リビオ新宿ザ・レジデンスってどうですか？その２

あのサイトの場合は建ぺい率とか関係なく単純に物件の評価が低いだけでしょ

>>180
低層で建ぺい率が低ければ、土地の持分が割高になる部分も入るのでは？

やっぱ大規模の方が資産としては手堅いね。
ここは設備がしょぼいしデベも微妙、駅距離大差なくても
価値としてはNS60よりだいぶ落ちる。

>>181

土地の持分が多ければ普通は評価高くなるんじゃない？
それなのに評価が低いってことは物件自体の評価が低いということだと思います。

パークハウス西新宿・リビオ新宿ともに良い物件ですね。

もちろん比較しましたが、以下の点が主な理由でリビオにしました。
①私はタワーが苦手なこと
②パークハウスの入居日までの2年半以上を待てないこと
③金利が上がることを予想しているので、その2年半後のリスクを回避したいこと
④パークハウスは投資物件になっていて、入居者の質が読めないこと
⑤よく利用する中野坂上駅に近く、現時点での環境はリビオの方が優れていること

実際住むことを考えると、パークハウスは優先度はかなり低かったです。眺望の良さはオフィスで十分です。
タワーを買うにしても、今後パークハウスの北側に予定されている、住友の方にします。

なお、沖式の評価と書いていますが、
新築時価リビオ86万
新築時価パークハウス116万
が、沖式の評価のすべてでは無いです。

この「新築時価」は、つまり新築時の適正価格です。
そのほかの項目の「儲かる確率」も重要です。
これには新築時価は考慮されないものの、リビオが上となります。
ただし、新築時価と金利リスク分も考えるといい勝負というところと思います。

新築時価リビオ　儲かる確率 78%
新築時価パークハウス　儲かる確率 69%

沖式は10年後の売却を推奨し、タワー物件をかなり高く評価しているので、
土地評価額については、新築時価への反映の度合いは低いでしょう。

長文失礼しました。入居者の方がいたら、よろしくお願いします。

沖さんサイトを評価してるわけではないですがここはどう考えても割高ですね。
仕様、立地、利便性、デベの格どれをとっても中途半端
ここのライバルはパークハウスじゃなくせいぜいロイヤルシーズンくらいでしょう。

>>186
ポシさん達は、パークハウスがライバルなんて誰も発言していないと思いますが？
ネガさん達が、勝手にパークハウスと引き合いに出してきていると思いますがいかがでしょうか？
低層とタワーで全く違った性格の物件を無理矢理結びつけているのでは？
ここは、日々暮らすには良いところで、タワーよりずっと生活しやすいと思っています。

素人があれこれ言ったところで主観程度にしか感じませんが、
プロが言うのでしたらある程度ここが割高という主張も客観的な意見なのでしょうね

土地の持分云々というより大規模タワーの方が付加価値が高いのでパークハウスの評価が高いのは当然かと思います。
近隣の中古価格でも小規模～中規模と大規模では（設備、グレードによりますが）かなりの価格差がついています。
一般論として大規模物件の方が資産としては固いと思います。

>>185
入居時期というのは重要な決め手だと思います。
パークハウス入居まで適当な賃貸で過ごす選択もありますが、それはそれで月々の負担が大変かもしれません。
竣工前の完売が当たり前のようになっていますが、少々やりすぎな気もします。

生活スタイルが違うからどちらが暮らしやすいかは人ぞれぞれでしょう。
資産として見るならある程度人気の大規模買っておいた方が間違いない。
中規模以下は立地に特徴ないと厳しい。

>>188
なるほど、プロがリビオの方が儲かる確率が高いと言っているということですと、購入時は多少割高でも、10年ぐらいでみれば住居兼資産の評価は良いと言うことですね！

現物見えてきたけどバルコニーの境目がペラペラのボードで上部ガラ空き
賃貸物件みたいだね。

大規模とかの差もあるけど基本的には広い面積の方が値崩れはない。
ここみたいなコンパクトマンションはワンルームほどじゃなくても飽和状態で売る時は価値が下がりやすい

100戸は小規模じゃないでしょ。

無理にタワーと比べなくてもよいのでは

立地や設備の割に割高感は拭えませんね。

立地はかなり良いと思いますね。割高じゃ無いと想うけどな。

私もそう。利便性、静粛性を両立させた低層マンションって他に無いんですよ。あったら教えて頂きたいくらい。

立地なら御苑前のプレシスの方が全然いいと思うけど。デベがねー。

>>197
イマイチな静粛性は個人負担でもどうにかなるから、利便性を優先して物件を探せばいいんでは。
利便性の改善は個人では非常に難しいですね。