ブランズシティ久が原ってどうですか？

天明家といえば鵜の木を開拓した名家なのに、
その天明家の本家跡が鵜の木名じゃ無いのが残念。
同じ跡地でもワザックは鵜の木名なのに。

>>4700
世田谷といってもここと同じ価格帯のところってなると、小田急の千歳船橋以遠とか京王沿線の世田谷区でしょ。
数年間経堂に住んでたことがあるので土地勘があるけど、あの辺の世田谷だったら池上通り以西の大田区高台の方が格上かと。

同じ価格で、梅が丘や代々木上原狙うのは無理よ。だから個人の求める条件による。
ただ、少なくとも浸水は、告知事項ではあるはずで、少ない可能性でも
躯体に影響があるかもしれない事象があった物件を選べる人と
格上だからそれでもいいと思える人は、それぞれだよ。

今ホームページ見たら、GWは1日以外はオープン
はたして売れるのか！？

まだ新築の売れ残りがあるのに、中古物件が登場しちゃいましたね。

以前も中古でてましたよ。
3物件目かな？

>>4706 通りがかりさん
2物件目じゃない？
前は2LDKで、3LDKは初めてかと

竣工後、もうすぐ２年半になるので、「新築」じゃなくて「中古」の未入居物件でしょ。
浸水含めて問題あり物件で、これだけ売れ残ってる。ある意味ちまたで有名な物件になっちゃいましたね。

地元の反発をいつもの日照権や人口流入嫌悪問題と思ってた売主の誤算ですね。
反発があろうとなかろうと土地をよく調べて計画すれば起きなかったんだから
区が買収に動いた歴史的な土地に割高な費用払ってまでマンション建てた売主の業だよね。

中古ででてる部屋の分譲時の価格っていくらでしょうか？
新築で残ってる部屋より条件いいから検討したいけど、もうちょい安くならないかな

築浅だし条件いいし中古もほぼ分譲時の価格に近いんじゃないかな。
８F南西向き坪単価330万ぐらいと予想するので100万安いぐらいか。
中古のサイトで内装写真みたけどいい内装だね。もともとの仕様は知らないけど
この部屋はオプションの内装品もいれてる気がする。

久が原の戸建てやマンションが、ここ数年でかなり値上がりしてるから、ここがむしろ安く見えるようになってきてる。

８階南西向き　７３.９０m2

新築売り出し時　　　　７,４３８ 万円
今回売却希望価格　　　７,０８０ 万円 　　　

約、５％ダウンですね。　これでも売れないかも。これが現実。
指し値、７０００万ジャストで購入したらどうでしょうか？

遂に値下げですね。。。

でも、短期譲渡所得よりも、損益通算で損金計上で税金安くなるから、売り主が見切り付けるなら売り頃かも。だらだらクソ物件に住むよりもね。

>>4711 匿名さん

そうですね、廊下、洗面所、トイレの床は石？
これなんでこんな安くして売ってるのだろう…

新築でも売れない物件の中古が、
新築以上の価格で売れるとは思えない。
この価格はちょうど良いと思う。

売り急いでいるのかな
家具がおばあちゃん家みたいだし、相続かもね

売り急いでるとしても
竣工2年半で５％下落してそれでも売れないかもしれないなんて怖すぎる。
この先はさらに下落するとすれば売り時なのかもしれないけど。

>>4719 匿名さん
怖いですか？
一度住めば、どんなマンションでも大概下落するもんじゃないですか？
そんな計算してたら、どこのマンションも買えない気がするんですが。。

オプション考慮したら5%の下落では済んでいなさそうですが、早めに売りたいなどの個別の事情もあるでしょう、一概に大幅下落とは言えない気も。いずれにせよ、お買得なので検討者には朗報でしょう。

新築時7500万弱か
そんな部屋が何部屋も売れていたことが驚き
山手線沿いでもない限り、中古で7000万なんて出す人はなかなかいないよ

買う方からすれば新築や未入居から1000万円近くは下がらないと買う気になれないけど
売る方からすれば2年半で500万円下落するのは賃貸住んだのと変わらないし
諸費用や引っ越し時の費用や買い物考えたらそれ以上の損しかないんだよね。

