ザ・パークハウス 市ヶ谷ってどうですか？

いくら駅近大通り沿いとは言っても、最大で71平米というプランニングには絶句。
デベの自信のなさがうかがえるねぇ...

>>1 匿名さん
最大面積がここより小さいマンションなど無数にあるのに、あなたはいちいちケチつける気か(笑)
それともなぜここだけ文句を言うのか？
マンション評価など色んな切り口あるが、面積ディスが一番ナンセンス。

>>1
南は雑然としていて北は靖国通り挟んで防衛省。買い物施設も少ない。
高級物件やファミリーという立地ではないでしょう。
利便性重視の需要以外は考えつきません。

駅近でビルに挟まれた喧騒大通り沿い立地でのプラニングとしては、かなり頑張った方だと思う。中小デベがやってたらグロスの高みを恐れて、20～30㎡中心でMAX50㎡台のプラニングになってたことだろう。

>>2 匿名さん
落ち着いてください。こんなことであまり激昂していると、デベなどの利害関係者と思われますよ。
市ヶ谷駅に程近くスーパーやドラッグストアは至近で、買い物の利便性だけ見れば番町地区と大差ありません。大通りとは言え外堀から一本入ったこちら側は比較的交通量も多くなく、北側にはなりますが防衛庁があるため前建距離が永久的に保証された立地です。繁華街に隣接した一般的なワンルーム投資マンションと同列に語ろうとすることこそがナンセンス。面積帯=グロスであり、坪単価を450-500程度に設定していると仮定して1億越えの部屋は捌けないとデベが評価したマンションということがわかります。

>>5 匿名さん
土地の形状や施工レイアウト、顧客マーケティング等も鑑みてデベが決定したのだから、大きいの欲しけりゃ他見りゃいいだけのことでしょ。
というか、大きめの投資マンションという見方もできるでしょ。
マンション評価のメインは価格なんで、、いきなり面積レイアウトでエキサイト(爆笑)

>>6 匿名さん
今のところこのスレでエキサイトしてるのはあなた独りのようですよ。
大きめの投資マンションなどと無茶苦茶な持論まで展開して、大丈夫ですか？

>>7 匿名さん
文句あるなら三菱に作り直せって言えば？

>>7 匿名さん
大きめの投資マンションの何が無茶苦茶なの？あなたのコメントの方が無茶苦茶。

>>8 名無しさん
>>9 名無しさん
エキサイトが止まりませんね。この物件に対してどのようなお立場なのか興味すら出てきました。
投資用とは大きく賃貸運用と転売があり、現在のマンション市況からメジャーであるのは前者ですが、大きな専有面積の部屋は貸す相手はファミリーが対象となります(ここの71m2は間取り上2LDKへの変更に向いておらず3LDKが基本となる)。一方であなたはこのマンションを「ビルに挟まれた喧騒大通り沿いの立地」と評しています。ここに大きな自己矛盾が生じており、それに対して無茶苦茶な持論と申したわけです。
もし反論がおありであれば、本物件検討者に利するよう理論的かつ冷静な目線でお願いします。

>>4は俺じゃない

>>10 匿名さん
実需と投資用の混在マンションとは思わないの？
面積プランからしてそうにしか見えないけど。

>>11 名無しさん
>>12 名無しさん
一部の特殊物件を除いて全プラン実需用のマンションなどごく少数ですよ。詭弁と指摘されても文句は言えない返答ですね。
なお、こちらは個人のLINEではないので、コメントはひとつのレスに纏めることをお勧めします。
では、検討目的として実需と投資が混在したマンションとのコンセンサスが得られたところで、実需用のプランは「通常」広い面積となる点にも同意いただけますか？であれば、こちらの専有面積の概要を見る限り、実需として1億や1.5億を予算とする購入層に響くような立地でも仕様でもないマンションになりそうであると想定するのは自然かと思いますが、いかがでしょうか。

