パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン　タワーズウエスト

武蔵小杉は下げ記事が時々出ていてイメージがイマイチでしたが人気は健在ってことなんですかね。

ツインいずれも早々に完売でしたからね。たまに微妙な間取りがあったりしましたが。エリアもまだ強いし、この物件は特に、ですかね。

モデルルームは残り僅かで閉鎖されますのでキャンセル住戸狙いの方はお早めに

引き渡しまで時間があるから、契約者にとってもモデルルームの見納め。まあ、クローズする日は連絡があると思うけど。

>>10154 匿名さん
連絡ありましたよ。
四月一日で閉鎖します。

三角のモデルルームに改装するんですかね？

スケジュール的に三角MRはピンポイントですね。空き地は駐車場になったし。

となると、
ガーデン→三角→三菱ツイン→三井
の建築順でしょうか。

>>10157 匿名さん

三菱ツイン は延期になって未定と聞いてますが？

>>10158 マンション掲示板さん

情報ソースを教えて下さい。

>>10159 匿名さん

1月の内覧会の後に色々とマンションの説明受けその時に担当者から聞きました。近くの住民の反対もあり地元ではタワーはいらないと。

タワマン建設ラッシュで駅が激混みになって、以前から住んでた住民にとってはタワマンは迷惑なだけってテレビで撮りあがられてたからね。購入者はそこに入居するわけだから覚悟しないと。

延期になったと聞きましたが。2024だか2026だか。

確かにあそこにたつと、全く日差しがなくなる戸建てがでそうな。

>>10163 匿名さん
真実を述べただけですので悪しからず。

有象無象の情報でも気軽に書ける掲示板ですので信じる信じないは各々の勝手です。
有象無象が嫌なら閲覧しなければ良いのではと思います。

>>10163 匿名さん

え、何言ってんの？なにその謎ルール。

>>10163 匿名さん
貴方はこの掲示板から退去した方がいいですよ。空気読めない人だから。

中央区はマンションの容積率緩和をやめるらしいね。

煽るねぇ

三菱は別に反対云々じゃなく市況をみて先送りも検討してるってことでしょ。

イーストの賃貸料は意外に弱気設定多いですね…
戸数も他に比べて随分と多いですし。

>>10172 匿名さん

そりゃ戸数多いよ。引き渡し前だもん。

>>10172 匿名さん

東京目線の人が多くなったので少し麻痺してるかもしれませんが、品川、田町あたりの駅近築浅物件でもせいぜい坪13,000円ぐらいですから十分高いですよ。
かつての小杉では考えられません。もし同じ値段になったら都内に流れてしまいます。

いよいよ残り1戸になりましたね。またキャンセルがなければ終了でいよいよ三角。

>>10175 匿名さん
これだけの戸数ですから定期的にキャンセルは出ると思います。
今月でモデルルームも閉鎖になりますし、キャンセル住戸の発生有無と三角の販売開始時期は関係ないと思います。

冬から春に三角MR

これだけタワマン林立したら、賃貸も買い手市場でしょ。しかも激込みのニュースも度々報道されてるし。

賃料の低迷は中古相場の未来を映し出してるのかも。

賃貸であの値段だと、想定利回りいくらなんでしょう？
都内だと平均5パーセント、ここは1パーセント以下ですかね？
賃貸に出すと住宅ローンでは無く金利高い投資ローンに切り替えないといけない可能性有りますし、ローン減税も未適用。
将来転勤等で賃貸に出すのを検討しているなら、
当然毎月マイナスですから相当厳しいことに気がつきました。
デベの担当は、「異動になったら賃貸に出せばいいです、借り手はあります」って言ってたから安心してましたが、利回りとか考えたことなかったです。

>>10179 マンション検討中さん

転勤が理由で投資ローン切り替えなんて、聞いた事ないわ。
あんまり適当な事言わないで。

10180さん
失礼しました。
では既存住宅ローンのまま、7,500万の部屋を25万で貸して利益出ますかね？
管理、修繕、固定資産別途と考えるとマイナスな気がするのですがいかがですか。

>>10181 マンション検討中さん
管理、修繕を甘く見てはいけない。今より倍近く跳ね上がると思います。

節税とセットで考えないと普通は無理。

10183
居住でなければ住宅ローン減税も受けられず、
高層階でも相続税対策にならないとなれば厳しいですね。

>>10184 住民板ユーザーさん1さん
ここは実需中心でしょ

つまりここは買っていないやつの溜まり場だからこんな書き込みばかりになる

>>10182 匿名さん
買う前にわかってることだし今さら何？マンションの価値は管理会社次第だし。管理費や修繕費は毎日が快適に過ごせる為には上がるのは納得ですね。ホテル住まいですよ。

