ドレッセ美しの森シルフィーノ

スレッドを立てると荒れるのに・・・。

過去スレのリンクを忘れてますよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8305/

この物件、あとどのくらい残っているのですかね。

１～３階あたりはあまり空きがないと聞きました。

最上階の4LDKをポーンと買える財力があったらなぁ。

最上階の4LDKをポーンと買える財力があったら、ここは買わない。

>>6
この物件が気に入って、でも上層階に住みたいって思う人もいると思いますよ。

＞最上階の4LDKをポーンと買える財力があったら、ここは買わない。＞

では、あなたが他物件にすればいいだけのことでしょう。
すべての人の見解があなたと同じではないと思いますよ。
で、ちなみにここを買わない人はどこを買うんですか?

ただの一個人の意見に、なにを熱くなってるの？

>すべての人の見解があなたと同じではないと思いますよ。

自分でも分かってるじゃない。

確かに最上階が売れ残っている事実が全てを物語っているのでしょうね。

どうも安めの部屋が売れているようですね。割高感があるということでしょうか。

>>8
熱くなってはいないですよ。
＞ここは買わない。
じゃあ、どこを検討しているのか??
率直に聞きたいだけです。
答えが返せないのかな?

>>11

8ですが、6ではないので分からないです。
私は昨年購入済みですので、検討はしていません。
あしからず。

契約された方々
内覧会の日程が決まりましたが、
皆さんは内覧専門業者さんを同行させますか?
どうでしょう。

>13
同行してもらおうと考えていますが、内覧会案内に書いてあることが結構失礼ですね。

⑥当日、内覧立会専門会社を同行されている場合でも、ご案内担当と東急建設の同行は
約1時間程度とさせていただきますので、ご了承下さい。

売主が出てこないで、リバブルの案内係（バイト？）と施工会社だけの立会、しかも
1時間で終わらせて欲しいということでしょうが、
クレーン事故で良くわかった隠ぺい体質を考えると（1回目と2回目？の事故はニュースにでなかったので
黙っていた買主に連絡したのは3回目？にニュースにでたあと
プロにきっちり時間をかけて見てもらわないと心配な気がします。

>14

大丈夫です。そうは書いてあっても心行くまで内覧させてくれますから

>>13
同行しません。
プロでも構造までは見られないので、、、見える所は素人目ですが厳しくチェックするつもりです。

そうね、このド田舎僻地でこの値段ですもの。

AOKIの前にもドレッセができる計画があったそうなのですが、
シルフィーノ完成後、着工されるのでしょうか？
それとも中止になったのでしょうか？
シルフィーノより少し駅近で気になっています。

小銭稼ぎのエセ内覧業者なら頼まない方がましですが、ちゃんとしたプロなら構造を想定したうえで懸念点などを指摘してくれるのではないでしょうか？その間に自分たちは細かな表層のチェックに没頭できます。それから内覧会の時間は売り主が設定するものではないですよね。２時間だろうが３時間だろうが買い手が納得して判子をついた時が終了時間でしょう。

内覧会程度で構造までわからないよ。

「東急が作ったマンションだから大丈夫でしょ」と適当にお墨付きを与えときゃ問題なし。

何かあっても補償しなきゃいけないわけでもないし。

内覧会で構造的欠陥が分かるとは誰も思ってないでしょう。構造を具体的に推測できて、それをもとに心配な箇所をチェックできうる、と言っているのですよ。寝室と配水管が近い場合はどのような点に注意すれば良いですか？内断熱と外断熱で確認すべき点はどう異なるでしょうか？２重床の張りは？換気のルートは？そんなことを素人が頑張ってたら壁紙の破れなどチェックする間もありませんよ。専門業者はそんな細かいとこスルーですから。

マンションは戸建と違って東急も扱いやすいわな。

公式サイトを見ましたが、設備や構造は大満足するマンションですね。
至れり尽くせりだと思いました。

でもでも、やはり駅から遠すぎる・・・。
値段も、・・・うーん、立地から考えれば高すぎると思います。

植栽もほぼ完成し、建物の外観がとてもよくなってきました。
一度現地に行くことをお勧めします。

本日、引越日時間枠の確定のお知らせを頂きました。
契約済みの皆さん、引越し業者はどこに頼みますか?
やっぱり幹事会社のサカイさんですかね？

たまプラーザテラス３期の工事も着々と進んでいますね。
横浜ウォーカーに小さく記事が載っていましたが、コミュニティホール
のようなものができるそうです。
これから毎日あの駅を使うと思うと楽しみです。

>26
サカイと出来れば他社数社から見積りを取って安いのにしたいですが、
毎週のようにイベントで忙しいですね。
あと一月半で引っ越しの準備が終わるか心配です。何から手をつけていいのやら。。。

頑張れシルフィーノ！

総戸数361（でしたっけ？）に対して、今のところ販売済み戸数は150ぐらいですね。
このまま竣工に至り200戸も売れ残ると、下手するとスラム化になりますよ。

マジメな話、もっといっぱい売らないとダメです。

仕様や構造はいいんだから、多少の値引きをしても早く売ってください。

もっと売れてるぞ。

ほぼ完成したようですね。植栽の種類が多くこれから５年１０年先が楽
しみです。北側道路はハナミズキの街路樹ですが、ゆったりした歩道で
花の季節が待ち遠しいです。
さて、新装の「たまプラーザ」にばかり目が行きがちですが、北側方面
にも面白い所がいろいろあります。川崎市民ですし、宮前区の施設、お
店にも出かけてみようと思います。

その１）宮前スポーツセンター
犬蔵中学校の西側にあります。残念ながらプールはありませんが、各種
の室内スポーツが楽しめます。尻手黒川道路へ一度下って、また坂を上
がります。若い人なら１０分位で行けるでしょう。

その２）お酒のパスポート
北へ真っ直ぐ細い道を下り、尻手黒川道路を渡った所にあります。階段
がありますが、５分程度でしょうか。月初め数日だけオープンするワイ
ンセラーがあります。