1LDKの購入っておひとり様覚悟ってことだから実需は少ないでしょ。1LDK作ってる時点で売る側は投資用と考えてると思うけど。

>>13 匿名さん
実需か投資かなんて面積で決まるんではなく、買い手の目的で決まるでしょ。
あと郊外のマンションはほぼ実需。あなたには関係ない世界でしょうが、少数というのはやや失礼。

>>15 匿名さん
ついに反論すらできず悪態ついて終了ですか。
柊先生に叱られますよ。

>>16 匿名さん
賢明なユーザーの皆さんはすでにおわかりでしょうが、市ヶ谷駅至近のマンションと郊外物件を比較検討している人など皆無です。また、面積で用途が決まるなどとは一言もいっていませんよ。一般的に狭小な間取りは賃貸運用される可能性が高く、その場合実需に比しマンション自体のクオリティーが低い傾向があることはマンション検討者にとって自明の理です。
ちなみに熱烈ポジさんはアク禁喰らってだんまりですか？もっと活発な議論を交わしたいので、若葉マーク付きの復帰をお待ちしています。

ここの値段を知りたいのですが、皆さんの書き込みを見ていると、70平米でも1億円以下ということでしょうか？
市谷4分で本村町だと1億円超えてきそうだからパスかなと思ってましたが、1億円以下になるなら検討したいところです。
マンション相場にお詳しい方、コメントをお願いいたします。

市ヶ谷近くても番町エリアでないので、それほど高くないのでは。

70平米なら8000万円代からあるんじゃないですかね
そんなに高級感のある立地でもないですから

市ヶ谷とはいえこの立地環境なら、このご時勢でも70㎡で9千万円代の可能性はあるが、70㎡住戸が上層階限定プレミアム的な扱いなら望み薄。

皆さん、ありがとうございます??
下の階は8-9千万円から、上の階のプレミアム住戸は1億円超えてくるということですかね。

確かに立地もピカピカではないし、子育て環境でもないし、四谷駅までは坂ですし…、70平米の中層階で1億円未満の住戸もあるかも知れないですね。ちょっと待ってみようかな。

江戸川橋や牛込柳橋でさえ軽く坪400万超えているわけだからここは坪450～550万位。
アトラス市ヶ谷が坪400万前後でもかなり苦戦していたから、ここも苦戦覚悟でしょう。
新築も中古も高値でゆっくり売るのが最近のトレンドだから、じっくり検討できるでしょう。

>>23
1億超えはどうでしょうねえ。
こちらは11階建てなので南向き最上階でも眺望はありません。

北側の眺望をメインにしたプレミアム部屋ができるかもしれませんが。

眺望は分かりませんけど、今ってその辺の条件すっ飛ばして居住面積が販売価格にダイレクトに反映される感じなので億しそうな気もしますね。

三菱が都心区で70平米１億以下で売ってる物件ってありますか？
70平米って1.２億の世界になってしまってるので。
勿論、その価格はゆっくり販売するのが前提の値付けでしょうけど。

そうなんですか、やっぱり1億円超えてもおかしくないということでしょうか…
1.2億円までいくと、パークコートとか3Aと同じくらいになってくるので、そこまではないような気もします。

中野や池袋のタワマン上層階でも70平米1.2億はザラにあるからなあ。
市ヶ谷だと他の不動産業者が買って外資系企業駐在役員向け賃貸のマーケットがありがちだが、70平米だと単身赴任向けか。もしくは三菱の想定範囲外か。

普通に考えてこの立地なら70平米で億越えると思うけどなぁ。。

スミフの四谷坂町が坪400万であの大苦戦。
こちらは立地が上とはいえ、市況が落ちている今は強気ではいけない。
最上階プレミアムが億に届くかどうかでしょう。

市ヶ谷・四谷界隈は数百メートルで坪単価100万前後違うから値付けが難しい。4年前は値引き後坪280万の新築もあったな。今のさいたま価格だ。

よく分かりませんが、スミフって大量在庫上等でプランも強引なリビングイン間取り大量供給、外廊下大量供給でブランド力落ちてません？

そんなイメージ付いちゃってると、売るの苦労しそうな気がしますね。

ホームページデザインもいつまで経っても、スーパーのチラシみたいな感じですし、ブランドイメージ構築という意味で、三井、三菱、野村には大きな差を付けられてるように感じます。

