イニシア池上ってどうですか？

イニシア他物件のＨＰを確認してみましたが、
床暖房のない部屋は色はついていませんね。
という事は、全居室床暖房ですね。

池上駅について良く知らないのですが、朝の混雑状況はどうでしょうか。
また、駅周辺のお店の状況についても気になるところです。
ゆとりがあって、自由に家具配置が出来そうな間取りで印象が良いですし、
老後も暮らしやすい印象を受けました。

とても良い間取りありますよね。イニシアさんのマンション、素敵ですね。

我が家は、できれば３LDK欲しくて予算的には出来れば5,500〜6,000万なんですけど、買えるお部屋ありますかね。

立地は気にいっているものの、いくらなんでも7,000万とかは現実的ではありません。

中古で5,000万がアッパーですが、皆さんの情報教えてください。

本当に、皆さんその位は余裕なんですかね。

イニシア池上は300万/坪です。
70㎡=6,330万円
80㎡=7,260万円
90㎡=8,168万円

坪300万ですか。
それはどこからの情報でしょうか？

ちょうど今日ここの資料が送られてきたけど、
間取りはとても良いし、設備仕様次第では本気で検討しようと思います。
ブランズ久が原がくそ高かったので、坪３００が本当ならいいなー

>>25 匿名さん
SUUMOの不動産部署情報です。

ちなみに
リビア池上240万/坪
イニシア池上300万/坪
池上新築マンション借地権290万/坪
ブランズ久が原322万円/坪
オープンレジデンシア久が原296.2万円/坪
クレヴィア千鳥町300.6万円/坪
インプレスト西馬込332.1万円/坪
ヴィーク南馬込350万円/坪
ガーラ南馬込318.8万円/坪
アールブラン馬込330万円/坪

正確な情報なので参考にどうぞ！

>>27 eマンションさん
すごいですね！
面白い情報ありがとうございました。
参考にさせていただきます。

坪300もしますか？
池上は沿線の中でも安い方という認識ですが

>>29 マンション検討中さん

この辺で検討しているけど、どこもかしこも高くなってる。
この4~5年で相場が1000万位上がってる感じがする。
今が高値なのか、これからまだまだ上がるのか?
判断に悩みます。

リーマンショック後の2011～2013年あたりが異常に安かったという事なんでしょうが、その頃の印象が強烈すぎて、また値段が下がるのでは？と期待している自分がいるのです。世界規模でみると日本の不動産は現在の値段でも多少お得感はあるそうですが。それでも23区内で買うなら6000万円はみておかないと買えないですね。また、2015～2016年が高値で2017年は多少値下がりと不動産の関連記事を見かけますが、どうなんですかね。
要は買える物件を買う事しか出来ないのですが、
2011年頃は23区に買えた→郊外なら買えるという変化ですかね。
それが妥協できない→お金を貯めるしかないという事です。

ただ、高いと言ってもこればかりはご家族のタイミングですからね。
価格が安くなったとしてもタイミングが合わなければ買えないでしょうし、
価格が高くとも買わざる得ない状況であれば、買うしかないでしょうし、

損得勘定だけではマンションは買えないと思います。

池上は駅ビル建設もあって、
今後もっと上がると思いますよ。
池上本門寺の存在も大きい。
開発されない自然だからね。

確かに駅の再開発により街並みはきれいになりそうですね。

周辺を見に行って気になった点が２つあります。

南向きより北向き（本門寺向き）のほうが景色が良いように感じましたが、やはり日当たりの問題で南向きなのですかね。。。

電線が多く、４階以下だとベランダから電線が目の前になると思ったのですが、電線はあまり景観としては考慮しないものですかね。。。

VRでもよいので、どう見えるか確認したいものです。

私も電線が気になりました。

また、私が見に行った時、マンション前の駐車場にたくさんのゴミが積まれている車が数台止まっているのが気になりました。

ストリートビューでも確認できますが、
あれはどうにかして欲しいです…

電線について私も気になったいますが、
或る程は度道路～ベランダまでは間を空けると思いますよ。
隣のマンションよりは空間が出来るとおもいます。
（隣はコの字ですが、当マンションは長方形ですので、）

