パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

>老後は住みやすい
言い換えると
現役世代は住みにくい

極論かと…武蔵小山に知人が住んでますよ。
みな、国際結婚の女医さんや大学教授、テレビ局にお勤めの方、放送作家さんなどなど、それなりのステイタスある方です。子育て世代にも利便性は申し分ないと聞きます。前者の方は、子供をインターナショナルスクールに入れるため祐天寺の戸建てに越していきまさしたが。

超一級地に拘る方って…2ndハウスとして考えたる方か、投資家か、または…地方出身の方に多い印象があります。

>>11500: 匿名さん

何故、興味がなくなったのですか？

割高であるという認識が一般化したから？

何か新事実があったのでしょうか？

>>11499 匿名さん
現役世代も住みやすいよ。
なぜ老後が住みやすい=現役世代は住みにくいになるの？

>>11499 匿名さん

義務教育まで医療機関等で診療を受けた時、保険診療の自己負担分を品川区が持つんです。なので、子育て世代、つまりは現役世代多いですよ。来れば分かります、武蔵小山は子どもが本当に多いです。

>>11504 匿名さん
そう、子育て世代多いよね。
いつ行ってもパルムは子どもがたくさん歩いてるよ。

ムサコは子育て世代にも高齢者にも住み良さそうですね。でもこのマンションは近隣住み替えが多そうですね。子育て世代が他のエリアから移住してくるケースは余り多く無さそう。

>>11501 匿名さん

必死ですね！

>>11507 匿名さん
いや、むしろ同意しますけど

>ムサコは子育て世代にも高齢者にも住み良さそうですね。でもこのマンションは近隣住み替えが多そうですね。子育て世代が他のエリアから移住してくるケースは余り多く無さそう。

それも事実ですね。ただ、南北線と都営線が乗り入れるようになってから地元と他から移り住んできた人、半々くらいになったとのデータも出ているようです。
あと学生さんやB級芸能人もけっこういます･･

>>11504 匿名さん
それは23区共通で、品川区独自の特典では無いでしょう？

>>11502 匿名さん
興味有無は分からんが、2Lはいっぱい余ってるよ。
まだ40%位は未販売で残ってるとの情報。
ここからが売り捌くのは大変でしょう。

待てるなら三菱待った方が良いと思いますよ。多分ここより安く出る。

今後もタワマンがタケノコの様に供給されるのに、この価格で売り捌け続けるとは思えん...

>>11506 匿名さん
他のエリアから引っ越してくる人がいないと、本当の意味での評価が分からない。

「日本から一歩も出たこと無い人が、日本が一番」と言っているのと同じなので、住めば都、というコメントにしか聞こえない...

>>11504 匿名さん

子育て福祉に対する厚遇の述べるなら港区と比較してな。
品川区は結構所得制限が多い

>>11512 匿名さん
「住めば都」程度なら1億円は庶民には手が出せんね。

だったら、湾岸のタワマンの方が良さそう。

少なくとも湾岸は元々何もなかった所への移住民の集団だから、相応に住みやすく街が新しく設計されていることがうかがえる。

>>11513 口コミ知りたいさん

このマンション買えるような層にとって所得制限は港区も同じ。

>>11515 マンション掲示板さん

港区は所得制限なしが結構多い。
ちゃんと調べな

>>11504 匿名さん
それ23区全部でありますよ。。

駅前に立派なバスロータリーがあるのに、バスが1路線しか無いのは残念ですね
それも五反田行き
品川駅や大井町駅まで接続すれば便利なのに…なぜに五反田…

そんなに湾岸タワマンっていいですか・・・表層地盤増幅率のマップをみれば分かりますが、地震に対する地盤の弱さは最悪です（真っ赤です）。それに比べて武蔵小山はまだ高台ですし、関東大震災を経験した祖母の小山台の家は甚大な被害を受けた下町ほど影響はなかったそうです。実際、パークシティは杭を使用しない直接基礎を採用しているほど、地盤はお墨付きです。目黒や渋谷区に比べ多少地盤が劣っていると意見もありますが、マップを見る限りどっこいどっこいです。好き好きではありますが、、豊洲や湾岸あたりは･･元々東京の人は選ばない傾向にあるかもです。今の耐震技術は目を見張るものはありますが、液状化も二度の揺れに対しては保証はありません。

>>11519 匿名さん

防災に対して湾岸と一括りで考えてるナンセンスさに気付くべきですね。

>>11519 匿名さん

直接基礎と免震なのは良いんだけど、40階超の超高層っていうのが不安。最近はコストカットのために免震を採用しているケースもあるので。超高層なら大林組のDFSのような最新の免震を採用して欲しかったなあ。

地盤

>>11522 匿名さん

いや、だから台地＝地盤の良さじゃないんだって・・・。地形ってもっと複雑ですから

パークシティは、強固な支持地盤である「武蔵野礫層」が地表近くにあることから、杭を使用しない直接基礎を採用したそうですね。

>>11522 匿名さん

こうゆうの分かりやすい。
また、「表層地盤増幅率」が低い場合でも、必ずしも地震に強いというわけではないけれど、N値が20以下の比較的緩い地盤、特に砂地盤の場合や地下水位が浅い場合は、震度５以上の揺れで液状化する危険性があります。特に沖積低地や埋め立て地において注意が必要であることが、これ見てよく分かりますね。

>>11519 匿名さん
うーん。。。分かるんだけど、この辺りは古い戸建てが多いから火災に弱いんじゃないの？道路も狭いし。地盤強くても燃えたらロクに避難も出来ず、救助も難航し終わりだよ。

湾岸は地盤は弱いが最新のオフィスビルとタワマンだけで、道路は日本と思えない広さだし、延焼リスクも少ない。

結局、全てを満たすのは難しいので、どのリスクを一番気にするか次第かと。

かつての城西城南ってのは畑を切り開いた新しい街だからこそ古びた城東の下町より人気になった
今の湾岸も海を切り開いた新しい街だからこそ古びた城西城南より人気になっている
歴史は繰り返す
次は空中都市かな？

湾岸嫌う人って、異常に液状化気にするけど、城南の様に戸建ての倒壊リスクとか火災リスクはあまり気にしないっちゅうか、話題に出さないのな。

まあ気にする事は人それぞれって事だけど、城南城西に新しいイメージは無いな。

だからこそ、武蔵小山の駅前再開発なんじゃないの？木造家屋の飲み屋街だったところ、ハザードマップでかなり昔から火災の懸念指摘されていたから。そこ全部潰してタワマンになるわけだから、湾岸よりアドバンテージ上がるのでは？

人によって気にするところ違うから、そこさえカバーできてれば自己満で皆んな買えばいい。
不動産営業やってますが、港区から東急沿線に住み替え希望けっこう多いのは事実だけど。

>>11529 匿名さん
周りは戸建てのままだし、再開発エリアが狭い。10ha位纏めて再開発できたら良いけど、ここは無理だろう。

湾岸に比べると、こじんまりした、ちっちゃい再開発って感じ。

>>11531 匿名さん

だからって湾岸がいいという結論も無理がある…

>>11530 匿名さん

そうなんですよな、私もかつて営業やってましたが、その逆はないんですよね。

>>11512 匿名さん
他のエリアから引っ越してくる人がいないって、なぜ三井でもないのにわかるのか不思議だな

>>11531 匿名さん

単なる後発の利点にすぎない。時間が経過すれば地盤の問題浮上してきそう。
理屈では大丈夫といわれる技術だってことごとく覆されたのが3.11の地震だから。

>>11533 匿名さん

その逆がないって（笑
営業として富裕層に相手にされてないだけじゃないの

>>11528 匿名さん

あの液状化を経験したことない人は、すぐ
こういうこと言うよね、困ったもんだ。

>>11535 匿名さん
3.11でも勝どき、豊洲は無傷だよ。液状化起きて苦しんだのは浦安方面。千葉ですな。

阪神淡路の様な直下型が来て、戸建てが倒壊し火災が起きるリスクは気にしないの？

例えば学校から子供が帰宅途中に塀や戸建てが倒れて来たり、とか。

液状化を気にするなって事では無いが、地盤だけ気にするのは対震災のバランスに欠いてると思うが。

>>11537 匿名さん
あなた、震災の時に湾岸にいなかったでしょ？w
ニュースの朧げな印象だけでモノ言わない方が良いよ。

揶揄や個人攻撃はやめましょう。そうゆう掲示板じゃないはず…

>>11538 匿名さん

豊洲、液状化あったことはあった。ただ、豊洲5丁目の一部地域のみ。豊洲の大半では液状化の跡は見れとれない。ただし余震が続いた場合、例えば3日以内にM7.0程度の地震発生確率が70%というデータがあると、その先はわからない。

