物件概要 |
所在地 |
東京都新宿区北新宿二丁目219番21(地番) |
交通 |
東京メトロ丸ノ内線 「中野坂上」駅 徒歩6分 (A1出口) 都営大江戸線 「中野坂上」駅 徒歩6分 (A1出口) 東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩8分 (1出口) 東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分 (A18出口) 中央本線(JR東日本) 「中野」駅 バス14分 「中野坂上駅」バス停から 徒歩6分 (「中野駅南口」停留所) 山手線 「渋谷」駅 バス26分 「中野坂上駅」バス停から 徒歩6分 (「渋谷駅」停留所)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
103戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上6階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2015年02月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]新日鉄興和不動産株式会社 [販売代理]伊藤忠ハウジング株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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リビオ新宿ザ・レジデンス口コミ掲示板・評判
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180
匿名さん
あのサイトの場合は建ぺい率とか関係なく単純に物件の評価が低いだけでしょ
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181
匿名さん
>>180
低層で建ぺい率が低ければ、土地の持分が割高になる部分も入るのでは?
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182
匿名さん
やっぱ大規模の方が資産としては手堅いね。
ここは設備がしょぼいしデベも微妙、駅距離大差なくても
価値としてはNS60よりだいぶ落ちる。
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183
匿名さん
>>181
土地の持分が多ければ普通は評価高くなるんじゃない?
それなのに評価が低いってことは物件自体の評価が低いということだと思います。
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184
匿名さん
パークハウスとは随分と価値で差がついてるんですね。
売れ行きでも差が付いてるし消費者はやっぱ賢いなと納得。
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185
匿名さん
パークハウス西新宿・リビオ新宿ともに良い物件ですね。
もちろん比較しましたが、以下の点が主な理由でリビオにしました。
①私はタワーが苦手なこと
②パークハウスの入居日までの2年半以上を待てないこと
③金利が上がることを予想しているので、その2年半後のリスクを回避したいこと
④パークハウスは投資物件になっていて、入居者の質が読めないこと
⑤よく利用する中野坂上駅に近く、現時点での環境はリビオの方が優れていること
実際住むことを考えると、パークハウスは優先度はかなり低かったです。眺望の良さはオフィスで十分です。
タワーを買うにしても、今後パークハウスの北側に予定されている、住友の方にします。
なお、沖式の評価と書いていますが、
新築時価リビオ86万
新築時価パークハウス116万
が、沖式の評価のすべてでは無いです。
この「新築時価」は、つまり新築時の適正価格です。
そのほかの項目の「儲かる確率」も重要です。
これには新築時価は考慮されないものの、リビオが上となります。
ただし、新築時価と金利リスク分も考えるといい勝負というところと思います。
新築時価リビオ 儲かる確率 78%
新築時価パークハウス 儲かる確率 69%
沖式は10年後の売却を推奨し、タワー物件をかなり高く評価しているので、
土地評価額については、新築時価への反映の度合いは低いでしょう。
長文失礼しました。入居者の方がいたら、よろしくお願いします。
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186
匿名さん
沖さんサイトを評価してるわけではないですがここはどう考えても割高ですね。
仕様、立地、利便性、デベの格どれをとっても中途半端
ここのライバルはパークハウスじゃなくせいぜいロイヤルシーズンくらいでしょう。
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187
匿名さん
>>186
ポシさん達は、パークハウスがライバルなんて誰も発言していないと思いますが?
ネガさん達が、勝手にパークハウスと引き合いに出してきていると思いますがいかがでしょうか?
低層とタワーで全く違った性格の物件を無理矢理結びつけているのでは?
ここは、日々暮らすには良いところで、タワーよりずっと生活しやすいと思っています。
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188
購入経験者さん
素人があれこれ言ったところで主観程度にしか感じませんが、
プロが言うのでしたらある程度ここが割高という主張も客観的な意見なのでしょうね
土地の持分云々というより大規模タワーの方が付加価値が高いのでパークハウスの評価が高いのは当然かと思います。
近隣の中古価格でも小規模~中規模と大規模では(設備、グレードによりますが)かなりの価格差がついています。
一般論として大規模物件の方が資産としては固いと思います。
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189
匿名さん
>>185
入居時期というのは重要な決め手だと思います。
パークハウス入居まで適当な賃貸で過ごす選択もありますが、それはそれで月々の負担が大変かもしれません。
竣工前の完売が当たり前のようになっていますが、少々やりすぎな気もします。
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190
匿名さん
生活スタイルが違うからどちらが暮らしやすいかは人ぞれぞれでしょう。
資産として見るならある程度人気の大規模買っておいた方が間違いない。
中規模以下は立地に特徴ないと厳しい。
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191
匿名さん
>>188
なるほど、プロがリビオの方が儲かる確率が高いと言っているということですと、購入時は多少割高でも、10年ぐらいでみれば住居兼資産の評価は良いと言うことですね!