>>4722 マンション検討中さん

平米100万なら今の相場的には妥当なところでは？
むしろ安いくらいに感じますが…例えば70平米で6500万だと、郊外か条件の悪い部屋しか無いと思います。

この周辺では資産性高い方だと思うけど、所詮池上線沿い

>>4713 マンション比較中さん

そのうち、6,980万とかに下げてきそうですから待ったら良いですね。しかし、それほど条件悪くない部屋で、5-6％ダウンの売買実績できちゃうと、このレベルが今後デフォルトになるから将来売却しなければいけない場合には辛い。。

>>4713 マンション比較中さん

この部屋、以前、7,230万円で出してた。
売れないから200万下げてきた。

まあ～ここまで来たら値引きは当然ですよね。長く住めば問題無いですが今後売却等を検討されてるもしくは、予定の有る方にとっては厳しいかも知れませんね。

中古は手数料かかるので未入居の70㎡が6800万円くらいであるうちは厳しいでしょうね。
未入居すら苦戦してるのに。

このまま、永久に売り切れなかった場合、
空き部屋の扱いはどうなってしまうんですか？

>>4730 通りがかりさん
ゴクレみたいに10年経っても売り続けるだけじゃない？
施工1年過ぎた時点で、法律的には中古扱い
大手じゃなければ、どっか仲介して賃貸とか、赤字で売り出すとかあるけど、東急はやらなそう

>>4725 マンション検討中さん
池上沿線沿いは悪くない。
山手線直結都区内路線は貴重。
悪いのは環八沿いというところ。

売りたいんだろうけど売れないですよね。
買い取り業者も手を出さない。ちょっと不憫。
相続しても売れない田舎の空き家とおんなじだね。

買い取り業者が手を出さない理由は利ざやが稼げないから。
東急はどれだけ時間がかかっても値下げする気がない。
ということだろう。

榊に同意

https://www.reds.co.jp/real/p31151/

「こういう物件は「任売狙い」がいいでしょうね。買い急がないでじっと市場に出てくる物件を待っていれば、売却を急ぐ住戸が売り出される可能性があります。通常、そういう住戸は再販業者があっという間に買ってしまうのですが、この物件は中古でも売りにくいので業者は手を出さないと思います。」

このマンションについては、誰が考えてもこうなるのはわかっていたわけで、人の意見に耳を傾けていれば購入せずに済んだはず。まあ、実需で一生住むならOKでしょう。

ここ、まだこんなに残ってたのか？ 売ってることでさえもはや誰も知らない。この中古もそうだけどご愁傷様としか言いようがない。

たいていの場合、中古を検索するとき価格と駅距離、間取りか広さでフィルタするので、
価格がそれ以上の場合は表示されてこない。
新築は最低価格から表示されるのででてくるけど、そもそも新築狙いの人が築年1年以上の物件を見学するはずもなく
急いでいるなら選ばれるかもしれないが、今は待ちと言われてるから、中古も新築も厳しい。

安く買い叩きたい方が値下げ交渉の出汁にするために書き込みしているような書き込みばかりですね…

同じ３LDKでも、かなり居室の配置が異なっていたり、
リビングの形が異なったり、それぞれ違うのだな、と思いました。

結局どれがいいのかというのは
ご家族によって異なってくるのでしょう、
居室の独立性や収納が大きく異なってくるのでしょう。

公式のほうはプランが減った気がするので何部屋か売れたのかな？
中古の部屋は、一気に下げてから動きが無いね。
家具の感じから、老夫婦かなと思うから部屋はきれいだしタイミングだね。

今回の大雨は大丈夫だよね

>>4737 マンション検討中さん
大規模だと確かに完売まで時間がかかる傾向はあり、プラウドシティ宮崎台(425邸・竣工後1年1ヵ月)、プラウドシティ阿佐ヶ谷(575邸・竣工後1年半)、プラウドシティ大田六郷(632邸・竣工後1年8ヵ月)でしたが、ここは278邸で駅徒歩距離も4分で近いのに、何故2年半もかかっているのか不思議。

