ドレッセ美しの森シルフィーノ

＞ここで書くと叩かれるから書けません・・・。

期待していた以上だったってことですね！

釣りすぎ注意！

釣られすぎ注意！

わかった、わかった。もう言わなくていいよ。
犬蔵、駅から遠い、学校まで遠い、高い、、、
売り切れたら困るもんね。
売れ残って竣工後値引き販売してくれるといいね。

115さん
物件とは無関係、じゃないことが多いらしいですよ。

だいたい、今現在販売中ではないですよね。
次期販売は1月下旬からと公式ページにあります。

>売り切れたら困るもんね。

真剣に購入を検討していますが、売り切れたら困るのではなく、なぜ売り切れないかが心配です。
他のデベさんに聞きましたが、完成後に空室が多くあると管理費や修繕積立金の備蓄に影響を及ぼすと思います。
もちろん、その空室分の費用はデベが負担することは存じていますが、望ましい形ではなく早めに売り切るのが普通だと思います。
仕様が満足なので、とても悩んでいます。

また、ここのスレッドは既購入者と評論者との攻防が多く、しかも泥沼のような状況で自分が購入しても大丈夫かとも心配してしまいます。

構造や設備は誰も満足。
外観は、好き嫌いがあるかな。
問題は立地。

早く売り切れるといいね。
やればできるよ、東急さん。
やれば→値引くしかないでしょ。それでいいじゃん。

資産価値を重視しなければ特に問題はないと思います。
値引きがあっても気にしなければいいことです。

127さん
建物自体は大変よいものだと思います。
問題は
1．立地（≒資産価値）
2．フラットでない
3．価格
だと思います。
大きな買い物で決断することは大変ですが、慎重かつ迅速に（希望間取りが確保できるよう）
検討を進めて下さい。
私もやりましたが、多くの物件をみて、自分（家族）の中にある潜在的な条件・優先順位を
よく把握することで自ずと結論は出るかなと思っています。

どうも皆さん偉そうなこと言ってるけどもう少し理論的に説明してみてよ。

いったい総戸数に対して何戸残ってるの？

周辺の中古マンション相場はどうなってるの？

今モデルルームが3期で、販売スタートが1月下旬
2期販売で東棟の部屋を売り始めましたが、当初売りに出したのが40戸／東棟計160戸弱
西は1期に70戸、2期に70戸で140戸／西棟計約200戸
150程度しか売れていない（本当かどうか知りませんが）というなら、
「既に180戸(全360戸程度の半分）を売りに出したが30戸程度売れ残っている、残り半分はまだ売りに出して
いない」というのが正確かと思います。

132さん

私もシルフィーノは高いと思っているのですが、残り戸数や周辺中古価格はご自身で確認すべきことです。
理論的云々という以前に、考えが他力本願すぎますよ。

近くのマンションに住んでいるものです。
みなさん徒歩１２分にすごくこだわっていらっしゃるおうですが、
駅まで全然苦ではないですよ。朝なんか、空気がきれいで静かですごく
癒されます。そして、美しが丘公園を通って行くのですが、これが
また広くて気持ちいいです。一度、歩いてみたらいかがでしょかね。
付近のマンションの方は、みなさん全然不満に思っていないと思います。
雨が降って歩きたくなければバスもあります。

通勤は12分位なんてことないと思うよ。むしろ気分転換になるのでは？問題は学区で、小さい子供が犬蔵小学校まで通うのは本当に大変だと思う。

あと、個人的には宗教関連施設はＮＧなので犬蔵エリアは検討対象外ですね。

「徒歩12分はたいしたことはない。」と書かないほうがいいです。
すごく荒れる原因になります。

パークハウス砧を比較対象にするのはどうなんでしょう？

ちょっと違和感があります。

私も、徒歩12分はまったく違和感なかったです。

ただ、どうしても小学校＆宗教施設が･･･
徒歩12分ってそんなに荒れる原因なのか～

どうしても「遠いのに高い」というイメージなんですよね。
モノはいいのですが、このイメージというか評価が重荷になっていると思います。

>>142さん
12分が遠いか、そうでもないか（近いという判断はないと思うが）、
また、それに見合った価格かどうかの判断は個人差だと思います。
（安い物件でないことは確かですが）
結論なんて出ないですよね。
実際に現地に行かれたかどうかわかりませんが、
美しが丘公園を抜けた時点で、建物が見える事もあり
そんなに距離を感じないかもしれません。
（ここからがずっと上り坂ですが）