ゴミのが積まれている車？はちょっとわかりません。
ストリートビューだと特に見当たりませんが、、、

ワンボックスタイプの白い車です。一台はマンション建設地の目の前でフロントガラスに日焼け？がされているので見づらいですが、よく見ると運転席助手席までゴミがいっぱいで、古い週刊誌が運転席フロントガラスにはりついてます。ストリートビューではモザイクがかかってます。
そのすぐ10メートル先くらいに（細かく言うとマンション斜め前かな？）また同じ白いワンボックスタイプの車があり、これも同じように運転席助手席側までゴミで溢れている状況です…。
そのまたとなりの車も少しゴミが積まれてます。…

案内会の時にどうにかならないか聞いてみようと思います。

価格の予想
坪300万円という予想がありましたので、
実際の適正価格を模索します。
池上1丁目（駅10分程度）で約地価140～150万円坪です。
マンション敷地面積を戸数で割ると1戸あたり約12.58坪/戸です。
という事で地価150万円/坪とすると地価は1戸あたり1887万円で約1900万円です。
これに上物はＲＣなので150万円/坪とすると80㎡で約3650万円です。
1900万円+3650万円＝5550万円となりますが、（70㎡で4900万円くらいか）
それにエレベーター、共有施設などの住戸以外の建設費用やら広告費など加え
１戸あたりで1000万円程上乗するとしても6550万円です。
つまり250～270万円が適正価格と判断します。
70㎡＝5300万円～5700万円
80㎡＝6000万円～6550万円

80㎡＝5500万円（坪230万円）で作れなくもないと思いますけどね。
つまりディベは売れれば基本的に儲かります。

車確認しました。
古いアパート前の白いワンボックスと
その横のワンボックス２台の事ですね。
両方ともゴミが積まれてますね。

恐らくこのアパートのオーナーの所有物なのかな。
アパートも生活感があるので誰か住んでいるのかな。
このアパート自体がゴミ屋敷化してたりしてｗ

価格の予想参考になります。
ただその予想は適正価格ではなく最低価格ですね。
予想された価格に、経費＋利益をどれだけ乗っけてくるかで
値段が決まりますね～
やっぱり坪３００万までいっちゃうのかな

ＨＰに間取りが追加されていますが、
随分とかわった間取りですねー。
廊下ないじゃん。プライバシーの確保、各部屋間の防音など、気になりますね。
他の物件も同じような間取りですが、コスモイニシアは何故この間取りを推しているんだろうか。

>>32 匿名さん
池上駅だけが綺麗になっても無理では無いですか？

わかる方教えて下さい。
イニシア池上の建設場所ですが？
1990年に建てた池上秀久コートマンションを壊してまで建てたのか？
何か有りましたか？
住んでた方々がはどうしたんでしょうか。

>>43
分譲だったんですね。
買い取ったか、地権者として新しいマンションに入る条件かなのかな？

>>43 マンション掲示板さん

去年まで直ぐ近くに住んでましたが数年前から殆ど誰も住んでませんでした。

池上秀久コートの隣でないの？

>>46 マンション検討中さん
他に庭付き戸建が2件敷地内有りました。

廊下といえるような長さではないので、洋室からの音がリビングに聞こえそうですね。
間取りを見た感じでしかわかりませんが、キッチンの空間が広めに取られているので良いです。
バルコニーも広く作られていて、全体的にゆとりのある作りになっていますね。

>>39 マンション検討中さん
そのアパートがもし、ゴミ屋敷だったら嫌ですね、車がゴミ屋敷ですか？
何か、治安が不安ですね。
やはり、環境が一番ですね。
やはり、高く見積もっても300万が良いとこですね、耐震構造でも無いし？
構造から見て、もし300万だったら絶対に高すぎですよ(*≧∀≦*)
気になる所ですね。

何か投稿が少ないですね？
情報収集が無いのかな、人気が無いのかな？
価格も問題があるのかな？

小規模マンションですからね。数百戸あるマンションと比べると少なるなりますよ。まだＭＲも価格もわからない状況では書き込む事もあまりないのでは。

300は高すぎると思います。
個人的には250が妥当だと思いますよ。

>>52 マンション検討中さん
建て方の構造から見ても、そうですね、やはり@250万が妥当ですね。
南側の景色が気になりますね。

>>53 検討板ユーザーさん
何か、地盤が心配ですね？
1990年建てたマンション跡に建ててる事(何か地震の影響かな？数年前から空き家？)北側が川？気になりますね。

