サクラディア ★さいたま市桜区道場・複合型免震マンション★　（Part 7）

>>498

494です。
うちは現在契約中なので、住友不動産、相鉄不動産の営業さんに聞いた内容を書き込みました。
なのでどうしても伝聞調になってしまいます。
最近はここには住民の方のほとんどは現れないので、｢らしい｣｢とのことです｣以外の表現をできる人はいないと思います。
営業さんから聞いた話をここに書いても参考にならないのであれば、直接営業さんに聞いてください。

ちなみに、バス事業として明らかに非効率とおっしゃってますが、どの辺が非効率なのでしょうか？
1日の売上がバス会社さんに行くのなら非効率でしょうが、運営をしているのは今は売り主、来年からは管理組合です。
バス会社さんはただ運行を委託されてるだけなので1日の売上は関係ありません。
例え1日に誰も利用しなかったとしてもバス会社さんには契約通りの金額が支払われていくだけです。（年額なのか月額なのかとかは知りませんが）

だから運賃にしてもバス会社さんは決定権も何もありません。

そして、営業さんが言うにはバス会社さんに支払う金額としては1戸に付き1人が定期を買ってくれていれば運営費としては全然賄えるとのことです。

あ、｢との事です｣ではダメなんでしたっけ？
あなたに取って必要な情報はここでは得られないと思います。
今後は直接営業さんに聞いた方がいいと思いますよ。

想像ですが…

朝の時間帯、駅着の路線の需要のほうが、駅発の路線の需要より多いでしょうから、
一般の路線バスの駅着の分で十分なはずで、サクラディア発の専用バスをその回送分として
使用する必要はないと思います。

＞バス会社さんに支払う金額としては1戸に付き1人が定期を買ってくれていれば運営費としては全然賄える

定期を購入するってことは、かなりの頻度でバスを使うってことですよね？
前提として800人が定期を買うとして、その8割が日々の通勤通学時間帯に使うとなると、1日600～650人。
そのうち特に集中すると考えられる7～8時台のバスに乗る人がその8割とすると、480～520人。
かなりの混雑になるんですね。

なんとなくの想像なんですが、お父さんと子供1人が通勤・通学に使うのが平均？
使わないうちもあれば、もっと多く（子供2人とか）使うこともあるでしょうけど。
満員で乗れないことってあるのかな？

営業さんもいいことしか言わないからな～。
バスの採算とか利用についても、「計算上では～～～です」
まあ、仕方ないんだけどさ。

>>503

494です
おっしゃる通りのようですよね。
今現在、バスに座りたかったら8分前に並ぶとかいうのを、以前住民板で見た気がします。
満員で乗れないと言うのは聞いてませんが、全戸売れた場合は正直不安ですね。
増発が検討される可能性はありますが、今の試算ではダメだと思います。

この辺のは運営が管理組合に移った時に再考される気がしますね。
運営が売り主の時点では、売り主が増発なんて考えてくれるとも思えないので、今後満員で乗れないなんて事がもしかしたら…。

そうなんですよねー。

どこまで信用してよいものなのか…。

まあ、仕方ないんですけど。

また名指しでダメ出しされてますね。

　　↓　　↓

http://sakakimr2007.blog15.fc2.com/

↑の榊氏ブログ見ました

たとえば、埼玉のサクラディア。千葉のユトリシア。
これらは２つとも私が２ヶ月前に出したレポート「買ってはいけない大規模マンション」に入っています。

はっきりいって、大胆な価格政策が取られています。

でも、だからといって「買ってもいいです」とはいえません。
１０年後には半値になっている可能性があると思います。
３５年ローンを組むと、完全に逆ザヤになります。

これからの時代・・・たとえ再び不動産の価格が上昇する場面があっても（ないと思いますが）、
それは立地条件がいいところだけであって、ああいう辺鄙な場所のマンションまでは及ばないはず。