その３）マルエツとビバホーム
パスポートから尻手黒川道路を西へ５分位。マンションから行く道はい
くつかありますが、１０分～１５分でしょう。この距離でホームセンター
があるのは助かります。

その４）ユニクロ
マルエツからさらに尻手黒川道路を北部市場に沿って西へ５分位。マン
ションからなら約２０分でしょうか。休日の運動には適度な距離かもし
れません。自転車があれば、何ていうことの無い距離です。

私がMRに行った頃はお客さんがあまりいなかったのですが、ほぼ完売なのですか？
この戸数をこの価格で竣工前に売りさばくのはちょっと信じがたい気がしますが。。。

お店まで徒歩１０分以上はきついですね。帰りは荷物を抱えることになりますし。
ここからなら車中心の生活になると思います。

実際、どれくらいの販売実績かな。
建物そのものは、とてもいいマンションですし、文句なしの充実設備です。。

ほぼ完売？
ちがうでしょ。建物がほぼ完成っていってるんでしょ？

この地域は中古になった時、供給過剰でかなり物件がだぶつきそうだけど大丈夫かな。

ほぼ完売じゃなくてほぼ完成でしたか。。。
実際どれくらい売れているのでしょうかね？
入居したら周りに誰もいなかったというのは嫌です。

この立地・価格・駅からの距離等を総合的かつ冷静に考えれば、マンションではなく戸建にすべきだったと思います。

完成すれば、売れ残りは値引くはずです。
今はジッとガマンして、2月以降に値引き交渉に臨むのが得策かと思います。
仕様は最高だから、安く買えて嬉しいかも。

>>37
戸建じゃ関連会社が儲かりません。
マンションなら一生お金を生みます。

>>38さん

本当ですか？前に電鉄の物件の売れ残り、他の部屋は入居が終わっている時期で値引き無しでした。
すぐに引っ越しはできる利点はありましたが、希望するタイプの部屋ではなかったので止めました。
後から間取りや内装の変更工事をしてくれるとか電話は掛かってきましたが。。。
たしかに内装工事でも百万円単位のお金は掛かるので値引きの代わりだったんでしょうけど。

40さん

間違いなく値引きますよ。
待てば待つほど段階的に値引くはずです。
つまり、根競べになりますが、難点はご自身の望む部屋が最後まで残っているかどうかです。

値引く理由はですね、総戸数361のうち現状販売済みは150強といわれており、残りが200戸近くもあります。
一般的に、竣工後の売れ残り物件は人気がないとみなされ、値引かないと売れない状況に陥ります。
ここは200戸も残っていますから、このままいけばとんでもない事態になり、売主は個別に価格交渉に応じて値引かざるをえません。

値引きパーセンテージ等については、ちょっと赤裸々な話題になりますので、やめておきます。
私としては、５月ごろには値引きのピークを迎えるだろうと思います。この根拠はありませんが。

駅からの距離は遠いですが、設備や構造は抜群です。
よーく考えて、よーく価格交渉してください。

>>41

無理無理。東急は絶対値引かない。それが東急。

しかも、たまプラで次の大型物件が見当たらないから全然無理する必要がない。待てば自然に売れてく。今年は駅の完成もあるしね。

>>40

間違いなく値引きする根拠…。
あくまであなたの考えでしょう…。

あなたはパーセンテージまで把握しているかな???

まあ、竣工時に売れ残っていたら、ある程度の値引きは実施されるでしょうが、
「赤裸々」まで行きますかね…。

相手を見て値引くよ。知らぬが仏。知らない方が購入した方にしたって精神衛生上よろしいわけで。

東急と何度が不動産売買の取引をしましたが、かなり状況が悪くない限り
値引きませんよ。

まあオプションただでつけたり、ポイント制で家具や電化製品をつけたりするので
実質的に値引いてるようなものではありますけどね。

いろいろな意見が出て、おもしろいです。
既に購入された方にとっては、値引かれたら悲しいですね。
でも、いっぱい売れ残っている現状で、客観的かつ冷静に考えれば今後値引かずに売れるわけがありません。
45さんのご意見のとおり、「知らぬが仏」ですし、東急も値引きを知られないように売りさばきますから大丈夫です。

既に購入者された方の意志に反して、間違いなく値引きます。

41さん
次の大型物件云々じゃないでしょう。
現実的に、このシルフィーノが売れ残っていることを、どう説明できますか？
「次の物件が出ないから、今のうちに買っておこう。駅が再開発されたからいい物件。」と考える人がいないからこそ、売れ残っているわけです。

ドレッセ鷺沼ATだって値引いている（らしい）。

昨年ですが田園都市線の東急物件、
完成後のマンション本気モードで交渉数度したら、
500万値引いてきたよ。

だからココも確実に値引くと思います。


今や、値引いて買うが顧客にとって当たり前な感覚ですからね。

しかし500万まで値引いた時には、
周りの住人が可愛そうに思えました。。。
最上階の部屋が、低層階と一緒というよりそれ以下なんですからね。

交渉は確実に行うべきだと思います。

>>47

違うな～

現にこのスレでも値引き待ちでほしい客がいっぱいいるじゃん。みんなほしんでしょ？
だけど価格が折り合わないんでしょ？需要があるのは証明されてるってことだよね。

今売れ残ってるのは売れるペースが遅いから。ほしい人がいるんだから待ってれば売れる。東急はそこいらの新興デベじゃないんだから急ぐ必要はない。

たまプラ住んでるけどやっぱり人気あるからね。

>>50

ズレてますよ。だいぶ・・・

ヒント
価格が折り合わない。ではない

＞50

価格がおりあわないんだから、価格を見直さない限り、基本待っていても売れないと思います。

もう少し駅に近ければ、真剣に検討したいのですが・・・

＞52

このスレに投稿している輩が価格面で折り合わないのでは？

価格がおりあわないんだから、生活を見直さない限り、いつまでたっても買えないと思います。

無理しないで他の物件あたればいいのに。

駅から遠い条件の悪い物件は仕様を上げて売ってきたわけだが、その手も使えなくなってきたわけだね。

もともと値引き分も載せた価格設定じゃないの？

50さん

需要がないことが証明されているからこそ、売れていないのです。
その需要がない理由は、価格が高いこともさることながら、駅から遠すぎるのです。
そして、誰も欲しがっていないのです。
購入できる資金がある方でも手を出さないのです。