他のマンション営業マンは、イニシア池上に関しては@300程度だろうとは言っていましたが、、、
今週末の事前説明会で、ある程度の価格とマンション前のゴミの話は聞きたいものです。

※それ以外にも、同じ池上で建設中のレジデンシャルも気になります。。。

同じ池上で建設中のレジデンスなんてありますか？
差支えなければ教えて頂きたいです。

>>56 マンション検討中さん

レジデンシャル池上(仮)
というマンションなのですが、ネット上には情報がまだなかったです。
他営業マンさんに教えてもらって知りました。
池上6-19にあるアパートを壊して建設中の場所だと思います。
(現地を一応確認済)

ディベロッパーにも確認はとりましたが、まだ詳細等何も決まっていないようです。。。

駅近くなので、イニシアよりは高そうですが。。。

ファミリーがあるなら、比較対象として検討したいものです。

場所が良いですね。都心へのアクセスがしやすく、非常に便利な立地にあると思います。
一瞬、ホームページを見たときはホームシアターがついていると思ったのですが、
洋室とつなげるとそういう形に出来るという話なんですね。
ちなみになんですが、ホームシアターを取り付けるとなるとどれくらいの費用がかかるものなのでしょうか。

>>49 検討板ユーザーさん
現地、見てきました、車が4台位あって、古いアパートもゴミ屋敷でした。
古い建物が多くて、数年後はマンションが建つのかな？

アパートについては、何れ解体されると思うので
個人的にはあまり気にしてません。
池上秀久コートが解体された理由は知りたいです。
事前説明会に行かれる方、聞いて頂けないでしょうか。

宜しくお願い致します。

池上秀久コートの解体費用はイニシアが負担したのでしょうかね？
だとすると価格に上乗せされますね。気になります。
連投失礼いたしました。

問い合わせたら、事前説明会である程度の価格感は教えてくれるということだったので、今週末には検討するに値するマンションかどうかわかりそうです。

池上秀久コートって分譲マンションだったのだろうか？
分譲マンションだと区分所有者全員から買い取ってから解体したって事だよね。

suumo記載です
第一期一次　６棟
77㎡~83㎡　販売価格6400万~7900万
でてました、どの様に思いますか？

池上秀久ｺｰﾄが気掛かりですが？。

池上駅　徒歩7分
坪単価＠280万円～320万円
素直に高いと思います。

恐らく１戸あたりの土地所有面積が広いのが
影響しましたかね～。

>>65 マンション検討中さん
そうでね、やっぱり高いですね。
もし、前の古いアパート跡に6階建のマンションが建ったら最悪ですね？

1000万円くらい高いです。

戸建ての地元住人が、家を売って管理のちゃんとしたマンションに住むには、静かで良い場所だと思うよ。

説明会参加してみました。
ざっくりですが、坪300〜で考えると価格が出る感じです。
総㎡数が広いので、価格もそれ相応ですかね。

前マンションについては、隣の土地をイニシアがすでに持っていたらしく、オーナーと交渉して追加土地として譲ってもらったそうです。
価格の上乗せはたぶんないと言っていましたが、詳細は見えないところです。

電線は四階までは景観に入りそうでしたね。

前の土地は調査中で、今後の利用含めて後ほど調査結果を回答してくれるらしいです。

ちょっとふっかけてきたかな？という気持ちがありますが、㎡が広いので妥当といえば妥当ですかね、、、？
70㎡台は手が届きそうですが、80㎡台の部屋は諸費用等含めて8500は軽く超えそうなので、個人的にはキツイ感じです。。。

モデルルームが今月末から見学可能らしいので、それ待ちですかね。

参考になれば幸いです。

以前各物件の坪単価を記載しましたが、
イニシアはやはり平均坪単価300万で間違いないそうです。
ヴィーク南馬込も坪単価350万から340万に変更になりましたので、お知らせ致します。