どうしても新築に住みたい。だけど予算がない。

という方は仕方がありません。どうぞ、新築に住む喜びを１年ほど味わってください。
そのあと３４年間、黙々とローンを払いましょう。

ここの部分核心をついてますね‥

買ってはいけないマンションですか・・

やはり、そうなるのですかね。

どなたか、賃貸に出していただけませんかね。

１０年ぐらい住んで、別の新築に引っ越したいので。

マンションも１０年もたつと、くたびれてしまいますものね・・

シャトルバスもなんとなく不安ですよね。

鳩ぽっぽ　みたいに　やるやるサギにあいそうで怖いです。

毎日言うことが変わる首相て怖いですね。

選出の、某マンション評論家S氏。
言ってることで「なるほどなぁ、」て思えることもあるけど、なんか自分のセリフに酔ってるような感じがしてあまり好きではないなぁ…

小・中学校までの目先の子育てとかだけ考えるならいいかもしれないですね。
バス便も今のところは心配しなくていいかもしれません。

ただ10年後、子どもが高校や大学に通うようになったら勉強や部活で
クタクタになって武蔵浦和まで帰ってきても駅からバスで20分近く揺られ
もっと便利な場所に引っ越そうとなっても売却に困難を強いられる。
マンションプチバブル期も重なっているので10年後には中古が溢れ
売れていくのは今の不況でもすぐに完売する東京に近い駅近物件。
ここはましてや同じ立地で812世帯ですからライバルも多いでしょう。
価格下落・負のスパイラルも考えられます。

さらに20年後、今のお父さん方が定年を迎え、子どもたちも独立していく。
バス便利用者も激減し存続も問題視されるでしょう。
いくら世帯数が多いとしても、設備が多いので建物の老朽化による管理費・積立金も心配です。
マンモスってそもそも管理費が安いのが魅力なのに　
今のマンモス物件はあれこれ設備つけるから結果的に管理費が高くなって本末転倒ですしね。

立地、地質、免震、バス、その他すべてにおいて言えますが
都合の悪いことは少々目をつむって、
都合のいいことは詳しい分析による裏付けもなく鵜呑み、では危険かもしれないですね。

目先ではなく、将来的なこともじっくり考えて検討しなくてはいけないと思う。

今のバスの状況が住民板の書き込みと、検討板では大きく違う。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49413/res/337/
朝７時半前後のバスで駅まで１５分～１８分くらいです。待ち時間はぎりぎり乗車なのでなしです。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49974/res/200/
シャトルバスは駅まで15分と宣伝していますが、
朝のラッシュ時は20分以上かかります。
サクラから武蔵浦和と、そこから新宿までの時間が同じこともあります。
両方とも立ったままだとかなりきついです。
おそらく全室完売後は朝は15分以上前に並ばないとバスに座れないでしょう。
それを覚悟の上で買ってください。

バス利用料、1回のご利用が150円、1ヶ月の定期券が5,000円

民間なら一回利用で２００円、１ヶ月の定期８０００円
増便してバス存続させたいならこれぐらい支払わないときついよ。

下のリンクは住民板じゃないじゃん。
住民板では20分を越えることはほとんどないってあった気がしたけど？

町谷の交差点で時間かかりますが、ピーク時でだいたい18分くらいです
帰りは15分もかかりません。

どちらにしても、バスだと交通状況で時間が読めなく早目に出ざるを得ないから、電車での通勤者にはかなりストレスになってくるだろうね。

ちなみにピーク時で１時間あたり何台発車してるんですかね？

18分だろうと20分だろうとどちらでもいいけど、マンションとしての立地としては有り得ない位の距離だね。
安いっていっても2000万前後するのだから、S氏の指摘にもある通り、目先の金額だけに飛びつかず、総合的に判断しないと危険な物件だと思う。

余裕を持ってでて武蔵浦和まで３０分以上かかるというわけですね。

午前7時から10分おきに出てますね。
町谷の信号待ちはありますけど詰まることはありませんので
時間が読めないことはないです。

出発は定刻どおりですし雨の日も濡れないので
徒歩10分を傘差して歩くよりは快適ですね。

どちらかというと最近は電車の方が遅れることが多いです。

毎回毎回同じ事を・・。
宮原の駅近に誘い込もうとしてるの？ｗ

特にPの関係者のネガキャン書き込みは酷いですね。

こちらは、お安くてとても良いですね。ちなみに経営主体は食品スーパーさんですか？
近隣住民にとっても24時間スーパーはありがたいですね 若者達にとっても大変便利ですね

