アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

>>7892 匿名さん
ということは、九段下をだしたのはやはり転売物件ネガさんですね。
すっきりしました。

>>7893 匿名さん

大筋に異論はないが、なぜ転売がこんな値付けをしたのかに、興味があるだけなんで
どうすればこの価格で売り抜けられるかに
絞る必要性は感じない。

あと、岩本町の価格が下がってるという
のはデータ上事実ではなく
数値と、グラフ読み間違いによる
印象操作になるのて訂正でよいよね？

認めないなら、今後も
ことば遊びにはことば遊びを
印象操作には印象操作で
返すだけだけどね。

>>7888 のレスが事実と異なる印象操作
嘘つきの論法

>>7890 匿名さん
九段下とは書いてないようですが。
ちなみにシティータワールフォン九段の杜は九段北です。
全然路線価違います（九段北のほうがはるかに上です）。
これも印象操作の一環ですかね。

>>7898 匿名さん
その物件を探しの最寄り駅は
九段下、市ヶ谷、飯田橋ですね
一番近いのは市ヶ谷

>>7893 匿名さん
相場ピークて昨年なの？
自分が検討してしてる3区地域は上がってるか
高止まりなんだけど

あと、坪単価330の根拠はここの平均値？
260からあったみたいだけど

凄いどうでもよいことで議論しているなぁ。
くだらなさ過ぎて、どうぞ、勝手にやってくれという感じ。

>>7902 匿名さん
落ち着いて。
それがこの掲示板さ。

>>7901 匿名さん

平均値かどうか知りませんが、タワマンなので分譲価格には幅がありますよ。

転売部屋は糞、正規部屋は格安でいいじゃないか
それで次の空中族物件を教えてあげるよｗ
「ザ・タワー横浜北」これな。横浜中心地タワマンで坪300ですわｗ
次はこっち行く

眺望ありタワーも考慮して、価格の妥当せいを議論してね。

今は横浜まで離れないと坪300物件はないのか。

PBR出したり九段下と比べたり、相変わらずまったく的外れな議論をしてますね。
売主じゃないけど、ここの転売部屋が他と比較してどうかを数値的に出してあげるね。

まず、ここは新築免震タワーで23階眺望あり、所有権換算だと坪540万。

東京レジデンス 2003年 24階 坪435
東京パークタワー 2003年 8階 坪470
東京タイムズタワー 2004年 8階 坪445
シティタワー九段下 2007年 12階 坪504
ワテラスタワーレジデンス 2013年 29階 坪662
ウェリスタワー千代田岩本町 2013年 15階 坪550
プラウドタワー千代田富士見レジデンス 2014年 12階 坪553

築年数を考えて、それでも法外に高いと言う？
この条件を所有権で満たそうとすると、1億は軽く超えてパワーカップルで買える人は限られてくるからね。

中小の低層や相場と比べてもナンセンス、仮に自分が売主だったとしたら、タワーと眺望を無視して低層と同じ値段で出しますか？
高いと言う方、これが相場なんです、現実を直視してください。

>>まず、ここは新築免震タワーで23階眺望あり、所有権換算だと坪540万。

いきなりしょっぱなから情報操作ですか。
売主認定されても文句は言えないのでは？

定借が所有権の8割換算とすると、君の主張する坪540は定借換算で坪432の計算になる。

ん、、、どっかで見た数字。


おいおいｗ

転売部屋の暴利上乗せ価格じゃねーかそれｗ
何食わぬ顔で相場に見せかけんじゃねーよｗ


ここの現在の周辺相場は所有権400（定借320）という客観的データが先ほど示されたところ。

くやしいだろうが反論したくば、まずはデータ引用の上ファクトベースで語ってくれたまえ。

>>7911 匿名さん

フォローありがとうございます。
もうそろそろ無理ポジどもを正してあげるのに疲れてきてたところでした。

わかりやすいデータを出してあげたにも関わらず、それすら坪432暴利転売価格の方向へ事実を捻じ曲げようとするとは思いもよりませんでした。

まあ冷静に、ｗとか使うとまた笑われますよ。
定借と所有権の換算が0.8が妥当かどうかは、別でやってくださいね。仮定をおかないとそもそも類似物件がないから議論できないですから。

上記のデータは、すべてスーモで千代田区で出ていたタワマンです。
相場の坪400は低層の眺望なしの部屋と言ってるでしょ。そもそもこの地域はそういった物件しかないのだから。
低層と真剣に比較して納得してたなんて、湾岸スレにでも行ったら笑われますよ。

