東京23区の新築分譲マンション掲示板「ガーデンクロス東京王子はどうですか?」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2022-07-26 21:31:33

北区堀船にあるJT(日本たばこ)関連会社の敷地の一部に大型マンションが開発されます。
西日本鉄道・三菱地所レジデンス・関電不動産・ジェイアール東日本都市開発の4社連合によるプロジェクト。
近くには北区役所の新庁舎移転も決定し将来性の高い場所です。
お持ちの情報を挙げてみませんか。


公式URL:https://www.mecsumai.com/oji300/

所在地:東京都北区堀船2-20-17他(底地地番)
交通:JR京浜東北線王子駅徒歩8分、東京メトロ南北線王子駅徒歩10分
用途:共同住宅
構造規模:鉄筋コンクリート造地上14階建
総戸数:300戸

建築主:西日本鉄道、三菱地所レジデンス、関電不動産開発、ジェイアール東日本都市開発
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
管理会社:
竣工予定日:2021年11月下旬予定
引渡予定日:2021年12月下旬予定

[スムラボ 関連記事]
ガーデンクロス東京王子《共有空間が7つも!今だから選びたいマンションの新しい潮流》【クリスティーヌ
https://www.sumu-lab.com/archives/10683/

[スレッドタイトルを修正致しました。R4.5.13 管理担当]

[スレ作成日時]2019-01-24 09:45:43

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ガーデンクロス東京王子口コミ掲示板・評判

  1. 446 445

    学区としては堀船小学校、堀船中学校ですね。
    http://www.city.kita.tokyo.jp/gakkoshien/kosodate/shogakko/gakkojoho/s...

  2. 447 匿名さん

    6000万フルローンで払える人は世帯収入1000万以上あって月収手取り60万くらい。6000万と7000万の違いなんて月々25000円くらいの差だから全然大した差じゃない。

  3. 448 マンション検討中さん

    >>437 匿名さん
    ザ・ガーデンズ東京王子って名称をつけてる時点でわかるかと。

  4. 449 マンション検討中さん

    地元から言うと北区に住むなら赤羽か王子だよ。
    知らない人は十条とか東十条とか言うが。

  5. 450 マンション検討中さん

    ここは堀船ですよ。

  6. 451 マンション検討中さん

    そうです!堀船です!

  7. 452 マンション検討中さん

    堀船の最寄り駅は王子だよ。
    1人ボケっこみしてるの笑った

  8. 453 マンション検討中さん

    坪平均300以下なら竣工前までに完売を目指し、坪平均300以上ならゆっくり売っていく方針かな。JVだから売り方揉めたら面倒くさいね。

  9. 454 マンション検討中さん

    >>452 マンション検討中さん

    最寄り駅が同じでも、アドレスが違うと生活環境が異なるという話ですよ。
    堀船1~4丁目は昨年10月の台風で氾濫の避難勧告が出ていたのはご存知ですか。

  10. 455 検討板ユーザーさん

    >>448 マンション検討中さん

    ガーデンズの住所が東十条でなく『王子』だからではないですか?

  11. 456 マンション検討中さん

    >>455 検討板ユーザーさん
    売れる方を取るのでしょうね。ルールとかあれば良いのに。足立区新田でも王子神谷とか笑 区が変わってしまってる。

  12. 457 匿名さん

    住所、最寄り駅名、近くの名所旧跡等 のうちのどれかならいいことになってたような。

  13. 458 匿名さん

    ちょっと調べたら、あとは
    慣例として用いられている地名または歴史上の地名、面している道・坂 だそうです。
    また、名所や公園などは「300m以内」とのこと。

  14. 459 マンション検討中さん

    ぐじぐじした 人ばかり
    どうしようもありませんね。
    買わなきゃいいのにね。
    売れちゃうから悔しいのでしょうか。
    買えないから??

  15. 460 マンション検討中さん

    >>459 マンション検討中さん
    みんな同じじゃん、バーちゃん。だから隣になれるよ!