人は信じたいように信じるから、いいと思えばどこでよいいのでは。

関東大震災の例を見ても、東京の場合は火災の方が心配のタネ。

>>11542 匿名さん
地震の倒壊より焼死の方が多かったというしね

阪神大震災の時は地震でスプリンクラーが断水して機能しなくなったマンションに火災が広がったりしてましたね

東京23区に住む限り、地震被害からリスクフリーではいられない。それはそうと、タワマンって地震のとき直ぐEV止まってしまうのが弱点だよね。タワマンのエレベーターは機能しなくなるし、幼い子や年配の家族がいる家は、階段を登る脚力があるかどうか考える必要がある。

>>11545 匿名さん
タワマンじゃなくてもエレベーターは止まる。
そして、タワマンはすぐに復旧する。
何言ってんの

先の311では16時半マンションに戻ってみるとEVがすべて非常停止していたよ。しかも、点検をするといって復旧が21時だった。
確かに復旧することはするけど、お店はどこも閉店してたし、寒いなか時間潰しが大変だったよ。タワマンじゃなければ多少無理してでも階段あがれるけどね。

>>11547 匿名さん
21時には復旧したんですね。
地震から六時間か。
早くてむしろ安心しました。

倒壊や火災の事を考えると、戸建てが無いエリア、新しいオフィスビルとタワマンに囲まれるのが安心。

ここもパークシティ大崎みたいに、でかいオフィスビルとタワマンだけのエリアになれば良いんだけど。

大震災が来て、古い建物があらかた壊れれば、再開発も早くなるかもだけど...

そんな豊洲の二番煎じみたいな街にはなって欲しくないなあ。

そんなに楽観的だからタワマン買えるんですよね。まあ、たまにしか起こらないことなので考えなくても良いとは思います。ただ、それならば湾岸タワマンと大差ないんですけどね。

ここはタワマン センパイの勝どきと豊洲の様な街を目指す事を決めたから、タワマン 再開発に舵を切ったんでしょ？
確かに二番煎じに過ぎないですし、細切れの地権者が多いから、センパイ達のようには中々なれないかもだけど、早く追いついてくれる事を期待します。
パルムが全てタワマン に置き換わる頃には、きっと文化も人も変わって行くでしょう。ららぽーととか大型ショッピングセンターが出来ると良いのですけれど。
不満も出るかもしれませんが、新旧交わり新しいものへと切り替わって行くのが再開発の醍醐味だと思います。

仮に津波が来れば東北地方の入り江で無い地域でも大きな被害が出ているのに、東京湾にそのような津波が来れば何倍にもなり地下は壊滅し埋め立てした造成地は全て無くなる事でしょうしね。究極な話、火災でやられるか、地盤沈下でやられるかの話？それ気にしててもどこも買えないしね。

今後10年間のうちにそんな大規模な地震が来る確率は考えるだけムダなくらい低いでしょうね。永住目的でタワマン買うなら良いかもですが、そもそもタワマンは永住には適さないと思うんですよね。10年後に転売する前提なら湾岸の方が都心に近く設備も豪華で資産価値高いのでは？

できるわけないじゃん。土地がないよ。しかもパルムは地価高騰で地権者やオーナーはみな店じまいして店舗を賃貸している。勝どき＆豊洲？と大型ショッピングセンター??　組み合わせが矛盾している。目黒から4分なんだよ、そんなん倉庫のような郊外型商業施設できたところで経営が赤字だよ。

>11552
豊洲の二番煎じが大崎ってはなしー。

>>11555 匿名さん

目黒から電車で4分って、徒歩で30分くらいかかるでしょ。そんなにかかるなら価値激減だよ。目黒の恩恵を受けられるのは不動前まで。武蔵小山は商店街によって支えられている。

いや、大型商業施設が武蔵小山にできるとでも本気で思ってるの？目黒から徒歩30分だろうと、あんな倉庫物件郊外や埋め立て地もないのにできるわけないっていいってるの。論点違うでしょ。

豊洲と勝どきだって一等地じゃないよ。

>>11558 匿名さん

大型商業施設ができっこないことはスペースの問題というよりは商店街のパワーのせい。今の商店街は若い世代を惹き付けられないんだけどね。子持ちにとっては武蔵小杉や豊洲の方が利便性高い。

確かに。ああゆう大型商業施設は車社会の郊外に多いから、IC周辺だったり物流ルートを確保しなきゃ。それに、週末休日車で激込み。あんな密集地にそんな施設作られたら町全体が渋滞で機能しなくなる。商圏だって横浜や都心と被る。武蔵小山に大型施設なんて不要だし、集客望めないです。埋立地と一緒に考えるような場所じゃないのに。武蔵小山はたまに行きますがあのままであってほしいものです。

豊洲や湾岸がお好きな方は何もここの書き込みに訪問しなければいいのに。別のところで意見でもなんでもすればいい。

＞子持ちにとっては武蔵小杉や豊洲の方が利便性高い。

そうかなぁ。利便性いいかなぁ。なんでそう武蔵小山と比較するかな。
武蔵小山はむしろ小杉みたいになるのを拒んでると思うけど。
小杉の人たちは優越感あるかもしれなけど、武蔵小山の住人は小杉より上だと思っているよ　笑。
人それぞれじゃないかな。

川崎市や埋立地よりは、
武蔵小山の方が上。

>>11565 匿名さん
確かに地図上だと川崎市より上にあるね（笑）

お、武蔵小杉が川崎市だって知識程度はあったんだね。

みんなが実は豊洲に憧れるのはわかるよ。
超便利だもん。

休日は雨でも子供を遊ばせる場所には困らないし、駐車場が混んでても徒歩圏住民には関係無し。大型映画館も併設。

区画が整理されてて、シムシティみたいで町の設計が非常に新しく、古臭いところが無い。

子供が多く、高齢者が少ないから町に活気がある。遊具も新しく子供が怪我しにくい様によく設計されてる。また新しいタワマンには大型保育園が区の指導で必ず併設されており、タワマン先行都市として「何が不足するか」区がよく分かってる。新しい病院も多く、綺麗なところばかり。昭和医大と聖路加の大型緊急病院が近い。

オフィスと併設されてるから、昼夜人口の差が小さい。
それでいて電車は空いてて、朝の通勤ラッシュでもゆったり電車に座れる。タワマン林立だけど、小杉とは全く違う通勤環境。

地盤ゆるいけど、火災リスクや戸建て倒壊の心配は無い。武蔵小山もガンバレ！

>>11568 匿名さん
豊洲の保育園倍率は凄いけどね

まあ歴史のある街と古いだけの街は似ている様で全然違う。

武蔵小山は、、、後者か。

>>11568 匿名さん
豊洲が嫌いで豊洲から越して来ました。
比較しないでほしいわ。。

>>11556 匿名さん
でも、大崎と武蔵小山のタワマン(パークシティ)が、どちらも中古で同じ価格なら大崎買うでしょ？w

>>11571 匿名さん
珍しい…何が気に入らなかったの？

>>11572 匿名さん

まあ、普通はそうだな、

>>11573 匿名さん
珍しい？
周りも同意見だよ。

武蔵小山は女性に人気があるよね。
大崎、五反田、湾岸は、男性に人気がある。
理由は…女性は生活感を大切にするから。
男性は征服欲や都心への利便性を大事にするから。

私自身仲介業をしているのですが東京以外の出身者は豊洲に関心が強く、東京出身は世田谷区文京区に関心が高いです。 又余談ですが目黒や恵比寿代官山赤坂青山は地方の方に人気があります。
イメージ先行色強いですね。

>>11577 匿名さん

なるほど。
つまり豊洲の姉妹都市 大崎を好むのは田舎人
文京区と共通点の多い小山を好むのは東京人

という結論ですね。
どちらも別のニーズがあり素敵だと思います。

昨日の日経新聞にタワーマンションの修繕不安の記事が出てましたね。
タワーマンションの8割が国の目安とする修繕金の積み立てができてないみたい
ネックとしては修繕ができず資産価値が下がるか修繕費の値上がりかどちらかを選択しないといけないとの内容でした。