何度も言いますが、売主じゃないですけど、マンションを売ったことがあるなら当然ここら辺を考慮して売値を考えます。低層の坪単価と同じ値段でタワマン売るなんて、ド素人ですか？
特に、ここは交通の便がいい、今後東京駅や日本橋の再開発需要が見込める場所。丸の内に勤めるパワーカップルをターゲットに、タワマン好き、でもグロス1億超は無理とかの人をターゲットに売るのが良いんじゃないですかね。

捨て銭の定借はある意味賃貸と同等。
プロの意見もどうぞ。

https://www.sumu-log.com/archives/8068/

早くファクトベースで語ってくれないかな。
一方的に客観的データを示し続けるのも大変なのよ。

実データを出してこちらは議論しているのに、なんで今更そんな自称プロの個人的な意見を出すんでしょうか。

どういったサンプルで算出したかもわからない駅の平均相場を出して議論するのも同様です、反論するなら比較できるデータを出してくださいね。

売りに出ているマンションの相場をちゃんと出して議論してもらわないと、議論になりません。

実データどれ？
引用元てんぷよろ

くやしいですが、坪432の大幅上乗せ転売部屋を正当化できるデータは見つかりませんでした。
すみません。

>>7914

その、三井健太先生の御意見。
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2016-07-05

>しかし、仮に70年契約の定借マンションであったらどうでしょうか？　購入から20年経っても余命は50年ということになります。50年あれば、一般マンションの寿命と大差ないと思う人も少なくないことでしょう。
であれば、価格も極端なことにはならないはずです。

>契約期間が50年か70年かでは、売却価格に大きな差が生まれる可能性が大ということです。
定借マンションの資産価値を左右するのは土地の賃貸契約期間ということになって来るのです。

自称プロの個人的な意見のはずだったのに、急にどうしたの？

7918だけど、7915さんは他人です。

ある条件で比較可能なデータを出した途端、定借は賃貸とか自称プロの意見を今更出したり、成りすまししたり7917、相変わらずですね。

こちらはデータを出しているのですから、ちゃんと比較できるデータで反論してくださいね。
あなたたちが適当な指標を見つけてきて暴利とか転売とか売れないとか的外れな議論で騒いでいるので、少しは議論できる現実のデータを直視してくださいよと。

引用元が添付された実データに基づくと、ここまでで、周辺相場は坪400（定借320相当）ということのみが唯一証明されました。

こちらはデータを出しているのですから、ちゃんと比較できるデータで反論してくださいね。
あなたたちが適当な指標を見つけてきて相場上昇だとか割安だとか的外れな議論で騒いでいるので、少しは議論できる現実のデータを直視してくださいよ。

確かに、暴利転売チームは一切データを添付していませんね。
普段の仕事っぷりが染み付いているのでしょうか。

売りに出ているタワーの値段を提示しているのにも関わらず、それを無視して周辺相場が坪400万なのをごり押しされても。

ネガさんたちはそれほどこの事実を無かったことにしたいのでしょうか。
きっと、タワーマンションを売買したことが無いんでしょうね。

周辺相場、ってここ以外は非タワマンで、しかも山手線駅には近くない物件データの事かな。

ウェリスタワー千代田岩本町 2013年 15階 坪550

周辺相場坪５５０なんだが。

ウェリスタワーは山手線駅から遠いですよ

>>7922 匿名さん
周辺相場は坪400（定借320相当）ということのみが唯一証明されました。
⇧印象操作になってしまってるね。

そんなことはなくて、他にも色々読めるよ。
50平米台の狭い部屋多いとか
50戸以下の小規模非タワーが忠臣とか。

ただ、タワーだとなぜ、坪500になるのかは
理解できないので、そのあたりをポジさんに反証して欲しい。

ネガさんが眺望有りのタワーの売り出し価格を、どういったサンプルから出されたものかわからない平均（立地から考えて小規模非タワーと想定）と比べ始めて勝手に高いとか騒いでいたので、周辺タワーの売り出し価格をベースとしたデータを元に議論してあげたまでです。

正直類似物件が無いのでこの物件の相場が幾らかを出すことは難しいですが、眺望がある周りのタワーがいくらで出ているのか、パークホームズの12階が坪600で出る予定（一部普通借地だが大手デベ）なのをどう考えるのか、的外れな議論をしていないでそこらへんを直視して議論してくださいねと。

個人的には元値を考えると高いと思いますが、周辺のタワーや新築の価格を考えると、そこまで周辺に比べて逸脱した値段が付いているとは思えませんし、もし売主の立場で売り急いでないなら、同じぐらいの値段を付けていると思います。当初12,000で出たときはさすがに無いだろと思いましたが。

類似は難しいけど、類似不可以上、じゃあ議論できなくて楽しめないじゃないですか。

眺望ありタワー部屋を、ネガさんがPBRとか平均とか的外れな議論始めたから、比較できそうなデータを出して、仮に売り主でもこれぐらいからスタートするかなと思っただけです。