>>32 匿名さん
ここはスミフじゃないから堅実は値付けで来ると思います

スミフみたいにならないといいですね…

>>34 マンション検討中さん

正直スミフのマンションってだけで買いたくなるので、こちらのマンションは三菱ということで期待してます。
地権者住戸も少ないので、価格が抑えられていることを期待します。

スミフがスレで頑張るとこうなる

なぜかスミフ嫌いの人が周りに多いんだよなー

若葉の谷底リビオ四谷でも60㎡台で8000万超えるので、三菱でこの立地なら70㎡台は一億超えてくるでしょうね。デザインも高級感ありますし。

通学区の四谷小学校や中学校は、坂上で少し遠いいですね…

>>38 通りがかりさん

リビオって、そんなに高いんですね。
無名だし、その価格だと売れないんじゃないですか？その価格で売れてるとしたら、確かにここも1億円超えてきそうですね。

リビオのお隣の若葉の三菱、5年前は70平米6500万で手が届いたよな。

>>40 マンション検討中さん

リビオは2016年から3年連続で「資産価値の下がらないマンション」第1位を獲得してます。マンション情弱の方は見落としてしまうのでしょうが。

そもそも市ヶ谷は不当に安く放置させられているエリアだから今後市況と関係なく数年前とは異なる相場になるでしょう。
野村の砂土原は例外として、不当に安く放置させられていた理由はここ数年は中小デべの小規模物件の分譲が多かったからだが、今後は納戸町の三井、リビオ神楽坂の真ん前にできる住不などが控えているので新築で坪500万が定着してくるよ。

>>37 マンション検討中さん
新築にすぐ住みたいとか、物件を見てから住みたいという人には便利だと思いますが。
アート引越センターがスミフ負担だし。アートのクォリティーはバラつきありますが。

野暮ったいデザインが多い三菱にしてはシャープで格好いい。
と思ったが以前あったヴォーグビルをオマージュしただけかな。
でも格好いいな、四谷駅前再開発からも近いし内装失敗しなければ即完するでしょ。

>>45 通りがかりさん

即完するかどうかは、金額次第ですね。いくら金利が低いとはいえ、物件価格は上がりすぎですよ。

>>43 匿名さん

最近、市谷、牛込あたりの中古マンション相場、駅から遠い順に下がってきてない？
都心他地域に比べて弱含みな気が。

>>47 匿名さん

そうなんですか！？
この物件は駅から遠くないから下がらないということでしょうか？

無知ですみませんが、木内建設株式会社ってよく知らないのですが
どうなんでしょうか？

>>49
プラウドとかで名前見ますよね。
本社静岡みたいです。

牛込柳町のプラウドは木内ですね。

同じ地所物件でも実績があるね。
裏千家並びの市谷加賀町パークハウスは和モダンな佇まいでかっこいい。

何かのために何かを諦めることをしない

ホームページのトップに出てくる言葉。
いいコピーだなと思いました。
だいたいマンションを選ぶときって何かを諦めないといけないものだと思ってたので。
同じく、マンションを建てるときも何かを諦めているんだろうなとも思います。
ここは違うんだといっているわけですが、広さ的にはちょっと狭いかなという感じがします。
アクセス面は良さそうだけど、買い物や子育て環境などはどうなんですか？

現地周辺が、新宿区のハザードマップで液状化する場所になってるんですが、地盤大丈夫かな？

https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000219222.pdf

再開発エリアまで徒歩6分とありました。再開発エリア内だったら、価値が上がりそうだなと思うのですが、近隣エリアということでも何かしら恩恵があるのでしょうか。
毎日通る場所がきれいになるのだったら、
一応、それはそれで気分は良さそうですけれど。