52さん

ちょっと違うと思います。
シルフィーノの価格が折り合わないのではなく、立地を考慮して費用対効果の観点から割に合わないと考える方が多いのだと思います。
仮に6000万円の物件購入を検討されている方なら、宮崎台駅から徒歩5分のパークハウス宮崎台を選ぶでしょう。
わざわざ、たまプラーザ駅から徒歩10数分もかけて、しかも坂道を登って帰りたいと思いますか？
しかも、地番は川崎市宮前区犬蔵ですよ。
「たまプラーザのマンションに住んでいます」と言える場所ではありません。

いずれにしても、大きく値下げしなければ完売は無理です。断言できます。

50

売れるペースが遅い？
で完成間際だっつーのに、200戸以上も売れ残っているのは、ペースが遅いで納得できる話か？
違うだろ、遅すぎるが正解だろ。

既に買った住人からすれば、心臓が飛び出るような状況だぜ。

完成後、しばらくすれば10%以上は値引くはず。
間違いない。

今は絶対に買ってはいけない。
今、交渉すれば定価しか言ってこない。

購入する意思のある人は、じっくり落ち着いて交渉すべし。
で、値引いて買ったら、絶対に先住民に値引き額を言わないこと。
言ったら村八分にされること間違いなし。

戸建と違ってマンションで駅から１２分は中途半端な距離なのと、なんと言っても住所が川崎というのが妥協できない。

宮前区鷺沼、宮前区宮前平、宮前区宮崎なら問題ありません。
宮前区犬蔵は、・・・・たまプラ周辺に20年以上も住んでいるけど、いまだに馴染めない。

東急も日航株で９０億の損失らしい。
実は余裕はないのでは？

>>56さん

それであなたは何が言いたいのですか???

もっと予算があるし、条件が悪いから、この物件はスルーするってことですか。
興味ない物件なら、このスレに入ってこなければいいのに…。
あなたの「断言」を聞いても、何の役にも立ちませんよ。
購入検討において、優先順位は皆異なりますよね。
いいじゃないですか、購入したい人もいるんですよ。

せめて、
もっと良い物件を知ってますよ、とか、もう少し前向きな話をしませんか?

この物件興味あります。
80m2位の3LDKはいくらくらいなんですか？本当に200も売れ残っているのですか？アウトレットの噂は出てますか？アウトレットになっら抽選する位の引き合いなんだろうね。

宮崎台５分だったら、たまプラ１０分のほうがいいな。
あ、でもここは１２分だっけ・・・。
１０分以内だったらいいのにね。

そんなに、たまプラっていい場所かなあ。
10年以上住んでいますけど、駅近は高齢化社会になってて魅力を感じないんだけどなあ。

62さん

購入された人だと思うけど、ご愁傷様としか言いようがない。
このスレッドを読まないほうがストレスが溜まらないよ。

63

自分で足を運ぶ、もしくは直接モデルルームに電話して聞くのがよいでしょう。
アウトレットになれば抽選などなく、単に先着順販売で売っていくはずです。
希望の間取りをゲットするためにも、早めに具体的に知って目星をつけるのが得策です。

昨年末に、たまプラ5分・築4年ほど・二丁目・75平米・5800万円ほどの中古物件が出て、瞬間的に値引きなしで売れました。
ドレッセ美しの森シリーズも、6000万円台でいくつか売り出されていますが、永く売れずに苦戦しています。

このことからも、マンションは駅からの距離が重要であることの裏づけになります。

アウトレット楽しみですね。2011年の３月決済が目安でしょうか？

結構良い物件みたいですね。前向きに検討してみます。

いい間取りが残っているといいんだけど。

アウトレットという表現は正しくないかもしれませんが、仕様は文句なしで抜群ですから希望価格で購入できればいいですね。
立地のことは、いままで散々いわれており誰もが認識しているでしょうから、あとは自己判断で意思決定すればよいと思います。

200戸の売れ残り、竣工後の１０％以上の値引き、個別交渉、アウトレット、希望価格で購入．．．。
本当のことは一体どれだけあるのでしょう？全て？皆無？

自分の希望する価格で購入できるマンションがあればニュースになりますね。
買う側が希望する価格で購入できる商品って世の中に存在しないですもんね。
私も希望価格で購入できるのなら勿論買いに走りますっ！

72さん

値引きすると思っています。
具体的なことは、ここで聞いても無駄だと思い、自分自身で確認＆交渉するしかありません。
また、たとえ値引いてもらって購入できても、ご自身が口外しないかぎり絶対に公になりません。
もし、値引きしてもらったことを他の住民に知られれば、平穏な生活はできなくなるでしょう。

ひとつご参考までに書きますが、売主の粗利（販売価格から原価（土地仕入と建築にかかるコスト）を引いたもの）は一般的に20%といわれています。
つまり、20%以上の値引きをすれば原価割れとなり売主は損失を被ります。
竣工後に売れ残ると、想定外の販売経費（販売期間延長に伴う人件費や公告宣伝費）がかかり、これは粗利から捻出されるものです。
売れ残り期間が長くなるほど粗利は減っていきますし、空室分の月額の管理費等も売主負担となります。
あとはご自身で想像してください。