超高層建物だとEVも高速で上昇する高性能のものが必要です。
各住戸に給水するポンプも高さ200メートルにくみ上げるには高性能のものが必要です。
最近では地震対策として非常用発電機なども設置しているが、これらは発電機自体が高額なうえに重油で作動するので重油の備蓄管理も必要です。
こうした設備は、最初は完璧な装備であっても寿命は20年から30年で更新時期を迎えます。
高性能のうえに特注品も多いです。部品などの交換にも制約があります。修繕費は必然として高額となります。
設備更新時には、一般のマンションではありえないほどの高額の費用負担となることが予想されます。

それだけじゃなく、外壁工事も普通のマンションとはケタ違いにお金がかかります。
通常であればタイル壁のマンションは戸当たり80万円から100万円程度の負担ですが、タワーマンションはそもそも足場を組むことができません。
屋上からぶら下げるゴンドラなどでの作業となりますが、ゴンドラは小さくて作業効率が悪いうえに、高層部を中心に風、雨などの気象条件の影響を受けやすく、通常のマンションの工事に比べ工期が3倍以上かかるともいわれています。その結果、工事費は本格的な修繕ともなれば通常のマンションの数倍もかかるというようなことになるのです。

ニューヨークの摩天楼も壊滅ということですね

中国人との対立も多いって聞く。修繕積立金を拒む人も多いらしいね。中国では修繕に備えて積み立てをするという概念がそもそもないとか。管理費ですら支払を渋る人もいると聞くし。

ということは、年金生活になっても高額な修繕管理費が待っているってことか。

タワマンは10年ごとに引っ越すのが前提で皆さん買っているのでしょう。

他方で、居住者が入れ替わるのは良い事だと思いますよ。
誰も引っ越さないと毎年1歳ずつ居住者の年齢が上がり、老人マンション化しますので。

やはり、年寄りより、若い人が多い町の方が良い。活気もあるし、明るいし、将来性もある。

パルムは休日に行ったが、若年層少なかったな。

土地柄、もっと未就学児や小学生位が、大量にいるかと思いきや、中年から老人ばかりが目立ち、大丈夫か？と思ったけど。

東京23区はどこも老人だらけだよ。武蔵小山に限ったことじゃない。地方の親を呼び寄せて同居する世帯が急増している。

>>11586 匿名さん
そんなことはない。

都心5区以外はかなり高齢化が進んでいると思う。

武蔵小山じゃないですが、品川の学童クラブ登録児童数は2位の江戸川区を2倍近く上回っているというデータが出ています。私は立地を確認しに武蔵小山へ行きましたが、子どもは結構多かった印象があります。

NHKでそんなような特集やってました。
とにかく都心回帰で高齢者増えてるみたいですね。

高齢者世帯と育児世帯の両極化が都心で起きている現象。

武蔵小山在住です。噂ではパークシティ1期2期と即日完売したと聞いてますがどうなんでしょうか。母が通うデイケアのご家族に購入者いらっしゃるみたいですが、それなりのお金持層です。私は従来の武蔵小山が好きでしたので、数ヶ月後にこの町を出て行くつもりです。デベロッパーにはほっといてほしかった…

>>11549 匿名さん
戸建、タワマン所有者です。
先日すぐ近所の家で火災がありました。道路の幅は6メートルです。私も消化活動をしましたが消防車の到着前に火元は全焼。一方で道路の反対側の家の壁は道路幅が6メートルもあるのに熱でぐにゃぐにゃになりました。左右の家は延焼して半分程焼けました。
タワーはスプリンクラーが付いているから延焼の危険は少なさそう。賃貸に出しているのでもう一部屋購入して住もうかと考えてます。

>>11592 匿名さん
今後タワマン商店街になることはほぼ確定ですからね。空中族が引っ越して来ますので、良くも悪くも大きく変わると思います。

坪単価460万で売り出してるマンションは庶民向けでは無いが、富裕層と言うほどでも無い。

まだ4割位の部屋は売れずに残っている様ですが、どうでしょうかね...

そろそろ限界が見えてくるかもしれませんね。
これで住不、三菱が続くとなると供給過多になるのではないでしょうか。空中族が今後利回り望めるんでしょうか？

>>11594 匿名さん
5年前だったら、@450のマンション買う層を富裕層と呼んでたね。

空中族が＠460-のムサコに来るとは思えないけど…　空中族が買う（一時でも住む）イメージ湧かない

>>11595 名無しさん
強欲な地権者がいる分、工場跡地の再開発より手間隙とカネがかかっているんでしょうなぁ。

やはり法人から大きな土地を取得出来るのが一番リーズナブルで、末端価格もまともなものになるんだなとここを見て思いました。

坪単価450万ってギャグかと思いましたよ。ちっこい電車が走る郊外のタワマンなので。

ここに1億で新築買うなら、もう少し積んで中古の大崎買った方が良いだろうと考えサクッと撤退しました。

掲示板が買えない、高くて手が出ないが多く、しかし市場実勢からするとすでにここは割安感も。
長谷工xもっとちっこいゆりかもめx地盤よくなく地震等で浸水の恐れが高いx低いタワーが
同じぐらいの価格らしいですからね。
結果ここはサクッと完売しそうですね。年末には残ってないと予想。

新築駅近タワーで都心アクセスの時間距離比較すると、ここより良いとこが見つからないのが怖い。

>11596: 匿名さん
今は550－ですかね!?

そうなんですね…バブル期を上回る地価ですしね。今や湾岸のマンション価格は頭打ち状態になってきているとも聞くし、都心ではない武蔵小山にもキャピタルゲインという旨みがないような気がします。人口減だし、市況自体が清水の舞台になりそうな気もしますが…三井が強気な理由に裏が取れてるってことですかね。

安倍政権が倒れるかもしれない。
次の政権はリフレを続けるとは限らない。
財政健全化に舵を切り、リフレが終了し、株価下落、不動産価格下落、景気失速の可能性も。
キャッシュで買える人以外は今は静観が吉でしょう。
別に住むところが無いわけじゃなし。
賃料も上がってないし。
慌てる必要はない。

確か武蔵小山の再開発は都の「東京のしゃれた街並みづくり推進条例」第1号とか。試金石となると思って注視していますが、古い家屋が密集しているのも確か。

>>11603 匿名さん

安部ちゃんは倒れないよ

>>11602 匿名さん
月島のmid tower grand(戸数500位)はここと同じかそれ以上(中央区)、豊洲の東急タワー(戸数1,000以上)は坪単価400と言う噂。

頭打ちと言うより最高値更新チャレンジだね。

月島は武蔵小山より立地が良いから、ここより高くても不思議はないね。

豊洲はメリット、デメリットあるけど、総合的にここと互角だろうから、価格は豊洲の方が安いね。

高齢者は湾岸アレルギーあるんだろうけど、30代以下の若い人は比較的湾岸ネガ無いから、豊洲に流れるかもね。

全員移住者で、良い感じで人間関係がドライで、鬱陶しい近所づき合いとかないから湾岸は住みやすいよ。

高齢者が多く住むタワマンはいやだ。
相続とかで組合運営が纏まらなさそうだし、修繕費も機動的に上げられなさそう。

若い人、せいぜいファミリー層などの、納税能力の高い人たちだけで構成されるコミュニティが良い。

10年位で半分くらい住民が入れ替わって良い。同じ人がずっと住み続けるなんてムラみたいでちょっと無理。

ここで湾岸の販促か…

高値更新っていっても今がピーク、上がってもオリンピックまで。上がり続ける相場は無いし、どの国も平和の祭典が終わると概ね不況に入って行くたいうデータもある。その後日本には2025年問題も控えているし、上がる要素がないのに。
デベにとっては今が稼ぎどき、って不動産業界では有名なはなし。

>>11608 匿名さん
ムラのスレに張り付きご苦労様です。
湾岸の自慢は湾岸スレでなさったほうがよろしいかと。

三田線って、終電近くはよく遅れて使えないわ

>>11612 匿名さん
南北線もある

大手町から20分以上かかるのは現役世代にはきついよね

どうやら、勝手にライバル視してきてた大崎の某兄弟物件は、昨日のニュースによると台風時に、5m水没することになりましたね。
低地の大崎の中でもあそこが一番低いんですね。
運が悪かったです。

