プラウドシティ阿佐ヶ谷ってどうですか？　その4

第1種低層住居専用地域だから、プラウド”シティ”なのに保育園とかスーパーとかを敷地内に作れなかったんだろうね。
第1種低層住居専用地域ってのは住環境は凄まじく良いんだけど、利便性を重視する人には不向きだね。住環境重視の人には最高ですな。

中に何を作るか？どんな建物にするかは、デベロッパーしだいでしょ。部屋を増やして利益増やすために高さ制限を超えて6階建てにしてるんだし。
建物別で管理組合がバラバラになってるのもデベロッパーの都合なんだろうし。
保育園もコンビニも利益につながらないとデベロッパーが考えただけなのでは？

保育園入れないだけじゃなく、南阿佐ヶ谷駅の混み具合は酷くなりそうだね。

>>353 匿名さん

高さ制限の規制を超える代わりに空地率を60%にしてるから部屋数はさほど増えないんじゃないかなぁ？
保育園を作らなかったのはシニア層がメインターゲットだからだと思いますよ。それか地権者の反対が多かったか。共用施設を極力少なくして利益を最大化する戦略は住友不動産の物件でよくみられますね。

>>353 匿名さん

そうですね！南阿佐ヶ谷の乗降客数が25000人/日ですから、プラウドから500人乗る(往復)とすると、4%増のインパクトがありますね。

>354
そうか…地権者さんが多いんでしたね、ここ。200戸近くも非分譲があるわけで、その影響力の大きい物件っていうことなんですよね～

>>356 匿名さん

企画の段階では地権者さんの意見は絶対でしょう。小さな子どもをもつ地権者さんが少なければ保育園の設置はなかなか通らないかと。
地権者さんよりも新規購入者の方が多いですから、これからの運営では地権者さんの影響力は低下するでしょう。

1年くらい前かな？野村不動産の都下のマンションでも紛糾していた気がする。階段が違うとか、クロゼット内の仕上げが違うとかだったかな。

プライドシティ阿佐谷は建物ごとの管理組合ですよね？今買えるのは、セントラルでしょ。セントラルは大半が非分譲住戸だから、地権者の影響大のはず。この点は納得いくまで聞かないとね。

>359
何の話かと思ったら、358が削除されて意味不明になってしまったのですね。

358はこの指摘ですよね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/539590/res/846-859
確かにいくつかのプラウドシリーズで同じような話が出てますね。
阿佐ヶ谷のプラウドでは問題出て無いみたいですね。

皆さんはこちらのマンションが地権者の影響が大きくなると予想されていますが、
地権者の影響とはどのようなものですか？
管理組合での意見が通りやすくなるとして、地権者の立場としてどのような
意志や主張があるのか想像がつきません。
同じマンションに住む限り、基本的にはその他一般住人と同じではありませんか？

ここの地権者ってあの廃墟みたいな団地に住んでいた人ですよね。

廃墟に住み続けるほど地域愛のある方々なので大丈夫ですよ、きっと、笑

何人かお会いしましたが、住むのは息子さんや娘さんというケースも多かったですよ

>>359 匿名さん

プラウド府中マークス
階段が鉄骨。非常階段仕様。しかも錆びや汚れ多数。
下駄箱が真っ赤で昭和の仕様。

どっちも営業が何も把握してない、野村は補修したくないため炎上。
他にしゃべらない誓約書をかかせて、金積んで終わらせてましたよ。

他にしゃべらない誓約書を書いているはずなのに、お金積んで終わらせたとか、どこ情報？ただの噂話？
そのような信憑性疑わしい情報を書き込まれても困ります。

僕も以前、全く別件で野村不動産から返金を受けましたが、誓約書はなかったですよ。誓約書なんて効果ないし、客に誓約書書かせるんだとしたら、そのデベ、客商売の基本を理解できてないね。

野村不動産クラスの大手でそんなことしないよね。

下駄箱は補修費か新提案色の再工事が選べたんですけどね。大半が補修費を選択肢。たしか２０万円だったかな。
鉄骨階段は補修工事したはずよ。鉄骨のままだけどね。
そういやトランクルームも鉄骨が突き出してて怪我するレベルでした。こっちは入居前に直してたかな。

緑がいっぱい。気持ちがいいね！

>>370 不動産オタクさん

素晴らしい写真ありがとうございます！この物件は少し割高な気がしますが、緑が多いのはとてもいいですね。

>>370
いい写真ですね。
これはどこらへんから撮った写真ですか。
緑が多いのは素晴らしいですね。

素敵な写真ですね。これだけの緑化は都内では珍しいですね。このマンションの売りの１つだと思います。野村にしてはじっくり売っているような印象をうけましたが、このマンションは竣工してからの方が売りやすいかもしれませんね。