>自分の希望する価格で購入できるマンションがあればニュースになりますね。

そんなマンション、世の中どこにもない！
てか、その無神経で無知な考えでシルフィーノを買える社会的ステータスがあるのか聞きたくなってしまう。

まだ完成もしていないうちから値引きの話しがこんなに出るなんて・・・。
東急、とくにたまぷらのマンションを、買い手の都合のいい値段で下げてくるなんてありえない。

まあ、値引きされとしても、高額物件には変わりないでしょう。

フロラージュもセントヴェールも完売したし、シルフィーノも大丈夫でしょ。
外野がどうこういう問題じゃないですよ。

>シルフィーノを買える社会的ステータス

随分、チープなステータスだね。

>>75

残念だけど、値引きありますよ。


もう既に購入した方は、
せめてエアコン位は無料で設置してもらったんですよね？

もしやそれすらも、
設置してもらえなかったとかですか・・・？

無料設置とは、30万位のエアコンﾌをﾟﾚｾﾞﾝﾄで、
設置して貰えるってやつです。

200戸残ってるいう情報の根拠は？

10月位に行ったときはイーストは結構売れてたよ。

ウェストは厳しいみたいだけど。

東急は値引きしない。値引きするなら既購入者全員に返還する。そういう会社。

東急が資金難になるなんてありえない。鉄道事業やってるんだから。それこそ田園都市線なんか住んじゃいけない。

ありえるとしたら、最後にどうしようもない部屋が残った時ぐらいだね。

貧乏人が空しい値引き妄想してるだけ。

>>東急は値引きしない。値引きするなら既購入者全員に返還する。そういう会社。

知らぬが仏とはよく言ったもんだ。

知らないのはフランスだけ？とはどういう意味？井の中の蛙かな？

電鉄意外の売主も半端なデベではないですからね、バルクでうりとばしたり、そういうマンション並のアウトレット価格にしたりはかなり難しい。うーん、ありえないのでは
？　　　　　　　　　　　　　憶測ですが、再開発開業にぶつけたこの物件。本当はもう少し高めの値段設定だったでしょうね。発表価格がいってみれば値下げ含み。あるとすればオプション追加や、100万程度の値引き。最後に残った数戸はガツンと引かれるかも？って感じじゃないですかねー。　　　　　　

買いたいけれど買えない（現在の価格では）人が
どうにか他の人にも買わせない（売れ残る）ように働きかけて必死な感じですね。

犬蔵三丁目にもマンションができるようですよ。

>>14
>内覧会案内に書いてあることが結構失礼ですね

別に、失礼だとは思いませんが・・・。

>1時間で終わらせて欲しいということでしょうが、

内覧会のご案内係が1時間でいなくなるだけで、内覧会を1時間で終えろとは書いていないと思いますが。
これだけの戸数がある物件で、各戸全てに何時間も案内係がつきっきりだったら
人件費がかかってしょうがないのでは？
(内覧業者って、数社見ましたけど、大体２～３時間ですよね？)
案内係って、部屋まで案内して説明する人のことですよね？
説明が終われば別にすることないでしょうし、何時間も(２～３時間も)ずーっとつきそっている意味が
あるとは思いませんが。
そんな所に極端に人件費をかけ過ぎて物件価格が高くなったり、仕様が落ちるより、
説明が終わったらいなくなっても自分は全然かまわないです。
何か質問があれば、内覧が終わる頃に呼べばいいだけでしょうし。

>>15
ですよね。自分も知り合いが同じデベから買ってましたけど、15さんと同じように言ってました。
好きで購入する物件だから内覧会はちゃんとお部屋を見た方がいいとは思います。
ただ、内覧前から精神的にヒートアップしたり、舞い上がったりしないよう、冷静に客観的に平常心でいたいです。

サラリーマンに買わせるには価格的には土地の質を落とした分お手ごろなんだろうな。

地所の営業の方が
・発表価格は4社会議で承認された値引き後価格（当初設定予定金額からの）
・売主4社、しかも筆頭東急なので個別値引きは許可されない
・個別値引きではなく、価格改定の場合は既購入者にも適用される
と言っていました。

5,6000万台のマンションてお手ごろなんですか？３０代前半の夫婦ですが、同じような年代の方が発言されているなら驚きです。我が家は共働きでもないので、モデルルームだけ行って断念しました。

手ごろかどうかよりも、その物件がご本人とご家族にとって納得のいく物件かどうかだと思います。
それを言えば、このような掲示板にありがちな価値観は人それぞれという件が一番妥当な考え方になるかと。

また、マンションの選択肢は色々ありますので、ご予算が大きなファクターである事は事実です。
値引きはあくまで付加的な捕らえ方で、値引きが想定でギリギリ購入できるような場合はそもそも危険かと。

ましてや転売で利ざやが出る時代でもありませんし、私は値引きはあれば家財道具に充当するなどのレベルで考えております。

やはり基本は物件価格が支払い可能かどうかだと思います。

転売で利ざやは出ますが、この物件では無理です。
3000万台で購入できれば別ですが。

今たまプラで新築マンション買うとしたらここ以外ないよね。

これ以後予定されてるのも特にないよね。

周りの中古はみんな結構なお値段。

自分の財布みてここは高いと判断してるけど、結構妥当な価格なんじゃない？

周辺に住んでる人はやっぱり一流企業や共働き、年配者が多いよ。

ま、高かろうが駅から遠かろうが、新築と仕様にこだわる人にはいいんじゃないですかね。
人それぞれの価値観ですし。

ただ、私としては世の中の景気と売れ残りの現状から「竣工後はきっと値引くだろう」と思っています。
これから購入を考えている人は、冷静に見極めるて手を出すのがいいでしょう。

それと、本当に生活に至便なのか、よく考えるべきだとも思います。

宮前区有馬で運行実験していた東急バスが不採算のため、撤退の申し入れをしたようです。
美しの森の循環バスもこのままでは存続の危機にあります。
バスが一度なくなってしまったら不採算路線ということで復活はありえません。
みなさん是非バスを利用しましょう。