また8月から池上で新築マンションが販売致します。
事業主は一建設でプレシス池上の多分第2弾が
普通借地権で出て来ます。
坪単価は290万で地代が2万円です。

参考にどうぞ。
なにか情報があれば記載致します。

>>69 マンション検討中さん

とても参考になりました。
情報ありがとうございます。
とても参考になりました。
やはり価格も高そうですね！
前の古いアパートが気がかりですね？

徒歩10分以内の距離に銀行や病院があるのは、なんだかんだで便利ですよね。
駅も徒歩7分の距離なので、それほど遠いという感じはしないと思いました。
とてもシンプルな間取りですが、リビングが広めに作られているからか、とても広そうに思います。

現地見てきましたが、前のゴミの家(会社)は10年以内には売地になりそうな位古いです。
隣のアパートや民家と含めると、小さめなマンションが立ってもおかしくないので
東側半部は景観要注意ですね。何れにしても、先の投稿の方がおっしゃる調査待ちかと思います。
あと、呑川側が非常階段とかややオープンで、侵入が簡単にできそうで、全体的にセキュリティが
弱そうです。駐車場も少ないですね。
管理人が常駐パターンになってしまう場合、特に管理費も高くなりそうです。
耐震でもないし、デザイン的にも普通だし、池上と言っても1丁目の気品や、7.8丁目の区画整備感は
ないので、ちょっと高すぎる感がありました。オリンピック後の資産価値は結構落ちるのでは？

確かに、４丁目で坪300万越えの物件なんて今まで売り出されてないので微妙なところです。
共有施設もないし。80㎡中心と言っても、同じ値段を出したら、共有施設とか充実している
ところはいっぱいありますよね。どうして強気なんでしょうか？
もちろん、地縁があって、予算に余裕のある方はいいのでしょうけど。

管理人は平日勤務だって言っていました。
毎平日だったかは覚えていませんが。。。
マンションのサイズによって決まるらしいですね。

付加価値としては、池上駅の再開発があるので、それで強気なのかな・・・という予想ですが。。。

ここが強気という訳ではないと思う。
もうどこもかしこも高くなって、これが今の相場なりの価格だと思う。
もっと安くて良い所があったら教えてほしい。
本当に予算足らなくて困る

>>77 マンション検討中さん
イニシアの他の地区の販売価格をイニシア池上と比べると高いですね(*≧∀≦*)
まあ、最終の先行の説明会、終了後でどう出るか楽しみですよ。
だいたいの結果が出ると思います。

>>77 マンション検討中さん

安くて良い場所はあると思いますが、
利便性の良い場所(都内)でとなるとどうでしょうか。。。

40~50台で狭くても良ければ池上でも価格は手頃だと思いますし、
広さを求めるなら千葉ニュータウン方面とか遠くまで行く必要があるかと。

色々見る限りでは、
比較的グランイーグルのマンションは都内でも安めな気はしますが。

それか、中古マンションだと、
新築▲1000~で購入できるのでそれも有りだとは思います。

とにかく、やはり都内は高い・・・ですよね。。。

安く売る理由がないと思います。

そもそも2011年～2016年の5年間でディベは相当儲かっていると思います。
なので、ゆっくり売っても会社が厳しい状況になる事はないでしょうからね。

会社のお金に余裕があれば早く売る必要はないです。、

>>80 マンション検討中さん
商売はそんなに甘くないですよ(*≧∀≦*)
在庫は早く完売しないと大変なんです。
経費と固定費が増えるばかりです。

モデルルーム見に行ってきました。
価格の高さに大変驚きました。
予定価格ですが、1番小さい71平米でも、4階で7300万でした。
今時はこのくらいの価格が普通なのでしょうか…

全体的に高級感を出しているようですが、
南側の眺望は4階あたりまで電線がかかりそうですし、ゴミ車もありますし…。

エントランスは北側からのようですが、確かに北側はセキュリティが甘そうな感じがしました。
川沿いは夜人気がなさそうなので…

>>82 匿名さん
え！
そんなに高いんですか？
セキュリティの甘さ、気になりますね？

>>83 検討板ユーザーさん

価格びっくりですよね！
坪300万どころではありませんでした…
71平米の3階は6800万だったかな？
眺望が抜けるか抜けないかの違いだそうです。

その上管理人も平日常勤のようで、管理費もきっと高くなると思います。

セキュリティの甘さ気になります！
裏手が川と学校とお寺しかないので、
夜のセキュリティが心配です。
朝は気持ちがいいかもしれませんが。

なんで北側エントランスにしたんだろう…

>>84 匿名さん
やはり、解体した秀久コートの価格が上乗せになってますね‼️
それと、免震でも無いのに高すぎです(*≧∀≦*)