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192
匿名さん
現物見えてきたけどバルコニーの境目がペラペラのボードで上部ガラ空き
賃貸物件みたいだね。
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193
匿名さん
大規模とかの差もあるけど基本的には広い面積の方が値崩れはない。
ここみたいなコンパクトマンションはワンルームほどじゃなくても飽和状態で売る時は価値が下がりやすい
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194
匿名さん
100戸は小規模じゃないでしょ。
無理にタワーと比べなくてもよいのでは
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195
匿名さん
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196
匿名さん
立地はかなり良いと思いますね。割高じゃ無いと想うけどな。
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197
匿名さん
私もそう。利便性、静粛性を両立させた低層マンションって他に無いんですよ。あったら教えて頂きたいくらい。
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198
匿名さん
立地なら御苑前のプレシスの方が全然いいと思うけど。デベがねー。
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199
匿名さん
>>197
イマイチな静粛性は個人負担でもどうにかなるから、利便性を優先して物件を探せばいいんでは。
利便性の改善は個人では非常に難しいですね。
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200
匿名さん
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201
匿名さん
結局資産重視なのか、環境・静寂性等重視なのかによって評価が正反対と言うことでしょ!
資産性重視の人の方が圧倒的にに多いから、評価が上がらないけど、環境・静寂性等重視の人にとっては、新宿副都心のこの環境でまたとない物件ということですよね。
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202
匿名さん
厳密には大規模とかじゃなく共用設備の充実度で差がついてるんだけどな。
小規模から中規模クラスじゃ基本的に付加価値はないですね。リセールもそれなりに厳しいんじゃないかな
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204
匿名さん
>>200
大きな家具を置く。サッシを遮音性が高いものに変える(高遮音サッシは片側三車線国道沿いでも相当に騒音を遮断できる)。高性能スピーカーをつけて自分の好きな音楽を流す。
不可能な利便性の改善より、ずっと効果上げられる。
一車線道路沿いなのに音が気になる物件は、安いサッシを使っている可能性が非常に高い。
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208
匿名さん
>>204
そうじゃなくて、朝起きてベランダに出たときや、散歩の時も含めての話しです。
いつでも窓を開けられたり、そんな対策しなくても良いこと自体が環境の静粛性のメリットなのですよ。外にいるときも含めたものが住環境です。
引きこもりじゃないんだから、、、
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209
匿名さん
ここって利便性もいまいちだよね。どちらの駅行くにも坂が結構めんどくさい。
近くもないし、青梅街道は渋滞で空気悪いし、
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210
匿名さん
利便性は高いですよ。青梅街道で渋滞なんて見たこと無いですし。
徒歩6分で多少の坂とは、どんだけ足腰弱いんですか、、、
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211
匿名さん
南西向きなのにその恩恵を全く受けられない物件って、価値低いと思う!
価格表付き案内状が郵送で来たが、MRをクローズする必要がないくらいに残っている。営業担当が気の毒になる物件だ。
ただ今後似た条件でこの価格以下では出なそう、という相場であるのが救いかも?
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212
匿名さん
>>211
違う物件では?
南西向きは日照ありますよ。
売り出していない1LDKを除いて、南側のみ残っていてあと10件も無かったです。
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213
匿名さん
在庫いっぱいだし大変そうだね、勧誘メールに電話しつこい
ここは正直言って中途半端で決め手に欠けるんだよね
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214
匿名さん
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215
匿名さん
>>214
この辺の地理が良く分かりませんが、山手の交差点てどこのことですか?
淀橋交差点のことで云々するならわかるけど!
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216
匿名さん
>>212
南側が南西側のこと。
昨日来た案内で16件が価格付き売り出し。
最上階も5階もまだある。
入居まで1月でこの立地のこの価格だったら、通常完売か低層しか残っていないんじゃないの?
日照については最上階でも期待できないとしか言えない。
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217
匿名さん
>>214
10年住んでますがしていないです。
それ信号待ちでしょ。交差点で止まるのは渋滞ではないです(笑
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218
匿名さん
まぁ利便性を謳うなら徒歩5分以内でしょうね。ここの場合は坂下ってのがちょっと面倒だね
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219
匿名さん
>>218
徒歩五分以内にスーパー、病院などの施設はあるね。
駅な6分だけど、あの緩い坂が面倒とは、、、引きこもりですか?
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220
匿名さん
>>216
なるほど、、、1LDK除くとどのくらい残っていますか?
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223
匿名さん
>>219
駅距離って一番大事だよ。ここの場合は坂の下で不便だからプラス数分
しかも空気の悪い青梅街道を歩かないといけない。
フラットでいける大江戸線は遠いしね。
一般的に引きこもりじゃなくても坂下はマイナス要因です。
ついでにここは神田川氾濫エリアですし・・
環境的にはイマイチ。
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224
匿名さん
>>223
丸ノ内線西新宿はもとまちユニオンの脇を通ってフラットで7分でした。私は駅に近すぎるのは好きじゃ無いですね。
近いとなにより喧騒があるし、交通量が多いため空気が悪くなります。
空気のことを問題にするなら23区内は厳しいですね。区外へどうぞ。
神田川ですが、価格に反映されてますね。
ハザードマップ的にはパークハウス西新宿のほうがマズいですが、都の対策計画をみて判断できますね。
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225
匿名さん
>>216
4月まで頑張っても3戸程度しか売れる見込みがないから当分完売は無理なんじゃないかな。
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226
匿名さん
>>222
そうですね。MRと現地に行きましたか、サッシの仕様はかなり良かったです。外が静かなので、私は中は無音に感じました。新宿から一駅の再開発地域の良い立地でこの静寂性はすごいなと思いました!
ただ希望の部屋はもうなかったので迷いますな~。
石膏ボードは聞かなかったですが、過去の投稿みるとは13.5だと断言しているひともいるみたいね
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227
匿名さん
>>217
信号待ちで渋滞するでしょ?右折レーンとか。
ご近所だから車乗らないからわからないんですね。
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228
匿名さん
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229
匿名さん
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