物件概要 |
所在地 |
東京都杉並区成田東四丁目63番28他(地番) |
交通 |
東京メトロ丸ノ内線 「南阿佐ケ谷」駅 徒歩6分 中央本線(JR東日本) 「阿佐ケ谷」駅 徒歩14分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
575戸(175戸(A)、283戸(B)、76戸(C)、17戸(D)、24戸(E)) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上5階建(A-1、B-1) 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2016年07月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]野村不動産株式会社 [売主]株式会社安藤・間
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施工会社 |
株式会社 安藤・間、西武建設株式会社、前田建設工業株式会社 |
管理会社 |
野村不動産パートナーズ株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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プラウドシティ阿佐ヶ谷口コミ掲示板・評判
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262
匿名さん
天カセって、見栄えはいいけど、故障の度合い、交換する場合、問題ないのでしょうか?
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263
匿名さん
さすがにこのクラスで廊下天然石はないよ。
でも、玄関や水回り位は天然石にして欲しかったかな。
割れやすい云々は厚みによりますよ、一般的には薄っぺら天然石。
パークマンションレベルだと分厚いです。
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264
匿名さん
自分はいまグランだけど、全て天然石です。天然石ですが、たんに見栄えや耐久性だけの問題ではありません。人間二有害な物質を発していないためアレルギーや喘息などの病気の原因になりません。そこが最大の違いになります。人工物はどうしても様々な触媒、薬品を注ぎ込んでいるために問題が生じるのです。それもジワジワとくる系です。よくハウスダストとかホームアルデヒトなんかのホームシックもそれが原因です。
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265
匿名さん
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266
匿名さん
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267
匿名さん
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268
匿名さん
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269
匿名さん
>>259
>地権者の方はおそらく設備仕様に対する細かい要求は無いでしょうし、それなのに基本仕様をあげてしまうと、一般販売価格に(地権者分のグレードアップ分も)上乗せして反映しないといけなくなる。
というのは、言われればそうかと思うんですが、地権者が支払い可能な価格のものしか建てられず、それよりハイグレードにする分は新規購入者の負担に載せるしかないということ(ですよね?)がちょっと腑に落ちません。地権者の支払い能力で建て替え可能な物件のグレードが制限されることになるわけですよね。建物分だけは地権者も負担することを前提として、その分を負担してこの地に留まりたいか、負担するつもりはないのでやっぱりよそに移ろうとか、そういう文脈にはなってもいいんじゃないかと思うのですが、そうはならないのが建て替え物件ということなんでしょうか。
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270
匿名さん
地権者住戸と販売対象住戸って、仕様が違うんじゃなかったっけ?
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271
匿名さん
>>259
地権者の方はおそらく設備仕様に対する細かい要求は無いでしょうし、それなのに基本仕様をあげてしまうと、一般販売価格に(地権者分のグレードアップ分も)上乗せして反映しないといけなくなる。
地権者はそうでしょうね。ですから地権者と分譲の仕様は変えるでしょう。デベは一般分譲分の仕様をぎりぎりまで上げて、少しでも価格を高く設定し、利益率を上げたいでしょう。
上の方でぎりぎりまで仕様を下げると利益率が上げると書いてましたが、それは安かろう悪かろう物件の話。高価格設定にするほど利益率が高くなるのは化粧品はじめ何でも同じです。
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272
匿名さん
>>271
よくまぁそんな間違ったことばかりをそんな長々と書けますよね。すごいですよ、あなた。
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273
匿名さん
地権者と分譲とで仕様を変えるとか、ないでしょ。あとあと賃貸とか売却に出るとき、もと地権者住戸とかって表示すんの?
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274
匿名さん
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275
匿名さん
地権者と分譲は仕様やグレード違いますよ
桜上水ガーデンズの時営業マンが言っていたから
ここも野村だからそうなんじゃないかな
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276
匿名さん
>>275
桜上水とここでは建替のときにつかった法律が違います。そこがポイントになります。
あと、桜上水は野村は販売代理を仰せつかっただけです。でべは違います。
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277
匿名さん
276さん、そうなんですか。使った法律が違う・・・ですか。
いろいろと難しい事があるのですね。
私は275さんじゃないですが、そういう事情があるのかとなんだか納得いってしまいました。
地権者さんがどうなっているのかっていうのは実際は一般購入者からはわかりにくいので何とも言えませんけれども…。
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278
匿名さん
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279
匿名さん
いよいよ一期の申込登録は実施するようですね。桜上水のように二期以降にでも値引きしてくれないかなと思っているのですが。
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280
匿名さん
>>278
ジョイントベンチャーの意味わかってます?(笑)
野村の今回のポジショニングを。
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281
匿名さん
278ではないのですが、桜上水の時と今回との野村のポジショニングの違いがよくわかっていません。どう違うのですか?