>>4743 検討板ユーザーさん

完売までの時間は、値引き開始時期と、値引き額次第で、いくらでも変わりますよ。

>>4744 匿名さん
ここ、結構値引き開始してきてるんじゃないんですかね。元々の価格設定があまりにも高すぎたにも拘らず、値引き開始が遅くて完売しないということ？？

大幅値引をしてまで販売をスピードアップさせる気が東急に無いんだから仕方ないね。

値引きはしてますけど、買い手が妥当と思える金額は更に安いんでしょう。残念な話です。

竣工に時間かかったのは土地が歴史のある場所で区が保護するために買収しようとしてたから。
それを売主が、区よりも金を積んで強引に土地買収してマンション建てた。
マンション価格が高いのもそれが理由のはず。
さらに災害で水害の恐れがあると地元住民と揉めたので計画が遅れた。
結果として水害は起きて、一部の部屋は水害の為フルリフォームしたし、売れ残りも出た。
建物そのものはいい建物だと思うけど、そういう場所。

>>4748 匿名さん
地元住民と揉めたのは、水害の話なんでしたっけ？よろしければ、リソースを教えてください。

とにかく、ここは高すぎるよね。ここの金額だったら、わざわざここじゃなくて、都心の方の更に便利な立地で、いくらでもブランドマンションが買えるよね。もうちょっと価格設定考えないと。

いやいや、マンション相場上がりすぎて、もはやここは安いほうになってる。
ここの金額で、ここよりちょっと都心より（品川区・目黒区あたり）で便利な立地のブランドマンションがあったら教えて欲しいよ。マジで。
確かに高すぎて買い手がいないのはその通り。ただここだけじゃなくでどこも高すぎ、特に城南地区は新築マンションが売れ残りまくってる。昔と違って体力有るデベしか残ってないから投げ売りしないので売れ残っても安くならない。ほんとマンション買いづらいご時世になった。

>>4751 マンション比較中さん

そうは言っても竣工２年半で完売してないマンションってやっぱりレアなのではないですか？

>>4752 匿名さん
おっとすみふの悪口はそこまでだ

>>4753 匿名さん
東急不動産------?

水害の恐れがあると地元住民と揉めたという事ですが、マンションが建つ事で周辺の環境が変わり水害が発生するリスクが上がったのですか？
立地は武蔵野台地の久が原で自然の災害や脅威に強い高台に建てられているとあり、水害とは無縁のように思いますがどのような状況になっているのでしょう。

アドレスは鵜ノ木です。
西側の3階が東側の1階で環八から西側へ傾斜してたと思います。
大雨の時にはウエストレジデンス側に水が流れる様です。

>>4755 匿名さん
区が買い取って公園にする予定だったが、東急が区より高い金額を提示してマンションにしたため反対運動が起こったようです。

そうすると、東急が土地を高値で仕入れたので、少しでも販売住戸数を増やそうとして半地下住戸を作り、ゲリラ豪雨のときに浸水してしまったということですかね。
でも、土地がデベロッパーの手に渡ってしまったら、いくら近隣住民の方々が反対運動をしても、マンションの建設を止めることはできないでしょう。
元の売主にお願いして、価格がデベロッパー提示金額には及ばなくても大田区に譲ってもらえるようにすればよかったのに。普通の土地ではなく、江戸時代からほぼ手つかずの森だったのだから、歴史的遺産を守るという社会的意義もあったのに。

ここって、完売する日は来るのですか？

>>4759 通りがかりさん
昨日DMが来て、それによると残り7戸だそうだ。
価格そのものは下げてないが、家具やらなんやらオマケいっぱいつけてた。東急もラストスパートかけるみたいです。
時間はかかってるけど、とうとう大幅値引きなしで完売が見えてきた。この地域のこれから売り出すマンション価格が強気のままになっちゃいますね。

今までは豪雨があっても、広大な森の土に水を浸透させる事が出来た。
公共の下水もそれを前提としていた。
その土がコンクリートになって水が浸透しなくなって溢れた。マンションの雨水を貯める装置も大きさが足りなかった。
反対派は以前からそれも指摘していた。
って事かな？