マンション自体は２LDK中心なので、DINKSがメインの住民になってきそうですね?。

四ツ谷方面は坂を上がらないといけないから、多分市ヶ谷を最寄りで利用するかと。再開発ビルとは場所が離れてるから直接の恩恵は無さそうかな。

坂がきついんだよね
よほど地縁がない限り積極的に住みたいと思わない

今日、付近を歩いてみました。

やはり谷底低地。お堀の向こうの番町のマンション群から見下ろされるポジション。

かつ、近所の防衛省前のシュプレヒコールを聞くのが日常になりそうで、微妙ですね。
（今日は、沖縄の基地問題の関係で、知らない団体の方々が叫んでました。）

このあたりは再開発エリアではなく、徒歩６分の場所が再開発エリアになっているんですね。
それでも、将来の価値としては上がりそうです。

間取りのタイプを見ましたが、ファミリー向きというよりは夫婦二人で暮らしてちょうどいいくらいの広さ
リビングを広げられるようなウォールドアは付いていないようなので、シンプルに部屋として利用する形になりそう。
クローゼットが広くなっているところは女性として良いですね

「特別が、日常になる」

物件エントリー済みの方に送られてきたメールのトップに出てきた言葉。

なかなか意味深長だなと思いました。

将来価値を考慮すると、やはり坪単価５００万円以上からの設定になる
のでしょうか。

>このあたりは再開発エリアではなく、徒歩６分の場所が再開発エリアになっているんですね。
>それでも、将来の価値としては上がりそうです。

マンション周辺までが再開発エリアだと思っていました。
でも、最寄り駅が複数あって便利な立地ですし、
パークハウス物件ということもあって、かなり人気が出るはずです。

パークハウス市ヶ谷は一階が店舗となっていたのですが、何が入るかご存じの方いますか？

>62

テナントは入居直前まで決まらないケースが多い。店舗はリスクと考えておいた方がいいよ。

店舗もそうですが、事業協力者が何らかの理由で事務所を売却して、あまり望ましくない会社が入ってしまったというシナリオも考えられる訳ですよね。商業地域に反しない、カラオケ屋さんや風俗施設とか...

飲食店NGとか管理規約で制限かけることもある。モデルルーム出来たら早めに管理規約(案）確認するのがいいかな。

>>63
店舗はリスクなんですね。収入になるからプラスだと思っていました。居酒屋だと虫の発生もありますし、夜の営業もあるのでマイナスかもしれませんね・・・

何が入るといいでしょう？プラスになる店舗って・・・？住民も使えるお店ならいいですよね。

>66
コンビニは近くに二つ（ファミマ・ポプラ）あるので、クリーニングの営業店？

店舗ってリスクだとは思っていなかったんですが、
様々な考え方もできるのですね。
地権者さんがどなたかいらして、
そこにそのお店が出るものなのかと思っていたんですが。
クリーニング屋さんや、自転車屋さんだと、嬉しいかもって思います。
自転車パンクした時に、押して歩くのって結構大変なので、家の下にあればものすごく便利だな?って思いました。

分譲マンションの1Fがクリーニング屋とか自転車屋になったらうれしいって、笑うところですか？
感覚が違い過ぎて正直引いてしまいました。

そこに「住む人たち」と、そこには「住まずに商売だけする人」と、
たぶん利害が一致することは、あまりないでしょうね。

店舗側から見ても、同じビルに居住する区分所有者たちがいるのはリスクです。

ここは盛り上がりに欠けますね。
やっぱり大通り沿いだからですかね。
小中学校も坂上かつ遠いいしなぁ。

私がマンションのテナントで入って嬉しい店舗はコンビニかカフェですが、コンビニは近隣にいくつかあるそうなのでなしとして、雰囲気の良いカフェができてくれると嬉しいです。
中にはテナントとして飲食店がNGのマンションもあるんですね。
これは衛生的な問題もあるのでしょうか？