  16. 461 匿名さん

    地所の営業さんですかね。いろんなところへご苦労様です。
    余計なことして値段吊り上げてるのは地所なのでは?
    地所抜きでやれば売れただろうに

  17. 462 マンション検討中さん

    早くモデルルーム見たいですね。

  18. 463 マンコミュファンさん

    >>438 マンション検討中さん
    今の相場ねぇ…コロナのせいで相場ガタガタだぞ?
    実生活に影響出始めてるし、先行き年単位で考えなきゃならないし。
    この物件に限った話しではないからなおのことね

  19. 464 マンション検討中さん

    買える人いるから心配ご無用。
    なぜ買えない人が騒ぐのかな??
    疑問。

  20. 465 匿名さん

    買えない人の議論の場ではありませんよ。

  21. 466 匿名さん

    色々言われてるのはスペックに対して値段が見合ってないから。
    駅遠だし、ハザード区域だし、ハセコー仕様だしリセール厳しそうじゃん。金あっても損はしたくない。

  22. 467 マンション検討中さん

    そんで466さんはどう思ってるの?
    検討パスならわざわざ書き込む必要ないのでは…

  23. 468 評判気になるさん

    色々見てると坪単価は270?300万ってとこですね。同じ王子のルフォンリブレが350万、リビオレゾンが370万なので、駅遠長谷工団地型と考えるとそんなものかな。

    一番小さい66平米で5390から5980万が平均価格。広い73平米で5960から6620万。

    ってとこでは?長谷工お得意の直床仕様ならもっと安いかもしれないけど、さすがに直床はないかな?

    安さ求めるならプレミスト、資産性なら駅近マンションと考えると…時間はかかりそうですね。

  24. 469 マンション検討中さん

    長谷工仕様にならない事を祈ります!

  25. 470 マンション検討中さん

    階高3メートルで二重床にできる?

  26. 471 匿名さん

    何を憶測で語っているのか
    坪単価300-320
    二重床だよ
    466の言う通り高すぎと感じる

  27. 472 マンション検討中さん

    買えない人がなんでいるの?
    って書いちゃう人は物件礼賛スレにならないと満足できないオカシイ人なんだろうね。

  28. 473 マンション検討中さん

    8月下旬楽しみですね。
    ウキウキします。

  29. 474 マンション検討中さん

    坪300なら買いと思いますが、我が家は予算的に68平米の方です。
    本当に楽しみにしてます!

  30. 475 マンション検討中さん

    リセールを考えたら飛鳥山タワーですかね?

  31. 476 マンション検討中さん

    >>475 マンション検討中さん
    リセール考えたら港区千代田区のマンションだよ。
    北区の時点で

  32. 477 マンション検討中さん

    もちろん資産性気にするなら飛鳥山タワー一択でしょ。王子では唯一無二の希少性あります。

    ただ、新築がいい人にとってはこちらのマンションも選択肢に入ると思います。

  33. 478 マンション検討中さん

    価格見ての判断になりますね。

  34. 479 匿名さん

    現地行かれた方このあたり臭いは気にならなかったですか?
    石神井川の臭気は結構地元では有名らしいのですが。
    https://nikkan-spa.jp/1172352?display=b

  35. 480 匿名さん

    この汚水が氾濫で溢れるとなると・・
    https://s.mxtv.jp/mxnews/kiji.php?date=200903176

  36. 481 アカシャチ

    >>479 匿名さん
    事前案内会で、建設地も連れて行ってもらいましたが、臭気は特に気にならなかったですね。
    私も気にする方なのでマップ見て石神井川の臭気対策どうなのかなと思いましたが行った当日は特にニオイはしませんでした。
    風向きなどもあるので保証はできないですが、行ったときはありませんでした。

  37. 482 名無しさん

    石神井川のキャパ考えたら、ちょっと微妙だよね。

  38. 483 匿名さん

    >>480 匿名さん
    なにこれ知らなかった。
    やべー奴じゃん。臭いが届く時点でもう細菌到着してるだろうし、未だに改修してないんでしょ?
    匂わなくても細菌飛んでるに決まってんじゃん…
    危なかった。ありがとう。
    背伸びして買う価値無いと判断しました

  39. 484 マンション検討中さん

    >>480 匿名さん

    それ、古い記事ですね。
    もう何年も前に対処されていますよ。

  40. 485 マンション検討中さん

    石神井川 スカムで検索したらドブ川が出てくるんだが、これ今は綺麗になったの?
    対策はしているようだけど。
    https://www.nicovideo.jp/watch/sm21413813
    https://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/jutaku/kankyo/bika/documents/sy...