10187
同意。そもそも戸建なら自分で全てやらないといけないし。

月額は少しずつ上がっていって、20年後には管理、修繕だけで
計7〜8万/月くらいが妥当と試算してます。

その頃には月額が払えず、手放す人も増えているかもしれませんから、
10年〜15年くらいで早めに売り抜けを目標に購入検討しております。

>>10188 マンション住民さん

今から買うの？

>>10189 住民板ユーザーさん2さん
相手にしちゃ駄目ですよ。
同じ内容であちこちに貼り付けてるだけですから。

どこの誰かも分からんアホの書き込みではなく、築31年目のタワマンの現在の状況の方が参考になりますよ。
https://smp.suumo.jp/chukomansion/kanagawa/sc_132/pj_88226579/
121平米最上階で管理費・修繕費合わせて3万5千円です。
普通というか、むしろ割安ですね。

板マンは安いというが、滞納者も多いし、廊下には荷物が置かれているし、布団もみっともない。ただしタワマンも落下物あるので気をつけたい。

>>10191 匿名さん
設備も構造も違う30年前のマンションと比べても....
設備満載な便利、安心な生活は、維持するに金がかかると言うことをいつか実感されると思いますよ。

管理修繕に関してならスムログのはるぶーさんに質問すれば正確無比ですよ。
理事長やら管理組合の情報交換の場を作ったりとエキスパートですからね。
武蔵小杉のマンション管理組合でも情報交換して既に法人化したところもあります。

設備が違うと言っても、規模に対する相場というものが形成されるものでしょう。似た事例でもやはり35000円です。

エルザタワー55
https://www.nomu.com/mansion/id/ED7T3001/

過去のタワマンはある意味、現在のタワマン以上に共有設備は多く豪華です。設備として現行との大きな違いは免震装置の有無くらいでしょう。それだけで、管理、修繕費に何万円もの差が生まれるとは考え難いです。

>>10195 検討板ユーザーさん
エルザタワーは１回目大規模修繕で12億とか、戸あたり平均185万。年間16万ぐらいか。大規模修繕だけやってる訳ではないから、今の修繕費では明らかに足りないから臨時徴収が必要だろう。しかも１回目で、問題は２回目以降。
エルザにない設備として、ディスポーザー、エネルギーマネシステム、太陽光発電、蓄電池、消化施設とかも充実してるんだろうけど、これらを積み上げるとどうなるか。

10195さん

エルザの修繕費が足りている前提なら、その理論が正しいが、実際は足りていない。
あれだけ沢山の世帯だから値上げの了承を得られない為、ダラダラこの修繕費のまま、来ている状況です。
10196さんのおっしゃる通り、ここはエルザよりも圧倒的に費用がかかる機械物が多い事をお忘れなく。

ここはエルザより駅に近い。

管理費って入居後、下げれないのかな？

理事会の活動次第で金額変えられます。
管理会社は嫌がるでしょうが。
理事会の活動で管理会社を変える事もできます。
管理会社は嫌がるでしょうが。

総会での議決が必要です。

10195のような危機意識低い人が多くいるのは、同じ住民として心配ですね。将来滞納トラブルが増えないか不安で仕方がありません。

意識低くてゴメンなさい。でもご安心下さい、私は別地域のタワマンに住むもので、ここの入居者じゃないですよ！

ちなみにエルザの敷地面積は、ここの両棟合わせた以上で、世帯数はここの約1棟分です。それでも良好な管理を維持しているのは事実です。管理の良さについての言及は、ネット上に散見されます。機械設備のメンテ費用は、敷地面積あたりにかかる維持費と比べればまだ小さいのでは？と自身は認識しています。

楽観シナリオばかりを喧伝するものでは有りませんが、ワーストシナリオばかり心配していても仕方ないなで、現実に維持出来ている物件が有るのだから、そこから学び取ることも将来不安の解消に繋がるのではないでしょうか、という意見と捉えてください。

10202
今管理ができていても、20年を迎えたこれからが正念場です。メインの機械物や基礎、配管は20年を超えたあたりから一気に壊れて来ますから、常にどこかを修繕している状況になることが予想されます。
費用も普通のマンションと桁が違いますから、
いきなり積立金が底をつくのは予想がつきますよね。

タワマンの維持費ばかりを殊更に悲観視するのが、何だかポジショントークによる願望に思えてなりません。何か問題が起こる事を期待してそうで…。

恐らく今後タワマンの維持で問題は発生しますし、そうなれば事例として悪目立ちするでしょう。しかし、その裏で遥かに多くの従来型マンションで問題が生じ、件数や率でタワマンのそれを優に上回るものと私は想像します。

