ガーデンクロス東京王子はどうですか？

住民スレの方に水害に対する記載がありましたので、参考にどうぞ。



※検討スレにも記載したのですが、「こちらにも転載を」と提案がありましたので、転載します。
※自分で調べた情報に加え、北区役所、デベロッパー営業担当社様にも確認をしている情報になります。北区役所もデベロッパーの営業担当さんも丁寧に回答いただきました。追加で疑問点などある方は、聞けば教えていただけると思います。

▼過去2回の浸水履歴について
2005年、2010年に石神井川氾濫で堀船地域に浸水被害が起きています。この水害は、溝田橋付近で行われていた首都高工事が原因の人災だったようです。現在は首都高工事及び河川付け替え工事も完了しており、今後同様の事故は無いと思われます。
また、位置が低い新柳橋の架替工事が2019年から開始されています。


▼内水氾濫対策について
2020年に王子第2ポンプ場が物件の北西に建設されました。雨水による内水氾濫を防ぐためのもので、都市型水害リスクは下がると予想されます。仮に石神井川から溢れた場合も、雨水を取水し隅田川に流してくれます。


▼外水氾濫（石神井川）対策について
・2024年に城北中央公園調節池が完成（一期）、稼働します。
・2025年に環状七号線地下広域調節トンネルが完成、稼働します。
上記の公共事業により、石神井川氾濫のリスクは大幅に軽減されます。


▼外水氾濫（荒川）対策について
荒川第二・三調節池の建設が国土交通省主導で行われており、2030年に完成予定のようです。この土地は隅田川側なので、岩淵水門が稼働する以上荒川の水害については江東５区ほど懸念しなくて良いかとは思います。


▼建物自体の対策について
+60cmの盛土があり、4.20まで地盤レベルが上がります。周囲エリアは3.0以下なので、仮に周囲に水害が起こっても水は外側に流れます。電気室は1階ですが、高さ約30cmの立上りがあり、水害による停電の可能性は限定的です。


ハザードマップも大事ですが、「その危険性に対してどの程度国やデベロッパーが対策をしているのか」という点が大事なのだなと今回調べる中で改めて思いました。区役所移転計画もあるため、治水にしっかりお金をかけてくれているだろうと判断しています。皆様の参考になれば幸いです。

大丈夫なら良かった！
不安を煽らないでもらいたい。
しっかりとした大規模マンションですから流されることも無いし安心。

まあ、2010年以降も豪雨はあったけどたえてるってことね。多摩川氾濫したやつとか。

水害起きたら、建物は大丈夫でしょうが中庭のガーデンは全て無くなるでしょうね。
確かにちょっと心配にはなる
大規模大手マンションだから売主を信用するしかない。

マンションのメインエントランスが駅と真逆でそっぽ向いてる。
あのメインエントランスの道はトラックしか通らない。
隣は倉庫。
これだけ立派なマンションなのに。残念。
ガーデンパスは近隣住民の抜け道になります。
清掃大変になりそうかな。

購入間際にマンションの付近に数時間佇んだことがありますが、マンションのエントランスだけで言えば車は5分に1回程度で殆ど隣の公営住宅の方と思われる乗用車でした。トラックは隣の倉庫に出入りするだけで、あとは宅配くらいしかマンションまでは来ませんのでご安心ください。
メインエントランスが駅反対である点がデメリットなのは同感です。あと、ガーデンパスの清掃は我々がするわけではないですしそれ見込んだ管理費になっているはずなのでさほど気にしなくていいと思います。

路上飲みとかあると心配ですね。
管理費払って地域の為の清掃、ガーデンパスも地域の為に負担。

>>2314 匿名さん
目の前がコンビニなわけでも駅前でもないのでわざわざガーデンパスに立ち止まって飲むことなんて考えにくいですがね。。。（その頃にはコロナも路上飲みもどうなってるか分かりませんが）
ガーデンパスを加味した管理費が他と比較しても安く設定されているのは魅力的です。それに、地域の利便性が上がるなら少しくらいの費用負担となっても私はいいと思ってます。

ガーデンパスの抜け道は人通りが多くなりそうですね。人が通るのは治安面では良さそうですが、垣根にはポイ捨てはかなり出てきそうです。。

その清掃費用を自分たちの払ってる管理費で行わなければならないでというのはややモヤモヤしますが、それでも管理費が比較的抑えられているのは良いですね。駐車場料金もやや高めなのでそこから補っているかと思いますが、駐車場はどのくらい埋まるのでしょうかね。。

>>2312 通りがかりさん

せっかく造り込んだメインエントランスを殆ど見ることがないのは残念。動線のあり方等、やりようがあったのに敢えて不便にしたのは何故なんだろう。その辺はやはり気になる。

生活動線をまず考えて設計すれば違うプランがあったでしょうに。このあたりを良く揉まなかったんですかね。

完売近そうだね。
今の相場から見たら安いよ。
近い将来もうこんな物件は出ませんよ。
区役所跡地は狙いかもしれないがまだまだ先。

>>2319 マンション検討中さん
HPは190戸供給ですが、完売が近そうなのはどこを見ればわかりますか？

ブライトの上半分はまだ出してないと思うから完売は当分先だと思います

ブライトは売れ筋だから楽勝で売れます。
値上げも踏まえてゆっくり販売です。
慌てて売る必要の無いマンションです。
値引き狙いの方は諦めてくださいね。
逆に値上げでしょう。
王子駅周辺マンションは高い