>>11615 匿名さん

武蔵小山ポジさん、いろんなスレに水害に関する投稿お疲れ様でした！

地盤の良い高台のここはやっぱり安全だってことが地政学的にも証明されましたね。
泣いても笑ってもこれが事実です。
今販売中の中ではここほど資産価値の保てるタワマンが無いことが良くわかりますね。

>>11615 匿名さん
1000年に1度の台風を想定してる話なのに・・・

>>11617 匿名さん

ほとんど、資産価値には影響ないでしょ。避難計画を策定しなさいという話

そういえば品川区は幼稚園が全然足りてない。
子供がいて共働きしたいなんて家族は苦労するぞ。

湾岸販促に影響出そうだな･･

>>11620 名無しさん
共働きしたくて必要なのは保育園ね。
因みに武蔵小山は今年4園保育園できたよ。
幼稚園はバス通学もアリならそこそこ選択肢あるよ。

溝の口なんて待機児童多いらしいけど、武蔵小山はあまり耳にしたことないよ。

各板では水害の話題で持ちきりですが、ここは地盤の良い高台なので高見の見物ですな

>>11624 匿名さん

確かにそれはメリット。でも、それはここに限った話ではないけどね

城南地区の地盤の良い高台って城南五山と武蔵小山以外は該当なしっしょ

今回の件でここはやはり資産性では間違いのない物件であることが証明された
今販売中の中でナンバーワンなのは頷ける

>>11624 匿名さん
もちきりって、ここの板住人が例の如く他スレに迷惑かけてる感じでしょ。
民度が低すぎる

>>11627 匿名さん

発生確率何パーセントの浸水リスクの話してるの？そんなことより、割高な支払いや将来確実に来る大規模修繕リスクの方がケアすべきだと思うんだが。

>>11628 匿名さん
逆だよ・・
ここのネガが他スレで迷惑かけてる
みんな分かってるよ

>>11623 匿名さん
いや、去年までは激戦だった。
今年は受け皿が増えたので希望した家庭は大部分が入れたよ。
ただし、納税額が大きい家庭ほど入れないのでこのマンション買うような家庭は無理だと思う。
その点、23区はどこもだいたい同じだけどね。

>>11628 匿名さん

武蔵小山ポジがまた色んな所で水害の話題で喧嘩ふっかけてますね。なんでああいう迷惑なことやるんだろう。

ここのスレにも湾岸ポジ出没してるよ

>>11633 匿名さん

それが事実なら武蔵小山ポジのせいだろう

別に高台推奨派でもないわけだけど、、参考になればと思う。

湾岸エリアのタワマンの多くは杭基礎。埋立地なので支持層までの杭の長さが50m以上になるマンションもある。専門家によると50m以上の杭の安全性は未知数なんだそう。

確かに3.11では多くのタワマンが地震に耐えたけど、それは建物は大丈夫だったという話。地下の杭があの時どうなったのか誰も知らない。

次に大きな地震が発生したときどうなってしまうのか、それはまだ誰も経験していない。マンションを探す場合は、できれば直接基礎のマンションを選ぶ方が良いかもしれない。

>>11634 匿名さん

その逆もあり得る

>>11636 匿名さん

それはありえないよ
ご本人さん。笑

>>11635 匿名さん

直接基礎に越したことはないと思いますが、論点は費用対効果かと。最悪、マンションが傾いてもデベが保障することになるんでしょうし、デベの体力の方がずっと重要なのでは。

>>11637 匿名さん

いや、本当に本人じゃないんだけど…

>>11639 匿名さん

ムキになって否定するのも彼の特徴です。笑

>>11638 匿名さん

大震災で複数が傾いたら、いくら体力あるデベでも保障は難しい。可能だとしても、出口まで何年かかるか分からないし、相当なストレス抱えながら資産価値激減を目の当たりにしながら数年はそのマンションと供に生き続けることになるよ。

>>11640 匿名さん

あなたも相当ムキになってるよね

はいはい、費用対効果大切ですよね。
では、どういった物件が比較検討としていいのでしょうかね。

>>11630 匿名さん
なわけないだろ。どういう思考回路してのか

>>11643 匿名さん

過去ログをご参照ください。もう他物件は完売してしまってるかもですが。

情報共有するのにどうして喧々諤々である必要があるのでしょうか…

要するにここ以上に価値のあるタワマンは無いし
そんな価値の無いところはボロカス言われてもやむなしってことです

>>11647 匿名さん
でた
ポジのフリしたネガ

地震の際の近隣の火事と倒壊リスクはどう考えたら良いの？

道路が塞がって救助が難航するとか大丈夫かな？

地盤が良いから戸建ても倒壊しない、万事心配なしって事でOK？

>>11648 匿名さん

武蔵小山にはポジしかおらんやろ。笑

ポジでもネガでも無いけど、営業さんに聞いたら、まだ4割は売れ残ってるってさ。

これって売れ行きいいの？悪いの？

意外とスミフの方が安く出したりってこと無いよね？

>>11649 匿名さん

ウエストハリウッドへどうぞ

>>11649 匿名さん
地震からの火事は地盤関係ないよ

>>11651 匿名さん
11月に販売開始して5ヶ月で残り4割は順調

>>11647 匿名さん
武蔵小山くん、降臨！！
他のスレには出張しないで、ここだけで活動して下さいね。

この武蔵小山ポジさんは契約者板にも出没して荒らしてる。大崎とか水害のこととか有る事無い事書かれて迷惑してる。

他のスレまで来て武蔵小山を主張してる人いるけど止めてあげた方が良いですよ。
このマンションにはデメリットしか無いと思う。
このエリアの印象を下げてる。

>>11657 マンコミュファンさん

私もこの建設ラッシュには反対でした。
もう武蔵小山は終わりです。

ご愁傷様。

>>11657 マンコミュファンさん
止めたいけど、どうしたら止められるの？

>>11660 匿名さん
ひたすらアク禁依頼出すしかないですね。
どちらにせよ、週明け一斉に削除と書き込んだIDがアク禁にはなると思うよ

ポジを言えば、でた❗
ネガを言っても、出た❗
周りが荒れるよう仕向けてるんですね。

ただの通りすがりですが、このマンションが悪いんじゃなくて、自分の意見を言うと叩かれ、ここで荒らせば楽しいよってなってるんですね。

再開発は賛成反対両意見アルだろうし、あまり悪いことばかり言うのも＊＊＊の遠吠えにしか聞こえない…もちろん、良いことばかりじゃないと思いますが。
最近のマンコミュ、役に立たないですね。

>>11662 通りがかりさん
ここの地盤はやはりいいですね
これもポジになるの？
品川区全域が今回発表の浸マップでも好成績(一部東品川のシーサイドだけが浸水1週間以上の最悪エリアですが)ですね。
ですから江東、江戸川はもちろん港区、中央区よりも品川区の方が不安なく暮らせるということ

標高ゼロメートル以下の地域は論外としても、こんな1000年に一度クラスの天災を気にしても仕方がないと思う。

どこに担保を置くかですよね。祖父母は町の大火で家を追われているので火災の怖さも聞いているし、自分は下町ゼロメートル地帯で育ったから埋立地や低地には情緒的に嫌悪感がある。実際、1947年の台風で低地は水没したらしいし。好条件を欲張りすぎても住む場所なんて一生決められない。

>>11664 匿名さん
でも地震は明日にでも起こり得るし、浸水エリアは液状化が怖いからね

>>11662 通りがかりさん

荒らしたい人は構えばあーいえばこういうだけですからね。口実は何でもいいんですよ。
マンコミュもそろそろオワコンかな。

知り合いの不動産鑑定士も、マンコミュ一々気にしてたらどこも買えないって言ったました。

万が一、1000年に一度の高潮が東京を襲った場合、目黒川で都心と分断される事も想定しないと。
高台だから関係ないというのはありえない

>>11666 評判気になるさん
ふむ。

で、火災と近隣戸建ての倒壊リスクはどう考えたら良いの？

通学途上とかに子供への不足の被害が及んだりしないかな？

液状化しないから火災とか倒壊も心配しなくていいってことかな？

新築マンション、「将来価値」トップ30
首都圏格付け　三井不、東急不が三ツ星

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO28801050Q8A330C1X11000/

二つ星
良かったな。

北仲がトップなのは納得だが、がっかりな三鷹のタワマンですら星2つだし、単に大規模ならランクインする格付けでいまいち。

北仲は分かるが、ブランズ六本木レジはなぜ星三つ？って感じ。

>>11673 匿名さん

そのようですね。大規模であれば、低仕様であってもランクインしてるようです。こちらのように。

沖式の方がマシだね

>>11673 匿名さん
でも10棟しかない2つ星に品川区から2つ(こことシティタワー大井町)が入っているということは品川区に今後重点が移ってくる予感がするのですが