どひゃービックリな価格です。これはやっぱり、年配とかの住み替えの方や
資産家ターゲットで、高くても31戸位は売れるだろうという想定ですね。
池上でファミリータイプなかなか出ないから、需要はあると踏んでるのね。
でも、そんなにいい環境・条件でもないから、ここ買う理由が見つからない。
世田谷とかの物件の方がコスパも資産価値もありそう。

皆さん色々悪く言われてますが、今まで何十軒も見てきて完全アウトフレームに南面ワイドスパンで広々80㎡以上の物件なんて、なかなかありません。希少ですね。
価格も鵜の木物件とそう変わらないし、南面が狭く細長く70㎡そこそこの物件より、断然惹かれますね！大通りに面してないのもいい。

管理人は午前だけとかでは。
そうでないとこの戸数だとすごい管理費になるよ

>>88 匿名さん

平日昼間と言っていたような気がします。
8時間勤務とかですかね…？
戸数少ないから高くなりそうですよね。
大田区が厳しいようで、そうなってしまうようです。

>>89 匿名さん

それだと利益も含めて25～30万/月ってとこだと思うので、それだけで一人あたり平均一万払うってことだから。そのぶん管理費はバカ高くなるよね。だから、高い管理費を気にせずグレード高いサービスを求めるよほどの高級物件でない限り、この戸数でフルタイムの管理員やコンシュルジュは雇えないんだよねえ。

前にブランズシティ久が原でこちらの話題になった際、こちらはハザードマップで2〜5mの浸水地域だと書いてあったのですが、どうなんでしょう？確かに小学校周りは青くなってましたが、実際川が氾濫した事があるんでしょうか？

>>91 マンション検討中さん

あったと聞いてます

>>92 検討板ユーザーさん

どの位浸水したんですかね？気になります。

解体したマンション、ストリートビューに写ってるけど、予想以上にちゃんとしたマンションでビックリした。「池上秀久コート」って名前から勝手にコーポ的アパートを想像してた。
この大きなきれいなマンションを解体するって凄いね。区分所有者から全戸買い取ったのだろうか？気になってしょうがない。

そうなんだよね。気になってしまう。
いったい、一戸あたりいくら上乗せされているんだろう？

その話を営業にふったら、知らないふりされた。
聞かれたくない位の内容だったのは間違いない。
広くて仕様はそこそこいいけど、田園調布隣接の鵜の木と同じ位の価格とは解せない。
第二京浜下ったら価格違わないとおかしい。高台ではないから。

池上秀久コートのマンションノートを読み解くと、どうやら賃貸マンションだったようですよ。
マンション隣の方が地主で管理人もやっていた？ようだったけど、途中で管理人が変わってしまったと書いてあったような気がします。
住んでいた方は解体が決まって出て行かなくてはならなくなったことを残念だと書いてました。

>>97 匿名さん
なんか？
やばい事情があったんですね‼️

買うのやめようかと！

>>97
イエシルの査定額だと、2,348万円〜3,453万円って出てるよ。
分譲じゃないのか？

今イエシルというサイトを見ましたが、私が過去に住んでいた賃貸専用マンションも査定が出ました。
なので、このサイトに載っているマンション全てが分譲マンションって言うわけでもなさそうですね。

住む以上は過去に何があったのか、気になると思いますし、
売り主には正直に話して頂きたいです。
不安要素が強くて買えません。

>>101 マンション検討中さん

私もそう思います。
購入後のトラブルの元ですよ、売り手側の責任として、説明すべきと思います。
きっと、説明出来ない理由が有るんですね？
高い買い物では有りません、売れれば良いと言う考えはやめて頂きたい所ですよ。