>93

>今たまプラで新築マンション買うとしたらここ以外ないよね。

たまプラ住民と一緒にしないでね。
犬蔵ですよ。
ここは、い　ぬ　く　ら

ドレッセ
ﾄﾞレッセ

都心へのアクセスだけもうちょっとどうにかなれば
環境は最高なのに

犬蔵が何か？
地名を差別するような書きこみは犬蔵に住まわれてる方々にたいへん失礼だと思います。

AOKI前の東急のマンションの計画って中止になったのでしょうか。
どなたかご存知ですか？

まぁ、ぶっちゃけ、
タマプラに住む富裕層って、アドレスは絶対ですよ。

そもそも、犬蔵になれば学区だって変わりますしね。

後、東急物件は値引きは、無いとおっしゃってる方は、
現実をきちんと把握しましょう。

>>49さんのレスは、見て見ぬふりなんですかね？

定価で買ってしまった方は、
ここの板来るだけ辛いですよ。

>>101
＞見て見ぬふりなんですかね？
改行の仕方といい、行の空け方といい、人って無意識のうちに癖が出てしまうんですよね。

＞＞タマプラに住む富裕層って
ここ笑うところですよね。

>>96

>宮前区有馬で運行実験していた東急バスが不採算のため、撤退の申し入れをしたようです。
>美しの森の循環バスもこのままでは存続の危機にあります。

有馬は利用状況を調べ、本運行の可能性を探るための『試験運行』です。
美しの森循環は正式運行しています。
「このままでは存続の危機」の根拠または情報源は何でしょう？

平日昼下がり晴天で、学生から高齢者までの老若男女が席が埋まるほど乗車していました。
例えシルフィーノの人が利用しなくても既に利用者がいるということです。
実際に見ると聞く（読む）とでは大違いのことが多過ぎます。

キツい書き方になりますが、私も101さんに同感です。

決して犬蔵を卑下しませんが、道路を1本隔てて「美しが丘」と「犬蔵」では、まったく評価が別れるのが現実で、シルフィーノは「美しが丘」の価格で販売したことが失敗だと思っています。
ここで聞いたり反論されるよりも、第三者のプロの不動産業者に確認すれば一発で明確になります。

また、竣工間際で売れ残りが多い現状で、値引きせずに完売などできるわけがなく、これも第三者のプロに聞けば明確に知ることができます。

住居設備は満足できますので、この価格＆立地に魅力を感じる方にとっては、他人に何を言われようが問題ないことと思いますが、大方の人はそう思っていないわけです。

美しの森のマンションで美しが丘ってフロラージュくらいじゃなかったのかな。
住所に関係なく多くの方々が購入したようです。

>>105

美しが丘の価格じゃないですよ。ここが美しが丘だったら５００万から１０００万高いよ。

ライオンズなんてあんな場所でバカみたいな金額じゃん。

>>101

たまプラに住む富裕層というのは、美しが丘アドレスでそれなりの大きさの戸建に住んでいる人のことを言う。決してマンションに住んでいる人のことは言わない。

みなさんどこを住まい？適当な知識で知ったかぶらないほうがいいよ。

>>105
「物件比較中」とのこと。
あなたに聞きたい。
そこまで言うあなたの「目に留まる」物件はどこですか???
検討するためにぜひ教えてほしいです。
　

107さん

百歩譲っても、貴方の意見に賛成できません。
なぜ、こんなに多くの物件批判が寄せられる理由を、どのように説明できますか？
多くの人が、”ここは場所が悪い、ここは立地に対して高すぎる”と思っているわけで、実際に多くの間取りが売れ残っていると聞きます（売れ残り件数は、私は確認していませんが）。
つまり、貴方の言う”今の販売価格は犬蔵住所での価格”だとしても、それでも高すぎるという市場の見方なのです。

私の考えでは、もしこの物件の立地が美しが丘という住所で駅から実徒歩10分以内であれば、そんなに設備が十分でなくても75平米で余裕で6000万円以上で売り切ってしまうと思っています。

富裕層の定義についても、狭く考えすぎだと思います。
マンションを購入する人であっても、6000万円も7000万円も出すことができれば、十分に富裕層の範疇と考えますが。

このシルフィーノにしてもドレッセ鷺沼ATにしても、荒れるにはそれなりの理由があるということです。
とても高額な「ザライオンズたまプラーザ美しが丘」は、地下室みたいな1階間取りがあっても、ここまで荒れませんでした。
また、ルフォン宮前平やパークハウス宮崎台も、まあまあの仕様と価格だからこそ荒れていないのだと思います。
スレッドが荒れない物件は、弱点が少ないからです。
このシルフィーノは、弱点が多すぎます。

私も105さんに意見に賛成で、ぜひぜひ直接プロの意見を聞いてみるべきだと思います。
そうすれば、貴方ご自身が驚愕するとともに、貴方ご自身のほうが知識をお持ちでないことがよくわかるはずです。

107、108。

同一人物で契約済みだと思うけど、＊＊＊の遠吠えみたいなことを書かずに、東急リバブルとか住友不動産販売とか三井のリハウスに行って確認してから出直してこいよ。

それとさ、みんな書いてるんだけど、売れ残っている理由を冷静に考えてみな。
????をいっぱい付けずに、自分で行動して考えなさい。

こんばんは。
このスレッド、楽しく読ませていただきました。

「知らぬは仏」とありましたが、知らないほうが幸せだと思います。

南無阿弥陀仏

108です。
107とは別人です｡
「出直してこいよ」とありますが、そのような言葉使いしかできないあなたは悲しいですね。
あなたはここに書きこみにして、何を主張したいのですか。
一人ひとりいろいろな価値観・判断基準があるのだから、
購入したい人・気に入らない人等々
いろんな考えがあっていいんじゃないですかね。
すべての条件を100％みなす物件っていうのはなかなかないのではないのでしょうか。
皆さんたいてい数案件比較検討し、優先順位から総合的に判断するのではないでしょうか。

こんなに多くの物件批判って…
書いてるのごく少数の暇人だけじゃん

変なのを刺激しない方が良いですよ。
きりがありませんから。

スレッドが荒れるのは物件が悪い、みたいなこと書く人ってよくいるけど確実に荒らす人ですよね。
ほとんどの物件検討者はここなんて定期的に見てないし、スレが荒れるのはそう仕掛ける人がいるってだけで物件とは無関係ですから。
付け加えておくとルフォンもパークハウスも同程度の批判的な書き込みは普通にありましたよ。

>112

そうそう、いろんな考えがあり、ここは匿名だからこそ本心で意見を書ける。

「すべての条件を100%満たす物件はない」には同感。
でも、シルフィーノは条件を満たさなすぎ。

>113

暇人かどうか知らないが、批判を書いているのは少数ではなく多数。
数えればわかる。

108

>そこまで言うあなたの「目に留まる」物件はどこですか???