羽田増便、NY直行便就航、新駅誕生やリニア開通などで？武蔵小山は直接的な繋がりや恩恵はないけど･･

>>11678 匿名さん
郊外の中では比較的都心に近い、という立地なのであまりイジメないで下さい。

繰り返しになりますが、決して都心物件ではなく、郊外のホンワカエリアの物件です。

事実、目黒線がどこ走ってるか知らない人の方が多いでしょうし、都営線と直通運転してるとはいえ、6両編成のちっちゃい路線です。そして駅もちっちゃい。

ただ、値段が市場価値と乖離していてホンワカしていないだけです。

この物件を、親からの相続や今保有する近隣の戸建ての売却が無いような、素で購入可能な高収入共働き層は「？？？なんでここが1億円オーバーなん？？？」理解不能、となっちゃうわけです。

確かに相続対策とかじゃないと高すぎて買えない物件だわ

もう三井には予定以上のペースで完売が見えてきたのでしょう。モデルルーム営業時間が短くなりますね。
実際は後何戸ぐらい残っているのでしょうか?

山手線３分で「ホンワカ」があることがどれだけ貴重かわからないんだよ。東京の他に住んでても。
目黒線武蔵小山～洗足あたりまでは、山手線１０分内なのに、街がすごく住みやすくて、犯罪も少ないし、流行は追っていないけど、すごくお金持ちなんだけど見栄ははらない・はる必要がない人がこのあたりにどれだけ多いことか、そういうの知らないんだよね。小山7とか旗の台とか荏原とかにそんな人いっぱいいるから、そのうちの２０人に１人ぐらいがここ買えば完売するんだよね。

>>11682 匿名さん
同意。
ホンワカ感よくわかる。
見栄をはらないお金持ちが多いのもそのとおり。
11682さんの言うとおりだから順調に売れてるんだよね。

こちらの特定の購入者のおかげで。そのホンワカ感は全く感じられないですね。
マンコミュ見てる限りはそんな方がいるとは俄かに信じられませんね。笑

日本一感じの悪いタワマンですからね

日本一感じの悪い購入者がいますからね
その方が排除されれば多少はまともになるかもしれません
それでも安普請である事実は変わりませんが笑

その通り。

ここは近隣住民の住み替え専用マンションなので、そっとしておいてください。
別にこの土地を知らない人に評価されたいとも、知ってほしいとも思っていないのです。

値段も含めて特殊な物件なんです。
タワマン と言うだけで、移住者が増えてこの土地が荒らされる方が嫌。

どれだけ割高だろうと安普請だろうとそんな事、どうでも良いのです。
比較される物件じゃないんです。
まさにオンリーワンの物件なんです。

>>11686 匿名さん
感じの悪い購入者はどこにでもいます。
でも湾岸から乗り込んでくる人ほど多くはいません。
一人いるだけですから

これだけ批判されてもオンリーワンだとか、ナンバーワンだとか言い続ける神経が凄いです。
ある意味振り切っているところに感銘を受けます。

>>11687 匿名さん

閉鎖的でよそ者は辛い思いをしそうですね。見送って正解でした。

ムサコの駅前マンションに住む者です。
のんびりした雰囲気が好きで、8年前に都心から越してきました。ここは、戦前、終戦直後からの地権者や地元の方々が多いのが特徴です。意見が分かれるところでしょうが、下町気質と品の良さが入り混じった情緒ある町です。都会的なものを求めるなら他をお勧めします。

…専ら、目黒線の体力が懸念のため、部屋を賃貸に出して他へ越す予定でありますが。
山の手線から電車で僅か4分で、郊外と都心とのグラデーション感がある中々得難い場所だとは思います。

順調に売れてるとは私は全く感じません。
1期は確かに好調で約半数が売れましたが、2期は当初低価格の低層階中心に100戸近く売り出し予定と言っていたのに実際に申し込みが入ったのは30戸程度だと聞いています。
欲しい人は1期で、予算の低い人ばかり2期でもう買ってるはずなので、3期から苦しくなるでしょうね。

>>11691 匿名さん

街自体は良い印象しかなかったのですが、一部の購入者の度を超えた異常性から敬遠せざるを得えません。 入居してからもトラブルが多発するのが目に見えています。

>>11692 匿名さん

え！
2期に100戸売り出して、申し込みは30戸ですか？それって相当ヤバいです。
やはり、こちらの一部の契約者の振る舞いが影響してるのでしょうか。

よその方も受け入れますが、まずは自分をよそ者と認識頂き、この土地の歴史と文化と人を無条件に愛して頂く、完全賛同する気持ちがあれば馴染んで頂けるでしょう。

他地域との比較をする方は嫌いです。
そんな人は稀有だと思いますが、念の為。

>>11693 匿名さん

元住人になる自分にとっても、それは残念です…

ご自身がどれだけ異常なことを書かれているのか認識されていないのでしょうね。
これでは関わりたくないと思う人が出るのは当然のことと思います。

まあ億ションにするには無理すぎの立地だからなぁ...
完成在庫山積みで、竣工後に大幅値引きして手仕舞い、って感じだろう。

坪単価250-300万円位が実力の土地でしょう。
再開発分、上乗せるとしても、坪単価350万位が限界だろ。

価格がK点ジャンプしちゃったんだね。
三井でも結構外すことあるという良い例になりましたね。

>>11698 匿名さん

同意です。最終的にアンダーで大幅値引きするか、バルク売りでしょう。
既に買ってしまった人には酷な話ですが。

欲深い開発業者のせいで、武蔵小山も言われなき中傷を受けっぱなしだなぁ…。碑文谷、自由が丘、二子玉川ほど過大評価されてないと思うけど。

不動産バブル崩壊前夜の匂いプンプン。

こういう時は投資せず、静かにしているに限る。

みんなが異常だろ、って思う事っていずれ修正される。

それは過去の何回かのバブル→バブル崩壊が証明してる。

>>11700 匿名さん

欲深い開発業者というよりも一部の異常な契約者のおかげで評判が落とされているのだと思いますよ。笑

欲深い地権者が居るわけだから、言われなき中傷って事でもないだろ。

これ以上の高値更新は望めないでしょうね。スミフもある一定の時期過ぎるとガツンと値引してくれるよね。間取りなんかはスミフが良さそう。
武蔵小山に拘るなら数年待ったほうが良いのでは。

こちらが、将来の武蔵小山の姿です。

>>11694 匿名さん
２期1次だけで100弱売れてますよ

>>11705 匿名さん
もっと激しいと思う

>>11704 匿名さん
リーマンショックの時一番値引きしてたのが実は住友なんだよね

>>11705 匿名さん
こうならないよ。

だって高齢者の多い、地元民の住み替え専用マンションだもん。

武蔵小杉みたいに、他からの移住者は想定していないし、そういう物件じゃ無い。

人口はこのエリアでほぼ不変だから、今とほとんど変わらない。

そのかわり発展もしないけど。

お金がない人はあーだこーだ言わず賃貸でいいんじゃないでしょうか。

>>11709 匿名さん
もともと相鉄直結で再開発がなくてもキャパオーバー

>>11709 匿名さん

地元の人だけで完結できるとは思えないね。
パークホームズや都営・メトロが乗り入れするようになってから、大分人の流れ変わったよ。それに自分は以前JRしかない街にいたけど、地下鉄の方が暑さ寒さや雨風しのげるし、都心へのアクセスや乗り換えも融通が利いていい。ただ、東急線全線ストップしたときの脆弱性は否めないけど。