>>372 匿名さん

真ん中の交差点(センタープロムナード？)から北向きに撮りました。車道の脇の部分です。

ここです。

不動産オタクさん
ありがとうございました！

>>370 不動産オタクさん

素晴らしい道沿いですね！
とても素敵で興味深いです！

素敵な環境のマンション！欲しいです！

写真、評判良くて嬉しいです。

業者スレと化してる…

>>380 匿名さん

業者のポジスレと買えないボンビーのネガスレのバトルが面白いんですよ、笑！

素晴らしい環境で、住める方が羨ましいです。

維持費がすごそうだけどね・・・

>>383 匿名さん
業者だったらもっと書き込んでるだろうと思いますが。
ちなみに維持費高いマンションなんですかね？

>>384 評判気になるさん

管理費はそうでもないです。固定資産税が高いです。40万円くらい。

最初のうちは減額があるんだったかな？20万円くらいって営業が言ってたような。住宅ローン控除をぶつけて…って意味だったかな？忘れた。

いずれ修繕積立が跳ねあがったりしませんかね…

>>386 匿名さん

低層マンションですし、跳ね上がることはないんじゃないですか？まぁ、普通は年々上がっていくものですから、常識の範囲内のペースでは上がっていくとは思いますが。

固定資産税は当初5年間は2分の1になりますね。
敷地が広いのでタワマンよりは負担が大きいですが、低層マンションには共通しているもので、ここは空地を駐車場で潰さずに豊富な緑を置いているのでいいですね。

緑多くて良いなぁ。
善福寺川緑地公園が隣接してるのも良いなぁ。

ただし、水と地震にはご注意を。

でたでた、笑

先日、モデルルームに行ってきましたが。B街区の一番北の棟はこれから売り出しのようですが、これまでよりも高くなるらしいです。現地も見ましたがやはり環境は素晴らしかったです。

>>392 匿名さん

えーっ！？駅に近いから高いんですかね？ちょっとやり過ぎな気がします。

駅に近いことはもちろんだと思いますが、B1棟は周りをフォレストやガーデンという形で緑化されていることもあるのではないでしょうか。現地で外から見ても確かにすごいです。このマンションを検討される方にとっては、他の棟と比べても条件がかなり良い棟という野村さんの判断なのかもしれません。

>>394 匿名さん

確かにガーデンに囲まれていて贅沢な環境ですね！

しかし竣工時に4割残っているってのは野村にしてはかなり残しましたね。住友不動産だったら普通ですが。価格に購入者がついてこれなかったんですかね。

ここも含めて今はどのマンションも高いですよね。他方で給与はなかなか上がりませんから、そういった事情もあって、慎重になるのかもしれません。ただ、今後数年で大きく値下がるかといわれると、そのような見通しも不透明ですから、現在賃貸に住んでいる検討者などは、これからの賃料との比較もしつつある程度思い切った判断をするかもしれませんね。

>>396 匿名さん さん

なかなかついていけない値段ですよね。

>396
え、、、竣工時に４割も残ったの！？

むしろ6割も買う人がいるのが驚き。

>396
住友不動産について詳しいですね。
アベレージで、どれくらい売れ残りを抱える状態なのですか？

>>401 匿名さん

スミフは5〜6割は竣工後に売りますよ。けっこう寝かせてから売るのもありますし。前に飯田橋のシティタワーを竣工から3年くらい経ってから竣工時より2割くらい高く売りに出してました。

へー　作り上げてから値段上げるなんてあるの？

たぶん値上げしたわけじゃなくて、もともと高い価格設定の棟が最後に出てきただけだと思います。あの売れ行きで値上げはあり得ない…

このマンションは、かなり川に近いよね。ハザードマップ見たら、杉並高校東側の川近くは青い区分になっていますね。青い区分は2m未満の浸水可能性ありの予測だけど、浸水2mの対策ってされてるのかな？

明日買います。

私もローンの審査が通れば買おうと思っています。先日現地を見に行きました。川も見ましたが、氾濫の心配はなさそうでした。

このマンションの周りが
東北や北海道のようになる
なんてないのでは？
今回の東北や北海道への
台風直撃だって異例のこと
だしね。

>>408 匿名さん

あるわけない、笑

ないない

そう思うならさっさと買えば?