143さん

私、美しが丘1丁目に20年近く住んでいます。
ここが元は調整区域であったことも、国学院幼稚園のことも、美しが丘公園のことも、美しが丘東小学校のことも、美しが丘小学校のことも熟知しています。
その上で、さらに地理等を十分に把握して書いております。

142さん

このエリアを熟知されているのはわかりましたが、

どうしても「遠いのに高い」というイメージなんですよね。
モノはいいのですが、このイメージというか評価が重荷になっていると思います。

は、何を言いたいのでしょうか。

私はたまプラーザ全体が造成前の見渡すかぎり野山だった頃から熟知していますが（笑）、
ココは「遠いから安い」とも言えますね。
美しが丘１丁目で仮に同じモノが販売されたらココより何割も高いでしょう。

145

142さんじゃないけどさ、何度も言わせるなよ。
このスレッドのPart1から、嫌というほど”遠い・高い・田舎”だって指摘されてるじゃない。
無理だよ、なんとか”いい場所”と言いたくても、たくさんの人が否定的なことを書いているんだから。

それにさ、マンションを購入するときに、駅からの距離が価値を決める大きな要因だってことを、当然ながら調べてるよね。
それなのに、徒歩12分は”そんなに距離を感じないかもしれません”とは大笑いだよ。
公園から見えれば遠くないのか？
それに、大雨が降ったら12分も歩けるのか？
ったく、大丈夫かね。

まぁ、こっちが買うわけでもないから、熱くなっても仕方ないんだけど、まあ懲りない呆れる輩がいるもんだと思ってるよ。
値引いてもらって買ってくれ。

パークハウス砧を比較対象にしたら笑われますよ。あちらは都内の高級マンションでこちらはマンション村ですから。

>>148

まぁ偉そうなこと言ってるけど価格は妥当だよ。

美しが丘と犬蔵のマンションは明らかに売り出し価格に差があるからね。中古もしかり。

フロラージュは今やとんでもない価格で取引されている。セントヴェールも売り出し価格より若干高い。

フロラージュは駅から9分、シルフィーノは12分。違いは3分とアドレス。中古価格にはそれがちゃんと上乗せされている。しかもフロラージュの設備はシルフィーノより落ちるといわれている。

実際歩くと3分も変わらないはず。玄関向かい合ってるフロラージュとセントヴェールで1分違うのも変な感じだしね。

当たり前だけど不動産もちゃんと市場価格で取引されている。

買い物なんて、要は自分がどうかだけ。
他人なんて関係ない。
匿名掲示板なんてこんなもの。

情報も嘘半分。
信じる奴がバカ。

でも、今年は未曾有の不動産購入機会。国の後押しも今年がピークではないかと。

このエリアの比較対象物件が弱いのもここが注目される原因かもね。

>信じる奴がバカ。

いやいや、言葉が悪い人もいますが、なかなか的を得ていると思いますよ。
むしろ、批評に対して守りに徹している人の書き込みが哀愁を感じます。

契約済みの130さんの書き込みが、とても冷静に決断されたものと思い評価します。

ここを参考にして購入する人はいないので、どうかご心配なく（笑）

やっぱり、売れ残り200戸強は本当の話でした。
マジでどうするんだろう、来月竣工だっていうのに。

ここも「実際のお部屋をご覧いただけます♪」ってなるのかなぁ

竣工直前に半数以上の２００戸の部屋が未販売ということ？長期戦ですねー。

158
嘘つけ！

2月に完成するのに、まだ販売していないってことあるかよ。
完成してから販売したら、畳とか日焼けして売り物にならないぞ。

ったく、シロートでもわかる嘘を書くなよ。

>>161さん
ここはどうか、確認したわけではないのでわかりませんが、
竣工しても全部販売していないデベさんの物件も世の中にはありますよ。
確かに理解しがたいが。