>>11709 匿名さん
地元民住み替え専用なわけないでしょ。
しかも、こらからまだまだタワマン建つし。
武蔵小杉のようになるのは既定路線、、、

>>11713 匿名さん
大丈夫だよ。

そんなに移住したい程、有名な街じゃないから。武蔵小山って聞いても、正直、何処にあるか知らない人の方が多いよ。

ここに近い住所住んでるか、地元の買い替えが中心だよ。営業さんもそう言ってたよ。

完全な外部からの移住が増えても数百世帯でしょう。とすると、人数は1,000人も増えないでしょう。相鉄との乗り入れで電車は混むだろうけど、ここの再開発とは無関係。

武蔵小杉なんて川崎市のマンションは興味なし

>>11714 匿名さん

そもそも不動産ってものは近隣からの住み替えが多いのが実態で、人の移住範囲内なんて転勤、UターンやIターン以外、何処もたかが知れている。だからこそ近隣への販促に力入れてるわけだし。
武蔵小山は少なくとも城南地区やら横浜方面の人には認知度高いよ。それでいいんじゃないの。それくらい開発業者だって織り込み済みでしょう。

名前が似ているからって執拗に武蔵小杉と比較している人がいるけど、それだともっとタワマンが林立していて働き盛りが多いエリアはどうなんだとなってしまいますよ。その主張には無理があると思います。

>>11717 匿名さん
よくわかりませんが、比較されるということは、住んでる人達は同じエリアだと認識してるってことですかね？

武蔵小杉は多方面にアクセスできる利便性があるけど
武蔵小山はただのローカル私鉄駅

売り言葉に買い言葉ですね･･

>>11719 名無しさん

武蔵小杉の方が、東京駅や新宿駅まで早いし東横線も使えるし、利便性はかなり上ですからね。川崎ってどうなのっていう違和感さえなければ武蔵小山にする理由などないように思える。

>>11713 匿名さん
言葉を借りるならば武蔵小山が武蔵小杉になるわけないでしょ。

タワマンが建つだけで発展するなら湾岸は今頃人気沸騰してますよ。当然ながら住みたい街ランキングでも豊洲の46位が最高とか所詮そんなもん。

大規模な開発用地と東西南北に鉄道がある武蔵小杉と比較すれば、武蔵小山のポテンシャルはちょっとお察しレベル…という現実は直視した方がいいですよ。

思うに武蔵小杉と武蔵小山って、街の嗜好性が全然違う気がするのだが。

武蔵小杉を好む人って、街並みは湾岸と似てるから、本当は湾岸に住みたいけど、ちょっと金額的に手が届かないって人(或いは何故か液状化だけは絶対に許せないアンチ埋立てのちょっと偏屈な人)が、武蔵小杉を選ぶんじゃないかな。

武蔵小山は、地権者も多く、纏まったデカイ土地を企業から取得出来る訳じゃないから、小杉みたいな再開発はかなり難しいし、タワマン立つとはいえ、今後も本質的には下町としてこじんまりするんだと思うよ。

まあ会社に例えると、武蔵小山は千葉銀行とか朝日新聞的な、昔は良い会社だったんだろうけど、ちょっと斜陽化してる会社と同じ匂いで、武蔵小杉はグリーとかミクシィの様な新興企業の匂い(大崎くらいになるとDeNAみたいな新興企業でもトップティアになれる可能性の匂い)。

どっちが良いっていうより、そもそも目指す姿とかアイデンティティが違う気が。

通勤の利便性で武蔵小杉を選ぶなら、湾岸の方が都心により近いから便利でしょ。何より神奈川県ではなく、東京23区だし。

小山といえばタケノコ祭りだっけ。。
小山、あれま、小山ゆうえんち〜というのもあったな。。

そうそう。武蔵小杉を引き合いに出してくる人がいるからややこしくなるのであって、地歴や目指すところがそもそも違う。ロサンゼルスとニューヨークくらい懸け離れている。例えがあれだが･･

アトラス品川中延のスレからこちらを覗きに来ました。資産価値が次元が違うとか安普請だとか、参考になる！が多数押されてたり、こちらに書き込まれてる事とそっくりです。検討者でしょうか。

そのひとが武蔵小山ポジさんで、迷惑投稿を繰り返している張本人です。
スルーするのが基本の対応です。

なにかの話ついでだったり、関連性があってのことなら、当該マンション以外の内容でも構わないのですが。アトラス品川中延のスレに、前も登場されました。なので、今回は覗きにきました。

私もスレ違いと言えばそうです、すみません。こちらにはこれ以上は書き込まないです。

どんなに言いつくろっても
武蔵小杉は永久に川崎市。

>>11724 匿名さん
武蔵小山 : 斜陽企業の再生
湾岸&小杉 : 新しい居住地の開拓(ベンチャー起業)

って事か。

自分は武蔵小山に大分お世話になった身だが、再生なのかな…どこにでありそうな画一的なあり様にされそう。

>>11732 匿名さん
まあそれはそれで良いのでは。
震災対策としてもどんどん再開発した方が良い。
周りの戸建てとか全部新しいマンションかオフィスビルに変えちゃえば良いのに。

>>11733 匿名さん

そんなの、絶対ムリ。
そんなことしたら、武蔵小山という町はバランスを崩すよ。

東京の人口も 2020 年の約 1,335 万人をピークに加速度的に減少し、2070 年には 1,000 万人を割り込む。乱立しようものなら空室率が目立ち始めやがて暴落する。

都心でもないのオフィスがどうやって稼働率あげる？優良企業が入らないばかりか、収益稼ぐために賃料減額を強いられマンションの資産性低迷。

なんてたってJRでない。プラットホームにもなりきれない小さなローカル駅が体力的にもつはずない。

待機児童が膨れ上がる。

マンションの資産性低迷
→ ビルの資産性低迷の間違い

そもそもマンションがどのようなものか知ってるのかな？
一戸建てを買えない貧乏人がすむ施設。
駅前で、見栄えを良くして、あら不思議一戸建てより高くなっちゃった。

上階の足音聞いて一生ストレス溜めて暮らしてろっつんだ

それ、綺麗に真逆でねっか、、、、、

確かに戸建ては子育てには良いけど面倒。

ゴミ出しも指定日しかできないし、庭の手入れも必要。植栽も手入れが必要だし。

全部、ハウスキーパー雇って、業者の手配も含めて、一切合切アウトソースできるなら良いけど、そこまで金は無い。親戚の家は庭の手入れが面倒で、全部コンクリで埋めてたけど、庭の意味ないよね…と思ってしまった。

夫婦共働きで家の手入れに時間を使いたくない、使えない夫婦にはマンション（昔で言うアパート）暮らしは至極便利。

汎用化されたマンションと違って戸建ては売るにも結構苦労する。戸建てに憧れたことない。予算が2～3億円あっても戸建ては買わない。すまん…

いま武蔵小山で二階建て100平米徒歩1分(3分以内)を買おうとしたら1億～1億3千万円くらいはかかるだろうね。
でも、そもそもその広さの土地は分割して2軒の戸建てとして売られてしまい手に入らないよ。
戸建派が居るのも納得できるけど、無いものの話をしても意味がない。

子育て世代×共働きに必要なものって、遅くまでやってる小児科、耳鼻科等の病院、薬局、ドラッグストア、スーパー、保育園。病院に関しては土日もやっていると尚良し。

不要なものは飲み屋。近所で呑んだくれてるヒマなんてどこにも無い。

世間ではミニマリストとか言われるけど、自分の時間なんて無いんだよなぁ。19時(出来れば18時)から21時の間に家に居ないと職務放棄で離婚されかねない。

>>11728 匿名さん

正確にはポジのふりしたネガな。

戸建てはゴキちゃんでるからなあ
マンションはゴキちゃん出難いよ

戸建てのセキュリティは悪いから子育ては心配

戸建は侵入ルートが多いからね。外出時の戸締りが大変。それに、修繕積立金もない分、物理的にも経済的にも自己管理が必要。
高齢者による戸建から区分所有への住み替えが多いのはそうゆう事からなんだろうな。

立川駅前の野村の新築マンションなんてほぼ高齢者で占めているとか。足腰の衰え考えると駅前こそ高齢者向きなんだろうし。

立川断層のある立川

戸建とマンションの違いは馬車と自動車の違いみたいなもの
後者の方が全ての面で優れるが道楽で前者を楽しむことを否定するものではない

>>11745 匿名さん
ここは立川断層の影響は受けない。
品川区でヤバいのは海岸よりの埋め立て地だけ(いわゆるシーサイド)
液状化、津波のいずれも小山からは縁遠い話