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282
匿名さん
>>280
桜上水は野村と三井の事業比率半々って話だったと思うけど、それは不動産業界では一般にジョイントベンチャーとは言わないのかい?言葉の揚げ足とり的ではなく。
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283
匿名さん
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284
匿名さん
>>282
私もモデルルームで半々と聞きました。276、280さんが何か勘違いされているのでしょう。
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285
匿名さん
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286
匿名さん
>>283
みたいです。でも、一期の販売対象棟の住戸も二期以降のために少し残すから安心してくださいと言われました。
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287
匿名さん
>>284
過去の経緯も何も知らないし調べもしないんですね(笑)
野村が来た時はもう設計もランドプランもほとんど終わってました。
主体は三井でしたからね。その後建替組合が一社独占だと言いように
やられるかもってことで野村も入って見かけ上対等になりました。
がデベって不動産業界では競合ってよりも仲間に近いですからね。
特に野村見たいな非財閥財閥と仲良くしないと干されます。
野村に与えられたのは営業と販売と広告が主軸。
つまりは売ってこいと(笑)実際野村の営業主力舞台は強力ですから。
建替え事業は施主(事業主体)がデベではなく建替組合だから
普通のと同じに考えても意味ないし表層的な出資比率なんかを
見て対等とかデベから聞いたから!みたいな人は少しは勉強した
方がいいですよ(笑)昨日今日決めた話じゃないんだからさ。
君たち新参者に売るための物件作りだけをしてんじゃないの。
地権者のための建替えなんだから。新参者の販売分はそれを
地権者負担無しでやるための手段なのよん。
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288
匿名さん
調べても、そんな経緯出てこないんですが...
287さんは、その関係者ですか?
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289
匿名さん
何で売り切れた桜上水が盛り上がってるの?
事情通には、ぜひこのマンションの事情を具体的に説明していただけると嬉しいです。使っている法律も違うとのことですし、桜上水の話は参考になるのですかね?
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290
匿名さん
>>287
違いますよ。コンサル及び設計やランドプランは日建設計です。具体化する段階でデベロッパー選定。ここで三井と野村が選ばれました。最初から対等です。三井はもともと三井牧場で数十年かけて何戸か購入して地権者でもありましたが、それだけのこと。桜上水のスレに詳しく書かれた方がいらっしゃったので覚えています。
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291
匿名さん
>>289
桜上水は建て替え円滑化法で、こちらは等価交換ですね。土地の区分所有が複雑で円滑化法が使えなかったとニュースに報じられていますね。
違いは、円滑化法なら主体はあくまで建替組合(住人)。等価交換は土地をいったんデベに売り渡して買い戻すので、デベがある程度主導権を握るのではないでしょうか。
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292
匿名さん
こんなのありました。
平成7年 再開発委員会発足
平成8年 ㈱INA新建築研究所をコンサルタントに決定
平成10年 ㈱間組(現:㈱安藤・間)を事業協力者に選定
平成15年 3月 野村不動産㈱を事業協力者に選定
平成18年 11月 建替え決議成立
平成21年 6月 都市計画決定
平成23年 8月 等価交換契約締結開始
平成25年 3月 解体工事、開発工事着工
設計・コンサルタント ㈱INA新建築研究所
事業協力者 野村不動産㈱・㈱間組(現:㈱安藤・間)
施工 ㈱安藤・間、西武建設㈱、前田建設工業㈱
で、昨日物件概要をみたら、施工会社から安藤・間が消えて西武と前田だけになっていた。
売主には安藤・間はまだ入っているけどね。
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293
匿名さん
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294
匿名さん
それは特質すべきものが無いという意味ですか?
そう言われればそうですね…
杉並区ではレアな大規模ですから何かが欲しかったですね。
まあ、良くも悪くも普通のマンションだと思いますよ。
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295
匿名さん
>>292
今現在は施工に安藤・間、入っていますよ。
物件概要の更新ミスかもしれませんね。
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296
匿名さん
第1期でたった120戸ですか。
完売まで長い道のりですね。
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297
ビギナーさん
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298
匿名さん
>>296
自分も全部売れるのか疑問だと思っているのですが、全575邸と書いてあるうち地権者住戸がかなりありますので、販売対象住戸は400もないはずです。そうすると、何期に分けて販売するつもりか知りませんが、そう悪い数字でもないのかなと。
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299
物件比較中さん
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300
匿名さん
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301
匿名さん
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302
匿名さん
-
303
匿名さん
>>296
総販売戸数389戸で一期が120戸なら強気という印象です。
価格のコトを考えれば。
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304
匿名さん
三鷹の駅遠いマンションで80m2=8000万円と言うことらしいから、ここはとんでもなく強気と言うことじゃないのでは?
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305
匿名さん
何だかんだで場所としては悪くないですから…
明日から登録ということですので、価格自体は出ているのですよね?
登録にどれだけの方が参加れるのか??
第1期ということですから、最初は特に勢いがあるんじゃないかなと思います。
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306
匿名さん
もらってる価格表を見ると、今回の販売住戸って120もないように見えるんですが。数えるのもめんどくさいけど。
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307
物件比較中さん
HPに間取りが追加されてましたね。価格表の板が正しければ.....
B-80G
B-2棟 1F 南 3LDK 78.31平米 8300万円台(予定)
B-4棟 1F 南 3LDK 78.31平米 8900万円台(予定)
かな?
B-80I
B-2棟 2F 南東 3LDK 81.66平米 9400万円台(予定)
B-2棟 5F 南東 3LDK 81.66平米 10900万円台(予定)
かな?
B-90E-r
B-4棟 1F 南 3LDK 86.28平米 9700万円台(予定)
B-4棟 3F 南 3LDK 86.28平米 10400万円台(予定)
B-4棟 6F 南 3LDK 86.28平米 14200万円台(予定)
かな?
A-90A
A-1棟 2F 南西角 4LDK 94.69平米 12200万円台(予定)
かな?
この価格レベルがまずは120戸か~。
ここ、私にとってはいい場所なんです。いい場所なんですけど......。
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308
匿名さん
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309
匿名さん
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310
匿名さん
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311
匿名さん
販売期間を当初の予定から三ヶ月以上後ろ倒して、やっと第一期が120戸/389戸。総戸数の32%の売り出しって、大失敗している仙川以下のスタートだね。
竣工まであと一年もないのに、お先厳しいね。
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