仰る通りです。
タワマン批判される方は、管理会社任せにした中小型マンションの管理費や修繕積立金の惨状をご存知ないのでしょう。

ネガを書き込んでる安アパート住まいに、そんなこと分かるわけありませんよ。
あまり相手にしても喜ばれるだけですから、無視しましょう。

タワマンを批判するというより、設備や機器が普通のマンションと違うでしょう。
高圧給水ポンプや高層エレベータ、立体駐車場は、経年劣化すると大変危険ですので
新品交換は必須です。
これらの設備は特殊部品使用などもあり非常に高額ですので修繕費臨時徴収は避けられないでしょう。

タワマン支持者は　これらのコメから”砂の塔”といわれる由縁がありそうだ。

川砂か海砂、コンクリートに普通入ってない？

>>10207 マンション比較中さん

その通りかもしれません。でも、あなたのように気にし過ぎる方は、低層のエレベーターなし、小規模マンションをお勧めします。

楽観的なのは住民のみなさんか
どうかわかりませんが、余りにも危機意識が低すぎです。
本気で修繕費はあげなくても維持できると思ってるのでしょうか。
私は年々費用が上がり、且つ追加徴収を覚悟しておりその分の貯金を予定してますが、
楽観的な人が多いという事は、いざ徴収や値上げになった際にはお金が用意できず、修理が滞るなんてことにならないでしょうか。
かなり心配になって来ました。

戸数のスケールメリットを信用出来ない方は、戸建てに住んだらいいですよ。
外壁の修繕やら屋根の補修やら、都度数十万取られても自分だけの責任なら納得出来るのでしょう。

10212
そのような極論、建設的で無い逃げのコメントはいりませんよ。ちゃんと議論してくださいね。

>>10213 住民板ユーザーさん1さん

他人を信用も出来ないし、あなたの個人的経済レベルで煽られる方がめちゃ不安ですけど。
お金に余裕がないんであれば、ほんとやめた方が無難ですよ。

今あるタワーマンションで一番古いのは築年数どれだけで、修繕した部分とその金額、何年目で修繕したか、といったデータをもとに議論できればいいですね。

タワマン塔独特の外周にぐるっと面した住居の配置が嫌いですね。
赤の他人同士なのに　お遊戯の皆でお手々つないでみたいな配置・・
なんか気持ちが悪いです。

確かにあの円周区画はキモイ。

報道陣向け完成発表会が12日、行われたようです。
それによると30〜40代で7000万〜8000万のマンションが買える中間所得層が多いという事です。
武蔵小杉は日本の標準的中堅的な人が集まってるのかも知れませんね。

＞三井不動産レジデンシャルが川崎市中原区小杉町の武蔵小杉駅近くに建設していた大規模タワーマンション「パークシティ武蔵小杉　ザガーデンタワーズイースト」が完成し、１２日に報道陣に公開された。高さ１８０メートルの５３階建てで、全５９２戸の分譲住戸はすでに完売。ベーカリーやイタリアンレストランなどが入る１階の商業施設や、２階の市が所有する千人規模のコンベンション施設も開業する。

　駅から徒歩４分。入居者が利用できる屋上の展望デッキのほか、キッズルーム、フィットネスルームなどが完備され、免震構造も採用されている。
同社によると、販売価格は４３００万～１億５８００万円、最多価格帯は７２００万円台だった。３０～４０代が主な購入者で、来春完成予定で隣接する「タワーズウエスト」も完売間近だ。
www.kanaloco.jp/article/317163

>>10219 匿名さん
添付掲載は違法です

>>10219 匿名さん

楽しみですねぇ

皆が思っているほど、資産価値は維持できないと思います。

過去のニュータウンの例をみてください。
「ここはニュータウンと違って交通の便がいいから…」
とかコメントされますが、所詮、神奈川県の川崎です。

長期間、価値を維持するためには希少性が最重要、
今現在、30年前のマンションで価値を維持できている物件をみてください。
「都内、駅近、近隣に同様のマンションが少ない」
上記3点がポイントです。
ここは3点のうち、駅近しか満たしてないです。

近隣にはこれだけたくさんのタワマンができ、
希少性皆無、修繕費も格段に積み上がった中、
誰がその物件を引き取れますか？
流行り、ミーハー心で武蔵小杉を安易に選択するのはあまりにも危険かと思います。

都内の苦戦しているマンションの営業ですか?お疲れ様です。

10226
マンションの希少性が高くても
5分以下で商店街がシャッターみたいなトコも都内にはたくさんあるよ
具体例は住んでる地域の人のことを考え言わない。
これからはこれまでの常識が通用しない。