シーサイド(特にグランドメゾン)は流石に考えていません。

11747

もちろんここではなく立川駅前の話し

>>11741 匿名さん

と、思いたい契約者達なのであった。笑

と、ネガは語る

城南地区の地盤の良い高台
安心のスーゼネ施工の免震タワー
駅前立地のメジャーセブン販売
商店街併設の高級住宅街
工場などの嫌悪施設の下駄履きなし
これだけで資産性は間違いないのが市場のコンセンサス

同意です。ここまで基本スペックが揃ったタワマンは今販売中では無い。だから販売好調で、今販売中の中ではナンバーワンの売れ行き。あ、北仲は値付けミスってるので除くなW

ふむふむ。通りがかりの第三者ですが、ここまで条件の揃った物件は希少性がある。希少性があるってことは資産性が保たれるってこと。もしかしたら相当な穴場物件の可能性あるな。

昨年から販売の中でも文句無くナンバーワン。

その希少性と資産性が市場に受け入れられて今時考えられない好調な販売につながっているんだろうな。見る人がが見ればこの価値は分かる。

穴場ではなく正統派ナンバーワン物件です。

高級住宅街と日本最大級の商店街併設のコラボなんてそうそうないよな。スーパーだけで何軒あるのってスーパー利便性の高さ。こんな最強タワマンないやろ。

>>11757 匿名さん

穴場ってのは言葉の綾な。今時珍しい三井×鹿島の基本スペックの高い正統派タワマンなのは当たり前。

そそ。今時、三井×鹿島の免震タワーって相当希少。それだけで買いだな。その上、南北線、三田線直結目黒まで3分の駅前立地。これ買うしかないやろ。買わないとかどんだけ情弱よ。

うわー。出遅れた感あるけど、こんな希少性と資産性あるなら買いだな。中央区辺り考えてたけど、目が覚めたわ。冷静に考えると、あんな雑居ビル街生活できんわ。

そそ。埋立地や海水の傍ではないのも魅力。買って損なし。

そそ。中央区は足切りライン外で正解。
人間が住む場所じゃない。だからタワマン建っても工場併設とかになっちゃう。ただでさえ騒音なのにマンションからも騒音？ありえへん。
住宅街に商店街併設の最強スペック。ここは買うきゃナイト。

>>11762 匿名さん

湾岸は検討対象外で正解W
城南地区の地盤の良い高台以外不安で住めんわ。

11752から後って　時間から見ても明らかに1人による自作自演の連投でしょ

＞ふむふむ。通りがかりの第三者ですが、

とか・・・気持ち悪い。　何なのこのマンション

>>11765 匿名さん

明らかに検討してない人の投稿は迷惑です。投稿しないで下さい。

自分は初めて書き込みしますが、純粋に財閥系デベでスーゼネ施工って凄いと思いました。住友なんて殆どが準大手ゼネですよね。
価値の違いが明らかです。その上駅前1分って最強だと思いました。

注目されてるだけあって、みんなの前向きな意見が続くとネガの穿った意見が出て来ますね。
負けずに頑張りましょう。

私も希少性と資産性があるとのみなさんの意見に同意します。検討してますが、予算が届けば間違いなく買ってた。三井さんもだいぶ頑張った値段にしてくれてますが、もう少し安いと嬉しかった。憧れのタワマンとして、これからも応援したいです。

＞自分は初めて書き込みしますが、

おまけに極度のボキャ貧さん　

”最強”って言葉しか知らないの？

>>11770 匿名さん

検討してない人の書き込みは迷惑なんでやめて下さい。訴えますよ。

三井と鹿島のタッグが最強と書き込んでいる人、三井の杭打ち偽装や鹿島の耐震偽装を知らないのでしょうね。
最近では鹿島の談合も問題になっていましたね。

>>11772 匿名さん

過去の局所的な話題をほじくり返してますが、体力のある財閥スーゼネだから問題があった場合でも対処できるのであって、これが二流三流だったら何も出来ないことを理解できないお子様かな？W

三井と清水タッグの方が
市川とか新川崎とか過去のトラブルは有名ね

恐らく、都の条例による初のプロジェクトでもあるから、試金石として財閥も社運に賭けている部分もあるんじゃないかな。近場で三大財閥が競合するのも珍しいパターンだよね。

アホらしくて11752以降は読む気もしなかった
(読んじゃったけど)
武蔵小山くんの独壇場だね
これが始まると放っておくしかないね

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/632415/

なにこれwww

武蔵小山に住んでいるけど、さすがにこれは…

さすが！　3Aも番町も越えた、高級住宅街です！

>>11779 匿名さん
おまえ馬鹿か！
今まで武蔵小山君は無茶苦茶だけど可愛いなと思っていたが流石に指導を要するな。

11777さんの貼ってくれたスレ見てごらん、みんなそう言ってるよ、マジで思ってるみたいだよ

>>11777 匿名さん
ふいた

3Aは超えていない、これだけは確か。

武蔵小山さん隔離施設ができたんですね。祝。

隔離スレ作るとは皆さん賢いですね。

隔離スレ、大いに盛り上がっています

>>11775 匿名さん

財閥系デベの事業形態からしてマンション1つに社運なんてかかんないよ。

武蔵小山くんついに壊れ始めた？

武蔵小山なんて街並み見れば分かるだろ。
軽く＊＊だ。
その二個隣の目黒がタワマン完売で注目を浴びた効果が波及しただけ。

波及なんてしていないよ。
目黒だってもう転売ちらほら出てるし、間取りの評判だってイマイチ。
この辺を買う人は目黒で買えない人。でもそんな人たちにもハードルが
高くなってきている。
ここであーでもないこーでもないと言っている人たちは買えない人たち。

武蔵小山は坪300ぐらいが適正です

>>11791 匿名さん
いやいや、バブルが消えたら250位でしょう。

坪400はないな。
逆に買う奴の気がしれん。それだけ金が余ってるならいいがね。
シェアハウスのかぼちゃの馬車みたいに営業の口車に乗った小金持ちが犠牲になってないと良いな。

ここは必ず値上がりします的な。

ここが値上がりするときは都内すべてが上昇してると思う。それくらいここは割高。まあ、値下がりリスクなんて関係なしに、単純に住んで満足できる人が買ってるんだから、それはそれで正解だと思うけど。

ここの問題はやはり駅の力が低いこと
くわえて住友、三菱とタワーマンションが林立するため希少価値がなくなり、どれがフラッグかわからなくなってしまうことだ。

3LDKで70平米程度の狭い部屋に9000万円も払えいたいと思える人がいるのが不思議です。
ひと昔前なら5000万円台で買えていた。
数千万の損失は気にしない方々が購入しているんでしょうね。

目黒なら１.４億ですよ。その広さで。

>>11796 匿名さん
資産バブルですから。元々持っている自宅が2,000-3,000万高く売れるのですよ。だから新築価格の上昇は吸収出来る。

アベノミクスが終わって中古価格が下がると新築は売れなくなると思います。

つまり今の新築価格は中古価格の上昇に支えられている側面もあるかと。

>11790: 匿名さん　
その通りだとおもいます。新宿20min国分寺のタワーで400の時代、ここが450なのは普通。300台なら湾岸方面のタワー、それ以下なら東京35min幕張とかに行くしかないのに、ここに執着してる人多いですよね。
本当は買いたかったんでしょうか。
ここがバブル崩壊して250なら、幕張はそのころ100、70m2 1980万円とかでしょうかね

個人的には新築は売れると思う。
地方でも少し不便な戸建てが激安になる一方、駅近い新築は高くても大人気。
新築ほしい層、タワーほしい層がいきなり減るなんてことは少ないと思う。
都心の新築の価格は変わらないと思うよ。
もちろん、金利上昇分は下がる可能性あるけど、それって支払総額は変わらないってことだよね
現金５０００とかあれば別だけど。

>>11800 匿名さん
ここ買う人はそれくらいの現金は持ってるよ...