  41. 486 マンション検討中さん

    何だか参考にならない話ばかりですね。

  42. 487 マンション検討中さん

    買えない人が騒ぎたいんですよ

  43. 488 マンション検討中さん

    赤羽のローレルコートはどのタイプか分かりませんが坪330みたいですね。

  44. 489 匿名さん

    買い煽るならもうちょっと有益な情報欲しいな
    王子駅とか堀船の将来性とか、石神井川の水害対策とか。

  45. 490 マンション検討中さん

    ローレル赤羽も場所は良くないかな。
    高いよね!

  46. 491 名無しさん

    まったく対策されてないよー!賃貸で近くに住んでて購入検討してるけど、上層階の価格見てからかなー

  47. 492 マンション検討中さん

    高いよなー。
    周辺環境に難ありますね。
    気になる方は実際のチェックしましょう。

  48. 493 マンション検討中さん

    リセール考えると5分以内でしょ!
    ただ王子駅5分以内にはもう土地が無いからしょうがない。

  49. 494 匿名さん

    >>484 マンション検討中さん
    JR次第に受け止めれるけど、何年も前のことを、すでに対処した具体的なソースある?
    無ければマンション目の前の明らかな汚水川に対して、何年も前のことを未だに出来てないって事になるんだけど…

  50. 495 484

    >>494 匿名さん
    北区のサイトで2012年時点ですでに対処済みという記事を見ました。

  51. 496 484

    「平成21年に判明いたしました、王子駅のトイレ排水が石神井川に流されていた問題は、東京都下水道局並びにJR東日本によって、すでに改善されております。
    [回答日]
    2012年9月13日」

    http://www.city.kita.tokyo.jp/mobile/i_docs/i_voice/884/088445.htm

  52. 497 マンション検討中さん

    今日の石神井川のゴミ、半端ない。
    これからの季節が激臭の時期だ。

  53. 498 匿名さん

    >>89
    で臭気の話が出てるけど、本当に治ってるの?

  54. 499 マンション掲示板さん

    300未満 即蒸発
    330妥当
    350まじ?

  55. 500 ご近所さん

    近隣に住んで3年くらいだけど、対策されているかは知りませんが臭気がすごく気になったことはないかな
    でも見た目は相変わらずきれいじゃないし、大雨時にはかなり増水するから平置きの駐車場だとヒヤヒヤしたりという環境なのは事実ですね

    王子駅南口から歩けば近いし買い物はそこそこ便利なので、長谷工仕様でいいなら・・・という感じ

  56. 501 マンション検討中さん

    ベストは飛鳥山タワーじゃん。

  57. 502 マンション検討中さん

    飛鳥山タワーと比較ですか。

    ここの管理費と修繕積立金はどのくらいになるのでしょうか?
    飛鳥山タワーよりは安くないと厳しいですね。
    あちらは平米あたり合わせて400円くらいでそんなに高くなかったですよね。

  58. 503 マンション検討中さん

    管理費と修繕積立の金額は重要ですよね。

  59. 504 匿名さん

    >>503
    入居時もですが5年10年と段階的に値上げ前提のマンションがほとんどですよね、修繕費。
    15年も住んだら倍以上になるなんてザラ。

  60. 505 マンション検討中さん

    300戸の大規模マンションなら管理費は平米200円以下、修繕積立金は平置き駐車場だから平米90円以下にして欲しい。70平米で費用計20000円以下じゃないと大規模マンションのメリットが半減します。

  61. 506 マンション検討中さん

    費用がかかりそうな設備は見当たりませんね。

    でも修繕費の計画には水害被災時の復旧の費用や水災保険は含まれていないでしょうね。。

  62. 507 匿名さん

    >>500 ご近所さん
    大雨の時、冷や冷やする位な川なんですか?
    あまり大きな川ではなさそうなイメージですが、石神井川って

  63. 508 匿名さん

    >>499 マンション掲示板さん
    釣り上げ大将w
    流石にここが330妥当ならアトラス買うでしょw
    パワーがダンチだわ

  64. 509 マンション検討中さん

    >>479 匿名さん

    地元民だけどマンションの場所なら臭いは大丈夫だと思う
    臭いのは南口からサンスクエアのところ。夏場にかなり臭うようになる。いろいろ対策やってるみたいだけど全然改善されてないよ。