これが、坪260で分譲された低層ならまだ話はわかるけど。ネガりたい気持ちはわかるけど、もっとデータに基づいて論理的にネガってほしい。

>>7931 匿名さん
何が正しいかはわからないから、議論楽しい。

地価上がってるね。
釣られてマンション相場も上がることはあっても下がることはなさそう。
去年ピークて訳でもなさそうですね。

あと、日本橋近辺の首都高地下化が再燃してる。

ここは再開発目白押しな地区に囲まれてるので、暴落はないのかなーと思ってます。人口減、家余りとかのマクロ視点での議論もありだけど、各論的には千代田区駅徒歩1分免震タワマンが暴落する日は日本が沈む時。
暴落＝5年で半値とかって定義とするとね。
ミサイル落ちたら有るかもですけど。

結局まとめると、ここの周辺相場は坪400万まで上昇、ただし定借はデータなし（2割減とする意見も多いが、その場合だと坪320万あたりか）

ふーん、なるほど。
かたや転売中のお部屋が坪430・・・か。さすがにそれは無茶では？

会話がフラフープのように回り、垂らされる餌がいつも同じでは飽きます。創意工夫が必要ですね。

最も重要な、「定借2割減」が抜けとるぞい。
つまりだ、サービスでタワマンなら坪450ということにしてあげても、定借タワーはせいぜい坪360が上限。
現実は、やはりきびしいのらー。

ネガさんのサービス坪単価は要らないので、ネガさんにはなぜタワーと中小規模の低層平均坪単価をさも当たり前のように比べられるのか、できればデータを使って示して欲しい。
タワーも低層と高層では価格が違うことも踏まえて、是非考えてみてください。
空中族になりたければ、きっと役立ちます。

他の中古タワマンの売り出し価格をもって転売部屋の売り出し価格の妥当性を語ろうとするから無意味な話になってるな。
千代田区のタワマンもピンキリだから、まずまず比較できる対象としてウェリスタワー千代田岩本町に絞って、その成約価格を提示して議論したら？

ウェリスタワーは千代田区でも最も東端に立地し、最寄駅は小伝馬町駅で出口はむかし刑場だった公園にある。
山手線駅までは大通りを渡って徒歩8分。コンシェルジュ無し、耐震構造、戸数120戸の小規模タワマン。で、かなりこことは異なる。

そのタワーてのは、定借なの？
ここと何か、関係ある物件なのかな。

定借＞所有権かどうかは人によるとは思うけど
どっちのメリットデメリットや価格を元に選択するかだけでない。
ただ、所有権でないと絶対嫌！て人はいるだろうけど
定借でないと絶対嫌！て人はいないと思うよ。

千代田区のタワマンは絶対数が少ないので、選択は限られます。免震タワーは中でも希少です。

他にあるっけ？免震

数年前は定借50年が一般、ただ人気無さ過ぎて最近は70年が一般。
それによって掛け目も変わったんじゃないの？

秋葉原だけどタイムズタワーとかパークタワー辺りが比較できるんじゃない？
さすがにワテラスとは比較できないから、タイムズ辺りの成約単価を新築に引き直して、多少ディスカウントすれば比較としては良い線？

タイムズタワーが築13年。パークタワーが築11年。
最寄駅にこだわってた人がいたけど、パークタワーの最寄駅は徒歩2分のつくばエクスプレス秋葉原駅なのですね。

タワマンといいつつ、共用部って充実してましたっけ？ 普通、パーティルームやフィットネスやゲストルームとか、スタディるーむとか。

タワマンが高い理由てそこなの？

ほんとこのスレは完売しようがほぼ常に上にスレが上がってるな。
まぁそれほど注目度があるのと買いたい人が多かったということなのだろうが..

パーティルームやゲストルームは又貸しのトラブルがあるからいりません。

完売後の投稿件数では、トップクラス（笑）
ここより多いマンションある？

資産性は意見分かれるけど、一定の予算で買うことを考えると、今坪300では北千住でさえ買えないからね。
それが千代田区駅近免震タワーコンシェルジュ付が手に入るんだから、注目されて当たり前。

いくら安マンでも環境最悪なここに喘息起こさせてまで子供と住みたくないなぁ。

安かろう悪かろう・・・ここスルーした大半がそうじゃないの？

もともと子供たちの小学校があった場所なのに、よく言いますねぇ。

喘息持ちだが、とくに問題なかったよ。
港区と変わらない。
ここがダメなら、都内ダメでない？

>>7958 匿名さんは、そう納得して検討外にしたんだね？子供や子孫ために良くかんがえてて偉いね。

ここは子供いない人や空気気にしない人が買ったんだろね。
ちなみに、表参道は都内稀にみる大気汚染エリアだったが、不動産価格に影響してる気配なかったね。
まあ、石原の排ガス規制以降、都内で二酸化窒素濃度が高くなることも無くなったけどね。