敷地の入り口にあるモニュメント(?)、実際に見るとあんまり格好良くないですね。CGだとそこそこいい感じだったんですが…植栽もなんかセンスがないし、もう少しレベルの高いデザイナーを起用してほしかったな。

空が広くて、緑も多いのでファミリーには最高ですね。

>>411

　極論キターーーー！！！！
　小学生の口喧嘩か～～～～～～！！！

>>413 匿名さん

相手にしないで。調子にのるから。

もう入居始まってるみたいだけど、人が歩いてるのを
全く見ないね
投資目的で買っている人が多いのかな?

>>415 匿名さん

まだほとんど入居してないでしょ。
それに、ここを投資目的で買ったら絶対損する。

>>416
絶対儲かる投資目的にピッタリの不動産教えて下さい！

入居はじまってるようですね。今日も引っ越しのトラックが止まってましたが、各所入口にある関係者以外立入禁止のバリケード、いつまであるんでしょうか？

>>417 匿名さん

僕は入札で買ってます。誤解を恐れずに言えば、極論、物件は関係ないです。売主さんがどれだけ売り急いでて、市場価格との乖離の大きさが重要です。

入札に参加できないのであれば、タワマンの低層を買うのがいいと思いますよ。私は抽選で外れましたが、中野のパークハウスの4階はお買い得でしたね。4階から眺望抜けてるのに、価格がぐっと上がるのは5階からっていうミスマッチな値付けでした。
完売しちゃったようですけど、府中の駅直結プラウドも良かったですね。
最近は、新築はそこまで見てませんが、都心のタワマンは結構な値段になってますね。

B街区は9月末から入居開始みたいですね。

A街区の一部のみが８月末の引き渡しでした。

駅遠の大型マンションみたいな雰囲気が引っかかりますが、どうなんでしょう？

>>422 匿名さん

雰囲気はまさにそんな感じだね。

確かに。丸ノ内線とはいえ、駅徒歩5分の立地であの雰囲気はすごいです。

店が無いのは、周りが一種低層かなんかなんでしょうか。

第一種低層住居専用地域みたいですね。

公式サイトに空撮動画が追加されましたね。

現地、内装見てきました。
私は買うのではなく借りるほうですが、全体的な作りは悪くない感じでした。とてもきれいで、敷地内の緑もよく整備されてるなと。
元々東京住まいで、緑の少なさ、周辺の道の狭さ、何となく雑多な街の感じに慣れている方であれば、このマンションや環境に魅力感じるのかな？と思いましたが、地方から出てきた私としては、何となく「無理やり作り出した都会のオアシス」というイメージを受けてしまいました。
個人的には世田谷区の多摩川沿いのほうが好みでした。あくまで田舎者の個人的な感想ですが、ご参考まで。

>>428 見学者さん

多摩川沿いも素晴らしい環境だと思います。多摩川より手前の桜新町とか駒澤大学とかもいいですよね。僕は勤務先や実家へのアクセス上、丸ノ内線が良かったので阿佐ヶ谷にしましたが、そういった縛りがなければ東急田園都市線にしてたかなぁ。

都会のオアシスという表現、たしかにその通りですね。戸建ての中をくぐって突如現れる巨大マンション群。まさにですね！

低地なのは気になりませんでしたか？

私自身、周辺の土地に詳しいわけではないので低地かどうかの事前知識なく見てきましたが、善福寺川からの氾濫は考えられにくいと感じました。逆に大雨のときが心配ですが、個人的にはしっかりと作られたマンションのように感じましたので、居住区は問題ないと思います。
ただ、駐車場が地下なので、万が一の水害の時の心配はありますが、むしろ地下駐車場のメリットのほうが私としては大きいので、地方出身者としては近年での水害がないようでしたらあまり気にせず、住環境で検討すると思います。
かくいう私自身は小さい子がいるので、周辺の教育環境や治安に一抹の不安があるのと、やはり住環境としては世田谷区側と比べると雑多すぎるような気がしましたので、あくまで私の感性ですが選択をためらっています。。

A街区の地下駐車場出入口の写真です。
ためらいはあるものの、マンション自体の雰囲気や、緑多めの居住空間など、敷地内に対して私が求めるものはこれ以上は特にない感じでした。
私は南阿佐ケ谷という地域自身にためらいがあるのですが、実際にここで育った方、いま子どもと暮らしている方のご意見はお聞きしてみたいところです。