そうかそうか。

要望書が入らなかったから販売対象にしなかったということでは？
フロラージュもセントヴェールも竣工まで未販売というのはなかったと思います。

162さん

竣工済みで販売していないデベが存在するのは、
販売したいけどできないだけです。理由はわかるでしょ！？

商品作り終えたあと、意味なくそのままにしておいて、
わざわざ劣化させるバカはいません。

多分158さんの言うとおりです。

私は２期販売で購入をしました。その時、ウエスト約200戸強のうち50%強が販売済。
20戸ほどが第２期販売分。
イーストは、第２期から販売を開始しており、150戸のうち50戸を販売していました。
差引200戸程度は第3期以降（つまり１月以降）に初めて販売することになると思います。

東急さんが最初からこの販売計画だったとは思いませんが、少なくとも２期販売の時点では、竣工後に新規販売する物件がでることも当然覚悟していると思われます。

私もこの物件に5000万円半ばを出せと言われると躊躇しますが、（実質）１階でない部屋が4000万円代で理想的な間取りが手に入るなら、総合的に「よし」と判断して、購入に踏み切りました。
既に4000万円台の物件はほぼ無くなりつつあり、他の購入者さんも同じことを考えていると思います

今後の販売は苦戦すると私も悩みましたが、残り住戸を数百万単位で値引きされても、私の購入価格との逆転はまずなく、値引きによる資産性の毀損は小さいと判断しました。
眺望云々の物件ではないのに、階ごとに随分値段に差がつけたなという印象です。（タワーマンション並みです。）

私は徒歩12分より、田園都市線の満員電車の方が憂鬱です。同僚に散々脅されています。

166さん

しっかりご検討されて購入に踏み切られたことは、純粋に素晴らしいことで第三者が口を挟む余地はないと思っています。

しかしながら、竣工後に販売を開始することについて、逆立ちしても納得できません。
どの業界もそうでしょうが、在庫（竣工物件）を滞留（売れない・売らない）させる期間が長くなるほど、資金の回転は悪くなり、デベ側はキャッシュフローが悪化します。

ましてや、この世界不況下において特にデベロッパー業界は非常に苦しい状況に置かれており、土地と建物のコストにかかる借入金すらできないデベもあり、昨年はカタカナ数社が倒産もしくは会社更生法の適用になりました。

こういった中で、東急を主体とした大企業のデベ物件であるシルフィーノであっても、在庫を滞留させるようなことはしないはずです。

以上から、私としては「まだ売らない」ではなく「売ってるけど売れない」としか考えられません。

売れないから小分けにして売ってるだけで今回販売対象外の部屋も興味がある素振りをすると飛びついてくるよ。
このマンションの造りは外廊下の典型的な田の字間取りだからやめたけどね。

>>167

東急はデベじゃないって。電鉄会社。

売主4社の中でシルフィーノごときでキャッシュフローが悪化する会社なんてない。

東急は東急沿線のブランド価値で生きてる会社。下手な値下げでブランド価値を下げるということは将来のキャッシュフローを失うということ。利益出したかったら田都沿線にもってる簿価の低い土地を売却すればいい。それを可能にするのは田都のブランド。だからたまプラと二子玉に投資する。

販売を遅らせてるのは販売戦略なんだろうね。シルフィーノも昨年10月の二期開業した時は売れたらしいから、今年の駅の三期開業は見越してるかもね。今後たまプラ近辺で新築も無いしね。体力あるんだからゆっくり売ればいい。