「たまプラーザ団地」！
古い団地だけど、2000万円台で買えます。リフォームすれば駅近で快適。
今後、首都直下地震に見舞われて解体せざるをえなくなったとしたら、むしろラッキーで空地率を利用して建て替え、広い間取りに移ることができます。
いずれにしても、資産価値の下落がなく将来も有利な希少な団地です。

契約済みで内覧会に行った方いらっしゃいますか？
感想を聞かせてください。

いいドレッセ＝美しが丘・鷺沼・あざみ野エスタフレンテ
普通のドレッセ＝あざみ野コリーナコート
悪いドレッセ＝美しの森（フロラージュ除く）・鷺沼AT・荏田北

118さん

ここで書くと叩かれるから書けません・・・。

>119
線路沿いの物件は嫌です。
騒音の問題はもちろんだけど、
列車による軽い振動でも積み重なると
建物に悪影響があるみたい。

＞ここで書くと叩かれるから書けません・・・。

期待していた以上だったってことですね！

釣りすぎ注意！

釣られすぎ注意！

わかった、わかった。もう言わなくていいよ。
犬蔵、駅から遠い、学校まで遠い、高い、、、
売り切れたら困るもんね。
売れ残って竣工後値引き販売してくれるといいね。

115さん
物件とは無関係、じゃないことが多いらしいですよ。

だいたい、今現在販売中ではないですよね。
次期販売は1月下旬からと公式ページにあります。

>売り切れたら困るもんね。

真剣に購入を検討していますが、売り切れたら困るのではなく、なぜ売り切れないかが心配です。
他のデベさんに聞きましたが、完成後に空室が多くあると管理費や修繕積立金の備蓄に影響を及ぼすと思います。
もちろん、その空室分の費用はデベが負担することは存じていますが、望ましい形ではなく早めに売り切るのが普通だと思います。
仕様が満足なので、とても悩んでいます。

また、ここのスレッドは既購入者と評論者との攻防が多く、しかも泥沼のような状況で自分が購入しても大丈夫かとも心配してしまいます。

構造や設備は誰も満足。
外観は、好き嫌いがあるかな。
問題は立地。

早く売り切れるといいね。
やればできるよ、東急さん。
やれば→値引くしかないでしょ。それでいいじゃん。

資産価値を重視しなければ特に問題はないと思います。
値引きがあっても気にしなければいいことです。

127さん
建物自体は大変よいものだと思います。
問題は
1．立地（≒資産価値）
2．フラットでない
3．価格
だと思います。
大きな買い物で決断することは大変ですが、慎重かつ迅速に（希望間取りが確保できるよう）
検討を進めて下さい。
私もやりましたが、多くの物件をみて、自分（家族）の中にある潜在的な条件・優先順位を
よく把握することで自ずと結論は出るかなと思っています。

どうも皆さん偉そうなこと言ってるけどもう少し理論的に説明してみてよ。

いったい総戸数に対して何戸残ってるの？

周辺の中古マンション相場はどうなってるの？

今モデルルームが3期で、販売スタートが1月下旬
2期販売で東棟の部屋を売り始めましたが、当初売りに出したのが40戸／東棟計160戸弱
西は1期に70戸、2期に70戸で140戸／西棟計約200戸
150程度しか売れていない（本当かどうか知りませんが）というなら、
「既に180戸(全360戸程度の半分）を売りに出したが30戸程度売れ残っている、残り半分はまだ売りに出して
いない」というのが正確かと思います。

132さん

私もシルフィーノは高いと思っているのですが、残り戸数や周辺中古価格はご自身で確認すべきことです。
理論的云々という以前に、考えが他力本願すぎますよ。

近くのマンションに住んでいるものです。
みなさん徒歩１２分にすごくこだわっていらっしゃるおうですが、
駅まで全然苦ではないですよ。朝なんか、空気がきれいで静かですごく
癒されます。そして、美しが丘公園を通って行くのですが、これが
また広くて気持ちいいです。一度、歩いてみたらいかがでしょかね。
付近のマンションの方は、みなさん全然不満に思っていないと思います。
雨が降って歩きたくなければバスもあります。

通勤は12分位なんてことないと思うよ。むしろ気分転換になるのでは？問題は学区で、小さい子供が犬蔵小学校まで通うのは本当に大変だと思う。

あと、個人的には宗教関連施設はＮＧなので犬蔵エリアは検討対象外ですね。

「徒歩12分はたいしたことはない。」と書かないほうがいいです。
すごく荒れる原因になります。

パークハウス砧を比較対象にするのはどうなんでしょう？

ちょっと違和感があります。

私も、徒歩12分はまったく違和感なかったです。

ただ、どうしても小学校＆宗教施設が･･･
徒歩12分ってそんなに荒れる原因なのか～

どうしても「遠いのに高い」というイメージなんですよね。
モノはいいのですが、このイメージというか評価が重荷になっていると思います。

>>142さん
12分が遠いか、そうでもないか（近いという判断はないと思うが）、
また、それに見合った価格かどうかの判断は個人差だと思います。
（安い物件でないことは確かですが）
結論なんて出ないですよね。
実際に現地に行かれたかどうかわかりませんが、
美しが丘公園を抜けた時点で、建物が見える事もあり
そんなに距離を感じないかもしれません。
（ここからがずっと上り坂ですが）

143さん

私、美しが丘1丁目に20年近く住んでいます。
ここが元は調整区域であったことも、国学院幼稚園のことも、美しが丘公園のことも、美しが丘東小学校のことも、美しが丘小学校のことも熟知しています。
その上で、さらに地理等を十分に把握して書いております。