そろそろ値引きでしょう。竣工前完売はしたいでしょ。オイコスみたいにはなりたく無いからね。

6月くらいから検討してますが、ガーデンの余ってる所は値上がりしてますね

>>2322マンション検討中さん
ここに書かれてる内容を考えたら即決購入でしょ
なぜ今だに検討中なのですか？
参考までに躊躇している理由を教えてください

今のガークロの売出し中の部屋の価格ってどれくらいなんでしょう

ブライトの中層以下がメインで6,000万円台中頃ですね。モデルルーム行けば価格表もらえますよ。

低層階は坪300切る住戸もあり300前後、中層階で坪310前後なので、
売出当初はともかく、今となってはそんなに高い価格ではなくなってしまいましたね。
去年から見てますがガーデンコートは価格変わってないと思います。
ブライトコートは、ガーデンよりもちょっと高いですね。
ブライトコートの３～４階上のガーデンコートが坪単価同じくらいのイメージかなと。

この立地で坪300なら悪くない。
今ならお買い得に感じます。
2013年くらいから比べると凄い上昇
2割アップではきかない。

>>2329 マンション検討中さん
相場が相場なので、こんな立地で坪300は有り得ないとも確かに言い切れませんね。

https://biz-journal.jp/2021/07/post_237238.html
城北の王子も一応再開発計画があり割安な穴場？

なかなか手が出ない価格に入ってきましたね。
この相場はいつまで続くのかな？

>>2332 マンション検討中さん

東京の不動産は国際的には割安だから。
アフターコロナで外人が参戦してくると…
まだジリジリ上がるのでは？

ここも更に値上がりになりそうかな。
リセールも期待出来ますかね。

東京都心の不動産の開発計画、2030年過ぎまでですが、凄すぎます。
中国の景気減速懸念もあり、金利もしばらく低くなると言われているので、ここ10年はマンション価格は下がる気がしません。

https://downtownreport.net/city/tokyo/

駅前タワー中古がそれなら魅力

55平米前後の2LDKで探しているのですが、こちらの物件にはそもそも3LDKからしかないのでしょうか？

>>2337 マンション検討中さん
3LDK66平米からです

>>2338 名無しさん
ありがとうございます。承知致しました。

>>2337 マンション検討中さん

ファミリー以外、シングルやdinksは住みにくい物件ですよ。

以前にMRも見て検討していましたが、共用設備も充実していますし、資産性は置いておいて、ファミリー層には良い物件だと思います。

悪くないです。
駅からも真っ直ぐでわかりやすい
ちょっと外れたような場所に見えますがそんな事は無いです。利便性も高く生活がしやすい場所。

公式HPの供給御礼が200になってますね。やっと３分の２です。

>>2343
供給御礼200と書いてあっても200戸売り出したということだけで、200戸全部売却済みというわけではない
不動産業界独特のこう言う優良誤認は、ほんとやめてもらいたいですね

実際に売れたのは180前後くらいかと思います。
ちょっとペース落ちてますよね。。
プレミスト王子神谷の価格待ちの人も多いのかなぁ。

>>2345 マンション検討中さん

今のペースでは竣工前完売は無理だろうな。1年も販売期間があったのに残念。もう少しここがああだったらなって点が多いから踏み切れない結果。そこまでの物件と市場で判断されたって事だね。
逆にここまで来たら竣工を待って、値引き交渉するべきかな。まだまだ部屋は残ってるみたいだし。

>>2345 マンション検討中さん

うちもプレミストがこちらより安ければあちらにする心づもりです。

>>2347 匿名さん
私も全く同じ考えです。

私は近隣の利便性が良い所を探します。

プレミスト王子神谷は坪200万以下なら検討の余地ありますね。
それ以上なら残念物件です…

>>2350 マンション検討中さん
頭大丈夫？

>>2350マンション検討中さん
長い間お勤めご苦労様でした
で いつ出所されたんですか
連絡くれればお迎えに上がったのに

てか、プレミストとここを比較すること自体ナンセンスな気がする。あっちは駅近で住環境重視だけど、こっちは王子の利便性重視なわけで。個人的にはちょっと飲みに行くのに電車乗るのは面倒なのでガークロのほうが好み。

住宅ローン控除13年の条件が今年の11月までの契約となるので、竣工後に余ってる部屋の中から出来るかどうかも分からない値引き交渉するくらいなら、先に買った方がいいかと思い購入をしました。
また、私もプレミスト私も悩みましたが13年控除の対象にならないことはは確実。価格はいつ出るかわからない、部屋のグレードも分からない。なので、プレミストの詳細が分かってからあの時ガークロ買っておけばよかったと思いたくなかったので決断しました。

ちょっと場所がなぁ。。
手を出しづらいんだよね。

プレミストの営業が屯してて笑える

なんやかんや、意外に売れましたね。竣工前完売は難しいかもですが、年末年始には終わるでしょう。じわじわいくパターンです。変に値下げとか他物件の価格待つのもリスクあるタイミングに見えます。