  65. 510 マンション検討中さん

    都心部の川も臭いよ。
    神田川もそうだし。
    気になるなら川が無い地域がいいのではないか。

  66. 511 マンション検討中さん

    夏の匂いですね!
    やはり行く前に現地周辺探索必要ですね。

  67. 512 マンション検討中さん

    ここのJTが浸水したのは、高速の護岸工事のミスが原因と言われてましたよね。
    本当に怖いのは荒川氾濫。1ヶ月は誰も助けに来てくれないと、北区の警告。

  68. 513 マンション検討中さん

    昨年の浸水は溝田橋が越水ポイントでした。

  69. 514 匿名さん

    隅田川は岩淵水門で守られてるし、荒川はスーパー堤防がある、あと埼玉県の貯水池で守られている。
    石神井川はポンプ所以外に何があるのか?川幅が狭いので、増水も早い。ドブ川が氾濫したとき
    マンションや敷地内の車がどうなるか想像するとちゃんとした説明が欲しいね。

  70. 515 マンション検討中さん

    逆に昨年の大雨でも大丈夫だった場所なんだよね

  71. 516 マンション検討中さん

    どこに住んでもリスクはありますよ!
    気になるなら違うとこ住みな。

  72. 517 マンション比較中さん

    以前、王子エリアの川沿いマンションに住んでいました。
    それはそれは高い堤防に守られていましたが、大雨が降るたびに気になって気になって仕事に集中できずに、最終的に引っ越しました。
    水害の心配は精神衛生上、非常に良くないので、少しでも心配があるならやめとけば良いと思います。

  73. 518 マンション検討中さん

    いつもネガティブな若葉マークさんは同じ人なんですかね。

  74. 519 マンション検討中さん

    あの汚い汚水が氾濫したら、まさに地獄。

  75. 522 マンション検討中さん

    [No.520~本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

  76. 523 マンション検討中さん

    東京メトロが使えるのは魅力です。

  77. 524 マンション検討中さん

    >>515 マンション検討中さん

    避難勧告が出ていました。
    大丈夫とは言えません。

  78. 525 マンション検討中さん

    都内も色んなところが避難勧告出てて、冠水してしまった所もあるけど、ここは大丈夫だったってことでしょ。
    あんな大雨は稀だけど、あの程度では冠水しない実績できたんですよ。武蔵小杉とか最悪だったけど、その点は安心材料と思うけど。

  79. 526 マンション検討中さん

    >>525 マンション検討中さん
    地元民ですが何も無かったですよ。

  80. 527 マンション検討中さん

    実際に避難所が開設されて避難者が出ていたのに、何も無かったというのは優良誤認にあたるのではありませんか。

  81. 528 527

    もちろん完璧な立地のマンションなんて無いですね。毎年大雨の季節になったら川の水位や防災メールをチェックし、自分や家族がいつでも避難できるという前提であればここも価格次第でいい物件になると思います。

  82. 529 匿名さん

    ここ検討してる人に質問。10年後いくらで売れると思いますか?

  83. 530 マンション検討中さん

    通常で考えれば、70%では?

  84. 531 マンション検討中さん

    値上がりするから
    110%かたい。
    こんな大規模マンションはもう駅徒歩圏内で23区はないよー。

  85. 532 匿名さん

    110%になるとすると、新築時6500万円だとしたら、7150万円になるってことですか?
    このマンション築10年で7150万で買いたい人がどれだけいるんでしょうね。
    70%になったとしたら4550万ですね、6500万の住宅ローンを組んだとしたら
    35年、年利0.5%、元利均等で試算すると10年後のローン残高は4750万程です。売れませんね。
    ちなみに毎月の支払は元利払いだけで16万8千円、管理費、修繕積立金が3万円弱かかるとしたら月々20万円の支払いです。

  86. 533 マンション検討中さん

    購入後の支払いは税金もありますね。
    価格が6000万台だと毎年の固定資産税、都市計画税が優遇期間5年(長期優良住宅でない場合)でも毎年10数万。優遇期間終了後は年約20万かかります。

  87. 534 マンション検討中さん

    家賃20万の賃貸に10年住むと、2400万+更新料100万ほどです。多少値下がりしても売却で戻ってくる分譲のほうが有利?