ホームページに予定価格が記載されてますね。もう少し安いといいかなぁ、という気がしますが。

地所は乾式壁好きだね～。この単価の物件でもふんだんに使ってくる。
それにしても71m2のマスターベッドルーム、致命的な位置に柱が出っ張ってるね。これじゃあ大きめのベッド入らないでしょ。

予定価格高いですね。正直これじゃあ売れない気がします。

妥当というか、予想どおりな価格かと思います。

>>76 マンション検討中さん

予想どおりかもしれませんが、売れると思いますか？防衛省も近く、バザードマップ的にも怪しいですし。

>>77 評判気になるさん

売れると思います。

物件概要を見ると、
・価格　6,000万円台～12,000万円台
・面積　47.11平米～71.16平米
となっており、この物件の利便性と三菱地所ブランドから判断して、
今の相場では妥当かなと思います。

ただ、ネガティブな要素としては、
・地形（谷底低地）
・騒音（靖国通り、防衛省）
・事業協力者事務所1戸・店舗1戸
があり、敬遠する人はいるとは思いますが、そういう方達は、
そもそも市ヶ谷駅 徒歩4分の物件は、検討しないと思います。

いや、むしろ駅から徒歩4分程度で高台の閑静な住宅街があるのが市ヶ谷の特徴だと思う。

千代田区番町ですよね、それ。こちらのマンションは新宿区側ですよ。

ここの駅4分ってメトロの市ヶ谷のことなんだけど、メトロ市ヶ谷からなら砂土原とか3～4分位。

割安な新宿区側で駅から4分程度で閑静な高台立地があるのが市ヶ谷の魅力です。

市ヶ谷駅 徒歩4分　というくくり方は、誤解を招く表現でした。

番町エリアで探す方は、市ヶ谷駅徒歩 何分というのにこだわらなさそうですし、
番町と「お堀の外側」を比較したりしない気もします。

砂土原は、新宿区地震ハザードマップによれば、急傾斜地崩壊危険区域が多数あるので、
まだ、こちらの物件のエリアの方が安心かもしれません。

公式では四ツ谷8分てなってるけど無理だと思う。

四谷方面に行くには急斜面ですからね。
市ヶ谷も外堀通りの信号を渡るから実質的に4分は難しいです。
あと最寄りの出口からホームまで距離ありますね。
本当に何かと誤解を招きやすいです。

四ツ谷駅方面に行くのに、急斜面なんてありますかね？
実際歩きましたが、ゆるい登り道くらいにしか感じませんでした。

急斜面とは 「左内坂」くらいのものを言うのではないでしょうか？
（市ヶ谷駅北側の“市谷見附”交差点の北から北西に入って、防衛庁の
裏側を市谷加賀町方向に向かう坂道。）

あと、駅までの道の途中に信号があるのとか、駅の出入り口とホームの
距離の問題とかは、この物件に限らず、多くの物件に共通した話ですね。

いずれにしても、直接競合する物件もない状況ですから、利便性とブランド力で
１００戸程度のマンションは、地所は容易に捌ききるかと思います。
今の相場だと、割安に感じる価格設定ですし。

予定価格で坪440位の部屋は隣のビルに面した部屋できっと日照はほぼなしです。
モモレジに言いたい放題言われるのも時間の問題かと。
最近はブロガーによる風評被害で売れ行きに影響が出ているマンションもあるから、ここは目を付けられる前に容易に捌き切れるといいですね。

>>85 マンション検討中さん

割安ではないと思います。もともとこの辺りはそんなに高くないですから。
正直竣工前に捌ききれるとは思いません。

>>85 は地所の方ですか？

さすがに割安感はないわね。

「日照はほぼなし」と言うのはデメリットとは思います。

が、この物件の多くの住戸は北向きですし、北向き住戸以外はビルに面しています。
日照を求める層は、ビル林立エリアではなく、少し都心から離れた場所で探す気がします。
（目の前に広がるのは、戸建住宅のみ、というエリアとか。）