521,522は宮原のパークシティさいたま北のことを言っているの？自分の比較対象は別なんだけど。
サクラディアは駅から遠いデメリットをカバーするためにシャトルバスがあるんだから、そのバスについて心配するのは普通のことだと思うけど。
ここは設備はいいし、免震だし、直線距離で都心にも近いし、何より値段が安いんだから、後の心配は、駅までの交通手段の専用バスと値下げしての住民レベルだなぁ。
確かに購入層が違うと思うんだよねぇ、値下げ前と値下げ後だと。
住民版を見ると心配になる時があるからねぇ。
もちろん全部を全部、信じてるわけじゃないけど。
たとえば、ちょっと前だけど廊下を自転車で走る女子高生とか、専用ポーチに物置設置とか…
その事実自体もそうだけど、それに対する意見の言い方とか、論点とか。
そういうことで先々わずらわされるのはちょっとね。
インターネットという世界だけのことと思いたいけど、そうはいかなかったらと考えると心配だよ。

ここのスレは荒らしが相変わらず多いね。

>18分だろうと20分だろうとどちらでもいいけど

検討者だったら20分以上かかるって書き込みがあったら気になるでしょ。
ここはバスが都心に出る為のアクセス手段なんだから。
どちらでもいいとか自分は荒らしだからと言っているようなもの。

よく、ここの書き込みで「駅から遠い」とか「バス便だ」とか書き込みがあるけど、あれなんかも「だから？？」と言いたい。
ここは駅から遠くてバスを使う事が前提のマンションなんだから、それがOKな人達がここを検討してるんでしょ？
駅から遠くてバス便のマンションに対して、「駅から遠い」「バス便だ」って何が言いたいのか分からない。

逆に何分かかるのかとか、どのくらいバスが混んでいるのかという内容が検討している人に取っては重要なはず。

バスで座りたいとなると、やはり直前じゃだめでしょう。
どこかで「8分前には並ぶ」という住民さんの書き込みを見たような覚えがあります。
部屋から乗り場まではそれぞれでしょうから、バス停から、となると駅までの15～20分と
駅改札までの3分（？）くらいを足したら、所要時間として25分～30分くらい見るのが普通なんでしょうか？
今比較している物件は駅まで徒歩10分程度。武蔵浦和より南寄りの駅を利用します。
確かにサクラディアのほうが安いんですが、このバスが先々どうマンションの資産価値に影響してくるのか、
心配です。
もちろん投機目的で買うわけではないのですが。

関東大震災が再来したときには、免震でないマンションの被害と比べて、
「サクラディアにしておいて良かった」ということにもなるんでしょうかねぇ？

住民の方の毎度毎度、乗っている時間は15分、長くて18分。20分もかからない話は聞き飽きましたね。
人によっては18分も20分もどっちでもいいですよ。むしろバス便なんだし。それくらいは前後するだろうし。
それこそ2分が貴重な人は15分もバスに乗らなくてはいけない物件は最初から希望外でしょうし。
何についてもそうですが、断定した書き込みはしないほうがいいと思いますよ。

そんなことよりも、例えば朝7時発の電車に乗る時は、どの棟の何階だけど6時何分に家を出てという
具体的な内容のほうがよっぽど参考になるし、欲しい情報ですね。

私がここに決めた理由
１ 免震マンション
２ 自走式屋根付き駐車場が安い
３ 都内からタクシーで帰ろうと思える範囲
４ ゼファーの管理でＡ棟は清水施工
５ 安い

気になるのは杭が長く地盤が悪いってトコバスはいずれなくなるかもと想定済み

もし、ご存知でしたら他の棟の施工も教えていただけますか？
施工ゼファーより先の情報が得られなくて・・・。

安藤は確実してと飛島？だったと思います。違ってたらだれかご指摘を。
ゼファーの品質管理は結構しっかりしてたし、上場ゼネコンで協力施工体制とって施工してましたよ。管理してたゼファー社員も大手ゼネコン出身で物作りにこだわってやってました。

５２８さんと同じです。ここに決めた理由、５番目まで、

６番目、定年組、一軒家と違いマンションに住み、安心して長期の海外旅行に行ける。
７番目、車もあるが、バイク置き場もほしい。
８番目、マーケットがある。
　　　
想定外だったのが、転居してすぐ地震があったこと。