  88. 535 534

    費用の比較はこんな感じでしょうか。
    532さんの書込みを参考に購入パターンは6500万、賃貸は月々の支払いを合わせて22万で考えました。

    <購入して10年後に70%で売却した場合の総費用>
    月々のローンと管理修繕費合わせて20万を10年で2400万
    +10年間の固定資産税は計150万くらい
    +10年後のローン残債4750万
    ー売却額4550万
    +売却の仲介手数料(3%)で150万くらい?
    =総費用2900万

    <賃貸に10年住んだ場合の総費用>
    10年の家賃2640万
    +更新料110万
    =総費用2750万

    購入した場合の方が支出が多くなりそうですが、大きな差ではないですね。高く売れれば問題なし。値下がりするとローンの解消に100万単位の現金が必要になって大変というリスクあり。

    仮の前提ですが値下がり70%で売却するパターンだと、マンション営業が言うような家賃を払うより得という理屈は成り立たなさそうです。でも値下がり率が80%なら賃貸より500万おトク。分析と賭けですね。

    でも月22万払うなら水害リスクの低い飛鳥山タワーの賃貸も検討に入るかも?

  89. 536 マンション検討中さん

    賃貸で住むなら飛鳥山タワーが上
    駅近くて便利。

  90. 537 534

    やっぱり築10年で70%はないかなー
    コロナ禍の今の相場でも90%、これから空前の不況になったり水害の被災や事故物件になったら80%ですね。

    残債リスクはクリアしたとしても、もし月々の払いが22万ならその金額でガークロに住みたいと思えるかどうかは別の話。

  91. 538 マンション掲示板さん

    無理やりな計算すぎないか?賃貸と違って住宅ローン控除等もあるだろ。

  92. 539 マンション検討中さん

    >>538 マンション掲示板さん

    あ、忘れてた。
    住宅ローン控除とすまい給付金だと、住宅ローン控除が多そうなパターンですね。
    目安として年収700万以上で銀行からのローン借入が5000万以上なら満額の約400万が帰ってきそう。
    https://www.suumocounter.jp/fp/article/system/housing-loan-deduction.h...

    このケースであれば入居10年目までは月あたりの支払いに換算すると3.3万低くなりますね。他にありますか?

  93. 540 マンション掲示板さん

    [他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

  94. 541 匿名さん

    水害対策の話全然出ないね。

  95. 542 口コミ知りたいさん

    てゆーか、フルローンかよw
    蓄えるあるならわかるけど、背伸びなら無理しないほうが身のためだと思うが

  96. 543 マンション検討中さん

    実際に住宅ローン控除をフルに受けられる金額を借りるには、年収1000万がスタートラインではないでしょうか。

  97. 544 マンション検討中さん

    共働きが多いので世帯年収なら余裕ですね。

  98. 545 マンション検討中さん

    え、合算で1000?
    嫁にローン背負ってくれるか聞いてみた?

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イニシア新小岩親水公園

東京都江戸川区中央1丁目

4300万円台~5800万円台

1LDK~3LDK

60.06m2~71.83m2

総戸数 49戸

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ヴェレーナ上石神井

東京都練馬区上石神井1-347-1他

6268万円~7848万円

2LDK~3LDK

53.67m2~63m2

総戸数 42戸

サンウッド西荻窪

東京都杉並区西荻北二丁目

7,730万円~1億2,480万円

2LDK・3LDK

45.64m2~70.20m2

総戸数 19戸

ローレルコート船堀ツインプロジェクト

東京都江戸川区松江5-1129番ほか

6170万円~8880万円

3LDK・4LDK

74.93m2~95.56m2

バウス一之江

東京都江戸川区春江町3丁目

3LDK~4LDK

64.90㎡~84.47㎡

未定/総戸数 88戸

サンウッド大森山王三丁目

東京都大田区山王三丁目

未定

1LDK~3LDK

30.34m2~70.21m2

総戸数 21戸

サンクレイドル南葛西

東京都江戸川区南葛西4-6-17

4598万円~6248万円

3LDK

58.65m2~73.68m2

総戸数 39戸

ヴェレーナグラン二子玉川

東京都世田谷区上野毛2-12-1ほか

1億998万円・1億3498万円

3LDK

70.16m2・71.49m2

総戸数 42戸

イニシア池上パークサイドレジデンス

東京都大田区池上8-406-1他7筆

5400万円台~6900万円台※権利金含む

3LDK

57.54m2~64.78m2

総戸数 36戸