それより、ここスルーしたはずなのにいまだにスレ読んで書き込みしてるってどうなの。

気になっちゃうんでしょう。
東京駅まではタクシー通勤、パワーカップルで子供がいれば丸の内の保育所も使える、帰りは大丸か日本橋デパ地下、休日は上野公園や人形町散策。

空気が綺麗？な郊外の戸建ても憧れますが、都内の生活も良いものです。

＊＊＊みネガさんの悔し紛れの主張が次々論破されていって気持ちいいですね笑

手を替え品を替えネガさん乙です。
北海道にでも住めばいいと思うよ。

PM2.5の影響でかいのか、西日本に100以上多発。
中国は150以上の真っ赤なエリアたくさんあるし、排ガスもあるけどPM2.5の影響が大きいのかもね。

川崎や群馬高崎あたりも、この時間帯89だ。
都内より、都外のが大気汚い。
石原効果か。

>>7963 匿名さん
郊外戸建はむしろヤバそうです。

本日12時の神田の大気汚染指数は緑で12「良い」
抜群の空気のよさだ。
ここ、空気は大丈夫そう。

思い込みや勘違いで書き込まれるネガコメを、ことごとくデータで打ち返されてしまい面子丸潰れですね。
今売りに出てる物件が元値以下で成約でもしないと、ネガさんが挽回する機会も無いかと。

地価が上がる上がる

しかし、全く売れませんね。

今売りに出てる物件が暴利上乗せ転売価格以上で成約でもしないと、ポジさんが挽回する機会も無いかと。

ファクトベースのデータを基に転売屋を論破したらネガ呼ばわりされるのか、、、

このスレ、こわE

なんか、ネガもポジも煽りは、幼稚
ちゃんと、議論しる

蕨市が中国並みの汚染で真っ赤な159とかなってるけど、どうした？隣の川口市も100超え。

転売部屋、全く売れませんね。

早くしないと中古扱いになっちゃう。

転売なんだから、今も中古か新古でわ？

31歳年収480万の俺でも千代田区にタワマン買えるのかと期待を抱かせといて
蓋を開けたら5000万以下はなしとかふざけたクソマン

>>7982 ゴマピーさん

足立区あたりで探しましょう

そりゃ、更に高く転売されれは、腹が立つよね。
悲しいかな、販売時より都内は更に高くなってるし。

高値で転売する奴なんて許せないだろね。

足立区でも今では北千住駅徒歩5分圏内は新築だと坪単価300以上になってるよ。

もはや23区聖域はないのか。
年収500以内で買える都内物件あれば案内してあげて。
このスレにネガられても困るから。

というか、都心で億以下の物件に住むこと自体、恥だと思わないと。

以下、複数の第3者的評価者の方々によるここの評価。某有名サイトより。



角住戸はタワマンの角らしいFIXサッシ等は使われれずに間口いっぱいにベランダがはりめぐらされ、角に柱がきたりと他のタワマンとは異なる。65Cタイプの3LDKで居室3部屋がリビングインというのは分譲マンションらしからぬ間取り。

中規模物件であるが、ゲストルームなどの共用設備は特に無し。コストダウンの意識が現れているのではないか。自動車工場が併設されている点も、プラスにはならないと思われる。

周辺は雑居ビルや小規模マンションが多い地域。東側は18階建ての区民住宅に面しており高層階以外は抜け感はない。周辺には緑、公園はほとんどない。小学校まで大人の足で１０分弱、夜道は酔っぱらいがいそうであり、環境はあまり良いとは言えない。子どもを住まわせたいかというと、やや考えさせられるところ。

坪単価300万円台が中心で、眺望のある高層階は400万円に満たない。定期借地権マンションとしては相場通り。資産価値も、タワーマンションとしての魅力に乏しいから、維持されるのか慎重な吟味が必要だろう。

相場に関しては、以前に誰かが示していたデータ通りですね。

待ってました、今度は第3者的評価者のご意見ですか。
人の意見を聞く事も大切ですが、自分の意見を持つことも大切ですよ（笑）

ここは高飛車な神田のマンションです、ケチを付けたらきりがない。でも、この値段では絶対に受けられない恩恵と生活が待ってるのも事実。

買えなかった方はその恩恵が鼻に付くから、こうやってひたすらネガティブな意見が何度も書かれ続けループするわけですね。


ダイレクトウィンドウが好きなら灼熱の日差しを満喫して、リビングインが嫌なら外廊下、使わない豪華なゲストルーム付属、緑や公園がある郊外、坪300万。
こういう方には、ちょうど幕張とか柏辺りのタワーマンションがお勧めですかね。