よくわからんのが、
ゼファーの管理がよかった？
悪評が高い会社だったが。
だからつぶれたんでしょ。

都心からタクシーで帰れる？
どこだって帰れるでしょう。金出せば。
銀座から幾ら掛かるの？
そんな金が出せる人が、なぜここ？

清水はマンションは得意でない。
市川見ればわかるでしょ。

疑問だらけ。

>>532

はいはい。
日本語が理解できないんですね。
お気の毒様です。

悪評高い＝倒産するなの！？
それならゼファーより先に倒産しなくちゃいけないとこ、いっぱいあるけど？

清水建設がマンション得意じゃないって、その人は清水建設がいいんでしょ？
あんたの理由を聞いてるんじゃないんだから。

人の購入動機にケチつけるとか、あんた性格悪いな。
その人はその人だろ。

清水建設がマンション得意じゃないって書くにしても、もっと普通に書けないの？

サクラディア周辺の地域住民に取っては、ゼファーは目の敵みたいですよ。
だから、地域住民に取ってはゼファー＝悪評高いなのでしょう。

どうやら、サクラディアの前に建っていた東日本鉄工埼玉工場の解体で住民運動があったみたいですね。
地域住民が振動と騒音に耐えられないと言って、住民提案で日影補償額と工事迷惑料を支払わせたみたいです。

http://www.geocities.jp/shouhishahogo/branz/gisou2.htm

537です。

なんか、アドレス伏字にされちゃいました。
yahooとかで以下で検索すると出てきます。

「東急リバブル東急不動産不買、ゼファー、サクラディア反対」

安っぽい庶民のマンションってことでしょうか？
スーパーも若者のタムロとか多いのですか？

納得して買った人々には良い集合住宅と感じてもらいたい

>>530さん

ありがとうございます。
調べでもゼファー以外が分からなかったので助かりました。

東洋経済読みました？
危険なゼネコンランキング。。悲しい現実です。。

そうなのですか？

悲しい現実がありますか？
ただ、今 ハマる人にはハマると思うので頑張って欲しいものですな

久しぶり見てみると、ゼファーの話題ですか！すでに過去にずいぶん議論された内容ですね。
いまさらながらといった感じが・・・

昔からここに張り付いている荒らしの方の仕業かな（笑）

榊氏が問題物件と名指ししていました。

やべーよ。やべーよ。

その人だれなんですか？有名な方なんですか？超能力者？学者？評論家？政治家？建築家？宗教家？役人？影響力がすごい方なんですか？怖いもの知らずで無知なもんでその方が何と言ってもどうでも良い感じなんです。

住民版でバスの乗車位置が変わるという話が出ていました。
見学に行ったときに、そういう細かい話まではしなかったのですが、結構場所が変わるんでしょうか？
なんとなく、駅前のバスの乗降場で乗ったり降りたりできるものだと思い込んでいたので…
雨の時は傘が必要だったりするんでしょうか？
改めて聞きに行くのもなんだし、知っている方がいたら教えてください。

駅前のバス乗降場が使えるわけないじゃないですか！
バスとはいえ、マンション住民専用なんですから。
マイカーと同じですよ。
公共バスのバス停で車止めたら怒られますよね。
雨の日は傘必須です。
今回の乗り場変更は、現在の乗り場で住民がポイ捨てしたりマナー悪すぎで、近隣の方から苦情が絶えなかったんですよ。
ついに追い出されたってこと。
このままでは武蔵浦和駅周辺で煙たがられて、乗り場確保できないのでは？

販売中の今は、デベなり販売会社なりバス会社なりが、いろいろがんばって場所確保できるかもしれないけど、販売が完了した後は、管理組合とバス会社の力のみになる。バス会社も必要以上に労力はかけたくないだろうから、「武蔵浦和駅周辺では場所確保が難しいので、中浦和（南与野・西浦和など）にしたらどうか」っていう提案があるかもしれない。あるいは、駅から武蔵浦和だとしても駅からかなり離れた場所になるかもしれない。
「マンションエントランスから駅までノンストップ。寒さも暑さもなく快適」のはずが、微妙にずれていくねぇ。

↑これは将来的にあり得る話。参考になります。