「もともとこの辺りはそんなに高くない」は、確かに近所のアトラス市ヶ谷の分譲時の
価格に比べ、高いのは事実です。（グレードの差を考慮したとしても「高い」でしょう。）
が、昔と比べて高いから「割高だ」と言ったら、今の相場では、都心物件はみな割高です。

割安なのは、都心から離れたところにある、分譲戸建くらいでしょうか。
地価が下がっているから安いのですが、下げ相場にあるエリアを割安と呼ぶべきなのか
微妙ですね。あと、通勤時間をお金に換算して考えると、トータルでは割高と思えます。

と言うか、少なくとも、この位の価格帯であれば、手が届く層は少なくないので、
１００戸程度を捌くのは、難しくないと判断します。

ちなみに、私は地所の人間ではありません。
ただの、マンション検討者です。（ここも検討しています。）

新宿側の市ヶ谷エリアって南側傾斜地が多くて低層でも日照が得られる場所が多いし、大通り沿い以外はビル林立エリアではなくほぼ住宅地です。

『このレジデンスは何かのために何かを諦めることはしない』という割に諦めるものが多すぎる気がする。

「新宿側の市ヶ谷エリアって南側傾斜地が多くて低層でも日照が得られる場所が多い」

確かにそうですね。靖国通りの北側の斜面 「左内坂」とかを登っていた時に、
日当たりは良さそうだなと感じました。（と言うか暑くて、とてもきつかったですが。）
でも、低層とはいっても、かなり登ることになります。

あと、住宅地は「昭和の住宅地」といった風情でしたので、マンションを建てたとしても
小規模物件になるのではないでしょうか。

『このレジデンスは何かのために何かを諦めることはしない』について。
私なりの解釈ですが、「お金を節約するために、時間を諦めることはしない」物件かなと。

とても買えない価格帯なら素直に諦めますが、そうでないなら、お金より、時間の方が貴重と思えます。

こんな所に長文書いている方が時間の無駄だぞ。

資産価値は諦めた方が良いでしょうね。
最近は大手分譲の中途半端な規模の物件よりも、中堅デベの小規模物件の方が資産価値下がりにくい傾向があります。
2018年の資産価値の下がりにくいランキングでも地所よりもリビオやオプレジの方が上です。
近所のオプレジ四谷坂下は早期完売すると思うし、中古になってもここよりパフォーマンス良いでしょう。

「こんな所に長文書いている方が時間の無駄だぞ。」
情報として価値のあるレスポンスが返ってくるなら、時間の無駄とまでは言えないですね。

「資産価値は諦めた方が良いでしょうね。」
その通りですね。
でも、あの世に資産を持って行けるわけではないですからね。

生活を豊かにするとか、時間貧乏から抜け出すとか、今の利益を優先させたいと思います。

大手は、将来の値上がり（値下がりにくさ）を販売価格に織り込むのが上手いようなので、
お金の事を最優先するなら、中小デベの物件を検討するべきと思います。

中小はもともとの販売価格が若干安めですからね。ただし大手のほうが建物や内装のクオリティが高い場合が多いですから、中小がお買い得とも言いきれないですね。

市ヶ谷駅にここまで近いということだけでも、立地条件としてはいいと思います。
あとはマンションそのものが自分の好みかどうか。
他の方も書かれていますが、
資産価値とかそういうのは今後よくわからないですが、少なくっても自分で暮らして便利だと思うのならばそれが正解ではないでしょうか。

モデルルールの見学始まりましたね。
見学された方いらっしゃいましたら、感想など教えていただけると助かります。やっぱり少し高いですかね。

モデルルームの見学行きました。外観、グレード、立地は確かに良いなと感じるものの、坪500万円前後の価値があるかと言えばかなり微妙に感じました。また、ハンズフリーキーでない、宅配ロッカー数が少ない、住戸ドアにモニターカメラがないなど、必要性に個人差はあれど、私としては痒い所に手が届かない仕様がネガティブに映りました。
共有部分のデザインへのこだわりと仕様へのバランスがおかしい気がします。

1～2Fの店舗については、飲食店やスーパーなどは設備的に入ることが難しいそうです。