私もです！
もし、営業担当の方々が見ていたら、ご説明願いたい所です！
それにしても、気がかりです！

情況によっては、購入！あきらめますよ！

>>90 匿名さん

管理人の件蒸し返してごめんなさい。
昼間ではなく、平日通勤と言っていたのを思い出しました。

午前中だけとかだといいですね。
フル勤務だと一戸あたりの負担が…

102さんとか、103さんとか、なんでこんな所に書き込んでるんだろう?
本当に検討しているなら、普通直接聞くでしょ。
96さんみたいに、聞いた結果を書いてくれるのはありがたい情報だけど、102,103はおかしい。

Fタイプの間取りは変わってるが、
悪い方に変わってる印象だな。
リビングが北向なのは良いとして、
寝室のドアを開けたらすぐにキッチンが見えそうなのは良いのか？？？
臭いがこもりそう。

地元民です。

誰も書いてないですが、
南側道路は細いですが実は車の抜け道で、
かなり交通量が多いです。
大田区、品川区一帯では乱暴な運転は少ないですが、
それでも道幅の割りに交通量が多いので歩行者は注意が必要です。
というか、北側の川沿いを歩いて表参道に出るのが正しいかな。
あとは車の通行に関する振動や騒音も気になります。

前にあったマンションはごく普通に賃貸でした。
私も2010年に賃貸を探していたときに見に行きましたもん。
間取りは広かったですが、1階のせいか湿気が気になっていたのでやめました。
その時からその後まで普通に住人はいましたよ。
取り壊されるときに、どうやって賃貸契約を終了させて退去させたのかは気になってました。

あと、呑川が臭う、臭わない説の両方がありますが、
私は少し臭う説に一票です。
あと、この辺は海に近いためか、
潮汐の影響を受けます。
つまり干潮時には水位が下がり、
満潮時には水位が上がります。
これはマンション購入時には絶対に知っておくべき事実というだけでなく、
自然観察的な観点からも現地でぜひ見てほしいです。

現地見学の際には、
本門寺だけでなく、
周りのお寺も見ていってください。
隣にある妙見堂の階段の風情は素晴らしいです。

保育園は大田区の中では羽田地区ほどは多くないですが、
馬込地区よりは全然まし、
と妻は言ってました。
まぁ、この価格帯だと子育て世代はいない、
または高給の旦那と専業主婦という感じかな。

その他、近所のことは何でも聞いてください。

紫陽花が有名ですね。

私も3回ほど現地を見にいきましたが、
確かに南側の道路の交通量にはびっくりしました。
販売員さんも抜け道になっていると言っていました。
みなさん結構飛ばして走っているので、
確かに川沿いを歩いた方がいいかもしれませんね。

モデルルーム見学してきました。
以前他の方が高級そうと書いていましたが、
私は高級というよりは上品のほうがイメージに近かったです。
落ち着きのある色で、過ごしやすい雰囲気だと感じました。

あとは自分も気になっていた管理費ですが、
価格は約2.5万ちょい/月でした。
まだ決定した価格ではないということでしたが、
規模に対し戸数が少ないため高いようです。
日勤で、掃除等必要な日に出勤してくるらしいですね。

ご参考までに。

>>93 マンション検討中さん
確かに今日みたいな大雨が降ると川沿いマンションは気になります。大田区でも高台のほうが安心でしょうか。

大田区内で検討中です。ここは、部屋の間取りに関してはいいですが、小規模ゆえに管理費が気になります。少なくとも百戸以上はあったほうがいいんですかね。あと川沿いってところも気になります。。

この場所は貴重ですね。

小規模の宿命だけど、管理費が高いのに、管理人はゴミの日の午前しかいないんだよね。ゴミだしと清掃して終わり。あとは無人なので管理レベルは落ちる。そのかわり、無駄に広いラウンジや共用部が少ないので、子供が暴れまわる可能性が低く穏やかな生活になる。もちろん、そのような子供が発生してしまったら、子どもが帰ってくる時間には、管理人はいないから注意しようがないけどね。

でも大規模って団地みたいだよね。

見学に行きましたが、確かに場所の割には高かったですね。残念です。ブリリア久が原に期待したいですが、こちらも高いんですかね？9月案内開始みたいですが。

ブリリアさんで、久が原ときたら普通に高そうですけどね。でも仕様は良さそうですけどね。