君、前向きな情報交換を阻害してる
誰でも知ってることを偉そうに言わない。
マナーを守りなよ。

>10226
そんな誰でも知ってること、ここに書き込むなよ
自分含めそもそも永住目的実需が中心だから、
リセールバリューは期待してない。
リセール気にする人は10年以内で出て行くでしょ。

>>10215 マンション検討中さん
信憑性は不明ですが、エルザ以外で情報がネット上にあるのが、リバーシティ21の15年目大規模修繕、戸数750ぐらいで総工費20億、戸当たり260万です。
この際、もう少し突っ込んで書くと、仮に売り出し中の物件で24年間の駐車場も使用した(2万円)ランニングコストを試算すると1600万円以上。修繕費を倍(2万弱)に設定すると1900万ぐらいになります。それでも足りない、臨時徴収が必要ですとなると、2000万は越えていきます。主な購入層は中間所得層というコメントありましたが、多くは老後資金で悩んでるのに大丈夫か心配ですね。永住思考だから大丈夫というわけではないと思います。てか管理費が高過ぎですね。

不安を煽りたい、ってこと以外に何も伝わってこない…。

>>10230 10196さん
あり得ない話ですね。

>>10230 10196さん
管理費の中にはインターネット使用料も含まれてますよ。あと固定電話も当マンションのインターネットだったら864円で使用できます。前のマンションだとインターネットと固定電話で約5000円でした。それを考えると決して管理費高くありませんよ。

>>10233 マンション検討中さん
キャンペーンで500円プラス税金だけになりますよ^ ^

>>10234 口コミ知りたいさん
オプションつけてます。

10235
それならそうと初めから言ったらどうですか？

ちなみに詳しい方に聞きたいのですが、
指定以外のインターネット以外は利用できるのでしょうか？
これだけの世帯なのでそれなりのインターネットの設備が構築されると思いますが、速度は相当遅延すると思ってます。
武蔵小杉地域全体のトラフィックが増えてるのでどこのプロバイダでもそこまで期待してませんが、指定のものよりマシかと思いまして。

いよいよ今週の木曜日からイーストの入居が始まりますね。

>>10232 マンション検討中さん
以下を足して12M*24Yしただけです。あとは②を倍にする+臨時徴収費をいくらに予測するかです。そんなもの分かってるって反応を期待したのですが、あまりないようで大丈夫でしょうか。
ネット代も含むとのことですが、5Gが見え始めてる中で微妙ですね。

①管理費
管理費：月額 24,520円
全体管理費：月額 2,010円

②修繕積立金
修繕積立金：月額 9,090円
全体修繕積立金：月額 540円

③駐車場
月額 18,500円～25,000円

④駐輪場
月額 200円～400円

ウエストも全戸申込御礼となりました〜
https://www.31sumai.com/info/bukken/F1471/
三角で会いましょう！

>>10238 10230さん

家賃がへるから平気ですね。

いよいよ武蔵小杉に供給がなくなりました。中古は値上りするでしょうか。三角の価格がリーズナブルには思えない。

小杉熱も一旦落ち着くでしょうね。駅の混雑問題もあちらこちらで取り沙汰されているので、｢どうしても小杉｣という人は減ってるんじゃないでしょうか。
ただそうした中でも色々と整備も進んで安定的に人気、価値は維持されていくと思ってます。
それにつけても｢ザガーデン｣は、あの仕様や設備を考えたら｢いい買い物｣だったと言えるのでは。

コスギコモンズとは

皆さま、ウダウダ言ってないで、
三角に移動ですよー！

榊さんの記事
http://news.livedoor.com/lite/article_detail_amp/14460406/
この物件も転売目的で買ってる方、多そうですね。
契約時から3年でバブルも少し崩れ、武蔵小杉の中古市場も少し潤ってきてますから、
同値でも売り抜けは厳しいんじゃないでしょうかね。
中古サイトでも出てますが、値下げ値下げでほとんど成約してません。

>>1何を根拠に？
例の榊さんは評判わるいですよ。0245 マンション住民さん

>>10246 マンション検討中さん

火消しに必死になりすぎると却って逆効果ですよ。

評判良し悪しは別としてそれだけ有名なのは
それなりの実績があるからではないでしょうかね

こんな記事も
http://www.mag2.com/p/money/33429

武蔵小杉をネガりたい気持ちはわかりますが、この物件は完売しましたので、総合スレでお願いしますね。

販売が始まった3年前と比較して、近隣中古がビックリするほど増えて来ましたね。
ただ価格も当時より500万ほど下がって来ているのに、中々成約していないようです。
一番得したのは、2008年頃に近隣タワマン購入、
2015年頃に売り抜けた人だったということでしょうね。羨ましい。