不安材料が有っても購入してしまうんですね…
残り7戸まで売れたんですね。

浸水しても他に家がある人が買っているのかな。
お金持ちはいいな

どのマンションでも不安材料はある
浸水、埋立地、飛行機騒音、治安などなど
その価格で許容できるかどうかだけの話

それにしてもマンションの価格は上がったなぁ
昔は戸建買えない人が買うイメージだったのに
お隣のワザックもあの値段で買う人いるのかしら

未入居賃貸？
https://suumo.jp/sp/chintai/tokyo/sc_111/jnc_000049712709/

中古は売れないですね。長期棚ざらしだから、そろそろ引っ込めて、2週後ぐらいに「新着！新規売り出し」とかで出てきそう。現在新築売却時売値から400万引だけど長期売れてないから10％引きぐらいで出せば普通に買い手つくよ。

鵜の木側の１F庭付き、空室が多く見えました。あれはなんでしょう（修理中？でも住んでいる住居もある）。

8838万→8397万(441万引き)
7738万→7352万(386万引き)
約5%引きですね。
他のお部屋もこんな感じでしょうか。
他に家具いらないんで200万引き、諸費用分200万引きを指値か。
で、ローン審査済みですぐ買えます。いかが、という感じでしょうか。

実際に水浸しになったのに買う人の心境は？
教えて偉い人！

>>4769 匿名さん
安けりゃOK！
食中毒直後のメーカーの牛乳買う気分

また、安く買いたい人が演技始める流れですかね

>>4768 マンション検討中さん

間もなく竣工から33ヶ月目に突入ですからね。公表価格から更に値引きを引き出すことも可能でしょう。定価で購入した住人の気持ちを考えると複雑ですね。

反対運動や水害などの苦難もありましたから、個人的には頑張って欲しいと思います。

頑張れ東急、頑張れブランズシティ久が原！

ローン審査に時間かかってますが、購入決意しました。審査無事通りますように。

無事ローン審査通りました。入居が楽しみです。

>>4774 検討板ユーザーさん
いくら安くしてもらえましたか？
500万ぐらい安くしてくれないかな…

ここでそれ聞いてどうするんだろう？

ガチの情報出るわけもないし、万一なにか出たところで
「匿名掲示板で〇〇万円引きって書いてたから私も…」って言うの？(笑）

そんな暇があるならとりあえず行って交渉してみれば、
ダメならダメで諦めもついてせめて次に行けるだろうに。
なんか色々生産性が無さすぎるような。

何組もの人が交渉しても満足いく返事が無いから売れ残ってるのでは？
高級ブランド品と同じで、値引きはブランド価値を下げる事になると思っているのかも。
ただ違うのは、この物件にブランドを感じる人が少ないのだと思う。
竣工前は高級住宅地久が原に建つ最新高級マンションというイメージ戦略で人を集めたけど、竣工後は現実が見えちゃう。
諦めて価格を公にしない事を条件で、希望価格で完売させた方が、既に入居している人にも良いと思う。
売れ残っているという事は、事情があって手放す人が苦しむし、売れないマンションだと思うと買う方も躊躇する。
売れないというイメージは同ブランドの他のマンションにも影響を及ぼすのでは無いだろうか？

>4692
床下浸水ではなく床上浸水ですか？
大地なのに水没するんですか？
水没はガセネタではないですよね？

>>4777 匿名さん
最近徐々に売れているので裏では値引きを始めていると思います。一気に売れるほどの大幅値引きはしてないでしょうけど。

水没した箇所のサビのケアは東急が十年はやってくれますか？

先日ローン審査が通ったと書いた者です。値引きは、公式サイトにもある通り、価格改定されていた物件なので、その改定分の値引きとなります。

昔から久が原に住んでいたもので、この地域に家を持ちたいと思ってましたが、ここ数年久が原周辺の住宅が値上がりしていて、八千万前後でないと家が買えません。
私にとっては、このマンションが相対的に安かったので、特に改定価格以上の値引き交渉は行ってません。
宣伝と思われるかもしれませんが、実際この地域でこのマンション以下の価格で六千万以下とかの条件だと築10年以上の中古しか無いと思います。