142さん

このエリアを熟知されているのはわかりましたが、

どうしても「遠いのに高い」というイメージなんですよね。
モノはいいのですが、このイメージというか評価が重荷になっていると思います。

は、何を言いたいのでしょうか。

私はたまプラーザ全体が造成前の見渡すかぎり野山だった頃から熟知していますが（笑）、
ココは「遠いから安い」とも言えますね。
美しが丘１丁目で仮に同じモノが販売されたらココより何割も高いでしょう。

145

142さんじゃないけどさ、何度も言わせるなよ。
このスレッドのPart1から、嫌というほど”遠い・高い・田舎”だって指摘されてるじゃない。
無理だよ、なんとか”いい場所”と言いたくても、たくさんの人が否定的なことを書いているんだから。

それにさ、マンションを購入するときに、駅からの距離が価値を決める大きな要因だってことを、当然ながら調べてるよね。
それなのに、徒歩12分は”そんなに距離を感じないかもしれません”とは大笑いだよ。
公園から見えれば遠くないのか？
それに、大雨が降ったら12分も歩けるのか？
ったく、大丈夫かね。

まぁ、こっちが買うわけでもないから、熱くなっても仕方ないんだけど、まあ懲りない呆れる輩がいるもんだと思ってるよ。
値引いてもらって買ってくれ。

パークハウス砧を比較対象にしたら笑われますよ。あちらは都内の高級マンションでこちらはマンション村ですから。

>>148

まぁ偉そうなこと言ってるけど価格は妥当だよ。

美しが丘と犬蔵のマンションは明らかに売り出し価格に差があるからね。中古もしかり。

フロラージュは今やとんでもない価格で取引されている。セントヴェールも売り出し価格より若干高い。

フロラージュは駅から9分、シルフィーノは12分。違いは3分とアドレス。中古価格にはそれがちゃんと上乗せされている。しかもフロラージュの設備はシルフィーノより落ちるといわれている。

実際歩くと3分も変わらないはず。玄関向かい合ってるフロラージュとセントヴェールで1分違うのも変な感じだしね。

当たり前だけど不動産もちゃんと市場価格で取引されている。

買い物なんて、要は自分がどうかだけ。
他人なんて関係ない。
匿名掲示板なんてこんなもの。

情報も嘘半分。
信じる奴がバカ。

でも、今年は未曾有の不動産購入機会。国の後押しも今年がピークではないかと。

このエリアの比較対象物件が弱いのもここが注目される原因かもね。

>信じる奴がバカ。

いやいや、言葉が悪い人もいますが、なかなか的を得ていると思いますよ。
むしろ、批評に対して守りに徹している人の書き込みが哀愁を感じます。

契約済みの130さんの書き込みが、とても冷静に決断されたものと思い評価します。

ここを参考にして購入する人はいないので、どうかご心配なく（笑）

やっぱり、売れ残り200戸強は本当の話でした。
マジでどうするんだろう、来月竣工だっていうのに。

ここも「実際のお部屋をご覧いただけます♪」ってなるのかなぁ

竣工直前に半数以上の２００戸の部屋が未販売ということ？長期戦ですねー。

158
嘘つけ！

2月に完成するのに、まだ販売していないってことあるかよ。
完成してから販売したら、畳とか日焼けして売り物にならないぞ。

ったく、シロートでもわかる嘘を書くなよ。

>>161さん
ここはどうか、確認したわけではないのでわかりませんが、
竣工しても全部販売していないデベさんの物件も世の中にはありますよ。
確かに理解しがたいが。

そうかそうか。

要望書が入らなかったから販売対象にしなかったということでは？
フロラージュもセントヴェールも竣工まで未販売というのはなかったと思います。

162さん

竣工済みで販売していないデベが存在するのは、
販売したいけどできないだけです。理由はわかるでしょ！？

商品作り終えたあと、意味なくそのままにしておいて、
わざわざ劣化させるバカはいません。

多分158さんの言うとおりです。

私は２期販売で購入をしました。その時、ウエスト約200戸強のうち50%強が販売済。
20戸ほどが第２期販売分。
イーストは、第２期から販売を開始しており、150戸のうち50戸を販売していました。
差引200戸程度は第3期以降（つまり１月以降）に初めて販売することになると思います。

東急さんが最初からこの販売計画だったとは思いませんが、少なくとも２期販売の時点では、竣工後に新規販売する物件がでることも当然覚悟していると思われます。

私もこの物件に5000万円半ばを出せと言われると躊躇しますが、（実質）１階でない部屋が4000万円代で理想的な間取りが手に入るなら、総合的に「よし」と判断して、購入に踏み切りました。
既に4000万円台の物件はほぼ無くなりつつあり、他の購入者さんも同じことを考えていると思います

今後の販売は苦戦すると私も悩みましたが、残り住戸を数百万単位で値引きされても、私の購入価格との逆転はまずなく、値引きによる資産性の毀損は小さいと判断しました。
眺望云々の物件ではないのに、階ごとに随分値段に差がつけたなという印象です。（タワーマンション並みです。）

私は徒歩12分より、田園都市線の満員電車の方が憂鬱です。同僚に散々脅されています。

166さん

しっかりご検討されて購入に踏み切られたことは、純粋に素晴らしいことで第三者が口を挟む余地はないと思っています。

しかしながら、竣工後に販売を開始することについて、逆立ちしても納得できません。
どの業界もそうでしょうが、在庫（竣工物件）を滞留（売れない・売らない）させる期間が長くなるほど、資金の回転は悪くなり、デベ側はキャッシュフローが悪化します。

ましてや、この世界不況下において特にデベロッパー業界は非常に苦しい状況に置かれており、土地と建物のコストにかかる借入金すらできないデベもあり、昨年はカタカナ数社が倒産もしくは会社更生法の適用になりました。

こういった中で、東急を主体とした大企業のデベ物件であるシルフィーノであっても、在庫を滞留させるようなことはしないはずです。

以上から、私としては「まだ売らない」ではなく「売ってるけど売れない」としか考えられません。

売れないから小分けにして売ってるだけで今回販売対象外の部屋も興味がある素振りをすると飛びついてくるよ。
このマンションの造りは外廊下の典型的な田の字間取りだからやめたけどね。