>>169

的を射ていると思います。
売れるに越したことはないが、ゆっくり売っていくことも
ある程度想定済みなのかなと思います。
近々であの付近で大型物件がないことも焦らなくてもよい
状況なのでしょう。
フロ・センより立地条件が悪いことで、販売速度も2物件より
落ちるのは明確ですが。

バス停が目の前にあるから、定期代会社からもらえばいいのでは？
雨や荷物が重い日、疲れてる日の帰りなんかはパスモでバス、
歩くのが苦痛な距離では無いので普段は歩けば健康増進＋お小遣いかせぎで一石二鳥・・・
サラリーマンの懐にやさしい通勤環境と思います。

１６７さん
簿価が低い土地？
時価会計知らんのか。
電鉄系には監査も特に厳しい。

この物件だけで、CFが厳しくなることは仰る通りない。
しかし、どんなマンション開発でもCFを悪くなることが前提の
計画はありえない。

故にどんなに否定しても売れ残りであることは間違いない。

ひょっとして、
①「匿名さん」じゃなくて「入居予定」・「契約済」で、
必死で自分の選択を正当化している？
②営業マン？

>>171

徒歩１２分の距離でバス通勤が認められる会社ってあるんですか？

174さん

そうだこの物件は、”なんちゃって”であることを忘れていた・・・
売れ残り等々、すべてこれで解決。

>>173
認められない会社もあるんですね。

いちいち家から駅までの距離を調べる会社なんてあるのでしょうか？？？
駅から徒歩１０分弱ですが、バス定期代は会社に申請しましたよ。

わが社にそのような規定はありません。詐欺行為ではないですよ。
そのような規定がある会社もあるんですね。

中・小企業は厳しいのですね・・・。

私も今住んでいる家から駅まで徒歩１０分ちょいですが、バスは定期代として頂いていますよ・・・。
貰えるのが普通だと思っていました。

>>中・小企業は厳しいのですね・・・。

中小企業ほど社内規定も整備されておらずいい加減なところも多い

零細企業は交通費にもシビアなんですね。

大企業だと自宅住所から通勤経路を地図で調べられます。
だから、この物件では申請してもバス代は出ませんね。

中小企業だけど、申請した時きちんと調べられて駄目でした。元々庶務の方と相談して
「駄目もとで出してみようか」という感じだったので、最初から期待してなかったけど
本社で通らなかったですね。
会社の大きさうんぬんではなく、そこの会社の総務がどこまでやってるかだと
思いますよ。
以前勤めていたのは大企業（名前を知らない人はいない）だったけど、その辺は
テキトーだったし・・・

うちの会社は１ｋｍで大丈夫です。距離は会社ごとです。ただ実際バスにのるのですかね？

>>166さん、>>169さん、>>170さんあたりが言われていることが本当で
確認しましたが、実際に多くの部屋がまだ販売されていないようです。
実情は知りませんが、「売れ残り」ではないということですね。

>>172

知ったかぶるな。日本は時価会計じゃない。不動産の評価額が下がれば切り下げるが、含み益は決算書には反映されないの。時価で評価してるのは有価証券などだけ。

172さん、178さんの意見に賛成です。

まず、誰が考えても収益が悪い事業＝竣工後に販売することなどしません。
こんなことは、相当のクルクルパーでもわかります。
私としては、営業さんは紳士的な方が多いと思っていますので、入居予定者の必死の抵抗だと思います。

通勤手当は、しっかりした会社ほど明確な社内規定を持っています。
しかも、今のご時勢はJ-SOX対応や内部統制をきっちりしていないと特に上場企業は生き残れなくなっています。
この物件の距離でバス代を支給するとか、あいまいな社内決済で支給されるとか聞きますと、なんと情けない会社なんだろうと思ってしまいます。

先日、モデルルームを見てきました。

78平米の間取りについて、平均して5500万円ぐらいですね。
設備は充実していますが、駅からの距離・立地・他物件との比較をしますと5000万円前後が妥当じゃないかと思いました。