六千万以下とかの条件だと築10年以上の中古しか無いと思います。

これで高級住宅地ですか？都心じゃない世田谷
、杉並でもそのくらいします。

＞4781　
実際に浸水したことは重要事項説明にありました？
浸水した物件だということをご自分の中でどう解釈されたのですか？

>>4783 匿名さん
購入前にこの掲示板もチェックしました。色々ネガティブなことが書かれていましたが、良く考えれば、どうでも良いことばかりなので、むしろ、ここまで粘着する人が居るのに、探し出せる欠点はこの程度なのか、という良い判断材料になりました。
浸水なんて、滅多に有るものではなく、室内に浸水したわけでもなく、ましてや自分の住居フロアにまで到達する浸水被害レベルなら大災害レベルしかあり得ないと思います。

ネガティブなコメント書き込みたい人には分からないと思いますが、そんなことでここ以外の家買うとなると更に二千万必要となるなら、全く気になりませんよ。今ならモデルルームの家具も貰えますしね。

>>4784 マンション検討中さん
良い選択だと思います。
今はオリンピック前だから高いとか、今後暴落するとか色々言われますが、就職氷河期と同じで、今買う人にとって仕方の無い事です。
人は寿命があり、働ける年数、住める年数を考えると、買う時期はある程度決まってしまいます。決断は早い方が良いです。
もともと土地勘があり気に入ったのであれば、今このマンションは大変お買い得と言えます。

>>4785 匿名さん
まさにその通りです。小さい頃から住み慣れた町だったので、この土地で子供も育ててあげたく。
昔から近隣に住んでたので、ここでネガティブなコメントを書いてる住民とのトラブルが多発してるとかもデマである事が分かってますし、基本的に久が原近隣の住民は穏やかですというのは、何十年も住んでて分かってるので、気になりませんでした。
むしろ、こういうネガティブなデマで売れ残っていたなら、その人達に感謝したいです。ここが無ければ、ちょっと久が原地域で家を持つという目標は諦めるしかなかったので。

今日もチラシが届いた。２邸減って、残り５邸になってた。
最後の大幅値引きでも５％程度で売り切っちゃいそうですね。
結局、欲しいけど高くて手が届かないって人が多かっただけのようでしたね。
ちょっと価格を下げれば手が届く人から買っていくのでしょう。

>>4786さん

　ただ値付けを間違っただけで、誰も浸水の事なんて気にしてないでしょ？？
物件価値にに見合う価格なら売れる、高けりゃ売れない、ただそれだけ。
こんな掲示板を見てない人もたくさんいるんだから。

高い高いと考えていた人がワザックがさらに高くて、アールブランも高そうだから諦めてここにしたのでは？

気になるのは、またゲリラ豪雨の際に１階住戸が浸水する心配がないかどうかということです。
心配ないのなら、OKです。
ただ、再発のおそれがあるのなら、１階住戸でなければ気にしないと割り切れるのかどうか。
ところで、このマンションの近くの西嶺町って高級住宅街なんですね。
西嶺町邸宅が中古一戸建で売りに出されていますが、絵に描いたような豪邸ですね。

中古は売れた？
成約価格が気になるけど、知る方法ないよね

>>4791 マンション検討中さん

REINSにのってましたよ。

>>4790 匿名さん
ここもワザックも、木々に囲まれた一軒の豪邸跡なんですよ。
西嶺町はそんな広い敷地の豪邸が売られずにまだ多数存在している地域。
テニスクラブとかあるしね。
あの辺り東京とは思えないくらい木々が多い。

駐車場空きないんだ
珍しいね、今どきにしては
それとも数が少ないだけ？

残り3邸か！ここへ来て加速ついたな。

商談部屋は中古として販売かな

>>4784 マンション検討中さん

室内に浸水しましたよ。
鵜の木側一階住戸が空室なのは、リフォーム中で引っ越したからです。
ただそのゲリラ豪雨の日に、このマンションだけでなく環八向かいのオープンハウスが建てた新築マンションも、程度は分かりませんが浸水したそうです。

リフォームすれば、今後どんなゲリラ豪雨が来ても安心ですか？

浸水した箇所の鉄筋のサビは進行しないのですか？