>>167

東急はデベじゃないって。電鉄会社。

売主4社の中でシルフィーノごときでキャッシュフローが悪化する会社なんてない。

東急は東急沿線のブランド価値で生きてる会社。下手な値下げでブランド価値を下げるということは将来のキャッシュフローを失うということ。利益出したかったら田都沿線にもってる簿価の低い土地を売却すればいい。それを可能にするのは田都のブランド。だからたまプラと二子玉に投資する。

販売を遅らせてるのは販売戦略なんだろうね。シルフィーノも昨年10月の二期開業した時は売れたらしいから、今年の駅の三期開業は見越してるかもね。今後たまプラ近辺で新築も無いしね。体力あるんだからゆっくり売ればいい。

>>169

的を射ていると思います。
売れるに越したことはないが、ゆっくり売っていくことも
ある程度想定済みなのかなと思います。
近々であの付近で大型物件がないことも焦らなくてもよい
状況なのでしょう。
フロ・センより立地条件が悪いことで、販売速度も2物件より
落ちるのは明確ですが。

バス停が目の前にあるから、定期代会社からもらえばいいのでは？
雨や荷物が重い日、疲れてる日の帰りなんかはパスモでバス、
歩くのが苦痛な距離では無いので普段は歩けば健康増進＋お小遣いかせぎで一石二鳥・・・
サラリーマンの懐にやさしい通勤環境と思います。

１６７さん
簿価が低い土地？
時価会計知らんのか。
電鉄系には監査も特に厳しい。

この物件だけで、CFが厳しくなることは仰る通りない。
しかし、どんなマンション開発でもCFを悪くなることが前提の
計画はありえない。

故にどんなに否定しても売れ残りであることは間違いない。

ひょっとして、
①「匿名さん」じゃなくて「入居予定」・「契約済」で、
必死で自分の選択を正当化している？
②営業マン？

>>171

徒歩１２分の距離でバス通勤が認められる会社ってあるんですか？

174さん

そうだこの物件は、”なんちゃって”であることを忘れていた・・・
売れ残り等々、すべてこれで解決。

>>173
認められない会社もあるんですね。

いちいち家から駅までの距離を調べる会社なんてあるのでしょうか？？？
駅から徒歩１０分弱ですが、バス定期代は会社に申請しましたよ。

わが社にそのような規定はありません。詐欺行為ではないですよ。
そのような規定がある会社もあるんですね。

中・小企業は厳しいのですね・・・。

私も今住んでいる家から駅まで徒歩１０分ちょいですが、バスは定期代として頂いていますよ・・・。
貰えるのが普通だと思っていました。

>>中・小企業は厳しいのですね・・・。

中小企業ほど社内規定も整備されておらずいい加減なところも多い

零細企業は交通費にもシビアなんですね。

大企業だと自宅住所から通勤経路を地図で調べられます。
だから、この物件では申請してもバス代は出ませんね。

中小企業だけど、申請した時きちんと調べられて駄目でした。元々庶務の方と相談して
「駄目もとで出してみようか」という感じだったので、最初から期待してなかったけど
本社で通らなかったですね。
会社の大きさうんぬんではなく、そこの会社の総務がどこまでやってるかだと
思いますよ。
以前勤めていたのは大企業（名前を知らない人はいない）だったけど、その辺は
テキトーだったし・・・

うちの会社は１ｋｍで大丈夫です。距離は会社ごとです。ただ実際バスにのるのですかね？

>>166さん、>>169さん、>>170さんあたりが言われていることが本当で
確認しましたが、実際に多くの部屋がまだ販売されていないようです。
実情は知りませんが、「売れ残り」ではないということですね。

>>172

知ったかぶるな。日本は時価会計じゃない。不動産の評価額が下がれば切り下げるが、含み益は決算書には反映されないの。時価で評価してるのは有価証券などだけ。

172さん、178さんの意見に賛成です。

まず、誰が考えても収益が悪い事業＝竣工後に販売することなどしません。
こんなことは、相当のクルクルパーでもわかります。
私としては、営業さんは紳士的な方が多いと思っていますので、入居予定者の必死の抵抗だと思います。

通勤手当は、しっかりした会社ほど明確な社内規定を持っています。
しかも、今のご時勢はJ-SOX対応や内部統制をきっちりしていないと特に上場企業は生き残れなくなっています。
この物件の距離でバス代を支給するとか、あいまいな社内決済で支給されるとか聞きますと、なんと情けない会社なんだろうと思ってしまいます。

先日、モデルルームを見てきました。

78平米の間取りについて、平均して5500万円ぐらいですね。
設備は充実していますが、駅からの距離・立地・他物件との比較をしますと5000万円前後が妥当じゃないかと思いました。

99平米の間取りについては、これを買う資金があれば一戸建てにしたほうがいいと思いました。

非違おおお

>>189

こんばんは。

>>191さん
お見立ての通りかなと思います。
ここもそうですが、私もいろいろ物件を見てきましたが、
自分なりに試算した価格の1割増しぐらいの物件って多いですね。
それで、デベによりますが、値引き交渉で1割下げてくれて
なんとか試算した価格に近付くというのが理想でしょうか。

美しの森のマンションに住んでいます。私の会社では、バス代を申請したらすぐに通りました。
きっと、企業によって規定が違うのでしょうね。

バス代が出るか気になる人は、ここを購入する前に会社に確認すればいいことです。
たいていの会社ではNGだと思いますけどね。

1割引いて売れば、スムーズに売り切ると思います。
設備仕様は抜群ですし。

床やドアのカラー選択ができないのは残念ですけど。

>>18さん
AOKIの前、着工が決まったようです。
本日建築確認の看板が出ておりました。

本年8月着工、長谷工で124戸。

何だか最近の田都沿線の新築マンションは長谷工が多くなりましたね。

AOKI前の土地はドレッセができる予定でしたが、東急は売却したようですね。
東レ建設、室町クリエイトが事業主となっていました。