99平米の間取りについては、これを買う資金があれば一戸建てにしたほうがいいと思いました。

非違おおお

>>189

こんばんは。

>>191さん
お見立ての通りかなと思います。
ここもそうですが、私もいろいろ物件を見てきましたが、
自分なりに試算した価格の1割増しぐらいの物件って多いですね。
それで、デベによりますが、値引き交渉で1割下げてくれて
なんとか試算した価格に近付くというのが理想でしょうか。

美しの森のマンションに住んでいます。私の会社では、バス代を申請したらすぐに通りました。
きっと、企業によって規定が違うのでしょうね。

バス代が出るか気になる人は、ここを購入する前に会社に確認すればいいことです。
たいていの会社ではNGだと思いますけどね。

1割引いて売れば、スムーズに売り切ると思います。
設備仕様は抜群ですし。

床やドアのカラー選択ができないのは残念ですけど。

>>18さん
AOKIの前、着工が決まったようです。
本日建築確認の看板が出ておりました。

本年8月着工、長谷工で124戸。

何だか最近の田都沿線の新築マンションは長谷工が多くなりましたね。

AOKI前の土地はドレッセができる予定でしたが、東急は売却したようですね。
東レ建設、室町クリエイトが事業主となっていました。

>200
シルフィーノが美しの森最後のドレッセになるのですね。
AOKIの前の土地の方が駅に近くて気になっていました。
東レ建設のマンションってあまり聞いたことありませんが
どうなのでしょう。

さあ、明日から内覧会です。
契約済みの皆さん、しっかりチェックしていきましょう。
がんばりましょう。
どなたか、そろそろ「住民板」を作成してもらえませんか。
「住民板」でいろいろ情報交換したいと思いますが。
宜しくお願い致します。

スレ立ては簡単です。人に頼む前にご自分でやられたらいかが。

竣工間近なのに、これだけ未契約戸数が多い・・・と思ったら、リーマンショック後、販売計画を見直して2010年12月までかけてじっくり売り切る予定だそうですよ。
売主の企業も体力あるし、まだ焦ってないから、価格の値引きについては基本的には応じないみたい。
値引き交渉してくとしたら、かなりタフネゴシエーションとなりそうです。
まぁ、ホイホイ値引いてくれてもそれはそれで、どうかと思いますけどね(^^;

大幅値引きを期待するなら、まだまだ待ちですね。
ただ、２割引やそれ以上って、もうアウトレットマンションとかのレベルですよね？
弱小デベロッパーでもないので、さすがにそこまでの値引きは期待薄だと思いますよ。

セントベール裏の空地のマンション計画ですがいよいよ動き出しそうですね。

事業主：室町クリエイトと東レ建設
施工業者：長谷工
規模：地上6階建て地価1階　１２４戸

南東向きが中心です。

シルフィーノもここも駅の再開発に合わせて売り切る戦略か？

住む方は「美しの森」というマンション名と、実際の住所が違うのが気にならないですか？
そうまでして、たまプラ在住と言いたい？
ドレッセ宮前の丘シルフィーノ　で、500万安 だったら素直に買いたいかもしれない。

犬蔵は宮前区の中で敬遠されるアドレスなのに、鷺沼や宮前平ならまだしも、美しが丘を語ろうとしているのが身の丈知らず。。

＞２０８

どうして犬蔵は宮前区の中で敬遠されるのですか？

>208
＞住む方は「美しの森」というマンション名と、実際の住所が違うのが気にならないですか？
気になりません。すぐ脇の川崎市の公園の名前も美しの森公園です。
住所と名前が一致？犬蔵2丁目マンションとかいう名前でなければならないということでしょうか？
そんなマンション名、ないと思いますよ。

＞そうまでして、たまプラ在住と言いたい？
川崎在住ですよ。最寄駅がたまプラというだけです。

ドレッセ宮前の丘シルフィーノ　で、500万安 だったら素直に買いたいかもしれない。
＞金額的に買えない方で、誹謗中傷して売れ残りを安く買いたいということでしょうか？