>>431 見学者さん

勤務地などで住む場所が縛られないのであれば世田谷の方がいいと思います。駐車場には浸水防止板がありますので、万が一の大雨でも大丈夫ですよ。

>>433 不動産オタクさん

そうなんですね、やはりしっかりしていますね。
私は、南阿佐ケ谷でも田園都市線でも通勤は同じような感じで、一回乗換程度です。
失礼ながら、田園都市線の乗車客の雰囲気はあまり好きではないのですが、今住んでいる雰囲気も嫌いではないので、そろそろ地方から家族を呼ぼうかと検討中です。
世田谷区がおすすめの理由は何かございますか？

>>433 不動産オタクさん

すみません、上記コメントは私です。あと、スレ違いの質問をしたような気がするので、ご回答不要です。失礼しました。

＞４３５さん

近年の善福寺川流域はこんな感じです
http://matome.naver.jp/odai/2140620006010584101
http://matome.naver.jp/odai/2140619688207999101

でも、環七など対策も進んでおり、個人的にはやばそうなのは松見川よりも上流
（荻窪、西荻窪界隈）と思います。
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/jigyo/river/information/gekitoku/ge...

ちなみに、世田谷の田園都市線沿線でも、旧蛇崩川近辺は未だ水没エリアがありますよ。

空撮で見ると改めて敷地の広さと空の広さがわかりますね。

実際に何度も物件周囲を歩きましたが、環境は最高だと思います。
季節柄空撮もあまり華がないように見えますが、あの植樹たちがすべて色づき始めたら圧巻だと思いますよ。
マンション自体の作りもしっかりしている印象でした。エントランスが華美じゃないことを指摘されている方もおりましたが、私は逆に自然と一体化を目指すこのマンションでは上品でちょうど良いと感じました。このあたりは価値観の違いがあるかもしれませんが、おそらくそういうところや周囲の善福寺川緑地など、環境に惚れ込んだ方々が購入されると思いますので、似たような価値観の人たちが集まれば良いコミュニティを構成できるでしょうね。
検討会などに何度か足を運びましたが、若いご夫婦や子育て中の方、そして少し年齢があいて退職されたご夫婦、という方々がメインの印象でした。

確かに雰囲気はなかなか良いです。住んでしまえば日々の買い物等も慣れるとも思います。でも、此処で8000万だと、将来の大幅なな値下がりは必至で、住み替えの可能性がある我が家の事情では辞めておくのが懸命となりました。

>>439 匿名さん
それならどこで8000万ならいいんですか？

　近くの荻窪よりに住んでいますが、住むには環境はいいと思います。
買い物不便という方もいるかもしれませんが、静かで春は善福寺川で
桜が満開して、それはそれはいいところです。

>>441 ご近所さん

私もそう思います。女性(奥様)と子どもには最高の環境ですよね。男性目線としては新宿勤務だと良いのですが、僕は大手町勤務なので少し遠いかな…

団地みたいで安っぽい外観にがっかりです。
団地の建て替えで地権者がいっぱいいるところも嫌ですね。

>>443 匿名さん

外観は同感。もう少し格好良くしてほしかった。

外観、植栽たくさん盛って、なんとかした感じですね。

公開中の上空からの動画は壮観。でも、ペラボーのバルコニーが気になってしまいます。
コンクリート壁なら、申し分ないですが……。

最近のマンションは全体的にどこも仕様が低いですね。それが残念で仕方ありません。

地権者といってもここの場合は、一流企業が社宅として買い上げていた分が多いので、別段デメリットは感じないですね。残りは数人お会いしただけではありますが、みなさん穏やかで良い方々でしたよ。引退後のご夫婦がそのまますまれる方もいるようですが、これを機にご子息に譲る、という方々も多いようです。

最近のマンションが総じて仕様を落としているということは同感ですし、価格を考えると
確かにもう少し高級感があるデザインを特にエントランス周りに採用しても良かったのではないかとは思います。ただ、現地で時間をかけて見てみましたが、開放的な雰囲気でファミリー層中心のコミュニティーを作っていくという観点からすれば、このくらいのデザインに落ち着くのかなと思いました。

杉並区ハザードマップによると、昭和５６年以降で浸水したことがあるエリアです。
これまで浸水した事がなかったような土地で水害が起こっている昨今の気象状況ですから、
うん十年住むことを考えると、やはり浸水はいつか起こると考えて検討すべきと思いました。

http://www.city.suginami.tokyo.jp/_res/projects/default_project/_page_...

将来の転売価値は考えず、住み続ける前提で２階より上で検討ですかね。
でもこの価格なら周辺エリアで戸建が建っちゃうんですよね、、、