駅直結でこそではないけど、最も駅近となることの魅力はけして少なくない。
だけど、角住戸のプレミアムが小さい。シティタワー大井町と大差ない水準だけど、
武蔵小山の物件の方が全体的に一回り上の値段になっているとか（中住戸は向きにもよるけど）。

>>11801 匿名さん

まあ5000円の現金なければやばいでしょ

>>11798 匿名さん
逆だよ。
デベが新築価格をつり上げるから中古価格が引き上げられてる。
日本は海外と違って新築神話あるからね

バブルの最中はバブルだと気づかないが、後から見たら「それ明らかにバブルじゃん」ってわかる。ここは正にそれ。都心からも離れていて、昔からの高級住宅地でもない武蔵小山のマンション価格は優れたインディケーター。ここが平均坪470万って、普通の感覚ならバブルって思うよ。ここは（国分寺や三鷹もそうだが）、タワマン神話と駅近神話の２つの恩恵も受けているから一層割高感が強い。

家賃相場がほとんど上昇していない中でこれだけ住宅価格が上昇しているということは利回りが低下しているということ。でも、足元では米金利は大きく上昇しており、日本の不動産投資の妙味は低下している。実際、ここの想定利回りは1%台のようだし、家賃相場が上昇しないと価格の維持はかなり厳しいだろうね。

>>11799 匿名さん
東京駅から35分って、ほぼここと変わらんね。と言うことは武蔵小山の価値って幕張と同じレベルってことだ。

>>11805 匿名さん
同意。

ここに高額の家賃払う層って想像出来ない。そんな大した場所じゃ無い。所詮城南の古い町の一つ。

>>11805 匿名さん
今不動産買うのは馬鹿だけ
異次元緩和による異常な低金利が不動産の高騰を正当化してるだけで
アメリカ並みの金利3%の時代になれば当然不動産利回りは上がらざるを得ず不動産価格は大きく下がる
去年あたりから不動産会社の株価のパフォーマンスが悪化してるのはこれを織り込んでるから
投資家からすれば自明なんだけどね

>>11808 匿名さん

投資家目線では同意。住む場所でもあるので買うこと自体は否定しないけど、価格上昇を期待してたら本物の馬鹿だろうね。

>>11808 通りがかりさん
金利は上がっても土地代や建築コストは下がらないから都心の物件のか価格は下がらないだろうね。供給が減って富裕層だけが買えるようになる。

一方で、郊外の物件は金利上昇と共に大きく価格が下がるだろうね。
港区、千代田区、中央区なら低金利の今のうちに購入しておくのは有りだと思っている。

上も下も見たらきりがないけど、武蔵小山は比較的利便性は高いと思う。
ここを買う人たちは、千代田・中央・港なんていうブランド志向や趣向をそもそも持ち合わせていない。
実需で申し分なければいいのでは。そう意味ではパークシティはハードルが高すぎる別次元。
インカムゲイン、キャピタルゲインで語りたい人たちはそもそもこの掲示板には興味すら抱かないだろう。

>>11807 匿名さん
賃貸でここには住まないでしょう。

賃貸なら湾岸の方が都心に近くて便利。万一液状化して建物が傾いても、所詮自分の所有物じゃ無いから関係無い。すぐに引っ越せば良いだけ。

>>11810 匿名さん
土地コストは収益性に基づいて決まるから金利が上がれば土地は下がる
これは算数の話、小学生でもわかる常識ですよ

建築コストはこのクラスのマンションなら誤差の範囲だけど
大半が人件費だから海外みたいに移民が増えれば安くなるし
工場生産も進んでるから技術進化とともに安くもなる
下がらないなんてことはない

>>11811 匿名さん
でもさ、ちょっと前だったら港区のパークマンション買えたぜ。この値段で

タクシーのドライバーさんによると、港区から武蔵小山や目黒に移転する人が多いらしい。
一等地デビューした後、結婚、子育・教育を理由に、のんびりした場所に目が行く傾向もあるから。
個人的にはこれ以上の引っ越しは面倒なので、終の棲家というと大袈裟だけど、家族が増える事を念頭に武蔵小山あたりがベストだと思っている。

>>11815 匿名さん
タクシードライバーやら不動産の営業やら、随分忙しいですね。

>>11813 匿名さん
金利が上がってもデベロッパーは数年前から土地を仕込んでいるから、すぐ価格には反映されないんですよねー。黒田さんの続投もあり暫くは金融緩和は継続するでしょうし、
本格的に不動産価格が下がるのは何年後になるでしょうか？

あと、土地の価格は金利だけでは決まりませんからね。金利以外の需給の影響も大きい。
オリンピック後の再開発もありますから都心は下がる要素が今は少ないですねー。
それまでずっと賃貸か今購入か。
そもそも再開発エリアでなく都心でも無ければ、今は賃貸でしばらくしてから購入はありですね。

キャップレートがあまりに低いなら一生賃貸で十分。

どうせ70過ぎたら、他人の手を借りないと生活しづらくなるタイミングが来て、サ高住か老人ホームに入るから、その為の一時入居金とランニング費用が賄える貯金があれば、別に不動産を無理して買わんで良い、と言う考え方もある。

>>11818 匿名さん
人生100年時代ですよ。年金も貰えるかわかりません。
老後に余裕を持って安定した生活を送るなら不動産の１つや２つ持ってた方がいい。

>>11819 匿名さん
同感
絶対に必要な自衛策だね

>>11817 匿名さん
その黒田のテーパリング観測ですでに円高になってるわけで
金融緩和継続ではもはや金利に与える影響はなく
あとは金利は上がるだけですよ

需給面でも先行き厳しいですよね
生産年齢人口は右肩下がりで
特に都心不動産購買のメイン層である30代〜40代はこれから減る一方です
シニア層は大半が既に持ち家があり＊＊ば売られるだけですね
都心部でもこれから急速に高齢化が進みかつ都心ほど出生率が低い訳ですから
どう考えても需給が緩む力の方が強いでしょう

そうかな...

老後資金作るなら、養老保険(円建て、ドル建て、ユーロ建て等、終身型の個人年金保険に類似)もあるし、米国駐在経験者なら米国の年金ももらえる。会社によっては終身型の企業年金もあるだろうし。

仮に日本の年金制度が全額破綻してゼロになっても終身で年金と同様の不労所得を得る方法はあるし、多分みんなやってるでしょ。

万一の為の不動産と言うことで固執するならちょっと偏ってるかなとは思う。まあ今のバブル世代以上の高齢者予備軍+高齢者は不動産に対する信任が厚いのだろうけど...

売れなきゃ、すぐに負動産ですよ。ここなんて所詮、準都心に過ぎないから要注意。

>>11821 匿名さん
同意。

基本的に人口が減る国で不動産買う必要無い。

震災気にして地盤とかウニャウニャ言ってる意味が分からない。賃貸なら震災で家が傾いても「あーあ。大家さんカワイソ」で終了。震災多い国こそ賃貸の方が向いてる。無理にアセットリスク背負わなくて良いじゃん（笑）

>>11821 匿名さん
このマンションのように、近所のジジババが、やっぱり歳食うとマンションの方が便利だわーって引っ越してくるから、そう言う効果は暫く続くかもね。

このマンションはファミリー向けじゃなくて近所のジジババ向けだから、良いんじゃ無いでしょうか。

MRで聞いたら、高齢者が戸建て売ってこっちに引っ越すと言うパターンがかなり多いそうです。3Lの間取りを2Lで使うと言う希望が多いそうですよ。

マトモな30代は買わないでしょう。カネがあるなら都心に買うし、無いなら教育費に備えてこんなムダな出費しない。

>>11824 匿名さん

同意。ここ買って子供は公立だったら子供が可哀想。

まともな30代⁈

そもそも武蔵小山で高額マンションというのが無理がある。駅力なさすぎるうえに将来は希少価値もなくなる。

>>11827 マンション検討中さん
町力もないよ
ここで勤務している人もいない

そもそも武蔵小山は産業の町じゃない。

結局、買えない人のネガティブスレ。
参考にならない。
お邪魔しました。

>>11828 通りがかりさん
そうですね。

ここは単なる古びたベッドタウンの一つ...
イケテナイ商店街があるだけ...

先日見に行ったけど、小洒落た店がたくさんあるのかと思ったら、パチ屋に飲み屋、携帯ショップのオンパレードでがっかりだった...

パルム全部再開発して、ららぽーととオフィスビルを建てるなら結構良い感じになると思うけど、無理だろうなぁ。

ここのMR見た率直な感想。

武蔵小山買うなら、パークシティ大崎を中古で買おう。例え大崎の方が高くても。

>>11831 匿名さん
小洒落た店はパルムの中にはないんだけどなぁ
11831のリサーチ力不足
知ってる人間からみたら恥ずかしい

人気マンションは買えない人がいつまでもネガキャンしますよね。浜離宮しかり。