犬蔵は宮前区の中で敬遠されるアドレスなのに、鷺沼や宮前平ならまだしも、美しが丘を語ろうとしているのが身の丈知らず。。
＞だれも美しが丘を語っていないと思います。
私は県外出身ですが、よそからみたら横浜も川崎も神奈川県の市でしかないし、
そもそも美しが丘という地名に何の価値も感じないですが、ブランドなんでしょうか？

定期的に釣り師が現れるね。
アドレスに身の丈とか、意味不明なんですけど。

たまプラーザでマンションを買いたいけど、
美しの森は高いし、でも美しが丘だとさらに高いだろうし、で悶々としているんでしょう。
そんなにいらいらするなら、もう掲示板のぞかなければいいのに。

・川崎市宮前区の地番にまでこだわってしまう人
・神奈川県が全部同じに見えてしまう人

前者は書き込みをやめて、気に入った物件のレスに移動しましょう。
後者はもう少し勉強しましょう。

神奈川県の中でももちろん住み心地はそれぞれ違うだろうけど、「他人にどう思われるか」という観点では横浜市でも川崎市でも一緒。
そもそも住む場所を他人にどう言いたいか、なんて気にする人はそれ自体残念な人だと思うけど。

何かを購入したり決めたりするには自分なりの理由や文脈があるはずで、それを他人に伝えることは残念なことではない。自我や向上心を、例えば住んでいる場所などに代表させて表現することは悪いことでもなんでもないよ。それよりも、他人の価値を頭ごなしに否定したり、いろんな価値を一緒くたにして序列をつけたり、あるいはそこまで思慮が及ばない軽率な意見を書くことの方が残念なのでは？私は自然の多い環境と利便性のいずれも生活圏内にあるこの物件はなかなか悪くないと思います。

悪いことではないけど得てして見栄っ張りが多いよね。
たまプラなんて首都圏以外の人から見ればどこそれって程度の地名だしさ。
まさか全国区の知名度って勘違いしている人はいないでしょう？

首都圏なんてほど広くもなく、せいぜい横浜・川崎近辺住民のみの知名度みたいですよ。
・・ということを住民の私自身が都内の人達と会話する中で実感しています。
なんとなく聞いたことあるけど、ぐらいの反応が大半です。
でもシルフィーノはちょっといいなと思います。色々施設もついてて便利そうだし。
もう少しだけでも駅に近かったらなあ。でもそしたら高いか。

どうも首都圏中心に考える人が多いな。

そもそも田園都市線沿線は東京とは別の街だよ。比較することがおかしい。

犬蔵アドレス→ホントは横浜がいいけどやむなし
駅からの距離→値段考えてギリギリ許容
仕様→設備はOK、仕様は安っぽいが、許容
小学校→これが問題。6年間あの距離と通学路環境考えると、我が家ではこればかりは妥協不可、との判断。よって残念ながら本物件は見送りとせざるを得ないと考えています。
小学校児童を抱えて購入もしくは検討されている方々は、この点どう整理されてますか？
我が家は、学校のアドレス名にはこだわりはなく、価格的にも問題はないと考えており、上記点のみがネックになっております。

219さん
残念ながら本物件は見送り、なんですよね。
小学生（になる子）がいて購入した人は、この点で問題ないと考えて結論を出しています。
電車で私立に通う場合もあるでしょう。
219さんも、ご自分にとって条件のいい物件に巡り会えるといいですね。

ここを見ていると、

犬蔵だから、もっと安くないと売れない
仕様は最高だから、もっと安くすれば売れる

のパターンが繰り返されていますね。

結局、悪評を立てたり褒めたりしながらも欲しいのでしょう。
たまプラーザ徒歩圏の新築は少ないし。
でも今の値段じゃ買えない。悶々悶々。。。
人気薄になって売れ残れば安く買えるという願望が透けて見えてちょっと切ない気持ちになります。