアムプランの部屋からグレードはかなり落とすでしょうね。

>>387 くららべるかうさん
もしかして三井の目線下がりましたかね？半年前に聞いたときは70平米1.1億が最低ラインだったような気がします。

隣地に24階建のDNPビルが出来るとの看板が出てました。
殆どの部屋が窓からこの巨大ビルを観ることになりますし、人の往来も多い場所になるかもしれませんね。

>>392 マンション検討中さん

隣地って、このマンションの南側の真正面の、以前DＮPの社員寮があった場所ですか？

>>393 マンション検討中さん
その通りです。

>>394 口コミ知りたいさん
この地域でも24階建のビルが建てられるのですね。緑地を増やすなどして容積率の緩和を受けたのでしょうか。市ヶ谷の杜を作る代わりに高さ120ｍの高層ビルを建てたのと同じですかね。

ブランズ神楽坂は坪490万円で、糞間取りだけど仕様はそこそこだった。
ここは坪500万円超えますか？

>>396 匿名さん
過去レスによれば、坪500万は確実に超えてくるでしょうね。プレミアムプラン以外のノーマルプランのグレードがどの程度か分かりませんが。
それよりも、南側の向かいに24階建のビルが建つというレスがありましたが、本当でしょうか？DNPの再開発計画に記載はありませんが。南側は再開発区域外なのでしょうか。真実であれば、かなり日影になると思うのですが。

鷹匠町に100m超はちょっと考えにくいのでは？
あの接道で高さ制限が緩和されるとは思えません。

>>398 マンション検討中さん
現地に行くと看板が出てます。

>>399 マンション検討中さん
仮にそうだとすると、南側道路(鼠坂)からかなり後退してビルを建てるのでしょうか？DＮPの本社ビルみたいに。日照は時間帯により悪くなる時間はありそうですが、南側の眺望は望めないかもしれませんね。